​#Агломерация Разгрузить потоки

Как показал минувший ПМЭФ, именно тема транспортной инфраструктуры остается одной из ключевых на повестке развития Санкт-Петербурга, в том числе и в контексте стремления к полицентричности.

В числе новых транспортных проектов, анонсированных на ПМЭФ-2023, председатель Комитета по инвестициям Петербурга Иван Складчиков назвал старт проработки скоростных магистралей М-7 и М-49. Строить трассы планируют с применением механизмов государственно-частного партнерства. Магистраль М-7 с мостовым переходом через Неву предполагает создание транспортного коридора от Шпалерной улицы до Выборгского шоссе. По предварительным оценкам объем инвестиций может составить не менее 300 млрд руб.

В рамках М-49 дорога пройдет от Приморского шоссе с путепроводной развязкой через железнодорожные пути Сестрорецкого направления до ЗСД.

Петербург является одним из флагманов в России, который активно развивает и внутригородскую дорожную сеть за счет проектов ГЧП. Потому что и широтная магистраль скоростного движения, и М-7 — по сути внутригородские магистрали. Так город существенно облегчает себе задачу по разгрузке транспортных потоков.

Другой крупный проект, который реализуется в рамках концепции единого транспортного узла Петербурга и Ленобласти, — широтная магистраль скоростного движения (ШМСД). Новая вылетная магистраль должна разгрузить городские дороги и обеспечить быстрое транспортное сообщение города с Всеволожским районом и федеральными трассами. «Транспортная инфраструктура — это тот каркас, на котором развивается город, и мы будем и дальше уделять этому направлению особое внимание», — отметил председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Иван Складчиков.

Подпишитесь на @dwellercity

Проект третьей очереди Центра международной торговли от бюро СПИЧ — победитель в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение высотного объекта». «Премия продвигает профессионализм — это важно для формирования конкурентной среды и удержания высокой планки. Все решения по премированию мы принимаем коллегиально, большим жюри, поэтому награда, действительно, объективная, мы поощряем лучших из лучших», — отметил председатель экспертного совета Архитектурной премии, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. #АрхПремияМосквы2023 Подпишитесь на @dwellercity

​#ВетхоеЖилье Эксперты считают, что в ближайшие годы может начаться масштабный жилищный кризис, связанный с выходом жилых домов массовой застройки за предельные сроки эксплуатации. Нынешние механизмы коммерческого строительства не могут остановить волну роста доли аварийного и ветхого жилья. За последние годы правительству удалось лишь слегка затормозить нарастание доли аварийного жилья, в том числе благодаря реновации. Чиновники в последние годы пытаются скрывать чувствительную информацию о реальной доле аварийного жилья. Хотя в крупнейших региональных агломерациях, таких как Казань, Волгоград, Саратов или Красноярск, потребуется заменить от 6 до 8% всего жилого фонда.

Актуальные данные о доле ветхого и аварийного жилья в нашей стране @rosstat_official не публикует уже несколько лет.

По официальным объяснениям, это происходит из-за передачи жилищной статистики в @minstroyrf и фонды ЖКХ. Но есть и другие версии причин сокрытия жилищных данных. Чиновникам просто нечем хвастаться – ведь доля аварийного и ветхого жилья в нашей стране увеличивалась даже в самые тучные годы прошлых десятилетий нефтяного и бюджетного изобилия.

Несмотря на сокрытие ведомствами реальной картины состояния жилого фонда, независимые экономисты смогли проанализировать местную детальную информацию по населенным пунктам России. И она оказалась весьма тревожной. «После 2025 года ожидается стремительное увеличение ежегодного объема выбытий (жилья), что связано с тем, что дома, возводимые в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации». Абсолютный максимум выбытий многоквартирных домов в РФ прогнозируется в 2038–2040 годах, сообщается в новом докладе Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН.

