💡 Суть проекта - это не просто перепродажа помещений, а продуманный редевелопмент с созданием качественного продукта для рынка. Давайте разберем структуру затрат.

💰 Вход в проект осуществляется за 346 млн рублей (со скромным, но приятным дисконтом 2,5% от стартовой цены). На этом этапе получаем 709,8 м² качественного помещения в отреставрированном историческом здании с отличной локацией.

🏗 Дальше начинается самое интересное - редевелопмент. Не идем по пути "все включено", а создаем для будущих собственников возможность реализовать собственное видение идеального офиса. Наша задача - обеспечить безупречные места общего пользования (130 м²) и разделение пространства.

⚡️ Бюджет проекта включает:
🔹 13 млн на ремонт МОП (100 тыс.руб./м²)
🔹 7,8 млн на кадастровые работы по разделению помещения
Итого: дополнительные инвестиции около 21 млн рублей.

📊 Прямо во время ремонтных работ предполагается выставить блоки на продажу по средней цене 807 тыс. руб./м² (экспонирование 850 тыс. руб./м²). С учетом реального рынка и типичного торга в 5%, расчетная цена продажи в абсолюте составит 449 млн. руб. (с учетом скидок 5%). С одной стороны 850 тыс. руб./м² это дороговато, а с другой – давайте-ка вспомним цены на небольшие офисы в новых БЦ, расположенных за ТТК - там и 600 тыс. руб./м² уже можно увидеть. А это всё-таки исторический центр.

💸 Теперь вычитаем:
🔹Вознаграждение брокеров (3%)
🔹НДС (5%), к сожалению. с 2025 года он появляется в УСН, что лишает проект почти 22,5 млн. рублей… (ужас!)
🔹Налог на имущество
🔹Аренду земли

🧮С расчетами можно ознакомиться здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1opwpSiAqw6JfEFxSWLl1DBlwCS7blDgX70xhRUYAuAo/edit?usp=sharing

✨ В итоге получаем чистую прибыль 33 млн рублей при начальных инвестициях 346 млн. ROI 10%, а IRR проекта составляют около 17%. Замечу, что потенциал роста стоимости помещений по мере реализации проекта не учтен.

⏳ Горизонт реализации в один год, с моей точки зрения, выглядит реалистично, особенно учитывая уникальность предложения и стабильный спрос на подобные объекты в центре Москвы.

⚠️ Важный момент - это не спекулятивная история и не просто перепродажа готовых офисов, а полноценный девелоперский проект.

Что думаете о концепции и о проекте? Последний проект редевелопмента, в котором я принимал участие, завершился 3 года назад… Так что я мог многое нафантазировать - готов к конструктивной критике и вопросам.

🔥ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у банка «Гарант-Инвест».

🚩Повод: в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки в хранилище ценностей банка выявлена крупная недостача. Формирование необходимых резервов на возможные потери по фактически отсутствующим активам повлечет полную утрату банком собственных средств (капитала).

🎚️В кредитную организацию назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ». ЦБ РФ обещает обратиться в правоохранительные органы. АСВ планирует начать выплаты вкладчикам не позднее 9 января 2025 года.

☝️Для тех, кто не в курсе, банк входит в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.

В портфель компании включены:

🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.

📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составляет ₽14,47 млрд. Сегодня их доходность резко выросла и составляет по разным выпускам от 50% до 390% (цена на бумаги обрушилась).

🏆 «Гарант-Инвест» имеет кредитный рейтинг BBB (RU) от НКР со стабильным прогнозом, BBB (RU) от НРА, прогноз «Позитивный».

💸 Основной владелец ФПГ - Алексей Панфилов.

👀 Что теперь станется со всем этим добром - будем посмотреть. До юбилея, 10-летия дефолта СУ-155 осталось чуть более 2-х месяцев 😉

Новогодние скидки на квартиры: ловушка или возможность?

📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции – часть естественного цикла продаж.

💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:
🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹"Пакетные" предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)

⚖️ Интересное наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина проста – в декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты. Тем интереснее новогодние акции с максимальным дисконтом. Показательный пример это, наверное, застройщик «Гранель» который доводит уровень новогодних скидок до 30%. Конечно, чтобы разобраться в природе подобных скидок, необходимо проводить глубокую аналитику.

💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от крупных застройщиков, где скидки – часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных активов. Ключевой момент – тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.

