Основные тренды и тенденции рынка недвижимости в 2024 году
Автор: Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent
Часть 1
Часть 2. Реалии и перспективы застройщиков
Большинство многоквартирных жилых домов сегодня строятся на условиях долевого участия, то есть за счёт проектного финансирования с использованием счетов эскроу. При таком способе финансирования стоимость кредитования для застройщика зависит от общей стоимости проданных квартир. Чем больше это значение, тем ниже ставка по кредиту.
Для объектов, строительство которых начато в 2023 – начале 2024 года, нормальное значение доли проданных квартир находится в районе 70%. При таких вводных застройщики могут чувствовать себя достаточно уверенно и держать цены на нераспроданные квартиры на прежнем уровне.
Для более поздних проектов, начатых в период высокой ключевой ставки, многое будет зависеть от объёма продаж. Поэтому в 2025 году застройщики будут вынуждены более взвешенно подходить к выводу на рынок новых объектов, а также искать дополнительные способы стимулировать спрос. Вероятно, мы увидим увеличение объёмов строительства компактных домов в хорошей локации вместо масштабной застройки территорий, совместные проекты застройщиков и новые стимулирующие предложения от банков и строительных компаний.
Текущая ситуация на рынке жилья – сложное время для застройщиков. В условиях снижения спроса избыточная кредитная нагрузка отдельных компаний может привести их к финансовым проблемам и даже неплатёжеспособности. Однако массовых банкротств в этой сфере мы не ожидаем.
Во-первых, застройщики имеют определённый запас устойчивости благодаря проектам, начатым в период низкой ключевой ставки. Во-вторых, продолжает действовать ряд льготных ипотечных программ, которые частично обеспечивают спрос. И наконец, строительная отрасль очень важна для государства, так как от неё зависит много смежных отраслей. В случае критического ухудшения ситуации вполне возможно введение дополнительных мер господдержки, как это уже было в период пандемии.
#инвестпросвет
Автор: Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent
Часть 1
Часть 2. Реалии и перспективы застройщиков
Большинство многоквартирных жилых домов сегодня строятся на условиях долевого участия, то есть за счёт проектного финансирования с использованием счетов эскроу. При таком способе финансирования стоимость кредитования для застройщика зависит от общей стоимости проданных квартир. Чем больше это значение, тем ниже ставка по кредиту.
Для объектов, строительство которых начато в 2023 – начале 2024 года, нормальное значение доли проданных квартир находится в районе 70%. При таких вводных застройщики могут чувствовать себя достаточно уверенно и держать цены на нераспроданные квартиры на прежнем уровне.
Для более поздних проектов, начатых в период высокой ключевой ставки, многое будет зависеть от объёма продаж. Поэтому в 2025 году застройщики будут вынуждены более взвешенно подходить к выводу на рынок новых объектов, а также искать дополнительные способы стимулировать спрос. Вероятно, мы увидим увеличение объёмов строительства компактных домов в хорошей локации вместо масштабной застройки территорий, совместные проекты застройщиков и новые стимулирующие предложения от банков и строительных компаний.
Текущая ситуация на рынке жилья – сложное время для застройщиков. В условиях снижения спроса избыточная кредитная нагрузка отдельных компаний может привести их к финансовым проблемам и даже неплатёжеспособности. Однако массовых банкротств в этой сфере мы не ожидаем.
Во-первых, застройщики имеют определённый запас устойчивости благодаря проектам, начатым в период низкой ключевой ставки. Во-вторых, продолжает действовать ряд льготных ипотечных программ, которые частично обеспечивают спрос. И наконец, строительная отрасль очень важна для государства, так как от неё зависит много смежных отраслей. В случае критического ухудшения ситуации вполне возможно введение дополнительных мер господдержки, как это уже было в период пандемии.
#инвестпросвет
Российский совет торговых центров (РСТЦ) и Ассоциация ритейлеров Чэнду официально ратифицировали Соглашение о стратегическом сотрудничестве, открывающие новые возможности для российско-азиатского партнерства.
С российской стороны на подписании присутствовали: Олег Войцеховский, Основатель и Управляющий директор РСТЦ; Полина Жилкина, Управляющий партнер RETEX, Член президиума РСТЦ; Надежда Васильева, Генеральный директор ТРЦ Ворошиловский; Игорь Коновалов, Генеральный директор АО Инпромэстейт; Марина Харитонова, Генеральный директор Accent Capital.
Соглашение предусматривает активное содействие проведению мероприятий в рамках делового обмена между РСТЦ и ее предприятиями-членами с бизнес-сообществом ритейла в Чэнду.
С российской стороны на подписании присутствовали: Олег Войцеховский, Основатель и Управляющий директор РСТЦ; Полина Жилкина, Управляющий партнер RETEX, Член президиума РСТЦ; Надежда Васильева, Генеральный директор ТРЦ Ворошиловский; Игорь Коновалов, Генеральный директор АО Инпромэстейт; Марина Харитонова, Генеральный директор Accent Capital.
