​Немного аналитики. СМИ продолжают кошмарить население по теме ипотечного "пузыря". Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов прогнозирует в "Ведомостях" ипотечный кризис в ближайшие два года. По его мнению, произойдет это из-за "доступной" (которая до сих пор недоступна большинству жителей) ипотеки.

Хестанов считает, что сейчас мы входим во вторую волну коронавируса, поэтому падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным. Из-за этого проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, что и сыграет главную в роль в схлопывании "пузыря".

Хотелось бы напомнить, что у ипотечного кризиса много факторов, а основные из них: перепроизводство жилья, резкое падение цен на него, а также массовые невыплаты заемщиков (ипотечный кризис 2007 года в США). Но до всего этого нам еще далеко. Ипотека в нашей стране растет, но не теми темпами, которые необходимы для кризиса. А количество жилья и вовсе нехватает, поэтому дорожает квадратный метр.

Тем более строительство ограничили проектным финансированием из-за которого невозможна бесконтрольная и массовая стройка, а контролируют ее те же банки, что выдают ипотечные займы. Т.е. почти все финансовые процессы строительной отрасли в нашей стране контролируются банками (самые крупные принадлежат государству), которые никогда не допустят ипотечного "пузыря", а иначе это будет сравни с харакири.

Единственный, кто пытается надуть ипотечный "пузырь" на 7 трлн, так это Дом. рф, который готовится выпустить облигации на эту сумму. Госкорпорация идет по пути госагентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые и стали главной причиной обвала ипотечного рынка 2007 года в США.

В банковских опросах 61% заемщиков планируют закрыть ипотеку заранее, что говорит о платежеспособности большинства из них, а значит, что ипотечный "пузырь" существует только в СМИ для громких заголовков. via // Подпишитесь на @dwellercity

​Разоблачения и псевдоинсайды - главная фишка российских СМИ на данном историческом этапе. Только то, что они выдают за разоблачения в большинстве своём таковым не является. Например. Все чаще сейчас приходится слышать о «пузырях», особенно на российском ипотечном рынке. Опасения высказывают многие, от официальных лиц до экспертов и обывателей. Но формируется ли там реально «пузырь»? Коллеги пробуют разобраться в этом еще подробнее.

Что вообще есть «пузырь» на любом рынке? По классическому определению, мы можем говорить о его формировании, когда цены на что-либо начинают существенно отклоняться от фундаментальных, рассчитанных тем или иным образом (например, через NPV). Не будем ударяться глубоко в теорию, скажем лишь, что для оценки наличия «пузыря» нас будут интересовать прежде всего такие вопросы:

1) Насколько велико соотношение между двумя вариантами: покупкой жилья в ипотеку и его арендой?
2) Изменяется ли это соотношение в последнее время существенным образом, разумеется, в сторону удорожания варианта с покупкой? Например, в Москве.

Возьмем однокомнатную квартиру стоимостью 8 млн рублей, которая в аренду сдается за 36 500 руб. в месяц. Процентную ставку по ипотеке будем считать 8% годовых, по депозитам – 4,0%, с ежемесячным начислением (такой еще поискать сейчас надо в надежном банке). Соответственно, в одном случае мы берем кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20%, и ежемесячный платеж у нас выходит 53 532 рубля. В другом случае мы квартиру арендуем, а сэкономленные 17 032 рубля каждый месяц отправляем на депозит, на который мы изначально положили 1,6 млн руб. (наш первоначальный взнос).

Так вот, получается, что в случае ипотеки квартира будет нашей, как и положено, через 20 лет. В случае же депозита мы сможем накопить эти 8 млн через 16,8 лет. Разница не такая уж существенная, если учесть риски изменения стоимости недвижимости. Например, если стоимость квартиры будет расти всего лишь на 1% в год, то накопим мы на нее через аренду, как ни странно, почти ровно через 20 лет. При этом в первом случае мы уже жили в своем, да и цены могут расти и посильнее.

