Наконец-то ознакомился с отчетом Global Development Report 2020, выпущенном недавно Knight Frank. Одна из составных частей отчёта это опрос девелоперов, работающих на рынке жилой недвижимости в разных странах. И это очень интересно. Про их реакцию на covid-19 уже все написали (отложили свои проекты 57% опрошенных).

Мне лично не менее любопытно то, что финансирование было признано большинством опрошенных девелоперов «самым большим барьером» для развития бизнеса в сфере строительства жилья. Почти 30% респондентов назвали финансирование «своей самой большой проблемой». На некоторых рынках наблюдается сокращение
кредитных программ, предлагаемых застройщикам. А банки не горят желанием кредитовать застройщиков жилья.

Вторая по важности опасность для девелоперов - налоги на владение недвижимостью, в частности некоторые страны и муниципалитеты обкладывают нерезидентов доп.налогами, что в перспективе может привести к ослаблению спроса.

Очень неоднозначные результаты исследований коллег из Knight Frank, посвященные динамике цен на жилье в разных городах мира.

А вот и сам отчёт Knight Frank. Мой прошлый работодатель делает весьма качественные и резонансные исследования. Очень интересен был и The Wealth Report.

И ещё одна новость про IPO «Самолёта». Друзья написали, что брокер «Открытие» выступит соорганизатором размещения, а также отменена комиссия в 2000 рублей за подачу заявки на участие в IPO (для клиентов «Открытия» это хорошо). Так что мое утверждение о том, что купить акции «Самолёта» можно только через ВТБ или БКС не совсем правильно.

Чуть более 4х лет назад 🟧ПИК купил/поглотил 🟥«Мортон». Тогда это стало неожиданностью и даже в некотором роде сенсацией, ибо «ничто не предвещало».

Последние месяцы меня не покидает одна мысль: когда и кого поглотит оранжевый в ближайшее время?

Откуда такие мысли:
1️⃣ У оранжевого застройщика сейчас много денег за счёт выручки от продаж квартир в своих проектах. В пост-пандемийный период за счёт льготной ипотеки, которую «пробил» акционер девелопера #0 (ноль), компания получила чуть ли не рекордную выручку, которую надо бы потратить на что-нибудь полезное, например, ещё больше оторваться от своих соперников.
2️⃣ Слияние или поглощение (M&А) - хороший и относительно дешевый способ кратно вырасти за счёт всего лишь одной тяжёлой и сложной сделки. При этом девелопер #0 (ноль) - машина по покупке участков для строительства, что мешает им с их ресурсами запустить сделку M&А с кем-то крупным?
3️⃣ Наличие некоторого количества «хромых» или «прихрамывающих» «уток» среди конкурентов, потенциальных мишеней для оранжевого. Много раз писал, что крупные девелоперы жилья в России (особенно в столицах) живут по правилу «get big or die trying». Поэтому, либо ты очень большой и богатый застройщик, либо маленький и средненький во всех смыслах. Укрупнение и консолидация в отрасли признанный тренд. Не всем нравится быть акционерами заурядных (ещё одних в списке) застройщиков, найдутся те, кто захочет обменять своё небольшое на часть чего-то крупного.
4️⃣ А как начинал свой путь в бизнесе контролирующий акционер оранжевого? Не со сделок ли M&А в компании «Росбилдинг»? Много времени прошло, конечно, но ведь ТАКОЕ не забывается!

Я не буду здесь приводить список кандидатов на поглощение. Просто мне видится, что этот сценарий возможен и возможен именно сейчас.

А что ещё никто в телеграме не написал, что недавно арестованные владельцы Merlion контролируют бизнес 5-го по выручке московского застройщика Tekta Group?
https://yangx.top/atsogoev/157

Какие последствия имеют для проектов в сфере недвижимости истории, аналогичные произошедшим с контролирующими акционерами Tekta Group?

Прежде всего вспоминается судьба ЖК «Царицыно» от застройщика МКХ. Акционер МКХ и хлебного холдинга «Настюша» Игорь Пинкевич обрёк на муки ожидания сотни дольщиков прежде чем сам отправился по мукам. Его задержали в 2017 году, но о проблемах в ЖК «Царицыно» уже было давно известно. Я напомню, что когда-то проект МКХ был самым рекламируемым на рынке, а баннер ЖК висел на главной Яндекса. Продажи в проекте шли хорошо ровно до начала 2016 года, когда скрывать вопиющее отсутствие динамики строительства было уже невозможно. Кульминацией истории стало задержание Пинкевича, а проект был передан на достройку принадлежащей Москве компании «Мосотделстрой №1». Рыночная история проекта, насколько я понимаю, закончена.

