Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что средняя обеспеченность жильём в России составляет около 30 кв. м на человека — меньше, чем в самых отсталых странах Восточной Европы (35 кв. м). По его словам, в развитых странах этот показатель достигает 45–50 кв. м, в США — более 60 кв. м, в Китае — 41 кв. м.

Он так же отметил, что несмотря на рекордные объёмы строительства, в 800 российских городах за последние пять лет не возведено ни одного многоквартирного дома, а в некоторых не строили уже десятилетие. Для таких территорий рассматривается льготная ипотека на вторичное жильё, но с условием, что дом моложе 20 лет и в городе нет перспектив нового строительства.

По мнению вице-премьера большинство ипотечных заёмщиков сегодня улучшает жилищные условия — меняет однокомнатные квартиры на двух- или трёхкомнатные, что важно для демографии. Просрочка по ипотеке остаётся одной из самых низких в финансовой сфере, всего 0,7%, тогда как по автокредитам она превышает 6%, а по потребительским займам до 20%.

Марат Хуснуллин считает, что ограничивать ипотеку нецелесообразно: при высоких ценах приобрести жильё без кредитных механизмов практически невозможно. Наоборот, по его мнению, необходимо развивать новые программы поддержки.

(изображение к посту – картина художника Льва Григорьевича Соловьева «Монахи. Не туда заехали», 1870 г.)

(к предыдущему посту)
Вице-премьер Марат Хуснуллин говорит о 30 кв. м обеспеченности жильём на россиянина. Но это цифра получается из одной методологии, по другой – она существенно меньше:

«Снова о чудесах нашей статистики, теперь – по обеспеченности жильём.
Согласно жилищной статистике Росстата, обеспеченность россиян жильём год от года увеличивается, и в 2022 г. она составила 28,2 кв. м на человека. Однако, когда мы обращаемся к обследованиям домохозяйств КОУЖ 2011-2022, оказывается, что показатели занимаемого домохозяйствами жилья существенно ниже и практически не растут (КОУЖ - Комплексное наблюдение условий жизни населения от того же Росстата)».
https://yangx.top/proeconomics/16100

«Несмотря на ежегодный прирост сдачи многоквартирных домов жилищная обеспеченность в крупных городах только ухудшается.
Так, в Москве в 2014 году в среднем на одного члена домохозяйства приходилось 22,6 кв.м, а в 2020-м – только 21,4 кв.м.
В городах-миллионниках – 22,9 кв. м в 2014 году и 22,6 кв. м в 2022 году».
https://yangx.top/proeconomics/16157

«Средний метраж квартиры с 2014 по 2022 года топтался на месте - около 50 кв. м.
А вот средний метраж дома пусть медленно, но рос: с 68,8 кв. м в 2014 году до 72 кв. м в 2022-м».
https://yangx.top/proeconomics/16217

Как резюме: рост обеспеченности жильём сейчас идёт ТОЛЬКО за счёт прироста ИЖС (в т.ч. и ранее построенных домов по «дачной амнистии»).
В МКД никакого прироста в целом нет (есть немного только по отдельным городам).

😂Страшный сон отечественных агентств недвижимости.
В Турции началась массовая чистка риэлторского рынка.

Министерство финансов и казначейства начало масштабные проверки агентств недвижимости, чтобы предотвратить налоговые потери, выявить незарегистрированных работников и прекратить недобросовестную конкуренцию.

Аудит охватывает декларации о доходах, счета, страхование сотрудников и соответствие расходов доходам, с использованием технологий электронного правительства для автоматического контроля сделок.

🔺Треугольный метр

Доля наиболее рискованной ипотеки упала в 7-10 раз

Очень жизнерадостной статистикой поделился «Дом РФ» в свежем аналитическом обзоре. Там отмечено, что доля рискованных ипотечных кредитов за последние два года резко сократилось, и все это свершилось благодаря регулированию ЦБ.

В Банке России наиболее рискованной считают ипотеку с низким первоначальным взносом (до 20%), поскольку заемщики, не сумевшие накопить бОльшую сумму для стартового платежа, чаще других испытывают проблемы с обслуживанием долга. К той же категории относятся займы, выдаваемые клиентам с высокой долговой нагрузкой (ПДН от 80%).

Итак, что насчитали для 2 квартала 2025:
▪️ Доля ипотеки с предельной долговой нагрузкой более 80% составила 6%. Это почти в 7 раз меньше, чем в конце 2023 года (тогда их доля превышала 40%).
▪️ Доля ипотеки с первым взносом менее 20% снизилась до 5%. Видим сокращение более чем в 10 раз с 2023 года (на тот момент показатель достигал 52%.

Впрочем, существенное падение доли «самых опасных» кредитов не означает снижения рисков на рынке. По оценкам все того же «Дом РФ», доля ипотеки с просроченной задолженностью свыше 90 дней выросла до 1% (на 1 июня 2025). Годом ранее показатель составлял 0,6%. 🤷‍♀️
#аналитика

@novostroyman

Сводный пост по продажам всех новостроек за Июль 2025

▫️Москва старая
▫️Новая Москва
▫️Подмосковье
▫️Санкт-Петербург
▫️Ленобласть

Полезное без регистраций и смс 👍 @iliilitop

Продолжаем минутку кадровых сплетен. В А101 выходит товарищ Коган. Вроде до этого он был коммерческим в Октобере.