Подпишитесь на @dwellercity

​#БумажнаяАрхитектура Рынком сбыта проектов «бумажников» были концептуальные конкурсы, устраиваемые прежде всего японскими архитектурными журналами — несколько в стороне от Европы, в Японии, которая тогда переживала бум и верила в будущее. Поскольку гений утопии покинул в это время европейские пространства, русские там побеждали, демонстрируя японцам утопическое мышление как таковое. Абсолютным чемпионом «бумажной архитектуры» был Михаил Белов — у него 27 выигранных международных конкурсов. При этом, хотя я написал про него книгу, мне трудно сказать, в чем, собственно, была его утопия: в каждом из проектов он придумывает свою историю. Иногда скорее детскую сказку («Дом для рыжих», 1989 — театр для клоунов), иногда памфлет («Жилище для бездомного», 1987 — дома из рекламных щитов, заставляющих рекламодателей оплачивать индивидуальные ночлежки для бомжей), иногда инсталляцию для медитации («Вечный штиль в бурном море», 1989 — большое зеркало в водоеме, идеально ровная поверхность контрастирует с рябью естественной воды).

В пояснительной записке к одному проекту («Марсельский блок», 1989) он говорит, что хотелось бы «объединить мечтательную эстетику Амброджо Лоренцетти и мыслительную комбинаторику Корбюзье». Вот этот синтез Ле Корбюзье с золотым кукольным домиком — то, что его всерьез занимало, и то, в чем он был подлинным виртуозом (да и остался). А философское содержание утопии тогда, в 1980-е, как мне кажется, не его тема. И так продолжалось вплоть до последнего времени, когда он проникся идеей имперского величия России и стал создавать вещи, травматичные для либерального сознания («Кремль-2», 2023). Впрочем, не знаю, может, он шел к этому всю жизнь. Все же в его активе и «Имперский дом» в Якиманском переулке, и фонтан «Пушкин и Натали». Подпишитесь на @dwellercity

​Ворота Каира. Почетное упоминание на Конкурсе небоскребов 2023 года. Чан Хань, Чэн Цянь, Юсяо Ян, Рангранг Пэй, Юцзя Цзян - Китай #Winners2023SkyscraperCompetition

Каир, столица Египта, является крупнейшим городом в Африке, расположенным на юге дельты Нила и одним из четырех мест рождения человеческой цивилизации. С 1860-х годов Каир принял французский план городского дизайна, и город вошел в современное общество с древним колорином средневековья. Это город с интеграцией древней культуры и современной цивилизации, восточного стиля и западного стиля.

Каир - один из самых густонаселенных городов мира. В связи с увеличением численности населения проблема нехватки воды в городах становится все более серьезной. Согласно статистике, плотность населения Каира достигла 19300 человек на квадратный километр в 2022 году. Большинство районов Египта имеют тропический пустынный климат с небольшим количеством осадков и большим испарением. На пустыню приходится около 95% территории страны. Девяносто процентов от общего объема городских водных ресурсов в Каире поступают из реки Нил, а водные ресурсы на душу населения составляют 560 м2. Каир стал одним из самых неокидных городов в мире. Чрезмерная плотность населения, нехватка водных ресурсов и серьезная нехватка сельскохозяйственных площадей стали наиболее ограничительными факторами городского развития Каира. Поэтому нам срочно нужно создать новый метод и модель для комплексного решения городских проблем в Каире.

Конструкция использует мембранную технологию натяжения, подвешенную между двумя небоскребами, для получения водных ресурсов путем сбора тумана из воды Нила в воздухе, а затем транспортировки, очистки и хранения их. Основные здания по обе стороны натяженной мембраны обеспечивают съемные жилые помещения, объекты общественной деятельности и вертикальные сельскохозяйственные подразделения, обеспечивая более комфортную и удобную городскую жизнь жителям Каира.

Основная часть дизайна происходит от деконструкции знаменитой архитектурной пирамиды Египта. Несколько универсальных соединений соединены последовательно с мембраной натяжения, так что мембрану можно повесить между двумя основными зданиями. Конструкция также может быть распространена вдоль берегов реки Нил в качестве парадигмы полного использования реки Нил для создания сети улавливания водных ресурсов. Среди них форма некоторых модульных блоков перекликается с характеристиками традиционных египетских домов и является своего рода наследованием и развитием местных традиционных зданий.

Подпишитесь на @dwellercity

​#пятьвещей Распыляющий туман

Большой грузовик с противотуманным пистолетом распыляет водяной туман, чтобы охладить район на улице в Ханчжоу, провинция Чжэцзян Восточного Китая, 3 августа 2022 года.

