​​Обзор банковского сектора за сентябрь от ЦБ: охлаждение не за горами

Банк России опубликовал свежий обзор. Посмотрим на важное, сверим часы и поделимся новыми прогнозами.

Финансовые результаты банков оказались скромнее августовских, но лишь местами. В сентябре чистая прибыль снизилась до 296 млрд руб. (-16% м/м) за счет сокращения валютной переоценки (со 101 до 8 млрд) — курс рубля почти не слабел. Интересно, какой убыток от переоценки сложится в октябре, если рубль останется на текущем уровне 95 руб. за USD или ниже?

Основная прибыль банков продолжала расти — 264 млрд руб. (+16% м/м). ЧПД и ЧКД снизились незначительно (-4% м/м), зато эффект дало уменьшение расходов на резервы (-35% м/м).
 
Многие показатели послушно следовали по заданной в августе траектории. Но, как всегда, давайте обо всем по порядку:
 
▪️Кредитование бизнеса поставило исторический рекорд 1,4 трлн руб. за месяц. Снова активно набирали кредиты компании горно-металлургического, нефтегазового и энергетического сектора. Также ЦБ выделил финансирование отдельных крупных сделок по покупке бизнеса у иностранных компаний, уходящих из России. Вот где реальная причина слабости рубля!

▪️Около 15% (0,2 трлн руб.) прироста кредитного портфеля пришлось на проектное финансирование. Стройка продолжает выбирать лимиты прежними темпами, но меньше, чем приток на счета эскроу. В сентябре нетто-приток на эскроу поставил новый рекорд 0,4 трлн (после 0,32 в августе). В результате отношение эскроу/ОСЗ уже достигло 90% (рост с ~83% за 2 месяца). Все так, как мы говорили. Ждём снижения средней ставки по ПФ.

▪️Динамика ипотеки побила рекорд рекордов, как и прогнозировали. Новых кредитов выдано на 955 млрд руб. (+12% м/м). Прирост все также драйвил первичный рынок – объем льготных кредитов вырос до 646 млрд (+27% м/м). А вот на рыночной ипотеке уже сказался рост ставок — выдачи снизились до 309 млрд руб. (-9% м/м).
 
▪️Потребительское кредитование замедлилось (+1,5% против +2,4% в августе) как из-за регулирования, так и повышения ставок. ЦБ отмечает и замедление потребительской активности. Дальше эти тенденции будут сохраняться.

💡В ипотеке, судя по оперативным данным, октябрь станет первым месяцем охлаждения. Мы ожидаем выдач на 800 млрд руб., в том числе около 500 млрд по льготным программам и 370 млрд по ДДУ. Тем не менее спрос остается существенно выше того, что мы видели до августа.

В октябре выдачи ипотеки снизятся и на первичном, и на вторичном рынке. В первом случае повлияет введение макропруденциальных надбавок. Во втором случае повышение ставок только началось — в октябре много кредитов на вторичке ещё выдается по ранее одобренным заявкам.

Дальше больше будет страдать вторичный рынок, а спрос на первичке будет поддерживать разница ставок – об этом, кстати, расскажем на следующей неделе.

Хороших выходных!

@DomusVerus

​​Объемные показатели стройки – что с запусками, вводами и интересом к строительству?

В последние недели мы много говорили про факторы спроса (например, тут и тут). Сегодня решили рассказать, что происходит со стороной предложения. Расскажем о динамике основных показателей строительства и порассуждаем о том, что будет в ближайшие полгода.
 
▪️Запуски новых проектов с начала года сохраняются на высоком уровне. В сентябре запустилось строительство 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья – максимум с декабря 2022 г. Суммарно с начала года запуски составили 33 млн кв. м. Наиболее активно новое строительство идет на Дальнем Востоке, Урале и в Поволжье.
 
▪️При сохранении текущих темпов по итогам года запуски приблизятся к 47 млн кв. м – наиболее вероятный сценарий. Это на 12% больше среднего значения 2021-2022 гг. Запуски останутся высокими в ближайшие полгода – застройщики попытаются воспользоваться высоким уровнем спроса и распродать проекты, пока действуют льготные ипотечные программы.
 
▪️Вводы МКД немного отстают от запусков. С начала года ввелось 27 млн кв. м жилья (по данным ЕИСЖС, которые не учитывают стройку вне 214-ФЗ) – на 6% выше среднего 2020-2022 гг. В результате, к 20 октября портфель строительства превысил 105 млн кв. м и достиг максимума за последние 4 года.
 
