Генеральный директор и владелец ГК Пионер Андрей Максимов высказал любопытное соображение по поводу того, что девелоперу интересно не ограничиваться одним проектом внутри выбранного для работы района, а наращивать своё присутствие в нем:
"Это, кстати, позволяет проще делать микс коммерческой и жилой недвижимости. Дело в том, что когда ты начинаешь работать в какой-то локации комплексно и строишь действительно интересно, то в итоге можешь повысить привлекательность целого района. Когда на месте депрессивных заводов, складов и пустырей начинают возникать современные объекты, то земля вокруг них тоже начинает дорожать, и люди стремятся переехать сюда из других мест. И уже на следующей своей площадке по соседству с первой ты получаешь большую эффективность, потому что ты уже фактически строишь в районе другого уровня, продаёшь по другим, более высоким ценам, и ликвидность твоих объектов растет. Эта концепция нас ни разу не подводила".
И как-то совершенно естественно понимаем, что вот этим и предыдущими материалами открываем в канале отдельную рубрику #джентирификация Подпишитесь на @dwellercity
"Это, кстати, позволяет проще делать микс коммерческой и жилой недвижимости. Дело в том, что когда ты начинаешь работать в какой-то локации комплексно и строишь действительно интересно, то в итоге можешь повысить привлекательность целого района. Когда на месте депрессивных заводов, складов и пустырей начинают возникать современные объекты, то земля вокруг них тоже начинает дорожать, и люди стремятся переехать сюда из других мест. И уже на следующей своей площадке по соседству с первой ты получаешь большую эффективность, потому что ты уже фактически строишь в районе другого уровня, продаёшь по другим, более высоким ценам, и ликвидность твоих объектов растет. Эта концепция нас ни разу не подводила".
И как-то совершенно естественно понимаем, что вот этим и предыдущими материалами открываем в канале отдельную рубрику #джентирификация Подпишитесь на @dwellercity
Да уж, точно: результаты поддержки девелоперов превзошли даже их собственные самые смелые ожидания. #КороткойСтрокой
Продолжаем говорить о реконструкции центра Петербурга как нарастающем тренде «двадцатых» годов нынешнего века. Начало смотрим здесь и - в канале по тегу #Реконструкция и удивляемся тому, что читаем. А мы о сложностях. По материалам вот этой публикации.
"Бывают сложности с приспособлением под современное использование — планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземного паркинга, который необходим для жилого дома высокого класса. Сложно применить современные фишки жилья, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории", — перечисляет "Петербургская недвижимость".
Чтобы приспособить старый дом под современное использование, необходим капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается лишь примерно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счёт.
"Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети. А это приводит к дополнительным затратам", — рассказывает УК "Альфа Фаберже".
Как говорят эксперты, самая большая беда в том, что весь центр у нас жилой и реновацию здесь можно проводить в добровольно–принудительном порядке. "Но, чтобы принудительно выселять людей из старых зданий, нужна политическая воля. В любом другом случае расселение не получится: всё, что рыночным образом можно было расселить, уже расселили", — уверен какой-то менеджер. Но мы не согласны: люди в центре все время меняются - надо просто идти и договариваться.
"Если рассматривать процесс как реновацию зданий и кварталов, в которых живут люди, то эта история практически никому не интересна, поскольку, как показывает практика, возникают непреодолимые препятствия и сложности во взаимодействии с жильцами", — согласен один из застройщиков. Опять же, мы не согласимся - это миф про невозможность расселения. А вот то, что неуважительный подход к людям и разговор через губу удорожает процесс - это факт. Хотите пафоса - платите больше. Тут люди правы.
"При всех сложностях перспективы у проектов реконструкции аварийных зданий в центральных районах Петербурга неплохие. Здесь локация решает всё. Спрос на жильё в центре, тем более на полностью обновлённое, сохраняется на стабильно высоком уровне. А объём такого предложения крайне ограничен", — считает какой-то менеджер. "Только при внимательном и бережном подходе такие проекты помогают сберечь уникальные памятники архитектуры для будущих поколений и дать заброшенным зданиям вторую жизнь", — говорит банальность «Еврострой». Но факт есть факт: реновация центра города с мертвой точки сдвигается рынком. Потому как еще чуть чуть и сюда придёт Москва - и тогда цены на старый фонд будут другими.
Подпишитесь на @dwellercity
"Бывают сложности с приспособлением под современное использование — планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземного паркинга, который необходим для жилого дома высокого класса. Сложно применить современные фишки жилья, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории", — перечисляет "Петербургская недвижимость".
Чтобы приспособить старый дом под современное использование, необходим капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается лишь примерно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счёт.
"Иногда в кварталах, где они расположены, просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети. А это приводит к дополнительным затратам", — рассказывает УК "Альфа Фаберже".
Как говорят эксперты, самая большая беда в том, что весь центр у нас жилой и реновацию здесь можно проводить в добровольно–принудительном порядке. "Но, чтобы принудительно выселять людей из старых зданий, нужна политическая воля. В любом другом случае расселение не получится: всё, что рыночным образом можно было расселить, уже расселили", — уверен какой-то менеджер. Но мы не согласны: люди в центре все время меняются - надо просто идти и договариваться.
"Если рассматривать процесс как реновацию зданий и кварталов, в которых живут люди, то эта история практически никому не интересна, поскольку, как показывает практика, возникают непреодолимые препятствия и сложности во взаимодействии с жильцами", — согласен один из застройщиков. Опять же, мы не согласимся - это миф про невозможность расселения. А вот то, что неуважительный подход к людям и разговор через губу удорожает процесс - это факт. Хотите пафоса - платите больше. Тут люди правы.
"При всех сложностях перспективы у проектов реконструкции аварийных зданий в центральных районах Петербурга неплохие. Здесь локация решает всё. Спрос на жильё в центре, тем более на полностью обновлённое, сохраняется на стабильно высоком уровне. А объём такого предложения крайне ограничен", — считает какой-то менеджер. "Только при внимательном и бережном подходе такие проекты помогают сберечь уникальные памятники архитектуры для будущих поколений и дать заброшенным зданиям вторую жизнь", — говорит банальность «Еврострой». Но факт есть факт: реновация центра города с мертвой точки сдвигается рынком. Потому как еще чуть чуть и сюда придёт Москва - и тогда цены на старый фонд будут другими.
Подпишитесь на @dwellercity
Новости подхода к строительству бюджетного жилья в США: Amazon создал фонд строительства жилья объемом $2 млрд. В течение 5 лет фонд будет инвестировать в строительство и реконструкцию доступного жилья в трех регионах, где Amazon является крупным работодателем.
Amazon Housing Equity Fund будет ориентирован на строительство доступного жилья для семей с небольшим и низким доходом. Финансирование будет осуществляться по ставкам ниже рыночного уровня. В течение пяти лет фонд планирует инвестировать в строительство и реконструкцию жилья в трех регионах США — Арлингтоне, Пьюджет-Саунд и Нэшвилле, где компания входит в число крупных работодателей. Amazon будет ориентироваться на семьи, получающие от 30% до 80% от среднего дохода в каждом из регионов и не рассчитывает заработать на этих инвестициях, и для них нет специального налогового режима. А теперь внимание, вопрос: возможен ли аналог такой программы в России? Просто пофантазируем.
Какие факторы надо учесть, чтобы хоть что-то представить: размер компании, готовой инвестировать в жилье для работников? Горизонт планирования? Гарантию занятости? Как-то не сильно увязываются разговоры о том, что «в США все нестабильно и идёт чуть ли не к Гражданской войне», а кукурузный бизнес у них готовится вот к таким вот проектам... Заставляет задуматься. Кроме того, каким образом и по какому принципу выделяется земля для таких проектов? Не превратятся ли они потом (или сразу) в гетто? Как влияют на соседние районы?
По нашему мнению, де-факто районы граничащие с Ленобластью, уже являются схожими по функционалу локациями застройки. Только в случае с американцами проекты эти социальные, а в нашем - полностью рыночные, перевешивающие все затраты на покупателя и сверхприбыльные для застройщиков.
Подпишитесь на @dwellercity
Amazon Housing Equity Fund будет ориентирован на строительство доступного жилья для семей с небольшим и низким доходом. Финансирование будет осуществляться по ставкам ниже рыночного уровня. В течение пяти лет фонд планирует инвестировать в строительство и реконструкцию жилья в трех регионах США — Арлингтоне, Пьюджет-Саунд и Нэшвилле, где компания входит в число крупных работодателей. Amazon будет ориентироваться на семьи, получающие от 30% до 80% от среднего дохода в каждом из регионов и не рассчитывает заработать на этих инвестициях, и для них нет специального налогового режима. А теперь внимание, вопрос: возможен ли аналог такой программы в России? Просто пофантазируем.
Какие факторы надо учесть, чтобы хоть что-то представить: размер компании, готовой инвестировать в жилье для работников? Горизонт планирования? Гарантию занятости? Как-то не сильно увязываются разговоры о том, что «в США все нестабильно и идёт чуть ли не к Гражданской войне», а кукурузный бизнес у них готовится вот к таким вот проектам... Заставляет задуматься. Кроме того, каким образом и по какому принципу выделяется земля для таких проектов? Не превратятся ли они потом (или сразу) в гетто? Как влияют на соседние районы?
