✍🏻 Итак, я продолжу про «Рентавед» и их новый проект. У меня были сомнения в расходах, я на них внимательно посмотрел и сделал таблицу расхождений. Замечу еще раз, что я на этом объекте не был, поэтому мой взгляд на проект – это всего лишь версия, предположение, сделанное очень быстро и не так точно, как хотелось бы.

🕰️ Теперь про сроки: они у «Рентавед» очень амбициозные. В августе запланирована покупка объекта. Сегодня – 15 июля. За 45 дней нужно собрать в ЗПИФ 680 млн. с квалифицированных инвесторов и купить объект. При этом я не нашел ни расходов, ни временных затрат на проведение due diligence.

🔻Напомню, что прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:
🔹Формирование инвестиционной концепции
🔹SWOT-анализ
🔹Анализ и оценка конкурентной среды
🔹Финансовое моделирование
🔹Due diligence (юридический, финансовый, технический и градостроительный).

💰Покупать объект без проведения due diligence опасно (с моей точки зрения вообще нельзя). Могут «всплыть» разнообразные риски, которые невозможно минимизировать. Каждый due diligence из 4-х делается от нескольких недель до месяца.

☝🏻Но в презентации компании «Рентавед» сроки на это не заложены. Поэтому план покупки проекта за 45 дней как-то не очень вяжется с необходимостью обеспечения защиты средств пайщика.

✔️ Вчера в комментариях к моим постам читатели моего канала уже указали на определенные вопросы, связанные с финансовым положением продавца здания на Шелепихе.

⚙️ Наверняка, при проведении подробного и профессионального юридического и финансового due diligence проявятся и другие риски.
Моё смелое предположение относительно возможности устройства паркинга в подвале здания может быть как подтверждено, так и опровергнуто техническиим аудитом.

🔎 А уж градостроительный аудит покажет, что там со сменой ВРИ, с ГПЗУ, землёй, с реконструкцией и прочим.

✅ С точки зрения продвижения инвестиционного продукта намного правильнее было бы показать на сегодняшней презентации несколько проектов редевелопмента, объяснив особенности прединвестиционной стадии.

🏘️ Кстати, на презентации проекта в Сочи команда «Рентаведа» не показывала конкретный участок, речь шла о неких 3-х участках, по которым велись переговоры.

🏢 В данном случае в «Рентавед» сосредоточились на одном здании, но почему-то забыли о важных моментах, и получается не позаботились о защите интересов и денег своих инвесторов, пайщиков.

⚠️ Ну и дисклеймер: всё, что я писал о новом проекте «Рентаведа» вчера и сегодня не является инвестиционной рекомендацией. Тем не менее, я планирую сегодня вечером посмотреть презентацию компании «Рентавед». Мне интересно!

🖥️ Презентация у компании «Рентавед» получилась убедительной. Руслан и Алексей явно хорошо подготовились к эфиру, в этот раз было более драйвово, чем в прошлый. Случилась сессия вопросов и ответов, о которой я упоминал в своём прошлом отзыве.

✅ Обратил внимание, что сроки на покупку здания в новой версии презентации оказались растянуты до конца сентября (уж не под влиянием ли моих опусов?).

☝🏻Одновременно внутренний голос подсказывал мне, что не всё так однозначно и позитивно. Тут же вспомнился тематический анекдот.

🎰 Человек проиграл в казино все деньги, настроение так себе. И вдруг он слышит внутренний голос:

⭕ «Еще не всё потеряно, не всё... У тебя же на руке обручальное кольцо. Поставь на красное».

⬛ Человек снял кольцо и поставил, завертелась рулетка... Выпало чёрное.

👤 Внутренний голос тихо прокомментировал: «Я ошибся».

🌛Всем доброй ночи.

Обычно после таких постов от моего канала описываются люди. 5-7-10 человек... Что же, считаю это допустимыми потерями.

Недавно я отправил письмо, в котором были такие слова: «самая большая ценность для меня - это свобода». А вчера я подумал, что и инвестирование это путь к личной свободе.

Всё это не только про деньги, не только ради денег, во всяком случае, хочется в это верить.

⚠️ Хотели как хуже?

🗞️ То, что должно было стать поддерживающей размещение облигаций «Страны Девелопмент» новостью, грозит превратиться в проблему.

🏭 На Элеваторной улице в Бирюлёво региональный девелопер покупает участок, на котором построит маленький ТЦ на 10 т.м2.
В этом ТЦ появится арендатор, он же продавец участка, сеть «Окей», которая снимет минимум 5 т. м2, максимум 10 т.м2. Проект самой «Страной Девелопмент» оценивается в ₽1 млрд.

