Мы не только ведём свой собственный канал, но читаем и другие. Особенно про Москву. И создаётся впечатление, что похоже мы проигрываем бесконечное соревнование Петербурга и Москвы. Уж в строительном секторе точно. Строительный сектор города сейчас таком кризисе качественного предложения, что страшно подумать: а куда двигается рынок в Петербурге?
В Москве приоритеты уже давно сменились и в то время, как на строительном рынке Петербурга тренд на качественное развитие продукта, когда людям продают не просто квадратные метры, а квартиру с продуманными планировками - только начинается, Москва уже вовсю пользуется благами прогресса. Столичные застройщики прекрасно понимают, что для того, чтобы быть в рынке, быть интересным покупателю, иметь шанс попасть в список топовых застройщиков - нужно в первую очередь развивать свой продукт. В Петербурге можно отметить отставание как минимум на 5 лет в этом вопросе и только сейчас все начали худо-бедно двигаться в сторону развития продукта. При этом система эскроу сейчас будет тормозить этот прогресс и заставлять застройщиков искусственно делать все возможное, чтобы не развивать продукт.
В Петербурге есть такая добрая девелоперская традиция: сделать много красивых рендеров, нарисовать город-сад, а построить унылое. У некоторых застройщиков в Петербурге есть мнение, что на дефиците предложения - прокатит и так. И это, конечно, тупик. Такой подход будет постоянно сокращать емкость потенциальных клиентов. Конечно, надо понимать, что качественное не может стоить сильно дешево, просто потому что его не построить дешево. А в Петербурге есть пока определённый «потолок» платежеспособности. И это еще один факт.
Качественное жилье 10 лет назад - это просто нормальные стены, сейчас - это уже дворы, планировки, материалы, локация. Фокус смещается, но уж очень медленно и к сожалению, качественного и современного будет становиться только меньше. Застройщикам ведь в сложившейся ситуации банально нет смысла делать какие-то улучшения: ЛСРам, Сетлам и Эталон-ЛенСпецСМУ проще и дальше сидеть в своей песочнице и бодаться друг с другом в одной и тоже же локации старыми маркетинговыми приемами, чем вкладываться в развитие. Ведь иначе придется изменять собственные внутренние процессы, уменьшать выручку - это риски, ведь может выстрелить или не выстрелить. Это никому не надо, когда есть рабочая схема и плевать, что строится убогое. Подпишитесь на @dwellercity.
В Москве приоритеты уже давно сменились и в то время, как на строительном рынке Петербурга тренд на качественное развитие продукта, когда людям продают не просто квадратные метры, а квартиру с продуманными планировками - только начинается, Москва уже вовсю пользуется благами прогресса. Столичные застройщики прекрасно понимают, что для того, чтобы быть в рынке, быть интересным покупателю, иметь шанс попасть в список топовых застройщиков - нужно в первую очередь развивать свой продукт. В Петербурге можно отметить отставание как минимум на 5 лет в этом вопросе и только сейчас все начали худо-бедно двигаться в сторону развития продукта. При этом система эскроу сейчас будет тормозить этот прогресс и заставлять застройщиков искусственно делать все возможное, чтобы не развивать продукт.
В Петербурге есть такая добрая девелоперская традиция: сделать много красивых рендеров, нарисовать город-сад, а построить унылое. У некоторых застройщиков в Петербурге есть мнение, что на дефиците предложения - прокатит и так. И это, конечно, тупик. Такой подход будет постоянно сокращать емкость потенциальных клиентов. Конечно, надо понимать, что качественное не может стоить сильно дешево, просто потому что его не построить дешево. А в Петербурге есть пока определённый «потолок» платежеспособности. И это еще один факт.
Качественное жилье 10 лет назад - это просто нормальные стены, сейчас - это уже дворы, планировки, материалы, локация. Фокус смещается, но уж очень медленно и к сожалению, качественного и современного будет становиться только меньше. Застройщикам ведь в сложившейся ситуации банально нет смысла делать какие-то улучшения: ЛСРам, Сетлам и Эталон-ЛенСпецСМУ проще и дальше сидеть в своей песочнице и бодаться друг с другом в одной и тоже же локации старыми маркетинговыми приемами, чем вкладываться в развитие. Ведь иначе придется изменять собственные внутренние процессы, уменьшать выручку - это риски, ведь может выстрелить или не выстрелить. Это никому не надо, когда есть рабочая схема и плевать, что строится убогое. Подпишитесь на @dwellercity.
Как обманывают покупателей «вторички»: пять самых распространенных схем.