Кстати, по данным ЕИСЖС, в этом году проекты сдаются в среднем на три месяца раньше срока, указанного в проектной декларации. А запаздывающие проекты в среднем вводятся на три месяца позже.
 
▪️Выдача разрешений на строительство (РНС) в III квартале увеличилась – среднемесячный объем полученных РНС на ~3% выше среднего уровня 2021-2022 гг. При сохранении текущих темпов к концу года РНС будет выдано столько же, сколько будет запущено новых проектов.
 
▪️Интерес к строительству в третьем квартале возрос. К сентябрю отношение РНС к запускам (индикатор интереса к стройке) в среднем по России выросло до 102% с 90% в первом полугодии. Наибольший интерес к стройке проявился на Урале (126%) и на Кавказе (122%), а в аутсайдерах – Центральный (93%) и Южный (82%) округа.
 
💡Высокий спрос на первичное жилье в последние месяцы поддерживает энтузиазм застройщиков. Новых проектов запускается по-прежнему много. Компании стремятся поскорее запустить новые проекты и открыть продажи, пока действуют льготные ипотечные программы.

При переформатировании программ в сторону большей адресности к середине следующего года мы увидим пик по запускам, и портфель строительства начнет плавно снижаться с текущих уровней до ~95 млн кв. м.
 
Кажется, пора обновить нашу записку о стратегии строительной отрасли до 2030 года – займемся этим в ближайшее время.
 
@DomusVerus

​​Предстоящее заседание Банка России: повышение – неизбежно, масштаб – не столь важен
 
Продолжаем делиться своими мыслями в преддверии очередного решения ЦБ РФ по ключевой ставке в пятницу.

Решение по ставке – процесс довольно замысловатый (не зря СД обсуждает его в течение недели), но есть лайфхак, как сделать неплохой по точности прогноз (без обращения к DSGE-моделированию).
 
С тех пор, как Банк России начал публиковать прогнозную траекторию ключевой ставки (в 2021 г.), главным элементом сигнала регулятора стала комбинация прогноза по инфляции и КС. Хотите понять, что будет со ставкой – посмотрите на текущую динамику инфляции, исходя из нее сделайте прогноз на будущее и посмотрите, какой ставке из прогноза Банка России соответствует такая траектория инфляции:
 
1. В сентябре ЦБ прогнозировал, что по итогам года инфляция окажется в диапазоне 6-7%, а ключевая ставка – в диапазоне 13-14%. C начала года накопленная инфляция уже превышает 5%.
 
2. Чтобы по итогам года она попала в прогноз ЦБ, ее темпы должны снизиться практически вдвое по сравнению с июлем-сентябрем (с 1% м/м до 0,6% м/м SA). Это возможно, но маловероятно.
 
3. Мы считаем, что в декабре инфляция превысит верхнюю границу прогноза ЦБ и окажется в диапазоне 7,2%-7,5%. А это значит, что ключевую ставку скорее нужно повышать до 14,5 или 15%.
 
▪️Проект бюджета предполагает сохранение значимого бюджетного импульса (см. картинку ниже) в 2024 г., который вряд ли был заложен в предыдущие прогнозы ЦБ. А в недавней записке про экономические тренды отмечено, что такой бюджет может потребовать дополнительной жесткости ДКП для возврата инфляции к цели.
 
▪️Годовая инфляция в этом году превысит таргет (4%) третий год подряд —> ЦБ постарается вернуть ее к цели как можно быстрее и вряд ли будет бояться чрезмерного ужесточения ДКП. Мы ожидаем, что в декабре 2024 инфляция останется выше 5%, и это тоже говорит скорее в пользу более значимого роста ставки.
 
▪️Против всего этого – меры валютного регулирования и рост цен на нефть, которые могут поддержать курс рубля и способствовать более быстрому замедлению инфляции. Кроме того, вербальные сигналы А. Заботкина скорее указывают на менее жесткое решение ЦБ.
 
💡В результате, ждем повышения КС в пятницу на 100-150 б.п. до 14-14,5%. Отметим, правда, что для рынка жилья конкретный шаг (100, 150 или даже 200 б.п.) уже не столь важен – вторичный рынок значимо охладит даже текущая ставка, на первичку КС повлияет слабо, а ставки по ПФ останутся относительно низкими.
 
