​​Большие сдвиги – что изменит рынок недвижимости
‌
В последние дни очень много внимания получило повышение ставки Банка России. Но уровень ставок – это циклический фактор, который действует в течение короткого периода (1-3 года) и влияет лишь на отклонение рынка от долгосрочного тренда. А сам долгосрочный тренд задают структурные факторы – они определяют, куда будет двигаться рынок на горизонте 5-10-15 лет и более.
‌
Основной такой фактор для рынка жилья – демография. При этом демографию обычно рассматривают через изменение численности населения (рождаемость, смертность, миграция): чем больше людей, тем больше должен быть спрос на жилье. Но на рынок не меньше влияет возрастная и социальная структура населения.
‌
Это в особенности актуально для России – при небольшом изменении численности населения его возрастная структура в ближайшие 10-20 лет поменяется радикально.

В общем, встречайте новый лонгрид по демографии. Коротко здесь, длинно в PDF ниже:
‌
▪️Основными покупателями недвижимости являются люди 30-40 лет. Тем не менее, наибольший «чистый» прирост спроса на жилье в терминах жилплощади происходит у человека в 20-25 лет, когда он отделяется от родителей и начинает жить самостоятельно – как правило, в арендованной квартире.
‌
▪️Рост спроса на аренду неизбежно вызывает цепочку покупок жилья, ведь кто-то должен квартиру в аренду предоставить. А поскольку все люди уже где-то живут, в конечном счете последний в этой цепочке купит жилье на первичке – это единственная «степень свободы» в системе, больше жилью взяться неоткуда.
‌
▪️С начала 2000-х и до 2016 г. число родившихся в России неуклонно росло после провала в 90-х. Это значит, что с 2020-2021 гг. (т.е. спустя ~20 лет) и вплоть до 2030-35 гг., мы увидим рост спроса на жилье. Правда, происходить это будет в основном в крупных городах и экономических центрах – там, куда едет молодежь.
‌
▪️Многочисленное поколение «восьмидесятников», если позволит конъюнктура, в следующие 5-10 лет будут улучшать жилищные условия. Дети требуют больше пространства, а значит, в этой группе населения спрос будет смещаться в сторону более просторных, более качественных квартир, а также в сторону загородного жилья.
‌
▪️В ближайшие 10-20 лет население неуклонно будет стареть. После 50-ти люди могли бы переехать в более привлекательный регион или за город в свой дом. При этом у нас в России смена места жительства пока дается трудно, а для жизни за городом недостаточно развита инфраструктура.

▪️Потенциальный спрос на квартиры в новостройках в ближайшие 5 лет можно оценить в 750 тыс. сделок (примерно как в «урожайном» 2021 году) или 37 млн кв. м в год с ежегодным ростом на 2%. Для достижения целей стратегии-2030 этого недостаточно. Выходом может стать увеличение средней площади жилья и развитие сектора ИЖС. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
‌
@DomusVerus

​​Обзор банковского сектора: не знаете, что происходит – ищите тех, кому это выгодно

ЦБ РФ опубликовал обзор банковского сектора за июль. Банки за 7 мес. заработали 2 трлн руб. (vs 2,4 трлн за весь 2021 г.). Хорошие результаты поддерживает ослабление рубля: в июле валютная переоценка обеспечила треть всего прироста прибыли. Все из-за длинной валютной позиции: активы в инвалюте превышают пассивы у "ряда банков".

Но это не все. ЦБ, не стесняясь, пишет, что у бизнеса растут валютные остатки (+$2,6 млрд, +2,4% м/м). Причем теперь это совпадает с рекордным ростом рублевого корпоративного кредита (+1,4 трлн, +2,6% м/м). Среди тех, кто брал кредиты и накапливал валюту, названы металлурги, нефтяники и химики. Не знаем, был ли среди них Лукойл, который вдруг собрался выкупить 25% акций у нерезидентов.

В общем, не зря экспортеры по-дружески согласились увеличить продажи валюты. Курс рубля снова должен пройти испытание в конце налогового периода 28 августа. В последние месяцы рубль заметно слабел после его окончания.

▪️Как и предполагалось, рост ключевой ставки и макропруденциальные меры стали создавать перекосы на рынке ипотеки. Портфель вырос на 2,5% м/м и 28% г/г (чуть меньше 24% от всего портфеля, включая ипотечные облигации). А новых кредитов выдано на 647 млрд (больше было только в декабре 2022 г.). При этом рост полностью сместился на первичный рынок, где выдачи с господдержкой выросли на 12% м/м до 360 млрд. Выдачи рыночной ипотеки упали на 7% до 286 млрд.

В ипотеке с господдержкой все бóльшую долю занимают кредиты на готовое жилье (продажи по ДКП после ввода в эксплуатацию) и строительство частных домов (ИЖС). Всего таких кредитов выдано в июле на 111 млрд – до 1/3 всей господдержки и до 1/5 всей ипотеки.

По нашим оценкам, в августе банки выдадут рекордный объем ипотеки – 700-750 млрд, причем снова за счет опережающего роста первичного рынка. Но это будет финальный аккорд – после роста ставок на вторичке и вступления в силу новых мер осенью рынок начнет охлаждаться.