В китайских городах, включая Ухань и Чунцин, где в прошлом году температура превысила 113 градусов по Фаренгейту, охлаждающие спреи можно найти в торговых центрах, парках и автобусных остановках. Распыления иногда дополняются парками "туманных пушек" - по сути, коммунальных грузовиков, оснащенных опрыскивающими водой высокого давления (на фото выше), - которые с 2014 года бродят по крупным городам Китая, согласно экологическому аналитическому танку China Dialogue.

Хотя эти пушки изначально были введены для борьбы с загрязнением воздуха, недавнее исследование Сеульского национального университета показывает, что распыление мелких частиц воды может снизить температуру окружающей среды на 7%, особенно если мистеры расположены под оптимальными углами.

Столица Австрии Вена тем временем обозначила 22 района как «холодные улицы», оснащенные питьевыми фонтанами, туманными душами и интеллектуальными спринклерными системами, которые автоматически включаются, когда температура поднимается выше 35 градусов по Цельсию (95 градусов по Фаренгейту).

Подпишитесь на @dwellercity

​Компания @CORE_XP, ведущая консалтинговая компания на рынке недвижимости Москвы и регионов России, проанализировала инициативы #зеленыйГОСТ устойчивого развития в России и сравнила соответствующее законодательство в Европе и России.

В Европе:

- ESG-законодательство в Европе на текущий момент является достаточно жестким, комплексным и структурированным инструментом для совершенствования показателей E, S и G на уровне стран.
- В ЕС действует: Таксономия, Зеленая сделка, регуляции и Директивы на уровне корпораций и на уровне объектов недвижимости.
- Часть компаний ведут нефинансовую отчетность принудительно, согласно обязательной Директиве CSRD. Другая часть ведёт её добровольно. Наиболее популярная методология GRI (Global Reporting Initiative).
- Энергопотребление и, соответственно, энергорейтинг объекта недвижимости, в частности коммерческой, становится одним из фокусов европейских рекомендаций и законодательства, пусть и несколько отличающегося на уровне отдельных стран.
- Субсидии и финансирование в рамках ESG различается на уровне стран.

В России (ранее эту тему мы уже поднимали): во исполнение Указа Президента РФ от 4 ноября 2020 года, в ноябре 2021 года Правительство утвердило Стратегию социально-экономического развития Российской Федерации с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года. Документ предусматривает два сценария — инерционный и интенсивный. В Стратегии определены долгосрочные цели, и сейчас перед секторами экономики и властями разного уровня стоит важная задача по актуализации и утверждении мер для ее выполнения.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПроблемыИсторическогоЦентра #Мнение Чтобы сохранить богатое историческое наследие Петербурга, нужно очень много денег. Но их нет ни у города, ни на федеральном уровне. У кого они есть и что нужно, чтобы эти деньги пошли в Петербург рассуждает Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов .

Сохранение исторического центра это не только фасады массовой исторической застройки, но и дорогая, сложная работа с памятниками, восстановление или создание с нуля нормальной коммунальной инфраструктуры. Нормальные жилищные условия и коммуникации в историческим центре – вопрос острый. К примеру, если вы живете в Довлатовском доме на Рубенштейна, то на пятом этаже там нет воды 60% времени, так как не хватает напора. В том же доме нельзя включить одновременно электрочайник и стиральную машинку, потому что выбьет пробки. Все эти вопросы решаются через деньги, но на сегодняшний день собственники квартир, в большинстве своем, не готовы нести это непомерное для них бремя – из-за неплатежеспособности и из-за отсутствия привычки содержать свою собственность.

Компенсировать, заполнить эту финансовую лакуну в состоянии бизнес. И уже компенсирует во многом. Достаточно посмотреть на какие-то интересные проекты, востребованные горожанами – они всегда рождаются внутри каких-то территорий без участия властей: Севкабель, недавно закрывшийся Голицын лофт, да тот же ресторанный кластер на улице Рубенштейна и другие новые интересные локации. Но чтобы это участие бизнеса было системным, необходимы понятные гарантии, а у нас с этим очень трудно из-за особенностей федерального законодательства.