Считается, что покупка квартиры на вторичном рынке более безопасна, чем в «стройке». Во многом это действительно так: дом уже готов и сдан. Но покупателей поджидают другие опасности, в том числе, связанные с работой тех, кто, казалось бы, должен им только помогать. Вот пять самых частых схем, которыми пользуются недобросовестные риелторы:
1. Желание «выжать» из клиента по-максимуму
Покупатель обычно имеет некую сумму денег, в которую планирует уложиться. Он хочет получить за нее квартиру с определенными параметрами и в конкретном месте. Риелтор же, стремясь получить максимальную выгоду, может сознательно давать некорректную информацию по ценам и жилью. Например, показывать квартиры, находящиеся в ужасном состоянии, или расположенные в неудачном месте, и говорить, что-то из серии: «ваш бюджет позволяет купить только такую недвижимость. Давайте чуть добавим и найдем что-то получше?». Обезопасить себя можно элементарным способом: зайти в интернет и изучить реальные предложения в интересующей локации.
2. Создание ажиотажа там, где его нет
Чем быстрее клиент выйдет на сделку, тем скорее будут выплачены риелтору комиссионные. Поэтому некоторые нетерпеливые представители этой профессии могут «подстегнуть» покупателя, сообщив о других претендентах на интересующую его недвижимость, даже если таковых не существует. Эта информация и искусственно созданная спешка лишают человека возможности принять обдуманное решение. В страхе упустить нужную квартиру, он может либо не заметить ее недостатки, либо пропустить более привлекательные и выгодные для себя варианты. Совет тут только один: не поддаваться панике и выдержать паузу, а не покупать квартиру сразу после просмотра.
3. Двойные объявления о продаже
Иногда агенты создают дубли объявлений о продаже квартиры, где указывают более низкую ее стоимость. Когда же появляются реальные покупатели, готовые выйти на сделку, риелторы убеждают хозяина дать скидку. Чтобы не оказаться пострадавшей стороной, при заключении договора оказания услуг стоит прописать порядок отчетности действий риелтора. В этом случае, он должен будет присылать наглядные доказательства своих действий (скриншоты или ссылки на объявления), и провернуть «левую» сделку для него окажется почти невозможно.
4. Подмена жилья
Это один из самых неприятных вариантов развития событий для покупателя: риелтор показывает одну квартиру, а продает другую. Для чего это делается? У каждого есть в загашнике залежалый товар, неликвид, от которого нужно избавляться. В некоторых случаях это делается таким вот оригинальным способом. Провернуть подобную схему проще, чем кажется. Потенциального покупателя приглашают на просмотр квартиры вечером, когда на город уже спустились сумерки. Если лот находится в спальном районе, да еще и в типовой застройке, то не заметить номер дома проще простого. В итоге, риелтор демонстрирует одну квартиру, в приличном состоянии, а в договоре указывает другую. Выход один: не терять бдительности, быть внимательным к мелочам! И обязательно проверять адрес объекта как при просмотре, так и при заключении сделки купли-продажи.
5. Сокрытие нелицеприятных фактов
Мало кому понравится идея жить в квартире, где произошло нечто страшное (преступление или несчастный случай). Даже клиенты без предрассудков могут попросить скидку на такой товар. Но есть и более серьезные аспекты – такие, как возможное банкротство физического лица, которое продает квартиру. Если собственник находится в процессе признания его банкротом (или всё идет к тому, что это произойдет), то это крайне опасно для покупателя: любые его сделки с имуществом за последние три года могут быть признаны недействительными. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, следует запросить выписку из ЕГРП и проверить продавца на банкротство. Подпишитесь на @dwellercity
Считается, что покупка квартиры на вторичном рынке более безопасна, чем в «стройке». Во многом это действительно так: дом уже готов и сдан. Но покупателей поджидают другие опасности, в том числе, связанные с работой тех, кто, казалось бы, должен им только помогать. Вот пять самых частых схем, которыми пользуются недобросовестные риелторы:
1. Желание «выжать» из клиента по-максимуму
Покупатель обычно имеет некую сумму денег, в которую планирует уложиться. Он хочет получить за нее квартиру с определенными параметрами и в конкретном месте. Риелтор же, стремясь получить максимальную выгоду, может сознательно давать некорректную информацию по ценам и жилью. Например, показывать квартиры, находящиеся в ужасном состоянии, или расположенные в неудачном месте, и говорить, что-то из серии: «ваш бюджет позволяет купить только такую недвижимость. Давайте чуть добавим и найдем что-то получше?». Обезопасить себя можно элементарным способом: зайти в интернет и изучить реальные предложения в интересующей локации.