▪️По метрикам проектного финансирования новостей немного. Из-за высоких продаж гросс-притоки на эскроу составили 373 млрд руб. Но и гросс-выдачи кредитных средств (прокси на темпы строительства) в июле подскочили до 390 млрд руб. – близко к максимумам 2022 г.

Покрытие ОСЗ средствами на счетах эскроу 7 месяцев находится на стабильном минимуме с 2020 г. – чуть выше 83%, что сохраняет средневзвешенную ставку по ПФ вблизи 5%. Это в том числе означает, что портфель стройки заметно помолодел, а темпы продаж позволяют рынку находиться в новом равновесии.

Рост КС до 12% сдвинет ставку по ПФ вверх на ~0,8 п.п., но на темпы строительства и прибыльность проектов будут больше влиять продажи, темпы роста себестоимости и цен на жилье, а не ключевая ставка. Подробнее об этом напишем отдельно.
 
@DomusVerus

​​Как сильно упадут выдачи новых ипотечных кредитов из-за мер Банка России?

Напомним, что с октября 2023 начнут действовать жесткие меры ЦБ по ограничению рискованной ипотеки. Подробнее об этом мы уже писали в прошлом месяце. Сегодня расскажем, как эти меры повлияют на выдачу ипотеки.

На рынке существует два противоположных мнения:

1. надбавки не окажут никакого влияния, т.к. банки либо будут терпеть повышенные надбавки (которые рано или поздно, скорее всего, отменят), либо просто станут выдавать кредиты с меньшим уровнем риска;

2. надбавки убьют рынок ипотеки и взять кредит по нормальным условиям будет невозможно, особенно для малообеспеченных граждан.

Истина где-то по середине.

• По нашим оценкам, под запретительные надбавки по ипотеке попадет более половины выдаваемых в прошлом кредитов на первичном рынке и более 20% ипотек на готовое жилье. Об этом говорит структура выдач ипотеки в зависимости от LTV (коэффициент, обратный к первоначальному взносу ПВ) и ПДН (показателя долговой нагрузки) – см. график👇🏻

• Красным на картинке выделены кредиты, по которым будут действовать запретительные надбавки , где требуется 3 и более капитала банка для выдачи. Зеленым – кредиты без надбавок, где используется один капитал или чуть больше. Между ними – кредиты, которые станут менее выгодными для банков экономически – здесь часть банков откажется от выдачи, а другая часть повысит ставки.

• Под запретительные надбавки попадает 50% кредитов на первичке, но вряд ли выдачи ипотеки упадут на эти же 50%. Часть выдач сместится в менее рискованный сегмент. Это уже постепенно происходит – с мая действуют запретительные надбавки для кредитов с ПВ менее 10% и ограничительные надбавки для ПВ 10-20% для ДДУ и 10-15% для готового жилья (не-ДДУ). Пока это не повлияло на рынок ипотеки – скорее всего, из-за сокращения доли кредитов с ПВ менее 15%.

• С другой стороны, ряд банков может плохо верифицировать доходы заемщика, что завышает долю кредитов с ПДН более 80% – новые надбавки заставят более тщательно подходить к подтверждающим документам.

💡Тем не менее, надбавки выглядят слишком значимыми, чтобы оказаться незаметными для рынка. Даже если половину выдач, попавших под новые надбавки, банки смогут сохранить, число выданных кредитов упадет на 20% и более от того, что было весной 2023. А от текущего ажиотажного спроса, вызванного повышением ключевой ставки, падение будет еще большим.

✂️ Основные проблемы для рынка могут начаться в 2024 году из-за исчерпания эффектов отложенного спроса, новых надбавок и более высокой КС. Если еще льготную ипотеку завершить в следующем году по плану, то тогда удар по рынку жилья рикошетом отлетит в виде последствий для экономики.

Надеемся, что регулятор это понимает и не собирается нанести удар под дых застройщикам, не сумев добиться отмены массовой льготной ипотеки. Новые надбавки выглядят явно непропорционально для ДДУ и готового жилья. Впрочем, остается одна лазейка — продавать больше после ввода в эксплуатацию, где действует и льготная ипотека, и более щадящие надбавки для банков.

@DomusVerus

​​Поможет ли Арктике запуск льготной ипотеки под 2%?

В августе состоялся первый в истории современной России запуск станции «Луна-25» на Южный полюс спутника Земли. И хотя станция не смогла успешно приземлиться на поверхность Луны, можно с уверенностью говорить, что лунная программа в стране возрождается после многих десятилетий стагнации.
 
В общем, Россия отправляется изучать Луну, а мы с вами переместимся в более близкую, но не менее интересную локацию – в Арктику.
 
Вчера президент поручил к 1 ноября расширить на арктические регионы дальневосточную ипотеку под 2%. Цели программы – помочь жителям улучшить жилищные условия, простимулировать строительство жилья в Арктике и остановить миграционный отток населения.
 
Попробуем оценить потенциальный спрос на программу и порассуждаем, поможет ли она достигнуть этих целей.

Как обычно, выводы здесь, а подробности, расчеты и графики в PDF ниже:
 
▪️На территории Арктики проживает 2,5 млн человек и 1,1 млн семей. Крупнейшие города: Архангельск (350 тыс. чел.), Мурманск (300 тыс.), Северодвинск (180 тыс.) и Норильск (180 тыс.).
 
