Что с ценами на вторичку?

В новостях появилась информация, что сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличились. Но страшные цифры роста на 35% — это сравнение текущего года с прошлым, когда рыночные ставки по ипотеки были существенно ниже.

Да, без доступной рыночной ипотеки спрос на вторичку стал слабее. Но тем не менее цены в октябре выросли на 0,6% м/м (данные СберИндекса по фактическим сделкам).

Все дело в том, что цены на первичке на 53,4% выше, чем на вторичке. А значит вторичка гораздо привлекательнее при покупке жилья не в кредит.

➡️ Диспропорция в 53% возникла при двух льготных программах: семейной и массовой безадресной. Льготные условия ипотеки распространяются на покупку нового жилья от застройщиков. Это привлекло значительную часть покупателей именно на первичный рынок, так как они могли взять ипотеку по сниженной ставке и, как следствие, позволить себе более дорогое жилье.

➡️ В условиях выросшего спроса застройщики стали увеличивать цены на новостройки, так как льготные ставки позволяли покупателям соглашаться на более высокие цены. Это привело к тому, что жилье на первичном рынке подорожало больше, чем на вторичном.

Так, до всех программ соотношение цен было в районе 15–16%, что отражает более высокое качество нового жилья.
После появления семейной ипотеки первичка стала дороже вторички уже на 27% к концу 2019 года. А после безадресной программы имеем все 53%.

📎Теперь из двух льготных программ осталась только одна — семейная. А значит и соотношение цен должно снизиться обратно.

Сейчас цены на вторичное жилье растут медленно из-за высоких рыночных ставки по ипотеке (свыше 25%). Но по мере смягчения политики ЦБ на горизонте ближайших 2-3 лет цены будут расти быстрее на вторичном рынке жилья, чем на первичном.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Наиболее оперативные (и наименее точные) данные по стоимости жилья — это цены объявлений. В них мы видим, что цены в ноябре на вторичном рынке продолжили расти.

Что ждать дальше?

➡️С одной стороны, вторичное жилье остается на 35% дешевле новостроек: 110 тыс. руб. против 169 тыс. руб. за м2. В исторических данных видно, что это аномально высокая разница, которая объясняется действием льготных ипотек. Одну из двух массовых программ закрыли, поэтому часть спроса переходит с первичного рынка на вторичный.

➡️С другой стороны, высокая ключевая ставка делает рыночную ипотеку кабальной. Более того, доходы граждан в следующем году будут расти скромно, так как нас ждет существенное замедление экономического роста. А значит всплеска спроса со стороны граждан ждать не приходится.

Итог. Цены на вторичном рынке будут постепенно расти в ближайшие годы, подтягиваясь к ценам нового жилья.

#недвижимость

💰bitkogan

🏡 Насколько обоснован рост застройщиков?

Горячая тема на российском рынке — безумный рост застройщиков. Посмотрите сами. Акции Самолета за неделю в моменте прибавляли более 35%, ПИК — почти 39%, Эталон — около 32%, ЛСР — намного скромнее, вблизи 16%.

Из последних новостей — Путин попросил быстрее доложить о возможных мерах по поддержке ипотеки.

➡️ Но стоит отметить еще несколько технических моментов. В акциях девелоперов было огромное количество коротких позиций. Судя по всему, также был серьезный шортсквиз, исторически рекордные объемы подтверждают это предположение. Также некоторые брокеры запрещали открывать новые «шорты». Получили мощнейший эффект.

Так ли все позитивно, как показывают котировки?

Полагаю, что не все так просто. Возможные меры поддержки, вероятнее всего, окажут недостаточное влияние на девелоперов. Глобальные проблемы остаются прежними — сокращение программ льготных ипотек, высокие ставки в экономике, что в свою очередь сильно бьет по финансам застройщиков.

▪️По мультипликаторам все еще недорого: текущий средний P/E сектора на уровне 4,3, EV/EBITDA — 2,6. Однако текущие мультипликаторы не отражают сегодняшнего положения дел в отрасли, поскольку учитывают результаты последних 12 месяцев, когда действовала программа льготных ипотек. Лучше смотреть на форвардные показатели, которые, по нашим расчетам, по-прежнему не представляют явной привлекательности.

Вывод. Текущий рост стоит воспринимать крайне осторожно. Он практически не связан с фундаментальными улучшениями. Ожидаем коррекцию в акциях застройщиков.

#российский_рынок #недвижимость

💰bitkogan

Льготную ипотеку отменили. Как там с продажами у застройщиков?

После того как ипотечные кредиты по субсидированным ставкам отменили в июле прошлого года, многие начали волноваться: а что же будет с рынком новостроек? Высокие ставки — это всегда испытание и для покупателей, и для застройщиков. А здесь двойной удар: и ключевую ставку подняли, и льготные программы сократили.

