​Руководитель агентства недвижимости со своим же собственным именем в интервью изданию АСН-информ рассказал о том, есть ли тренд на рост количества переуступок в Санкт-Петербурге. Процитируем:

"Срок строительства жилого дома обычно около 2 лет. Те люди, кто покупал квартиры в 2020 году планируют продавать их в 2022. Поэтому в 2022-2023 году ждем выхода на рынок частных инвесторов. Льготная ипотека скорее повлияет на покупку, чем продажу, ведь распространяется она на покупку квартиры у застройщика, а на переуступку нет.

Обычно инвесторы продают квартиры со скидкой около 10%, но далеко не все могут купить ее. Предлагаю разобрать на примере: инвестор купил квартиру у застройщика за 8 млн рублей, продает ее по переуступке за 12 млн. Чтобы не платить 13% налога, скорее всего, инвестор попросит занизить сумму в договоре до 8 млн (сумма покупки). Для покупателя это означает, что придется поискать еще 4 млн рублей наличными, а учитывая, что большая часть квартир сейчас покупается с ипотекой и первым взносом в 15%, то у клиента должно быть почти 1,8 млн рублей первого взноса и еще 4 млн рублей для покупки переуступки. Если же у него нет этих дополнительных 4 млн рублей, то уступку купить он не сможет.

Есть безопасный вариант, который мы используем у себя в агентстве, а именно предлагаем увеличить стоимость квартиры на размер налогов. Получается, 12 млн - 8 млн = 4 млн - это налоговая база, от нее 13% = 520 тыс рублей делятся на 2 стороны сделки. В итоге стоимость квартиры составляет 12 млн 260 тыс рублей, когда у застройщика подобная квартира стоит 13.5 млн. Сейчас всплеска числа уступок мы не наблюдаем. На мой взгляд, конкуренция может появиться только после отмены ипотеки с государственной поддержкой".

Интересная математика и логика заслуживающая внимания. Автор уверен, что квартиры будут расти и дальше? Не факт. Мы считаем, что далеко не все. Наше мнение такое: постепенно перестанут дорожать, а потом и начнут дешеветь квартиры в «человейниках» гетто, расположенных за КАД и в старых советских спальных районах на окраинах. Как только этот тренд зафиксируется продажи квартир там примет лавинообразных характер, что ускорит маргинализацию. Это же будет еще одной причиной, которая позволит ускорить редевелопмент центральных районов города: перевозить людей, которые выберут «любое, лишь бы отдельное» станет легче.

Подпишитесь на @dwellercity

​Наткнулись на рекламное «интервью» зампредседателя правления SetlGroup Натальи Луговской изданию "ДП". Пробежались по нему, перескажем любопытное.

Анонс обещает разговор о "ленинградском" менталитете покупателей квартир, о том, почему жильё на первичном рынке стало популярнее более бюджетной вторички, и даже о том, как холдинг внедряет принципы современной педагогики в своих новых проектах. Но в первых абхазцах отчёт о больших успехах прошлого года, а также «росли и цены, и спрос. Это обусловлено многими факторами, в том числе и низкой ипотечной ставкой». Что правда лишь отчасти. Просто отметили для себя.

Цитируем дальше: «Отдельная наша гордость-2020 — это, конечно же, создание стандарта детских площадок SetlKids. Идея была разработана совместно с детскими психологами из компании "Архитектура будущего", которая профессио­нально занимается психологическим развитием и обучением ребят и их родителей. Площадки SetlKids — это проект с абсолютно новой философией, аналогов которому на российском рынке нет. Новые площадки имеют уникальное игровое наполнение и изготавливаются в экостиле: близкие к природе цвета способствуют развитию представлений об окружающем мире через игру, стимулируют воображение и творческий подход».

Напомним, что «стимулирующие творческий подход уникальные детские площадки» Setl оказались плагиатом с детской площадки московского ЖК Jazz застройщика Sminex. Но этот смешной и грустный момент Наталья не все никак не может признать. Выглядит такое поведение нелепо.

