19 февраля РСТЦ провел онлайн-совещание, темой которого было базовое обсуждение законопроекта о платформенной экономике.

✨Олег Войцеховский, Основатель и Управляющий директор РСТЦ
Разъяснил, в чём состоит основная проблематика будущего закона по отношению к ТЦ. Предложенный закон юридически ставит маркетплейсы в более выгодное положение по сравнению с торговыми центрами и традиционным ритейлом, особенно в сфере налогообложения. Появляется два «разных» типа торговли в зависимости от применения или не применения цифровой платформы определённого типа. При этом у торговых центров отсутствует регламентирующая база, а для маркетплейсов она вводится будущим законом. Всё это создаёт большую неопределённость на ближайшую перспективу.
Войцеховский акцентировал внимание участников совещания на том, что с развитием маркетплейсов необходимо уделять больше внимания арендаторам, которые относятся к неторговой категории. Это поддерживается местными властями. Так, по просьбе РСТЦ Московским правительством ранее приняты постановления о выдаче грантов на перестройку площадей торговых центров под неторговое назначение и на модернизацию фасадов.

✨Дмитрий Бурлов, Вице-президент РСТЦ
Отметил различия между маркетплейсами и традиционным ритейлом, которые заключаются в трех ключевых аспектах: инфраструктуре, безопасности и уровне обслуживания. Эти элементы пока не могут быть обеспечены маркетплейсами на должном уровне. Кроме того, Бурлов позитивно оценил содержание пунктов текста законопроекта, в которых устанавливается различие между ПВЗ и торговым объектом.

✨Дмитрий Разжевайкин, Вице-президент РСТЦ
продолжил тему безопасности товаров и честной конкуренции на платформах. Он подчеркнул важность принятия закона для решения этих вопросов. Однако стоит отметить, что налоговые льготы для маркетплейсов создают давление на инфраструктуру (в первую очередь, на логистику, но не только). Развитие и модернизация инфраструктуры требуют ресурсного участия самих маркетплейсов.
Разжевайкин особо отметил, что развитие маркетплейсов неизбежно изменит структуру предложения самих торговых центров, при этом очень важен индивидуальный подход к новой концепции каждого торгового центра, т.к. вместо арендаторов с массовым предложением должны приходить магазины (или другие арендаторы), ориентированные на посетителей, руководствующихся моделью поведения, требующей личного присутствия.

✨Никита Дмитриев, Вице-президент РСТЦ, учредитель компании Bortis
акцентировал внимание на снижении инвестиционной привлекательности торговой недвижимости по сравнению со складской недвижимостью и Light Industrial, которые активно используются в развитии маркетплейсов. В качестве руководителя Инвестиционного комитета РСТЦ он обрисовал имеющуюся проблематику отрасли торговой недвижимости и указал на те возможности, которые имеются у отрасли для успешной дальнейшей работы, в том числе в соревновании с маркетплейсами.

✨Юрий Козлов, юрист, член Рабочей группы РСТЦ
Очевидно, что большая простота торговли на маркетплейсах и их сверхприбыли являются следствием диспропорции в самих способах торговли между ТРЦ и маркетплейсами. Эти диспропорции необходимо устранить на законодательном уровне, поскольку Российская Федерация является социальным государством с открытой экономикой, в котором все виды бизнеса должны иметь равные условия для развития.
Но именно в МП важно, чтобы налоги и сборы уплачивались в полной мере – в зависимости от уровня прибыли, поскольку если МП имеют возможность за счёт снижения объёма уплачиваемых налогов получать сверхприбыли – это плохо для экономики.
Ю.Козлов представил в РСТЦ предложения по повышению сбалансированности налоговых схем в рамках маркетплейсов.

РСТЦ продолжит работу с законопроектом. На следующем вебинаре планируется смоделировать положение рынка торговой недвижимости после принятия закона в той редакции, которая сейчас находится на рассмотрении.

#новости #рстц

👍Общие показатели рынка складской недвижимости за 2024 год

Годовой объем сделок аренды и покупки составил 6,1 млн м2, что уступает только рекорду 2023 года (6,6 млн м2).