Но если посмотреть на цифры, то все не так плохо. К декабрю застройщики распродали 31% готового жилья. Много это или мало?

➡️ Тут важно учитывать такой показатель, как строительная готовность. Если дом только начали строить, то естественно, что квартиры в нем еще не разлетелись. Но если стройка подходит к концу, а жилье так и не нашло покупателей — вот тогда начинаются проблемы.

▪️Ключевой индикатор — это соотношение распроданности к готовности строительства. В декабре оно составило 76%. Для рынка нормой считается 70–80%. Так что можно сказать, что пока все в пределах разумного. Даже спустя полгода после отмены льготной ипотеки никакого огромного запаса непроданных квартир не появилось.

Ситуация по отдельным застройщикам, конечно, различается. Показатели публичных компаний приведены в таблице. У большинства из них, как мы видим, все в порядке.
ПОКА.

#недвижимость

💰bitkogan

Первые звоночки: банкротства региональных застройщиков

Мы недавно обсуждали, что в среднем по стране продажи жилья идут неплохо — показатель распроданности к стройготовности был 76%. По итогам января он уже 73%. Вроде всё в пределах нормы (70–80%), но тренд, мягко говоря, не радует.

И дальше ситуация, скорее всего, будет ухудшаться. Еще в прошлом году мы предупреждали, что главный удар от высоких процентных ставок придётся на второй квартал 2025 года. Для застройщиков, которые продают жилье в основном за счет ипотечных сделок, это означает серьёзные проблемы.

Проблема не в среднем показателе РФ, а в конкретных регионах.

Если смотреть по стране в целом, всё выглядит терпимо. Но средняя температура по больнице — вещь обманчивая. Если смотреть по регионам, то там уже начались банкротства отдельных компаний. В таблице показаны регионы, где продажи у застройщиков идут плохо, — чтобы было понятно, где риски выше.

Что будет с крупными застройщиками?

🔎Крупные публичные компании обладают запасом прочности, чтобы пережить сложные времена. Но 2025 год для отрасли будет крайне непростым, даже с учетом возможных позитивных геополитических изменений. На днях расскажем здесь об этом подробнее.

Будут ли дешеветь новостройки из-за проблем застройщиков?

Падения цен ждать не стоит. Скорее всего, новостройки будут дорожать, но медленно, даже медленнее инфляции. Держать их на плаву будут льготная семейная ипотека и общий рост цен.

#РФ #недвижимость

💰bitkogan

🏠 Кто выиграет от мирных переговоров: сектор недвижимости

Сектор девелопмента, по моему мнению, напрямую почти не был затронут санкциями США, за исключением включенного в SDN-лист ПИКа и его владельца Сергея Гордеева. Влияния на операционную деятельность практически никакого нет. Однако не стоит недооценивать влияние денежно-кредитной политики российского Центробанка на сектор.

▪️Высокие ставки по ипотеке сократили спрос на покупку жилья, ведь порядка 70% сделок на январь 2025 года совершается с использованием заемных средств. Девелоперы после прекращения действия программ льготных ипотек для широких слоев населения сократили ввод жилья, чтобы не допустить падения цен. И такая ситуация на рынке недвижимости может сохраниться до конца этого года-начала следующего.

➡️ Поэтому напрямую назвать строительство недвижимости бенефициаром от отмены санкций нельзя, но ЦБ в случае снятия преград и уменьшения инфляции будет готов снизить ключевую ставку, что сделает ипотеку более доступной.

Также не стоит забывать о том, что у некоторых девелоперов процентные платежи сильно возросли на фоне снижения операционной прибыли. То есть представители сектора попадают в идеальный шторм — снижение спроса, возросшие платежи, падение прибыли.

Что по мультипликаторам?

Текущие мультипликаторы привлекательны с точки зрения долгосрочного инвестирования: средний EV/EBITDA сектора всего лишь 2,7. Но мы призываем не зацикливаться исключительно на текущих значениях. Столь привлекательные значения получены по двум причинам:
✔️ они учитывают сильные результаты застройщиков за 1 полугодие 2024 года, когда программы по ипотеке действовали в полной мере;
✔️ вторая причина — это коррекция со своих максимумов. Акции стали намного дешевле, снизились мультипликаторы.

Вывод

🚩Мы ожидаем, что 2025 год пройдет нейтрально для девелоперов, но с определенным снижением продаж. Это нужно иметь в виду. Где-то могут случиться сюрпризы, например, отражение чистого убытка в отчетности по итогам прошлого года.

Кардинально поменять ситуацию может возвращение программ по ипотеке. Но даже менеджмент девелоперов особо в такой исход не верит. Пожалуй, на российском рынке есть более явные бенефициары возможного мирного регулирования.

#российский_рынок #недвижимость

💰bitkogan