2. Создание ажиотажа там, где его нет
Чем быстрее клиент выйдет на сделку, тем скорее будут выплачены риелтору комиссионные. Поэтому некоторые нетерпеливые представители этой профессии могут «подстегнуть» покупателя, сообщив о других претендентах на интересующую его недвижимость, даже если таковых не существует. Эта информация и искусственно созданная спешка лишают человека возможности принять обдуманное решение. В страхе упустить нужную квартиру, он может либо не заметить ее недостатки, либо пропустить более привлекательные и выгодные для себя варианты. Совет тут только один: не поддаваться панике и выдержать паузу, а не покупать квартиру сразу после просмотра.
3. Двойные объявления о продаже
Иногда агенты создают дубли объявлений о продаже квартиры, где указывают более низкую ее стоимость. Когда же появляются реальные покупатели, готовые выйти на сделку, риелторы убеждают хозяина дать скидку. Чтобы не оказаться пострадавшей стороной, при заключении договора оказания услуг стоит прописать порядок отчетности действий риелтора. В этом случае, он должен будет присылать наглядные доказательства своих действий (скриншоты или ссылки на объявления), и провернуть «левую» сделку для него окажется почти невозможно.
4. Подмена жилья
Это один из самых неприятных вариантов развития событий для покупателя: риелтор показывает одну квартиру, а продает другую. Для чего это делается? У каждого есть в загашнике залежалый товар, неликвид, от которого нужно избавляться. В некоторых случаях это делается таким вот оригинальным способом. Провернуть подобную схему проще, чем кажется. Потенциального покупателя приглашают на просмотр квартиры вечером, когда на город уже спустились сумерки. Если лот находится в спальном районе, да еще и в типовой застройке, то не заметить номер дома проще простого. В итоге, риелтор демонстрирует одну квартиру, в приличном состоянии, а в договоре указывает другую. Выход один: не терять бдительности, быть внимательным к мелочам! И обязательно проверять адрес объекта как при просмотре, так и при заключении сделки купли-продажи.
5. Сокрытие нелицеприятных фактов
Мало кому понравится идея жить в квартире, где произошло нечто страшное (преступление или несчастный случай). Даже клиенты без предрассудков могут попросить скидку на такой товар. Но есть и более серьезные аспекты – такие, как возможное банкротство физического лица, которое продает квартиру. Если собственник находится в процессе признания его банкротом (или всё идет к тому, что это произойдет), то это крайне опасно для покупателя: любые его сделки с имуществом за последние три года могут быть признаны недействительными. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, следует запросить выписку из ЕГРП и проверить продавца на банкротство. Подпишитесь на @dwellercity
Приятнее всего получать обратную связь на проблемные посты. на те, в которых мы хотим рассказать о чем-то существенном. Так как верим, что обсуждая проблемы, делаем что-то для того, чтобы мир вокруг нас стал лучше.
На материал о роли эскроу-счетов в перекраивании рынка недвижимости в сторону банков, мы такой ответ получили: «...все так, как вы написали. По одному из проектов компании, где я работаю, неделю назад считали как раз, сколько составит переплата банку в одном из новых проектов. Получилось больше 150 миллионов за период реализации. На эти деньги можно было бы школу построить в комплексе, но они просто достанутся банку в виде процентов по кредиту».
Напомним, что введение эскроу-счетов планировалось в целях защиты дольщиков. Все как всегда, «по просьбам трудящихся повышаем цены на ковры и хрусталь». Подпишитесь на @dwellercity и обратите внимание, что написать нам можно на ящик [email protected]
На материал о роли эскроу-счетов в перекраивании рынка недвижимости в сторону банков, мы такой ответ получили: «...все так, как вы написали. По одному из проектов компании, где я работаю, неделю назад считали как раз, сколько составит переплата банку в одном из новых проектов. Получилось больше 150 миллионов за период реализации. На эти деньги можно было бы школу построить в комплексе, но они просто достанутся банку в виде процентов по кредиту».
Напомним, что введение эскроу-счетов планировалось в целях защиты дольщиков. Все как всегда, «по просьбам трудящихся повышаем цены на ковры и хрусталь». Подпишитесь на @dwellercity и обратите внимание, что написать нам можно на ящик [email protected]
8 советов по приемке квартиры в новостройке, которые вам точно пригодятся
1. Обращайтесь за профессиональной помощью в приемке
Действительно, опытный специалист заменяет все статьи в интернете о приемке. На эту услугу я потратил 1450р., а косяков было выявлено минимум на сумму с шестью нулями. Если бы принимал сам, то ничего бы не увидел. Человек, который помогал принимать квартиру, раньше числился в штате известного питерского застройщика. С его слов: "Почему ушел оттуда? Гораздо полезнее пытаться находить косяки, чем пытаться их скрыть".