🏗️Де-факто «Окей» нашел подрядчика, который построит для них здание магазина и сдаст его «Окею» в аренду. Вроде нормальный проект, доходность может достичь 15-25% IRR, если потом здание ТЦ будет продано. А если девелопер будет его эксплуатировать сам и не продаст, то доходность будет сильно ниже, думаю, что 12-15% и то не факт.

💰Одновременно «Страна Девелопмент» размещает облигации (дебют), по странному совпадению на ₽1 млрд. Купон пока планируется в районе 12%. Основная ЦА покупателей облигаций - частные инвесторы (квалифицированные).

☝🏻Какой же могут сделать вывод потенциальные покупатели облигаций? Правильно, что все (их) деньги от размещения пойдут в этот проект. Не на строительство жилья в Москве или Тюмени, а на мини-ТЦ с моноарендатором в Бирюлёво. При этом фон для торговых центров сейчас ужасный, особенно в Москве (низкая посещаемость из-за ковид-ограничений).

👤Кто подсказал тюменским застройщикам выпускать сейчас эту новость в таких формулировках? Я теперь жду опровержения и отказа от сделки с «Окей». Иначе шансы на сбор миллиарда могут драматически понизиться.

🏗️ Как там дела у застройщиков в Москве после отмены льготной ипотеки?

💰 Коммерческий директор Теkta Group Елизавета Севастьянова сегодня ответила на этот вопрос буквально следующее:
«Бум продаж на рынке недвижимости пришел к своему логическому завершению...».

👥 В целом, судя по моим личным беседам с коллегами, темпы продаж снизились по отношению к пиковым значениям 2020-2021 на 25% (у некоторых даже на 40%). Ещё раз: по отношению к пиковым значениям. То есть ажиотажно больше не покупают, но покупать квартиры в новостройках совсем даже не перестали.

🏛️ При этом у ряда опрошенных мной девелоперов осталось довольно мало товара и стоит он дорого. Хотя статистика говорит о росте предложения в новостройках на 7% по итогам 2 кв. 2021, но у меня выборка в опросе весьма ограниченная.

🏢 Коллеги совсем не печалятся, активно придумывают новые программы субсидирования ипотечных ставок, ждут новых очередей в текущих проектах и проектов, занимаются организационным развитием и в целом излучают спокойствие.

🔻 Жду подтверждения или опровержения моего неофициального опроса от коллег из BNmар.pro.

🔻Краткая аналитика по рынку ГАБ и стрит-ритейл от коллег из Malina Property. К сожалению, не указан период, поэтому предполагаю, что данные на июль 2021.

🎩 Джон Богл, основатель и бывший генеральный директор The Vanguard Group, крупнейшей управляющей компании в мире, был последовательным врагом спекуляций на финансовом рынке, сравнивал их с азартными играми и вообще называл «игрой лузеров».

🔻Вот моя история по тому поводу.

🥾 В конце 2008 я был уволен из компании Galaxy Group, нормальная работа для меня нашлась только ближе к лету 2009, поэтому около 5 мес. я занимался изучением фондового рынка и активной торговлей на нем. Я записался на курсы по трейдингу, погрузился в свечи, плечи, волны, стаканы, фигуры и прочие специфические термины. Читал книги.

✅ Выбрав инвестирование в акции российских эмитентов, я сидел у монитора часами, следил за изменениями котировок, а на заднем плане у меня был всегда включен телеканал РБК-ТВ.

📈 Я торговал на весьма небольшие суммы, сознательно определяя для себя этот этап жизни в качестве обучающего.

🤯 Должен отметить, что через очень короткое время у меня развилось нечто похожее на биполярное расстройство, ну или во всяком случае меня преследовали частые смены настроения, от эйфории до депрессии.

😐 Я вообще человек спокойный по натуре. Тогашнее же состояние, как мне кажется, было вызвано спекулятивным трейдингом, желанием заработать 10% доходности за день и неудачными попытками найти «ту самую бумагу».

📉 При этом несмотря на некоторые прибыльные сделки в реальности деньги я не зарабатывал, а скорее терял (время было не очень, пик кризиса). Так ещё и стал торговать в кредит, используя плечо (не хотел этого изначально).

🔎Начал я разбираться, что же со мной происходит и чего ожидать дальше. Ну и вскоре один мой бывший коллега по компании «Церих», познакомил меня со статьей «The profitability of day traders», которая была написана некими Д. Джорданом и Д. Дилцем в 2003 году.

🕳️ Вот что я там прочитал: «Число трейдеров, теряющих деньги, более чем в 2 раза превышает число тех, кто их зарабатывает». А дальше там приводились результаты многолетних исследований, согласно которым «примерно 20% внутридневных трейдеров получили сколько-то измеряемую прибыль».

