В связи с повышением ключевой и рыночных ставок по ипотеке, задались вопросом: что произойдет с досрочным погашением и рефинансированием ипотеки?
Текущие ставки напрямую влияют на скорость погашения ипотеки. Если рыночная ставка существенно выше или ниже той, которая записана в договоре, то возникает стимул медленнее или быстрее погашать ипотеку.
Часть досрочного погашения происходит через рефинансирование кредитов, когда заемщик погашает один кредит и берет другой под меньшую ставку либо просто договаривается с банком о новой ставке. При ставках 11-14% объем рефинансирования ипотеки стремится к нулю — в портфеле нет кредитов, которые выгодно рефинансировать по таким ставкам.
С досрочным погашением история более гибкая:
▪️Водораздел по ставке проходит около 10% в год. Когда в 2018 и 2020-21 гг. рыночные ставки по ипотеке опускались ниже 10%, досрочное погашение вырастало выше 30% в год от объема портфеля ипотеки, то есть весь ипотечный портфель мог быть погашен за 3 года. В то же время наблюдались и максимальные объемы рефинансирования — до 9% от объема портфеля.
▪️В последний год ставки были выше 10%, а скорость погашения портфеля ипотеки стабилизировалась на уровне 20% в год (при такой скорости портфель погасится за 5 лет).
▪️Нынешние ставки на уровне 14% по рыночной ипотеке были в нулевых, а потом лишь краткосрочно в 2010, 2015 и 2022 гг. При таких ставках можно ожидать снижения скорости погашения ипотеки до 15% (7 лет), как было в начале 2022.
Банк России нам говорит, что нужно приготовиться к длительному периоду высоких ставок. Ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке вряд ли опустятся ниже 10% годовых до 2025. Что делать в этом случае заемщикам? — считать свои возможности и расходы:
▪️При ставке 10% заемщик должен заплатить 10.9% от суммы кредита в год, а при ставке 14% — уже 14.4%. При этом в погашение основного долга уйдет только 1% и 0.5% в первый год соответственно. Остальное — проценты по долгу.
▪️Брать ли сейчас ипотеку под 14%? Имеет смысл, если есть возможность её быстро гасить. Ну или готовы переплатить около 8% за два года, а потом рефинансироваться под ставку 10%.
Итак, по новым кредитам заемщики будут стремиться быстрее досрочно погасить ипотеку, но по основной массе портфеля, выданной по меньшим ставкам, скорость погашения замедлится.
💡А теперь самое интересное — при повышении ставок и снижении объемов досрочного погашения у заемщиков будет оставаться больше денег на потребление. При портфеле 20 трлн руб. снижение погашения с 20% до 15% высвобождает 1 трлн руб. в год.
Куда пойдут эти деньги – большой вопрос, но очень вероятно, что на фоне высоких инфляционных ожиданий хотя бы их часть будет направлена на потребление. А значит привет инфляции от дополнительного спроса! Такие вот неочевидные последствия от роста ставок.
@DomusVerus
Текущие ставки напрямую влияют на скорость погашения ипотеки. Если рыночная ставка существенно выше или ниже той, которая записана в договоре, то возникает стимул медленнее или быстрее погашать ипотеку.
Часть досрочного погашения происходит через рефинансирование кредитов, когда заемщик погашает один кредит и берет другой под меньшую ставку либо просто договаривается с банком о новой ставке. При ставках 11-14% объем рефинансирования ипотеки стремится к нулю — в портфеле нет кредитов, которые выгодно рефинансировать по таким ставкам.
С досрочным погашением история более гибкая:
▪️Водораздел по ставке проходит около 10% в год. Когда в 2018 и 2020-21 гг. рыночные ставки по ипотеке опускались ниже 10%, досрочное погашение вырастало выше 30% в год от объема портфеля ипотеки, то есть весь ипотечный портфель мог быть погашен за 3 года. В то же время наблюдались и максимальные объемы рефинансирования — до 9% от объема портфеля.
▪️В последний год ставки были выше 10%, а скорость погашения портфеля ипотеки стабилизировалась на уровне 20% в год (при такой скорости портфель погасится за 5 лет).
▪️Нынешние ставки на уровне 14% по рыночной ипотеке были в нулевых, а потом лишь краткосрочно в 2010, 2015 и 2022 гг. При таких ставках можно ожидать снижения скорости погашения ипотеки до 15% (7 лет), как было в начале 2022.
Банк России нам говорит, что нужно приготовиться к длительному периоду высоких ставок. Ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке вряд ли опустятся ниже 10% годовых до 2025. Что делать в этом случае заемщикам? — считать свои возможности и расходы:
▪️При ставке 10% заемщик должен заплатить 10.9% от суммы кредита в год, а при ставке 14% — уже 14.4%. При этом в погашение основного долга уйдет только 1% и 0.5% в первый год соответственно. Остальное — проценты по долгу.
▪️Брать ли сейчас ипотеку под 14%? Имеет смысл, если есть возможность её быстро гасить. Ну или готовы переплатить около 8% за два года, а потом рефинансироваться под ставку 10%.
Итак, по новым кредитам заемщики будут стремиться быстрее досрочно погасить ипотеку, но по основной массе портфеля, выданной по меньшим ставкам, скорость погашения замедлится.
💡А теперь самое интересное — при повышении ставок и снижении объемов досрочного погашения у заемщиков будет оставаться больше денег на потребление. При портфеле 20 трлн руб. снижение погашения с 20% до 15% высвобождает 1 трлн руб. в год.
Куда пойдут эти деньги – большой вопрос, но очень вероятно, что на фоне высоких инфляционных ожиданий хотя бы их часть будет направлена на потребление. А значит привет инфляции от дополнительного спроса! Такие вот неочевидные последствия от роста ставок.
@DomusVerus
Рынок жилья в Сибири: секрет успеха
Ее называют сокровищницей России и мира, она встала во главе реформ Столыпина, приютив миллионы крестьян в 19-20 веках, а современники связывают с ней надежды на тот самый «поворот на Восток». Речь, конечно же, о Сибири.
