Сегодня день строителя. Так получилось, что я лично в жизни больше связан не с новым строительством, а с реконструкцией, редевелопментом и даже с реставрацией. На всякий случай день реставратора отмечается тоже летом, 1 июля каждого года (уже прошёл).
🔻
Сейчас в Москве, Лондоне, Нью-Йорке, в общем во всём мире, бум реконструкции с реставрацией исторических зданий. Известный пример последнего времени в столице России - дом Наркомфина, чья реставрация завершилась в июле этого года. MR Group сейчас занимается реставрацией усадьбы Абрикосовых. KR Properties восстанавливает здание на Кузнецком мосту. Capital Group реставрирует памятники архитектуры на Софийской набережной и на Бадаевском Заводе.
🔻
В золотой рамке особняк Кекушевой на Остоженке, одно из самых известных в Москве зданий в стиле модерн. Особняк бережно восстановлен на средства ГлавУПДК в 2018 году.
🔻
Всех строителей, редевелоперов и реставраторов зданий с праздником!

Почему MR Group продала свой проект Cherry City компании Tekta Group?

На мой взгляд, потому что самое выгодное в девелопменте происходит не на стадии строительства, а на стадии получения градостроительной документации, регулирующей плотность застройки. Повторюсь, это по моему личному мнению.

Заливать бетон, класть кирпичи и продавать квартиры, как мне кажется, менее выгодно, чем довести проект до стадии РнС (разрешения на строительство) с максимально возможными ТЭПами (технико-экономическими показателями) и продать на открытом рынке какому-нибудь профессиональному девелоперу. Особенно очевидно это стало после принятия поправок в 214-ФЗ о счетах эскроу. На рынке сейчас присутствует большое количество девелоперских компаний (московских и региональных), желающих приобрести проект, аналогичный Cherry City, а первая 10-ка банков с радостью выдает проектное финансирование. Так почему бы не продать и не монетизировать свои таланты land-девелопера?

Кстати, Tekta Group интересная компания. Акционеры Текты больше известны в качестве собственников компании Merlion, которая занимается дистрибуцией компьютерной и бытовой техники, электроники, ПО, сетевого оборудования, канцтоваров и офисной мебели. У группы есть магазины электроники «Позитроника», интернет-магазин «Ситилинк», производитель компьютерной техники iRU и «Сеть компьютерных клиник», система компьютерной безопасности Delta, производитель канцтоваров и мебели для офисов «Бюрократ». В группу также входит «БайкалИнвестБанк». Владельцы компании — Алексей Абрамов, Владислав Мангутов и Олег Карчев. Кроме того, финансовые потоки собственно девелопера, Tekta Group, и без помощи акционеров вполне позволяет покупать проекты, они сейчас на 5-м или 6-м месте по выручке в Москве. В общем, деньги есть.

Взаимный пиар!

Многие крутые специалисты рынка элитного жилья приехали в Москву из других городов. Павел Боровиков начинал свой путь на рынке супердорогой недвижимости в Екатеринбурге, в частности он является сооснователем известной на местном рынке компании «Кулиговская и Партнёры». В последнее время Павел работает в Москве. У него незамыленный взгляд на столичный рынок недвижимости, а его заметки интересно и нескучно читать.

Рекомендую всячески!

Ссылка на канал: https://yangx.top/paveldollarborovikov

МКБ и LBO

Я очень долго думал, стоит ли об этом писать. Но всё же решил, что написать нужно. До сих пор оставалась неясной роль МКБ (Московский Кредитный Банк) в истории трагической смерти А. Грудина, акционера и генерального директора ГК Пионер. Напомню, что в оставленной (якобы им) предсмертной записке содержалось упоминание этого банка, породившее кучу разнообразных слухов, в том числе и об объединении Пионера с Инградом, о покупке МКБ доли в Пионере и т.д. Я же в частном порядке высказал нескольким знакомым свою версию событий, которая, судя по всему в итоге и подтвердилась.