По нашему мнению, де-факто районы граничащие с Ленобластью, уже являются схожими по функционалу локациями застройки. Только в случае с американцами проекты эти социальные, а в нашем - полностью рыночные, перевешивающие все затраты на покупателя и сверхприбыльные для застройщиков.
Подпишитесь на @dwellercity
Ажиотаж приводит к катастрофе: 80% купленных квартир – неликвид. Интересное мнение, которое опубликуем с сокращениями (fons).
Несмотря на внешние обстоятельства, люди в прошлом году побежали скупать жилье. Квартира во все времена считалась самым надежным вложением, так что ажиотаж вполне объясним и даже закономерен. Но вот что получается: в стрессовом состоянии многие люди расхватали не то, что им действительно нужно для комфортной жизни, а то, на что хватило денег. И зачастую это были каморки в высоченных «человейниках» вдали от благ цивилизации. Данный факт подтверждают недавние исследования: в прошлом году петербуржцы покупали, в основном, крохотные студии и небольшие однушки.
Неликвидное жилье – серьезная проблема для своего владельца. Там плохо жить самому, снимать его никто не захочет, покупатели будут в ужасе разбегаться. Вот признаки того, что квартиру точно не стоит покупать (даже по самой низкой цене):
1. Дом находится в неудачном месте
Даже в относительно престижных районах есть неудачные локации: рядом с перегруженной автотрассой, поблизости от действующего завода или с видом на кладбище, больницу, вокзал или тюрьму. Там всегда будет шумно, многолюдно и очень беспокойно. Также перед подписанием договора не поленитесь съездить на стройплощадку и поинтересоваться ближайшими планами застройщика. В общем, прежде чем вкладывать личные средства в недвижимость с целью их сохранить, надо сто раз изучить локацию, чтобы не остаться в пролете и не потерять их.
2. Сомнительный контингент и социальная среда
Чтобы инвестирование оказалось выгодным, важно не только удачное расположение ЖК, но и люди, что живут по соседству.
Даже сейчас, когда по всему миру особое внимание уделяют социальной дистанции, контакты с другими люди не получается полностью свести на нет. Приходится ходить в магазин, аптеку, ездить на работу, водить малышей в школы и детские сады и гулять с ними. Если каждодневный путь пролегает мимо псих- или наркодиспансера, о какой благоприятной среде может идти речь? Та же ситуация, если рядом с новостройкой находятся в основном полуподвальные магазины с сомнительным ассортиментом или рюмочные с пивными ларьками. Тогда на детской площадке частенько будут сидеть местные алкоголики, а по улицам сновать деклассированные элементы.
Даже хорошая скидка – не аргумент в пользу покупки подобного жилья.
3. Дом или квартира в плохом состоянии
Если дом, в котором продается недорогая квартира, находится в ужасном техническом состоянии, это веский повод не совершать покупку! Да, скорее всего, цена окажется ниже аналогичных лотов на 20%, а то и 30%, но жить в безобразных условиях не сможет никто. Вонь в подъезде, смрад, проникающий в квартиру, плесень на стенах, трещины на фасаде, падающие куски лепнины или штукатурки – вы уверены, что готовы все это терпеть? Держитесь как можно дальше от такого явного «неликвида».
4. В квартире сделана перепланировка
Надо сразу поинтересоваться у хозяев, согласована ли перепланировка с надзорными органами, и попросить предъявить соответствующие документы. Нет документов, или владелец явно юлит и прячет глаза в пол? Не покупайте такое жилье. Ведь, если перепланировка сделана не по правилам, придется заплатить штраф и вернуть «все как было» за свой счет. И не имеет значения, кто эту перепланировку затеял.
Кроме того, жилье с нестандартной планировкой трудно продается. Таким образом, оно тоже попадает под определение «неликвид».
Выбирая квартиру с целью спасти деньги от обесценивания и сделать удачный вклад в будущее, главное – не торопиться. Не вкладывайтесь в очевидный неликвид в попытке успеть запрыгнуть в последний вагон. Подпишитесь на @dwellercity
Несмотря на внешние обстоятельства, люди в прошлом году побежали скупать жилье. Квартира во все времена считалась самым надежным вложением, так что ажиотаж вполне объясним и даже закономерен. Но вот что получается: в стрессовом состоянии многие люди расхватали не то, что им действительно нужно для комфортной жизни, а то, на что хватило денег. И зачастую это были каморки в высоченных «человейниках» вдали от благ цивилизации. Данный факт подтверждают недавние исследования: в прошлом году петербуржцы покупали, в основном, крохотные студии и небольшие однушки.
Неликвидное жилье – серьезная проблема для своего владельца. Там плохо жить самому, снимать его никто не захочет, покупатели будут в ужасе разбегаться. Вот признаки того, что квартиру точно не стоит покупать (даже по самой низкой цене):
1. Дом находится в неудачном месте
Даже в относительно престижных районах есть неудачные локации: рядом с перегруженной автотрассой, поблизости от действующего завода или с видом на кладбище, больницу, вокзал или тюрьму. Там всегда будет шумно, многолюдно и очень беспокойно. Также перед подписанием договора не поленитесь съездить на стройплощадку и поинтересоваться ближайшими планами застройщика. В общем, прежде чем вкладывать личные средства в недвижимость с целью их сохранить, надо сто раз изучить локацию, чтобы не остаться в пролете и не потерять их.
2. Сомнительный контингент и социальная среда
Чтобы инвестирование оказалось выгодным, важно не только удачное расположение ЖК, но и люди, что живут по соседству.
Даже сейчас, когда по всему миру особое внимание уделяют социальной дистанции, контакты с другими люди не получается полностью свести на нет. Приходится ходить в магазин, аптеку, ездить на работу, водить малышей в школы и детские сады и гулять с ними. Если каждодневный путь пролегает мимо псих- или наркодиспансера, о какой благоприятной среде может идти речь? Та же ситуация, если рядом с новостройкой находятся в основном полуподвальные магазины с сомнительным ассортиментом или рюмочные с пивными ларьками. Тогда на детской площадке частенько будут сидеть местные алкоголики, а по улицам сновать деклассированные элементы.
Даже хорошая скидка – не аргумент в пользу покупки подобного жилья.
3. Дом или квартира в плохом состоянии
Если дом, в котором продается недорогая квартира, находится в ужасном техническом состоянии, это веский повод не совершать покупку! Да, скорее всего, цена окажется ниже аналогичных лотов на 20%, а то и 30%, но жить в безобразных условиях не сможет никто. Вонь в подъезде, смрад, проникающий в квартиру, плесень на стенах, трещины на фасаде, падающие куски лепнины или штукатурки – вы уверены, что готовы все это терпеть? Держитесь как можно дальше от такого явного «неликвида».
4. В квартире сделана перепланировка
Надо сразу поинтересоваться у хозяев, согласована ли перепланировка с надзорными органами, и попросить предъявить соответствующие документы. Нет документов, или владелец явно юлит и прячет глаза в пол? Не покупайте такое жилье. Ведь, если перепланировка сделана не по правилам, придется заплатить штраф и вернуть «все как было» за свой счет. И не имеет значения, кто эту перепланировку затеял.
Кроме того, жилье с нестандартной планировкой трудно продается. Таким образом, оно тоже попадает под определение «неликвид».
Выбирая квартиру с целью спасти деньги от обесценивания и сделать удачный вклад в будущее, главное – не торопиться. Не вкладывайтесь в очевидный неликвид в попытке успеть запрыгнуть в последний вагон. Подпишитесь на @dwellercity
Минстрой России разъяснил недавно, кто должен очищать фасады домов от грязи, а также от рисунков и граффити: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. А крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фасадные) являются общим имуществом и принадлежат собственникам помещений. Поэтому, по мнению, Минстроя России, очистка фасадов от грязи и самовольно размещенных на них рисунков должна осуществляться собственниками. Которые вправе заключить договор на оказание соответствующих услуг с третьими лицами, в том числе, с управляющей организацией.
Мыть или не мыть – вот в чем вопрос. Ответом тут может быть лишь однозначное: мыть! Регулярная очистка фасада от плесени, ржавчины, копоти и прочих загрязнений, характерных для зданий, располагающихся в крупных городах, так же необходима, как, к примеру, ежедневная уборка придомовой территории многоквартирного дома. Чем можно обосновать эту необходимость?
Существенное снижение затрат на наружный косметический ремонт. Согласитесь, логичнее регулярно мыть фасад, поддерживая его, таким образом, в надлежащем состоянии, нежели раз в несколько лет собирать со всех жильцов немалые деньги и проводить ремонт, результаты которого будут заметны лишь в первые месяцы.