По обеспеченности природными ресурсами Сибирь уверенно конкурирует с богатейшими Уралом и Дальним Востоком. По одному только этому факту экономического потенциала у региона – хоть отбавляй.
Можно было надеяться и на внушительный приток инвестиций, и на рост населения, и на динамичный жилищный рынок… С первыми двумя факторами тяжеловато, а вот рынок жилья и правда чувствует себя неплохо.
Устраивайтесь поудобнее – мы продолжаем рассказывать о рынках жилья в российских регионах и сегодня поговорим о Сибири. Как обычно, подробнее в PDF, а коротко ниже:
▪️В СФО строится порядка 8,6 млн м2 жилья (8% от строительства МКД в России), но рынок сконцентрирован в нескольких городах. Около половины приходится на Новосибирск, еще четверть – на Красноярск и Иркутск. Портфель строительства в августе этого года достиг максимума с 2020 г. благодаря Новосибирску.
▪️С начала 2021 года в Новосибирске наблюдался взрывной рост разрешений на строительство – застройщики торопились получить РНС, пока власти не увеличили на них соц. нагрузку. Взрывной рост РНС закончился, и с начала года их объем уже упал на 30% к среднему значению 2021-2022 гг. Но задел для дальнейшего роста портфеля уже сформирован.
▪️Спрос на первичное жилье в Сибири уверенно восстанавливается с минимумов 2022 года. В июле было совершено 6,2 тыс. сделок по ДДУ (почти столько же, сколько в период ажиотажа марта 2022 г.), а в августе и вовсе почти 8 тыс. сделок.
▪️В результате, запасы непроданного строящегося жилья в Сибири могут быть реализованы за 14 месяцев (лучше среднероссийского показателя 19 мес.). Если после августовского ажиотажа спрос опустится к уровням июня-июля, темпы поглощения запасов в Сибири вернутся к ~20 мес. – близко к дефицитному периоду 2П 2020-2021 гг.
▪️Мы оценили число строящихся квартир на 1000 человек в регионах, и оказалось, что в Сибири строится на 30% меньше, чем в среднем по России (10 против 14) – меньше строится только на Кавказе. При этом продажи на 1000 человек отстают несильно – они всего на 10% ниже среднего по стране.
▪️То есть текущий уровень продаж в Сибири скорее можно считать нормальным, а вот жилья строится маловато. Оттого и запасы быстро поглощаются. Вторая причина неплохой ситуации на рынке жилья – концентрация в крупных городах. Здесь и зарплаты повыше, и с демографией ситуация получше.
💡Таким образом, рынок жилищного строительства в Сибири выглядит одним из самых здоровых в стране. Частично это связано с относительно небольшим объемом строительства и неплохим спросом, частично – с концентрацией в двух крупных городах.
Скорее всего, портфель строительства в ближайшие годы продолжит расти, а его драйвером уже станет не Новосибирск, а Красноярск. При этом рост портфеля не приведет к затоваренности и навесу на рынке, а скорее поможет избежать дефицита и полета цен в космос.
@DomusVerus
Ее называют сокровищницей России и мира, она встала во главе реформ Столыпина, приютив миллионы крестьян в 19-20 веках, а современники связывают с ней надежды на тот самый «поворот на Восток». Речь, конечно же, о Сибири.
По обеспеченности природными ресурсами Сибирь уверенно конкурирует с богатейшими Уралом и Дальним Востоком. По одному только этому факту экономического потенциала у региона – хоть отбавляй.
Можно было надеяться и на внушительный приток инвестиций, и на рост населения, и на динамичный жилищный рынок… С первыми двумя факторами тяжеловато, а вот рынок жилья и правда чувствует себя неплохо.
Устраивайтесь поудобнее – мы продолжаем рассказывать о рынках жилья в российских регионах и сегодня поговорим о Сибири. Как обычно, подробнее в PDF, а коротко ниже:
▪️В СФО строится порядка 8,6 млн м2 жилья (8% от строительства МКД в России), но рынок сконцентрирован в нескольких городах. Около половины приходится на Новосибирск, еще четверть – на Красноярск и Иркутск. Портфель строительства в августе этого года достиг максимума с 2020 г. благодаря Новосибирску.
▪️С начала 2021 года в Новосибирске наблюдался взрывной рост разрешений на строительство – застройщики торопились получить РНС, пока власти не увеличили на них соц. нагрузку. Взрывной рост РНС закончился, и с начала года их объем уже упал на 30% к среднему значению 2021-2022 гг. Но задел для дальнейшего роста портфеля уже сформирован.
▪️Спрос на первичное жилье в Сибири уверенно восстанавливается с минимумов 2022 года. В июле было совершено 6,2 тыс. сделок по ДДУ (почти столько же, сколько в период ажиотажа марта 2022 г.), а в августе и вовсе почти 8 тыс. сделок.
▪️В результате, запасы непроданного строящегося жилья в Сибири могут быть реализованы за 14 месяцев (лучше среднероссийского показателя 19 мес.). Если после августовского ажиотажа спрос опустится к уровням июня-июля, темпы поглощения запасов в Сибири вернутся к ~20 мес. – близко к дефицитному периоду 2П 2020-2021 гг.
▪️Мы оценили число строящихся квартир на 1000 человек в регионах, и оказалось, что в Сибири строится на 30% меньше, чем в среднем по России (10 против 14) – меньше строится только на Кавказе. При этом продажи на 1000 человек отстают несильно – они всего на 10% ниже среднего по стране.
▪️То есть текущий уровень продаж в Сибири скорее можно считать нормальным, а вот жилья строится маловато. Оттого и запасы быстро поглощаются. Вторая причина неплохой ситуации на рынке жилья – концентрация в крупных городах. Здесь и зарплаты повыше, и с демографией ситуация получше.