Моя версия событий основана на опыте работы в инвестиционной сфере. Исходя из анализа текста предсмертной записки я сделал вывод о том, что А.Грудин готовил LBO (Leveraged buyout) - сделку, при которой инвестор или менеджмент покупает контрольный пакет акций некой компании и при этом большая часть средств, необходимых для покупки, привлекается в виде кредита. Такого рода кредиты обеспечиваются банками или привлекаются на рынках долгового капитала через облигации, ноты и т.д. Источником выплаты процентов и погашения самого кредита являются денежные потоки покупаемой компании.
⠀
Текст записки (если предположить, что она настоящая): «Леня. Очень ценю тебя. Ты хороший партнер. Извини, что затеял все это с МКБ. Понимаю сейчас, что я не хочу продавать Пионер. Это часть меня. Без этого я не я. Разверни всё назад! Это снимет большую кредитную нагрузку на Пионер и я надеюсь Вы будете работать дальше, а моей семье будешь платить посильные проценты»⠀
⠀
Покупатель доли А.Грудина - Лёня, он же Леонид Масксимов. МКБ кредитор сделки LBO. Большая кредитная нагрузка это результат LBO. А. Грудин - продавец доли в Пионере.⠀
⠀
Это предположение я сформулировал в начале июля и был уверен, что сделка LBO в конечном итоге состоится. Так и произошло в реальности: Леонид Максимов теперь владелец 100% долей ГК Пионер, а также, по моей версии, обладатель обязательств по долгу перед МКБ, опять же по моей версии, обеспечившим финансирование этой операции.

На рынке коммерческой недвижимости сейчас не самые простые времена. Для лучшего понимания ситуации нужны дополнительные источники информации и знания. В этой связи, хотел бы порекомендовать Вам канал "Mallexpert" (@mallexpert)

Основные направления: новости рынка, торговая недвижимость, сделки аренды и продажи, инвестиции и многое другое.

Ссылка на канал: https://yangx.top/mallexpert

Как вообще дела у ГК Пионер?

В Нью-Йорке позитивно. Напомню, что компания развивает проект строительства жилого квартала, расположенного по адресу 30-77 Vernon Boulevard в нью-йоркском районе Астория (Бронкс), на первой линии набережной. Проект ГК Пионер реализует в партнёрстве с нью-йоркским fee-девелопером Cape Advisors.

Так вот на днях совместное предприятие (Astoria West Holdings LLC) привлекло 280 млн. долл. в виде долга и акционерного капитала. Если точнее, то кредит на строительство в размере 225 миллионов долларов от фонда Square Mile Capital Management. При этом проектная компания получила кредит с комфортным грейс-периодом по телу, т.е. на протяжении определенного периода времени она будет выплачивать только проценты. Ну и был привлечен акционерный капитал в размере 55 млн. долл. от денверского инвестиционного фонда недвижимости UDR, который, по всей видимости, стал совладельцем проекта. Хотя не берусь утверждать, что я прав, ведь финансирование девелоперских проектов в США часто бывает похоже на финансовую алхимию.

По обновленной информации в комплексе будет 534 квартиры и 277 парковочных мест. Как пишут на популярных telegram-каналах «для инвеста не рекомендую» и #выходскоро. Это сейчас шутка была.

Если Вы читаете меня и Вам нравится, то Вам просто необходимо подписаться на
канал Павла Яншевского, признанного эксперта в сфере девелопмента, брокериджа и консалтинга. За плечами Павла построение бизнеса в таких компаниях как S.A.Ricci, 3S Group, а сейчас он развивает инвестиционный девелоперский фонд Blue Ocean Fund и проект строительства инновационного квартала IT Quarter на Кипре. Недавно Павел завел telegram-канал, на который я подписан с первого дня его основания.

