Самые перспективные города Европы для инвестиций - 2024

... приведены в отчете Emerging Trends in Real Estate in 2024 Института Urban Land Institute и консалтинговой компании PwC (кому интересно - материал полностью в комментарии). Исследование посвящено перспективам рынка недвижимости европейских городов в 2024 году.

Рейтинг подготовлен на основе опроса, проведенного среди топ-менеджеров отрасли из сфер управления, консалтинга, девелопмента, инвестиций и финансов.

В итоге ТОП-10 самых перспективных городов Европы для инвестиций в 2024 году выглядит следующим образом:
🥇 Лондон (Великобритания)
🥈 Париж (Франция)
🥉 Мадрид (Испания)
4️⃣ Берлин (Германия)
5️⃣ Амстердам (Нидерланды)
6️⃣ Милан (Италия)
7️⃣ Мюнхен (Германия)
8️⃣ Лиссабон (Португалия)
9️⃣ Франкфурт (Германия)
🔟 Барселона (Испания)
#аналитика

@novostroyman

​​Много или мало мы строим: сколько нужно вводить жилья, чтобы повысить обеспеченность?
 
Летом мы писали про обновленную стратегию развития строительной отрасли от Минстроя и подробно разбирали, как достичь заложенные в ней цели. Напоминаем: к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн м² жилья ежегодно (ИЖС + МКД). А для этого, по нашим оценкам, портфель строительства МКД должен вырасти до 140 млн м².

В документе, однако, есть еще одна любопытная цифра, о которой мы не успели поговорить в прошлый раз – 33,3. Именно столько квадратных метров жилья должно приходиться на человека к 2030 году по плану Минстрой.

Но почему 33,3 м²/чел.? Это много или мало? Сколько нужно строить жилья в год с учетом выбытия устаревающего фонда, чтобы достичь этого показателя к 2030 году? Да и можно ли количеством метров на человека оценить жилищные условия?

Посмотрели поближе на состояние и структуру жилищного фонда и постарались ответить на эти вопросы.

Как обычно, подробно в PDF, а коротко ниже:
 
▪️Жилищный фонд РФ составляет 4,1 млрд м² жилья. При этом около пятой части приходится на столицы – Мск и СПб.

▪️Благоустройство жилищного фонда на уровне 72% в среднем по стране. Лучше всего ситуация в СПб и Мск (97% и 88%) и в регионах с молодым жилфондом. В аутсайдерах – Сибирь и Дальний Восток.

▪️Аварийное жилье (со степенью износа >70%) занимает 7% в структуре жилфонда, и за последние 10 лет его доля удвоилась. В абсолютных значениях – 256 млн м² сегодня под снос.

▪️Обеспеченность жильем составляет 28,2 м²/чел. – сильно ниже показателя развитых стран (47-77 м²/чел.). Это связано с тем, что в развитых странах до 70% населения живет в частных домах 140-200 м² в среднем.

▪️Чтобы план Минстроя реализовался, и к 2030 году на каждого человека пришлось 33,3 м² жилья, жилищный фонд должен вырасти с 4,1 млрд м² до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить ~93 млн м² жилья (на уровне 2021 г.).

▪️Помимо строительства дополнительных метров, нужно замещать и устаревающий фонд ~41 млн м² жилья ежегодно. Суммарно с «новыми» метрами необходимый ежегодный ввод жилья ~134 млн м² (на треть больше рекордного 2022 г.).

▪️При текущих темпах строительства обеспеченность к 2030 г. вырастет до 31,8 м²/чел. Таргет Минстроя будет достигнут только к 2033 г.
 
Сам по себе показатель кол-ва метров на человека не всегда отражает качество жилья. Например, можно построить много маленьких студий и повысить число м² на чел. в целом, но снизить среднюю площадь квартиры и ухудшить качество жилищных условий.
 
💡Таким образом, таргетировать нужно не столько кол-во метров на человека, сколько качество жилищных условий в целом. А потому много или мало мы строим зависит от того, какое качество жизни мы хотим для населения. Если как сейчас – то в целом строим мы достаточно. Если хотим лучше – то строить надо гораздо больше.
 