Едем дальше: «Setl Group очень много внимания уделяет благоустройству территории своих жилых комплексов». Недавно канал наш писал о чуде «архитектуры из Мурино», которое этот застройщик втащил в черту города - ЖК «Облака на Лесной». Там благоустройство почти как в концлагере - песочком посыпано и все. Даже деревьев нет. Но может вырастут когда.

Потом в интервью реклама новых проектов. Которые будут блистательными, уникальными и прочее бла-бла-бла. Новом наконец и обещанное, про «менталитет»: «Петербуржцы тем и славятся, что раз уж они выросли в одном квартале, то хотят, чтобы и их дети, и внуки жили в этом же районе. Как только мы запускаем новый проект в обжитой локации, основными покупателями становятся жители того же микрорайона, которые с удовольствием приобретают квартиры для своих детей или для себя».

Только «славятся» таким не только петербуржцы, но и жители любого города. Привычка эта для застройщика выгодная, а для человека - вредная. Подробно разбирали мы эту тему здесь. А интервью рекламное на этом заканчивается. Не нашли мы педагогики обещанной. Может и к лучшему. В концовке реклама застройщика и радость кассовых сборов. С учётом того, что мы видим их дома - зрелище не самое приятное.

Подпишитесь на @dwellercity

Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил создать штаб по анализу роста цен на жилье, в который войдут представители Минстроя, Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и Главгосэкспертизы, сообщает пресс-служба правительства РФ.

Только пресс-служба правительства не сообщит, что главное в процессе любого расследования не выйти на самих себя. И очень интересно, как в данном случае расследования роста цен на жилье правительство сможет этого избежать?! Хотя, предполагаем мы, что все эти расследования и рабочие группы по сути только лишь изображение активности в ответ на поручение Президента. Никто ничего «расследовать» и не собирается.

Подпишитесь на @dwellercity

​«Цикл Венцлика» показывает, что скоро начнётся падение рынка недвижимости США, сообщают коллеги. И рассказывают предысторию.

Рой Венцлик был выдающимся аналитиком в сфере недвижимости. Его книга 1936 года «Грядущий бум в сфере недвижимости» вошла в список бестселлеров New York Times и произвела фурор среди эконоистов. Венцлик доказал, что строительству свойственна волнообразная форма движения, и оно совершается гораздо дольше, чем движение большого экономического цикла. Из этих исследований следует, что развитие строительства зданий, если говорить об опыте США, совершалось на протяжении последних ста лет в довольно правильной циклической форме. Строительные циклы продолжаются в среднем от 17 до 18 лет с амплитудой колебаний в пределах от 16 до 20 лет. Спустя 90 лет после вычислений Венцлика, циклы его имени так и шли с указанной им регулярностью.

В этой связи нам стало интересно, а есть ли подобного плана цикличность на строительном рынке российском? Кто-то вообще задавался этим вопросом?

На нашей, авторов канала, памяти не было такого, чтобы недвижимость в России дешевела. Даже в кризисные годы. Которых было достаточно. Она всегда только дорожает. А прошлый год показал невероятное: подорожало в 2-2,5 своей цены то из продающегося под видом «жилья», что не стоит запрашиваемых за это денег никак. И где спад, спрашивается? Или коррекция.

Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит еще один эксперт. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит еще один. Fons #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity

​Может ли в России начать дешеветь жилье - вопрос, который кажется фантастикой. Даже формулировать его так не принято. Это же святое, база, драйвер экономики...

Только вот «святость базы этого драйвера» держится на нескольких китах: стоимости земли, определяемой не в последнюю очередь властями региона (с коррупционной составляющей в цене от 10 до 70%), затрат на выполнение технических условий подключения инженерных коммуникаций (те же пропорции коррупционной составляющей), самой стройка (ужасающее качество которой описывалось нами не раз) и маркетинговой составляющей цены продажи. Где можно сократить издержки, а куда добавить при грамотном подходе и регулировании? Очевидно. Вопрос только в политической воле.