Соглашение предусматривает активное содействие проведению мероприятий в рамках делового обмена между РСТЦ и ее предприятиями-членами с бизнес-сообществом ритейла в Чэнду.
Accent возвращается в рейтинг Forbes
Группа Accent Capital снова вошла в рейтинг Forbes «Короли российской недвижимости — 2025», заработав в 2024 году $40 млн.
В список вошли тридцать компаний, показавших наибольший доход от аренды объектов коммерческой недвижимости. В совокупности он составил почти $7,1 млрд.
В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Рублевые доходы пересчитывались в доллары по курсу 92,52.
Над рейтингом традиционно работали ведущие консультанты рынка недвижимости: Ricci, Nikoliers, IBC Real Estate, NF Group, CORE.XP, Commonwealth Partnership и юридическая компания Consul Group. Редакция Forbes также использовала данные самих компаний-участников, открытые источники и базу «СПАРК-Интерфакс».
#новости
Группа Accent Capital снова вошла в рейтинг Forbes «Короли российской недвижимости — 2025», заработав в 2024 году $40 млн.
В список вошли тридцать компаний, показавших наибольший доход от аренды объектов коммерческой недвижимости. В совокупности он составил почти $7,1 млрд.
В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Рублевые доходы пересчитывались в доллары по курсу 92,52.
Над рейтингом традиционно работали ведущие консультанты рынка недвижимости: Ricci, Nikoliers, IBC Real Estate, NF Group, CORE.XP, Commonwealth Partnership и юридическая компания Consul Group. Редакция Forbes также использовала данные самих компаний-участников, открытые источники и базу «СПАРК-Интерфакс».
#новости
Основные тренды и тенденции рынка недвижимости в 2024 году
Автор: Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent
Часть 1
Часть 2
Часть 3. В какие объекты недвижимости вложить деньги в 2025 году?
В текущей ситуации строящиеся квартиры – не лучшее решение для инвестиций. Они вряд ли принесут ожидаемую доходность, а риски незавершения строительства из-за финансовых проблем застройщика сейчас возросли.
Сдача готового жилья в долгосрочную аренду – более перспективный вариант, но доходность таких объектов тоже оставляет желать лучшего. Даже с учётом роста ставок аренды, который наблюдается в последние месяцы, она не превышает уровня официальной инфляции.
Гораздо более интересными сейчас выглядят инвестиции в коммерческую недвижимость: в склады, торговые помещения, бизнес-центры и другую офисную недвижимость, нежилые помещения свободного назначения. У них более короткий срок окупаемости, а средние ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости составляют 11,5 – 13,5%, в зависимости от сегмента. Самые перспективные направления на этом рынке – складская недвижимость и офисные помещения, где наблюдается дефицит предложения. Найти арендатора на такие объекты несложно, а ставки аренды в условиях нехватки качественных площадей только растут.
Хорошее решение для крупных инвесторов – готовый арендный бизнес под управлением надёжной управляющей компании. Покупка недвижимости с долгосрочными арендаторами позволит получать стабильный арендный доход, а профессиональное управление – не вникать в организационные вопросы. Такой инвестор может получать доход в пассивном режиме, а при продаже коммерческого помещения, скорее всего, получится дополнительно заработать на росте стоимости.
Для начинающих инвесторов подойдут паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Этот вид инвестиций доступен даже при небольшом капитале. Паи ЗПИФн можно купить в управляющей компании или через брокера, если это биржевой фонд. Пайщик, который инвестирует в коммерческую недвижимость через фонды, снижает риски за счёт диверсификации, профессионального выбора объектов и управлениями ими.
Недвижимость – надёжный актив для долгосрочных инвестиций. В разные периоды максимальную доходность могут приносить объекты из разных сегментов, сегодня это офисы и складские помещения. А от вложений в инвестиционное жилье в текущей экономической ситуации лучше воздержаться.
#инвестпросвет
#коммерческаянедвижимость #рынокнедвижимости #инвестиции
Автор: Игорь Талалов, руководитель группы инвестиционного анализа Accent
Часть 1
Часть 2
Часть 3. В какие объекты недвижимости вложить деньги в 2025 году?
В текущей ситуации строящиеся квартиры – не лучшее решение для инвестиций. Они вряд ли принесут ожидаемую доходность, а риски незавершения строительства из-за финансовых проблем застройщика сейчас возросли.
Сдача готового жилья в долгосрочную аренду – более перспективный вариант, но доходность таких объектов тоже оставляет желать лучшего. Даже с учётом роста ставок аренды, который наблюдается в последние месяцы, она не превышает уровня официальной инфляции.
Гораздо более интересными сейчас выглядят инвестиции в коммерческую недвижимость: в склады, торговые помещения, бизнес-центры и другую офисную недвижимость, нежилые помещения свободного назначения. У них более короткий срок окупаемости, а средние ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости составляют 11,5 – 13,5%, в зависимости от сегмента. Самые перспективные направления на этом рынке – складская недвижимость и офисные помещения, где наблюдается дефицит предложения. Найти арендатора на такие объекты несложно, а ставки аренды в условиях нехватки качественных площадей только растут.