Повышение стоимости жилья. Многие россияне покупают квартиру, руководствуясь не только ее убранством, количеством комнат или адекватностью соседей, но и «внешностью» самого дома. Доказано, что квартиры в домах с привлекательным архитектурным обликом продаются по более высокой цене, нежели «апартаменты» в тех жилых зданиях, о необходимости мытья фасада которых вспоминают, в лучшем случае, раз в 10–15 лет. Кроме того, за немытый фасад ТСЖ или УК могут быть оштрафованы горжилинспекцией, а эти расходы сами по себе сравнимы с затратами на мытьё фасада. Который потом все равно надо будет мыть.
Как и кем должно производится мытье фасадов жилого дома? Очевидно, что, когда речь заходит о мытье фасадов многоквартирного дома, лучше даже не задумываться о проведении данного комплекса работ силами жильцов. Во-первых, нужно профессиональное оборудование, во-вторых – профессиональные альпинисты.
В городе уже были случаи, когда жильцы в некоторых домах подбивали отказаться от платежа УК за мытьё фасадов и сэкономить. Только экономия эта быстро привела к невзрачному внешнему виду, что отразилось на кармане тех, кто продавал квартиру - за их счет серьезно сэкономили покупатели. Ведь это «теория разбитых окон», натурально. Только стёкла и плитка грязные, а не битые. Но начинается с них.
Вообще дикая история была в ЖК «Александр Невский», в котором после отказа жильцов от централизованного мытья фасадов... стали погибать люди. Звучит как фильм ужасов? Но это правда: последний случай был с сорвавшейся с 23 этаже женщиной, чьё тело лежало у парадной несколько часов. У экономии должны быть пределы, конечно.
Подпишитесь на @dwellercity
Мыть или не мыть – вот в чем вопрос. Ответом тут может быть лишь однозначное: мыть! Регулярная очистка фасада от плесени, ржавчины, копоти и прочих загрязнений, характерных для зданий, располагающихся в крупных городах, так же необходима, как, к примеру, ежедневная уборка придомовой территории многоквартирного дома. Чем можно обосновать эту необходимость?
Существенное снижение затрат на наружный косметический ремонт. Согласитесь, логичнее регулярно мыть фасад, поддерживая его, таким образом, в надлежащем состоянии, нежели раз в несколько лет собирать со всех жильцов немалые деньги и проводить ремонт, результаты которого будут заметны лишь в первые месяцы.
Повышение стоимости жилья. Многие россияне покупают квартиру, руководствуясь не только ее убранством, количеством комнат или адекватностью соседей, но и «внешностью» самого дома. Доказано, что квартиры в домах с привлекательным архитектурным обликом продаются по более высокой цене, нежели «апартаменты» в тех жилых зданиях, о необходимости мытья фасада которых вспоминают, в лучшем случае, раз в 10–15 лет. Кроме того, за немытый фасад ТСЖ или УК могут быть оштрафованы горжилинспекцией, а эти расходы сами по себе сравнимы с затратами на мытьё фасада. Который потом все равно надо будет мыть.
Как и кем должно производится мытье фасадов жилого дома? Очевидно, что, когда речь заходит о мытье фасадов многоквартирного дома, лучше даже не задумываться о проведении данного комплекса работ силами жильцов. Во-первых, нужно профессиональное оборудование, во-вторых – профессиональные альпинисты.
В городе уже были случаи, когда жильцы в некоторых домах подбивали отказаться от платежа УК за мытьё фасадов и сэкономить. Только экономия эта быстро привела к невзрачному внешнему виду, что отразилось на кармане тех, кто продавал квартиру - за их счет серьезно сэкономили покупатели. Ведь это «теория разбитых окон», натурально. Только стёкла и плитка грязные, а не битые. Но начинается с них.
Вообще дикая история была в ЖК «Александр Невский», в котором после отказа жильцов от централизованного мытья фасадов... стали погибать люди. Звучит как фильм ужасов? Но это правда: последний случай был с сорвавшейся с 23 этаже женщиной, чьё тело лежало у парадной несколько часов. У экономии должны быть пределы, конечно.
Подпишитесь на @dwellercity
Давайте попробуем взглянуть на первый этаж квартиры как на преимущество. Эти квартиры часто даже не входят в параметры подбора жилья на покупку, но в них есть и своя привлекательность.
На самом деле, как минимум один из авторов канала жил и на первом этаже. При этом, не заметив особых недостатков. Не воняло из подвала, не водились крысы. Многие считают преимуществом жить на первом этаже. Посудите сами:
Лифт не нужен, позтому даже не переживаешь о том, сломается он или нет, а если его в доме нет, так и там более только плюс.
Далеко ходить (ездить) не надо: зашел в подъезд, немного поднялся, и ты дома! Очень удобно для пожилых людей. К слову, продали потом мы свою квартиру дороже рыночной цены тем, кто искал квартиру только на первых этажах вполне определенного района и наша подошла идеально.
Сейчас первые этажи строят высокие, и они почти как вторые. А в некоторых домах первый уровень вообще не жилой (но это несколько другая история, со своими плюсами).
А про то, что на первом можно сделать коммерческое помещение - это как раз наша история. Если удастся перевести в нежилое, конечно. Но это решаемо и вполне законным путём (квартира на первом этаже как инвестиция).
Самый главный плюс первого этажа - это то, что в квартире можно смело делать перепланировку и переносить мокрые точки! Именно поэтому квартиры на первых этажах сейчас пользуются спросом так называемых инвесторов, покупающих квартиры с дисконтом и делающих из них небольшие студии под аренду. Так получается наиболее высокая доходность от вложений в недвижимость. Естественно, несущие стены должны оставаться на месте, а вот все остальное...
Однако покупать такие "долевки" не рекомендуем. А вот купить 3-комнатную квартиру на первом, сделать из нее три, а то и четыре студии и сдавать в аренду- это другой разговор.
Еще один существенный плюс - это цена. Традиционно квартиры на первых этажах стоят на 10%, а то и 20% дешевле.
Так что, рекомендуем все же обратить внимание на первый этаж и не вычёркивать его из критериев подбора. Иногда там могут быть планировки, которых нет на других этажах, если дом определённый. И квартира может оказаться светлой, и этаж высокий, почти как второй. И при этом цена привлекательная.
Подпишитесь на @dwellercity
На самом деле, как минимум один из авторов канала жил и на первом этаже. При этом, не заметив особых недостатков. Не воняло из подвала, не водились крысы. Многие считают преимуществом жить на первом этаже. Посудите сами:
Лифт не нужен, позтому даже не переживаешь о том, сломается он или нет, а если его в доме нет, так и там более только плюс.
Далеко ходить (ездить) не надо: зашел в подъезд, немного поднялся, и ты дома! Очень удобно для пожилых людей. К слову, продали потом мы свою квартиру дороже рыночной цены тем, кто искал квартиру только на первых этажах вполне определенного района и наша подошла идеально.
Сейчас первые этажи строят высокие, и они почти как вторые. А в некоторых домах первый уровень вообще не жилой (но это несколько другая история, со своими плюсами).
А про то, что на первом можно сделать коммерческое помещение - это как раз наша история. Если удастся перевести в нежилое, конечно. Но это решаемо и вполне законным путём (квартира на первом этаже как инвестиция).
Самый главный плюс первого этажа - это то, что в квартире можно смело делать перепланировку и переносить мокрые точки! Именно поэтому квартиры на первых этажах сейчас пользуются спросом так называемых инвесторов, покупающих квартиры с дисконтом и делающих из них небольшие студии под аренду. Так получается наиболее высокая доходность от вложений в недвижимость. Естественно, несущие стены должны оставаться на месте, а вот все остальное...
Однако покупать такие "долевки" не рекомендуем. А вот купить 3-комнатную квартиру на первом, сделать из нее три, а то и четыре студии и сдавать в аренду- это другой разговор.
Еще один существенный плюс - это цена. Традиционно квартиры на первых этажах стоят на 10%, а то и 20% дешевле.
Так что, рекомендуем все же обратить внимание на первый этаж и не вычёркивать его из критериев подбора. Иногда там могут быть планировки, которых нет на других этажах, если дом определённый. И квартира может оказаться светлой, и этаж высокий, почти как второй. И при этом цена привлекательная.
Подпишитесь на @dwellercity
Процитируем выдержки из авторского мануала для желающих купить квартиру в Петербурге, не будучи при этом пока петербуржцами. Что надо знать перед покупкой квартиры в Петербурге: развеиваю мифы приезжих
1 - Недвижимость в Петербурге только дорожает, это закон
В Москве - ситуация с недвижимостью другая. Москва слишком огромна, там каждый район - это как отдельный город со своей динамикой. В Петербурге же вся аналитика говорит только об одном: стоимость жилья растет - как новостройки, так и готовое жилье.
2 - Рядом с метро бюджетные и доступные новостройки - большая редкость: скорее, бизнес-класс или премиум-недвижимость
Локация рядом с действующим (а не с будущим!) метро - это роскошь. Есть доступное жилье в пригородах Петербурга, например, Всеволожске. НО! В общей сложности дорога из Всеволожска будет занимать около 2-х часов в один конец. Строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам. Ровно так же, как и нет новостроек в центре Петербурга, которые будут продавать в масс-маркет.