Вчерашнее Послание президента Федеральному собранию даёт надежду на то, что воля эта проявится. Несколько факторов обращают на это внимание и в первую очередь сама его нацеленность главным образом на внутреннюю политику. «В прошлом достаточно трудном году она [строительная отрасль] сработала между тем без сбоев. Обеспечила ввод свыше 80 миллионов квадратных метров жилья. Чем больше будем строить, тем доступнее будет жилье для российских семей», — назвал президент главное условие доступности жилой недвижимости. А вот есть еще простое, но крайнее в своем суждении мнение - жилье уже начинает проваливаться в цене, а «спрос на него» не более чем имитация. Такое тоже имеет место быть.

Будьте внимательны, подбирая себе квартиру для жизни или для инвестиций. Помните, что подходы в этих случаях могут достаточно сильно отличаться. Читайте нас, мы этой теме, а также апартаментам и Петербургу, будем уделять все больше внимания. Подпишитесь на @dwellercity

​Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге в прошлом году с использованием льготной ипотеки часто скупали инвесторы. Например, в 2020 году доля таких покупок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга значительно выросли. Как минимум 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания. В результате таких сделок существует вероятность прогореть - стоимость аренды снизилась и платёж по ипотеке она может не покрыть, приводит статистику @banksta.

Он же приходит к выводу, что льготная ипотека не помогает семьям с детьми. Лишь каждый десятый ипотечный заемщик, воспользовавшийся льготной программой покупки жилья семьянин, свидетельствуют данные Сбербанка. Наиболее активные заемщики — бездетные мужчины 30-35 лет. Квартиры разобрали в основном для инвестиций.

А как подобрать квартиру для инвестиций правильно? Есть мнение человека, который делал это неоднократно.

Совет № 1 - Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов.

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику. На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру. Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы.

Совет № 2 Смотреть на транспортную доступность.

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы , и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД. В Петербурге пока намного проще.

Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? «Кот в мешке», или Минусы первички (часть первая)

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит эксперт. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости. Fons Продолжение следует #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity

Рассматриваем достаточно неплохую идею для интерьера. Мнения редакции разошлись: мужчины утверждают, что необходимость каждый раз поднимать панель ради того чтобы взять что-то раздражает, женщины согласны потерпеть ради красоты. Не знаем, не знаем... Но для квартир-студий может быть даже решением. Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? «Кот в мешке», или Минусы первички (часть вторая) Начало здесь.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит эксперт.

По словам эксперта, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт. Fons #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity

⚡️ В правительстве России на совещании у вице-премьера РФ Марата Хуснуллина обсуждают возможность понижения средней ипотечной ставки до 6,9%. Поддержание средней ставки по жилищным кредитам на этом уровне до 2030 года может стать ключевой целью нацпроекта «Жилье и городская среда».

​Незаконная перепланировка - это не только про запреты, сколько про общую безопасность, поскольку самовольное вмешательство может стать причиной обрушения здания. Расскажем о пяти перепланировках, которые никогда не согласуют.

1. Перенос кухни в комнату

Актуальное планировочное решение в современной квартире - это когда кухня одновременно выполняет роль гостиной, но в условиях квартиры для этого в изначальной кухне просто нет места (кухни в типовых домах имеют площадь 5 - 9 кв.м.). Но это не останавливает некоторых собственников и они переносят кухню в комнату, а в изначальной кухне организовывают спальню. Важно знать, что такая перепланировка не будет согласована поскольку нельзя допускать, чтобы мокрая зона (кухня) оказалась в жилой (комната) части квартиры. Если Жилинспекции станет известно о самовольной перепланировке, то проблемы будут серьезные.

Как правильно: можно объединить кухню с ближайшей комнатной и таким образом создать кухню-гостиную. Чтобы перепланировка была законная важно обеспечить два условия:

- Чтобы оборудование (мойка, плита) осталось в пределах изначальной кухни;
- Сделать гидроизоляцию полов в добавленной комнате.

2. Объединение балкона

Увеличение комнаты за счет балкона не будет согласованно, поскольку балконная плита не рассчитана на дополнительный вес. Балкон придется утеплять и устанавливать зимнее остекление, что приведет к сверхнагрузкам, которые могут спровоцировать обрушение.