Еще интересный вопрос: а что же было, например, в 2013 году? Так вот, если взять параметры того года, то получилось бы, что, арендуя квартиру, на нее можно было накопить за 8,5 лет, а при ежегодном однопроцентном росте цен – примерно за 9 лет. То есть сейчас мы видим, что это стоимость аренды стала завышенной по сравнению с покупкой жилья, а не наоборот! Так что уж если и искать «пузырь», то не в ипотеке. И критиковать повышение доступности жилья точно не стоит.

Подпишитесь на @dwellercity

​Обещания ПИК по объекту на Кантемировской - такие обещания: количество балконов на рендерах заметно превышает то, что они обычно предлагают в Москве (что уже странновато), а стартовый ценник обещается от 161 тыс рублей за метр. Совпадёт ли ожидание с реальностью, вопрос. Но будем следить. Место хорошее. Подпишитесь на @dwellercity

​В Петербурге провели исследование на тему нашей всеми любимой рубрики "Ожидание\Реальность". Оказалось, что местные застройщики на 50-70% не выполняют план по строительству инфраструктуры, которую обещают в рендерах. Об этом сообщили аналитики сервиса Living, которые провели исследование ЖК введенных в эксплуатацию в 2017-2019 годах.

При строительстве комплексов в сегменте масс-маркет самый высокий процент по невыполнению обещаний относится к социальной инфраструктуре (78,1%). В бизнес-классе застройщики не выполняли своих обещаний в 57% новостроек.

Обещанные скверы не построили в 77% новых питерских ЖК, а бизнес-класс недополучил на все 80%. Придомовое пространство не соответствует ранее заявленному рекламному обещанию в 72%. В бизнес-классе - в 37,5%.

В Ленобласти все еще хуже. Там ни в одной из сданных новостроек в 2017-2019 годах придомовое пространство не соответствовало рекламной визуализации.

В 70% новых ЖК застройщики не сдержали обещаний по озеленению территории с привлечением ландшафтных дизайнеров. В области этот показатель составляет почти 87%. Не верьте рекламе застройщиков! Подпишитесь на @dwellercity

​Санкт-Петербург занял пятое место в рейтинге городов мира по росту цен на жилье в рамках Global Residential Cities Index с показателем 16,2% в годовом выражении, говорится в сообщении консалтинговой компании Knight Frank. Лидером рейтинга стал турецкий Измир (+28%). На втором и третьем местах также турецкие города – Анкара (+26,4%) и Стамбул (+20,2%). Санкт-Петербург переместился с 6-го на 5-е место, Москва – со 143-го на 92-е место. Источник: @ria_realty Все это говорит о том, что город наш постепенно выравнивает явную недооцененность недвижимости в сравнению со своей реальной ценностью. Если кому был нужен особый знак, чтобы купить хорошую квартиру - это он. Только не ведитесь на рекламу и пустые обещания. Подпишитесь на @dwellercity

Детская площадка — явление чисто городское и относительно молодое. Необходимость в организации детского досуга вне дома возникла после промышленной революции, когда выросло число городских жителей. До конца XVIII – начала XIX века, дворянские дети росли под постоянным присмотром родителей, нянек и гувернеров, и площадкой для их игр были дом и сад. Крестьянские отпрыски были заняты работой, бытом и короткое время досуга проводили во дворе дома, близлежащих полях и лесах. Дети индустриальных работников, смены которых длились по 12 часов, оказались предоставлены сами себе. Площадкой для их игр стали улицы: канавы, набережные, дворы. Росли беспризорность, детская преступность и смертность.

Оборудованная игровая площадка – это, скорее, представление взрослых о том, как им должно быть интересно, полезно и, главное, безопасно играть. Потому форма, наполнение и конфигурации детских площадок наглядно отражают, как меняется представление взрослых о нежном возрасте. Давайте посмотрим, как в разное время площадки становились жертвами социальных веяний, жилищной политики, новых педагогических идей и революционных стремлений создать общество будущего, влияя на детей. Подпишитесь на @dwellercity