3 - Новостройка у метро по доступной цене: что с ней не так?
Безусловно, бывает точечная застройка, это ЖК с 2-3 очередями, которые возводят на пятнах земли где-то на местах бывшей свалки, например, золоотвала или на месте чего-то снесенного.
Новая бюджетная жилая недвижимость в Петербурге - это больше про освоение новых территорий, полей и лесов где-то на окраинах. То есть покупая недвижимость класса между эконом- и комфорт от популярных застройщиков, кто осваивает новые территории Петербурга, надо быть готовым жить под звуки стройки, крики рабочих лет 5, не меньше.
Да, кстати.
Когда менеджер отдела продаж говорит вам, что от новостройка находится в пешей доступности от метро и идти 15 минут, то можно смело прибавлять еще 15 минут.
4 - Вы приезжие, и жить вы будете тоже среди таких же приезжих
Не надо думать, что если вы в Петербурге, то среди вас - элита и интеллигенция. Нет, элита и интеллигенция, а именно, коренные жители Петербурга, держатся сильно подальше от комплексного освоения территорий города, "муравейников и гетто". Да-да, это цитата.
Люди, конечно, разные. Но в новостройках живут, как правило, приезжие. И вы будете среди них. Конечно, все зависит от людей. Но не надо удивляться, если у вас на балконе валяется окурок, или пепел сигарет соседей сверху, или кто-то врубил музыку в 3 утра.
В таких отдаленных районах как Девяткино, Парнас или Кудрово - буйные соседи разбивают перегородки между балконами, выламывают двери, там даже орудует у них народная дружина (это на случай, когда до полиции не дозвониться, а через стенку творится ночью беспредел).
5 - Продать в Петербурге можно любую квартиру, если она ликвидна
Важно покупать ликвидное жилье - с хорошей локацией, в комплесном освоении территории, от известного застройщика. Поверьте, даже самую крохотную студийку, если она от LSR или Legenda (а может и с отделкой), можно будет продать. О ликвидности поговорим еще.
Fons // Подпишитесь на @dwellercity
1 - Недвижимость в Петербурге только дорожает, это закон
В Москве - ситуация с недвижимостью другая. Москва слишком огромна, там каждый район - это как отдельный город со своей динамикой. В Петербурге же вся аналитика говорит только об одном: стоимость жилья растет - как новостройки, так и готовое жилье.
2 - Рядом с метро бюджетные и доступные новостройки - большая редкость: скорее, бизнес-класс или премиум-недвижимость
Локация рядом с действующим (а не с будущим!) метро - это роскошь. Есть доступное жилье в пригородах Петербурга, например, Всеволожске. НО! В общей сложности дорога из Всеволожска будет занимать около 2-х часов в один конец. Строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам. Ровно так же, как и нет новостроек в центре Петербурга, которые будут продавать в масс-маркет.
3 - Новостройка у метро по доступной цене: что с ней не так?
Безусловно, бывает точечная застройка, это ЖК с 2-3 очередями, которые возводят на пятнах земли где-то на местах бывшей свалки, например, золоотвала или на месте чего-то снесенного.
Новая бюджетная жилая недвижимость в Петербурге - это больше про освоение новых территорий, полей и лесов где-то на окраинах. То есть покупая недвижимость класса между эконом- и комфорт от популярных застройщиков, кто осваивает новые территории Петербурга, надо быть готовым жить под звуки стройки, крики рабочих лет 5, не меньше.
Да, кстати.
Когда менеджер отдела продаж говорит вам, что от новостройка находится в пешей доступности от метро и идти 15 минут, то можно смело прибавлять еще 15 минут.
4 - Вы приезжие, и жить вы будете тоже среди таких же приезжих
Не надо думать, что если вы в Петербурге, то среди вас - элита и интеллигенция. Нет, элита и интеллигенция, а именно, коренные жители Петербурга, держатся сильно подальше от комплексного освоения территорий города, "муравейников и гетто". Да-да, это цитата.
Люди, конечно, разные. Но в новостройках живут, как правило, приезжие. И вы будете среди них. Конечно, все зависит от людей. Но не надо удивляться, если у вас на балконе валяется окурок, или пепел сигарет соседей сверху, или кто-то врубил музыку в 3 утра.
В таких отдаленных районах как Девяткино, Парнас или Кудрово - буйные соседи разбивают перегородки между балконами, выламывают двери, там даже орудует у них народная дружина (это на случай, когда до полиции не дозвониться, а через стенку творится ночью беспредел).
5 - Продать в Петербурге можно любую квартиру, если она ликвидна
Важно покупать ликвидное жилье - с хорошей локацией, в комплесном освоении территории, от известного застройщика. Поверьте, даже самую крохотную студийку, если она от LSR или Legenda (а может и с отделкой), можно будет продать. О ликвидности поговорим еще.
Fons // Подпишитесь на @dwellercity
По данным «Петки» (консалтингового центра «ПН», принадлежащего Setl Group), квартиру в петербургской новостройке класса масс-маркет в 2020 году в среднем покупали за 5,43 млн рублей (рост за год +860 тыс. руб.; +18,9%).
Недвижимость такого же класса в пригородах обошлась в среднем в 3,7 млн рублей (+630 тыс. руб.; +20,6%). Совокупно в городе и пригородах средний бюджет покупки составил 5 млн рублей (+800 тыс. руб.; +19,1%).
Выросли и средние бюджеты покупок в высокоценовых сегментах жилья: в классе «бизнес» он составил 14,79 млн рублей (+2,26 млн руб.; +18,1%), в классе «элита» – 36,54 млн рублей (+6,56 млн руб.; +21,9%).
«В списке наиболее популярных районов в 2020 году лидер остался неизменным. Это Приморский район с долей 19% от площади в спросе. Следом за ним идет Всеволожский район Ленобласти (17%).
По 10% занимают Московский и Выборгский районы соответственно. А на пятой строчке ТОП локаций разместился Красносельский район (9%)».
В структуре спроса в 2020 году снизилась доля студий (с 31% до 27%) за счет роста популярности других типов квартир.
Традиционно самыми востребованными были однокомнатные квартиры (43% в объеме спроса), на третьем месте – «двушки» (23%).
Выводы делайте сами. Подпишитесь на @dwellercity
Недвижимость такого же класса в пригородах обошлась в среднем в 3,7 млн рублей (+630 тыс. руб.; +20,6%). Совокупно в городе и пригородах средний бюджет покупки составил 5 млн рублей (+800 тыс. руб.; +19,1%).
Выросли и средние бюджеты покупок в высокоценовых сегментах жилья: в классе «бизнес» он составил 14,79 млн рублей (+2,26 млн руб.; +18,1%), в классе «элита» – 36,54 млн рублей (+6,56 млн руб.; +21,9%).
«В списке наиболее популярных районов в 2020 году лидер остался неизменным. Это Приморский район с долей 19% от площади в спросе. Следом за ним идет Всеволожский район Ленобласти (17%).
По 10% занимают Московский и Выборгский районы соответственно. А на пятой строчке ТОП локаций разместился Красносельский район (9%)».
В структуре спроса в 2020 году снизилась доля студий (с 31% до 27%) за счет роста популярности других типов квартир.
Традиционно самыми востребованными были однокомнатные квартиры (43% в объеме спроса), на третьем месте – «двушки» (23%).
Выводы делайте сами. Подпишитесь на @dwellercity
«Продается все. Вопрос в цене и сроках». Выражение автор текста впервые услышал в марте 1999 году, года страна переживала, прямо скажем, «так себе» времена. Потом уже неоднократно слышал его и применительно к разным товарам и услугам. Однако всегда есть место необъяснимому в нашей жизни. Которое заставляет порой остановиться, посмотреть на привычные явления под другим углом.
В продажах эзотерике отведено почетное место. Нет ни одного товара или услуги, которые хотя бы раз не были куплены или проданы мистическим или необъяснимым способом. Конечно, покупка и продажа квартиры – не исключение. У каждого риэлтора и покупателя/продавца будет в своем «сборники невероятного» история про то, как «чудо» помогло купить или продать квартиру.
Предлагаем продавцам подумать над простым утверждением: «Свой» покупатель обязательно купит вашу квартиру! Все что нужно сделать собственнику – обеспечить самый короткий путь этому покупателю к квартире.
Написать хороший текст, сделать качественные фотографии. Поставить в рекламе цену, которая была определена более разумными методами, нежели чем «я так хочу/мне так надо и всё!». Отвечать на звонки по рекламному телефону и показывать квартиру.
Да, именно так – делать все то, что надо делать для продажи квартиры. И если при всём при этом квартира не продается – продолжайте делать все, что вам надо делать. Нет смысла кидаться из сторону в сторону, если продажа квартиры идет не по вашему плану.
Во-первых, это всего лишь план. А все наши планы созданы для неопределенности. Которая подразумевает, что всегда что-то может пойти не так.
Во-вторых, если вы действительно делайте все, что в ваших силах, но квартира по прежнему не продана, то дайте жизни время.