▪️Заработные платы в регионах Арктики выше среднероссийского уровня на ~40-50% (110 тыс. руб. против ~73 тыс. руб.). Исходя из распределения среднедушевых доходов, ипотеку по текущим условиям может позволить себе половина семей – 544 тыс. (платеж менее 30-35% среднего дохода).
 
▪️Новая программа и снижение ипотечной ставки до 2% сделают жилье доступным еще для 248 тыс. семей. Учитывая нынешний уровень проникновения льготных программ (в год выдается 3-4 тыс. ипотечных кредитов) потенциальный спрос на арктическую ипотеку можно оценить в 6-7 тыс. кредитов в год.
 
▪️Наибольший прирост потенциального спроса можно ожидать в Карелии и Архангельской области (там, где распределение доходов больше смещено в сторону менее обеспеченных граждан).
 
▪️В условиях ограниченного предложения жилья (портфель строительства МКД в Арктике около 640 тыс. кв. м = 14 тыс. квартир) рост спроса может привести к повышению цен. Со временем это способно простимулировать стройку, но ограничением выступает высокая себестоимость строительства.
 
▪️Программа вряд ли поможет заметно снизить отток населения и простимулирует экономическое развитие региона. В общем, то, что жилье станет доступным новым семьям, безусловно, приветствуем. Но коренной перелом ситуации в регионе вряд ли произойдет.
 
@DomusVerus

​​За что благодарить приватизацию 90-х и стоит ли инвестировать в бетон
 
Рынок жилой недвижимости можно рассматривать в разрезе трех взаимосвязанных подмножеств: рынки новостроек, готового жилья и аренды. Самым динамичным сегментом является рынок аренды – он быстрее реагирует на изменение макро условий и потребительских предпочтений.
 
Сегодня вновь поговорим об этом рынке и обсудим, почему европейцы могут жалеть, что они живут не в России (помимо наших самых лучших женщин) и посчитаем, выгодно ли вкладывать свои сбережения «в бетон».
 
Как обычно, длинно в PDF ниже, а коротко здесь:
 
▪️Аренда жилья в целом не очень распространена в России. Большая часть людей (80%) живет в своем собственном жилье. Во многом это результат приватизации с 90-х годов: обычно она ассоциируется с залоговыми аукционами и «во всем виноват Чубайс», но результатом реформ также стало создание класса собственников жилья.
 
▪️Для сравнения в США собственниками являются 64% домохозяйств, а в ряде европейских стран (Германия, Австрия) – менее половины. А в недавней статье FT негодует: аренда стала настолько большой, что люди вынуждены жить с родителями и ютиться с другими арендаторами в маленьких квартирах.
 
▪️Все это снижает темпы формирования новых домохозяйств, замедляет миграцию и приводит к другим неприятным последствиям. У нас же проблем с предложением вроде бы нет, а часть молодежи благодаря льготным программам даже может позволить себе покупку квартиры: платеж по ипотеке не сильно выше аренды.
 
▪️Мы посчитали, какую доходность принесет сдача однушки в аренду в разных регионах России. В среднем годовая доходность (cash yield) составляет 2,5-5% 👇🏻 Помимо этого можно рассчитывать на долгосрочный рост цен вблизи инфляции за вычетом амортизации жилья. Итоговая доходность инвестиций в бетон будет близка к 7-9% в год.

▪️Если у вас нет полной суммы для покупки квартиры, но есть первоначальный взнос, и вы можете взять семейную ипотеку под 6%, то доходность от сдачи в аренду однушки и продажи квартиры через 25 лет может составить около 9-10% в год.
 
▪️Такая доходность ниже ставок по депозитам и доходности классических ОФЗ (11%). Но в отличие от классических облигаций недвижимость защитит сбережения от обесценения в случае сильного инфляционного шока. Каждый процент инфляции добавит к доходности 2% с учетом кредитного плеча.

В общем, сейчас действуют уникальные условия для инвестиций в бетон. Попробуйте найти лучшую долгосрочную доходность, когда над миром нависла тень рецессии, а внешние рынки и некоторые валютные инструменты вообще недоступны.
 
@DomusVerus

​​Ипотека в июле-августе: ускорение за счет первички

В конце месяца традиционно подведем итоги рынка за предыдущий месяц и сделаем прогноз на будущее. В руках есть свежие данные от ЦБ, предварительные результаты по льготной ипотеке и цифры от Домклик:

▪️В июле число кредитов увеличилось несильно до 171 тыс., но доля первички выросла с 27% до 30%. На первичном рынке по ДДУ выдано 51 тыс. кредитов (+13%) при снижении другой ипотеки. Темпы роста портфеля ипотеки превышают прогнозы ЦБ: +24% за 12 мес. при прогнозе 17-21% за весь 2023.

▪️Среди регионов, где ускорение ипотеки особенно заметно, – Самара, Липецк, Н.Новгород, Белогород, Мурманск, Челябинск и Воронеж – за июль в них выдано на 60% больше кредитов, чем в среднем за 1п. 2023 (против +35% по России).

▪️Ключевые параметры ипотечного рынка стабильны. Скорость погашения портфеля колеблется около 5 лет. Средняя сумма кредита по ДДУ остается 4.9 млн и 3.3 млн по остальной ипотеке, а средний платеж соответственно 31 и 30 тыс. руб.