Ввод новых площадей:

✔️4.5 млн м2 — введено новых складов.
✔️66% расположены в регионах.
🔵Арендные ставки выросли на 40-45% за год, достигнув 12,500 –13,000 рублей/м2/год.
🔵 Вакантность — менее 0,5%, что подтверждает высокий спрос.

Общий объём качественной складской недвижимости в России составляет 47,1 млн м2 (по итогам года может вырасти до 50 млн м2).

Динамика развития рынка:

✔️ 62% пришлось на региональные рынки всех сделок аренды-поĸупĸи.
✔️ 19,8 тыс. м2 — средний размер сделки, что связано с крупными проектами для e-commerce.
✔️Онлайн-ритейлеры формируют 60% спроса на склады.
✔️ Build-to-suit — формат остается основным драйвером девелопмента (до 60% ввода новых площадей).

#bortis #аналитика

👍Основные вызовы и сложности рынка коммерческой недвижимости России

Макроэкономические факторы:

⚪️Ключевая ставка. Уровень ставки с 16% поднялся до 21%, что увеличивает стоимость заемного капитала и препятствует росту для девелоперов и инвесторов.

⚪️Рост инфляции. Годовой показатель инфляции достиг 8,76%, что увеличивает себестоимость строительства и операционных расходов объектов.
✔️ По данным федеральной службы, за шесть месяцев 2024 года строительные материалы подорожали на 4,62%.¨
✔️ Инфляция в строительной отрасли в начале июля 2024 года составила 8,2% относительно уровня цен годичной давности. Впервые за последние полтора года это оказалось меньше потребительской инфляции за тот же период (8,6%).
✔️ Самый высокий уровень строительной инфляции был зафиксирован в Южном федеральном округе — 10,8%. В то же время, наименьший уровень наблюдался в Дальневосточном округе — 5,4%.
✔️ Зарплатные предложения для инженерно технических сотрудников в строительстве выросли на 12,5%, для квалифицированных рабочих в строительстве на 10,5%. (Усредненные данные).

Наибольший и наименьший уровни строительной инфляции:

📌Южный федеральный округ — 10,8%.
📌Дальневосточный округ — 5,4%.

#bortis #аналитика

👍Основные вызовы и сложности рынка коммерческой недвижимости России

Дефицит площадей и рост затрат:

⚪️Дефицит площадей. В сегменте складской недвижимости уровень вакантности менее 0,5%, а в офисах класса А – 9,1%. Это создает значительное давление на арендаторов и ограничивает возможности для новых сделок.
⚪️Рост затрат. Операционные расходы для складов класса А
увеличились до 1 600 – 2 500 руб./м2/год в Москве по данным трех кварталов 2024 года. В регионах до 1 200 – 2 000 руб./м2/год за тот же период.

Разбег цен обусловлен тенденцией 2021 года, когда начали разделять OPEX по возрасту складских помещений. Так, до 55% составляет разница OPEX для новых и старых объектов. Основная причина: стремительный рост стоимости строительства и, как следствие, налоговой базы для новых объектов.

Удорожание строительства (до +25%) и арендных ставок в 2024 году усложняет реализацию проектов. Повышение арендных ставок усложняет реализацию проектов по следующим причинам:

✔️Снижение доступности для арендаторов. Повышенные ставки аренды могут оказаться неподъемными для некоторых компаний, особенно для представителей среднего и малого бизнеса, что снижает общий спрос на помещения.

✔️Удорожание финансирования. Арендаторы и девелоперы,
сталкивающиеся с повышением ставок, могут испытывать трудности с привлечением финансирования, так как увеличение фиксированных затрат уменьшает маржу доходности проектов.

✔️Риски отказа от долгосрочной аренды. Длительное повышение ставок может привести к тому, что арендаторы предпочтут краткосрочные контракты, что делает инвестиционные проекты менее предсказуемыми и менее привлекательными для девелоперов.

✔️Снижение конкурентоспособности. Высокие арендные ставки могут стимулировать переход бизнеса в регионы или на другие рынки, где стоимость аренды ниже.

