А реально ли вообще взять ипотеку на семью в России с двумя кормильцами?

Ипотечный платеж в Москве в среднем составляет 111,8% от средней зарплаты — в HOTLINE подсветили такую любопытную статистику. Решили с ребятами посмотреть, каковы реальные возможности у россиян сейчас взять ипотеку.

➡️ Предположим, в семье 1 кормилец, но она хочет приобрести в кредит на 20 лет жилье — квартиру в 65 кв. м, расположенную умеренно удаленно от центра. Вполне стандартное желание, необходимое для комфорта семьи. Давайте исходить из того, что денег на большой первый взнос нет.

Если бы можно было приобрести такое жилье по льготной ставке, например, под 6,25% — ежемесячный платеж был бы 72 тыс. руб., чуть меньше одной средней зарплаты 82,2 тыс. руб. На двоих кормильцев посильно, но и то со скрипом.

❗️Но с нынешними ставками в районе 25% — это 211 тыс. руб. в среднем по РФ. То есть и двух средних зарплат не хватит, чтобы платить банку. Никто такой кредит не возьмет.

Итог:

◽️Если в семье 1 кормилец — взять рыночную ипотеку почти всегда было нереально без большого первого взноса и дохода сильно выше среднего. С 2 кормильцами — реально по льготным ставкам.

◽️А сейчас взять в ипотеку трешку в адекватном районе — это нечто на грани фантастики, даже с двумя работающими взрослыми и с нормальным первым взносом…

Вдогонку хочу показать, какая вообще статистика по миру в разных странах по соотношению ипотечных платежей к доходу. Выводы делайте сами.

#ипотека

💰bitkogan

Что с ценами на вторичку?

В новостях появилась информация, что сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличились. Но страшные цифры роста на 35% — это сравнение текущего года с прошлым, когда рыночные ставки по ипотеки были существенно ниже.

Да, без доступной рыночной ипотеки спрос на вторичку стал слабее. Но тем не менее цены в октябре выросли на 0,6% м/м (данные СберИндекса по фактическим сделкам).

Все дело в том, что цены на первичке на 53,4% выше, чем на вторичке. А значит вторичка гораздо привлекательнее при покупке жилья не в кредит.

➡️ Диспропорция в 53% возникла при двух льготных программах: семейной и массовой безадресной. Льготные условия ипотеки распространяются на покупку нового жилья от застройщиков. Это привлекло значительную часть покупателей именно на первичный рынок, так как они могли взять ипотеку по сниженной ставке и, как следствие, позволить себе более дорогое жилье.

➡️ В условиях выросшего спроса застройщики стали увеличивать цены на новостройки, так как льготные ставки позволяли покупателям соглашаться на более высокие цены. Это привело к тому, что жилье на первичном рынке подорожало больше, чем на вторичном.

Так, до всех программ соотношение цен было в районе 15–16%, что отражает более высокое качество нового жилья.
После появления семейной ипотеки первичка стала дороже вторички уже на 27% к концу 2019 года. А после безадресной программы имеем все 53%.

📎Теперь из двух льготных программ осталась только одна — семейная. А значит и соотношение цен должно снизиться обратно.

Сейчас цены на вторичное жилье растут медленно из-за высоких рыночных ставки по ипотеке (свыше 25%). Но по мере смягчения политики ЦБ на горизонте ближайших 2-3 лет цены будут расти быстрее на вторичном рынке жилья, чем на первичном.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Что с ценами на первичное жилье?

Увы, они продолжают расти. По данным Дом․РФ, месячный рост цен даже ускорился в ноябре до 1,2% после 0,8% в октябре. Массовую льготную ипотеку отменили с 1 июля, но цены на первичном рынке жилья с тех пор выросли на 3%. Почему?

1️⃣Общая инфляция. С 1 июля набежало общей инфляции на 4,5% (сезонность устранена). Цены на жилье еще и отстают от общего роста цен.

2️⃣Семейная ипотека. Несмотря на отмену массовой льготной программы осталась семейная ипотека, которая доступна многим гражданам. Как итог, на нее сейчас приходится 70% выдач ипотеки.