▪️Средняя ставка по рынку даже снизилась до 8.25% (-0.2 пп), впрочем, в большей степени за счет перераспределения рынка на первичку, где действуют льготные госпрограммы, а средняя ставка тоже пошла вниз 6.06% (-0.06 пп). Все как мы предсказывали месяц назад после первого повышения ключевой ставки.

▪️На фоне роста цен стабильная сумма кредита говорит о том, что первоначальный взнос по ипотеке растет. А значит меры Банка России по ограничению рискованной ипотеки начинаются работать. Особенно это видно по Москве, где средняя сумма кредита уверенно идет вниз, и уже на 10% ниже декабря 2022 (7.2 млн)

▪️Качество ипотечного портфеля – стабильно идеальное. Просрочка доползла до минимума 0.4%. Три года назад она превышала 1% портфеля, правда, на 1/3 состояла из когда-то проблемной валютной ипотеки. Сейчас ипотеки в иностранной валюте почти не осталось.

▪️Пока льготка действует, решили найти регионы-бенефициары. Сравнили объемы выдачи льготной ипотеки и всей ипотеки по ДДУ. В среднем по России это соотношение было 1.1 в 2022, а за 7 мес. 2023 выросло до 1.4 – льготки выдается все больше, чем ипотеки по ДДУ. Причин тут несколько – увеличение доли продаж по ДКП от застройщика, рост ипотеки на ИЖС, IT- и ДВ-ипотеки (последняя частично распространяется на вторичный рынок).

▪️Итак, кроме Дальнего Востока в самых бенефициарах льготной ипотеки: Ленинградская обл. 2.3, Санкт-Петербург 2.1, Краснодарский край 1.9, Калининград, Москва и Московская обл. по 1.8, Татарстан 1.7. Не секрет, что в этих регионах много покупок совершают "нерезиденты" (жители других регионов, не отраженные в статистике ЦБ по ДДУ).

💡В августе ждем не просто рекорда, а рекордища по всем показателям. Выдадут порядка 800 млрд руб. (647 в июле), в том числе 60% или 480 млрд. по льготным госпрограммам. За 24 дня августа больше кредитов по льготным госпрограммам, чем за весь июль, – 376 млрд руб. Падут рекорды по количеству ДДУ (62 тыс. в декабре 2022) и по общей сумме (697 млрд). Возможно даже превысим максимум по общему количеству ипотеки 212 тыс. в далеком октябре 2021.

Делать прогнозы дальше одного месяца стало совсем неблагодарным занятием. В 2023 выдачи ипотеки явно превысят 6 трлн. Но после нынешнего ажиотажа точно наступит похмелье и снижение выдач к концу года. Особенно на вторичном рынке, где ставка по рыночной ипотеке подскочила больше, чем ожидали – с 11 до 14%.

@DomusVerus

​​Сколько россиян могут позволить себе жилье в ипотеку?

Мы уже не раз на канале писали про доступность жилья. А на прошлой неделе Росстат обновил распределение домохозяйств по среднедушевым доходам. Мы посчитали, какая доля населения в каждом регионе может позволить себе ипотеку с комфортным ипотечным платежом.

▪️Средний платеж по ипотеке, выданной в июле, составил 30 тыс. руб. в месяц (при средней ставке 8.25%, сроке 291 месяц и сумме 3.8 млн руб.). На этом уровне платеж держится весь 2023 год. На первичном рынке платеж долго был ниже, но сейчас вырос до 31 тыс. – здесь средняя ставка ниже (6.06%), но и сумма кредита выше (4.9 млн).

С 2019 года средний платеж вырос на 36% (с 22 тыс. руб.). При этом среднедушевые доходы выросли с 36 до 49 тыс. на человека – примерно также. Поэтому доступность ипотеки по среднедушевому доходу не изменилась. Отношение платежа к доходам средней семьи в количестве 2.2 человек осталось на уровне 28%.

▪️Но это среднее по больнице, а нам интересно, какая доля домохозяйств может приобрести жилье с таким платежом? Причем, не испытывая трудности с его выплатой и не существенно ущемляя себя в других расходах. Комфортным считаем уровень 30% от доходов.

Платеж около 30 тыс. руб. комфортен сейчас для 36% домохозяйств в России, исходя из распределения доходов. В 2019 году было чуть больше 40%. Почему так мало? Потому что распределение населения по доходам смещено вниз – гораздо больше семей получают доходы ниже среднего.

▪️А что в региональном разрезе? Мы проделали аналогичную процедуру по всем регионам, где выдается ипотека. И где думаете самая доступная ипотека? В Чеченской республике и Ингушетии. Просто там очень низкая средняя сумма ипотеки, ежемесячный платеж лишь 14-18 тыс. руб. Такой платеж могут позволить 80-90% домохозяйств. Самая недоступная ипотека в Калмыкии и Крыму, где только 12-17% могут позволить себе комфортный ипотечный платеж около 28 тыс.

По регионам можно выделить:

1) северные регионы с высокими доходами и доступностью ипотеки для ~60% семей (ХМАО, ЯНАО, Магадан, Якутия);

2) большинство регионов в ЦФО и СФО, где доступность чуть ниже средней по России. Например, в Москве ипотека доступна для 30% населения при максимальном для страны ипотечном платеже 57 тыс. и среднедушевом семейном доходе выше 100 тыс. руб.