Опыт развитых стран подсказывает, что повышения и обеспеченности, и качества жилищных условий можно добиться с помощью ИЖС. Безусловно, это понимают и в правительстве – не зря мы видим столько инициатив для развития этого сегмента.
 
Но на пути у этого множество подводных камней – все-таки люди не хотят жить на отшибе города с плохо развитой транспортной и социальной инфраструктурой… Но об этом поговорим в другой раз.

@DomusVerus

🧙 Что такое жилье?

В спорах о том, что происходит с доступностью жилья легко зайти в тупик, пока обсуждение сводится к тому, что мы произвольно делим или умножаем числа, а потом пытаемся сравнить результаты

Выход в том, чтобы начать с общего понимания, каким критериям индикатор "доступности" должен удовлетворять

Но подступиться к этому вопросу мы не сможем, пока не договоримся о том, что такое жилье:

- инвестиционный актив (вроде акции)
- или потребительский товар (вроде пачки макарон)?

Хотя второй подход кажется комичным, именно так оно принимается для индикаторов в духе Свенссона - расходы на жилье в нем эквивалентны расширенному индикатору платежки ЖКУ - куда входит не только свет, вода, но и платеж за крышу над головой

Более убедительно выглядит взгляд на жилье, как на инвестиционный актив - им можно пользоваться (т.е. оно генерирует услугу проживания для владельца), но можно и сдавать, продать, передать по наследству

В этом случае сложно согласиться с подходом домуса, который предлагает считать увеличение срока кредита повышением доступности инвестиционного актива: если завтра наш брокер решит выдать 20-летний кредит на акции ПАО "Счастливое будущее", эти акции не станут доступнее ни в каком общепринятом смысле (хотя когда мы возьмем этот кредит - наш брокер станет чуть счастливее - что уже не мало)

@c0ldness

Просто с риелторами надо жить дружно. У «Самолета» это получается лучше.

Площади квартир в России продолжают сокращаться.

Недавно мы публиковали статистику по регионам с самыми тесными и просторными квартирами. Но в целом, девелоперы выводят на рынок все больше компактного жилья, средняя площадь квартир продолжает сокращаться. Статистика по России слишком укрупненная, но она важна для оценки общих процессов. Особенно сегодня, когда в очередной раз обсуждается будущее льготных ипотечных программ. Нам кажется важно смотреть не только на количественные эффекты ипотечного стимулирования, но и на качественные. В обоих случаях очень много спорных моментов.

@REBURG

⚡️Исторический момент — «Самолет» обогнал ПИК по объему текущего строительства жилья в Московском регионе

По итогам октября «Самолет» строит более 2,5 млн «квадратов» жилья в Московской области и 1,5 млн в Москве. Таким образом, совокупно у «Самолета» в столичном регионе строится 4,071 млн квадратных метров против 3,832 млн у ПИКа.

Это данные исключительно по коммерческим объектам, без реновации и Fee-девелопмента.

Максимально поздравляем коллег из «Самолета»✊🏻

Льготная ипотека делает свое дело – количество строящегося жилья на жителя страны ставит рекорды. Так много, как в последние годы в России не строили никогда. При этом, чем выше инфляция, тем выгоднее покупать квадрат субсидируемый государством. Но тем горячее становится рынок: инвестиции в бетон – один из народных способов сохранения капитала.
При этом, цены на рынке очевидно сильно перегреты: Россия одна страна в мире, где первичное жилье стоит на десятки процентов дороже вторички.Строители берут ценой, а не квадратами. Поэтому количества возводимого жилья сильно не хватает для того, чтобы выйти на уровни обеспеченности развитого мира даже в ближайшие десятилетия. Если сейчас в России на одного жителя страны 24 жилых квадратов, то в Германии – это 40. При сегодняшних темпах роста обеспеченности жильем, даже без выбытия, России потребуется 23 года чтобы догнать сегодняшнюю Германию.
Дисбаланс очевиден – цены высоки, и выступают значительным ограничивающим фактором для дальнейшего роста рынка.