🎄 Как относитесь к новогодним скидкам?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее

👍 Хорошая новость: с 1 января 2025 года станет возможна ускоренная регистрация прав на недвижимость. Хочешь за один рабочий день? Не вопрос - заплати госпошлину в двойном размере и сдавай документы.

👎 Плохая новость: плата за регистрация прав увеличится как для физических лиц, так и для юридических лиц:

ФЛ:
🔹в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает ₽20 млн - ₽4 т.
🔹в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого >₽20 млн - 0,02% от кадастровой стоимости и не более ₽500 т.

ЮЛ:
🔸в отношении объекта недвижимости, кад.стоимость которого не определена или не превышает ₽22 млн - ₽44 т.
🔸в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого превышает ₽22 млн - не менее 0,2% и не более ₽1 млн.

👀 Тем не менее, в нашей стране была и остается баснословно дешевая регистрация сделок с недвижимостью.

Налоги и сборы при регистрации недвижимости в других странах:
🇹🇭 Таиланд. 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.
🇦🇪 Дубай (ОАЭ). 4% от стоимости сделки + $1,15 т. фикс. админ. взнос.
🇮🇩 Индонезия. 5% от стоимости сделки.

🎄🔮Под новый год происходят настоящие чудеса! Попадаются проекты, которые давно ищешь, но не можешь найти.

🎁 Буквально в последних числах декабря я нашёл его. Наикрутейший проект в сфере недвижимости с доходностью 100% годовых при вложениях всего от ₽1 млн. со 100% гарантиями. Вот это удача! И отличная возможность.

🔎 Я внимательно изучил проект со всех сторон и всячески рекомендую рассмотреть: такие возможности открываются раз в 5 лет.

💰Меня часто спрашивают, куда бы я лично вложил свои деньги: в этот очень хочу вложить!

🤝 И вам советую!

🔵 Предновогодние традиции...

✈️ Перед каждым новым годом «Самолёт» распространяет информацию о выкупе своих акций (buyback), тем самым дергает их стоимость вверх.

🎄В прошлом году это было сделано путем выпуска официального пресс-релиза 29 декабря, а в этом году - в рамках интервью коммерческого директора Храпова вот в таком формате:

«Мы планируем продолжать байбэк в рамках нашей стратегии. О каких-то конкретных суммах я сейчас не скажу, здесь лучше с нашим финансовым директором переговорить»

☝️Весьма удобно потом сказать, что ком.дир «ошибился немного», т.к. заявление делает лицо на то неуполномоченное. Как итог - рост котировок акций подмосковного строительного монстра на 2% (это немного, но хотя бы что-то - вероятно, ожидания были более оптимистичны).

🎚Я начинаю подозревать, что топ-топ-менеджерам премии и бонусы акциями выдают, а не деньгами, потому что желание попампить акции и зафиксировать отскок прямо перед НГ я иначе объяснить не могу.

🫣 Как и всегда, мегарегулятору абсолютно пофигу милые шалости инсайдеров.

🔥 И мне по 🥁
👀 Фюзеляж не треснет?
👍 Это конвульсии...

⚡ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост об угрозе стагфляции в России в 2025 году и возможных последствиях для коммерческой недвижимости. Публикую с минимальными сокращениями.

Риски 2025 года: снижение ключевой ставки и повышение инфляции

📋 Согласно аналитической записке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), российская экономика столкнулась с риском стагфляции - одновременной стагнации и высокой инфляции.

🔮 Прогнозируется возможный сценарий «шока со спадом производства», который может привести к корпоративным банкротствам и росту неплатежей. По мнению экономистов ЦМАКП, текущая денежно-кредитная политика имеет ограниченную эффективность в борьбе с инфляцией и несет высокие риски рецессии, особенно в низкорентабельных секторах и отраслях с длительными сроками реализации проектов.

🏦 Действительно, экономике России становится всё сложнее нормально функционировать при высокой стоимости финансирования. Предновогоднее решение ЦБ РФ, выразившееся в оставлении ключевой ставки на прежнем уровне многие наблюдатели связывают с политическим давлением на мегарегулятор.

📈 К чему это может привести?