Всем нам хочется все получить как можно быстрее, купить как можно дешевле и продать максимально дорого «еще вчера». Но так не бывает. Всему свое время.
Иногда кажется, что для продажи обязательно нужно, чтобы квартира должна «настояться», а ее собственники должны мысленно заранее попрощаться со своими квадратными метрами. И только тогда вдруг, откуда не возьмись, появляется покупатель, который сразу берет не торгуясь (или со скидкой намного меньшей, чем готов был дать продавец).
Типичный случай – когда квартира продается месяцами. Цена – на одном уровне с квартирами-конкурентами. С документами – все в порядке. Звонки по рекламе – 20-30 в неделю. Просмотры – минимум 10 каждую неделею.
А покупателя все нет. Изи 10 тех, кто смотрел квартиру находится 2-3 человека, которые готовы внести аванс/задаток. Но каждый раз что-то мешает покупателям. От банального «я передумал, потому что сам не знаю почему» до совсем уж неприятных событий («сломал руку», «заболела»). В этот момент продавцу важно помнить главное:
Покупатель обязательно найдется и точно на тех условиях, которые полностью устроят продавца!
Поэтому делать «резкие» движения и начинать лихорадочно снижать цену, «ужимать» свои цели, на которые должны были пойти деньги от продажи квартиры – бессмысленно.
Продолжайте делать то, что делали, если это, по вашему мнению правильные действия. И покупатель придет. Причем, как часто бывает, именно тогда, когда вы сами уже отчаялись в продаже. Fons
Подпишитесь на @dwellercity
В продажах эзотерике отведено почетное место. Нет ни одного товара или услуги, которые хотя бы раз не были куплены или проданы мистическим или необъяснимым способом. Конечно, покупка и продажа квартиры – не исключение. У каждого риэлтора и покупателя/продавца будет в своем «сборники невероятного» история про то, как «чудо» помогло купить или продать квартиру.
Предлагаем продавцам подумать над простым утверждением: «Свой» покупатель обязательно купит вашу квартиру! Все что нужно сделать собственнику – обеспечить самый короткий путь этому покупателю к квартире.
Написать хороший текст, сделать качественные фотографии. Поставить в рекламе цену, которая была определена более разумными методами, нежели чем «я так хочу/мне так надо и всё!». Отвечать на звонки по рекламному телефону и показывать квартиру.
Да, именно так – делать все то, что надо делать для продажи квартиры. И если при всём при этом квартира не продается – продолжайте делать все, что вам надо делать. Нет смысла кидаться из сторону в сторону, если продажа квартиры идет не по вашему плану.
Во-первых, это всего лишь план. А все наши планы созданы для неопределенности. Которая подразумевает, что всегда что-то может пойти не так.
Во-вторых, если вы действительно делайте все, что в ваших силах, но квартира по прежнему не продана, то дайте жизни время.
Всем нам хочется все получить как можно быстрее, купить как можно дешевле и продать максимально дорого «еще вчера». Но так не бывает. Всему свое время.
Иногда кажется, что для продажи обязательно нужно, чтобы квартира должна «настояться», а ее собственники должны мысленно заранее попрощаться со своими квадратными метрами. И только тогда вдруг, откуда не возьмись, появляется покупатель, который сразу берет не торгуясь (или со скидкой намного меньшей, чем готов был дать продавец).
Типичный случай – когда квартира продается месяцами. Цена – на одном уровне с квартирами-конкурентами. С документами – все в порядке. Звонки по рекламе – 20-30 в неделю. Просмотры – минимум 10 каждую неделею.
А покупателя все нет. Изи 10 тех, кто смотрел квартиру находится 2-3 человека, которые готовы внести аванс/задаток. Но каждый раз что-то мешает покупателям. От банального «я передумал, потому что сам не знаю почему» до совсем уж неприятных событий («сломал руку», «заболела»). В этот момент продавцу важно помнить главное:
Покупатель обязательно найдется и точно на тех условиях, которые полностью устроят продавца!
Поэтому делать «резкие» движения и начинать лихорадочно снижать цену, «ужимать» свои цели, на которые должны были пойти деньги от продажи квартиры – бессмысленно.
Продолжайте делать то, что делали, если это, по вашему мнению правильные действия. И покупатель придет. Причем, как часто бывает, именно тогда, когда вы сами уже отчаялись в продаже. Fons
Подпишитесь на @dwellercity
Что будет через 7-10 лет с домами-новостройками, состоящими из малогабаритных студий или апартаментов? Перед тем как покупать крохотную квартирку в доме-новостройке, обязательно подумайте головой. И обратите внимание на это мнение:
Дома, с виду новые и красивые, но сплошь состоящие из студий через 5-10 лет превратятся в неухоженные и неликвидные. Дома неудачников. С самым дешевым жильем. Почему?
Да потому что те, кто купил такую квартиру и остался в ней жить через 10 лет - не нашёл себя в этом мире. И ему плевать не только на себя, но и на то, что его окружает. И на дом в первую очередь.
Кроме таких жильцов, основные жильцы таких квартир в таких домах - квартиранты. Люди временные, никакой любви и бережливости к чужому имуществу не испытывающие. Ушатают все, и сами квартиры, и подъезды, и лифты. И некому будет ругаться с управляющей компанией, чтобы наводили порядок.
Собственники-арендодатели - живут в другом месте, деньги получают с жильцов и их все устраивает. А люмпены, задержавшиеся в своих малогабаритках на долгие годы, - вообще пофигисты по натуре.
И если сейчас цены на квадратные метры в новых малогабаритных квартирах на уровне элитного жилья, то через 7-10 лет это будет самое дешевое и неликвидное жильё.
Покупая полноценную (не малогабаритки) недвижимость по дорогой цене, будущий собственник надеется таким образом сохранить свои накопления. Оставить после себя своим детям и внукам ликвидное имущество. Если вы купите вместо полноценного жилья различного вида суррогаты в виде малогабаритного жилья или апартаментов, то, скорее всего, потомки скажут: «За попытку спасибо, но затея не удалась».
Но есть вариант еще хуже. О котором люди жалеют прямо сейчас: модернизированные коммунальные квартиры, доли в которых продаются под видом «студий».
В Петербурге каждый год расселяют тысячи коммунальных квартир. Однако если верить официальным данным число проживающих в этих стенах, по какой-то загадочной причине не только не уменьшается, а даже растет. Впрочем, как выяснилось, никакой мистики здесь нет.
Просто квадратные метры в бывших коммуналках больше не комнаты, а уютные студии с отдельным входом и даже собственным санузлом. Жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств. О бизнесе на коммуналках посмотреть видео здесь. И повторим: думайте головой, думайте, думайте!
Подпишитесь на @dwellercity
Дома, с виду новые и красивые, но сплошь состоящие из студий через 5-10 лет превратятся в неухоженные и неликвидные. Дома неудачников. С самым дешевым жильем. Почему?
Да потому что те, кто купил такую квартиру и остался в ней жить через 10 лет - не нашёл себя в этом мире. И ему плевать не только на себя, но и на то, что его окружает. И на дом в первую очередь.
Кроме таких жильцов, основные жильцы таких квартир в таких домах - квартиранты. Люди временные, никакой любви и бережливости к чужому имуществу не испытывающие. Ушатают все, и сами квартиры, и подъезды, и лифты. И некому будет ругаться с управляющей компанией, чтобы наводили порядок.
Собственники-арендодатели - живут в другом месте, деньги получают с жильцов и их все устраивает. А люмпены, задержавшиеся в своих малогабаритках на долгие годы, - вообще пофигисты по натуре.
И если сейчас цены на квадратные метры в новых малогабаритных квартирах на уровне элитного жилья, то через 7-10 лет это будет самое дешевое и неликвидное жильё.
Покупая полноценную (не малогабаритки) недвижимость по дорогой цене, будущий собственник надеется таким образом сохранить свои накопления. Оставить после себя своим детям и внукам ликвидное имущество. Если вы купите вместо полноценного жилья различного вида суррогаты в виде малогабаритного жилья или апартаментов, то, скорее всего, потомки скажут: «За попытку спасибо, но затея не удалась».
Но есть вариант еще хуже. О котором люди жалеют прямо сейчас: модернизированные коммунальные квартиры, доли в которых продаются под видом «студий».
В Петербурге каждый год расселяют тысячи коммунальных квартир. Однако если верить официальным данным число проживающих в этих стенах, по какой-то загадочной причине не только не уменьшается, а даже растет. Впрочем, как выяснилось, никакой мистики здесь нет.
Просто квадратные метры в бывших коммуналках больше не комнаты, а уютные студии с отдельным входом и даже собственным санузлом. Жилье хоть и маленькое — зато свое и за небольшие деньги. Но придется мириться с целым рядом неудобств. О бизнесе на коммуналках посмотреть видео здесь. И повторим: думайте головой, думайте, думайте!
Подпишитесь на @dwellercity
Что риэлтор никогда не должен делать за клиента? Стоит изучить до того, как будете искать себе агента. Многие люди почему-то уверены, что если они работают с риэлтором, то последний будет им всегда советовать только то, что в интересах самих клиентов.