Подписыватесь, ссылка на канал: https://yangx.top/everydayproperty

ЧУЖИЕ ОШИБКИ

Недавно на рынке появился новый продукт в сфере ЗПИФ, в котором, по моему мнению, допущена ошибка, несущая риск для инвесторов. Он называется «фидуциарный риск». Если переводить с латыни на русский, то это риск несоблюдения интересов инвесторов. Доверительный управляющий должен всегда отстаивать интересы инвесторов, и ставить их выгоду превыше своей или третьих лиц. В частности, доверительный управляющий должен избегать конфликта интересов и не допускать сделок с заинтересованностью. Ответственное поведение управляющих активами в отношении инвесторов называется «фидуциарной обязанностью».
🔻
Чтобы не мучить Вас терминами, перейду к описанию ошибочного кейса. Некая девелоперская компания занимается строительством объектов доходной недвижимости. Человек, именующий себя членом совета директоров (то ли бывшим, то ли настоящим, я так и не смог выяснить до конца) этой компании, учреждает управляющую компанию с лицензией на управление инвестиционными фондами (ПИФами). Связанный с девелоперской компанией ЗПИФ, должен будет выкупать у этой девелоперский компании объекты недвижимости (арендный бизнес) и обеспечивать инвесторам доходность на уровне 10-12% годовых (целевая доходность).
🔻
Внимание вопрос: только я один вижу здесь очевидный конфликт интересов и открытое намерение доверительного управляющего заключать сделки с заинтересованностью, то есть с девелоперский компанией, к которой он имеет самое непосредственное отношение?
🔻
Ведь выше я писал, что во избежание фидуциарного риска, доверительный управляющий должен заботиться прежде всего об интересах инвесторов. А здесь, сильно похоже, что дело обстоит иначе. Управляющая компания, вероятно, НЕ независима от девелопера, раз генеральный директор этой управляющей компании уже несколько лет комментирует все сделки этого девелопера в прессе от лица... правильно, этого же девелопера. Я не утверждаю, что такая конструкция приведет в итоге к злоупотреблениям со стороны управляющей компании и к ущемлению прав инвесторов (хотя вполне может). Но я точно утверждаю, что создание девелопером кэптивной управляющей компании для привлечения денег частных инвесторов в ЗПИФ с открытого рынка с помощью агрессивной рекламы, является, с моей точки зрения, ошибкой. А для индивидуальных инвесторов это повод задуматься: почему девелопер решил создать свою управляющую компанию, а не обратился к профессиональной рыночной управляющей компании, соблюдающей фидуциарную обязанность и избегающей фидуциарных рисков?

Интересная мысль одного из символов денег, американского президента Бенджамина Франклина (он на 100-долларовых купюрах). Сейчас особенно актуально.

@filatofff Антон Филатов пишет, что заявки на покупку здания Министерства Экономического Развития на Овчинниковской набережной поданы в количестве 3-х шт., т.е. шансы, что объект будет все-таки продан существуют. Вопрос: а какое лучшее и наиболее эффективное использование этого здания? На мой взгляд апартаменты или жильё. Шикарное, премиальное место. Единственная трудность реализации этого сценария: насколько мне известно, там нет парковки (кроме наземных городских перед зданием и на земельном участке во дворе). Значит, потенциальному покупателю, девелоперу, необходимо будет вырыть паркинг или как-то обустроить его в подвальной части. Если предположить, что полезная/жилая площадь после редевелопмента составит около 15.000 м2, необходимость в парковке при средней площади квартиры/апартамента в 100 м2 составит минимум (недостаточно, конечно) 150 м/мест, из расчета одно машиноместо на юнит. Это относительно немного и не приведет к существенному увеличению затрат на реализацию проекта. В целом вижу большие перспективы осуществления сценария приобретения этого объекта компанией, специализирующейся на девелопменте и редевелопменте проектов в сфере премиальной/элитной недвижимости. Но не забываю и о том, что предыдущий аукцион по продаже здания Минпромторга на Китай-городе завершился победой дочки Росатома.

🔥Update. Здания на Овчинниковской набережной купила компания Enka. Тут возможны сценарии: 1) Будет редевелопмент в жильё или апартаменты, учитывая место дорогое и элитное. Кстати, турецкие компании этим бизнесом занимаются весьма активно и небезуспешно, например Renaissance Construction возвела Neva Towers, а ANT Development строит Поклонную, 9. 2) Редевелопмент в бизнес-центр класса А. Тоже вариант, учитывая тот факт, что госорганы и госкомпании сейчас стали крупными арендаторами, стремятся заседать в офисах международного класса в премиальных местах. Например, ДОМ.РФ сидит на Воздвиженке в Военторге, ВЭБ.РФ оккупировал Новинский Пассаж, а само Министерство Экономического Развития переехало в Москву-Сити.
Кстати, для обоих сценариев вполне подойдёт механизм ЗПИФН для структурирования реализации проектов.

На рынке брокерских услуг в элитной недвижимости в последние годы стало интересно.