Современному человеку важно быть мобильным

Наверняка всем бы хотелось иметь телепорт, чтобы по щелчку пальцев оказываться в совершенно другом месте… Но пока приходится пользоваться привычными способами передвижения, важно иметь быстрый доступ к крупным магистралям.

Такую привилегию имеют жители комплекса бизнес-класса «Символ». Он расположен в 5 минутах езды от Садового кольца и на пересечении ТТК и шоссе Энтузиастов.

В официальном телеграм-канале «Символа» можно подробнее узнать о транспортной доступности и её развитии, а ещё:
— следить за динамикой строительства новых кварталов, в которых есть дома высокой степени готовности;
— читать все свежие новости о развитии проекта;
— получать информацию об актуальных планировочных решениях квартир, в том числе со скорой передачей ключей;
— следить за новостями из новой Бауманской инженерной школы;
— узнавать, как развивается инфраструктура и не только!

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить всё самое важное!

Реклама. ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭРА". ИНН 7722480694. erid: LjN8K5e7t

Ставки по ипотеке нужно дифференцировать в зависимости от региона, где выдается такой кредит, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.

Спикер Думы Вячеслав Володин отметил, что при одинаковых ставках по ипотеке и одинаковым льготным программам «зарплата в Москве отличается в разы от зарплаты в Костроме», и спросил Набиуллину, как она относится к тому, «чтобы процент по ипотечным кредитам был дифференцированным» в зависимости от средней зарплаты в том или ином регионе.

Это действительно очень важная проблема. Мы за адресность ипотеки, мы не против льготных программы, [хотя] иногда так интерпретируют, мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа (речь об ипотеке для новостроек под 8%. — РБК), привело к региональным перекосам — у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И, конечно, нужно дифференцировать

— отметила глава ЦБ. Уровень доходов как раз может быть одним из критериев.

Подписаться на Недвижинку

Единственным растущим сегментом ипотеки остаётся кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
По итогам октября доля ИЖС в выданных ипотечных кредитах составила у Сбера 11%, прибавив за месяц ср 3 п.п., по данным Домклик.
В октябре количество выдач ипотеки для ИЖС возросло в Сбере до рекордных 14,6 тыс. (+18% с сентября).

Как отмечают аналитики Домклика, «востребованность индивидуального строительства связана с возможностью оформить ипотеку по льготным программам: в октябре их доля в выдачах на ИЖС практически достигла 100%.
Заметный приток покупателей на рынок ИЖС вызван ужесточением условий кредитования и продолжающимся ростом цен на первичное и вторичное жилье. Как итог, заёмщики переориентируются на более бюджетные варианты - на строительство ИЖС.
Так, в самом активном регионе - Московской области - стоимость квадратного метра в строящемся частном жилом доме составляет около 60 тыс. рублей, в то время как квадрат на первичном рынке стоит в 3 раза больше, а на вторичном - в 2,5 раза».

А вот глава ЦБ Эльвира Набиуллина наглядно показала депутатам Госдумы, какой был в третьем квартале 2023 года спред между вторичным жильем и первичным рынком. Разница в ценах в 42% не в пользу вторички, где средняя стоимость по стране составила 95 тыс. руб. за кв. м против 134 тыс. руб. за кв. м в сегменте новостроек. Этот разрыв начал увеличиваться в 2020 году, с ведением льготных программ ипотечного кредитования. В 2019 году, когда таких кредитов не было, разница в цене между вторичкой и первичкой не превышала 9%. Тогда средняя стоимость вторичке по стране была на уровне 59 тыс. руб. за кв. м, на первичке — 64 тыс. руб. за кв. м.

Сервис, где полис на 30% дешевле, чем в банке

Выгодная платформа для агентов и брокеров, которые хотят увеличить доход даже на текущем рынке. И главное — вам не нужны новые клиенты, работайте со старой базой, продлите полисы давних клиентов, ведь большинство оформляют полисы в банках.

inssmart взял работу со страховыми на себя. А высокие лимиты дают провести полисы по которым банк дает отказ.

Вам остается зарегистрироваться, получить доступ к 15 страховым и заработать комиссию до 55% с полиса. Если полис стоит 20 тысяч, то вы заработаете 11 000 рублей с одного полиса.