💡Таким образом, рынок жилищного строительства в Сибири выглядит одним из самых здоровых в стране. Частично это связано с относительно небольшим объемом строительства и неплохим спросом, частично – с концентрацией в двух крупных городах.
Скорее всего, портфель строительства в ближайшие годы продолжит расти, а его драйвером уже станет не Новосибирск, а Красноярск. При этом рост портфеля не приведет к затоваренности и навесу на рынке, а скорее поможет избежать дефицита и полета цен в космос.
@DomusVerus
Обзор банковского сектора за август – не марафон, а спринт
Банк России опубликовал обзор банковского сектора. Банки обновили рекорды, заработав за 8 мес. прибыли, как за весь 2021 – 2,4 трлн руб. При этом из заработанных 353 млрд в августе треть пришлась на валютную переоценку, а основная прибыль осталась на уровне июля (225 млрд руб.). Так что не спешим хвалить банковский сектор!
В остальном все колосилось, и непросто найти показатель, который не обновил свой исторический максимум. Но обо всем по порядку:
▪️Как и предполагалось, рост рыночных ставок и ожидаемое ужесточение ипотечного регулирования вылились в рекордные продажи на первичке. Гросс-притоки на эскроу превысили 530 млрд руб. (+41% м/м), а объем средств на счетах эскроу впервые достиг 5 трлн.
▪️Темпы строительства отставали несильно: гросс-выдачи кредитных средств ПФ в августе были близки к 400 млрд – третий результат в истории и максимум с осени 2022 г. Разгар строительного сезона, рост себестоимости и устойчивые запуски поддерживают рост кредитной задолженности (ОСЗ).
Тем не менее, покрытие ОСЗ счетами эскроу выросло сразу на 2,3 п.п. до 86% – максимальное значение с начала года. Напомним, что из-за высокого покрытия эскроу прямое влияние роста КС на прибыльность текущих проектов очень мало.
▪️По ипотеке в августе ожидаемо рекорд рекордов. Новых кредитов выдали на 849 млрд руб. (+30% м/м) – почти на четверть больше рекордного декабря 2022 (697 млрд). Прирост ожидаемо драйвили льготные кредиты (+40%), а выдачи рыночной ипотеки увеличились слабее (+20%).
💡Судя по оперативным данным, в сентябре спрос остается сильным, так что рекорды по ипотеке могут быть обновлены (на первичке так уж точно). Но в перспективе рост ставок и ужесточение регулирования должны вернуть выдачи к уровням июня-июля. Основное сокращение выдач произойдет на вторичном рынке, но первичку могут поддерживать ожидания отмены льготных программ в 2024 г.
Но главный вопрос, конечно, – что будет со спросом через 3-5 лет… Скоро расскажем, не отключайтесь.
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор банковского сектора. Банки обновили рекорды, заработав за 8 мес. прибыли, как за весь 2021 – 2,4 трлн руб. При этом из заработанных 353 млрд в августе треть пришлась на валютную переоценку, а основная прибыль осталась на уровне июля (225 млрд руб.). Так что не спешим хвалить банковский сектор!
В остальном все колосилось, и непросто найти показатель, который не обновил свой исторический максимум. Но обо всем по порядку:
▪️Как и предполагалось, рост рыночных ставок и ожидаемое ужесточение ипотечного регулирования вылились в рекордные продажи на первичке. Гросс-притоки на эскроу превысили 530 млрд руб. (+41% м/м), а объем средств на счетах эскроу впервые достиг 5 трлн.
▪️Темпы строительства отставали несильно: гросс-выдачи кредитных средств ПФ в августе были близки к 400 млрд – третий результат в истории и максимум с осени 2022 г. Разгар строительного сезона, рост себестоимости и устойчивые запуски поддерживают рост кредитной задолженности (ОСЗ).
Тем не менее, покрытие ОСЗ счетами эскроу выросло сразу на 2,3 п.п. до 86% – максимальное значение с начала года. Напомним, что из-за высокого покрытия эскроу прямое влияние роста КС на прибыльность текущих проектов очень мало.
▪️По ипотеке в августе ожидаемо рекорд рекордов. Новых кредитов выдали на 849 млрд руб. (+30% м/м) – почти на четверть больше рекордного декабря 2022 (697 млрд). Прирост ожидаемо драйвили льготные кредиты (+40%), а выдачи рыночной ипотеки увеличились слабее (+20%).
💡Судя по оперативным данным, в сентябре спрос остается сильным, так что рекорды по ипотеке могут быть обновлены (на первичке так уж точно). Но в перспективе рост ставок и ужесточение регулирования должны вернуть выдачи к уровням июня-июля. Основное сокращение выдач произойдет на вторичном рынке, но первичку могут поддерживать ожидания отмены льготных программ в 2024 г.
Но главный вопрос, конечно, – что будет со спросом через 3-5 лет… Скоро расскажем, не отключайтесь.
@DomusVerus
Правительство озвучило параметры бюджета на 3 года: больше расходов, больше доходов, рост затрат на льготную ипотеку
За последние несколько дней стали известны параметры проекта бюджета. Полных цифр пока нет (они появятся после внесения проекта бюджета в Госдуму до пятницы), но есть общая информация. Макро-телеграм уже прокомментировал эти общие вещи, поэтому мы поделимся своим мнением и расскажем о планах Минфина по льготной ипотеке.
1) Основные предпосылки бюджета: ВВП растет уверенно в 2023-24 гг. на 8%+ ежегодно в номинале 153-166-180 трлн руб. (+2,8 и 2,3% г/г в реальном выражении), цена нефти вырастет с $63 в 2023 до $71 в 2024, курс – 90 руб. за USD – предпосылки выглядят разумно.
2) Доходы бюджета в 2024 году – 35 трлн руб. (+22% г/г к предполагаемым доходам этого года), или около 19,4% ВВП. Из них: нефтегазовые 11,5 трлн (разумно при таких ценах на нефть и курсе), ненефтегазовые 23,5 трлн (оптимистично, о чем ниже).