Нет. Чаще всего советы и предложения агента по недвижимости будут либо учитывать, в первую очередь, его интересы. Либо просто будут удовлетворять эго агента по недвижимости.
Вот пять ситуаций, когда ваш агент вам вообще не указ.
1. Какие квартиры рассматривать для приобретения или на каких условиях продавать вашу недвижимость
Многие риэлторы «с высоты своего опыта» начинают залезать на территорию клиента уже в самом начале работы с ним. Какую квартиру вы хотите купить или на каких условиях (цена, сроки и пр.) вы желаете продать собственную недвижимость – решать только вам. Все, что может сделать ваш агент, – только посоветовать. Ваше дело – прислушаться к этим советам или нет.
2. Принимать решение, какую именно квартиру купить или какому покупателю продавать вашу квартиру
Еще одна «точка перегиба» – когда вам предстоит определится: какую из всех просмотренных квартир вы хотите купить (или какому именно покупателю желаете продать). И вновь многих риэлторов «заносит», и они начинают буквально требовать от своих клиентов купить вот эту квартиру или продать только этому покупателю.
Во-первых, это точно решение не агента по недвижимости, а исключительно ваше. Во-вторых, если ваш риэлтор упорно настаивает на определенной квартире или покупателе – велика вероятность, что ваш агент имеет свой «интерес» от квартиры или покупателя, которую(ого) он вам настойчиво рекомендует. И этот интерес идет вдобавок к комиссии, которую получит риэлтор от вас.
3. Когда остановить продажу квартиру или прекратить поиски вашей «квартиры мечты»
В этом вопросе риэлтор будет вас ограничивать уже на этапе договора оказания услуг. До сих пор встречаются агентства недвижимости, которые прописывают конечное число показанных квартиры своему клиенту -покупателю. Или число показов квартиры своего клиента-продавца. Когда число квартир/показов достигнет указанной цифры в договоре между вами и риэлтором, то вы должны будете заплатить часть или даже всю комиссию по договору.
Но вы выбиреете себе квартиру, которая вас устроит полностью. А не играете в игру «я найду квартиру за Х показанных мне вариантов». Также как и продаете вы квартиру на тех условиях и тому покупателю, который вас устроил больше остальных. А когда он появится – на первом или двадцать первом показе – никто не знает.
4. В какой момент закончить переговоры с другой стороной сделки
Еще один момент в покупке или продаже квартиры, когда риэлтору так и не терпится показать свое ЧСВ со всей красе. Далеко не все агенты – хорошие переговорщики, большинство же – вообще посредственные мастера выигрывать деловые беседы. Но почему это же самое большинство риэлторов считают своим долгом становиться главными в переговорах и принимать ключевые решения. В том числе – и такое важное как момент прекращения переговоров. Хотя это не они покупают или продают квартиру! Когда надо встать и уйти с переговоров – решаете только вы. И ваш агент обязан подчиниться вашему решению. Если, конечно, он хочет остаться вашим агентом и далее.
5. Возьмет реальную ответственность на себя за сделку
Ключевое слово «реальная». На словах большинство риэлторов будут убеждать своих клиентов, что у них «все под контролем» и что «вам не стоит волноваться, на сделке я все беру на себя». Но вот за последствия плохо проведенной сделки (начиная от проверки квартиры и продавца (при покупке) и заканчивая срывом самой сделки) очень немногие агенты и агентства недвижимости готовы нести финансовую ответственность перед своими клиентами.
Поэтому правило «в конечном счете, клиент за все в ответе» остается неизменным все 30+ лет существования в России такого вида деятельности как «риэлторство». Fons
Подпишитесь на @dwellercity
Нет. Чаще всего советы и предложения агента по недвижимости будут либо учитывать, в первую очередь, его интересы. Либо просто будут удовлетворять эго агента по недвижимости.
Вот пять ситуаций, когда ваш агент вам вообще не указ.
1. Какие квартиры рассматривать для приобретения или на каких условиях продавать вашу недвижимость
Многие риэлторы «с высоты своего опыта» начинают залезать на территорию клиента уже в самом начале работы с ним. Какую квартиру вы хотите купить или на каких условиях (цена, сроки и пр.) вы желаете продать собственную недвижимость – решать только вам. Все, что может сделать ваш агент, – только посоветовать. Ваше дело – прислушаться к этим советам или нет.
2. Принимать решение, какую именно квартиру купить или какому покупателю продавать вашу квартиру
Еще одна «точка перегиба» – когда вам предстоит определится: какую из всех просмотренных квартир вы хотите купить (или какому именно покупателю желаете продать). И вновь многих риэлторов «заносит», и они начинают буквально требовать от своих клиентов купить вот эту квартиру или продать только этому покупателю.
Во-первых, это точно решение не агента по недвижимости, а исключительно ваше. Во-вторых, если ваш риэлтор упорно настаивает на определенной квартире или покупателе – велика вероятность, что ваш агент имеет свой «интерес» от квартиры или покупателя, которую(ого) он вам настойчиво рекомендует. И этот интерес идет вдобавок к комиссии, которую получит риэлтор от вас.
3. Когда остановить продажу квартиру или прекратить поиски вашей «квартиры мечты»
В этом вопросе риэлтор будет вас ограничивать уже на этапе договора оказания услуг. До сих пор встречаются агентства недвижимости, которые прописывают конечное число показанных квартиры своему клиенту -покупателю. Или число показов квартиры своего клиента-продавца. Когда число квартир/показов достигнет указанной цифры в договоре между вами и риэлтором, то вы должны будете заплатить часть или даже всю комиссию по договору.
Но вы выбиреете себе квартиру, которая вас устроит полностью. А не играете в игру «я найду квартиру за Х показанных мне вариантов». Также как и продаете вы квартиру на тех условиях и тому покупателю, который вас устроил больше остальных. А когда он появится – на первом или двадцать первом показе – никто не знает.
4. В какой момент закончить переговоры с другой стороной сделки
Еще один момент в покупке или продаже квартиры, когда риэлтору так и не терпится показать свое ЧСВ со всей красе. Далеко не все агенты – хорошие переговорщики, большинство же – вообще посредственные мастера выигрывать деловые беседы. Но почему это же самое большинство риэлторов считают своим долгом становиться главными в переговорах и принимать ключевые решения. В том числе – и такое важное как момент прекращения переговоров. Хотя это не они покупают или продают квартиру! Когда надо встать и уйти с переговоров – решаете только вы. И ваш агент обязан подчиниться вашему решению. Если, конечно, он хочет остаться вашим агентом и далее.
5. Возьмет реальную ответственность на себя за сделку
Ключевое слово «реальная». На словах большинство риэлторов будут убеждать своих клиентов, что у них «все под контролем» и что «вам не стоит волноваться, на сделке я все беру на себя». Но вот за последствия плохо проведенной сделки (начиная от проверки квартиры и продавца (при покупке) и заканчивая срывом самой сделки) очень немногие агенты и агентства недвижимости готовы нести финансовую ответственность перед своими клиентами.
Поэтому правило «в конечном счете, клиент за все в ответе» остается неизменным все 30+ лет существования в России такого вида деятельности как «риэлторство». Fons
Подпишитесь на @dwellercity
Покупатель внёс задаток за квартиру, и теперь не может его вернуть. В каких случаях лучше не передавать задаток.
Стандартная ситуация, покупатель подобрал себе квартиру, решил её приобрести, продавец попросил внести ему задаток, для закрепления намерений сторон.
В случае отказа покупателя от сделки, задаток остаётся у продавца, если отказался продавец, то он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
Ничего сложного, проблемы всегда в деталях. Пример: две недели назад теоретический Юрий внёс задаток за квартиру, которая ему понравилась. После внесения задатка он начал проверять документы и прорабатывать схему сделки. Оказалось, что такую квартиру покупать не стоит, да и возможна схема сделки рискована. В итоге, Юрий решил забрать задаток, но ему отказались его возвращать. Ситуация не приятная, так как он передал в качестве задатка около 5% от стоимости квартиры. Ситуация осложняется тем, что продавец квартиры находится в другой стране, а задаток передавался доверенному лицу, который не выходит на связь.
Чтобы не оказаться в ситуации теоретического Юрия на практике, просто посмотрите на те случаи, в которых лучше не передавать задаток:
Не передавайте задаток, если вы не заказывали выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка нужна, чтобы узнать, на кого действительно зарегистрированы права на квартиру.
Не передавайте крупный задаток. Агенства недвижимости, работающие на вторичном рынке, чаще всего передают и принимают аванс, составляющий денежную сумму от 30 000 до 50 000 рублей.
Не передавайте задаток лицу по доверенности, если вы не убедились, что продавец действительно в курсе продажи квартиры и её стоимости.
Стоит воздержаться от внесения задатка, если вам не понятна схема приобретения квартиры.
Не надо вступать в сделку, которая не может произойти без нарушения закона. Например, сделка с занижением стоимости.
Задаток лучше не вносить продавцу, который ещё не оформил своё право собственности на квартиру.
