❗Рынок вторичного жилья замер 
#эксклюзив

Продавцы сдают свои квартиры и снимают их с продажи 

🔺За последний месяц средние цены на вторичку в городах-милионниках почти не поменялись - они выросли всего на 0,2%, сообщил «Движимой повестке» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. 

В предыдущие два месяца показатель увеличивался на 0,4% и 0,5% соответственно. 

🔺Покупатели занимают выжидательную позицию.

Несмотря на общее ослабление спроса, объем предложения не увеличивается. 

🔺Это говорит о том, что часть потенциальных продавцов решили отложить продажу, и пока сдают свои квартиры.

❗Бумажные квитанции за ЖКУ отменять не будут
#эксклюзив

Законопроект об отмене бумажных квитанций за капремонт (по заявлению граждан) принят не будет. Его раскритиковал Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. 

🔺«Проект федерального закона № 571379-8 «О внесении изменений в статьи 171 и 182 Жилищного кодекса Российской Федерации» в представленной редакции не может быть поддержан», говорится в проекте соответствующего заключения, с которым ознакомилась «Движимая повестка».

Законопроект внесли в ГД в марте 2024-го, первого чтения еще не было. 

🃏В апреле бывшие мои коллеги из «Известий» выпустили громкую статью о том, что «отказаться от бумажных платежек за ЖКУ смогут все россияне». В материале «смешались и кони, и люди» откуда-то появились еще и коммунальные услуги.

Хотя в пояснительной записке к проекту на содазе речь о них не идет, а в экспертном заключении совета по кодификации вообще говорится, что такое выделение именно капремонта среди ЖКУ неоправданно. 

🔺«Разработчики проекта предлагают изменение подхода к предоставлению платежного документа только в отношении уплаты взносов на капитальный ремонт, никак не обосновывая в пояснительной записке вид выбранного ими платежного документа», - говорится в заключении.

🔺Однако вопрос о порядке получения гражданами платежных документов возникает и в отношении платежей за коммунальные услуги, а также в отношении платы за содержание общего имущества, отмечается там же. «Корректировка порядка предоставления платежного документа должна быть комплексной и должна относиться также к платежным документам о коммунальных услугах и о плате за содержание общего имущества», подчекивают авторы заключения. 

🍰 И вишенка на торте - нужно-таки стремиться к единой платежке, говорится в экспертном заключении. Много лет ее все никак не введут повсеместно, а надо бы.

❗Площадь апартаментов в новостройках Москвы уменьшилась на 31,6%
#эксклюзив

С 2018 года средняя площадь апартамента в новостройках столицы заметно сократилась — на 31,6% (до 39,9 кв. м), сообщили «Движимой повестке» аналитики bnMAP. pro.

🔺Тренд обусловлен высокой долей лотов с одной спальней в общем объеме. 

Суммарный бюджет в сделках при этом вырос на 226,4% - до 34,6 млрд рублей за квартал. 

💯 Самое высокое значение, впрочем, этот показатель продемонстрировал еще в 4 квартале 2021 года - 35,2 млрд рублей. 

❗Застройщики начнут предлагать вкусняшки
#мнение #эксклюзив #прогнозы

В преддверии завершения массовой льготной ипотеки, во-первых, можно ожидать рост спроса на первичное жилье до 1 июля, во-вторых, небольшого увеличения стоимости квадратного метра в ликвидных и наиболее популярны проектах.

🔺После отмены льготной ипотеки спрос ожидаемо упадет, вероятно, на 20-30%. А то и больше, по крайней мере, до наступления делового сезона.

🔺Застройщики будут вынуждены придумывать новые схемы привлечения покупателей. Скорее всего, в основном они станут прибегать не к прямым дисконтам, а постараются использовать различные инструменты взамен выгодных кредитов - рассрочки, снижение процентных ставок по ипотеке за свой счет (правда, с пропорциональным увеличением цены кв. метра), начнут развивать трейд-ин, вводить дешевую аренду на время ожидания сдачи новостройки, предлагать еще больше дополнительных акций, делать скидки на машиноместа и кладовки.