3) Расходы бюджета в 2024 году – 36,6 трлн руб. (>20% г/г к текущему году по росписи бюджета или +14% к наиболее вероятным расходам этого года ~32 трлн) или 20,4% ВВП (многовато). Исторически и в планах на 2025-26 гг. снизить расходы до нормы в ~18% ВВП.
4) Дефицит бюджета планируется на уровне 1,6 трлн руб. (0,9% ВВП). Из ФНБ возьмут 0,3 трлн в чистом виде, остальное займет Минфин на рынке ОФЗ. Размещение ОФЗ на 4 трлн выглядит умеренным – основная часть пойдет на рефинансирование 1,4 трлн и уплату процентов по госдолгу >2 трлн.
Нежелание Минфина увеличивать дефицит и размещать много ОФЗ сохранит доходности долгосрочных ОФЗ на уровне 11-12% – ниже ключевой ставки.
5) Расходы на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут на ~330 млрд руб. (по сравнению с предыдущей версией ФЗ) и составят ~450 млрд. Рост расходов на 3/4 вызван увеличением ключевой ставки и на 1/4 ростом объемов выдачи в 2023 г. В 2025 году расходы на льготные программы окажутся вблизи 230 млрд благодаря снижению КС.
Похоже, пока Минфин исходит из прекращения льготных программ в середине 2024 г. – но эта же предпосылка была в прошлом ФЗ. Скорее всего, по вопросу льготной ипотеки власти окончательно еще не определились, и решение о ее сворачивании/модификации будет принято позднее.
💡Главных вопроса три:
1) Ненефтегазовые доходы должны вырасти с 19,8 трлн до 23,5 трлн – откуда возьмется этот рост? Частично это сможет обеспечить рост номинального ВВП (+1,5 трлн доходов), частично – новые экспортные пошлины (+0,6 трлн), остальное (+1,7 трлн) – похоже, «разовые поступления» (как пишут СМИ). Но что это – основная интрига, так что с нетерпением ждём пятницы.
2) Как высокие расходы повлияют на инфляцию и курс? Банк России уверяет, что на совокупный спрос влияет структурный дефицит бюджета, а не расходы. Формально структурный дефицит в следующем году будет низким, но это иллюзия, поскольку его снижение во многом происходит из-за пересмотра базовых нефтяных доходов.
Мы считаем, что более высокие расходы без компенсации «разовых поступлений» (в виде продажи валюты) поддержат совокупный спрос и могут привести к дальнейшему ослаблению рубля и сохранению инфляции на повышенном уровне длительное время. В этих условиях ЦБ будет сохранять ставку на высоком уровне дольше, чем предполагалось ранее.
3) Какие расходы будут "разовыми" в 2024? Основной рост расходов, по неподтвержденным данным Bloomberg, придется на оборону – рост с 6.4 в 2023 до 10.8 трлн в 2024 (до 2022 было около 3 трлн). Судя по всему, именно эти расходы должны снизиться после 2024, а общие расходы нормализуются на уровне 18% ВВП. Намек на ожидаемое в правительстве окончание СВО?
@DomusVerus
За последние несколько дней стали известны параметры проекта бюджета. Полных цифр пока нет (они появятся после внесения проекта бюджета в Госдуму до пятницы), но есть общая информация. Макро-телеграм уже прокомментировал эти общие вещи, поэтому мы поделимся своим мнением и расскажем о планах Минфина по льготной ипотеке.
1) Основные предпосылки бюджета: ВВП растет уверенно в 2023-24 гг. на 8%+ ежегодно в номинале 153-166-180 трлн руб. (+2,8 и 2,3% г/г в реальном выражении), цена нефти вырастет с $63 в 2023 до $71 в 2024, курс – 90 руб. за USD – предпосылки выглядят разумно.
2) Доходы бюджета в 2024 году – 35 трлн руб. (+22% г/г к предполагаемым доходам этого года), или около 19,4% ВВП. Из них: нефтегазовые 11,5 трлн (разумно при таких ценах на нефть и курсе), ненефтегазовые 23,5 трлн (оптимистично, о чем ниже).
3) Расходы бюджета в 2024 году – 36,6 трлн руб. (>20% г/г к текущему году по росписи бюджета или +14% к наиболее вероятным расходам этого года ~32 трлн) или 20,4% ВВП (многовато). Исторически и в планах на 2025-26 гг. снизить расходы до нормы в ~18% ВВП.
4) Дефицит бюджета планируется на уровне 1,6 трлн руб. (0,9% ВВП). Из ФНБ возьмут 0,3 трлн в чистом виде, остальное займет Минфин на рынке ОФЗ. Размещение ОФЗ на 4 трлн выглядит умеренным – основная часть пойдет на рефинансирование 1,4 трлн и уплату процентов по госдолгу >2 трлн.
Нежелание Минфина увеличивать дефицит и размещать много ОФЗ сохранит доходности долгосрочных ОФЗ на уровне 11-12% – ниже ключевой ставки.
5) Расходы на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут на ~330 млрд руб. (по сравнению с предыдущей версией ФЗ) и составят ~450 млрд. Рост расходов на 3/4 вызван увеличением ключевой ставки и на 1/4 ростом объемов выдачи в 2023 г. В 2025 году расходы на льготные программы окажутся вблизи 230 млрд благодаря снижению КС.
Похоже, пока Минфин исходит из прекращения льготных программ в середине 2024 г. – но эта же предпосылка была в прошлом ФЗ. Скорее всего, по вопросу льготной ипотеки власти окончательно еще не определились, и решение о ее сворачивании/модификации будет принято позднее.
