Что делать с коммерцией?

В народе маркетологов и консультантов бытует мнение, что застройщик должен оставлять коммерцию на своем балансе и сдавать её в аренду разным модным кафешкам и бутикам, чтобы улучшить будущую инфраструктуру проекта для жителей. Ха ))

На моей практики ни один застройщик не делал подобного пока не видел там конкретных денег. И это правильно.

В коммерческих метрах закопаны весомые доли выручки проекта (около 10% в деньгах) и сохранять их на себя, с периодичностью окупаемости ~12 лет, эффективно могут себе позволить лишь некоторые игроки:

1. У кого есть большой опыт управления подобными активами с выстроенными процессами и командами. Чаще всего это холдинговые структуры, где аренда коммерции является равнозначным строительству бизнесом.

2. Кто входит в эту тему в долгую по всем проектам и самым ликвидным помещениям. Кто собирается на этом строить вялотекущий пассивный бизнес для внуков.

3. Кто имеет во взаимовыгодном партнерстве эффективного игрока по управлению коммерческими помещениями: брокеридж, оценка, контрактование и пр. В Тюмени есть минимум 3 таких компании по работе с коммерцией. В остальных городах я думаю, что тоже найдутся.

Остальным - продавать.

Но и продавать иногда не так просто, ведь кто-то, наслушавшись маркетологов, начинает делать профильные назначения помещений под разные виды бизнеса (опять же типа создавая среду для жильцов) и продавать коммерцию только с этим назначением. По факту подобные кейсы кончаются простоем помещений. Я здесь не беру тех.требования для ресторанов, дискаунтеров, клиник и прочего. Там это уместно. А вот назначения зоомагазин, аптека, кулинария - это, на мой взгляд, неэффективно и ограничивает только воронку продаж.

Мое мнение на эту тему сугубо циничное: выбирать стратегию продажи помещений и выхода в кэш, а коммерческую инфраструктуру района/квартала/дома успешно определит рынок и спрос. То, есть то, что будет востребовано непосредственно жителями проекта, а не фантазиями маркетологами, то по факту и будет иметь успех в локации. Обычный конкурентный мир.

Исключениями только являются сегменты от премиум-класса и выше, где инфраструктура высокого уровня действительно является драйвером реализации и маркером статусности проекта. Здесь уже важно вкладывать определенные ковенанты по согласованию арендаторов в договорные отношения с клиентом.

«Я бы взял этот бизнес, но это не мой бизнес». Работайте с тем, что ваше, а другое оставьте на профильных игроков и рыночную конкуренцию.

Требования к коммерческим помещениям

Продолжая тему коммерции, хочу поделиться полезным визуалом с техническими требованиями, который я активно использую при составлении технического задания на продукт.

Возможно, вам тоже пригодится эта шпаргалка.