Хорошее решение для крупных инвесторов – готовый арендный бизнес под управлением надёжной управляющей компании. Покупка недвижимости с долгосрочными арендаторами позволит получать стабильный арендный доход, а профессиональное управление – не вникать в организационные вопросы. Такой инвестор может получать доход в пассивном режиме, а при продаже коммерческого помещения, скорее всего, получится дополнительно заработать на росте стоимости.
Для начинающих инвесторов подойдут паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Этот вид инвестиций доступен даже при небольшом капитале. Паи ЗПИФн можно купить в управляющей компании или через брокера, если это биржевой фонд. Пайщик, который инвестирует в коммерческую недвижимость через фонды, снижает риски за счёт диверсификации, профессионального выбора объектов и управлениями ими.
Недвижимость – надёжный актив для долгосрочных инвестиций. В разные периоды максимальную доходность могут приносить объекты из разных сегментов, сегодня это офисы и складские помещения. А от вложений в инвестиционное жилье в текущей экономической ситуации лучше воздержаться.
#инвестпросвет
#коммерческаянедвижимость #рынокнедвижимости #инвестиции
Мероприятие недели (10.03-16.03)
Премия «Лидер Мнения 2024»
Дата: 14 марта, пятница
Место: Санкт-Петербург, Cosmos Selection Saint-Petersburg Nevsky Royal Hotel, Невский проспект, 49/2
Деловое издание «Ведомости Северо-Запад» проводит ежегодную премию «Лидер Мнения 2024». На сайте издания в рубрике «Мнения» в течение всего 2024 г. ведущие эксперты, аналитики, топ-менеджеры компаний рассказывали в своих авторских колонках о ситуации в различных сферах экономики и социально-политической жизни Санкт-Петербурга и Северо-Западного федерального округа, делились анализом и прогнозами. В список номинантов попали авторы колонок, ставших самыми популярными среди читателей нашего сайта. Победителей в номинации «Колумнист года» определит профессиональное жюри.
В шот-лист Премии также попали самые цитируемые эксперты редакционных текстов издания «Ведомости Северо-Запад», собравшие наибольшее количество читательских просмотров на сайте spb vedomosti в
2024 г. Лауреатов премии в номинации «Эксперт года» путем голосования выберут читатели и редакция. Всем лауреатам будут вручены дипломы делового издания и подарки партнеров.
Список номинаций:
«Колумнист года»
Лауреаты награждаются по следующим направлениям:
• «Бизнес, экономика и финансы»
• «Рынок недвижимости»
• «Индустрия гостеприимства»
• «Рынок труда и образования»
• «Информационные технологии и телеком»
• «Экология и устойчивое развитие»
• «Промышленность, производство и транспорт»
«Эксперт года»
Лауреаты награждаются по следующим направлениям:
• «Бизнес, экономика и финансы»
• «Рынок недвижимости»
• «Индустрия гостеприимства»
• «Рынок труда и образования»
• «Информационные технологии и телеком»
• «Экология и устойчивое развитие»
• «Промышленность, производство и транспорт»
#мероприятия
#лидермнения2024 #ведомости #санктпетербург
Премия «Лидер Мнения 2024»
Дата: 14 марта, пятница
Место: Санкт-Петербург, Cosmos Selection Saint-Petersburg Nevsky Royal Hotel, Невский проспект, 49/2
Деловое издание «Ведомости Северо-Запад» проводит ежегодную премию «Лидер Мнения 2024». На сайте издания в рубрике «Мнения» в течение всего 2024 г. ведущие эксперты, аналитики, топ-менеджеры компаний рассказывали в своих авторских колонках о ситуации в различных сферах экономики и социально-политической жизни Санкт-Петербурга и Северо-Западного федерального округа, делились анализом и прогнозами. В список номинантов попали авторы колонок, ставших самыми популярными среди читателей нашего сайта. Победителей в номинации «Колумнист года» определит профессиональное жюри.
В шот-лист Премии также попали самые цитируемые эксперты редакционных текстов издания «Ведомости Северо-Запад», собравшие наибольшее количество читательских просмотров на сайте spb vedomosti в
2024 г. Лауреатов премии в номинации «Эксперт года» путем голосования выберут читатели и редакция. Всем лауреатам будут вручены дипломы делового издания и подарки партнеров.