В пятницу обсудим итоги заседания, пресс-конференцию Э. Набиуллиной и порассуждаем о влиянии решения на рынок жилья более подробно.
 
@DomusVerus

Умные вопросы подписчиков и популярное интервью, на которое не стоит тратить время

Напомним, ув. читатели, что нам можно задать вопрос через бота @DomusVerus_feedback_bot.

На днях подписчик задал потрясающий вопрос, на который мы хотим ответить публично:

«Посмотрел интервью г-на Когана и профессора Липсица «Недвижимость тянет Россию на дно?». Один из собеседников считает, что на рынке есть навес из-за нераспроданных объектов, которые уже ввелись в эксплуатацию.

При этом сумма, которую застройщик получил со счетов эскроу, не позволяет полностью покрыть задолженность перед банком, по которой будет начисляться рыночная % ставка.

А значит, у застройщика, с одной стороны, возникает необходимость давать скидки для покупателей, чтобы быстрее расплатиться с банком, а с другой, если давать значительные скидки, рентабельность такого проекта будет стремиться к нулю. Что думаете?

Еще вопрос: в 2008 г. в США был subprime crisis. Какова вероятность этого в РФ?».

1. Мы не видим проблему навеса в настоящее время. Есть несколько индикаторов, по которым некоторые люди пытаются судить о формировании навеса:

а) Cредняя распроданность жилья по портфелю в стройке опускалась до 30% весной после 45% в 2020-2021 гг. Но это не свидетельство «проблем» в отрасли и увеличения затоваренности, а возврат к норме после ажиотажа в 2020-2021 гг., когда спрос значительно превышал предложение, а цены росли на десятки процентов.

б) Распроданность нужно сравнивать со стройготовностью. Сейчас распроданность 35% по портфелю при стройготовности 44%. То есть при равномерном росте выходим на 80% распроданности при 100% готовности (когда дом будет сдаваться). Примерно с таким же соотношением 75-80% в этом году вводятся жилые дома в РФ.

При распроданности 75-80% на вводе средств на счетах эскроу будет достаточно для покрытия всей задолженности по ПФ (при LLCR>1.25). А все непроданное жилье далее формирует прибыль застройщика по мере продажи остатков жилья.

в) С точки зрения финансов так же важно отношение средств на эскроу к задолженности по ПФ. По той части кредита, которая покрывается эскроу, застройщики платят специальную % ставку (3-5%), а рыночная ставка начисляется на оставшуюся часть долга. Отношение эскроу к ПФ в последние месяцы выросло до 90%. То есть застройщики платят рыночную ставку только с разницы между этими 90% и 100%.

Застройщики стараются продавать жилье по графику, минимизируя платежи по кредитам. Рыночную ставку платят, как правило, на начальной стадии стройки, когда уже начали выбирать лимит ПФ, но продажи не начали.

2. Subprime-кризис нам не грозит, пока доходы населения номинально растут, а проникновение ипотеки достаточно низкое (12% ВВП). Кроме того, в систему встроен автоматический стабилизатор. Если жилье будет хуже продаваться, то застройщики просто перестанут запускать новые проекты. А банки перестанут одобрять новые проекты. Ну и за год рынок сам себя отрегулирует.

Кроме того, у нас нет ипотеки по плавающим ставкам, а в Штатах в 2005-2007 гг. доля таких кредитов достигала 35% —> когда качество заемщиков плохое, а ставки растут (с 1% до 5% в 2004-2007 гг.), становится больно всем.

⌛️ В конце хотелось бы добавить, что мы добросовестно досидели до конца интервью с И. Липсицем (один из основателей НИУ ВШЭ), хотя в процессе ерзали на стуле, поглядывали в окно и меланхолично вглядывались в экран, не дипфейк ли это. Уважаемый профессор — если вы вдруг это прочитаете — авторы канала с уважением относятся к вашей прошлой деятельности в департаменте маркетинга ВШЭ, но в следующий раз лучше про маркетинг. Рынок жилья не такой простой, как могло показаться.

За пять дней видео набрало 80 тыс. просмотров. Давайте прикинем 🤔, восемьдесят умножить на полтора, это ж 5000 дней выходит или 13 лет! Ув. подписчики, а знаете ли вы, что современный искусственный интеллект умеет в том числе резюмировать видео в Ютьюбе? Клик — и полтора часа жизни добавилось. Вдруг коллеги еще видео выпустят.