3) Дальний Восток, где действует льготная ставка 2%, а средняя 6.9%, – здесь позволить ипотеку могут от 32% семей (в Приморье) до 68% семей (на Чукотке), но в среднем доступность чуть лучше.

💡А теперь проделаем мысленное упражнение: как изменится доступность в отсутствие льготной ипотеки? Допустим, ставка станет не 8, а 14%, как сейчас по рынку. Платеж в месяц при тех же ценах на жилье должен вырасти с 30 до 46 тыс. руб.

При таких параметрах ипотеку смогут позволить себе всего 20% жителей России (против 36% сейчас). То есть с текущими ставками потенциально спрос может сократиться на 40%.

Мы бы семь раз подумали, прежде чем резать такую корову. И действовали бы очень аккуратно. Судя по последним новостям, похоже, что и власти это понимают.

@DomusVerus

​​Влияние ключевой ставки на строительный сектор: Don’t Stop Me Now  
 
После значительного повышения ключевой ставки до 12% прошло достаточно времени. Регулятор уже дал понять, что ждать скорого снижения ставки не стоит и что на следующей неделе ставка вообще может быть еще раз повышена (об этом мы расскажем отдельно). В общем, высокие ставки с нами надолго.   
 
В последнее время мы много говорили о том, какое влияние это окажет на ипотечный рынок, ведь ставки – ключевой циклический фактор спроса на жилье. Но не менее значимым является сторона предложения – особенно сейчас, когда почти все строительство жилья происходит с привлечением заемных средств.  
 
Поэтому сегодня расскажем, как действия Банка России повлияют на бизнес застройщиков, прибыльность проектов, а также поведаем, не приведут ли двузначные ставки к банкротствам и проблемам в отрасли. 
 
Как обычно, подробности в PDF, а основные выводы ниже:   
 
▪️Ключевая ставка слабо влияет на прибыльность проектов и покрытие долга будущими прогнозными денежными потоками – LLCR (об этом и других жаргонизмах рынка недвижимости подробнее можно прочитать в файле). Все из-за перехода на систему эскроу: на ту часть задолженности, которая покрывается продажами, начисляется специальная ставка (3-4%), в результате чего средневзвешенная ставка по ПФ (в июле – 4,9%) существенно ниже рыночных ставок.
 
▪️Гораздо сильнее на проекты влияет динамика цен на жилье, себестоимости строительства и продаж. Мы оценили, что будет с LLCR разных проектов, если себестоимость в течение двух кварталов вырастет сильнее, чем цены на жилье, совокупно на 10 п.п. – примерно как в январе-июне этого года. 
 
▪️Больше всего пострадают проекты с низкой стройготовностью и высокой распроданностью, поскольку жилье в них успели продать по старым (более низким) ценам, а строить придется по новым (более высоким) ценам. Тем не менее, текущий портфель строительства готов на 46% и распродан на 30%, а проектов с низкой стройготовностью и высокой распроданностью практически нет.
 
 💡 Таким образом, в среднем отрасль жилищного строительства может жить с высоким уровнем ключевой ставки (что 12%, что выше), но для этого нужно, чтобы а) изменение цен на жилье соответствовало изменению себестоимости, б) продажи оставались устойчивыми. А значит, хочешь не хочешь, льготную ипотеку придется сохранять, пока ставки не нормализуются.
 
Тем не менее, такого понятия как единый рынок недвижимости в отдельно взятой стране по факту не существует, рынок в каждом отдельном субъекте, городе и иногда даже районе – это своя Вселенная.

А значит, хотя в «среднем» ситуация выглядит неплохо, проблемы могут начаться в отдельных регионах. Тогда в лучших условиях окажутся те застройщики, которые умеют управлять себестоимостью строительства: грамотный микроменеджмент проекта позволит сгладить возможный стресс на макро уровне.

@DomusVerus

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (1/2)

Мы давно уже не говорили про международные рынки недвижимости – было слишком много событий внутри страны: и ослабление курса, и внеочередное повышение КС, и новые макропруденциальные меры, и ажиотажный спрос на жилье в августе.

Пока наше рабочее время не заняла оценка очередного решения Банка России (заседание ЦБ состоится в следующую пятницу), решили посмотреть, что происходит на рынках недвижимости в крупнейших экономиках мира – США и Китае.

И не поверите, несмотря на всю кажущуюся «особенность» нашего рынка в моменте (тут тебе и льготная ипотека, и свободно плавающий летающий валютный курс, и геополитика), опять нашли множество совпадений с происходящим в других странах. Сейчас расскажем.

1) Население в США вроде бы уже начало привыкать к ипотечным ставкам вблизи 6,5% (на этом уровне они колебались с конца прошлого года), но в августе ставки опять начали расти (прямо как у нас). Теперь 30-летнюю ипотеку в США банки выдают по ставкам выше 7% - максимум с начала 2000-х.

Все дело в том, что самая ожидаемая в истории рецессия не случилась (по крайней мере, пока), экономика остается в неплохой форме, а рынки ждут дальнейшей жесткости от ФРС. То, что экономика продолжает расти – вроде бы хорошо, но не для новых ипотечных заемщиков, кусающих локти, – еще в конце 2021 г. они могли взять ипотеку по ставке ниже 3%.