Сейчас позиция "коммерческий директор" вообще в девелопменте расстрельная. Быстрых побед никаких не соберешь, инструментарий у всех плюс-минус одинаковый. Вот все стульями и меняются.

третья кабинка, вам выделено 10 Мб

Как менялся уровень домовладения в США.
Американское владение жильём выросло с 47% в 1900 году до своего пика в 69% в 2004 году, а затем снова снизилось до 65% сегодня. Основные скачки в американском владении жильём произошли не за счёт строительства большего количества домов, а благодаря ипотеке.
Фактически прирост домовладения в 20 п.п. был совершён только благодаря расширению ипотечного кредитования.

Но похоже, что и ипотека перестала расширять уровень домовладения.
Дома сейчас стоят почти в шесть раз больше медианного дохода домохозяйства по сравнению с тремя разами в 1990-х годах. Средний возраст покупателей, впервые приобретающих жильё, составляет 36 лет, по сравнению с 29 годами в 1981 году. Студенческий долг задерживает накопление первоначального взноса. Цены на жильё опережают рост заработной платы почти в 2 раза с 2000 года.

Коммерсантъ: Девелоперы упаковались в ЗПИФы.

Рост интереса к закрытым паевым фондам недвижимости набирает обороты
Эксперты посчитали, что четверть инвестиционных вложений в недвижимость Санкт-Петербурга приходятся на ЗПИФ. Однако опрошенные аналитики и игроки рынка считают, что данный инструмент коллективных инвестиций остается нишевым и скорее представляет собой эффективную «упаковку» для девелоперов, чем способ заработка для массового инвестора.

По данным IBC Real Estate, за первое полугодие 2025 года вложения в этот инструмент достигли 10 млрд рублей — это 25% от общего объема сделок на рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года рост составил 22% — тогда доля ЗПИФов едва превышала 3% (2 млрд рублей). При этом в первом полугодии 2023 года объем инвестиций составлял 20 млрд рублей.

Ранее „Ъ" со ссылкой на УК «Парус Управление активами» приводил статистику, что стоимость чистых активов (СЧА) рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого полугодия достигла 671,6 млрд рублей, превысив показатель годовой давности на 36%. Во втором квартале 2025 года сразу было создано три новых фонда, чистый приток средств в которые составил чуть более 12 млрд рублей. При этом выплаты дохода пайщикам за полугодие составили 26,5 млрд рублей, в два раза выше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом эксперты УК отмечали, что впервые с начала прошлого года основной прирост активов обеспечили фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов.

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», обращает внимание, что если речь идет о ЗПИФах, заточенных под инвестиционные квартиры, то теоретически такие фонды могут приносить доход за счет роста стоимости недвижимости и арендных платежей. Но на практике затраты на управление, ремонт и содержание «съедают» всю прибыль. Кроме того, возникает конфликт интересов: если застройщик передает квартиры в собственный ЗПИФ, вряд ли он станет продавать их фонду с существенным дисконтом. Это ставит под сомнение экономическую целесообразность подобных схем.

@yeltsovm

Ввозишь цемент? На сертификацию!

Понеслось! Первый вице-премьер Денис Мантуров обсудил развитие отрасли стройматериалов с представителями Минпромторга, Минстроя, Минэкономразвития, Минфина и др. заинтересованными ведомствам. В результате Минстрою и Минпромторгу прилетело указание рассмотреть возможность возобновления обязательной сертификации каждой партии ввозимого в страну цемента. Это поможет стабилизировать и защитить внутренний рынок.

Напомним: давеча производитель цемента и других стройматериалов ЦЕМРОС объявил о сокращении производства и переходе работников с 1 октября на четырехдневку в связи с падением потребления цемента и ростом доли его импорта.

Ведомства должны «сопоставить планируемые темпы жилищного строительства и реализации инфраструктурных проектов на период до конца 2026 года с необходимыми объемами производства цемента, учитывая при этом прогнозы развития экономики».

@novostroyman

Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.

Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.

Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.

В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?

1/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменился портфель в абсолюте?

Он зачем-то вырос…

Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.

Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего

При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).

В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи

Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.

2/4
#жилье
@unexpectedvalue

Как изменилась относительная распроданность

Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.

Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты

Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала

У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году

3/4
#жилье
@unexpectedvalue

Так какой запас прочности?

Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).

С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%

Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.

Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.

Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.

Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.

Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.

Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.

4/4
#жилье
@unexpectedvalue

Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июль 2025 года.

По сравнению с июлем 2024 года (первый месяц работы рынка новостроек без программы выдачи ипотеки 6\12 млн под 8%) реализация выше на 7,3% в лотах, на 6,4% в квадратных метрах и на 7% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м и лота заявленные в ДДУ в среднем на уровне прошлого года. Средняя площадь реализованной квартиры снизилась на 0,8%.

Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 11 августа 2025 года.
Также для сравнения приведены данные за июль 2023 года

Ждали эту встречу больше, чем Деда Мороза на Новый год