Не вносите задаток, если у вас альтернативная сделка. Т.е. приобретение вами квартиры зависит от продажи вами своей квартиры.
От передачи задатка стоит воздержаться, если у вас ипотека. Банк откажет в кредитовании, и вы потеряете задаток (можно конечно прописать оговорку в договоре, если согласиться продавец).
Не передавайте задаток гражданину России в валюте - это нарушение Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле" от 10.12.2003 N 173-ФЗ.
Если у вас нет всей суммы для оплаты квартиры, также задаток лучше не передавать.
Если с документами на квартиру проблемы, не вносите задаток. Лучше проверьте документы, до передачи денег.
Подпишитесь на @dwellercity
Стандартная ситуация, покупатель подобрал себе квартиру, решил её приобрести, продавец попросил внести ему задаток, для закрепления намерений сторон.
В случае отказа покупателя от сделки, задаток остаётся у продавца, если отказался продавец, то он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
Ничего сложного, проблемы всегда в деталях. Пример: две недели назад теоретический Юрий внёс задаток за квартиру, которая ему понравилась. После внесения задатка он начал проверять документы и прорабатывать схему сделки. Оказалось, что такую квартиру покупать не стоит, да и возможна схема сделки рискована. В итоге, Юрий решил забрать задаток, но ему отказались его возвращать. Ситуация не приятная, так как он передал в качестве задатка около 5% от стоимости квартиры. Ситуация осложняется тем, что продавец квартиры находится в другой стране, а задаток передавался доверенному лицу, который не выходит на связь.
Чтобы не оказаться в ситуации теоретического Юрия на практике, просто посмотрите на те случаи, в которых лучше не передавать задаток:
Не передавайте задаток, если вы не заказывали выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка нужна, чтобы узнать, на кого действительно зарегистрированы права на квартиру.
Не передавайте крупный задаток. Агенства недвижимости, работающие на вторичном рынке, чаще всего передают и принимают аванс, составляющий денежную сумму от 30 000 до 50 000 рублей.
Не передавайте задаток лицу по доверенности, если вы не убедились, что продавец действительно в курсе продажи квартиры и её стоимости.
Стоит воздержаться от внесения задатка, если вам не понятна схема приобретения квартиры.
Не надо вступать в сделку, которая не может произойти без нарушения закона. Например, сделка с занижением стоимости.
Задаток лучше не вносить продавцу, который ещё не оформил своё право собственности на квартиру.
Не вносите задаток, если у вас альтернативная сделка. Т.е. приобретение вами квартиры зависит от продажи вами своей квартиры.
От передачи задатка стоит воздержаться, если у вас ипотека. Банк откажет в кредитовании, и вы потеряете задаток (можно конечно прописать оговорку в договоре, если согласиться продавец).
Не передавайте задаток гражданину России в валюте - это нарушение Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле" от 10.12.2003 N 173-ФЗ.
Если у вас нет всей суммы для оплаты квартиры, также задаток лучше не передавать.
Если с документами на квартиру проблемы, не вносите задаток. Лучше проверьте документы, до передачи денег.
Подпишитесь на @dwellercity
Предвосхищаем удивления и умиления образцом японского дома: «надо же, какой он милый и компактный и вообще - японцы такие няшные и кавайные». Картинка вызывает именно такие впечатления и не замечается приписка на источнике «довольно дорого». А мы поделимся впечатлением, так как автор нашего канала бывал в Японии и вопросом интересовался: такой дом площадью до 100 метров будет в Токио (не в центральном районе) стоить никак не менее 3 миллионов долларов США. Что в пересчете на рубли составит порядка 250 миллионов. Не отапливаемый, потому как в Японии это не принято и если зимой замёрзла водопроводная вода - бывает. И слышимость такая, словно стен у этого дома нет вовсе. Продолжаете хотеть такой дом за цену, по которой в Петербурге вы можете купить 5-7 элитных или 8-10 квартир класса бизнес? Умеем приземлить. Подпишитесь на @dwellercity
Telegram
Архитектурные излишества
Дом площадью 86 квадратных метров в Токио. Как все предусмотреть на небольшом пятачке. Стоит все же добавить, что это авторская архитектура и довольно дорогая. Зодчий — Ясухиро Ямашита.
На «Таких делах» вышло интервью с Аней Сиприковой, городской планировщицей и проектным менеджером программы Streets for Kids в американской ассоциации NACTO- GDCI. Мало того, что интервью само по себе отличное, в нём еще и есть фокус на проблеме доступной среды, с которой сталкиваются и молодые родители. Fons
Ниже несколько тезисов, которые нам особенно отозвались в плане настоящего, а не декларируемого застройщиком качества жизни. Все о Москве, понятно. Но Петербург тоже может и должен об этом задумываться:
НЕКОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД
“В Москве очень много классных детских площадок, но в основном они в центре. Вместе с тем не учитывается, что во дворах куча машин. Это может быть самая лучшая площадка системы Рихтер, но если дети на ней дышат выхлопными газами от машин, то какая разница? Мы одно лечим, другое калечим»
МЕНТАЛЬНОЕ ЗДОРОВЬЕ
«Мамам важно социализироваться, у них должна быть возможность выйти из дома. Они и так в стрессе после рождения ребенка, поэтому городская среда должна быть такой, чтобы им не приходилось дополнительно думать, а как вообще выйти из квартиры? Я помню свои первые дни материнства. Когда я вышла с ребенком на улицу, меня поразил уровень шума от машин, от людей, от всего. Ты начинаешь это ощущать совершенно на другом уровне: ребенок только уснул — и ты не хочешь, чтобы его разбудили. То же с качеством воздуха. Количество курящих людей на улице, в том числе на детских площадках, для меня стало шоком»
ФОКУС НА ДЕТЯХ
«Если говорить прагматично, то мэру должно быть важно, чтобы в городе было здоровое, продуктивное, работоспособное население. Тогда приоритетом номер один, конечно же, должны быть дети до пяти лет. Чтобы они и их родители могли без стресса существовать в городе. Но это вообще редко учитывается, потому что мало обмена опытом и информацией между людьми, которые занимаются исследованиями, и теми, кто проектирует городскую среду»
ПРИОРИТЕТЫ
«Программы по благоустройству городов направлены на какую-то внешнюю оболочку («Давайте сделаем красивенько, чтобы приехал иностранец и сфотографировал»). А должно быть не так. Мы должны говорить: «Давайте к нам приедет иностранец и скажет: “Вау, у вас за год не сбили ни одного человека в Ижевске”»
РОССИЯ ОТСТАЕТ ДАЖЕ ОТ АФРИКИ
На конференции ООН выступали лидеры африканских стран и говорили: «Мы вот здесь сузили дорогу, сделали пешеходные переходы возле школ, у нас теперь дети не погибают». А потом вышел представитель из России и сказал: «А мы заставили детей носить светоотражающие жилетки, потому что они везде бегают, и будем пристегивать их ремнями в автобусах». И вот такой вот контраст». Подпишитесь на @dwellercity
Ниже несколько тезисов, которые нам особенно отозвались в плане настоящего, а не декларируемого застройщиком качества жизни. Все о Москве, понятно. Но Петербург тоже может и должен об этом задумываться:
НЕКОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД
“В Москве очень много классных детских площадок, но в основном они в центре. Вместе с тем не учитывается, что во дворах куча машин. Это может быть самая лучшая площадка системы Рихтер, но если дети на ней дышат выхлопными газами от машин, то какая разница? Мы одно лечим, другое калечим»
МЕНТАЛЬНОЕ ЗДОРОВЬЕ
«Мамам важно социализироваться, у них должна быть возможность выйти из дома. Они и так в стрессе после рождения ребенка, поэтому городская среда должна быть такой, чтобы им не приходилось дополнительно думать, а как вообще выйти из квартиры? Я помню свои первые дни материнства. Когда я вышла с ребенком на улицу, меня поразил уровень шума от машин, от людей, от всего. Ты начинаешь это ощущать совершенно на другом уровне: ребенок только уснул — и ты не хочешь, чтобы его разбудили. То же с качеством воздуха. Количество курящих людей на улице, в том числе на детских площадках, для меня стало шоком»
ФОКУС НА ДЕТЯХ
«Если говорить прагматично, то мэру должно быть важно, чтобы в городе было здоровое, продуктивное, работоспособное население. Тогда приоритетом номер один, конечно же, должны быть дети до пяти лет. Чтобы они и их родители могли без стресса существовать в городе. Но это вообще редко учитывается, потому что мало обмена опытом и информацией между людьми, которые занимаются исследованиями, и теми, кто проектирует городскую среду»
ПРИОРИТЕТЫ
«Программы по благоустройству городов направлены на какую-то внешнюю оболочку («Давайте сделаем красивенько, чтобы приехал иностранец и сфотографировал»). А должно быть не так. Мы должны говорить: «Давайте к нам приедет иностранец и скажет: “Вау, у вас за год не сбили ни одного человека в Ижевске”»
РОССИЯ ОТСТАЕТ ДАЖЕ ОТ АФРИКИ
На конференции ООН выступали лидеры африканских стран и говорили: «Мы вот здесь сузили дорогу, сделали пешеходные переходы возле школ, у нас теперь дети не погибают». А потом вышел представитель из России и сказал: «А мы заставили детей носить светоотражающие жилетки, потому что они везде бегают, и будем пристегивать их ремнями в автобусах». И вот такой вот контраст». Подпишитесь на @dwellercity
Снег за окном как на картинке к посту?! Это значит рабочий понедельник начнется на час раньше, и вовсе не с чашечки кофе, а с лопаты и разминки во дворе. Вроде бы не страшно, но в 4 утра пропало электричество, сильный ветер и мокрый снег сделали свое черное дело. Нет электричества, не работает насос скважины, газовый котел встал и за окном сугробы - то что надо для утра понедельника...