Например, в инвестиционном проекте всегда обе стороны оказываются в чем-то виноваты. Причиной тому – законодательство, по сути представляющее собой набор общих трафаретов, совершенно не учитывающих специфику региона. Но ведь логично, что московский трафарет не работает для Пскова или для Питера – просто потому, что не работает. Реальные же проекты далеко не всегда можно «подогнать» под эти условно 20 существующих схем. Решить проблему могла бы политическая воля, ведь и из этих трафаретов можно собрать какой-то новый инструмент, не запрещенный законом, но власть при этом должна быть готова взять на себя ответственность за применение этого инструмента. Посмотрите сами: по сути, за последние 20 лет законодательство не то чтобы сильно поменялось, но то, что было возможно в Петербурге при Валентине Ивановне, почему-то стало невозможным ни при Георгии Сергеевиче, ни при Александре Дмитриевиче.

Чиновников понять можно: ведь за отступление от трафарета очень сильно бьют. Кто-то делал этот анализ о том, что из 20 самых эффективных, признанно эффективных мэров России 15 – сидят. /Прим: Исследование Комитета гражданских инициатив «Особенности ротации корпуса мэров в современной России»/. Именно потому, что не влезли в трафарет, разбазарили госимущество: например, могли продать, а отдали его каким-то детям, с ума сошли.

Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов @NPRGUD. Подпишитесь на @dwellercity

​НЭР-1 — это результат усилий ректора МАРХИ Ивана Николаева, конструктивиста, пережившего сталинизм. В хрущевское время он был полон энтузиазма. «Я запускаю свой спутник»,— повторял он про #НЭР. Он создал из студентов группу Гутнова, он предоставил им исключительные условия, он продлил на полгода срок сдачи их диплома, он подослал к ним корреспондента «Комсомольской правды» Юрия Зерчанинова, который написал о них восторженную комсомольскую статью (и тем отбил нападки парткома), он пригласил на защиту диплома директоров московских проектных институтов и, когда это не произвело на них никакого впечатления, взял Лежаву и Гутнова в МАРХИ преподавать. Это был 1961 год, XХII съезд партии, где Никита Хрущев провозгласил, что коммунизм будет построен к 1980 году, и Николаев, делегат съезда, решил придумать город коммунизма, потому что город строится долго.

Иван Николаев — человек светлый, а продюсером НЭР-2 и НЭР-3 стал Николай Баранов, зампред Госгражданстроя, человек, оставивший по себе неприятные воспоминания у архитекторов брежневского времени. Баранова расстроил VIII Всемирный конгресс архитекторов 1965 года, темой которого стал «Город будущего». Расстроил тем, что обсуждают город будущего, а СССР не при делах. Он вызвал Иконникова и велел его институту город будущего изобрести. А умный Иконников позвал Гутнова с Лежавой. Проект был подготовлен к Триеннале 1968 года в Милане. Это был гигантский проект, десятки огромных подрамников, пластилиновых макетов, его реконструкция в 2018 году в Музее архитектуры в Москве заняла весь музей. К нему была написана книжка, которую Джанкарло Де Карло, декан архитектурной школы Миланского политеха, как это тогда называлось, большой друг Советского Союза, издал на итальянском. И она прозвучала, потому что это был 68-й год, и мир жаждал обновления, и с итальянского текста был сделан пиратский английский перевод — кажется, единственный случай в истории СССР. #НЭР

Но Триеннале не открылась, потому что это был 1968 год, и мир жаждал обновления, а оно пришло в форме студенческих протестов, которые проходили в том числе на территории Триеннале. Тогда возник НЭР-3, куда более скромный проект, показанный на ЭКСПО-1970 в Осаке, скорее для отчетности, чем в надежде на серьезный отклик,— ЭКСПО не замечает архитектурных проектов. Но так или иначе, НЭР ни разу не был диссидентской или неофициальной продукцией. Это был, наоборот, сначала комсомольский проект в жанре «Решениям XXII съезда быть!», а потом экспортная продукция советского агитпропа, призванная продемонстрировать достоинства советской страны на международных площадках. На основании этого можно было бы предположить, что это не утопия, а пропагандистская туфта, и не то чтобы специфические условия изготовления не оставили на продукции никаких следов. Подпишитесь на @dwellercity

Обработка, прочеканивание и патинирование мебели этого бренда происходят в исторических ателье в двадцати минутах от шоу-рума в центре Парижа. Мастера добиваются более десяти оттенков бронзы и металла. Сложные объекты, словно настоящие скульптуры, изготавливаются по несколько месяцев. Впрочем, клиенты Лиэгра никуда не торопятся. Они понимают, что время идет лишь на пользу создаваемым лично для них шедеврам.