Ссылка для регистрации: inssmart.ru

🔹 Высокое вознаграждение от 15 СК
🔹 Удобный предрасчет за 5 сек
🔹 Быстрый вывод средств
🔹 Страхование титула и домов
🔹 Онлайн-поддержка 24/7
🔹 Доп. продукты по страхованию

Получите в ноябре до 6 000 рублей бонусами, подробности проверьте в личном кабинете.

Реклама. ООО "МК ГРУПП". ИНН 7805730637. erid: LjN8KFrZG

Повторюсь ещё раз, происходящие на российском рынке жилья процессы – не уникальные, а свойственные сегодня большинству стран. Почти везде регуляторы сдувают пузыри на рынке недвижимости с помощью высоких, запредельных ставок по ипотеке.
Так, в США средняя ипотечная выплата приближается к $3000 в месяц - никогда раньше не наблюдавшийся уровень.

Мне кажется, что для объяснения происходящего на рынках жилья почти всех стран надо приглашать не экономических аналитиков, а психологов и антропологов. Что случилось с сознанием людей (видимо, после перенесённой эпидемии коронавируса), что они так активно ринулись на рынок недвижимости.

Демонополизация рынка недвижимости

Монополизация на рынке недвижимости Москвы и Подмосквы отменяется. За 10 месяцев 2023 года ТОП-3 продало 47% рынка. Хотя, на первую тройку в 2022 году приходилось 56% продаж.

Почему так произошло?

Дерзкие регионалы с бридж кредитом на кармане проникли на рынок:

1. Покупают куски проектов ПИКа.
2. Покупают готовые проекты у Капиталистов.
3. Покупают КРТ. Пример.
4. Покупают землю на аукционах кис из домарф. Пример или вот пример.

ТЭПы без этих инструментов залетным согласуют плохо, но всегда можно пойти к мастер-девелоперам (девелоперы, которые хорошо общаются с городом), а это ПИК, Капиталисты, MR, Level (с натяжкой). То есть для города монополизация произошла, а вот для клиента брендов становится больше. Конкуренция начала расти.

Новые команды на рынке. Крутые пацаны устают работать на дядю, поэтому у кого есть нужный GR, нужный чемодан лавэ, свой ЗУ в хорошей локации или ещё что-то - смело могут пойти и поиграть в девелопера самостоятельно, хотя многие говорили, что эскроу-счета и проектное финансирование закроют доступ новичкам. Ошибались. Амбициозные новички залетают на рынок с завидной регулярностью. Выделим ребят из Dominanta и October Group.

Архитекторы, играющие в девелоперов. Вертикальная интеграция, епта. Когда ты архитектор, ты знаешь условно ребят из МКА, Глубокина, можешь с ними потрещать, проект согласовать. Получается остается купить ЗУ (то есть найти партнера с ЗУ) и потом начать продажи. Вот вам весь девелопмент. Тут засветились: Sense - APEX, Олипроект - ZIGGURAT, Gravion - Gravion.

Усиление середняков, которые были представлены на рынке. Речь а-ля о Level (сейчас они по продажам даже в 10 вошли), АЕОН, Основе, и тд. Кто на выводил проектов и начал активнее продавать, - жрать спрос у крупняка.

Так что рынок из девелоперского, дефицитного обратно поплыл в сторону клиента. Где нужно будет потолкаться руками, чтобы продать все свои навыдуманные, фантазийные метры. 2023 год убудет как 2021, а дальше вообще можем скатиться до уровня 2019.

📃Дифференциация регионов России по финансовой доступности жилья для населения

Авторы: Минченко М.М., Ноздрина Н.Н.

«Повышение уровня финансовой доступности приобретения жилья на рынке – одна из ключевых задач современной жилищной политики.

Большинство мероприятий государственной жилищной политики ориентированы на дальнейшее совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере: основной акцент делается на приобретение жилья в собственность, и недостаточное внимание уделяется развитию сектора арендного жилья.

Проблемы финансовой доступности жилья для населения остаются одними из наиболее острых. Приобретение жилья по рыночным ценам по-прежнему осложнено для большей части населения страны».

Источник: Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН.

@rusipoteka