Но есть и удачный пример. Несмотря на арест девелопера Альберта Худояна ЖК «Прайм Парк» строится не перестал. Более того, можно сказать, что вынужденное отсутствие вдохновителя этого проекта практически никак на его реализации не сказалось. Первый раз я был на площадке «Прайм Парк» в 2018 году, когда кроме красивейших буклетов и офиса продаж ничего не было. Буквально на прошлой неделе я посетил «Прайм Парк» во второй раз. Метаморфозы очень впечатляют: жилой комплекс практически достроен и он получился крутым. Правда, у проекта в результате неприятностей Альберта Худояна появился новый (со)владелец, инвестподразделение Альфа-Банка, компания А1...

Если подводить итоги, то в наших широтах уголовные дела с посадками в отношении учредителей московских компаний-застройщиков заканчиваются либо появлением новых соинвесторов (это благополучный вариант как минимум для дольщиков), либо многолетней достройкой обьектов на средства налогоплательщиков (и это тоже ещё ничего). Очень редко в прошлом удавалось привлечь крупных девелоперов к достройке проблемных объектов, сейчас эта практика почти сошла на нет, видимо.

При этом я бы не назвал объекты Tekta Group проблемными, никто не обвиняет акционеров компании в выводе средств и обмане дольщиков, стройка объектов Текты проходила в штатном режиме. Обвинение строится на чисто уголовном эпизоде и напрямую к деятельности компании отношения не имеет.

Остаётся только ждать новостей. Очевидно, что этот негатив вполне может отразиться на продажах, поэтому желаю менеджменту компании, и особенно коммерческому блоку, оптимизма, спокойствия и выдержки.

НА КОГО Я ПОДПИСАН?

Мне интересна тема торговой недвижимости. Много лет назад, когда в Москве только начали открываться первые профессиональные торговые центры, я посещал каждый новый объект. Я был одним из первых посетителей «Меги Теплый Стан», «Европейского», «Золотого Вавилона» в Отрадном и ряда других ТЦ. В последние годы я оставался в некотором отдалении от торговых центров, но сейчас вновь профессионально приблизился к этому сектору рынка. Прежде всего потому, что в портфеле компании, в которой я работаю, есть несколько торговых центров, а я с недавних пор руковожу отделом управления активами компании.

Помимо этого обстоятельства у меня есть идея, которую мы сейчас стараемся развить и предложить рынку: секьюритизация недвижимости торговых центров (превращение их в ценные бумаги, паи ЗПИФН) и дальнейшая продажа этих паёв розничным инвесторам. Всем этим и обьясняется мой интерес к торговой недвижимости и торговым центрам.

В самой отрасли происходит тоже много всего интересного (от влияния пандемии до изменения потребительских предпочтений). Поскольку я хочу быть в курсе мировых трендов и событий в секторе торговой недвижимости, я подписан на канал «Софья знает» @girlinmall

Считаю, что контент этого канала может оказаться весьма полезен всем интересующимся торговой недвижимостью.

Коллеги из Malina Property опубликовали топ-компаний, потенциальных арендаторов торговых помещений стрит-ритейлу. Итак, наиболее активны в поисках помещений в аренду сейчас:

1️⃣ Кафе и рестораны
2️⃣ Продуктовые сети
3️⃣ Аптеки и мед.центры
4️⃣ Пункты выдачи товаров и распред.центры
5️⃣ Алкомаркеты

А я смотрю на рекордные показатели заболеваемости и смертности от covid-19; вспоминаю о расставленных столах и не очень плотной посадке в местах общественного питания; думаю о том, что во многих компаниях продолжается удалёнка.... и у меня только один вопрос к рестораторам: не слишком ли они спешат открывать новые точки.

Нет, я конечно, понимаю про «кризис=возможности» (кстати, это ложь https://yangx.top/atsogoev/86), но ведь нужно быть совсем отчаянным и богатым оптимистом, чтобы не признавать, что главный риск 2021 года - это всё ещё коронавирус! Или я чего-то не понимаю?

Кстати, к вопросу о главном риске.

Knight Frank опрашивает девелоперов ежегодно, а Bank of-таки America проводит опросы управляющих активами ежемесячно (прочитал об этом факте на канале коллег из Альфа-Капитал)! Фактически ВofA опрашивает элиту американского фондового рынка, а это >200 эссет менеджеров с активами под управлением более 600 млрд.долл., относительно их понимания важных моментов, влияющих на экономику. Но это взгляд, подчёркиваю, американских инвесторов.

Так вот респонденты считают, что главный риск для них и для управляемых ими денег это коронавирус, потом выборы в США, затем пузырь на рынке акций технологических компаний, следом идёт риск корпоративных и государственных долгов, ну а дальше торговая война между США и Китаем.

Забавно, про пузырь на рынке IT-технологий. На днях в телеграм-канале ВТБ был опубликован опрос на тему «Какой класс активов обеспечит лучшую доходность в 2021 году?». Абсолютный чемпион - акции технологических компаний США. ~2500 человек из ~8200 проголосовавших. Ещё одно подтверждение того, что риск и доходность - это две стороны одной медали.