3️⃣Перераспределение спроса. С 1 января вступит в силу новый ипотечный стандарт ЦБ. Схемы по снижению процентных ставок и первоначального взноса за счет завышения стоимости жилья будут запрещены.

Часть граждан, вероятно, спешат взять ипотеку сейчас по старым условиям. Это может объяснять ускорение роста цен в ноябре.

Что дальше?

Вероятно, цены будут стагнировать в ближайший год, их рост будет ниже уровня инфляции. От сильного падения их будет удерживать семейная ипотека и общая инфляция.

▪️При этом рассчитывать на сильный рост тоже не стоит. После введения ипотечного стандарта спрос на жилье сократится. Рыночная ипотека по-прежнему практически недоступна при таких ставках. А цены на вторичное жилье гораздо привлекательнее чем в новостройках.

Итог. Сейчас не лучшее время для покупок первичного жилья в инвестиционных целях.

#ипотека

💰bitkogan

Дешевеет ли новое жилье?

В последнее время все чаще можно услышать о скидках от застройщиков. Выходит, и правда, цены начали снижать?

➡️ Не все так просто. Часто скидки представляют уже после повышения цен. К тому же, дисконт предлагали и ранее, а вот цены, от которых он отсчитывается, подросли.

◽️Для того, чтобы понять, как изменилась реальная стоимость, можно посмотреть цены по фактическим сделкам. И как мы видим по данным СберИндекса, за 5 месяцев после отмены массовой льготной ипотеки цены выросли на 3,2%. То есть фактические цены все равно выше на 3,2%. Кстати, еще 1,5 года назад я предупреждал, что никакого обвала цен не будет.

Да, у отдельных застройщиков или в отдельных проектах скидки могут быть хорошими. Но в целом по стране новое жилье все же дорожает.

Что еще интересного происходит?

1️⃣Рынок все более и более сегментируется.

2️⃣Рынок стагнирует в крупных городах и весьма активен в регионах.

3️⃣Инвесторы часто выкупают у сильно закредитованных застройщиков земельный банк или недостроенные объекты с большими дисконтами и достраивают сами, предлагая покупателям в итоге часто те же цены. То есть маржа уходит тем, у кого есть деньги.

Что будет с ценами дальше?

Спрос на новое жилье, по нашему мнению, будет оставаться более чем сдержанным из-за высоких ставок и замедления роста доходов граждан. Большая часть спроса держится на субсидиях: в ноябре три четверти новых ипотек приходилось на программу «Семейной ипотеки».

▫️При этом Путин уже попросил представить новые меры по поддержке ипотеки. Субсидии будут расширяться, а с ними и спрос на жилье. В первую очередь, это может коснуться небольших городов.

Кстати, аналитика показывает, что именно в этих городах цены на недвижимость за последние годы сильно не выросли, а вот в среднем доходы населения подросли значительно.

➡️ Так что к примеру в таких городах как Оренбург, Ижевск или Барнаул можно ожидать вполне неплохую динамику цен. Чего нельзя будет сказать о более крупных агломерациях.

Выходит, на стороне спроса ситуация сбалансированная. Аналогично и на стороне предложения: противоположные факторы компенсируют друг друга. Однако страна большая. И факторы эти в разных регионах действуют с разной силой.

◽️С одной стороны, сохранение высокой инфляции и дефицит рабочей силы ведут к росту издержек застройщиков, что отражается в ценах.

◽️С другой, в 2024 году запуск новых проектов составил 48 млн кв. м., что соответствует рекордному уровню 2023 года. На 1 января в России портфель строящегося жилья составил 114 млн кв. м., что довольно много. То есть жилье активно строят, и предложение сокращаться пока не будет.

Крупные застройщики только во второй половине года резко сократили объемы закладки новых объектов. Рынок это все почувствует. Но скорее в 2026-2027 годах. Не ранее.

Итог. Субсидии на ипотеку и общая инфляция будут удерживать цены от сильного падения. Но и сильного роста цен не предвидится из-за расширения предложения, высоких процентных ставок и замедления роста доходов. Скорее, цены не будут существенно меняться в следующем году. И еще раз — более интересными для застройщиков в текущем году вполне могут стать отдельные регионы страны.

#ипотека

💰bitkogan