2. Все обещания менеджеров фиксируйте письменно
Во время приемки квартиры менеджеры хотят, чтобы вы побыстрее подписали акт. У них есть на это какая-никакая финансовая мотивация. Специалист по приемке за свой гонорар пытается откопать как можно больше косяков и нарушений. А покупатель просто хочет уже переехать. Менеджеры будут обещать вам сделать все быстро и качественно. Как бы это не звучало убедительно, фиксируйте в акте предварительного осмотра все сроки по обещаниям. Это поможет вам избежать всяких там: "Я вам такого не говорил, я вам такого не обещал".
3. Берите контакты конкретных исполнителей
"Кто ответственен за окна?", "Кто ответственный за отделку, вентиляцию?" "Как с ними возможно связаться?". Особенно последний вопрос очень важен. Почему? Дело в том, что менеджеры не делают строительных работ и с них требовать исполнения бессмысленно. Но они знают контакты. Лучше всего взять номер прораба, который курирует ваш подъезд с квартирой и общаться с ним.
4. Будьте занудой
При общении с некоторыми дольщиками, слышал фразу: "Ну исправят наверно все, я что навязываться буду?". Вот лично не понимаю этого - алло, было потрачено несколько миллионов рублей и нужно отмалчиваться? Задавайте вопросы менеджерам, прорабу, строителям, да всем. Звоните застройщику, уточняйте, негодуйте (в приличном смысле). Действительно, это ускорило процесс устранения неисправностей. Лучше побыть занудой недельку, чем жить с отсутствующей вентиляцией.
5. Читайте пункты ДДУ про отделку
В договоре долевого участия прописаны работы, которые должны были быть проделаны застройщиком. Самое элементарное - на приемке проверить факт выполнения обязательств. Дело в том, что имеют место случаи, когда менеджер по заселению уверяет о полном выполнении работ. Сверяем все с договором.
6. На стадии подписания договора долевого участия запросите себе клининг
По глупости и незнанию упустил один важный момент - во время стройки и отделочных работ (справедливо для новостроек массового сегмента) рабочие часто живут в квартирах будущих дольщиков. По этой причине запросите пункт о проведении клининга после приемки. Логика в следующем: стандартная уборка квартиры-студии стоит 2000р., стоимость договора как минимум в 1000 раз больше. Будет ли застройщик готов из-за такой суммы потерять клиента? Да вряд ли. Зато вам будет спокойнее
7. Не поленитесь несколько раз приезжать на объект строительства
Доверять нужно только своим глазам. После первой провальной приемки я несколько раз приезжал на объект, чтобы лично убедиться в прогрессе. Такая мера помогла в итоге быть спокойнее и реально оценивать сроки окончательной сдачи.
8. Подписывайте акт приема-передачи, когда реально все устранено
На приемке из косяков осталась по сути только ручка балконной двери. Менеджер убедил, что ее можно самому поменять. Я ему поверил. По итогу, оказалось, что проблема в самом механизме балконной двери. Вопрос на сегодняшний день не решен. Подпишитесь на @dwellercity
1. Обращайтесь за профессиональной помощью в приемке
Действительно, опытный специалист заменяет все статьи в интернете о приемке. На эту услугу я потратил 1450р., а косяков было выявлено минимум на сумму с шестью нулями. Если бы принимал сам, то ничего бы не увидел. Человек, который помогал принимать квартиру, раньше числился в штате известного питерского застройщика. С его слов: "Почему ушел оттуда? Гораздо полезнее пытаться находить косяки, чем пытаться их скрыть".
2. Все обещания менеджеров фиксируйте письменно
Во время приемки квартиры менеджеры хотят, чтобы вы побыстрее подписали акт. У них есть на это какая-никакая финансовая мотивация. Специалист по приемке за свой гонорар пытается откопать как можно больше косяков и нарушений. А покупатель просто хочет уже переехать. Менеджеры будут обещать вам сделать все быстро и качественно. Как бы это не звучало убедительно, фиксируйте в акте предварительного осмотра все сроки по обещаниям. Это поможет вам избежать всяких там: "Я вам такого не говорил, я вам такого не обещал".