Ну а если на рынке жилья появятся признаки кризиса, вы узнаете об этом первыми. Добра вам и информационной абсистененции.

@DomusVerus

​​Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке

Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.

Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.

▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.

▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.

▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.

▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.

По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.

🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:

1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.

Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.

2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.

На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).

Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.

💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.

По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.

ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.

@DomusVerus

​​Обзор международных рынков: как устроена система доступного жилья в Нидерландах

Проблема повышения доступности жилья не первый год нависает над головами государственных мужей не только в России, но и в мире. Ставки выросли, цены на жилье растут, а доходы населения не поспевают. У нас вот в России доступность хотели повысить за счет льготных программ (эффективность этого подхода – вопрос отдельный). А что делают в других странах?

Мировой опыт знает разные системы повышения доступности жилья. Одну из наиболее успешных мы нашли в Нидерландах. Познакомимся с ней поближе и сделаем выводы для нашей страны:

▪️Доступное (социальное, арендное) жилье в Нидерландах занимает 35% всего жилищного фонда страны и вмещает порядка четверти всего населения. Голландская система – пример слаженной работы государства и частного сектора при создании общественного блага.

▪️Социальным жильем в Нидерландах управляют частные некоммерческие организации – так называемые Dutch housing associations (DHA). Они занимаются строительством, сдачей в аренду и управлением социально доступной недвижимостью. Таких организаций в стране около 300, а на их долю приходится ~75% из 3 млн арендуемых домов.

▪️Источников финансирования у DHA три: 1) доходы от аренды, 2) денежный поток от продажи апартаментов и 3) дешевые долгосрочные кредиты. С последним помогает государство, предоставляя гарантии в обеспечение кредитов.

▪️Государство не вмешивается в операционную деятельность DHA и не дает им прямых субсидий, но предоставляет дисконты на приобретение земли. При этом власти устанавливают предельно допустимую ставку аренды и темп ежегодного ее прироста.

▪️Ставка аренды определяется по балльной системе. Баллы начисляются за характеристики жилья. Чем больше баллов получает жилье, тем выше разрешенная ставка его аренды.

Это пример правильно расставленного регуляторного акцента: по мере роста доходов от аренды у DHA есть стимул вкладывать в улучшение жилья и повышать арендную ставку в рамках установленных пределов. Win-win для всех: и качество жилья повышается, и излишние доходы обратно в систему реинвестируются.

Средняя ставка аренды такого жилья в 2022 была 561 евро/мес. – примерно 33% доходов малоимущей семьи. Это в 2 раза ниже средней рыночной ставки сопоставимых апартаментов в тот же период.

▪️Те семьи, которые даже такой скромный по меркам страны арендный платеж позволить не могут, платят «по способностям», а государство компенсирует разницу до «социальной» ставки.

🗝️ Что интересно – некоммерческие DHA даже прибыльны и генерируют положительный свободный денежный поток. И это результат дешевого кредита и правильно расставленных стимулов.

Безусловно, система не идеальна, и еще есть над чем работать. Например, над временем ожидания очереди, чтобы заехать в соц. жилье (сейчас 3-5 лет).

Тем не менее ее эффективность налицо: более 4 млн людей расселились в 2,4 млн соц. квартир и еще около 1 млн ожидают очереди (совокупно это треть населения). И спрос только растет. Да и у государства на одну головную боль меньше. Кстати, внешне жилье выглядит очень даже неплохо (см. картинку ниже) - мы бы сами в таком жили с удовольствием.

💡Система доступного арендного жилья в Нидерландах впечатляет. Но нам этот опыт перенять будет непросто. С одной стороны, в условиях высоких ставок обеспечить прибыльность управляющих организаций – та еще задача со звездочкой.

А с другой стороны, в обществе сильно желание иметь «свое» жилье (заметим, что желание это обосновано институционально). А в этих условиях поддерживать порядок и сохранность арендного имущества вдвойне сложнее.

Но никуда не деться – мировой опыт показывает, что проблема доступности лучше всего решается с помощью развития рынка аренды. О других примерах такой практики расскажем в следующий раз.

@DomusVerus

​​Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?

