☝🏻а вот и расчёты по машиноместам.

🔥🔥🔥 Выводы будут сегодня чуть позже, после 19.00.

👍🏻 Благодарю экспертное сообщество за помощь в обнаружении небольших ошибок!

✅ Выводы.

🗓️ Ещё 10 лет назад, оказавшись в мкр. «Павшинская пойма» поздно вечером, я увидел запаркованные в 5 рядов автомашины счастливых жителей этого района. Рядом с местом парковки стоял недостроенный СУ-155 паркинг. В этом же состоянии он находится и по сию пору, а в «Пойме» продолжают парковать авто в 5 рядов.

🏪 Много дальше, правда, построили многоуровневый паркинг, но он заполнен только на первых этажах, а верхние этажи - полупустые. Вероятно, многим просто нравится играть по вечерам в тетрис и не платить за парковку.

⚙️ Как мне кажется, на бизнес по сдаче парковок в аренду в долгосрочной перспективе будут оказывать влияние две тенденции:
🔹Отказ людей от владения автомобилями
🔹Ужесточение правил парковки (расширение зоны платной парковки)

🗜️ Действие обеих разнонаправленно и пока непонятно, что реализуется быстрее.

🧮 С точки зрения расчётов, инвестиции в паркинги оказались менее доходной идеей по сравнению с кладовками. Доходность в моей модели едва превышает официальную инфляцию, поэтому в базовом сценарии я не могу рекомендовать инвестировать в машиноместа.

💸 Но жизнь всегда богаче, чем фин.модель, поэтому могут возникать специальные ситуации, при которых инвестиции в паркинги смогут принести и куда бо‌льший доход.

🎙️Выступил сегодня на палубе форума ProInvest`21 - он прошёл на корабле (необычно).

⚙️ Убеждаем профессионалов рынка в перспективах коллективных инвестиций в недвижимость.

📸 За фото спасибо читателю канала Дмитрию Кончакову.

🏗️ На сегодня, 16 сентября 2021, намечено первичное размещение облигаций Группы «Эталон».

💰Ориентировочная доходность к погашению 9.5%. Застройщик планирует собрать минимум ₽8 млрд.

😳 Самое интересное в девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры и не на старте продаж, а на этапе превращения земельного участка без документов на строительство в девелоперский проект.

🔨В 2016 году некий Индивидуальный Предприниматель (ИП) приобрел на городском аукционе здание площадью 2,5 т.м2 на земельном участке ~1 га, находившееся по адресу: Москва, ул. Щукинская, д.7 (8 минут от метро Щукинская).

🏚️ Эта руинированное 2-этажное здание 1937 года постройки было продано за ₽105 млн. (кстати, почти в 2 раза выше стартовой цены ₽60 млн.).

📝 Примерно год назад мне стало известно, что по указанному адресу запланировано строительство жилого комплекса со следующими характеристиками по ГПЗУ: 33 т.м2 в габаритах наружных стен, в т.ч. жилая часть 30 т.м2, нежилая часть, вкл. ДОУ 2,7 т.м2. Девелопером стала компания «Мангазея».

🧮 По моим оценкам рыночная стоимость проекта с подобными характеристиками после выпуска ГПЗУ и до изменения ВРИ должна была составить около 800 млн.р.

⚙️ Понятно, что для превращения земельного участка со старым зданием в перспективный девелоперский проект необходимо было пройти определенный круг согласований и вложить определенные деньги.

💰 Более того, я и не утверждаю, что ИП продав проект «Мангазее» заработал ₽695 млн. чистыми (у него или его партнеров точно были еще расходы, кроме того, я вообще не знаю вышел ли он из проекта и если вышел, то на каком этапе).

📑 Но то, что «документальный» девелопмент в Москве при определенных условиях способен принести хорошую доходность из этого примера всё-таки косвенно следует.

🔻К чему это я? Вчера стартовали продажи ЖК «Интонация» именно на этом участке.

💰 СПБ Биржа постоянно добавляет новые иностранные ценные бумаги (акции) в свои котировальные списки.

💸 Когда акция появляется в листинге СПБ Биржи, её покупка становится доступной для российского частного неквалифицированного инвестора.

⚙️ На этой биржев том числе представлено и довольно большое количество акций компаний и фондов (REIT) сектора недвижимости.

🔻 Я сделал апдейт по списку таких бумаг.

☝🏻Актуальный список акций компаний и фондов сектора недвижимости в листинге СПБ Биржи.

🎲 Началось гадание. Кто же купит Интеко у Траста за ₽37.4 млрд.⁉️

🎰 Самолёт? Или ПИК? Может Эталон? Возможно ЛСР? Инград? ФСК вместе с Галсом?

📝 А почему никто не включает в список претендентов на компанию самую богатую (в недалёком прошлом) женщину России Елену Николаевну Батурину?

💰 Деньги у неё есть, актив ей известен. Если что я ей помогу, как-никак лично знакомы много лет.

👀 Не верите в камбэки? А как же Джобс тогда в Apple вернулся?