3. Берите контакты конкретных исполнителей
"Кто ответственен за окна?", "Кто ответственный за отделку, вентиляцию?" "Как с ними возможно связаться?". Особенно последний вопрос очень важен. Почему? Дело в том, что менеджеры не делают строительных работ и с них требовать исполнения бессмысленно. Но они знают контакты. Лучше всего взять номер прораба, который курирует ваш подъезд с квартирой и общаться с ним.
4. Будьте занудой
При общении с некоторыми дольщиками, слышал фразу: "Ну исправят наверно все, я что навязываться буду?". Вот лично не понимаю этого - алло, было потрачено несколько миллионов рублей и нужно отмалчиваться? Задавайте вопросы менеджерам, прорабу, строителям, да всем. Звоните застройщику, уточняйте, негодуйте (в приличном смысле). Действительно, это ускорило процесс устранения неисправностей. Лучше побыть занудой недельку, чем жить с отсутствующей вентиляцией.
5. Читайте пункты ДДУ про отделку
В договоре долевого участия прописаны работы, которые должны были быть проделаны застройщиком. Самое элементарное - на приемке проверить факт выполнения обязательств. Дело в том, что имеют место случаи, когда менеджер по заселению уверяет о полном выполнении работ. Сверяем все с договором.
6. На стадии подписания договора долевого участия запросите себе клининг
По глупости и незнанию упустил один важный момент - во время стройки и отделочных работ (справедливо для новостроек массового сегмента) рабочие часто живут в квартирах будущих дольщиков. По этой причине запросите пункт о проведении клининга после приемки. Логика в следующем: стандартная уборка квартиры-студии стоит 2000р., стоимость договора как минимум в 1000 раз больше. Будет ли застройщик готов из-за такой суммы потерять клиента? Да вряд ли. Зато вам будет спокойнее
7. Не поленитесь несколько раз приезжать на объект строительства
Доверять нужно только своим глазам. После первой провальной приемки я несколько раз приезжал на объект, чтобы лично убедиться в прогрессе. Такая мера помогла в итоге быть спокойнее и реально оценивать сроки окончательной сдачи.
8. Подписывайте акт приема-передачи, когда реально все устранено
На приемке из косяков осталась по сути только ручка балконной двери. Менеджер убедил, что ее можно самому поменять. Я ему поверил. По итогу, оказалось, что проблема в самом механизме балконной двери. Вопрос на сегодняшний день не решен. Подпишитесь на @dwellercity
Швейцарские аналитики из UBS провели исследование Global Real Estate Bubble Index 2020 и определили, в каких городах мира на рынке недвижимости существует риск возникновения пузыря. Эксперты проанализировали цены на недвижимость в 25 крупнейших городах, среди них оказался один российский — Москва. По данным UBS, Москве пузырь не угрожает (соответственно, и другим городам - о причинах этого мы говорили), но недвижимость в российской столице слишком переоценена. По данным UBS, в 2018 году жилье в Москве было оценено справедливо, в 2019 — переоценено, в 2020-м ситуация даже усугубилась.
Аналитики отмечают, что переход на схему продажи квартир через эскроу-счета и введение льготной ипотеки привели к резкому росту цен. И с этим мы согласны: это не только толкает цены вверх, но и устраняет саморегулируемость рынка, которая заменяется согласованной ценовой политикой банков. Lе-факто, монополизацией. Что приведёт в ближайшее время к временному смещению спроса на вторичный рынок, поднимет цены там, а потом снова начнёт накачивать цены на рынке первичном. И тогда с большой болью поднимется тема с качеством современного строительства.
Не забудьте подписаться на @dwellercity
Аналитики отмечают, что переход на схему продажи квартир через эскроу-счета и введение льготной ипотеки привели к резкому росту цен. И с этим мы согласны: это не только толкает цены вверх, но и устраняет саморегулируемость рынка, которая заменяется согласованной ценовой политикой банков. Lе-факто, монополизацией. Что приведёт в ближайшее время к временному смещению спроса на вторичный рынок, поднимет цены там, а потом снова начнёт накачивать цены на рынке первичном. И тогда с большой болью поднимется тема с качеством современного строительства.
Не забудьте подписаться на @dwellercity
По данным агентства «Петербургская Недвижимость», цены на «новую вторичку» (дома, сданные в течение последних 10 лет) выросли в обжитых локациях Петербурга на 15% за 9 месяцев 2020-го. Это соответствует росту цен на первичном рынке. Средняя стоимость «квадрата» выросла до 141,6 тыс. руб.