Такая перепланировка очень опасна и ее нельзя производить.

Как правильно: если к вашей квартире примыкает лоджия, то объединение возможно, поскольку у лоджии другое конструктивное решение и есть запас прочности (чего нет у балконной плиты). Но важно прежде чем начинать объединение сделать проект и произвести расчеты - это гарантия безопасности и законности переделки.

3. Увеличение санузла за счет кухни

Согласно регламенту мокрые зоны должны находиться друг под/над другом. Санузел и кухня - это мокрые зоны, но они не могут пересекаться. Это значит, что под санузлом не может быть кухни и даже если немного сдвинуть разделяющую стену, то такая перепланировка будет незаконной. Как правильно: граница кухни и санузла не может меняться, поэтому санузел лучше увеличивать за счет присоединения части коридора или кладовой комнаты.

4. Разделение квартиры на студии

В последнее время участились случаи когда из одной квартиры делают 3-4 студии. Чаще всего для таких целей используют 3-4-х комнатные квартиры, расположенные на первых этажах. С одной стороны здесь нет нарушения: ниже подвал, а это значит, что можно организовывать новые мокрые точки, но важно знать, что такая переделка сложная с инженерной точки зрения и часто демонтируют несущие конструкции (чтобы из обычной трешки сделать 4 студии), а это уже серьезная опасность обрушения всего здания.

Как правильно: можно сделать из 3-к квартиры на первом этаже две 1-к квартиры, но для этого придется пройти долгий и сложный путь согласования, произвести расчеты, чтобы не затрагивались капитальные конструкции и работоспособность инженерных систем была соблюдена. Намного рациональнее продать 3-к квартиру и добавив сумму (которая будет меньше чем проект и ремонт) купить две полноценные 1-к квартиры.

5. Квартира в два этажа

Еще один тренд - 2-х уровневые квартиры. Этот формат интересный, но не всегда реализуем. Если купить две квартиры на разных этажах, то их объединение будет незаконной перепланировкой, поскольку по регламенту запрещено демонтировать даже часть межэтажного перекрытия. Перекрытия относятся к каркасу жесткости здания и последствия самовольного вмешательства могут быть очень печальными.

Как правильно: если очень хочется 2-х этажную квартиру, то лучше купить ее у застройщика. Сейчас есть девелоперы, которые строят такие форматы и проблем с согласованием у собственника не возникнет (квартира изначально состоит из 2-х уровней). Fons

Подпишитесь @dwellercity

​В Петербурге снова заработали легендарные Фонарные бани. Их реставрацию уже называют одной из самых амбициозных и по-хорошему дотошных.

В 1863 году в Санкт-Петербурге заработал водопровод. По проектам архитектора Павла Сюзора в городе начали строиться общественные бани: было возведено более десяти «оздоровительных комплексов». Важно, что Сюзор рассматривал их именно так: общественные пространства, которые решают сразу несколько задач горожанина: гигиена, здоровье, приятный досуг.

Проект был дорогим, масштабным и новаторским. Материалы для строительства были выписаны из Европы: портландский цемент, который от сырости становился только твёрже, английский кирпич для возведения печей, а также изразцы и французский камин времён Людовика XVI. Бани были оборудованы по последнему слову инженерной науки: можно было регулировать температуру и уровень воды в мраморных бассейнах, а воздух поступал с улицы уже тёплым.

23 апреля 1871 года, ровно 150 лет назад, «Народные бани» в Фонарном переулке были достроены и названы Воронинскими по имени их владельца — купца и академика Михаила Воронина. В народе за ними быстро закрепилось имя «Фонарные» или «Фонари». Несмотря на ультимативную роскошь, бани были доступны практически всем: по законам XIX века каждая баня должна была представлять услуги разных классов по цене от трёх копеек за вход.

Став первыми народными банями с эталонными санитарными условиями, в советское время Фонарные носили скромный номер 43, но были не менее востребованными: за ними сохранилась репутация роскошного места, а лоск дореволюционного убранства ещё не вполне был утрачен. Однако к концу девяностых здание пришло в полную негодность, было признано аварийным и через несколько лет взято под охрану КГИОП.