А сейчас и ставки высокие, и цены на жилье (из-за дефицита предложения – о нем ниже). Аналитики, конечно, тратят уйму сил в спорах о том, что будет с ипотечной ставкой: возврат к 6,5% или дальнейший рост к 8%, но одно ясно точно – к 3% ставка не вернется в ближайшие годы.

💡Мораль: низкие ставки по ипотеке могут довольно быстро кануть в лету. Возможно, 2020-2023 гг. в России будут названы «золотым временем» ипотеки. Если хотите купить жилье, лучше не откладывать это решение.

2) В разгар американского ипотечного кризиса 2008 г. многие начали критиковать высокую долю ипотечных кредитов, выданных по плавающим ставкам (она доходила до 40%). Ну, понятно, ставки растут —> обслуживать кредит сложнее —> отсюда проблемы у заемщиков и всего рынка. К текущему моменту большинство ипотек в США выдаются по фиксированным ставкам и, казалось бы, нужно радоваться?

Но в экономике у любого явления всегда есть обратная сторона. Теперь некоторые аналитики наоборот критикуют текущее положение дел. Мол, фиксированные ставки снижают трансмиссию денежной политики: ФРС борется с перегревом экономики, но потребительские расходы остаются сильными, поскольку люди не ощущают повышенных процентов и комфортно платят свою ипотеку, взятую под 3%.

💡Мораль: ФРС придется ставку повышать сильнее, держать ее на высоком уровне дольше. А в итоге это больше повредит инвестициям (и долгосрочному экономическому росту), и не факт, что поможет вернуть инфляцию к 2%.

3) Помимо этого, фиксированные ставки приводят к феномену rate locks – когда люди, которым необходимо улучшить жилищные условия, не делают этого, потому что не хотят менять свою текущую ипотеку под 3% на 7%.

Это приводит к двум проблемам: 1. сокращение предложения готовых домов (и рост цен на них), 2. снижение социальной мобильности – люди могут отказываться от привлекательных предложений о работе —> это снижает эффективность рынка труда и негативно влияет на производительность, а значит – на долгосрочные темпы роста.

Но есть в этом всем и хорошие новости. Из-за дефицита готового жилья люди вынуждены покупать новые дома: их продажи выросли на 31% г/г в июле (а продажи готового жилья остаются на 20% ниже г/г). А это уже поддерживает строительную активность, стимулирует бизнес застройщиков и поддерживает экономику в моменте.

💡Мораль: ФРС повышает ставку, чтобы бороться со спросом, но на первичном рынке жилья это скорее стимулирует активность. Вот и у нас рост КС приводит к перераспределению спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек. Правда, по другим причинам.

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (2/2)

Двигаемся далее.

3) Непрекращающийся кризис на рынке недвижимости Китая вынуждает участников рынка проявлять креативность. Но если раньше мы рассказывали о том, как застройщики дарили клиентам золотые слитки, сегодня поговорим о банках.

Государственные банки в КНР расщедрились (с подачи регулятора, конечно же) и планируют снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам. Такая мера будет задействована впервые с кризиса 2008 года, а сокращение ставок составит до 20 б.п. Вроде не то чтобы очень много, но это еще больше снизит и так сжимающуюся чистую процентную маржу.

Поможет ли это? Разве что косметически. Кризис на рынке недвижимости Китая продолжается уже с 2021 года и распространяется на все новых застройщиков.

Так, в прошлом месяце проблемы с ликвидностью начались у Country Garden – одного из 4-х крупнейших девелоперов КНР. И хотя компании удалось избежать дефолта, доверие к отрасли, как вы понимаете, эта история не добавила. А доверие – ключевая неэкономическая характеристика рынка недвижимости.

💡Мораль: власти могут легко подорвать доверие на рынке недвижимости, и восстановить его потом будет очень трудно. Так что любые меры, направленные на сдерживание рынка и «недопущение пузырей» нужно обдумывать очень хорошо. А иначе достанется всем: и застройщикам, и заемщикам, и банкам.

P.S. Китай известен своими директивными и административными мерами, но вот тут Bloomberg обращает внимание, что и в «свободной» Европе (в частности, в Германии) правящая партия пытается продвинуть законопроект, который запрещает поднимать арендную плату в течение 3 лет более чем на 6% (совокупно). Причины две: падающая доступность жилья и высокая инфляция, поддерживаемая ростом арендной платы.

Как там говорится: атеист – до первой тряски в самолете, коммунист – до первого личного капитала? Теперь еще и сторонник свободного рынка – до первого серьезного кризиса.

Всем хороших выходных, товарищи!

@DomusVerus

​​Как ажиотажный спрос на жилье в августе повлиял на цены?

TLDR: они ожидаемо полетели вверх

В пятницу были опубликованы данные по ценам на жилье в августе. Традиционно делимся своими наблюдениями под рубрикой #monthlyprice.

▪️На первичном рынке цены выросли за месяц на 1,2% до 137 тыс. руб. за кв. м - наибольший прирост с сентября прошлого года. Здесь продолжается ускорение, после снижения в начале года. На вторичном рынке рост цен более устойчивый – цены практически не снижались, а за август +1,1% до 97,9 тыс. Впервые с декабря динамика цен на первичке опередила вторичку. Все как мы и предполагали.