Список номинаций:
«Колумнист года»
Лауреаты награждаются по следующим направлениям:
• «Бизнес, экономика и финансы»
• «Рынок недвижимости»
• «Индустрия гостеприимства»
• «Рынок труда и образования»
• «Информационные технологии и телеком»
• «Экология и устойчивое развитие»
• «Промышленность, производство и транспорт»
«Эксперт года»
Лауреаты награждаются по следующим направлениям:
• «Бизнес, экономика и финансы»
• «Рынок недвижимости»
• «Индустрия гостеприимства»
• «Рынок труда и образования»
• «Информационные технологии и телеком»
• «Экология и устойчивое развитие»
• «Промышленность, производство и транспорт»
#мероприятия
#лидермнения2024 #ведомости #санктпетербург
Инвестиции в фонды недвижимости
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Инвестировать в недвижимость можно разными способами. Среди российских частных инвесторов распространены вложения в строящиеся объекты, чтобы получить прибыль от их продажи по более высокой цене, а также сдача недвижимости в аренду. Оба варианта требуют первоначального капитала, достаточного для покупки актива, а также большой вовлечённости со стороны инвестора. Инвестиции в фонды – хорошая альтернатива для тех, кто не располагает нужным количеством денег или не хочет вникать в вопросы управления недвижимостью.
Фонды недвижимости существуют в двух основных вариантах: REIT (американская модель, которая реализована и в других западных странах) и ЗПИФ недвижимости (российский вариант, имеющий отличия от зарубежных фондов).
Часть 1. REIT
Это иностранные фонды (изначально появились в США, но сейчас присутствуют во множестве стран Европы, Азии, Латинской Америки), инструмент даёт инвесторам доступ к зарубежному рынку и позволяет вкладывать в него средства так же, как и в другие отрасли — через покупку бумаг отдельных компаний.
Что это такое
REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд коллективных инвестиций, который вкладывает средства участников в недвижимость и получает от этой деятельности доход. Основная часть прибыли распределяется в виде дивидендов между владельцами ценных бумаг фонда пропорционально их долям.
В отличие от российских паевых фондов, REIT является юридическим лицом. Это управляющая компания, которая соответствует определённым требованиям закона.
Например, законодательство США требует, чтобы не менее 75% активов данных фондов было вложено в недвижимость, а доходы от неё в совокупности (от аренды, продажи, закладных и т. д.) составляли минимум 75% всех доходов фонда. Это может быть только налогооблагаемая организация, состоящая минимум из 100 акционеров. При этом владеть половиной и более акций не должны меньше 5 лиц. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% дохода фонда, а взамен они освобождены от налогов, которые действуют только в части нераспределенной прибыли.
Комплексным индексом иностранных фондов является FTSE EPRA, в который входят более 450 компаний с капитализацией свыше 3 триллионов долларов.
Дивидендная доходность фонда, как правило, составляет от 2 до 5% (самая высокая среди других инструментов по показателю total return за последние 10 лет). Для некоторых фондов он может достигать и 10%, но инвестиции в такие инструменты обычно сопряжены с более высокими рисками.
Налогообложение доходов от REIT для российских инвесторов аналогично доходам от акций иностранных эмитентов. Налоги потребуется уплатить с дивидендного дохода и разницы между ценой покупки и продажи бумаг в случае их реализации.
Особенности и риски
Используя этот инструмент, инвестор, по сути, вкладывается в бизнес управляющей компании, принимая на себя сопутствующие риски.
Бумаги REIT свободно обращаются на бирже и имеют больше сходства с обычными акциями: обладают высокой ликвидностью, но в сложные экономические периоды подвержены волатильности. Кроме того, эти фонды используют кредитное плечо, поэтому они подвержены кредитному риску и даже риску банкротства.
В определённой степени застраховаться от макроэкономических и страновых рисков позволяет выбор фондов с хорошей диверсификацией, работающих на стабильных рынках. Однако с 2022 года инвестиции в зарубежные инструменты несут для россиян ещё и риски заморозки или изъятия активов. Поэтому сегодня перед инвестором в REIT стоит непростая задача – до приобретения акций не только проанализировать качество инвестиционного портфеля фонда и его текущее состояние, но и в полной мере оценить геополитическую ситуацию.
Порог входа
REIT имеют низкий порог входа, доступный практически каждому инвестору. Цены на бумаги таких фондов начинаются от нескольких долларов, но для некоторых необходим статус квалифицированного инвестора.
Виды в карусели поста.
#инвестпросвет #REIT #инвестициивфондынедвижимости #фонднедвижимости
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Инвестировать в недвижимость можно разными способами. Среди российских частных инвесторов распространены вложения в строящиеся объекты, чтобы получить прибыль от их продажи по более высокой цене, а также сдача недвижимости в аренду. Оба варианта требуют первоначального капитала, достаточного для покупки актива, а также большой вовлечённости со стороны инвестора. Инвестиции в фонды – хорошая альтернатива для тех, кто не располагает нужным количеством денег или не хочет вникать в вопросы управления недвижимостью.
Фонды недвижимости существуют в двух основных вариантах: REIT (американская модель, которая реализована и в других западных странах) и ЗПИФ недвижимости (российский вариант, имеющий отличия от зарубежных фондов).
Часть 1. REIT
Это иностранные фонды (изначально появились в США, но сейчас присутствуют во множестве стран Европы, Азии, Латинской Америки), инструмент даёт инвесторам доступ к зарубежному рынку и позволяет вкладывать в него средства так же, как и в другие отрасли — через покупку бумаг отдельных компаний.