🔺И конечно, в новых проектах будет появляться еще больше апартаментов (взамен студий до 28 кв. метров), будут уменьшаться метражи квартир.

❗В РФ введут штрафы для владельцев незарегистрированной недвижимости
#эксклюзив

В России планируется ввести обязанность ставить на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН построенные на земельных участках здания, сооружения, машино-места, а также штрафы за невыполнение этих требований. Такой законопроект Росреестра одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, с копией документа ознакомилась «Движимая повестка».

Сейчас в каждом регионе фиксируется порядка 1-5 тыс. только незарегистрированных частных домов (ИЖС, индивидуальное жилищное строительство), что приводит к выпадающим доходам местных бюджетов. Для решения этой проблемы и разработан законопроект.

🔺Проект также предусматривает обязанность эксплуатировать объекты капитального строительства только в соответствии с установленным для земельных участков, на которых они расположены, видом разрешенного использования, говорится в пояснительной записке к законопроекту.

🆘 Например, на участках под ИЖС зачастую обнаруживают магазины, туристические объекты, и проч. В 2020-2023 годах Росреестр выявил 4238 таких нарушений.

🔺Помимо этого, документ вводит обязанность обязанность собственников зданий и сооружений приобретать земельные участки, на которых они расположены, возможность эксплуатации объектов капстроительства только после регистрации прав на них и другие меры.

❗Инициатива по ограничению прибыли девелоперов социальная - она справедлива с точки зрения народа. Но совершенно нереальная в рыночной экономике.
#мнение #эксклюзив

Строительные компании в современной России - это коммерческие структуры. Государство не имеет права устанавливать для них допустимый объем прибыли. Минстрой неоднократно заявлял, что именно по этой причине регулировать стоимость жилья он не будет.

🔺Единственное, что может сделать власть – контролировать соблюдение антимонопольного законодательства и сдерживать таким образом необоснованный рост цен. И это задача ФАС. Мониторингом цен на стройматериалы занимаются Минстрой и Минпромторг.

Впрочем, рыночная экономика в нашей стране кривая. Народ привык, что ему должны. А власть периодически подогревает привязку - создает льготные программы, обещает помощь. В итоге у нас получилось немного странное как бы социальное государство, которое при этом пытается играть по рыночным правилам.

Не верю.

⁉️И да, я лично устраивала часто хайп, я знаю. Но я считаю, что надо его делать разумно - ну хоть немного же должно походить на правду. Иначе какой с того толк? В чем смысл?

❗Цены на ЖКУ могут подняться из-за беспрепятственного доступа провайдеров в дома

#эксклюзив

Соблюдение новых правил взаимодействия операторов связи и УК может привести к росту затрат управляющих компаний, и, в свою очередь, увеличению платы за обслуживание дома. Намёк на это имеется в письме Минстроя в Минцифры, с копией документа ознакомилась «Движимая повестка».

🔔 Кстати, даже сами провайдеры от этих правил не в восторге: им придется приводить сети в соответствие с новыми правилами, что тоже выльется в немалые допрасходы, говорят мои источники.

🚫 Весной 2024 года была наконец-то поставлена точка в многолетней борьбе провайдеров и управляющих компаний. Пока на посту председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ была Галина Петровна Хованская, побеждали управдомы. Но после ее ухода операторы связи взяли свое. С 6 апреля они могут беспрепятственно заходить в многоквартирные дома, поправки ко второму чтению законопроекта о необходимости получения согласия собственников жилья были отклонены. Плату за пользование общим имуществом с провайдеров брать запрещено.

Минстрой, конечно, недоволен. Остался последний шанс хоть как-то исправить ситуацию.

🔺В письме ведомства в адрес Минцифры говорится, что проект постановления об утверждении правил взаимодействия оператора связи и управляющей компании не защищает права и интересы собственников квартир, а также вводит несбалансированную систему взаимоотношений провайдера и УК.