💡Главных вопроса три:
1) Ненефтегазовые доходы должны вырасти с 19,8 трлн до 23,5 трлн – откуда возьмется этот рост? Частично это сможет обеспечить рост номинального ВВП (+1,5 трлн доходов), частично – новые экспортные пошлины (+0,6 трлн), остальное (+1,7 трлн) – похоже, «разовые поступления» (как пишут СМИ). Но что это – основная интрига, так что с нетерпением ждём пятницы.
2) Как высокие расходы повлияют на инфляцию и курс? Банк России уверяет, что на совокупный спрос влияет структурный дефицит бюджета, а не расходы. Формально структурный дефицит в следующем году будет низким, но это иллюзия, поскольку его снижение во многом происходит из-за пересмотра базовых нефтяных доходов.
Мы считаем, что более высокие расходы без компенсации «разовых поступлений» (в виде продажи валюты) поддержат совокупный спрос и могут привести к дальнейшему ослаблению рубля и сохранению инфляции на повышенном уровне длительное время. В этих условиях ЦБ будет сохранять ставку на высоком уровне дольше, чем предполагалось ранее.
3) Какие расходы будут "разовыми" в 2024? Основной рост расходов, по неподтвержденным данным Bloomberg, придется на оборону – рост с 6.4 в 2023 до 10.8 трлн в 2024 (до 2022 было около 3 трлн). Судя по всему, именно эти расходы должны снизиться после 2024, а общие расходы нормализуются на уровне 18% ВВП. Намек на ожидаемое в правительстве окончание СВО?
@DomusVerus
Обзор международных рынков: как регулирование ухудшает доступность жилья
Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.
Поехали.
1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.
В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.
Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.
💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».
2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.
А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?
Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.
Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшитьпозиции США экологию. Китай – крупнейший производитель цемента в мире, но это достаточно «грязное» производство – на него приходится 12% всех углеродных выбросов в Китае. Меньше строим – меньше производим – меньше выбросов – лучше экология.
💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.
3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.
Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).
💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.
@DomusVerus
Раз в несколько недель мы обсуждаем основные новости и записки из зарубежной прессы, связанные с рынком жилья. Сегодня поговорим о том, что строительство «человейников» – это не всегда плохо, о том, как регуляторные меры усиливают неравенство и о том, что проблема доступности жилья в мире не менее важна, чем изменение климата.
Поехали.
1) The Economist вновь пишет о снижении доступности жилья из-за роста цен на фоне недостаточного предложения. Причем если в прошлый раз мы обсуждали проблемы с предложением готового жилья (из-за эффекта rate locks), то сегодня поговорим о других ограничениях.
В Штатах распространено движение “Nimby” (Not in My Backyard – не в моем дворе) – когда местные жители сопротивляются строительству нового жилья на прилегающих к их домам территориях (чтобы и пространства было побольше, и жилье оставалось дорогим). Из-за этого новых домов строится недостаточно.
Помимо этого, предложение ограничивают регуляторные нормы (в т.ч. ограничения по плотности населения в районе и т.д.), направленные против строительства «человейников»: строить можно там, где достаточно земли и пространства. Вроде бы благородная цель, но из-за этого: а) цены особенно высоки в крупных городах, б) жилье строят в пригородах —> приходится тратить больше времени на дорогу. В Англии и США все усугубляется высоким распространением ИЖС.
💡Короче, не все так однозначно, и у ИЖС тоже есть серьезные минусы. А Оруэлл, кстати, еще в прошлом веке писал, что «если люди вообще собираются жить в больших городах, они должны научиться жить друг на друге».
2) Reuters тем временем напоминает, что цены знатно выросли во время пандемии (в Штатах с начала 2020 г. рост на 40% – и это в $). Так что цены у нас подскочили не только из-за льготной ипотеки, хотя и из-за нее тоже.
А главный think-tank Сиднея при этом говорит, что проблема доступности стала настолько острой, что на глобальном уровне ей пора уделять не меньше внимания, чем изменению климата. Очень кстати, ведь хайп вокруг climate change и ESG в целом за последний год немного снизился. Может, нашлась новая тема для обсуждения?
Что ж, жилье действительно для человечества важно не меньше. Не на деревьях же зеленых нам жить и не в электрокарах. А крупные компании (Amazon, Google и др.) уже давно подсуетились и начали финансировать строительство доступного жилья для малоимущих.
Ну и завершая эту тему, Reuters впервые за долгое время написал что-то позитивное про сектор жилья в Китае. Коллеги считают, что проблемы КНР могут улучшить
💡Последний тезис про Китай, конечно, спорный, но желание вывести проблему доступности жилья на уровень глобальной дискуссии похвально. Правда, вряд ли это что-то изменит.
3) В российском макро-телеграме недавно обсуждалась регрессивность льготной ипотеки (#1, #2, #3) – если коротко, от программы больше выигрывает средний класс, а не малоимущие. Вроде все так, но отмена льготки, как и недавнее повышение ПВ и ужесточение регулирования проблему только усугубят: платеж-то вырастет и взять ипотеку смогут только более обеспеченные семьи.
Казалось бы, все это сугубо локальные темы, но в США вот тоже стали обсуждать регрессивность мер ФРС. В частности, регулятор планирует увеличить минимальный ПВ и ужесточить требования к капиталу банков. Все это может и имущественное неравенство увеличить, и расовые противоречия усугубить (а это с их всякими BLM весьма чувствительно).
💡О том, что макропруденциальные меры больше повлияют на семьи с низкими доходами, мы уже писали. Похоже, что это не баг, а фича. Возникает вопрос – а что тогда делать и как повысить доступность жилья для малоимущих? Об этом расскажем на следующей неделе.
@DomusVerus
The Economist
The growing global movement to restrain house prices
From America to New Zealand YIMBYs push market-led solutions
Московский финансовый форум: когда в товарищах согласья нет, на лад их дело не пойдет
Сегодня в Манеже недалеко от Кремля собрался весь свет российского финансового рынка и уже буднично обсуждал, как проходит структурная трансформация экономики и чего для этой самой трансформации не хватает (много чего ).