Что это такое
REIT (Real Estate Investment Trust) – это фонд коллективных инвестиций, который вкладывает средства участников в недвижимость и получает от этой деятельности доход. Основная часть прибыли распределяется в виде дивидендов между владельцами ценных бумаг фонда пропорционально их долям.
В отличие от российских паевых фондов, REIT является юридическим лицом. Это управляющая компания, которая соответствует определённым требованиям закона.
Например, законодательство США требует, чтобы не менее 75% активов данных фондов было вложено в недвижимость, а доходы от неё в совокупности (от аренды, продажи, закладных и т. д.) составляли минимум 75% всех доходов фонда. Это может быть только налогооблагаемая организация, состоящая минимум из 100 акционеров. При этом владеть половиной и более акций не должны меньше 5 лиц. В качестве дивидендов выплачивается не менее 90% дохода фонда, а взамен они освобождены от налогов, которые действуют только в части нераспределенной прибыли.
Комплексным индексом иностранных фондов является FTSE EPRA, в который входят более 450 компаний с капитализацией свыше 3 триллионов долларов.
Дивидендная доходность фонда, как правило, составляет от 2 до 5% (самая высокая среди других инструментов по показателю total return за последние 10 лет). Для некоторых фондов он может достигать и 10%, но инвестиции в такие инструменты обычно сопряжены с более высокими рисками.
Налогообложение доходов от REIT для российских инвесторов аналогично доходам от акций иностранных эмитентов. Налоги потребуется уплатить с дивидендного дохода и разницы между ценой покупки и продажи бумаг в случае их реализации.
Особенности и риски
Используя этот инструмент, инвестор, по сути, вкладывается в бизнес управляющей компании, принимая на себя сопутствующие риски.
Бумаги REIT свободно обращаются на бирже и имеют больше сходства с обычными акциями: обладают высокой ликвидностью, но в сложные экономические периоды подвержены волатильности. Кроме того, эти фонды используют кредитное плечо, поэтому они подвержены кредитному риску и даже риску банкротства.
В определённой степени застраховаться от макроэкономических и страновых рисков позволяет выбор фондов с хорошей диверсификацией, работающих на стабильных рынках. Однако с 2022 года инвестиции в зарубежные инструменты несут для россиян ещё и риски заморозки или изъятия активов. Поэтому сегодня перед инвестором в REIT стоит непростая задача – до приобретения акций не только проанализировать качество инвестиционного портфеля фонда и его текущее состояние, но и в полной мере оценить геополитическую ситуацию.
Порог входа
REIT имеют низкий порог входа, доступный практически каждому инвестору. Цены на бумаги таких фондов начинаются от нескольких долларов, но для некоторых необходим статус квалифицированного инвестора.
Виды в карусели поста.
#инвестпросвет #REIT #инвестициивфондынедвижимости #фонднедвижимости
Инвестиции в фонды недвижимости
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Часть 1
Часть 2. ЗПИФ. Что это такое. Особенности и риски
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФн) часто называют российским аналогом REIT, однако между этими инструментами есть ряд принципиальных отличий.
Что это такое
ЗПИФн не является юридическим лицом, это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В него могут входить коммерческая недвижимость, жильё, другое недвижимое имущество и имущественные права.
Управление паевым фондом недвижимости осуществляет управляющая компания – профессиональный участник рынка ценных бумаг (доверительное управление фондом). Она привлекает капитал инвесторов, управляет имуществом, сдаёт его в аренду, получая за свои услуги комиссионные.
Частные инвесторы покупают паи – ценные бумаги фонда, подтверждающие долю в общем имуществе. Собственник пая вправе получать доход от недвижимости пропорционально своей доле. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества, действий управляющей компании и правил доверительного управления фондом.
Особенности и риски
Для российского инвестора покупка пая – более предпочтительный способ, чем REIT.
Покупая пай ЗПИФН, человек становится одним из собственников имущества фонда (в данном случае недвижимости, как правило коммерческой), то есть приобретает долю реального актива. Управляющая компанияуправляет этим имуществом, но при этом отвечает по своим обязательствам сама, на инвестора не ложатся дополнительные риски, связанные, например, с банкротством УК. Если у неё возникнут финансовые проблемы, средства фонда перейдут под управление другой компании, а вложенный капитал не сгорит.
Инвестиции в паевые фонды в России детально регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством. Инфраструктура ЗПИФ включает независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика и аудитора, – это делает работу УК максимально прозрачной.
Среди других плюсов ЗПИФ:
• низкая волатильность,
• возможность получать регулярный доход за счёт арендных платежей, которые индексируются на уровень инфляции,
• налоговые льготы,
• конфиденциальность.