Образ обновлённых «Фонарей» был создан дизайн-бюро Megre Interiors совместно с идейным руководителем проекта Артёмом Шахназаровым. Он рассказал, какие старинные детали бань и как удалось сохранить.

Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? Плюсы вторички.

Вторичное жилье, по словам юриста, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой. Fons #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity

​В Санкт-Петербурге льготная ипотека позволяет сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене).

По данным сервиса, за год средний бюджет предложения в новостройках вырос на четверть - до 5,2 млн рублей, что привело к увеличению размера ежемесячного ипотечного платежа. Заемщики выплачивают 26,6 тысячи рублей в месяц по льготной ипотеке, что на 10% больше расходов, которые несли покупатели жилья, бравшие кредит год назад по старым ценам, накануне анонса льготного ипотечного кредитования.

"Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования. В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет - 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – 75 тысяч рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), а ежемесячный платеж вырастет на 13 тысяч рублей", - указывается в сообщении ЦИАН, сообщают коллеги @ria_realty

Неужели кто-то ещё удивляется тому, что у нас все только дорожает при любых раскладах? Думаем, нет. Но и покупать все подряд ни в коем случае не рекомендуем. А математика получается жесткая. Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит эксперт. Fons #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity

​В сегменте высокобюджетной недвижимости выделяют три класса жилья: бизнес-класс, премиум и люкс. Эта классификация формируется рядом характеристик: от местоположения, уровня сложности и инновационности инженерии дома, его безопасности и ландшафтного дизайна придомовой территории до качества отделочных материалов и высоты потолков. И увидев у коллег инфографику с ценами на элитную недвижимость, решили напомнить критерии, по которым эта самая недвижимость может быть отнесена к элитной. И кое что добавить.

В сегменте премиальных новостроек существуют строгие критерии ценообразования и даже проектирования, которым подчинены все объекты. Например, в каждом классе есть проектные предписания средней площади квартиры и планировки в привязке к количеству комнат. Поэтому колебание цен в несколько раз на в принципе схожие объекты первичного рынка невозможны, что не скажешь о вторичном.

Жилой фонд элитной «вторички» разношёрстный: сюда входят и дома, построенные 10-20 лет назад по совершенно иным проектам, чем сегодня; и исторические здания после реконструкции; и новые объекты, перешедшие на вторичный рынок из новостроев год-два назад. Поэтому строгие ценообразующие критерии первичного рынка здесь не работают и вилка стоимости объектов колоссальная. Иногда и застройщик может классифицировать свой объект на основе своих представлений и маркетинговой политики, а не сводной таблицы критериев недвижимости.

Бизнес-класс появился в 90-х, когда началась массовая застройка Москвы и Петербурга. Так стали классифицировать новые дома, построенные по индивидуальным проектам — ещё не дотягивающие до элитной недвижимости, но намного комфортнее панельных.

Отделка квартир: без отделки/отделка высококачественными материалами. Высота потолков: от 2,8 метров. Средняя площадь лота: от 60 кв. метров. Инженерное обеспечение: централизованная приточно-вытяжная вентиляция; климат-контроль (наличие блоков сплит-систем); системы очистки воздуха и воды; отопление автономное или центральное (ИТП); высококачественные скоростные лифты.

Придомовая территория: возможна ограда по периметру; наличие современных детских и хозяйственных площадок; озеленение территории. Безопасность: наличие службы охраны (видеонаблюдение по периметру, посты охраны на входе во двор, дом и паркинг). Паркинг: закрытый/подземный паркинг из расчёта не менее 0,8 м/м на квартиру. Средняя цена за кв. м на первичном рынке: от 300 тысяч рублей.

Премиум-сегмент — относительно новое понятие, вошедшее на рынок после кризиса 2008 года, когда тот начал постепенно оживать. Премиум-объекты близки к типу люкс, но есть несколько различий — в расположении относительно центра, площади лотов, высоте потолков, уровне сервисности дома и его архитектурном облике. ЖК класса люкс должен быть расположен в пределах центра — исключения редки и обусловлены уникальностью локации (например, расположением в парковой зоне и др.). При этом он будет построен по индивидуальному проекту хорошего архитектурного бюро, а ЖК класса люкс — обязательно по проекту именитой студии, часто при участии архитектора с мировым именем.