События такого формата проходят буквально раз 5 в год, поэтому пройти мимо них невозможно. Ну и кроме этого, на форуме состоялось несколько интересных дискуссий.
В этом посте мы в своей вольной интерпретации собрали основные тезисы спикеров этих дискуссий и подвели их итоги. Если цитаты не совсем корректные, надеемся, что уважаемые мужи и дамы финансового мира на нас не обидятся.
1. Пленарная дискуссия «Российская экономика в период мировой трансформации»:
• Экспорт вырос, но доля расчетов в рублях по экспорту ~40%. Введение обязательной продажи валютной выручки не поможет курсу рубля. Для стабилизации курса нужны новые сложные решения – надо обсуждать меры по контролю за движением капитала. За открытость экономики придется платить более высокими ставками (М. Решетников).
• Традиционные меры поддержки курса не сработают, т.к. на него влияют совсем не рыночные факторы. И вообще – не пора ли поменять цель по инфляции с 4% до 6,4%? В нынешних условиях только ставка 20% сможет вернуть инфляцию к 4% (А. Костин).
• Бизнес быстро находит способы обходить меры валютного контроля. Курс стабилизруется в ответ на рост ключевой ставки. Самое плохое – поменять цель по инфляции – тогда никаких ориентиров ни по курсу, ни по инфляции не будет (Э. Набиуллина)
• Во многих странах налоги на прибыль банков выше, чем для остальных секторов экономики (неужто намек на возможное повышение налогов для банков?). Минфин сократил план по размещению ОФЗ в этом году на 1 трлн (вместо 3,5 трлн займут 2,5 трлн), т.к. банки просят слишком высокую доходность (А. Силуанов).
2. Сессия «Длинные деньги: сбережения и инвестиции»:
• Для формирования длинных денег необходимо развитие фондового рынка за счет привлечения средств граждан. А для этого необходим высокий уровень доверия к рублю. Без сильного рубля, устойчивого с точки зрения цен, никакими налоговыми льготами, ИИС-ми и прочими «стимулами» развития фондового рынка не добиться (C. Швецов).
• Любая возможная донастройка регулирования валютного рынка не должна ставить под сомнение его базовый принцип – плавающий курс (И. Чебесков).
• Для развития финрынков нужно, чтобы население много сберегало, а для этого нужны высокие доходы. У нас пока с этим проблемы. Когда мы думаем о привлечении граждан на финансовый рынок, мы оперируем понятием «доходность», но, по опросам в развитых странах, где финрынок развит, доходность не главное – она лишь на 10-ом месте (С. Беляков).
💡Исходя из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов:
1. Все стороны финансового рынка (правительство, банки, регулятор, управляющие) согласны, что для экономики критически важна стабильность валютного курса и внутренних финансовых условий в целом – это весьма отрадно.
2. Но вот понимание того, как это все обеспечить, отличается радикально. Минэкономразвития и (что особенно удивительно) банкиры предлагают гайки закрутить, а традиционно консервативные Минфин и Банк России – наоборот за свободный рынок!
3. В итоге, остается надеяться, что Ивана Андреевича Крылова читали и те, и другие, а то получится как в той басне – кто пятится назад, кто тянет в воду. А курс и ныне там – стоит себе вблизи 97 руб. за $ и никуда двигаться не хочет. То ли ждет, когда высокая ставка ограничит спрос и импорт (еще нескоро), чтобы пойти вниз, то ли готовится вновь полететь из-за стимулирующей бюджетной политики.
Что ж, поживем-увидим. Хотелось бы закончить более определенно, но какие времена, такая и аналитика.
P.S. тезисы с других дискуссий доступны в PDF.
@DomusVerus
Сегодня в Манеже недалеко от Кремля собрался весь свет российского финансового рынка и уже буднично обсуждал, как проходит структурная трансформация экономики и чего для этой самой трансформации не хватает (
События такого формата проходят буквально раз 5 в год, поэтому пройти мимо них невозможно. Ну и кроме этого, на форуме состоялось несколько интересных дискуссий.
В этом посте мы в своей вольной интерпретации собрали основные тезисы спикеров этих дискуссий и подвели их итоги. Если цитаты не совсем корректные, надеемся, что уважаемые мужи и дамы финансового мира на нас не обидятся.
1. Пленарная дискуссия «Российская экономика в период мировой трансформации»:
• Экспорт вырос, но доля расчетов в рублях по экспорту ~40%. Введение обязательной продажи валютной выручки не поможет курсу рубля. Для стабилизации курса нужны новые сложные решения – надо обсуждать меры по контролю за движением капитала. За открытость экономики придется платить более высокими ставками (М. Решетников).
• Традиционные меры поддержки курса не сработают, т.к. на него влияют совсем не рыночные факторы. И вообще – не пора ли поменять цель по инфляции с 4% до 6,4%? В нынешних условиях только ставка 20% сможет вернуть инфляцию к 4% (А. Костин).
• Бизнес быстро находит способы обходить меры валютного контроля. Курс стабилизруется в ответ на рост ключевой ставки. Самое плохое – поменять цель по инфляции – тогда никаких ориентиров ни по курсу, ни по инфляции не будет (Э. Набиуллина)
• Во многих странах налоги на прибыль банков выше, чем для остальных секторов экономики (неужто намек на возможное повышение налогов для банков?). Минфин сократил план по размещению ОФЗ в этом году на 1 трлн (вместо 3,5 трлн займут 2,5 трлн), т.к. банки просят слишком высокую доходность (А. Силуанов).
2. Сессия «Длинные деньги: сбережения и инвестиции»:
• Для формирования длинных денег необходимо развитие фондового рынка за счет привлечения средств граждан. А для этого необходим высокий уровень доверия к рублю. Без сильного рубля, устойчивого с точки зрения цен, никакими налоговыми льготами, ИИС-ми и прочими «стимулами» развития фондового рынка не добиться (C. Швецов).