✔️Зависимость от макроэкономических факторов. В условиях роста инфляции и ключевой ставки, увеличение стоимости аренды создает дополнительное давление на арендный бизнес, делая его менее устойчивым в условиях экономической нестабильности.

👍 Основные тренды рынка коммерческой недвижимости на 2025 год

✔️ Увеличение объема складского строительства: ожидается ввод 5,5 млн м2 новых площадей.
✔️Развитие онлайн-ритейла. Доля e-commerce продолжит расти, обеспечивая спрос на складские помещения.
✔️Укрепление формата build to-suit. Доля BTS в складском сегменте достигнет 70%.
✔️ Технологические решения. Активное внедрение AI-технологий, IoT и автоматизации в управление объектами.
✔️Рост ESG-проектов. Усиление интереса к энергоэффективным и экологически устойчивым объектам.

#bortis #аналитика

👍 Основные тренды рынка на период 2025–2030 годов

⚪️Рост региональных рынков.
✔️Сдвиг фокуса инвесторов в ключевые региональные хабы, такие как Казань, Екатеринбург и Новосибирск.
✔️ Логистическая инфраструктура будет активно развиваться в Сибири и на Дальнем Востоке.
✔️Некоторые девелоперы из жилого сегмента перейдут в сегмент коммерческой недвижимости за повышенной рентабельностью объектов.

⚪️Стабилизация арендных ставок.
✔️ Рост замедлится. Однако в некоторых сегментах останется выше уровня инфляции.
✔️ В складском сегменте ожидается рост ставок на 15-17% в год.
✔️ В офисном сегменте – на 3,4% в год.
✔️ В торговой недвижимости – на 9% в год.

⚪️Эволюция формата light industrial.
✔️Увеличение доли гибких производственно-логистических объектов в структуре девелопмента.

⚪️Инвестиционная активность
✔️Расширение числа сделок с региональными девелоперами.

⚪️Проникновение онлайн ритейла
✔️Аналитики прогнозируют дальнейший рост проникновения онлайн-ритейла, что приведет к увеличению объемов строительства новых складских площадей и логистических хабов.

Прогноз на 2025–2030 годы указывает на продолжение роста с фокусом на технологичность и устойчивое развитие.

#bortis #аналитика

👍 Учредитель компании Bortis и вице-президент РСТЦ Никита Дмитриев вошёл с состав рабочей группы градостроительного комитета в Московской городской Думе.

✨Цель деятельности рабочей группы: всесторонняя проработка проектов комплексного развития территорий (КРТ).

Задачи РСТЦ в рабочей группе:
⚪️ сформировать порядок действий для тех торговых центров, которые оказались в зоне КРТ;
⚪️ разработка регламента работ;
⚪️ определение источника финансирования, проводимых торговым объектом работ в рамках проекта комплексного развития территорий.

#bortis #новости

👍2024 год оказался рекордным по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость — по одной из оценок, инвесторы вложили в такие объекты 1,16 трлн руб, сообщает Коммерсантъ.

Дефицит доступного предложения и рост ставок аренды привели к увеличению доходности таких вложений.

Например, в Москве в прошлом году ставка капитализации офисов, складов и торгцентров выросла на 25–100 базисных пунктов. Однако в 2025 году из-за высокой стоимости заемного финансирования рынок ждет охлаждение до 550–600 млрд руб., ожидают эксперты.

#новости

👍 Американскому ритейлу нужно 800 тыс. кв.м площадей при возвращении в РФ

Американские бренды до 2022 года занимали около 770 тыс. кв. м торговых площадей в Москве и регионах России. Поскольку большинство брендов были представлены на российском рынке через локальных партнёров, при смягчении геополитической напряжённости их решение о возвращении не потребует поиска большого объёма новых помещений, и они смогут занять прежние локации в случае наличия таких договорённостей с партнёрами, сообщает Интерфакс.

По данным Yale School of Management, с начала 2022 года российский рынок покинули и/или приостановили деятельность и инвестиции 434 компании из США. Часть из них были представлены ритейлерами и занимали существенное количество торговых площадей в российских ТЦ.

При этом некоторые бренды, ранее представленные в России напрямую, полностью покинули российский рынок и занимаемые ими ранее помещения. В торговых центрах в настоящий момент наблюдается дефицит вакантных помещений.