Банк России несколько часов назад опубликовал финальные данные по проектному финансированию за сентябрь. Данные, конечно, не особо оперативные, но зато полные, да еще и в разбивке по регионам.

Сегодня коротко подведем итоги ПФ за сентябрь, а в конце порассуждаем о том, почему переход на эскроу – редкий пример Парето-улучшения в экономической политике и (почти) идеальное решение для всех участников отрасли.

▪️Приток на счета эскроу ожидаемо на историческом максимуме (+660 млрд руб.). Продажи в регионах растут в 1,5-2 раза быстрее столиц (в сентябре в регионах приток на эскроу составил +20%, а в столицах +9% от суммы остатков).

▪️Рекордные притоки наблюдаются на Дальнем Востоке: Сахалин +58%, Забайкальский край +52%, Хакасия +30%, Хабаровск +30%.

▪️Кредитные лимиты (индикатор будущего строительства) растут стабильно по 3-4% в месяц. Меньше, чем обычно, выросли лимиты в Москве +1,6%, больше в ДФО +10% и очень много в Якутии +44%, Вологде +46% и Карелии +25%.

▪️Средняя ставка по фактической задолженности (ОСЗ) выросла на 0,24 п.п. до 5,57%, хотя мы ожидали снижения из-за роста покрытия ОСЗ средствами на эскроу до 90%. Ставка умеренно снизилась только в Сибири.

В 2019 году отрасль жилищного строительства постепенно переходила на систему с эскроу-счетами и проектным финансированием. К текущему моменту почти все (>90%) проекты застройщики строят на кредитные деньги.

⚖️ В экономической политике зачастую выгода одних участников процесса сопровождается потерями других. Крайне трудно найти решение, от которого выигрывают все или хотя бы кто-то выигрывает, а другие не проигрывают – это называется Парето-улучшением. Но кажется, что переход отрасли на ПФ – как раз такой win-win-win для всех:

1. Покупатели недвижимости получили гарантию сохранности средств в случае проблем с проектом (улучшение);

2. Банковский сектор получил дополнительный источник роста кредитного портфеля (улучшение);

3. Застройщики получили бесперебойный источник финансирования, не зависящий от продаж жилья, что особенно важно в кризисные периоды, но взаимен вынуждены платить % по кредиту (улучшение-ухудшение = в целом нейтрально);

💡Таким образом, переход отрасли на ПФ вполне можно назвать Парето-улучшением. Кроме того, благодаря этому же решению мы все получили более прозрачную и устойчивую отрасль – посмотрите👇, как радикально сократилась доля просроченной задолженности в секторе строительства зданий – с 25% в 2018-2019 гг. до ~5% сейчас.

Так что есть все основания верить, что такие заголовки («Строительная отрасль – рекордсмен по просрочке кредитов», «Просрочка по кредитам строителей за год выросла в полтора раза») остались в прошлом – по крайней мере, для этого созданы все условия.

@DomusVerus

​​Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?

На дворе осенний ноябрь, и в последние несколько недель эксперто-сфера и телеграмо-вселенная разделились на две части.

Лагерь «льготка-скептиков» считает, что льготные программы перераспределяют выгоды от бедных к богатым и не создают значимого дополнительного спроса: широко распространено мнение, что большая часть льготных кредитов была бы в любом случае выдана по рыночным ставкам.

Лагерь «льготка-оптимистов» наоборот считает, что высокий спрос на первичке обеспечивают только госпрограммы, и с ужасом думает о том, что нас ждет после переформатирования программ в середине 2024 г.

Лучшим способом навигации между очагами эмоций и двумя этими мнениями мы считаем цифры и модели. Поэтому сегодня расскажем, сколько продаж новостроек подарила нам льготная ипотека, а сколько случилось бы в любом случае из-за других макро-факторов.

Как обычно, коротко здесь, длинно в PDF ниже:

▪️Выделить влияние льготных программ нам поможет разница в % ставках на первичке и вторичке*. Эта разница начала влиять на выдачи ипотек по ДДУ в середине 2020 г. – после широкого распространения льготки, а к концу 2020 г. благодаря льготным программам на первичке выдавалось порядка 7 тыс. кредитов или 20% от всех выдач – не так много.

▪️Затем вклад льготных программ рос вместе с увеличением рыночных ставок и достиг максимума в марте-мае 2022 г. Тогда больше половины всех выданных кредитов на первичке объяснялось действием льготных программ. Именно так и задумывалось – контрциклические меры работали.