И какую классную инсталляцию сделал в Париже дизайнерский дом Liaiagre. Это работа Тадаси Каваматы, художника, который работает с нагромождением деревянных конструкций. Увидеть можно на Фобур Сент-Оноре до 12 декабря.

Подпишитесь на @dwellercity

Китайский город вечером. Это то, что обязательно стоит увидеть своими глазами. И это то, к чему придет центр Петербурга (по подсветке, а не по небоскребам) уже в ближайшие несколько лет. Подпишитесь на @dwellercity

​Рассчитать финансовую #Рентабельность можно по формуле, которая выглядит следующим образом: балансовая прибыль (P), поделенная на стоимость активов (Y) и умноженная на 100%.

Балансовая прибыль — это то, что останется, если из выручки предприятия вычесть себестоимость продукта (она складывается из всех расходов, которые возникают в процессе его создания: от материалов до оборудования и затрат на его обслуживание плюс расходы на персонал). Стоимость активов — это финансовая величина вложенных ресурсов: оборудования, коммерческих помещений, автопарка, то есть всего, что было куплено, чтобы начать бизнес. Далее остановимся на том, как применить эту формулу к оценке доходности квартиры.

Для бизнеса важно, чтобы рентабельность была не ниже определенного уровня. Он называется порогом рентабельности. Расчет этого показателя помогает определить минимальную норму выручки, которая покроет расходы на производство или создание продукта.Если минимальная сумма выручки не наберется, затевать предприятие не имеет смысла. А чем дальше показатель от нижней границы, тем быстрее вернутся вложения. Для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, тоже важно представлять этот порог. Например, если окажется, что доход от сдачи квартиры в аренду в год равен 3% от ее стоимости, то, возможно, имеет смысл поискать другие инструменты инвестиций.

Рассчитать рентабельность в процентах для жилой недвижимости можно самостоятельно. Но профессиональный риелтор тоже может с этим помочь. Чтобы самостоятельно посчитать процент годовой доходности, нужно знать несколько цифр.

Во-первых, общую сумму расходов на приобретение квартиры и ее подготовку к сдаче в аренду. Стоимость жилья, комиссия риелтора, расходы на сделку (госпошлина, траты на нотариуса, на банковскую ячейку), на ремонт, мебель, бытовую технику.

Если на покупку берется кредит, уровень доходности, скорее всего, снизится из-за кредитной ставки. Это усложнит расчеты, но такой процентный показатель нельзя не учитывать. Банки обычно выдают график платежей с разбивкой — какая часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы кредита, а какая на его обслуживание, то есть проценты.

Во-вторых, стоит учесть и ежегодную выручку от сдачи квартиры в аренду. Нельзя путать этот показатель с доходом (чистой прибылью). Потому что выручка — это сумма в рублях, из которой нужно вычесть расходы, тогда получится чистая прибыль.

Подпишитесь на @dwellercity

​В Петербурге утверждают новую версию Генплана, с концепцией территориального развития города. Участники строительного рынка и эксперты - о том, насколько этот документ сбалансирован с точки зрения соблюдения интереса местных жителей и девелоперов, а также остается ли в нем необходимость или же можно обойтись без него.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Генплан видится устаревшим форматом городского планирования. В Москве, например, да и не только, принята концепция мастер-плана как документа верхнего уровня. Это план не только отражает расположение тех или иных зон застройки, но и фиксирует направления развития агломераций или отдельно взятых районов.

Такой подход, в частности, облегчает обсуждения и согласования перспективных планов строительства и развития. Например, этим летом комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга при рассмотрении сотен предложений от компаний и физлиц ответила отказом большинству заявителей без объяснения причин. Но невозможность привязаться к концепции развития города за ее отсутствием действительно создает такие условия.

Мастер-планирование — сложный и многоэтапный процесс. В Петербурге есть специалисты, которые разрабатывают такие проекты, но почему-то в самом городе мастер-планирование пока не практикуется.

Подпишитесь на @dwellercity

🇷🇺 ⚡️ Кабмин утвердил индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги на 2024-2028 годы – в среднем по субъектам РФ: в Москве предельный размер подорожания ЖКХ составит 11%, в Санкт-Петербурге - 9,8%, и в Нижегородской области – 9,8%. Подпишитесь на @dwellercity