• Любая возможная донастройка регулирования валютного рынка не должна ставить под сомнение его базовый принцип – плавающий курс (И. Чебесков).
• Для развития финрынков нужно, чтобы население много сберегало, а для этого нужны высокие доходы. У нас пока с этим проблемы. Когда мы думаем о привлечении граждан на финансовый рынок, мы оперируем понятием «доходность», но, по опросам в развитых странах, где финрынок развит, доходность не главное – она лишь на 10-ом месте (С. Беляков).
💡Исходя из всего вышесказанного можно сделать несколько выводов:
1. Все стороны финансового рынка (правительство, банки, регулятор, управляющие) согласны, что для экономики критически важна стабильность валютного курса и внутренних финансовых условий в целом – это весьма отрадно.
2. Но вот понимание того, как это все обеспечить, отличается радикально. Минэкономразвития и (что особенно удивительно) банкиры предлагают гайки закрутить, а традиционно консервативные Минфин и Банк России – наоборот за свободный рынок!
3. В итоге, остается надеяться, что Ивана Андреевича Крылова читали и те, и другие, а то получится как в той басне – кто пятится назад, кто тянет в воду. А курс и ныне там – стоит себе вблизи 97 руб. за $ и никуда двигаться не хочет. То ли ждет, когда высокая ставка ограничит спрос и импорт (еще нескоро), чтобы пойти вниз, то ли готовится вновь полететь из-за стимулирующей бюджетной политики.
Что ж, поживем-увидим. Хотелось бы закончить более определенно, но какие времена, такая и аналитика.
P.S. тезисы с других дискуссий доступны в PDF.
@DomusVerus
Telegram
Domus Verus
Ипотека в августе-сентябре: такого спроса мы не видели и долго не увидим.
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».
Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.
В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:
▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.
▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.
▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.
Что дальше?
В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.
💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.
По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
@DomusVerus
Неделя вышла богатой на события. Не остыли еще впечатления от вчерашнего финансового форума, как сегодня Эльвира Набиуллина на другом мероприятии сказала, что ипотечный рынок перегрет и что Банк России готов ужесточать меры, чтобы вернуть кредитование «к сбалансированным темпам».
Как нельзя кстати в этом плане сегодня вышли финальные данные ЦБ по ипотеке за август. И хотя на дворе уже заканчивается сентябрь, эти данные показывают, что было со ставками (а они снизились!), платежом и что происходило в регионах.
В общем, хоть уже время и нерабочее, расскажем вам самое интересное и поделимся своими прогнозами:
▪️Число кредитов и сумма выданной ипотеки обновляют рекорды каждый месяц. Если в августе было выдано 235 тыс. кредитов на 849 млрд руб., то в сентябре ждем 230-250 тыс. на 900-1000 млрд. Основной рост наблюдается на первичном рынке. Если общее количество кредитов выросло на 41% в августе к среднему за предыдущие полгода, то по ДДУ и всем льготным госпрограммам рост +75%. На вторичном рынке, не охваченном льготкой, рост в пределах 20%.
▪️На первичном рынке выделяются регионы Урала и Поволжья с 2х-кратным ростом выдач к среднему за 6 мес. Чуть хуже Дальний Восток +50%. Вторичный рынок растет более равномерно.
▪️Ключевые параметры ипотечного рынка менялись несильно. Скорость погашения портфеля осталась на уровне 5 лет. Средний платеж по ДДУ немного снизился, а на вторичке немного подрос — платежи опять сравнялись на уровне 30,7 тыс. руб. в месяц. Здесь причина в разнонаправленной динамике ставок.
▪️На первичном рынке по ДДУ средняя ставка опустилась снова ниже 6% — до 5,92% (-0,14 пп), а на вторичном рынке повышение почти незаметно — до 9,83 (+0,07 пп). Здесь все ещё впереди, так как средние рыночные ставки по ипотеке уже 14,5%. В августе все успевали взять кредит по старым ставкам.
▪️Удивила стабильность средней суммы кредита по ДДУ на первичном рынке — 4,9 млн руб. На вторичном рынке средний чек вырос на 3% до 3.4 млн руб. По ДДУ это может быть связано с увеличением требований банков к минимальному взносу с 15% до 20%.
Что дальше?
В октябре вторичный рынок должен заметно сократиться из-за роста ставок и макропруденциальных надбавок. На первичном рынке, где все льготные госпрограммы должны действовать до июня 2024, рекордные объемы могут сохраниться. С одной стороны, здесь надбавки также ограничат спрос, с другой стороны, их компенсирует переток спроса со вторичного рынка.
💡Мы всерьез опасаемся, что льготку могут прикрыть досрочно. Доля госпрограмм во всей выдаче ипотеки уже 60%, а портфель льготки к июню 2024 может вырасти с 7 до 10 трлн руб. Тогда бюджет при ключевой ставке 13% и выше будет тратить около 1 трлн в год на льготные программы. Напомним, что в проекте бюджета на 2024 эти расходы не превышают 0,5 трлн.
По нашим оценкам, общие выдачи ипотеки за 2023 достигнут 7,2 трлн руб. против 4,8 трлн за 2022 г. Ипотечный портфель банков превысит 18 трлн (+28%), в то время как прогноз Банка России подразумевал не выше +21%.
@DomusVerus
На прошлой неделе Росстат опубликовал очередную порцию макростатистики. Потребительский спрос продолжает активно расти (+9,5% г/г), безработица остается на минимуме (3%), а ВПК драйвит рост в обрабатывающей промышленности.
Но мы, как обычно, посмотрим, что происходит в строительном секторе, и обсудим, чего ждут сами застройщики. В эфире рубрика #макростройка:
▪️Объём строительных работ (жилищное, инфраструктурное и др.) вырос на 8,9% г/г в августе после 6,5% г/г в июле. С коррекцией на сезонность, по нашим оценкам, рост составил 1,4% м/м.