▪️По мере снижения КС и улучшения макро условий (рост зарплат, улучшение потребительских настроений и т.д.) вклад гос. программ сокращался и достиг минимума в начале этого года. То есть спрос на первичке в 1П 2023 г. поддерживали макро-факторы, а не льготные программы. Но очередной рост рыночных ставок вновь повысил их значимость.

▪️Увеличение разницы в % ставках на 1 п.п. увеличивает спрос на первичном рынке в среднем на 10%. Правда, чувствительность фактора сильно менялась во времени – от около нулевого влияния в 2019 до 15-20% в 2022 году. Исходя из этого считаем, что, пока действуют текущие льготные программы, выдачи на первичке останутся на 25-30% выше 1П 2023 г.

▪️По нашим оценкам, с начала 2020 по октябрь 2023 г. благодаря исключительно льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по ДДУ. Это около 25% от всех выданных льготных кредитов по ДДУ (~1,7 млн кредитов).

▪️Иными словами, если бы не было льготных программ, то на первичке за это время было бы совершено на 425 тыс. сделок меньше – на секундочку, ~21 млн кв. м жилья, а остальные 1,3 млн сделок были бы совершены с ипотекой по рыночным ставкам (тот самый случай, когда «все равно купили бы по любым ставкам»).

💡Таким образом, льготные программы наиболее эффективны при росте процентных ставок выше нейтрального уровня (как в конце 2021 – начале 2022 гг. и в августе-сентябре 2023 г.), а в нормальной ситуации или в период низких ставок спрос на новостройки и так поддерживает общая макро ситуация.

* доработали подход, предложенный в этом исследовании: регрессируем выдачи на первичке на динамику вторичного рынка (так мы контролируем общие макро-факторы) и разницу в ставках (выделяем влияние льготных программ), подробнее в PDF.

@DomusVerus

​​Заметки с полей семинара Банка России по рынку недвижимости
 
Только что завершился семинар по рынку недвижимости, который проводили Банк России, РЭШ и ВШЭ. Пройти мимо такого события мы не можем.
 
В целом, всячески рекомендуем посмотреть запись семинара, когда она станет доступна.
 
Особенно обратите внимание на выступление В. Сальникова из ЦМАКПа на тему оценки мультипликативных эффектов строительства – это тот редкий случай, когда мы не нашли практически ничего, к чему можно было бы придраться:
 
▪️Прямой вклад стройки в ВВП ~5%, с учетом мультипликативного эффекта на смежные отрасли – 13% ВВП, а если включать еще и нерыночные факторы, то вклад можно оценить вплоть до 20% ВВП. Расширенный мультипликатор строительства коллеги оценивают в 1,7, то есть вложенные в стройку 100 руб. создадут добавленной стоимости на 170 руб.
 
Правда, строительный сектор обладает очень низкой эффективностью и медленным ростом производительности труда. О причинах исследователи спорят до сих пор (тут и про «сложно придумать инновационную бетономешалку» и др.), но потенциал для роста, похоже, большой – во многом за счет улучшения качества управления.
 
⚔️ А теперь обсудим более дискуссионные доклады Д. Чернядьева и Е. Румянцева из Банка России:
 
1. В очередной раз исследователи отмечают, что разница в ценах между квартирами в новостройках и на вторичном рынке составляет 40% (и тут же, кстати, подчеркивают, что такой дифференциал соответствует разнице в ставках по ипотеке – т.е. он в целом обоснован фундаментально, мы правильно понимаем?).
 
💬 Что ж, придется в 100-й раз повторить, что напрямую сравнивать два рынка бессмысленно: у них разные географии, разное качество жилья, разные локации и т.д. В реальности на похожие квартиры цены на первичке и вторичке отличаются не более чем на 10-15%. Вот, например, об этом писали коллеги: #1, #2.
 
2. Коллеги отмечают, что доступность покупки жилья в ипотеку в целом не изменилась за последние 3 года (в кв. м) и делают вывод о неэффективности льготных программ – грубо говоря, более низкие ставки были компенсированы более высокими ценами.
 
💬 Здесь хотели бы обсудить важный момент. На первичке цены с 2020 г. выросли практически в два раза, но в корне неверно приписывать весь этот рост цен введению льготной ипотеки. Во-первых, спрос в этот период также подстегивали фундаментальные факторы (желание улучшить жилье, возникшее в пандемию, и др.) и общий рост цен в экономике.
 