🔹 Существует высокая вероятность того, что ЦБ РФ будет вынужден снизить ключевую ставку для поддержки экономики, несмотря на уже и так высокую инфляцию
🔹 Возможен сценарий, при котором мы увидим инфляцию больше 25% при ключевой ставке на уровне 12-16%
🔹 В такой ситуации традиционные инструменты сбережений (депозиты, облигации) будут приносить отрицательную реальную доходность.

💡 Исторический опыт показывает, что сценарий стагфляции вполне реален:

🇺🇸 В 70-е годы XX века в США тоже была стагфляция. В 1970-1976 годах темп инфляции там составлял 7-10% в год, безработица достигала 7,6%, а рост ВВП составил 18.8% за 6 лет (+3.1% в год). Интересно проследить, как в этот период менялась ключевая ставка ФРС США:
🔹 1970: 7-9% при растущей инфляции
🔹 1971-1972: снижение до 3.5-5% для стимулирования экономики
🔹 1973-1974: резкое повышение до 10-13% из-за ускорившейся инфляции
🔹 1975-1976: новое снижение до 4.5-5.5%

📊 Этот опыт особенно показателен: попытка стимулировать экономику низкими ставками в начале 70-х, несмотря на инфляцию, привела только к ускорению роста цен и необходимости еще более резкого повышения ставок позднее.

⚠️ Похожая ситуация может сложиться и в России: в попытке поддержать экономический рост монетарные власти могут пойти на снижение ключевой ставки, несмотря на высокую инфляцию. Это создаст серьезные риски для сбережений россиян и потребует особого внимания к выбору инвестиционных инструментов.

⚡️ Традиционные способы сбережений будут приносить убытки в реальном выражении:
🔸 Депозиты под 15% годовых при инфляции 25% = потеря 10% покупательной способности в год
🔸 Облигации с фиксированным купоном также не защитят от инфляции
🔸 Многие инвестиционные инструменты с фиксированной доходностью окажутся убыточными в реальном выражении.

✅ От риска стагфляции могут спасти... Да, вы уже догадались, помещения с арендаторами-супермаркетами.

📝 Вывод: SimpleEstate видит серьезные макроэкономические риски в 2025 году, связанные с возможным сочетанием высокой инфляции и вынужденно низкой ключевой ставки. Именно поэтому мы продолжаем фокусироваться на помещениях с продуктовыми операторами - это один из немногих инструментов, способных защитить капитал инвесторов в условиях стагфляции.

💡На фасаде строящегося БЦ QOOB от застройщика Dominanta засветилась надпись «Зая, перезвони».

🤗 Увы, я подозреваю, Зая уже в STONE всё купила давно. Скажите кто-нибудь акционеру девелопера Бородаке, что можно выключать гирлянду.

🏗 Застройщик «Мангазея» открыл продажи жилого комплекса бизнес-класса «Мангазея в Богородском». Адрес: Москва, Открытое шоссе, вл. 9 (3 мин. пеш. от ст.м. «Бульвар Рокоссовского»).

📌 Место: тихий спальный район на востоке Москвы, неплохая транспортная доступность.

💵📐Цены и планировки:
☪️Студия. от 10.5 млн. руб. за 23.6 м2
1️⃣1-комн. 13.5 млн. руб за 31.3 м2
2️⃣2-комн. 18.1 млн. руб. за 52.5 м2
3️⃣3-комн. 35.4 млн.руб за 94.6 м2

🏢 Проект: В проекте «Мангазея» будет 6 башен с переменной этажностью (от 24 до 43 этажей). Количество квартир- 1833 шт. Высота потолков 2,95-3,25 м.

⭕️ Окружение: вот прям недалеко рядом находится «Талисман на Рокоссовского» со средней ценой за 1 м2 ~₽378 тыс./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️ Что думаете о проекте? Если наберем 100 🔥, я сделаю подробный обзор проекта и выложу на канал (после праздников уже).

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
😢 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

📜 STONE получил разрешение на ввод в эксплуатацию Tower B и Tower C в составе STONE Towers.

✅ Объект стал одним из немногих, введенных в эксплуатацию на рынке офисной недвижимости за 2024 год.

🏗️ Продолжается строительство последней очереди квартала — Tower D: готовность запланирована на 2025 г.

❓Быть инвестором и богатеть это грех?

🗓️ Пять лет назад я задал себе вопрос: как крупные мировые религии относятся к инвестированию?

🔍 Поискал ответ на этот вопрос в открытых источниках и 27 декабря 2019 года выпустил статью по этому поводу.