Паи ЗПИФн приобрести сложнее, чем бумаги REIT, так как они практически не обращаются на бирже (есть исключения, но их мало) и их нельзя рекламировать на площадках, не принадлежащих фонду – только на собственном сайте. Кроме того, не все фонды доступны неквалифицированным инвесторам. При этом инвестировать в доступные широкому кругу биржевые ЗПИФн технически очень просто: оформление документов и покупка пая происходят онлайн, на сайте или в мобильном приложении брокера. Однако инвестор в праве продать приобретенные паи до закрытия срока действия фонда на биржевом и внебиржевом рынке.
Основной риск инвестора связан с действиями управляющей компании. Ошибочный выбор объектов, плохое управление, несвоевременное решение возникающих проблем могут плохо влиять на доходность и даже выводить её в минус.
Но и при грамотном управлении высокая отдача от вложений в ЗПИФ не гарантирована. Она зависит не только от профессионализма управляющей компании, но и от динамики цен на рынке. В среднем инвестиции в ЗПИФн приносят владельцам паёв до 7-15% годовых, что позволит как минимум сохранить капитал даже в периоды экономических потрясений и высокой инфляции.
#инвестпросвет #зпиф #доверительноеуправлениефондом #управляющаякомпания
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Часть 1
Часть 2. ЗПИФ. Что это такое. Особенности и риски
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФн) часто называют российским аналогом REIT, однако между этими инструментами есть ряд принципиальных отличий.
Что это такое
ЗПИФн не является юридическим лицом, это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В него могут входить коммерческая недвижимость, жильё, другое недвижимое имущество и имущественные права.
Управление паевым фондом недвижимости осуществляет управляющая компания – профессиональный участник рынка ценных бумаг (доверительное управление фондом). Она привлекает капитал инвесторов, управляет имуществом, сдаёт его в аренду, получая за свои услуги комиссионные.
Частные инвесторы покупают паи – ценные бумаги фонда, подтверждающие долю в общем имуществе. Собственник пая вправе получать доход от недвижимости пропорционально своей доле. Размер и периодичность поступлений зависит от вида имущества, действий управляющей компании и правил доверительного управления фондом.
Особенности и риски
Для российского инвестора покупка пая – более предпочтительный способ, чем REIT.
Покупая пай ЗПИФН, человек становится одним из собственников имущества фонда (в данном случае недвижимости, как правило коммерческой), то есть приобретает долю реального актива. Управляющая компанияуправляет этим имуществом, но при этом отвечает по своим обязательствам сама, на инвестора не ложатся дополнительные риски, связанные, например, с банкротством УК. Если у неё возникнут финансовые проблемы, средства фонда перейдут под управление другой компании, а вложенный капитал не сгорит.
Инвестиции в паевые фонды в России детально регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством. Инфраструктура ЗПИФ включает независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика и аудитора, – это делает работу УК максимально прозрачной.
Среди других плюсов ЗПИФ:
• низкая волатильность,
• возможность получать регулярный доход за счёт арендных платежей, которые индексируются на уровень инфляции,
• налоговые льготы,
• конфиденциальность.
Паи ЗПИФн приобрести сложнее, чем бумаги REIT, так как они практически не обращаются на бирже (есть исключения, но их мало) и их нельзя рекламировать на площадках, не принадлежащих фонду – только на собственном сайте. Кроме того, не все фонды доступны неквалифицированным инвесторам. При этом инвестировать в доступные широкому кругу биржевые ЗПИФн технически очень просто: оформление документов и покупка пая происходят онлайн, на сайте или в мобильном приложении брокера. Однако инвестор в праве продать приобретенные паи до закрытия срока действия фонда на биржевом и внебиржевом рынке.
Основной риск инвестора связан с действиями управляющей компании. Ошибочный выбор объектов, плохое управление, несвоевременное решение возникающих проблем могут плохо влиять на доходность и даже выводить её в минус.
Но и при грамотном управлении высокая отдача от вложений в ЗПИФ не гарантирована. Она зависит не только от профессионализма управляющей компании, но и от динамики цен на рынке. В среднем инвестиции в ЗПИФн приносят владельцам паёв до 7-15% годовых, что позволит как минимум сохранить капитал даже в периоды экономических потрясений и высокой инфляции.
#инвестпросвет #зпиф #доверительноеуправлениефондом #управляющаякомпания
Мероприятия недели (17.03-23.03)
1. Управление и эксплуатация. Акценты-2025
Дата: 18 марта, вторник
Место: Москва, Страстной бульвар, 2, ресторан YURA
Управление коммерческой недвижимостью — это рациональное использование недвижимого имущества и извлечение максимальной прибыли из него. Комплексный подход к данному процессу предполагает разработку и оптимизацию стратегического плана использования коммерческих площадей, определение оптимальных условий сдачи помещений в аренду, сбор арендной платы и другие действия. Каждый год вносит свои коррективы в данные процессы в зависимости от общемировой экономической и политической ситуации. Что ожидать нам в 2025 году, какие акценты в управлении стоит поставить в реализации проектов — обсудим за круглым столом с экспертами рынка управления.