В том числе из-за этого, например, цены на жилье в США с 2020 года выросли на 45%. Там же не было льготной ипотеки, не так ли?
 
Короче, цены на первичку выросли бы и без льготной ипотеки. А вот % ставки без льготки были бы выше. А значит населению пришлось бы покупать более дорогое жилье, но по более высоким ставкам —> доступность жилья была бы ниже.
 
Помимо этого, не учитывается фактор предложения. Запуск льготных программ позволил начать строить жилье там, где раньше до этого оно не строилось. Возьмем, к примеру, Дальний Восток – с начала 2020 г. портфель строительства в регионе вырос в 2,5 раза!
 
3. Коллеги говорят, что из-за снижения доступности жилья средний срок ипотечного кредита на первичке с 2020 г. вырос на 7 лет.

💬 Но и тут есть другой аспект – низкие ставки.
 
Берем калькулятор. При ставке 12% и сумме кредита 4 млн руб. если вы возьмете кредит на 15 лет, то ежемесячный платеж составит 48 тыс. руб., а если увеличите срок кредита в два раза до 30 лет, то платеж снизится всего на 15% до 41 тыс. (переплата по кредиту вырастет на 70%).
 
При ставке 6% и тех же параметрах на 15 лет платеж составит 34 тыс. руб, а при росте срока до 30 лет упадет на 30% до 24 тыс. руб. (при росте переплаты всего на 40%). Таким образом, при низких ставках выгоднее брать кредит на больший срок – это простая арифметика, а не только эффект «снижения доступности».
 
⌛️ Дискуссию можно продолжать, но число символов ограничено. Так что вернемся к этому в другой раз.

В целом, все эти вопросы мы постоянно обсуждаем в канале – перешлите ссылочку своим коллегам, если они еще не подписаны.
 
@DomusVerus

​​О распроданности жилья у отдельных застройщиков

Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.

На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.

Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.

При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.

В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.

Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:

▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).

▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻

▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.

▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.

Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.

Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.

@DomusVerus

​​О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья

В начале месяца Росстат опубликовал ежемесячные данные по экономике, включая динамику доходов населения в III кв. – хороший повод вернуться к теме доступности жилья, тем более, что и макро-телеграм эту историю обсуждает почти каждую неделю. Сегодня расскажем, какой вклад внесли разные факторы в изменение доступности жилья.

Итак, доходы в III кв. выросли на 10,7% г/г в номинале и на 5% с коррекцией на инфляцию. Ключевым драйвером стали зарплаты, которые за год выросли на 15%, а их доля в структуре доходов увеличилась с 40% до 45% – неслабо!

Причина – в острой нехватке рабочей силы. Не просто так Э. Набиуллина на прошлой неделе назвала эту проблему основной для российской экономики. Дефицит на рынке труда ограничивает производственный потенциал, а высокие темпы роста зарплат начинают давить на цены в экономике.

А что там, кстати, с ценами? Недавно рассказывали, что цены на недвижимость в октябре выросли на первичном рынке на 4,7% за год, на вторичном – на 8%. И там, и там темпы роста ниже, чем прирост доходов. А значит жилье должно было стать доступнее. Осталось проверить, так ли это.

Мы взяли уже известный нам коэффициент «ипотечный платеж к доходу» на первичном рынке и посмотрели👇, как с течением времени на него влияли заложенные в расчет факторы (ставка, срок, сумма кредита, доходы). Отрицательный вклад фактора означает повышение доступности жилья (более низкий платеж) и наоборот:

▪️Первым в глаза бросается стабильность показателя в 2014-2019 гг. Рост доходов и снижение ставок компенсировались ростом суммы кредита (=ростом цен на жилье), в результате чего ипотечный платеж менялся слабо в диапазоне 26-28% от дохода семьи.

▪️В 2020 году снижение ставки резко повысило доступность жилья и несколько месяцев отношение платежа к доходу было на 7-8 п.п. ниже начала года. Но потом рост цен в течение следующих 1,5 лет вернул ипотечный платеж к предыдущему более высокому уровню.

▪️Далее в 2022-2023 гг. начался волатильный период: сначала "ипотека от застройщика" и околонулевые ставки вновь снизили ипотечный платеж (перекрыв, кстати, повышение цен). А затем сворачивание этих программ и рост ставок балансировались снижением суммы кредита и ростом доходов.