❌ В последующие дни я закрыл все спекулятивные торговые позиции и даже удалил с компьютера торговый терминал Quik. Примерно с тех самых пор мне на практике стал близок подход к инвестированию Джона Богла. Я его так сказать, испытал на себе.

✍🏻 Если описывать кратко, то основа философии создателя многомиллиардного бизнеса взаимных инвестиционных фондов такова: не нужно тратить ресурсы на поиски идеального актива, способного принести максимальный доход.

💰 Лучше купить линейку однородных активов и тоже получить доход, как показывают долгосрочные исследования не так уж сильно отличный от максимально возможного.

☝🏻Лично для меня, как для человека с определенным психотипом, принципы Джона Богла оказались наиболее подходящими.

⚙️ При этом я уверен, что универсальной формулы нет и каждый человек должен выбирать свой путь. Я встречал в жизни очень успешных трейдеров-спекулянтов, доходы которых были намного выше моих. Просто это были другие люди, не такие как я.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией.

🏛️ На прошлой неделе закончилась судебная история американской платформы Woodbridge, собравшей $1,3 млрд. от 9 тыс. частных инвесторов на цели кредитования проектов в сфере недвижимости в 2010-е годы и оказавшейся финансовой пирамидой.

💰Woodbridge гарантировала инвесторам 6% в месяц, минимальный чек составлял $100т. Инвесторы думали, что доход платформы формируется от кредитов на строительство жилых домов во Флориде и Калифорнии (проектное финансирование, бридж-кредиты и мезонины).

🏗️ На самом деле часть привлеченных денег одалживалась 275 компаниям, подконтрольным основателю Woodbridge Роберту Шапиро, на покупку пригодных для девелопмента участков, которого, впрочем, не осуществлялось. Другая часть денег де-факто присваивалась Шапиро и топ-менеджментом Woodbridge и была растрачена на предметы роскоши.

💸 Средства, привлеченные от новых инвесторов, использовались для оплаты процентов старых инвесторов, пока пирамида не рухнула в начале декабря 2017 г. Среди обманутых оказалось около 700 пенсионеров.

👥 Многочисленные посредники и амбассадоры называли инвестиции в ценные бумаги платформы низкорисковыми, безопасными, простыми и консервативными. Агенты получали 1% от привлеченной суммы.

⚠️ Платформа Woodbridge в настоящее время объявлена банкротом, имущество распродается на торгах. Роберт Шапиро был осуждён на 25 лет тюрьмы. Топ-менеджеры Woodbridge Дуэйн Роузман и Айвен Асведо на днях признали себя виновными в участии в мошенничестве.

🎬 Ходят слухи о скорой голливудской экранизации этой истории.

💰Одним из агентов, привлекавших средства для Woodbridge был популярный американский специалист по личным финансам Джордан Гудман, известный также как «America's Money Answers Man».

📚 Гудман работал финансовым журналистом в издании «Деньги» (журнал Money) с 1979 года, был автором книг на тему инвестиций «Справьтесь со своими долгами», «Быстрая прибыль в трудные времена», «Денежная книга каждого»; вёл свой блог на своём сайте, а также аудио-подкаст; был завсегдатаем телепередач о финансах на каналах Fox, CNN, CNBC и CBS.

⚠️ По мнению комиссии по ценным бумагам и биржам Джордан Гудман нарушал действующий в США закон, вовлекая инвесторов в пирамиду Woodbridge, при этом не предупреждая их о своём интересе (% от привлеченной суммы). В США есть такой закон, представьте себе!

♟️Будучи известным, заслужившим за долгие годы деятельности доверие многих американцев специалистом, Гудман заработал $2 млн. на привлечении средств в схему Woodbridge.

⚖️ В качестве ответчика Гудман получил иски от нескольких инвесторов, которых он вовлёк в пирамиду. В показаниях истцов есть эпизод о том, как Гудман уговаривал семейную пару пенсионеров Тошнер продать их дом и вложить вырученные деньги в Woodbridge. В настоящее время процессы Гудмана и частных инвесторов ещё не завершены.

⚙️ А вот суд по иску Комиссии по ценным бумагам и биржам к Гудману уже закончился. Гудман обязан вернуть заработанные средства в банкротящуюся Woodbridge, а также выплатить штраф в размере $700т.

❌ Книги Джордана Гудмана, которые он писал всю жизнь (ему 64 года), больше не хотят издавать, ему запрещено иметь хоть что-либо общее с индустрией ценных бумаг, все его публичные выступления отменяются.