При этом цены на старое жилье – «хрущевки», «брежневки», «старый фонд» – также увеличились, но немного меньше: в этом сегменте прирост составил 5-7%. Средняя стоимость «квадрата» достигла 112,9 тыс. руб. Как отмечают эксперты агентства, предложение на вторичном рынке Петербурга сократилось на 19% за последний квартал.
Многие квартиры, снятые с продажи в период самоизоляции, так и не вернулись на рынок. Самым популярным типом жилья на вторичном рынке остаются квартиры в домах категории «новая вторичка». В 2020 году в этом сегменте на квартиры с хорошими планировками, в развитых районах с инфраструктурой все чаще идет торг на повышение. В особенности, если в объекте заинтересованы сразу несколько клиентов.
«В текущем году от квартала к кварталу тенденции на вторичном рынке резко менялись. Так, первый квартал в целом прошел спокойно, и объем спроса соответствовал средним показателям 2019 года.
Во втором квартале из-за пандемии и начала периода самоизоляции зафиксировано снижение спроса примерно на 10% от стандартных цифр. Но уже со второй половины мая интерес покупателей к объектам на вторичном рынке вернулся. А в августе и сентябре мы отмечаем, что объем спроса даже несколько превышает прошлогодние значения. Основные причины: нестабильность курсов валют (недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения средств и получения высокой доходности) и серьезно сократившееся предложение на первичном рынке», – рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».
Еще одна интересная тенденция, которую отмечают эксперты: увеличение количества сделок в ценовом диапазоне от 30 до 40 млн рублей в локации Крестовский остров. В период нестабильного курса валют состоятельные люди также стремятся надежно вложить свои средства и выбирают для этого недвижимость премиум-сегмента. Пользуясь этим, маркетологи искусственно раздувают миф о якобы возрастающей популярности и острова Петровского, не имеющего абсолютно никакой инфраструктуры.
Подпишитесь на @dwellercity
При этом цены на старое жилье – «хрущевки», «брежневки», «старый фонд» – также увеличились, но немного меньше: в этом сегменте прирост составил 5-7%. Средняя стоимость «квадрата» достигла 112,9 тыс. руб. Как отмечают эксперты агентства, предложение на вторичном рынке Петербурга сократилось на 19% за последний квартал.
Многие квартиры, снятые с продажи в период самоизоляции, так и не вернулись на рынок. Самым популярным типом жилья на вторичном рынке остаются квартиры в домах категории «новая вторичка». В 2020 году в этом сегменте на квартиры с хорошими планировками, в развитых районах с инфраструктурой все чаще идет торг на повышение. В особенности, если в объекте заинтересованы сразу несколько клиентов.
«В текущем году от квартала к кварталу тенденции на вторичном рынке резко менялись. Так, первый квартал в целом прошел спокойно, и объем спроса соответствовал средним показателям 2019 года.
Во втором квартале из-за пандемии и начала периода самоизоляции зафиксировано снижение спроса примерно на 10% от стандартных цифр. Но уже со второй половины мая интерес покупателей к объектам на вторичном рынке вернулся. А в августе и сентябре мы отмечаем, что объем спроса даже несколько превышает прошлогодние значения. Основные причины: нестабильность курсов валют (недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения средств и получения высокой доходности) и серьезно сократившееся предложение на первичном рынке», – рассказал Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».
Еще одна интересная тенденция, которую отмечают эксперты: увеличение количества сделок в ценовом диапазоне от 30 до 40 млн рублей в локации Крестовский остров. В период нестабильного курса валют состоятельные люди также стремятся надежно вложить свои средства и выбирают для этого недвижимость премиум-сегмента. Пользуясь этим, маркетологи искусственно раздувают миф о якобы возрастающей популярности и острова Петровского, не имеющего абсолютно никакой инфраструктуры.
Подпишитесь на @dwellercity
Ожидание и реальность: хотелось бы купить жилье в малоэтажном коттеджном посёлке, но в результате за свои же деньги ты получаешь полосу препятствий для преодоления ее с коляской.
Житель ЖК Мистола Хиллс от «Северный город» (холдинг RBI) Ксения Говорун поделилась впечатлениями от своего проживания в новой локации - на видео все прекрасно видно, а несколько фотографий с особенно сложными квестами только дополняют впечатления.
Сообщить свои новости можно нам на почту [email protected] - мы обязательно опубликуем. Подпишитесь на @dwellercity.
Житель ЖК Мистола Хиллс от «Северный город» (холдинг RBI) Ксения Говорун поделилась впечатлениями от своего проживания в новой локации - на видео все прекрасно видно, а несколько фотографий с особенно сложными квестами только дополняют впечатления.
