Региональный бизнес/премиум/элит-класс.

Работая над проектом клубного дома в Перми, о котором писал вчера, наблюдая тенденции выбытия и сроки реализации, задумался в целом о причинах низкой востребованности высокого уровня жилья в регионах. Екб и Сочи в расчет не беру.

Давайте на примере Тюмени.

Не буду подгружать вас таблицами и аналитикой, но объем объектов, которые продаются в сегменте от бизнеса и выше в Тюмени крайне низкий. Проектное выбытие буквально по 2-3 шт. в месяц при весомой доле голоса в рекламе и капиталоемких инвестициях в узнаваемость. При этом эти проекты находятся в основном в видных местах, реализуются уважаемыми компаниями и не знать о них потенциальной ЦА просто нереально. Наблюдаю, что в районе 30-50% метров от всего объема так и остаются нереализованными до ввода. Кстати, поэтому я понимаю Московских и Питерских коллег, которые прям с гордостью говорят о том, что им удалось продать весь проект этого сегмента по плановой фин. модели до сдачи. Это челлендж!

Так вот, Тюмень. У нас был наглядный кейс Брусники с проектом Первомайская 1а, который с одной стороны громко звучал в инфополе, а с другой стороны вообще “стоял” в продаже. Были проекты LIfe Plaza, Вознесенский, Real, Вивальди и подобные, которые также подтверждали практику длительных циклов реализации (в два раза превышающих строительный цикл). Не удивлюсь, если узнаю, что в этих проектах все еще есть какие-то остатки у застройщиков спустя несколько лет. Сейчас шумит проект White House, у которого по факту те самые 2-3 сделки в месяц (в таких темпах и половины квартир не уйдет до ввода, если не будет дисконта). Были и есть другие кейсы, но в целом тенденция понятная.

Причем важно еще учитывать два важных фактора:
1. Эти проекты, о которых писал выше, реализовывались каскадно в разное время. А значит большой полки и нахлеста предложения в сегменте не было.
2. Город Тюмень и его северные регионы - это локации людей с деньгами, прямо скажем. Это огромный релевантный поток активно мигрирующих капиталов ))

Итак, знатоки, вопрос: в чем причина?

Мои варианты:
- Ориентир на загородку и частные дома;
- Приоритет на инвестирование в столичные проекты;
- Емкость просто еще не доросла по количественному показателю.

Созерцание

Посмотрите какую визуально-привлекательную презентацию с Движения нашел.
Особенно подойдет для тех, кто вдруг прямо сейчас:
- занимается фасадными решениями своего будущего проекта;
- ищет источники вдохновения и референсы.
Да и вообще всем, кто практикует насмотренность и коллекционирование архитектурно-прекрасного.
Вот, например, эти визуалы оттуда👇🏼

Респект Архитектурное бюро ADM

Чаепитие

Изучаю сейчас различные механики проведения мероприятий для жильцов в эксплуатационной фазе проекта. Нашел вот такой кейс. Как вам 54-метровый стол для чаепития? Звучит по-добрососедски.

Hook: формирование привычки

Прочитал крутой цикл статей на VC про дофамин, формирование привычек, создание хуков. Всем рекомендую. Ссылку даю на одну статью, но там хорошая навигация и можно по перелинковке легко найти остальной материал.

Вообще, даже немного жаль, что у нас в девелопменте это максимально сложный уровень - внедрить подобные retention-инструменты, которые можно было бы мониторить и на которые мы бы влияли в моменте определенными гипотезами и улучшениями. Да, у нас есть NPS, квартирная карьера, внутренний трейд-ин и пр. Но это не то. И в статье, на примере условных приложений или продуктов сегмента FMCG, это наглядно видно. У нас в сфере - это очень дорогая привычка. Да и в целом, у рядового клиента квартира меняется раз в 5-7 лет, а это слишком долгий, скрытый период жизни с большим объемом неизвестных данных, чтобы применять методику хука таргетировано.

Эту систему можно использовать при формировании рекламных кампаний или на второстепенный продукт, тут вопросов нет.

А статьи обязательно прочитайте. Кайф! Всем побольше дофамина.

p.s. если вам все-таки известны кейсы качественного внедрения данной методики в сфере девелопмента, то поделитесь. Оч интересно.

Сценарии пространства

Обожаю подобное планирование сценариев использования пространства. Особенно как показано в нижнем ряду изображения.

Но на региональном уровне прагматичная реальность немного другая:
- девелопер обычно видит один, самый очевидный и привычный сценарий. Он его принимает и по нему же зонирует территорию. Иногда даже и без возможности изменения функции. Этот же вариант девелопер и старается продвигать.
- проектировщики/архитекторы могут предложить между делом что-то подобное на этапе предпроектной работы, но настаивать не будут, т.к. у них в KPI этого даже близко нет. Это ведь не плотность посадки и соответствие ТЗ ))
- для УК это тем более не надо. Там до сих пор парадигма: чем меньше телодвижений, тем устойчивей и стабильней связь между ними и жильцами (это целая отдельная тема, позже).
- житель о такой возможности в принципе не задумывается, предполагая, что за него уже должны были подумать все вышеуказанные структуры.

Конечно, я говорю о среднестатистическом подходе. Есть и девелоперы, и проектировщики, и УК, которые занимаются подобным и этим самым двигают вперед всю структурность подхода к сценариям жизни. А кто до сих пор этого не делает на своих проектах - многое упускает.

Фестиваль

В преддверии плотного отрезка поездок по работе, еду сейчас на неделю «довыгуливать» свою шенгенскую визу на музыкальный фестиваль (никак не связано с последними событиями в стране). Поэтому с контентом могут быть сбои. Не теряйте и не теряйтесь. Здесь, кстати, планирую погулять по новым жилым комплексам и сниму для вас интересные продуктовые решения.

А пока, чтобы отвлечься от информационной повестки, могу вам порекомендовать:
1. Послушать лекцию на Arzamas про «Шесть стратегий восстановления городов»;
2. Начать читать крутую книгу Молчанова «Драйверы роста» (пусть вас не смущает посредственное название) про неочевидные возможности продавать свой продукт дороже и быстрее;
3. Посмотреть легкое, но заряжающее интервью Олега Торбосова для канала «Основатели»;
4. Ну или в конце концов просто отдохнуть и заняться чем-то беззаботным. Например, досмотреть последний сезон Тедда Лассо ))

Keep in touch.

Непричесанный контент

Люблю такой формат контента - нарочито неидеальный, несовершенный и абсолютно живой.

Если кто-то из нашей любимой сферы девелопмента сорвет скрепы и начнет генерировать не зацензуренный формат контента вместо стандартных модельных семей на фоне фасада, то это будет, как минимум, обсуждаемо. И как максимум - революционно.

Миграция

Смотрите, что тут Авито показали - география поиска недвижимости на их площадке от пользователей из других регионов. То есть это рейтинг популярных для эмиграции направлений.
1. Краснодар - логично. Но тут есть забавный подвох.
2. Тюмень - ван лав! Северянам привет.
5. Воронеж - самый неожиданный гость по моему скромному мнению в этом рейтинге.
8. Крым - и в болезни, и в здравии.
10. Дагестан - хм?

В общем, кто планирует экспансию - сохраняйте, записывайте, запоминайте.