2. OFFICE & DEVELOPMENT BRUNCH 2025 (16+)
Дата: 20 марта, четверг
Место: Radisson Blu Leninsky Prospect Hotel , Зал "Хамелеон" Адрес: г. Москва, Ленинский проспект, 90/3
Формат: Бизнес-встреча для лидеров рынка коммерческой недвижимости, посвященная сегменту офисной недвижимости. Обсуждение вызовов и перспектив офисного рынка, разбор практических решений, обсуждение прогнозов развития офисов с учетом планов развития девелоперов, инвесторов, банков и арендаторов. Ежегодная встреча девелоперов офисной недвижимости и арендаторов.
Целевая аудитория: девелоперы офисного сегмента коммерческой недвижимости, арендаторы и покупатели офисов, консультанты, инвесторы, управляющие компании.
Насколько растет стоимость офисного актива в процессе строительства?
Какой продукт нужен небольшим инвесторам сегодня и сохранит ли он свою доходность завтра? Каким может быть рост ставок аренды в 2025 году?
Как управлять объектом с десятками собственников?
Почему нужно вкладывать в офисы, а не в Лайт Индастриал?
Всё это мы обсудим на ежегодном бранче по офисной недвижимости уже 20 марта!
3. Ритейл 2025. Конференция о новых возможностях и новых вызовах традиционного ритейла и электронной коммерции
Дата: 21 марта, пятница
Место: Москва, ВЭБ Центр, Новинский бульвар, 31
Высокая ключевая ставка, дефицит инвестиций и сокращение платежеспособного спроса создают непростую ситуацию для ритейлеров и вынуждают компании адаптировать бизнес-модели к текущим изменениям. Рост транзакционных, кадровых и логистических издержек привел к повышению себестоимости почти всех товаров и закономерно отразился на росте потребительских цен. Ключевыми драйверами, определяющими эффективность и конкурентоспособность бизнеса, выступают инновации, технологическое обновление и автоматизация бизнес-процессов, продуктивные маркетинговые решения.
За счет увеличения доли регионов в онлайн-торговле рост электронной коммерции продолжается. В сегменте маркетплейсов России Wildberries и Ozon к концу 2024 года занимали 80% рынка. Сотни тысяч предпринимателей-продавцов, «подключенных» к этим онлайн-витринам, генерировали увеличивающийся покупательский поток и спрос на складские помещения. Растущий масштаб этого бизнеса привел к необходимости его специального законодательного регулирования.
Как реагировать на новые тренды и поддерживать высокие темпы развития бизнеса продавцам и производителям?
Как новые правила и нормы в сфере e-commerce¹ изменят отрасль и как она будет сосуществовать с традиционными (офлайн) магазинами?
На конференции «Ведомостей» обсудим новые вызовы и возможности для традиционного ритейла и электронной коммерции.
#мероприятия #акценты2025 #ритейл2025 #officedevelopmentbrunch
#ведомости
1. Управление и эксплуатация. Акценты-2025
Дата: 18 марта, вторник
Место: Москва, Страстной бульвар, 2, ресторан YURA
Управление коммерческой недвижимостью — это рациональное использование недвижимого имущества и извлечение максимальной прибыли из него. Комплексный подход к данному процессу предполагает разработку и оптимизацию стратегического плана использования коммерческих площадей, определение оптимальных условий сдачи помещений в аренду, сбор арендной платы и другие действия. Каждый год вносит свои коррективы в данные процессы в зависимости от общемировой экономической и политической ситуации. Что ожидать нам в 2025 году, какие акценты в управлении стоит поставить в реализации проектов — обсудим за круглым столом с экспертами рынка управления.
2. OFFICE & DEVELOPMENT BRUNCH 2025 (16+)
Дата: 20 марта, четверг
Место: Radisson Blu Leninsky Prospect Hotel , Зал "Хамелеон" Адрес: г. Москва, Ленинский проспект, 90/3
Формат: Бизнес-встреча для лидеров рынка коммерческой недвижимости, посвященная сегменту офисной недвижимости. Обсуждение вызовов и перспектив офисного рынка, разбор практических решений, обсуждение прогнозов развития офисов с учетом планов развития девелоперов, инвесторов, банков и арендаторов. Ежегодная встреча девелоперов офисной недвижимости и арендаторов.
Целевая аудитория: девелоперы офисного сегмента коммерческой недвижимости, арендаторы и покупатели офисов, консультанты, инвесторы, управляющие компании.
Насколько растет стоимость офисного актива в процессе строительства?
Какой продукт нужен небольшим инвесторам сегодня и сохранит ли он свою доходность завтра? Каким может быть рост ставок аренды в 2025 году?
Как управлять объектом с десятками собственников?
Почему нужно вкладывать в офисы, а не в Лайт Индастриал?
Всё это мы обсудим на ежегодном бранче по офисной недвижимости уже 20 марта!