Сообщить свои новости можно нам на почту [email protected] - мы обязательно опубликуем. Подпишитесь на @dwellercity.
Немного аналитики. СМИ продолжают кошмарить население по теме ипотечного "пузыря". Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов прогнозирует в "Ведомостях" ипотечный кризис в ближайшие два года. По его мнению, произойдет это из-за "доступной" (которая до сих пор недоступна большинству жителей) ипотеки.
Хестанов считает, что сейчас мы входим во вторую волну коронавируса, поэтому падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным. Из-за этого проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, что и сыграет главную в роль в схлопывании "пузыря".
Хотелось бы напомнить, что у ипотечного кризиса много факторов, а основные из них: перепроизводство жилья, резкое падение цен на него, а также массовые невыплаты заемщиков (ипотечный кризис 2007 года в США). Но до всего этого нам еще далеко. Ипотека в нашей стране растет, но не теми темпами, которые необходимы для кризиса. А количество жилья и вовсе нехватает, поэтому дорожает квадратный метр.
Тем более строительство ограничили проектным финансированием из-за которого невозможна бесконтрольная и массовая стройка, а контролируют ее те же банки, что выдают ипотечные займы. Т.е. почти все финансовые процессы строительной отрасли в нашей стране контролируются банками (самые крупные принадлежат государству), которые никогда не допустят ипотечного "пузыря", а иначе это будет сравни с харакири.
Единственный, кто пытается надуть ипотечный "пузырь" на 7 трлн, так это Дом. рф, который готовится выпустить облигации на эту сумму. Госкорпорация идет по пути госагентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые и стали главной причиной обвала ипотечного рынка 2007 года в США.
В банковских опросах 61% заемщиков планируют закрыть ипотеку заранее, что говорит о платежеспособности большинства из них, а значит, что ипотечный "пузырь" существует только в СМИ для громких заголовков. via // Подпишитесь на @dwellercity
Хестанов считает, что сейчас мы входим во вторую волну коронавируса, поэтому падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным. Из-за этого проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, что и сыграет главную в роль в схлопывании "пузыря".
Хотелось бы напомнить, что у ипотечного кризиса много факторов, а основные из них: перепроизводство жилья, резкое падение цен на него, а также массовые невыплаты заемщиков (ипотечный кризис 2007 года в США). Но до всего этого нам еще далеко. Ипотека в нашей стране растет, но не теми темпами, которые необходимы для кризиса. А количество жилья и вовсе нехватает, поэтому дорожает квадратный метр.
Тем более строительство ограничили проектным финансированием из-за которого невозможна бесконтрольная и массовая стройка, а контролируют ее те же банки, что выдают ипотечные займы. Т.е. почти все финансовые процессы строительной отрасли в нашей стране контролируются банками (самые крупные принадлежат государству), которые никогда не допустят ипотечного "пузыря", а иначе это будет сравни с харакири.
Единственный, кто пытается надуть ипотечный "пузырь" на 7 трлн, так это Дом. рф, который готовится выпустить облигации на эту сумму. Госкорпорация идет по пути госагентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые и стали главной причиной обвала ипотечного рынка 2007 года в США.
В банковских опросах 61% заемщиков планируют закрыть ипотеку заранее, что говорит о платежеспособности большинства из них, а значит, что ипотечный "пузырь" существует только в СМИ для громких заголовков. via // Подпишитесь на @dwellercity
Разоблачения и псевдоинсайды - главная фишка российских СМИ на данном историческом этапе. Только то, что они выдают за разоблачения в большинстве своём таковым не является. Например. Все чаще сейчас приходится слышать о «пузырях», особенно на российском ипотечном рынке. Опасения высказывают многие, от официальных лиц до экспертов и обывателей. Но формируется ли там реально «пузырь»? Коллеги пробуют разобраться в этом еще подробнее.
Что вообще есть «пузырь» на любом рынке? По классическому определению, мы можем говорить о его формировании, когда цены на что-либо начинают существенно отклоняться от фундаментальных, рассчитанных тем или иным образом (например, через NPV). Не будем ударяться глубоко в теорию, скажем лишь, что для оценки наличия «пузыря» нас будут интересовать прежде всего такие вопросы:
1) Насколько велико соотношение между двумя вариантами: покупкой жилья в ипотеку и его арендой?
2) Изменяется ли это соотношение в последнее время существенным образом, разумеется, в сторону удорожания варианта с покупкой? Например, в Москве.