🔺Проект постановления предполагает, что УК должны будут бесплатно выполнять работы «в пользу оператора связи, что в свою очередь влечет прямые убытки таких лиц».

‼️Поэтому Минстрой указывает, что «необходимо установить нормы, определяющие источники финансирования таких работ, при этом не влияющих на увеличение платы» за ЖКУ.

❗Альфа-банк и МТС банк планируют еще поднять ипотечные ставки, говорят мои источники. 
#насонгрядущий #эксклюзив

Вероятно, это связано с грядущим повышением ключевой ставки. Заседание ЦБ запланировано на 7 июня. 

ЦБ может поднять ключевую ставку до 17%
#мнение #эксклюзив

Вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании Банка России, 7 июня, растет. Ее могут увеличить с 16% до 17%, высказал мнение «Движимой повестке» экономист Андрей Бархота.

🔺Дело в том, что инфляция по-прежнему замедляется весьма медленными темпами - они ниже ранее намеченных регулятором. Значительное влияние на показатель оказывают дорожающий импорт и госраходы.

Кроме того, несмотря на все усилия, темпы роста потребительских кредитов тоже замедляются не так быстро, как хотелось бы ЦБ, говорит Бархота.

⁉️Впрочем, по его словам, повышение ключевой не предрешено. Ее рост доведет уровень реальной процентной ставки до рекордного уровня в 9,2%. Реальная процентная ставка вычисляется как ключевая ставка за вычетом инфляции, то есть 17% - 7,8%. Это косвенно указывает на расширение кризисной воронки и снижение управляемости ситуацией.

🆘 Более того, ставка 17% - это возвращение к напряжению конца 2014 года, когда наблюдался коллапс финансовой системы РФ.

Но чтобы оставить ключевую ставку без изменений, Банку России придется использовать альтернативные инструменты. Речь идет о повышении нормы резервирования для банков и повышение нормативов продаж валютной выручки. Однако норма резервирования - инструмент монетарной политики с высоким временным лагом, а продажа валютной выручки - в эпицентре внимания правительства.

🔺Поэтому, велика вероятность того, что ЦБ будет вынужден повысить ключевую ставку. Хотя эффективность таких мер стала теперь заметно ниже, чем в былые времена.

❗«ПИК комфорт» задрал цены на ЖКУ

#подписчикипишут #эксклюзив

В жарком месяце мае «ПИК комфорт» выставил странный счет за отопление жителям одного из столичных комплексов.

🔺«Пришла платежка за май, отопление как зимой выставили», - сетует подписчик «Движимой повестки».

❗В подобных непонятных ситуациях необходимо для начала обращаться в УК: узнать, возможно, дело в банальной опечатке. Если это не даст результатов, то тогда в госжилинспекцию (ГЖИ).

❗В России хотят субсидировать аренду жилья 
#эксклюзив

Вопрос субсидирования аренды жилья в России сейчас прорабатывается. Об этом на днях заявил представитель «Дом РФ» Сергей Овсянкин на совещании комиссии ГД по обеспечению жилищных прав граждан.

🔺Компенсировать часть платы для молодых людей, в том числе в частных домах, планируют за счет федерального бюджета. 

Возможно, подход распространять и на другие категории граждан. 

‼️Впервые об этих планах год назад, как раз после ПМЭФ, писала я. Тогда об этом мне рассказали в Минстрое. Предполагалось, что людям в возрасте до 35 лет будут компенсировать 50% платы за съемное жилье. Топ Яндекса был 😜

❗Объем нераспроданных квартир в новостройках за год вырос почти на 12%
#эксклюзив #сдобрымутром

В июне 2024 года объем нераспроданных квартир в новостройках России достиг 49,708 млн кв. метров, увеличившись за год на 11,8% с 44,429 млн «квадратов». С данными Единой информационной системы жилищного строительства ДомРФ ознакомилась «Движимая повестка».