В отделке обоих типов элитного жилья используются высококачественные и дорогостоящие материалы, но в объектах класса люкс предпочтение будет отдано натуральному камню и ценным породам древесины. Высота потолков: от 3 метров. Средняя площадь лота: от 80 кв. метров. Паркинг: закрытый/подземный, не менее 1,0 м/м на квартиру. Средняя стоимость кв. м на первичном рынке: от 650 тысяч рублей.

Самый лимитированный сегмент элитного жилья - люкс. Объекты класса люкс располагаются в самом что ни на есть центре Москвы и Петербурга, с какими-либо исключительными характеристиками (выход на набережную, частный сад, панорамные террасы или вид на Кремль), выполнены по уникальным архитектурным проектам и зачастую с акцентом на интеграцию с исторической застройкой города. Ещё одна из характеристик — статусность соседей и полная приватность: этот параметр не прописывается официально и достаточно весом в любом классе высокобюджетного жилья, но в люксе — в особенности.

Подпишитесь на @dwellercity

​Счётная палата опубликовала на своем сайте результаты проверки корпорации малого и среднего предпринимательства. В существенно сглаженном виде содержание служебного закрытого письма № 01-597, которое 5 марта направил Кудрин, глава СП, первому вице-премьеру Белоусову, куратору МСП и национальной цели «Развитие малого и среднего предпринимательства», публикует канал Незыгарь. 

Как следует из письма, в ходе реализации финансовой поддержки МСП была реализована теневая схема, при которой фактическими получателями кредитов выступали корпорации олигархического уровня через фиктивные микро- и малые предприятия-прокладки. В качестве примера приведены структуры связанные с петербургским застройщиком КВС-групп (бенефициары братья Ротенберг) и крупнейшим московским девелопером ГК «Пионер», связанным с Собяниым-Хуснуллиным. По оценочным данным правоохранительных органов перераспределенные таким образом кредиты могли составлять до 35-37 % от общего объёма ассигнований на МСП при коррупционной составляющей до 70 миллиардов рублей. Миллиард долларов!

Будут ли разбираться правоохранительные органы в наработанном или «простят», вопрос ближайшего будущего. Но вот то, что условия работы застройщиков на рынке несколько неравнозначны - это факт. И опубличенные сейчас сведения стоит принять во внимание: кто-то строит дома, кто-то намывает деньги. Такова реальность. Подпишитесь на @dwellercity

​Яна Мандрыкина, глава московского агентства недвижимости Upright Estate, с Антоном @gayasylum Красовским ярко говорит о положении банков в сфере недвижимости.

— Вообще банки, конечно, классно устроились. Я им даю свои деньги...
— Бабки. Они их крутят.
— А застройщикам они выдали до этого проектное финансирование тоже под проценты.
— То есть они тебе выдали под проценты, им выдали под проценты, а сами крутят еще бабки. То есть они трижды получают доход с этих бабок. Будьте вы прокляты. Я вас ненавижу. Вы — твари. И вы должны быть расстреляны.
— Но пока они помогают строить. Пусть можно моя квартира достроится, а потом всех расстреляем, ладно?

Увидеть видео полностью можно здесь. А мы отметим еще один яркий нюанс.

Некоторое время назад Яна Мандрыкина публиковала в московских изданиях материал о том, как это она - риелтор и не живет в собственной квартире, на съемной. В котором убедительно, на ее взгляд, доказывала плюсы математики аренды. И сейчас из этого видео понимаем, что ее квартира строится - то есть она купила, но на ранней стадии. Так что , любому слову стоит доверять с осторожностью. Нам - можно! Подпишитесь на @dwellercity

​Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир? Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой (часть первая)

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД/КАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит эксперт

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит эксперт. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой». Fons #ПлюсМинус

Подпишитесь на @dwellercity