▪️Во многих регионах ситуация похожая. В Москве цены выросли на 1,8% за август на первичном (до 272,7 тыс.) и на 1,1% на вторичном рынке (до 263,5 тыс.). До максимумов прошлого года ещё есть куда расти. В целом 2/3 регионов обновили максимумы по ценам на новостройки (против 1/2 в предыдущие месяцы) и 96% по ценам на готовое жилье.

▪️Но есть регионы – явные аутсайдеры и лидеры. На первичном рынке цены снижаются 4-й месяц подряд в Амурской области и 3-й месяц в Якутии. Сохраняется пониженный рост цен в СПб и Ленинградской обл., а цены там на 7% ниже максимумов (хуже только в Дагестане и Кирове). На вторичке уже совсем неприличный обвал в Ингушетии (-4,6% до 43 тыс.), где и так минимальные цены по всей России.

▪️Среди лидеров можно назвать Сибирь, где цены растут почти повсеместно и выше среднего. Но из крупных отметим Челябинск (+4,2% за месяц), Томск, Калининград (по +3,0%) и Красноярск (+2,5%) по ценам на первичке. С начала года в лидерах Чувашия, Челябинск и Кемерово с ростом на 10% и более как на первичке, так и на вторичке.

💡Что дальше? В дальнейшем динамика цен на вторичном рынке должна замедлиться, а на первичке может продолжиться опережающий рост. А поскольку индексы цен сглажены, мы увидим продолжение роста ещё не один месяц. Так что не удивляйтесь, если спрос осенью пойдет вниз из-за мер ЦБ, а цены продолжат расти.

В августе средняя сумма ипотечного кредита поднялась на 3% до 4 млн руб. Частично рост обусловлен изменением структуры, но в большей степени отражает рост цен. Выдачи ипотеки в августе прибавили 31% к июлю, а в целом объем спроса мог быть ещё больше. На крупнейшем рынке – Московском регионе – продажи ДДУ превысили исторические максимумы, увеличившись на 38% к июлю до 18,4 тыс. сделок.

Подробнее о продажах на первичном рынке в августе расскажем на днях.

@DomusVerus

​​Предстоящее решение Банка России: пятьдесят и пятьдесят
 
В пятницу станут известны итоги заседания ЦБ РФ. Экономисты уже написали тонну комментариев об этом – мы все прочитали и вспомнили шутку с курса по теории вероятностей про вероятность встретить динозавра («либо встречу, либо нет», т.е. 50/50).
 
Смех смехом, но сейчас мы оказались именно в такой ситуации. Опубликованные с прошлого заседания данные поводов для дополнительного повышения КС вроде бы не дают, но рынок ставок уже все для себя решил и ждет ее повышения до 13%.
 
На наш взгляд, более вероятным является сохранение КС и ужесточение сигнала на её возможный рост в будущем (в прошлом пресс-релизе направленного сигнала не было). Второй вариант – рост КС на 100 б.п. до 13% с неизменным сигналом. Но для рынка большее значение будет иметь прогнозная траектория ставки.
 
▪️Повышение КС в августе до 12% поначалу несильно повлияло на рыночные ставки: рынок ждал, что ставка быстро начнет снижаться. Чтобы поменять такие ожидания ЦБ расчехлил базуку словесных интервенции и, похоже, перестарался – некоторые аналитики теперь вообще ждут роста ставки еще на 300 б.п.
 
▪️Теперь ЦБ придется пройти испытание: сделать так, чтобы рынок не почувствовал слабину регулятора, но и не подыгрывать рыночным ожиданиям, которым тем изменчивее, чем волатильнее валютный курс.

Рубль, кстати, уже откатился к 95, а в ближайшее время его поддержат продажи валюты из ФНБ и от экспортеров: рублевая цена барреля нефти выше 7 тыс. руб. была только два месяца в начале 2022.
 
▪️Инфляционное давление остается повышенным, но, по нашим оценкам, пока инфляция скорее идет к верхней границе предыдущего прогноза ЦБ (6,5%), и ставка уже заметно выше верхней границы того же прогноза. Кроме того, в сезонно-сглаженном виде и в пересчете на год инфляция в августе оказалась чуть ниже июля (9,4% против 12,2% SAAR), а базовая инфляция – вблизи 7%.
 
▪️Кредитный импульс в августе вроде бы стал совсем неприличным — денежная масса выросла на 3% м/м. Впрочем, ситуация объяснима происходящим на рынке ипотеки. Резкое повышение ключевой ставки привело к разовому спросу на кредиты по прежним ставкам. Аналогично юрлица могли сыграть на арбитраже ставок и выбирать лимиты по низким ставкам. А значит, уже в ближайшие месяцы кредитование начнет заметно остывать.
 
▪️В первом полугодии многие аналитики и инфоцыгане популярные финансовые тг-каналы сильно переживали за дефицит бюджета. А мы с вами обсуждали, что переживать не стоит. Что же происходит сейчас?

С марта расходы бюджета близки к доходам, а в августе профицит составил 230 млрд. руб. Вероятнее всего, Минфин выполнит план по дефициту в этом году (2% ВВП). ЦБ очень переживал за бюджетный дефицит, но правительство, похоже, планирует сохранить консервативную политику.
 
💡В общем, смысла дополнительно повышать ставку мы не видим. Но ожидания рынка могут заставить ЦБ сделать это. Нельзя исключать и роста КС в ответ на выступления уважаемых людей – ну, чтобы неповадно было выступать в неделю тишины показать свою независимость.