✍🏻 Я пишу о случае Woodbridge и Джордана Гудмана, чтобы предостеречь частных инвесторов. Сейчас на рынке появляется огромное количество новых инвестиционных продуктов и людей, которые их продвигают.

❌ Не верьте никому, ни одному специалисту, эксперту или блогеру, какими бы убедительными и внушающими доверие они и их слова ни были. Возможно, эти люди используют Вас в своей игре, с целью получить вознаграждение или иную выгоду. Возможно, они искренне верят в продвигаемый ими продукт и сами обмануты. Могут встречаться и иные, более сложные варианты.

⚠️ Будьте осторожны с бесплатными услугами, особенно с сфере финансов и инвестиций. Если вы получаете нечто бесплатно (консультацию в том числе), помните: вы не клиент, вы - товар.

🚫 Не верьте мне: я человек со своими слабостями, заблуждениями и ошибками. Я стараюсь быть объективным и честным, но всегда призываю всех читателей моего канала думать о своих инвестициях своей головой, а не моей.

🔻Думать, изучать информацию, считать цифры и принимать обдуманные инвестиционные решения сложно, требует времени, нервов и погружения, но никто за Вас эту работу не сделает.

🏗️ У проекта Manhatten House от KR Properties появится продолжение. В этом же самом здании компания Glincom в сентябре 2021 откроет продажи нового проекта, Verdi в 500 м. от ст.м. Петровский парк.

🏛️ Это редевелопмент части здания по адресу Верхняя Масловка, д. 20 площадью около 10 т.м2, скорее всего в апартаменты. Пока неизвестны ни цены, ни данные по планировкам, поэтому оценить инвестиционный потенциал лично у меня не получится.

💰 В прошлом году этот объект экспонировался за ₽500 млн.

🔀 New Form of My Space.

🏗️ Очередные бывшие общежития станут жильём. Ранее подобные проекты редевелопмента реализовывал частный инвестор под брендом My space.

🏢 Сейчас за дело взялась некая компания Pioneer Finance, никакого отношения к ГК «Пионер» не имеющая.

⚰️ Жилые студии с отделкой от 11м2 за ₽2.9 млн. в проектах «New Form Жигулевская» и «New Form Аминьевское» (на фото) уже можно забронировать.

🏛️ ЦБ РФ опубликовал график, отражающий динамику максимальной процентной ставки по рублевым вкладам в 10 банках, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц (Сбер, ВТБ и т.д.).

📈 Динамика положительная, ставки по вкладам растут вместе с ключевой. Максимальная ставка по депозитам на 1 год в этой «горячей десятке» составила 5.3%. И всё равно это меньше прогноза официальной инфляции (6.3%).

🔂 На этом фоне рассуждения о том, что «скоро люди понесут свои деньги обратно на депозиты» (перекладываясь из других инструментов), пока мне кажутся очень сомнительными.

Savills выпустили очередное исследование, посвященное трендам рынка недвижимости Impacts.

⚡23 июля, в пятницу, ЦБ РФ в очередной раз повысит ставку. По моему мнению (прогнозу), минимум до 6.5% с нынешнего значения 5.5%.

🏗️ ГК «Самолет», ведущий застройщик Московской Области, опубликовал сегодня итоги операционной деятельности за второй квартал и первое полугодие 2021. Выручка группы по сравнению со 2-м кварталом 2020 г. выросла на 81% до ₽46,7 млрд., EBITDA на 169% до ₽12,4 млрд.

📈 За это всё великолепие ген.дир. «Самолета» Елистратов должен поблагодарить в том числе Сергея Эдуардовича из ПИК, который год назад выбил для всех льготную ипотеку.

💰Самая дешевая квартира у «Самолета» сейчас стоит ₽3,5 млн., за эти деньги можно купить 21,4 м2 с отделкой, кухней и «умным домом» в ЖК «Пригород Лесное». Менее чем за 3 мес. минимальная цена на товар у пригородного застройщика выросла на ₽700 т. (тогда кухни и ума не было, правда).

🔻Посмотрим, что будет с отчетностью «Самолет» по результатам года, льготную ипотеку-то отменили…

🟠 Сегодня случился официальный старт продаж «Сокольнического вала, 1» от ПИК. Напомню, что анонс этого события вышел 13 июля, тогда для бронирования выставили несколько лотов, которые спустя несколько часов были забронированы.

💰 Цены 13 июля были такие: за ₽6.6 млн. можно было купить студию 22 м2 (с отделкой), или ₽300 т./м2. Сегодня, 20 июля, минимальная стоимость такой студии ₽7.2 млн.

➕ ₽600 т. за 7 дней с одного лота. Но это прежде всего ПИК заработал, а вот инвесторы...