В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома?
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры:
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Подпишитесь на @dwellercity
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры:
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Подпишитесь на @dwellercity
Новость о старте во Всеволожске, Ломоносовском и Гатчинском районах проектов от столичной ГК «А101» на днях растиражировали СМИ. Мы убрали рекламу и выбрали главное из публикации ДП по этой теме.
Оценили все потенциально интересные регионы страны: изучили демографию, средний доход населения и занятость, наличие рабочих мест и процент жителей с высшим образованием. И на первом этапе для себя выбрали Санкт–Петербург.
Ленобласть мы рассматриваем как единую агломерацию с Петербургом: высокая интеграция этих двух субъектов будет только усиливаться.
Текущая ситуация позитивна: идёт переток спроса из Петербурга в область.
Масштабный девелопмент всегда долгосрочен.
Пока у нас в Петербургской агломерации только три проекта. У нас есть интересные идеи по кластерному развитию этой территории: создание высокотехнологичной точки притяжения для авиационной отрасли, где будет и производство, и обучение. Кроме того, проект предполагает такие составляющие, как туризм, спорт, отдых и образование.
В целом каких–то принципиальных отличий в требованиях покупателей мы не увидели. Может быть, разнится чувствительность к стоимости квадратного метра и у петербуржцев чуть более ярко выражена потребность в зонировании помещений.
Мы намеренно количество студий держим на достаточно низком уровне — 2–3%, не давая расти этому сегменту. Потому что покупатели студий зачастую не видят своего будущего в локации. Либо они сдают такую квартиру в аренду, либо используют как первое или временное жильё.
Самое качественное решение — оставлять у себя те объекты, которые ты видишь ключевыми для развития территории. И самостоятельно наполнять их нужной функцией, искать оператора. Продажа означает утрату контроля над этим процессом.
Целевая задача, чтобы 90% денег жители тратили на территории. Это позволит более живо развиваться городу. И в принципе мы преследуем две цели. Первая — обеспечить жителей всеми необходимыми для жизни сервисами непосредственно в районе. Вторая — сформировать условия для развития бизнес–среды как экономически активной части города.
Для нас важно не уйти в моменте, когда достроен последний объект, а искать новые "точки роста" в локации, чтобы повысить качество жизни людей и в этом, и в новых проектах.
Подпишитесь на @dwellercity
Оценили все потенциально интересные регионы страны: изучили демографию, средний доход населения и занятость, наличие рабочих мест и процент жителей с высшим образованием. И на первом этапе для себя выбрали Санкт–Петербург.
Ленобласть мы рассматриваем как единую агломерацию с Петербургом: высокая интеграция этих двух субъектов будет только усиливаться.
Текущая ситуация позитивна: идёт переток спроса из Петербурга в область.
Масштабный девелопмент всегда долгосрочен.
Пока у нас в Петербургской агломерации только три проекта. У нас есть интересные идеи по кластерному развитию этой территории: создание высокотехнологичной точки притяжения для авиационной отрасли, где будет и производство, и обучение. Кроме того, проект предполагает такие составляющие, как туризм, спорт, отдых и образование.
В целом каких–то принципиальных отличий в требованиях покупателей мы не увидели. Может быть, разнится чувствительность к стоимости квадратного метра и у петербуржцев чуть более ярко выражена потребность в зонировании помещений.
Мы намеренно количество студий держим на достаточно низком уровне — 2–3%, не давая расти этому сегменту. Потому что покупатели студий зачастую не видят своего будущего в локации. Либо они сдают такую квартиру в аренду, либо используют как первое или временное жильё.
Самое качественное решение — оставлять у себя те объекты, которые ты видишь ключевыми для развития территории. И самостоятельно наполнять их нужной функцией, искать оператора. Продажа означает утрату контроля над этим процессом.
Целевая задача, чтобы 90% денег жители тратили на территории. Это позволит более живо развиваться городу. И в принципе мы преследуем две цели. Первая — обеспечить жителей всеми необходимыми для жизни сервисами непосредственно в районе. Вторая — сформировать условия для развития бизнес–среды как экономически активной части города.