#шутка #юмор

🔥 Думал, что вроде бы прошла уже стартап-мания, когда люди уходили с работы кредитного аналитика в банке и открывали шаурмичную на вокзале в Подольске.

☝🏻Но нет, движение стартаперов продолжается, многие люди хотят «свой бизнес» и «уходят в него».

💰У меня есть решение для таких людей: мега-проект и бизнес, способный принести миллионы!

1️⃣ Работа на себя, вся прибыль - ваша.
2️⃣ Можно работать когда угодно и откуда угодно (в транспорте, в отпуске, на обеде и т.д.)
3️⃣ Нет партнёров, начальников и клиентов, от которых зависит бизнес
4️⃣ Можно делегировать часть задач, если захочется
5️⃣ Не физический труд, интеллектуальный
6️⃣ Много новой и интересной информации
7️⃣ Возможность профессионального общения и роста
8️⃣ Нет привязки к конкретной географической точке
9️⃣ Минимальные начальные вложения - хоть ₽50 т.
🔟 Не сетевой маркетинг, не франшиза и не пирамида.

❓Хотите такой бизнес❓

💸 ТАК ЭТО ЖЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ!

👍🏻Хорошая новость: вы уже в правильном месте, на канале об инвестициях @atsogoev

🔻Не переключайтесь!

🏗️ Дебютным проектом бизнес-класса от девелопера Forma (новое подразделение ПИК) станет ЖК Først на Симоновский набережной (адресный ориентир - Москва, ул. Автозаводская 24А).

🤯 Можно ли ждать ажиотажа при котором все лоты будут забронированы в первые секунды после объявления старта продаж (а не в первые минуты, как в оранжевом экономе)? Скоро станет понятно.

🪤 На сайте уже собирают ждунов: https://forst.forma.ru/

⚠️ Не реклама и не инвестиционная рекомендация!

🇪🇸 По данным коллег из Savills в Испании растут продажи жилой недвижимости. Показатели по числу сделок в последние месяцы уже превосходят те, которые рынок демонстрировал до пандемии. 

💰Один из драйверов роста - программы инвестиционного гражданства Испании. Право на получение ВНЖ даёт покупка апартаментов или вилл на сумму от €500 тыс.

🔻Подробнее здесь

📥 Получил в пятницу вот такое сообщение:

«Артем, здравствуйте, меня зовут Павел, я продюсер компании «.....», мы занимаемся раскруткой аккаунтов в Тик-Ток. Нам прислали ролик, где вы рекламируете ЖК в Москве. Это прямо формат тик-тока, не хотите с нами поработать и, возможно, в будущем стать резидентом нашего Тик-Ток хауса?»

😳 Вдогонку присылает ссылку на youtube...

📽️ Это видео я записал у себя дома в самый разгар пандемии, в июне 2020. Снять нормальный ролик возможности не было, поэтому я снял короткий и длинный ролики, чтобы хотя бы немного помочь коллегам из офиса продаж выполнять их работу.

⚙️ Я тогда всё сделал сам, и монтаж, и съёмку, и сценарий. В кадре тоже я, как видно. Качество - оценить не берусь (неправда, мне очень нравится).

🕰️ И вот спустя год по результатам той работы меня приглашают в Тик-Ток. Я конечно, поблагодарил за внимание, но от перспективы занять место в тик-ток хаусе отказался.

🏗️ P.S. Для тех, кто не знает, ЖК «Грильяж» (33 тыс.м2) это проект редевелопмента, реализованный ТРИНФИКО в Москве в период с 2017 по 2020.

#оффтоп

💰 С какой суммы начинать инвестировать в недвижимость? И даже шире: как начать?

☑️ Моя попытка (не самая удачная, впрочем) ответить на эти вопросы здесь: https://realty.ria.ru/20210915/investitsii-1749327531.html

🔋Я знаю, что к моему каналу в последнее время присоединяются люди, у которых, с одной стороны, нет опыта инвестиций в недвижимость, а с другой - ограниченный финансовый ресурс. При этом рисков на рынке много.

💡Думаю над тем, как помочь начинающим инвесторам, совсем без опыта и знаний (но с желанием).

🖥️ Пока ничего лучше серии вебинаров не придумал - буду готовить их на середину октября.

🏗️ Застройщик ЛСР, как известно, разместил очередной выпуск своих облигаций на ₽10 млрд. (купон 8.65%).

🔥 Крупный московский девелопер жилья фскакивает на рынок коммерческой недвижимости: во всех проектах застройщика ФСК планируется создать ... цитирую: «концептуальные объекты офисной и коммерческой недвижимости».

🏗️ Целевой показатель ФСК по коммерческой недвижимости до 2026 года – строительство 400 тыс. м2.

🔻А про опасность выхода на рынок офисов продукта за авторством застройщиков жилья можно послушать здесь: https://yangx.top/atsogoev/877

☝🏻 Офисов будет на рынке много, поэтому частным инвесторам нужно перед принятием решений внимательно смотреть на локацию, продукт и компетенции девелопера. Ну и фин. модели считать, конечно, нужно не забывать.