Огненный заголовок, которым несколько раз на моей памяти пользовался РБК. Кстати, в последний раз они к этому показателю к тому же приплюсовали объем жилья, продажи которого еще не открыты. Чтобы цифра «невостребованных» квартир выглядела значимее.

‼️Разбираемся, почему за этим громким заголовком на самом деле ничего ужасного не стоит.

🔺Как и год назад, объем нераспроданных квартир составляет 44% от всего объема первичных кв. метров. Дело в том, что площадь самих новостроек тоже увеличилась - со 101,094 млн кв. метров до 113,98 млн, то есть (бинго) тоже на 11,8%.

🔺Жилье в новостройках всегда продается постепенно, по мере стройки дома. И часть лотов застройщики специально не выводят в продажу сразу, чтобы реализовать их позже дороже - чем выше готовность объекта, тем больше стоят квартиры. Обычно этот показатель составляет около 23-26% от всего объема, а проданные кв. метры - примерно 30-33%.

❗Ипотечного пузыря нет и не будет 
#мнение #эксклюзив 

Просроченная задолженность по ипотеке рекордно выросла, но происходит это параллельно с увеличением кредитного портфеля. 

Говорить о том, что в стране образовался и вот-вот лопнет пузырь из кредитов, которые не могут погасить граждане, нельзя. Большой опасности ни для банковского сектора, ни для рынка недвижимости сейчас нет.

🔺В будущем рост просрочки тоже вряд ли может создать риски. Власти предпринимают необходимые меры, чтобы избежать подобных сценариев: уже приняты решения по ужесточению льготных ипотечных программ, с вероятностью в 95% в стране с 1 июля отменят массовую льготную ипотеку. И в будущем семьи с детьми, скорее всего, смогут брать кредитные каникулы на 18 месяцев вместо шести - законопроект разработал Минфин.

❤‍🔥 Мой комментарий использован в материале МК. Коллеги, правда, говорили об обратном в заголовке 😉 Но к концу текста все встает на свои места - до полномасштабного кризиса еще далеко. 

❗В России могут начать рассчитывать полную стоимость капремонта
#эксклюзив

Властям субъектов следует рассчитывать стоимость капремонта для жилых домов и предоставлять эти данные собственникам квартир. Это один из вариантов, который мог бы решить проблему спецсчетов (на них сложно собрать необходимую сумму на дорогостоящие работы), говорят мои источники.

Таким образом люди смогли бы более ответственно подойти к выбору способа сбора денег на капремонт - на отдельный спецсчет дома или в региональный фонд («общий котел»).

🔺На основании общей суммы всех работ, включая, замену лифтов, и стоит рассчитывать ежемесячный взнос с каждой квартиры. Но это в идеальном мире.

Кстати, о планах по фиксации стоимости капремонта для каждого региона писала я еще в 2022 году.

⁉️ Другой вопрос, что вести такие расчеты для всех домов, которые находятся в разном состоянии, сложно. Если только фиксировать, действительно, цены на определенные виды работ в субъектах.

Пока в стране примерно каждый десятый дом собирает средства на свой специальный счет.

❗Повышение ключевой ставки могло бы стать стратегической ошибкой
#эксклюзив

Банк России проанализировал ситуацию и принял верное решение, оставив показатель на прежнем уровне. Дело в том, что эффективность процентной политики в части борьбы с инфляцией за последние 3-4 месяца свелась к минимуму, пояснил «Движимой повестке» экономист Андрей Бархота.

Ослабление рубля в большей степени было обусловлено ростом расходов на логистику и импортозамещение. Поэтому повышение ключевой ставки не привело бы к замедлению инфляции, зато ЦБ лишился бы последних рычагов монетарной политики (меры для поддержания ценовой политики).

🔺Несмотря на сохранение ключевой ставки, у Банка России есть контроль за скоростью изменения денежного предложения. Так, за последние 2 месяца доходность облигаций федерального займа (ОФЗ) выросла на 1,25-1,75 п.п. , приблизившись вплотную к ключевой ставке.