Три месяца бесплатной аренды? Добро пожаловать в Нью-Йорк!

«Она хотела бы жить на Манхэттене...». Была такая песенка.

Арендные ставки по новым договорам аренды квартир на Манхэттене и в Бруклине (Нью-Йорк, США), а также в Сан-Франциско в 3-м квартале 2020 года снизились почти на 20%. В Бостоне на 15,2%. Такие данные обнародовал траст недвижимости Equity Residential (основатель легендарный Сэм Зелл). На рынки 3-х этих городов приходится около 23% выручки описываемого REIT (29 000 квартир со средней арендной платой около $3 тыс./мес). Чтобы хоть как-то поправить дела, Equity Residential предлагает целых три месяца арендных каникул (во всяком случае на Манхэттене). Неплохо, правдa?

На рынке аренды городского жилья в США сложные времена. Экономика трёх вышеозначенных городов, и особенно Нью-Йорка, сильно пострадала от пандемии, сейчас многие резиденты спешно покидают их и переезжают. Оставшиеся же наращивают долги по арендной плате. Дело в том, что в США в период пандемии был введен мораторий на выселение из арендуемых квартир, что косвенно привело к росту неплатежей. Есть мнение, что чуть ли не 30% арендаторов жилья в Нью-Йорке уже должны как минимум за 1 месяц.

«Мы ожидаем, что наши финансовые результаты будут ухудшаться в течение последующих кварталов, поскольку влияние пандемии в полной мере ощущается на нашем бизнесе» - сказал Марк Паррелл, генеральный директор Equity Residential.
После этого воодушевляющего заявления в среду акции Equity Residential упали на 4,6% и достигли нового годового минимума. А вообще бумаги данного REIT подешевели более чем на 40% в течение 2020 года, что стало одним из самых плохих показателей среди крупнейших фондов недвижимости в США. Американские эксперты считают, что дело может продолжится распродажей активов Equity Residential.

Я бы посоветовал моим американским коллегам, Сэму и Марку из Equity Residential, быстро нашлёпать русскоязычный лэндинг на Тильде, объявить «старт продаж» квартир в своих небоскребах и таргетировать рекламу на Россию. Русские частные инвесторы готовы покупать на «старте продаж» всё что угодно, в любом месте и за любые деньги. Хотя, конечно, Нью-Йорк очень далеко от МКАД...

Самолёт так много раз откладывал IPO, выбирал подходящее для этого события время, тщательно готовился и т.д. и т.п. Наконец-то сегодня это произошло:
🔻S&P 500 - минус 3,53%;
🔻Индекс РТС - минус 4,69%;
🔻Нефть - минус 5,2%;
🔻Рубль - минус 2,42% (79,2 р./$).
What a beautiful day или почти всё по плану.

Не знаю, нужна ли кому-то эта информация, но у Eniteo обнаружены все признаки начала продаж - как минимум заработал сайт! Интересно как отреагируют покупатели нового проекта Tekta Group с учётом последних событий

⚡⚡⚡Банк «Траст» выставил на торги площадку на ул. Гродненской недалеко от Кутузовского проспекта в Москве. За 250 млн. продается 0,6 га с ГПЗУ на строительство бизнес-центра 18 т.м2 (вкл. 4т.м2 подземной парковки). Арендопригодная площадь по моим расчетам составляет около 11 т.м2, следовательно участок продается по 22 тыс. р/м2 полезной площади.
🔻
Вроде бы недорого... В 2017 году «Траст» получил отказ на ГЗК г. Москвы по вопросу смены ВРИ на строительство жилья. Если бы не этот отказ, участок на торги бы вообще не попал, его получила бы трастовская компания «Интеко», которая уже построила на соседней площадке ЖК «Свой».
🔽
Я считаю, что бизнес-центр в этом месте лучше не строить вообще (до метро «Давыдково 1,7 км. пешком, спальное окружение…). Мне кажется, что лучшее и наиболее эффективное использование этого участка – строительство жилого дома. Но городские власти пока иного мнения.
⚠️
Соответственно, купить эти 0,6 га может только девелопер, который уверен в своих способностях перевести всё-таки участок хотя бы в апартаменты.
✅
Остается и второй вариант (в 2020 году уже достаточно экзотический): площадку может приобрести какая-нибудь компания для строительства офиса «под себя» и свои нужды.
🔔
Пользуясь случаем, предлагаю будущему покупателю рассмотреть вариант прикольного нейминга для этого объекта – БЦ «Чужой» (антагонист ЖК «Свой»). Ну если кто-то в итоге это купит, в чем я несколько сомневаюсь.

#бесперспективнаяплощадка