В начале 2000-х как было? Penny Lane Realty, мой родной Blackwood и Kalinka занимали призовые места во всех сегментах, остальные работали в определенных нишах, в загородке, в аренде или во вторичке. Эти три компании стали «бизнес молодостью» для рынка (ладно, не буду про БМ-покойницу), «кузницей кадров» во всяком случае. Постепенно, в во второй десятилетке 2000-х на рынок вышли сильные команды, среди которых я бы особо отметил Point и FS Properties; развернулись и расширили спектр своих интересов основанные ранее Savills, Welhome, Tweed, Vesco. Элитный брокеридж развивался достаточно спокойно и последовательно.

С появлением Whitewill ландшафт начал меняться, рынок расшевелился и ускорился. Не буду писать банальностей, о том, что даже именитые игроки начали подсматривать и перенимать опыт. В частности, использовать новые методы для коммуникации с Клиентами: развивать аккаунты в instagram, facebook, youtube и даже заводить каналы в telegram. Бизнес элитарных брокеров явно стал более технологичным и современным.

Вместе с этими новациями на рынке появились и новые яркие имена, например, мой знакомый Борис Борискин и его компания Skolkovo Realty. Кстати, Борис дал и мне новый импульс для развития в соц.сетях, ведь именно с ним я провел свой первый прямой эфир, хотя раньше старался выражать свои мысли исключительно текстом. Борис у меня ассоциируется с американским размашистым и немного крикливым стилем подачи информации о своем бизнесе и о себе; с интересными pr-идеями преподнесения аналитики; с яркой демонстрацией своего образа жизни и своих Кадиллаков; с пропагандой семейных ценностей. Читаю многие посты Бориса Борискина, недавно подписался на его телеграм-канал, который одновременно является и каналом Skolkovo Realty @skolkovorealty.

Тем не менее позволю себе немного покритиковать Бориса: стилистика последних записей, касающихся отчётов о продажах, увы вторична, хотя можно было сделать намного круче. А вообще мне кажется, что Борис отлично смотрелся бы на экране в шоу, аналогичном «Apprentice» или хотя бы «Selling Sunset», поэтому мне странно, почему на youtube-канале Skolkovo Realty размещен столь эклектичный контент. Короче, имея такую фактуру и харизму, какую имеет Борискин, можно просто уделывать конкурентов на поле самопиара. Желаю Борису максимально раскрыться, уверен, это может быть интересно многим людям!

Площадку «Огородный, 16» забрал себе Пионер и будет реализовывать не жилье, а большой деловой квартал... Это было начало проплаченной публикации, которая распространилась по многим телеграм-каналам сферы недвижимости на прошедшей неделе.

На самом деле, это конечно, печальная история о стратегически неверном решении, принятом руководством ГК Пионер в 2018-2019 годах. На фоне ожиданий ухудшения условия ведения девелоперского бизнеса после принятия поправок в 214ФЗ и введения эскроу-счетов, акционеры ГК Пионер настроились постепенно уходить из жилой недвижимости и сосредоточиться на офисах и апарт-отелях YES. Результат этого решения - приобретенные ГК Пионер участки на Павелецкой (я подробно описывал этот проект здесь https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2732187366843198&id=100001558830803 и здесь https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2744779012250700&id=100001558830803), а также выбор концепции развития территории «Огородный, 16» в качестве бизнес-парка. «Забрал» Пионер этот участок уже довольно давно. ПИК или MR Group, имея такую площадку, обязательно использовали бы участок для застройки жильем или апартаментами, но в ГК Пионер пошли своим путём, который тогда выглядел относительно логично, а вот сейчас этот путь кажется относительно ошибочным.

Конечно, никто не мог предположить, что реализуется самый невероятный риск и какая-то пандемия нанесет чуствительный удар по рынку офисной недвижимости. И вот сейчас вместо жилого проекта, аналогичного какому-нибудь «Достижению», на рынок вышел бизнес-парк в районе ВДНХ. В тяжёлые времена, в тяжёлом месте вышел тяжёлый проект. Я желаю удачи всем, кто его продает (офисные помещения продаются в розницу) и развивает/строит. Но не исключаю, что девелопер будет вынужден менять концепцию и всё-таки добавлять жилую функцию хотя бы в каком-то виде.