Для нас важно не уйти в моменте, когда достроен последний объект, а искать новые "точки роста" в локации, чтобы повысить качество жизни людей и в этом, и в новых проектах.
Подпишитесь на @dwellercity
Все еще думаете, что вторичка «дешевле»…? Коллеги осмыслили все необычное, что видели в квартирах, которые осматривали для клиентов-покупателей и вывели целых 11 разновидностей по тегу #УжасыВторички
"Делали под себя"
Газовая плита с баллонами на 24-м этаже дома с электрическими плитами - потому что "газ экологичнее", сауна в стене между 6-метровой кухней и совмещенным санузлом в двушке 38 квадратов в блочной 9-этажке - потому что "я обожаю сауну", собственный тренажерный зал в небольшой комнате советской квартиры - потому что "фитнес-клуб - это дорого". Однажды встретился настоящий дровяной камин в квартире в Свиблово. Как и, главное, зачем?
"Психа обидели"
Незначительные на первый взгляд детали намекают, что в квартире жил психически больной человек. Странные записи прямо на стенах, аккуратными или не очень стопками сложенный мусор, принесенный с помоек, следы от топора на дверях. Сам бывший собственник, ночующий в подъезде около лифта. Родственники или посторонние люди обманом отобрали квартиру у фактически недееспособного человека и теперь продают, скрывая этот факт.
"Жилище пролетария"
Украденная на заводе чугунная ванна, наполненная тоже украденными ржавыми гвоздями занимает почетное место в комнате. Наполовину разобранный мопед в центре гостиной. Оборудованная мастерская по производству или ремонту чего угодно. Среди всего этого бегают дети, коты, варится суп и лежит очень пожилая мама собственника на несвежих простынях.
Окончание следует. Подпишитесь на @dwellercity
"Делали под себя"
Газовая плита с баллонами на 24-м этаже дома с электрическими плитами - потому что "газ экологичнее", сауна в стене между 6-метровой кухней и совмещенным санузлом в двушке 38 квадратов в блочной 9-этажке - потому что "я обожаю сауну", собственный тренажерный зал в небольшой комнате советской квартиры - потому что "фитнес-клуб - это дорого". Однажды встретился настоящий дровяной камин в квартире в Свиблово. Как и, главное, зачем?
"Психа обидели"
Незначительные на первый взгляд детали намекают, что в квартире жил психически больной человек. Странные записи прямо на стенах, аккуратными или не очень стопками сложенный мусор, принесенный с помоек, следы от топора на дверях. Сам бывший собственник, ночующий в подъезде около лифта. Родственники или посторонние люди обманом отобрали квартиру у фактически недееспособного человека и теперь продают, скрывая этот факт.
"Жилище пролетария"
Украденная на заводе чугунная ванна, наполненная тоже украденными ржавыми гвоздями занимает почетное место в комнате. Наполовину разобранный мопед в центре гостиной. Оборудованная мастерская по производству или ремонту чего угодно. Среди всего этого бегают дети, коты, варится суп и лежит очень пожилая мама собственника на несвежих простынях.
Окончание следует. Подпишитесь на @dwellercity
По примеру Сингапура. Наблюдаем за тем, как в Амстердаме ввели в эксплуатацию «пиксельный» комплекс Valley: озелененное здание, которое включило в себя все сразу - жилье, офисы, магазины, развлекательные пространства. Здесь растут 271 экземпляров деревьев и кустов и еще 13 500 менее крупных растений. Смотрится классно, да и в архитектуру района вписывается хорошо. Впрочем, такое в архитектуру любого района вписывается замечательно. Подпишитесь на @dwellercity
Топ-5 вопросов про умные парадные.
1. Что за «умные домофоны» ставят в нашем доме и сколько их уже установлено в городе?
2. Кто определяет адрес для установки видеокамер на вход в парадную?
3. Могут ли жильцы сами выступить с инициативой установки «умного домофона», если его нет в адресной программе «Безопасный город»?
4. Будут ли дополнительные расходы у собственников жилья?
5. Сколько ключей от нового домофона выдаётся на одну квартиру?
🤓Ответы на вопросы можно найти по ссылке. Подпишитесь на @dwellercity
1. Что за «умные домофоны» ставят в нашем доме и сколько их уже установлено в городе?