🚀 Для тех, кому актуальна тема инвестиций в недвижимость на профессиональном уровне: очередная встреча инвестиционного клуба «Деньги» состоится 23 сентября (в этот четверг).

🔥 Кто и что будет:

▪️Алексей Богданов (со-основатель компании S.A.Ricci)
▪️ Андрей Винницкий (управляющий партнёр компании «ЯрФинТраст - займы под залог недвижимости»)
▪️Презентация двух инвест-проектов (апартаменты и строительство торгового цента с доходностью от 40% годовых и входом от ₽5 млн.).

💰Стоимость участия для гостей:

☑️ До 23.09 (четверг) - 6500₽;
☑️ Оплата на входе - 7500₽.
☑️ Онлайн-трансляция - 2500₽.

Подробнее ➡️ https://teletype.in/@investclub.money/jjkL5xor03J

❗️Чтобы зарегистрироваться, напишите @ManagerMoneyClub

#реклама

👍🏻А вот новая рубрика: я и звезда рынка недвижимости. На этой фоточке рядом со мной один из лучших брокеров Москвы (а может и России) по складской недвижимости Александр Кацегоров из Knight Frank.

📸 В момент фотографирования Саша сообщил мне, что доля вакантных складских площадей в Московском регионе в том числе при его агентском участии достигла 0,6%, это минимум аж с 2008.

🔋В общем, всё сдано и мы улыбаемся этому факту.

🏗️🕳️Акции китайского застройщика Sinic Holdings рухнули вчера на 87,1%: рыночная капитализация компании упала с $1.79 млрд. до $230 млн. На прошлой неделе рейтинговое агентство Fitch выпустило негативный прогноз по облигациям компании на сумму $246 млн с погашением 18 октября.

🎰 На гонконгской бирже нервный фон (пожар в Evergrande Group всё ещё полыхает). Плюс возможный крах очень большого китайского девелопера связывают с состоянием всего китайского рынка недвижимости и даже шире, с китайской экономикой.

🧠 Но верный ли это ход мыслей? В марте 2015 обанкротилась компания СУ-155 (на тот момент крупнейший девелопер жилья в России). В Москве рынок тогда на ₽35 т. скорректировался, так это по причине крымского ажиотажа декабря 2014, а не из-за СУ.

🏮Я не специалист по китайскому рынку недвижимости, но наверное, нельзя судить об эффективности или «перегретости» того или иного рынка или экономики по одной или нескольким компаниям.

💩 Может Evergrande это китайский СУ-155, а Sinic Holdings - Урбан Групп?

💰 Ну и так, для справки. Китай не Россия, масштабы другие, к сожалению. Капитализация Sinic Holdings до краха примерно равнялась сумме капитализаций ЛСР и «Эталон» (⚠️ я ни на что не намекаю, просто даю ориентир). По меркам Китая компания-середняк.

☑️ А с другой стороны: согласно отчёту исследовательского института BEIKE, в августе 2021 объём сделок с новостройками в 66 городах Китая существенно сократился.

🔻Наибольшее снижение наблюдается в печально известном Ухане (-82% г/г), за ним следуют Нанкин, Чунцин и Шэньчжэнь.

🤲🏻 Вот только проблемы на рынках не естественные, а рукотворные. Так работают меры китайских властей по контролю над ценами на новостройки и вторичку, муниципалитеты по указанию сверху вводят «справочную схему ценообразования для управления стоимостью жилья».

🌻 Фактически, китайские власти «потрошат» девелоперов ради политики всеобщего благоденствия и равенства (напоминаю, в Китае строят коммунизм), опасаясь социальных протестов. То есть по политическим мотивам.

🤯 Тогда проблемы уже не только у Evergrande и Sinic Holdings, а у всех застройщиков Китая. Теперь прибыль достается по разнорядке, а отпускные цены на товар девелоперов рисуют чиновники.

❌ Конкурентный рынок недвижимости в этой стране, похоже, отменяют официально.

🟠 Два инсайда от вице-президента ПИК Юрия Ильина:

1️⃣ Проект на Филлипинах был выбран потому что в этой стране «прозрачная система получения разрешительной документации и действует английское право».

🪖А еще там якобы действует «Эскадрон смерти из Давао» под руководством президента этой страны, проводящий внесудебные казни преступников и наркоманов. Но, видимо, стройке это не мешает. На очереди Индия.

2️⃣ По мнению Юрия Ильина самым перспективным девелоперским проектом ПИК для частных инвесторов является... Нет, это всё-таки не проект, потому что те, кто инвестируют деньги на старте продаж верят в рост рынка недвижимости, а если они в это верят, то, по мнению топ-менеджера ПИК Юрия Ильина, «лучше купить ценные бумаги девелоперов, а не их квартиры - это более ликвидный актив».

📈 Цифры роста котировок ПИК за последние 1,5 года, в принципе, это подтверждают.