Новые макро прогнозы регулятор должен был представить только в октябре на опорном заседании, но А. Заботкин анонсировал, что прогнозы будут обновлены уже в пятницу – приветствуем такое решение!
 
В 2024 выполнить цель по инфляции будет сложно (наш прогноз – 4,7%), если только курс не укрепится обратно на 80+. Но нынешний уровень ставки и ее плавное снижение со 2 кв. 2024 г. уже предполагает сохранение жесткой ДКП. Скорее всего, ЦБ сделает широкий диапазон на будущее и по инфляции, и по КС. Это не добавит определенности, но хоть будут какие-то ориентиры.
 
Рыночные ставки по ипотеке, вероятно, не изменятся и останутся около 14%. Кривая процентных ставок станет ещё более инвертированной. Но об этом и других последствиях решения Банка России мы расскажем уже в пятницу. Не отключайтесь.
 
@DomusVerus

​​Пятница тринадцатое: Банк России повысил ключевую ставку до 13%

Итоги заседания ЦБ РФ известны, прогнозы регулятора опубликованы, пресс-конференция проведена. А значит самое время поделиться своими мыслями, прогнозами, рассказать о самом интересном и поведать о том, что Банк России, похоже, сам не до конца понимает, чего он хочет от рынка ипотеки.

Что будет со ставкой?

▪️Помимо повышения КС Банк России направил рынкам умеренно-жесткий сигнал о том, что будет оценивать целесообразность ее повышения в дальнейшем. Исходя из прогноза КС регулятор допускает еще одно повышение ставки до 14% в этом году при ускорении инфляции до 7% г/г к декабрю. Такое произойдет, если инфляционное давление сохранится на текущем уровне (~9,5% SAAR).

▪️Главный посыл – ставка останется на высоком уровне долгое время, пока инфляция не начнет устойчиво замедляться. Снижение ключевой ставки вряд ли произойдет ранее 2 кв. следующего года, а к концу 2024 г. ставка может опуститься к 10%. То есть, по ожиданиям ЦБ, ставки будут двузначными весь следующий год.

А что интересного было на пресс-конференции?

▪️Во-первых, Банк России наконец-то признал, что отток капитала повлиял на динамику курса рубля! Добавив, правда, что основным фактором все равно стали рост импорта и сокращение экспорта. При этом ЦБ считает, что влиять на потоки капитала нужно «экономическими, а не административными мерами: то есть повышать привлекательность рублевых сбережений».

Это все звучит теоретически красиво, но что делать, если отток капитала происходит из-за неэкономических причин? Да и вообще, разве с 2022 года у нас в экономике действуют исключительно рыночные и экономические факторы? Кажется, вопрос риторический.

▪️Про ипотеку было сказано много не очень содержательных слов. Банк России хочет увидеть охлаждение рынка, но на вопрос: «А что это значит – падение выдач, снижение цен или что-то еще?» ответ был весьма размытым. «Ждем, что ипотечный рынок вернется к сбалансированному росту, который не ведет к накоплению рисков». И если этого не произойдет, готовы еще больше ужесточать макропруденциальные меры.

▪️ЦБ при всем при этом не поменял прогноз по динамике портфеля ипотеки в этом году и ждет его роста на 17-21%. С учетом уже реализованной динамики такое может произойти только если выдачи ипотеки упадут до 400 млрд руб. в месяц (после ~650 млрд в июле и ~850 в августе). Как на картинке👇🏻

Столько ипотечных кредитов в среднем выдавалось в 2022 году, и пока такое падение выдач видится слишком агрессивным. По нашим оценкам, портфель к концу года вырастет на 23-24% г/г до 17,5 трлн руб., а выдачи превысят 6,6 трлн руб.

Теперь что все это значит для рынка жилья:

1) Со стороны спроса (ипотека): продолжится перераспределение со вторичного рынка на первичный. Напомним – выдачи кредитов на вторичке снижаются на 10-12% в ответ на 1 п.п. роста ставок. C июля ставки выросли на 3 п.п. —> при прочих равных, спрос должен сократиться на 30-35%.

На первичку будут больше влиять не ставки, а макропруденциальные меры и повышение ПВ по льготным программам. В целом от августовского ажиотажа выдачи, как минимум, опустятся к уровням июня-июля (сокращение на 20-30%) – такую динамику можно назвать нормализацией.

Кроме того, сегодня представитель Минфина сообщил о желании ведомства сократить до 50% долю льготной ипотеки на первичке. Это сигнал на завершение программы по плану в 2024 году —> в ожидании отмены программы спрос на нее может оставаться высоким вплоть до июня 2024 г.

2) Со стороны предложения (проектное финансирование): как мы показывали, рост ключевой ставки слабо влияет на прибыльность проектов из-за действия специальных ставок. Несмотря на рост КС, средневзвешенная ставка по ПФ останется относительно низкой – около 6% (в июле была 4,9%). В десятки раз больше на проекты влиять будут цены и себестоимость.

💬 Скрестим пальцы, что регулятор сможет увеличить привлекательность рублевых сбережений и удержать курс рубля. Иначе цели по инфляции, КС и другие прогнозы от Банка России снова быстро станут неактуальными, как это произошло в июле-августе.

@DomusVerus