Этот показатель - доходность ОФЗ - на самом деле даже в большей степени определяет стоимость фондирования, нежели ключевая ставка. В особенности это касается стоимости кредитов свыше 1 года. ❗Именно поэтому в последние 2 недели мы увидели рост процентных ставок по ипотеке и потребкредитам. Регулятор снизил доступность кредитования даже без повышения ставки.

🔺По оптимистичному сценарию, ключевая ставка снизится осенью 2024-го. Более консервативный вариант - в декабре 2024 - феврале 2025. Уменьшение показателя может быть достаточно ощутимым - превысить 1 п.п., прогнозирует Бархота.

Стало быть, ипотечные ставки упадут еще не скоро.

❗С 1 июля спрос на первичное жилье заметно снизится
#мнение #эксклюзив

Семейная ипотека в крупных городах теперь будет доступна только для семей с ребенком младше шести лет. Независимо от возраста - только в малых городах для семей с двумя детьми. На аналогичных условиях программа будет действовать для стройки частных домов.

Массовым льготным ипотечным программам пришел конец.
🔺Спрос на первичное жилье совершенно точно упадет сразу после 1 июля - процентов на 30%. Оживление можно ждать только с наступлением делового сезона осенью.

🔺Но цены на первичку падать не будут: девелоперы вряд ли решатся на прямое снижение. Скорее, они постараются придумать интересные акции, подарки и прочие плюшки.

Продажи вторичного жилья в то же время пойдут вверх, но цены на него продолжает стагнировать, потому что спрос в любом случае будет ограничен заградительными ипотечными ставками.

🔺В более отдаленном будущем - в течение 2-3 лет, в малых городах станет появляться больше новостроек. Девелоперы будут ориентироваться на желающих воспользоваться семейной ипотекой. Но в числе таких населенных пунктов все равно окажутся только более-менее богатые.

Ну и, разумеется, будет и дальше ударными темпами расти ИЖС.

❗Новостройки в Подмосковье подорожали за год на 10%
#эксклюзив

В среднем за год стоимость квадратного метра новостроек Подмосковья поднялась на 10,4% до 192,6 тыс. рублей. Об этом «Движимой повестке» сообщили
эксперты аналитической платформы bnMAP. pro.

🔅Максимальный рост цены отмечен в городском округе Реутов. Он составил 48,4% - до 276,0 тыс. руб.

На втором месте по темпам роста находится городской округ Раменский. Там средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 40,3% с июня 2023 года до 171,8 тыс. рублей. Замыкает тройку лидеров городской округ Ступино (32,8% до 97,0 тыс. рублей).

⁉️Но столь впечатляющие темпы роста не являются чем-то из ряда вон выходящим. Они обусловлены тем, что общий объем предложения новостроек в подмосковных городах не очень велик - чем меньше объем предложений, тем более заметными являются изменения цен.

Также за год из экспозиции могли выйти жилые комплексы с более низкой ценой квадратного метра, а взамен выйти на рынок новостройки подороже. К примеру, в Реутове был распродан недорогой ЖК и начали продаваться квартиры в двух более дорогих комплексах.

🔺Наиболее бюджетный городской округ Московской области по цене кв. метра в новостройках на данный момент – Серпуховский; там средняя цена метра составляет 95,1 тыс. рублей. Самые дорогие подмосковные новостройки зафиксированы в Реутове, средняя цена метра – 276 тыс. рублей.

Средняя процентная ставка предложения рыночной
ипотеки на вторичном рынке за год выросла на 6 п.п., сообщил «Движимой повестке» экономист Андрей Бархота.
#эксклюзив

Однако необходимого результата мера пока не принесла. Цены на жильё продолжают расти, так же, как и инфляция.

Более того, инфляцию разгоняет активное импортозамещение - наши товары дороже.