▪️С учетом высоких темпов работ и неизменных объемов подряда снижается обеспеченность заказами. В августе показатель опустился до 2,4 мес. – это минимум с 2020 г., но близко к среднему уровню 2015-2019 гг.
▪️По опросам ЦБ, загрузка производственных мощностей строительных компаний во II кв. приблизилась к 80%. Это максимум с 2002 года. Для сравнения, на пике бума 2005-2008 гг. загрузка лишь немногим превышала 70%.
💬 В моменте все по-прежнему очень даже неплохо – строительная активность продолжает расти. Но на самом деле фактические данные – это зеркало заднего вида. Чтобы оценить будущее, давайте посмотрим на настроения самих строителей:
▪️Индикатор бизнес-климата в строительстве (по опросам того же ЦБ) отошел от многолетних максимумов и вновь опустился чуть ниже среднего по РФ.
▪️О росте издержек производства говорит наибольшая с марта 2022 г. доля предприятий. В результате, все больше строителей ждут роста отпускных цен. О том, что рост себестоимости (помимо спроса) поддерживает цены на жилье, мы уже писали.
▪️В топе факторов, сдерживающих деятельность компаний, по-прежнему высокая стоимость материалов и дефицит кадров.
💡Оптимизм строителей поубавился вместе с ослаблением курса, увеличением КС и ростом себестоимости. А при завершении льготной ипотеки застройщики в ближайшие годы вряд ли будут запускать так же много проектов, как в 2023 г. (ждем ~47 млн кв. м).
А значит и портфель строительства вполне может находиться вблизи своего пика.
@DomusVerus
Но мы, как обычно, посмотрим, что происходит в строительном секторе, и обсудим, чего ждут сами застройщики. В эфире рубрика #макростройка:
▪️Объём строительных работ (жилищное, инфраструктурное и др.) вырос на 8,9% г/г в августе после 6,5% г/г в июле. С коррекцией на сезонность, по нашим оценкам, рост составил 1,4% м/м.
▪️С учетом высоких темпов работ и неизменных объемов подряда снижается обеспеченность заказами. В августе показатель опустился до 2,4 мес. – это минимум с 2020 г., но близко к среднему уровню 2015-2019 гг.
▪️По опросам ЦБ, загрузка производственных мощностей строительных компаний во II кв. приблизилась к 80%. Это максимум с 2002 года. Для сравнения, на пике бума 2005-2008 гг. загрузка лишь немногим превышала 70%.
💬 В моменте все по-прежнему очень даже неплохо – строительная активность продолжает расти. Но на самом деле фактические данные – это зеркало заднего вида. Чтобы оценить будущее, давайте посмотрим на настроения самих строителей:
▪️Индикатор бизнес-климата в строительстве (по опросам того же ЦБ) отошел от многолетних максимумов и вновь опустился чуть ниже среднего по РФ.
▪️О росте издержек производства говорит наибольшая с марта 2022 г. доля предприятий. В результате, все больше строителей ждут роста отпускных цен. О том, что рост себестоимости (помимо спроса) поддерживает цены на жилье, мы уже писали.
▪️В топе факторов, сдерживающих деятельность компаний, по-прежнему высокая стоимость материалов и дефицит кадров.
💡Оптимизм строителей поубавился вместе с ослаблением курса, увеличением КС и ростом себестоимости. А при завершении льготной ипотеки застройщики в ближайшие годы вряд ли будут запускать так же много проектов, как в 2023 г. (ждем ~47 млн кв. м).
А значит и портфель строительства вполне может находиться вблизи своего пика.
@DomusVerus
Проектное финансирование в августе... и в перспективе
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus
ЦБ опубликовал данные по ПФ. Мы уже писали о предварительных оценках, а сегодня посмотрим на регионы и заглянем в будущее.
▪️Притоки на эскроу вслед за ипотекой показали внушительный рост +538 млрд руб. (+43% к июлю), но чуть медленнее ипотеки по ДДУ (+48%). За месяц впервые открыто >100 тыс. счетов.
▪️Продажи продолжают смещаться из столиц в регионы. В Москве и МО, СПб и ЛО приток на эскроу +36%, а в других регионах +49%. Среди лидеров два десятка регионов с 2х ростом к среднему за полгода (от Белгорода до Челябинска и Кемерово).
▪️Средний чек продолжает снижаться — в августе ещё -5% до 5.3 млн за счет регионов, где как будто сметали все самое доступное жилье. В Москве чек не изменился 10,5 млн.
▪️Выдачи лимитов и ОСЗ в августе остались на высоком уровне. В отличие от продаж лимиты быстрее растут в столичных регионах и медленнее в остальных. В августе лимиты превысили 15 трлн (+3,3% mom). В лидерах Липецк (+35%), Томск (+34%) и Астрахань (+20%), около +10% в крупных регионах: Тюмень (+34 млрд), Красноярск (+15 млрд), Пермь (+11) и Хабаровск (+9).
▪️Средняя ставка по ПФ подросла с 5,05 до 5,33%. Больше всего в ЮФО с 5,95% до 6,59%, где она была самой высокой. Казалось бы повышение ключевой с 8,5 до 12% в августе могло существеннее повысить стоимость ПФ. Но против этого рост остатков на эскроу.
Что дальше?
💡 В сентябре притоки на эскроу обновят рекорд и достигнут ~600 млрд руб. С октября ажиотаж начнет спадать, но продажи могут сохраниться выше среднего уровня за последние полгода (~450 млрд в месяц) — за счет перетока спроса со вторичного рынка. Так будет вплоть до июня 2024, или пока действуют все льготные госпрограммы.
Покрытие ссудной задолженности уже подскочило с 83% до 86%, а до конца года превысит 90%. Это приведет к снижению стоимости ПФ обратно ниже 5%, даже если ключевую ставку повысят до 14%. Чем выше ключевая ставка, тем выше спрос на новостройки и ниже ставки по ПФ. Вот такие особенности инфляционного таргетирования в России.
@DomusVerus