​Петровский остров, который мы упоминали совсем недавно - хороший пример девелопмента, направленного исключительно на выжимку максимальной выручки с территории. Город скорее всего не сформировал для себя однозначное представление о том, как должна развиваться данная территория. И скандалы вокруг яхт-клуба тому подтверждение. Петровский остров был чистым листом, который можно было превратить в «конфетку». Но получилось так, как получается все, пущенное на самотёк: кому досталась локация поинтереснее (например, как у НеваХаус) – продает подороже, кому похуже - продает дешевле. Архитектура, материалы, проекты - одинаковые. Какой-то харизматичности, уникальности - нет. «Илитарник» для тех, кому не хватило денег на Крестовский остров. Такая же маркетинговая проблема была у BMW: их кроссовер X3 так и не получил признание иное, как «недоделок X5», и даже размытие марками потом не помогло.
 
Если же постараться говорить предметно, по логике, территория с каждый новым проектом должна дорожать. И в случае с Петровским островом она дорожает. Но только потому, что рынок выходит на новые ценовые категории, а не потому что каждый новый объект качественно дополняет локацию, делая землю на территории Петровского острова дороже. 
 
Петровский остров, конечно, район бизнес-класса, но только по причине географического расположения в городе. Он никогда не будет цениться так, как ценится сейчас Васильевский остров или Петроградская сторона и останется своеобразным «Кудрово для богатых». Хотят бы даже потому, что на Петровском  не будет качественной инфраструктуры (она просто и не была предусмотрена). А также - равномерно локация на Петровском острове все равно не застроится. Ведь там на десятилетия останется «Алмаз», который не просто останется серым пятном на острове, но и кляксой на всех попытках маркетологов создавать новый «бизнес-район».
 
Но и это еще не все. Есть еще вопросы качества строительства. О которых мы расскажем обязательно. Подпишитесь на @dwellercity

​Что происходит с рынком недвижимости? Общаясь в различных профсообществах с риэлторами из разных регионов, мы и наши друзья из канала @allnedvigimost видим, что по всей стране наблюдается рост цен на недвижимость как в новостройках, так и на вторичном рынке. Особенно резкий рост произошёл в последние две-три недели. Петербург так вообще один из мировых лидеров роста цен на жилую недвижимость.

Ситуация какой она видится нам, следующая:

🔻низкие ставки по депозитам в банках;
🔻ослабление рубля на фоне роста стоимости валют;
🔻исторически низкие ставки по ипотеке;
🔻пауза на рынке в период самоизоляции.

Все эти факторы и дали наблюдающийся сейчас эффект "большого спроса" на рынке недвижимости со стороны покупателей (который весной вообще никто не смог предсказать). За короткий период были выбраны с рынка доступные объекты недвижимости. Квартиры, которые раньше могли экспонироваться месяцами, сейчас улетают за пару дней.

Предложений больше не становится, спрос поднял цены. Но если вы планируете покупку сейчас, то надо понимать, что для личного пользования брать можно. Но если инвестируете свободный кэш, деньги сохраните, но заработать может не получится. Такой резкий подъем всегда ведёт к коррекции цены:

▪️ипотечники могут не справиться с обязательствами по платежам. На это может повлиять множество факторов(экономика и бизнес не в лучшем состоянии, не исключены увольнения, сокращение доходов и тд)
▪️купившие просто вложить деньги начнут обналичивать для других целей и покупок.
▪️В случае роста инфляции, ипотечные ставки начнут рост, это снизит количество желающих их брать.

Всё это скажется на спросе/предложении не в пользу продавца. Сейчас отличный момент как для продажи по хорошей цене, так и для покупки того, что нравится лично вам (не в инвестиции). Подпишитесь на @dwellercity

​Справочная информация, которая возможно вам очень понадобится. Какие банки кредитуют выкуп квартиры, находящейся в залоге других банков? Такие есть: это - Банк Уралсиб, Абсолют банк, Банк Дом РФ, БЖФ, Совкомбанк, Райффайзенбанк, Ипотека 24, ТКБ.

Эксперты особо отмечают еще два нюанса:

ТКБ и Россельхозбанк требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога, а банк ВТБ дает продавцу кредит на погашение. Поверьте, когда наступает в этом необходимость - это бесценная информация! Подпишитесь на @dwellercity