На конец 2024 г. доля свободных площадей в ТЦ Москвы опустилась до 5%, что ниже уровня доковидного 2019 г.

#новости

👍 Сколько можно сэкономить с помощью умных технологий?

Исследования показывают, что внедрение умных технологий в зданиях может снизить энергопотребление на 20-40%, а затраты на эксплуатацию — на 10-30%.

Например, умные системы освещения могут сократить расходы на электроэнергию до 50%, а интеллектуальное управление отоплением и вентиляцией — до 25%. В долгосрочной перспективе это позволяет владельцам зданий и арендаторам значительно экономить на расходах.

Таким образом, умные здания — это не только тренд, но и эффективное решение для повышения экономической и экологической устойчивости недвижимости.

#bortis #аналитика

👍 Офисы скоро умрут!

Коммерческая недвижимость — важный сегмент экономики, который продолжает развиваться, несмотря на стереотипы и мифы, связанные с его будущим.

Так, самый распространенный миф: с развитием удаленной работы и цифровых технологий офисы станут не нужны, и компании полностью перейдут на удаленный формат.

Давайте же разоблачим этот миф:

✨Гибридная модель работы
Многие компании перешли на гибридный формат, где сотрудники часть времени работают из дома, а часть — в офисе. Офисы остаются важным местом для встреч, коллаборации и корпоративной культуры.

✨Качество коммуникаций
Исследования показывают, что личное общение повышает эффективность командной работы и способствует генерации идей. Офисы предоставляют пространство для таких взаимодействий.

✨Статистика
Согласно данным CBRE (2024), спрос на офисные помещения в крупных городах постепенно восстанавливается после пандемии и геополитических потрясений. Компании оптимизируют площади, но не отказываются от офисов полностью.

✨Новые форматы офисов
Современные офисы трансформируются: они становятся более гибкими, технологичными и ориентированными на комфорт сотрудников. Это делает их привлекательными для арендаторов.

#bortis #офисы

👍 Торговые центры никому не нужны

Да-да, вы все верно поняли, сегодня поговорим об очередном мифе, касающемся коммерческой недвижимости.

Бытует мнение, что с развитием онлайн-шопинга торговые центры теряют свою актуальность и становятся невостребованными.

Опровергнем это мнение:

✨ Опыт и впечатления
Торговые центры перестают быть просто местом для покупок. Они превращаются в многофункциональные пространства с ресторанами, кинотеатрами, фитнес-залами и развлекательными зонами. Люди приходят за впечатлениями, а не только за товарами.

✨ Статистика
По данным JLL (2024), в развитых странах наблюдается рост посещаемости торговых центров, особенно тех, которые предлагают уникальный опыт. Например, в США и Европе успешные ТЦ показывают рост арендной ставки на 5-10% в год.

✨Онлайн и офлайн интеграция
Многие ритейлеры используют стратегию «click-and-collect», когда покупатели заказывают товары онлайн, а забирают их в магазине. Это увеличивает трафик в торговых центрах.

✨Социальная роль
Торговые центры остаются важным местом для социализации, особенно в городах, где не хватает общественных пространств.

#bortis #тц

Почему коммерческая недвижимость остается важной частью экономики?

Коммерческая недвижимость не теряет своей актуальности, а трансформируется под влиянием новых технологий и изменений в поведении потребителей. Офисы и торговые центры остаются важными элементами экономики, но их роль и форматы меняются.

📌Рабочие места

Коммерческая недвижимость создает миллионы рабочих мест — от сотрудников офисов до персонала торговых центров и логистических комплексов.

📌Инвестиции
Это один из самых стабильных классов активов для инвесторов. Даже в периоды кризисов коммерческая недвижимость показывает устойчивость благодаря долгосрочным арендным договорам.

📌Инфраструктура
Коммерческая недвижимость стимулирует развитие транспортной и социальной инфраструктуры, что положительно влияет на экономику региона.

📌Адаптивность
Сектор коммерческой недвижимости постоянно адаптируется к изменениям. Например, пустующие офисные здания перепрофилируются под коворкинги, а торговые центры — под логистические хабы или жилые комплексы.