Возьмем однокомнатную квартиру стоимостью 8 млн рублей, которая в аренду сдается за 36 500 руб. в месяц. Процентную ставку по ипотеке будем считать 8% годовых, по депозитам – 4,0%, с ежемесячным начислением (такой еще поискать сейчас надо в надежном банке). Соответственно, в одном случае мы берем кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20%, и ежемесячный платеж у нас выходит 53 532 рубля. В другом случае мы квартиру арендуем, а сэкономленные 17 032 рубля каждый месяц отправляем на депозит, на который мы изначально положили 1,6 млн руб. (наш первоначальный взнос).
Так вот, получается, что в случае ипотеки квартира будет нашей, как и положено, через 20 лет. В случае же депозита мы сможем накопить эти 8 млн через 16,8 лет. Разница не такая уж существенная, если учесть риски изменения стоимости недвижимости. Например, если стоимость квартиры будет расти всего лишь на 1% в год, то накопим мы на нее через аренду, как ни странно, почти ровно через 20 лет. При этом в первом случае мы уже жили в своем, да и цены могут расти и посильнее.
Еще интересный вопрос: а что же было, например, в 2013 году? Так вот, если взять параметры того года, то получилось бы, что, арендуя квартиру, на нее можно было накопить за 8,5 лет, а при ежегодном однопроцентном росте цен – примерно за 9 лет. То есть сейчас мы видим, что это стоимость аренды стала завышенной по сравнению с покупкой жилья, а не наоборот! Так что уж если и искать «пузырь», то не в ипотеке. И критиковать повышение доступности жилья точно не стоит.
Подпишитесь на @dwellercity
Что вообще есть «пузырь» на любом рынке? По классическому определению, мы можем говорить о его формировании, когда цены на что-либо начинают существенно отклоняться от фундаментальных, рассчитанных тем или иным образом (например, через NPV). Не будем ударяться глубоко в теорию, скажем лишь, что для оценки наличия «пузыря» нас будут интересовать прежде всего такие вопросы:
1) Насколько велико соотношение между двумя вариантами: покупкой жилья в ипотеку и его арендой?
2) Изменяется ли это соотношение в последнее время существенным образом, разумеется, в сторону удорожания варианта с покупкой? Например, в Москве.
Возьмем однокомнатную квартиру стоимостью 8 млн рублей, которая в аренду сдается за 36 500 руб. в месяц. Процентную ставку по ипотеке будем считать 8% годовых, по депозитам – 4,0%, с ежемесячным начислением (такой еще поискать сейчас надо в надежном банке). Соответственно, в одном случае мы берем кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20%, и ежемесячный платеж у нас выходит 53 532 рубля. В другом случае мы квартиру арендуем, а сэкономленные 17 032 рубля каждый месяц отправляем на депозит, на который мы изначально положили 1,6 млн руб. (наш первоначальный взнос).
Так вот, получается, что в случае ипотеки квартира будет нашей, как и положено, через 20 лет. В случае же депозита мы сможем накопить эти 8 млн через 16,8 лет. Разница не такая уж существенная, если учесть риски изменения стоимости недвижимости. Например, если стоимость квартиры будет расти всего лишь на 1% в год, то накопим мы на нее через аренду, как ни странно, почти ровно через 20 лет. При этом в первом случае мы уже жили в своем, да и цены могут расти и посильнее.
Еще интересный вопрос: а что же было, например, в 2013 году? Так вот, если взять параметры того года, то получилось бы, что, арендуя квартиру, на нее можно было накопить за 8,5 лет, а при ежегодном однопроцентном росте цен – примерно за 9 лет. То есть сейчас мы видим, что это стоимость аренды стала завышенной по сравнению с покупкой жилья, а не наоборот! Так что уж если и искать «пузырь», то не в ипотеке. И критиковать повышение доступности жилья точно не стоит.
Подпишитесь на @dwellercity
Просто не могли пройти мимо квартиры с вторичного рынка: лепнина, статуи, мрамор, хамам, бассейн (в доме, для жителей)... и вот это всё на площади 494 метра на набережной Кутузова 24. Всего 680 миллионов рублей. Возможна ипотека. Милота. Спасибо источнику за такую красотку. Подпишитесь на @dwellercity.
Обещания ПИК по объекту на Кантемировской - такие обещания: количество балконов на рендерах заметно превышает то, что они обычно предлагают в Москве (что уже странновато), а стартовый ценник обещается от 161 тыс рублей за метр. Совпадёт ли ожидание с реальностью, вопрос. Но будем следить. Место хорошее. Подпишитесь на @dwellercity