2. Кто определяет адрес для установки видеокамер на вход в парадную?
3. Могут ли жильцы сами выступить с инициативой установки «умного домофона», если его нет в адресной программе «Безопасный город»?
4. Будут ли дополнительные расходы у собственников жилья?
5. Сколько ключей от нового домофона выдаётся на одну квартиру?
🤓Ответы на вопросы можно найти по ссылке. Подпишитесь на @dwellercity
Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Подпишитесь на @dwellercity
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Подпишитесь на @dwellercity
Все еще думаете, что вторичка «дешевле»…? Коллеги осмыслили все необычное, что видели в квартирах, которые осматривали для клиентов-покупателей и вывели целых 11 разновидностей по тегу #УжасыВторички
"Коллекционеры"
Коллекция чего угодно - от алюминиевых банок из-под пива до холодного оружия и дорогих картин - почему-то не убрана и не вывезена до продажи. Привлекает к себе внимание настолько, что саму недвижимость не разглядеть.
"Орхидея на помойке"
В квартире где-нибудь в Некрасовке или в Коммунарке сделали очень дорогой ремонт, достойный королевских покоев. Пожили в нем сами пару лет, еще года 3 сдавали в аренду. Собственник очень гордится и считает, что может получить цену аналога престижного московского района.
Вот это все, что мы упоминали, в реальности продаваться не будет. Забудьте о том, что "покупают только стены". Это давно не так на вторичке! Хорошо будут продаваться: белые стены, немного современной мебели, приятные запахи, отсутствие чад и домочадцев на показах.
Подпишитесь на @dwellercity
"Коллекционеры"
Коллекция чего угодно - от алюминиевых банок из-под пива до холодного оружия и дорогих картин - почему-то не убрана и не вывезена до продажи. Привлекает к себе внимание настолько, что саму недвижимость не разглядеть.
"Орхидея на помойке"
В квартире где-нибудь в Некрасовке или в Коммунарке сделали очень дорогой ремонт, достойный королевских покоев. Пожили в нем сами пару лет, еще года 3 сдавали в аренду. Собственник очень гордится и считает, что может получить цену аналога престижного московского района.
Вот это все, что мы упоминали, в реальности продаваться не будет. Забудьте о том, что "покупают только стены". Это давно не так на вторичке! Хорошо будут продаваться: белые стены, немного современной мебели, приятные запахи, отсутствие чад и домочадцев на показах.
Подпишитесь на @dwellercity
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
В продолжение нашего цикла о квартирах на вторичке есть отличный скетч от Камеди. Подпишитесь на @dwellercity
Из выступления Марата Хуснуллина на стратегической сессии «Современные подходы к управлению государственным заказом в области строительства» в «Сколково»: Достижение национальных целей в сфере жилищного строительства невозможно без профессиональной работы заказчиков в регионах.
«Когда начинают ругать строителей, говоря, что они не вовремя или некачественно построили, часто бывает, что это проблема непрофессионального заказчика. Ключевой вопрос – это анализ кадрового потенциала и системы управления» – отметил вице-премьер.
Важно сформировать долгосрочную программу строительства с привлечением средств федеральных и региональных бюджетов. Акцентировал внимание регионов на необходимости активного освоения инструментов инфраструктурного меню. Оперативности в принятии управленческих решений и устранению бюрократических проволочек способствует регулярная штабная работа. Нужно, чтобы в регионах штаб стал реально действующим механизмом. Подпишитесь на @dwellercity
«Когда начинают ругать строителей, говоря, что они не вовремя или некачественно построили, часто бывает, что это проблема непрофессионального заказчика. Ключевой вопрос – это анализ кадрового потенциала и системы управления» – отметил вице-премьер.
Важно сформировать долгосрочную программу строительства с привлечением средств федеральных и региональных бюджетов. Акцентировал внимание регионов на необходимости активного освоения инструментов инфраструктурного меню. Оперативности в принятии управленческих решений и устранению бюрократических проволочек способствует регулярная штабная работа. Нужно, чтобы в регионах штаб стал реально действующим механизмом. Подпишитесь на @dwellercity