#bortis #экономика

Кризис 2022-2024 годов и рынок коммерческой недвижимости

Кризис 2022–2024 годов, вызванный геополитической напряженностью, экономическими санкциями, инфляцией и изменением глобальных экономических условий, оказал значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Рассмотрим ключевые изменения и их последствия.

⚪️ Спад спроса на коммерческую недвижимость

➖Офисная недвижимость:
Снижение спроса на офисные помещения стало одним из самых заметных последствий кризиса. Многие компании перешли на удаленный или гибридный формат работы, что привело к сокращению потребности в больших офисных площадях. Арендаторы стали пересматривать свои стратегии, отказываясь от избыточных площадей или переезжая в более компактные и экономичные помещения.

Также наблюдалось снижение активности на рынке офисной недвижимости из-за неопределенности в экономике и сокращения инвестиций.

➖Торговая недвижимость:
Розничные сети столкнулись с падением покупательной способности населения, что привело к снижению спроса на торговые площади. Многие арендаторы либо сокращали площади, либо полностью уходили с рынка.

Одновременно наблюдался рост интереса к небольшим форматам и локальным торговым точкам, которые оказались более устойчивыми в условиях кризиса.

➖Склады и логистические комплексы:
Этот сегмент пострадал меньше, но также испытал определенные трудности. Снижение объемов международной торговли и логистические проблемы привели к замедлению роста спроса на складские помещения. Однако спрос на качественные логистические объекты оставался относительно стабильным.

⚪️ Переориентация арендаторов

➖Фокус на экономию
Арендаторы стали более избирательными, стремясь сократить издержки. Это привело к пересмотру арендных ставок и условий договоров. Многие компании стали искать более гибкие условия аренды, включая краткосрочные контракты и опции на сокращение площадей.

➖Переход в сегмент класса B
В условиях экономии спрос на офисные помещения класса А снизился, в то время как помещения класса B, предлагающие более низкие арендные ставки, стали более популярными.

➖Рост спроса на коворкинги
Гибкие форматы работы, такие как коворкинги, стали более востребованными, особенно среди малого и среднего бизнеса, который стремился минимизировать фиксированные расходы.

#bortis #аналитика

Кризис 2022–2024 годов привел к значительным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, включая спад спроса, переориентацию арендаторов и изменение приоритетов.

Наиболее устойчивыми оказались сегменты, связанные с логистикой и жилой недвижимостью. В долгосрочной перспективе рынок будет адаптироваться к новым экономическим реалиям, что может привести к дальнейшей трансформации спроса и предложения.

⚪️Наиболее устойчивые сегменты рынка

📌Логистическая недвижимость Несмотря на временные трудности, этот сегмент оставался одним из самых устойчивых. Рост e-commerce и необходимость оптимизации цепочек поставок поддерживали спрос на качественные складские и логистические объекты.

📌Аппартаменты и жилая недвижимость с элементами коммерции
Сегмент жилой недвижимости, совмещенной с коммерческими функциями (например, апартаменты с сервисами), показал относительную устойчивость. Это связано с тем, что спрос на жилье оставался стабильным, а формат "жилье плюс услуги" стал более привлекательным для арендаторов.

📌Объекты здравоохранения и фармацевтики
Спрос на недвижимость для медицинских учреждений и аптек оставался стабильным, так как эти услуги относятся к категории жизненноважных.

📌Дата-центры и объекты цифровой инфраструктуры
Рост цифровизации и спроса на облачные технологии поддержал интерес к объектам, связанным с хранением и обработкой данных.

⚪️Долгосрочные тренды

📌Сокращение избыточных площадей
Компании будут продолжать оптимизировать свои площади, что может привести к долгосрочному снижению спроса на офисные помещения.

📌Ритейл-революция
Торговая недвижимость будет трансформироваться, с акцентом на онлайн-продажи и мультифункциональные пространства.

📌Устойчивое развитие
Растет интерес к "зеленой" недвижимости, соответствующей экологическим стандартам, что может стать конкурентным преимуществом для объектов.

#bortis #аналитика #тренды