3. Ритейл 2025. Конференция о новых возможностях и новых вызовах традиционного ритейла и электронной коммерции
Дата: 21 марта, пятница
Место: Москва, ВЭБ Центр, Новинский бульвар, 31
Высокая ключевая ставка, дефицит инвестиций и сокращение платежеспособного спроса создают непростую ситуацию для ритейлеров и вынуждают компании адаптировать бизнес-модели к текущим изменениям. Рост транзакционных, кадровых и логистических издержек привел к повышению себестоимости почти всех товаров и закономерно отразился на росте потребительских цен. Ключевыми драйверами, определяющими эффективность и конкурентоспособность бизнеса, выступают инновации, технологическое обновление и автоматизация бизнес-процессов, продуктивные маркетинговые решения.
За счет увеличения доли регионов в онлайн-торговле рост электронной коммерции продолжается. В сегменте маркетплейсов России Wildberries и Ozon к концу 2024 года занимали 80% рынка. Сотни тысяч предпринимателей-продавцов, «подключенных» к этим онлайн-витринам, генерировали увеличивающийся покупательский поток и спрос на складские помещения. Растущий масштаб этого бизнеса привел к необходимости его специального законодательного регулирования.
Как реагировать на новые тренды и поддерживать высокие темпы развития бизнеса продавцам и производителям?
Как новые правила и нормы в сфере e-commerce¹ изменят отрасль и как она будет сосуществовать с традиционными (офлайн) магазинами?
На конференции «Ведомостей» обсудим новые вызовы и возможности для традиционного ритейла и электронной коммерции.
#мероприятия #акценты2025 #ритейл2025 #officedevelopmentbrunch
#ведомости
Инвестиции в фонды недвижимости
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Часть 1
Часть 2
Часть 3. Порог входа и виды ЗПИФ.
Как минимизировать риски инвестирования в фонды недвижимости
Порог входа в ЗПИФн значительно ниже, чем затраты на самостоятельную покупку недвижимости, но выше, чем на покупку REIT. Среди предложений на рынке есть фонды с порогом входа от 100 тысяч рублей. Средний чекнеквалифицированного инвестора в России составляет 1,6 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.
Виды ЗПИФ
В зависимости от стратегии инвестирования и источника дохода фонда можно выделить три основных вида ЗПИФн, действующих в России:
• рентные фонды, которые получают основную прибыль от арендных платежей;
• девелоперские фонды, которые вкладывают средства в строительство или реконструкцию;
• фонды смешанных инвестиций, которые совмещают разные стратегии или объекты.
По составу имущества, входящего в структуру ЗПИФн, бывают:
•фонды коммерческой недвижимости (могут включать объекты из одного сегмента или нескольких);
• фонды жилой недвижимости;
• земельные фонды;
• комбинированные фонды.
В России больше распространены ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов, но число рыночных фондов имеет тенденцию к росту.
Как минимизировать риски инвестирования в фонды недвижимости
Свести к минимуму риски инвестиций в фонды недвижимости позволят:
• понимание своих целей и степени готовности к риску;
• выбор надёжного управляющего;
• диверсификация.
Из-за специфики зарубежных фондов инвестиции в REIT требуют от инвестора большей вовлечённости и регулярного изучения отчётности, а пайщики ЗПИФн могут получать доход без активного личного участия.
#инвестпросвет #зпиф #reit #рискинвестирования
#фонднедвижимости
Автор: Иван Темичев, генеральный директор ООО «Акцент Управления Активами»
Часть 1
Часть 2
Часть 3. Порог входа и виды ЗПИФ.
Как минимизировать риски инвестирования в фонды недвижимости
Порог входа в ЗПИФн значительно ниже, чем затраты на самостоятельную покупку недвижимости, но выше, чем на покупку REIT. Среди предложений на рынке есть фонды с порогом входа от 100 тысяч рублей. Средний чекнеквалифицированного инвестора в России составляет 1,6 млн рублей, а квалифицированного – 15 млн рублей.
Виды ЗПИФ
В зависимости от стратегии инвестирования и источника дохода фонда можно выделить три основных вида ЗПИФн, действующих в России:
• рентные фонды, которые получают основную прибыль от арендных платежей;
• девелоперские фонды, которые вкладывают средства в строительство или реконструкцию;
• фонды смешанных инвестиций, которые совмещают разные стратегии или объекты.
По составу имущества, входящего в структуру ЗПИФн, бывают:
•фонды коммерческой недвижимости (могут включать объекты из одного сегмента или нескольких);
• фонды жилой недвижимости;
• земельные фонды;
• комбинированные фонды.
В России больше распространены ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов, но число рыночных фондов имеет тенденцию к росту.
Как минимизировать риски инвестирования в фонды недвижимости
Свести к минимуму риски инвестиций в фонды недвижимости позволят:
• понимание своих целей и степени готовности к риску;
• выбор надёжного управляющего;
• диверсификация.
Из-за специфики зарубежных фондов инвестиции в REIT требуют от инвестора большей вовлечённости и регулярного изучения отчётности, а пайщики ЗПИФн могут получать доход без активного личного участия.
#инвестпросвет #зпиф #reit #рискинвестирования
#фонднедвижимости