▪️В результате, к текущему моменту показатель стабилизировался вблизи нового уровня – ипотечный платеж занимает около 25% от доходов средней российской семьи.

🔗 Отметим только, что данный индикатор – лишь один из вариантов оценки доступности жилья. Он не учитывает, например, параметры первого взноса, площадь приобретаемого жилья или его качество. Короче, очень похоже на «среднюю температуру по больнице», но для макро-взгляда и понимания того, как разные факторы влияют на ипотечный платеж и доступность вполне сгодится.

А в остальном рекомендуем освежить в памяти наш лонгрид про доступность жилья, где мы подробнее рассмотрели основные подходы к ее оценке.

@DomusVerus

​​Много или мало мы строим: сколько нужно вводить жилья, чтобы повысить обеспеченность?
 
Летом мы писали про обновленную стратегию развития строительной отрасли от Минстроя и подробно разбирали, как достичь заложенные в ней цели. Напоминаем: к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн м² жилья ежегодно (ИЖС + МКД). А для этого, по нашим оценкам, портфель строительства МКД должен вырасти до 140 млн м².

В документе, однако, есть еще одна любопытная цифра, о которой мы не успели поговорить в прошлый раз – 33,3. Именно столько квадратных метров жилья должно приходиться на человека к 2030 году по плану Минстрой.

Но почему 33,3 м²/чел.? Это много или мало? Сколько нужно строить жилья в год с учетом выбытия устаревающего фонда, чтобы достичь этого показателя к 2030 году? Да и можно ли количеством метров на человека оценить жилищные условия?

Посмотрели поближе на состояние и структуру жилищного фонда и постарались ответить на эти вопросы.

Как обычно, подробно в PDF, а коротко ниже:
 
▪️Жилищный фонд РФ составляет 4,1 млрд м² жилья. При этом около пятой части приходится на столицы – Мск и СПб.

▪️Благоустройство жилищного фонда на уровне 72% в среднем по стране. Лучше всего ситуация в СПб и Мск (97% и 88%) и в регионах с молодым жилфондом. В аутсайдерах – Сибирь и Дальний Восток.

▪️Аварийное жилье (со степенью износа >70%) занимает 7% в структуре жилфонда, и за последние 10 лет его доля удвоилась. В абсолютных значениях – 256 млн м² сегодня под снос.

▪️Обеспеченность жильем составляет 28,2 м²/чел. – сильно ниже показателя развитых стран (47-77 м²/чел.). Это связано с тем, что в развитых странах до 70% населения живет в частных домах 140-200 м² в среднем.

▪️Чтобы план Минстроя реализовался, и к 2030 году на каждого человека пришлось 33,3 м² жилья, жилищный фонд должен вырасти с 4,1 млрд м² до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить ~93 млн м² жилья (на уровне 2021 г.).

▪️Помимо строительства дополнительных метров, нужно замещать и устаревающий фонд ~41 млн м² жилья ежегодно. Суммарно с «новыми» метрами необходимый ежегодный ввод жилья ~134 млн м² (на треть больше рекордного 2022 г.).

▪️При текущих темпах строительства обеспеченность к 2030 г. вырастет до 31,8 м²/чел. Таргет Минстроя будет достигнут только к 2033 г.
 
Сам по себе показатель кол-ва метров на человека не всегда отражает качество жилья. Например, можно построить много маленьких студий и повысить число м² на чел. в целом, но снизить среднюю площадь квартиры и ухудшить качество жилищных условий.
 
💡Таким образом, таргетировать нужно не столько кол-во метров на человека, сколько качество жилищных условий в целом. А потому много или мало мы строим зависит от того, какое качество жизни мы хотим для населения. Если как сейчас – то в целом строим мы достаточно. Если хотим лучше – то строить надо гораздо больше.
 
Опыт развитых стран подсказывает, что повышения и обеспеченности, и качества жилищных условий можно добиться с помощью ИЖС. Безусловно, это понимают и в правительстве – не зря мы видим столько инициатив для развития этого сегмента.
 
Но на пути у этого множество подводных камней – все-таки люди не хотят жить на отшибе города с плохо развитой транспортной и социальной инфраструктурой… Но об этом поговорим в другой раз.

@DomusVerus