Еще в середине лета прошлого года статистика показала, что спрос на покупку загородного жилья в России вырос на 77% по сравнению с прошлым годом. Эксперты объясняли такую активность карантинными ограничениями, снижением ставок по ипотеке, а также возможностью семей потратить материнский капитал на покупку дома и участка. Отчасти это так. О реальности мы писали: она вносит коррективы. Но в любом случае, мечтают о загородном доме вместо квартиры многие. Итак, вы решили все равно уехать из города на ПМЖ в свой дом, никакие трудности вас не смущают. Fons
Хотите сменить квартиру на дом? Пять причин не делать этого.
Уборка территории.
Зимой придется внимательно следить за прогнозом погоды, если что просыпаться раньше для расчистки двора и парковки. Летом другие проблемы, чуть расслабился и вокруг дома трава по пояс.
Проблемы с напряжением.
В любом коттеджном поселке и тем более СНТ рано или поздно возникают проблемы с электричеством, и даже если сейчас все хорошо, это не значит что так оно будет всегда. Вокруг строят новые дома и в какой-то момент возникнет нехватка энергии, затем после жалоб поставят новый трансформатор, на какое-то время это решит проблему, затем снова начнет не хватать и так до бесконечности.
Отдельная история с внезапным отключением света, любая погодная аномалия может оставить дом обесточенным на длительное время. За 12 лет жизни в своей квартире электричество пропадало всего три раза на 5 минут, а тут стабильно раз в неделю бывает то на час, то на два.
Теперь вы сами себе УК и ТСЖ в одном лице, пропало напряжение - делаем заявку самостоятельно у энергосети, никому нет дела: есть у вас электричество или нет. А пока ремонтируют линию нужно включить генератор, у вас его нет? Придется купить.
Проблемы с газом.
Да и такие часто бывают. Даже если у вас все хорошо и дом подключен к газу, это не значит что проблем не будет. Зимой может замерзнуть магистраль и подача газа прекратится, нужно под рукой иметь телефон аварийной службы. Приедут довольно быстро и устранят, но море впечатлений вам обеспечено, особенно если за окном -30. Летом тоже возможны любопытные истории. Как-то к нашей линии газа подключили новый дом, после этого остановился котел - оказалось попал воздух в трубы. Пол дня спускали этот воздух, а счетчик его нам считал словно газ.
Канализация.
И тут все не просто. Придется следить за наполнением септика самостоятельно, а если неправильно рассчитать емкость при строительстве дома, то и откачивать придется каждую неделю. Надо ли говорить о расходах и неудобстве.
Водопровод.
Если у вас в доме центральное водоснабжение это снимает часть проблем. А если своя скважина? Придется научится разбираться во всей системе дома, либо каждый раз платить приходящему мастеру. Проблем, особенно зимой, может возникнуть масса, например внезапно потечет гидроаккумулятор или замерзнет труба на улице. В любом случае можно остаться без водоснабжения и решать вопрос придется очень оперативно, жить в доме без воды не получится, особенно если есть дети.
Другие аварийные ситуации.
В своем доме нужно быть готовым к любой аварийной ситуации. Если не можешь решить сам, то иметь под рукой контакт проверенного мастера. Пример: у соседей в 12 ночи внезапно прорвало трубу отопления, а за окном -20 гр, найти сантехника за городом и быстро практически не реально. Хорошо под рукой оказались нужные элементы труб и аппарат для пайки не отдал приятелю, а так что хочешь, то и делай.
Считаем, уже достаточно причин крепко подумать, а надо ли из теплой и беспроблемной квартиры искать себе приключения на пятую точку. Подпишитесь на @dwellercity
Еще в середине лета прошлого года статистика показала, что спрос на покупку загородного жилья в России вырос на 77% по сравнению с прошлым годом. Эксперты объясняли такую активность карантинными ограничениями, снижением ставок по ипотеке, а также возможностью семей потратить материнский капитал на покупку дома и участка. Отчасти это так. О реальности мы писали: она вносит коррективы. Но в любом случае, мечтают о загородном доме вместо квартиры многие. Итак, вы решили все равно уехать из города на ПМЖ в свой дом, никакие трудности вас не смущают. Fons
Хотите сменить квартиру на дом? Пять причин не делать этого.
Уборка территории.
Зимой придется внимательно следить за прогнозом погоды, если что просыпаться раньше для расчистки двора и парковки. Летом другие проблемы, чуть расслабился и вокруг дома трава по пояс.
Проблемы с напряжением.
В любом коттеджном поселке и тем более СНТ рано или поздно возникают проблемы с электричеством, и даже если сейчас все хорошо, это не значит что так оно будет всегда. Вокруг строят новые дома и в какой-то момент возникнет нехватка энергии, затем после жалоб поставят новый трансформатор, на какое-то время это решит проблему, затем снова начнет не хватать и так до бесконечности.
Отдельная история с внезапным отключением света, любая погодная аномалия может оставить дом обесточенным на длительное время. За 12 лет жизни в своей квартире электричество пропадало всего три раза на 5 минут, а тут стабильно раз в неделю бывает то на час, то на два.
Теперь вы сами себе УК и ТСЖ в одном лице, пропало напряжение - делаем заявку самостоятельно у энергосети, никому нет дела: есть у вас электричество или нет. А пока ремонтируют линию нужно включить генератор, у вас его нет? Придется купить.
Проблемы с газом.
Да и такие часто бывают. Даже если у вас все хорошо и дом подключен к газу, это не значит что проблем не будет. Зимой может замерзнуть магистраль и подача газа прекратится, нужно под рукой иметь телефон аварийной службы. Приедут довольно быстро и устранят, но море впечатлений вам обеспечено, особенно если за окном -30. Летом тоже возможны любопытные истории. Как-то к нашей линии газа подключили новый дом, после этого остановился котел - оказалось попал воздух в трубы. Пол дня спускали этот воздух, а счетчик его нам считал словно газ.
Канализация.
И тут все не просто. Придется следить за наполнением септика самостоятельно, а если неправильно рассчитать емкость при строительстве дома, то и откачивать придется каждую неделю. Надо ли говорить о расходах и неудобстве.
Водопровод.
Если у вас в доме центральное водоснабжение это снимает часть проблем. А если своя скважина? Придется научится разбираться во всей системе дома, либо каждый раз платить приходящему мастеру. Проблем, особенно зимой, может возникнуть масса, например внезапно потечет гидроаккумулятор или замерзнет труба на улице. В любом случае можно остаться без водоснабжения и решать вопрос придется очень оперативно, жить в доме без воды не получится, особенно если есть дети.
Другие аварийные ситуации.
В своем доме нужно быть готовым к любой аварийной ситуации. Если не можешь решить сам, то иметь под рукой контакт проверенного мастера. Пример: у соседей в 12 ночи внезапно прорвало трубу отопления, а за окном -20 гр, найти сантехника за городом и быстро практически не реально. Хорошо под рукой оказались нужные элементы труб и аппарат для пайки не отдал приятелю, а так что хочешь, то и делай.
Считаем, уже достаточно причин крепко подумать, а надо ли из теплой и беспроблемной квартиры искать себе приключения на пятую точку. Подпишитесь на @dwellercity
Очень впечатлило как архитектура создает общий геометрический ритм с вершинами елей, органично рифмуется с природным пространством. Ромбовидные, заостренные крыши и черная древесная облицовка характеризуют дизайн этого проекта. Эти домики на деревьях, которые Peter Pichler Architecture спроектировал для горного леса в Доломитах на севере Италии. Fons
Миланская студия под руководством архитекторов Питера Пихлера и Сильваны Ординас спроектировала конструкционные структуры модульного типа для Деревянного дома (Tree House) как гостиничные номера, предлагая туристам возможность приобщиться к природе. Сразу отметим, что как гостиница этот вариант хорошо, для жизни - по множеству причин нереально. Но, красиво.
Подпишитесь на @dwellercity
Миланская студия под руководством архитекторов Питера Пихлера и Сильваны Ординас спроектировала конструкционные структуры модульного типа для Деревянного дома (Tree House) как гостиничные номера, предлагая туристам возможность приобщиться к природе. Сразу отметим, что как гостиница этот вариант хорошо, для жизни - по множеству причин нереально. Но, красиво.
Подпишитесь на @dwellercity