🎄Подумал, что сегодня вполне можно ей ещё раз поделиться:

https://dzen.ru/a/Y6XGty-XtiQtxwzd

⚠️ Осторожно: много букв.

🔥Не могу не поделиться! Очень красивое и предновогоднее исследование рынка офисной недвижимости Москвы от STONE.

🔮 По прогнозам коллег спрос на офисы останется высоким, вакансия снизится, а ставки аренды напротив - повысятся.

🧸Сплошной позитив!

🚨 Что происходит с «Гарант-Инвестом» после отзыва лицензии у банка «Гарант-Инвест»?

🎭 А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест», заявляет о том, что «все обязательства ФПК выполнялись, выполняются и будут выполняться. Активы холдинга превышают все обязательства и «Гарант-Инвест» обязуется выполнять все свои обязательства перед инвесторами, кредиторами и вкладчиками».

✊ Очень напоминает мне это как за неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич. А дальше - уже история.

🔍 Но даже при беглом анализе отчетности компании видно, что EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи, а задержки с вводом ТЦ WESTMALL только усугубляют ситуацию.

☝️При этом неизвестно, сколько средств ФПК «Гарант-Инвест» держала в КБ «Гарант-Инвест», у которого отозвали лицензию. Кроме того, вполне очевидно, что возможна парализация деятельности компании из-за действий правоохранительных органов, в которые уже обратился ЦБ РФ. И вишенка в коктейле - счета ряда дочерних компаний уже заблокированы налоговой.

💣 Итого: ощущается отчетливый запах керосина.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.

2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.

3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.

4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).

📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓️ В этом году я продолжал заниматься интересными мне проектами:

1️⃣ Развивал образовательное направление atsogoev.com, создал четыре абсолютно новые образовательные программы (в дополнение к уже имеющимся).

2️⃣ Активно работал на благо коллективных инвестиций в недвижимость в Совете Директоров инвестиционной платформы SimpleEstate. Мне кажется, был полезен.

3️⃣ По ощущениям, больше отдыхал и меньше работал. Снизил свою вовлеченность в ряд бизнес-процессов и планирую продолжать.

4️⃣ Удалось успеть там, где это было остро необходимо. А там, где не успел... Возможно, всё к лучшему.

5️⃣ Отметили 12 лет отношений, 11 лет совместной жизни и 10 лет официального брака с женой.

6️⃣ Продолжал работать со своей командой над перспективными проектами.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать побольше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным аналитическим инвентарем, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.

🔋Новая жизнь с нового года.

😃Как мне кажется, у меня появилось отличная идея для нового вас в новом году: мега-проект, способный изменить жизнь и принести миллионы!

Вот его основные характеристики:
1️⃣ Работа на себя, вся прибыль - ваша.
2️⃣ Можно не уходить из найма и совмещать. Можно не прекращать заниматься предпринимательством, просто ещё один проект
3️⃣ Можно работать когда угодно и откуда угодно (в транспорте, в отпуске, на обеде и так далее)
4️⃣ Нет партнёров, начальников и клиентов, от которых что-то зависит
5️⃣ Можно делегировать часть задач, если захочется
6️⃣ Не физический труд, интеллектуальный
7️⃣ Много новой и интересной информации
8️⃣ Возможность профессионального общения и роста
9️⃣ Нет привязки к конкретной географической точке
🔟 Минимальные начальные вложения - хоть 50 тыс.рублей
1️⃣1️⃣ Не сетевой маркетинг, не франшиза и не пирамида.

Хотите такое?

ТАК ВЕДЬ ЭТО ЖЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ!

2025 - ВСЕ ПОМЕНЯЕТ!

Традиционно вместе с Артемом Цогоевым, нашим другом, членом совета директоров SimpleEstate и автором тг-канала про недвижимость, мы обсудили:

🔹 Каким был 2024 год?
🔹 Что будет с льготной ипотекой?
🔹 Упадут ли цены на недвижимость?
🔹 Ожидаются ли массовые банкротства среди застройщиков?
🔹 Тренды 2025 года на рынке недвижимости

Также мы сделали прогноз на 2025 год. Как показала практика, наши прогнозы обычно сбываются)

Рекомендую всем посмотреть этот ролик, чтобы быть на несколько шагов впереди остальных 🔥

✅ Видео уже доступно по ссылке

🎬 А также на Rutube