Индустриальный Лондон. Часть_2
Начало - тут

Продолжаю разглядывать обратную сторону города.
В Лондоне три типа индустриальных зон:
/ Strategic Industrial Locations (SIL)
/ Locally Significant Industrial Sites (LSIS)
/ Non-Designated Industrial Sites.

Все три зоны - под легкую промышленность, логистику, переработку отходов, объекты ЖКХ, транспортную инфраструктуру, оптовые рынки, гибкие форматы около промышленного характера, дешевые помещения для производственных МСП, R&D в области промышленности.

Сегодня - про SIL

SIL - это территории которые в носят основной вклад в развитие индустриальной мощи города и функционирование лондонской экономики.
Их утверждает сам город. Всего таких территорий 55.

И вот что интересно:
/площади территорий самые разные - от 6 га (Wealdstone Industrial Area - далеко на северо-западе) до 457 га (Park Royal - в 6 км от Гайд-парка)
/ в плане функционального разнообразия далеко не все так радужно, как пишут нам в учебниках. 20% - это чистая промка (и большая и маленькая), только производства, склады, жд. 40% - это зоны, где не-промки меньше 10%. Так что прямо mixed-use - это меньше половины промзон.
/ всего 13 из 55 зон предполагают сокращение площади.

Каждый район должен разработать план развития своих SIL с целью интенсификации именно индустриальной функции (то есть редевелопмент под жилье не прокатит никак). Можно улучшать транспортную доступность, повышать плотность застройки, разрешать делить на более мелкие объекты недвижимости. Отдельная задача - консолидация с окружающей неиндустриальной застройкой. Кроме того, район должен защищать индустриальные зоны от жилья вокруг - то есть не позволять так строить жилье, чтобы SIL была "скомпрометирована".

В 2023 году провели перепись и анализ SIL
Сам анализ проходил по интересным параметрам, например:
/ энергоэффективность зданий
/ дробность владения землей (средний размер землевладения, чем больше - тем лучше, так как с одним большим собственником легче договариваться обо всем)
/ размер крупнейшего землевладения
/ средний срок аренды земли/зданий
/ запланированное изменение границ/вида землепользования
/ недоиспользованный потенциал смены вида разрешенного использования
/ доступность магистралей и общественного транспорта

#лондон #промка

Китайские инвесторы в вашем городе (опыт Аддис-Абебы)

Предположу, восточнее Иркутска большинство городов так или иначе мечтают о приходе китайских инвесторов.
Решила посмотреть, как оно бывает в других странах(на уровне муниципального развития) когда приходят китайцы и строят свои фабрики. Вот, например, Эфиопия.

С 2000-х там создают что-то вроде наших ОЭЗ/промпарков - Special Economic Zones/Industrial Parks. Традиционно - на окраинах городов. В задачи муниципалитетов входит включить в свои мастер-планы развитие этих территорий (то естественно не делается). Примеры частных ОЭЗ с китайским капиталом - Eastern Industrial Zone (в 30 км от Аддис-Абебы), Huajian Light Industry City (в Аддис-Абебе).

Как это происходит в Аддис-Абебе:
/ китайские инвесторы, работающие в Эфиопии, зачастую не имеют опыта работы/создания ОЭЗ или промпарков. К чему приводит строительство крупных заводов - они не очень понимают, как минимум в начале.
/гигантские масштабы - предприятия на тысячи рабочих мест. В основном текстиль и обувь, поэтому перекос в сторону молодых женщин.
/конфликты с фермерами, у которых отнимают землю
/изменение нормативов строительства и земельных отношений - под запросы инвесторов поменяли граднормативы в Аддис-Абебе и регионе (разрешили строить жилье на территории промзон), изменили даже государственные законы (разрешили, правда, в формате "специального кейса" сдавать землю в промзонах в субаренду).
/ Решают сами свои проблемы вместо локальных властей - нужна была дорога возле промзоны в АА, местные тянули три года. В итоге инвестор взял и построил ее - по собственной воле и разумению. Аналогично - с подключением к коммуникациям. Инвесторам проще построить свои автономные системы, чем ждать решений от местных.
/ карьерный рост для местных жителей ограничен. Хотя работников обучают, но все руководство компании остается полностью китайским. Даже образованные местные жители не допускаются до управленческих позиций. Так что с развитием и сохранением человеческого капитала в городе такие заводы помогают, но до определенного уровня.

В общем, все можно, но очень осторожно)

#эфиопия #китай #промка #аддисабеба #африка

Про индустриальный Лондон_ часть 3

предыдущие части: тут и тут

Продолжаю исследовать промышленную реальность в непромышленном мегаполисе.
Кроме общегородских промзон в каждом районе выделяются локальные промзоны.

Район Barking and Dagenham (215 тыс чел) - самый индустриальный в плане землепользования. Здесь - 30% всей индустриальной недвижимости города.
В 2020 году создана Стратегия развития индустриальных земель района.

/ Главная задача стратегии - не сократить промку, а придумать землепользования, создающие максимальное количество достойных рабочих мест. Даже не могу придумать корректного перевода для "employment land policies".
/ Основная проблема района - он застроен старыми промзданиями (60% промки и офисов построены до 1970 года), а спрос есть на другие помещения и функции (студии, легкое производство, офисы, склады под логистику последней мили). В итоге все, что хоть как-то пригодно - занято, а куча старой застройки стоит пустая и ветшает. Офисов мало и они тоже забиты - вакансия 1,2% при средней по городу (и Западной Европе - 7-8%).
/Другая проблема - население района имеет низкий уровень квалификации по сравнению со средним по Лондону, сами компании в районе также не отличаются высокой продуктивностью и современностью.
/При этом признается, что снос и строительство новых индустриальных зданий в районе в целом для девелоперов невыгодно. Рыночная ставка аренды на такие площади слишком низкая. Поэтому основная цель - выявить наиболее ликвидные объекты, и попробовать аккуратно подстроить под нужды рынка. А уж совсем неликвид - сносить и менять на более востребованные функции.
/Сформированы 4 сценария развития района исходя из динамики занятости в разных отраслях и строительства жилья. По каждому сценарию рассчитывается потребность в новых нежилых квм.
/ Предложено отказаться от конкретных отраслей как будущих пользователей площадей. Взамен этого район осмысляет свои территории и площади через спрос со стороны "потребления" (ритейл, оптовая торговля), "экономики знаний" (тут все подряд - от инкубаторов до коворкингов), "коммерции" (от логистики до переработки мусора)
/ Основные задачи на земле - определение, где должна пройти интенсификация промзастройки (строительство небольших мезонинов, пристроек и т.д.), гибридное использование промплощадей - под производство, офисы, сервисы и т.д).
/На отдельных территориях район допускает смену функции, но опять же не просто на жилье, а на жилье со встроенными нежилыми функциями - чтобы не потерять рабочие места
/не стесняются обозначить для себя приоритетных резидентов: киностудии, логистика, рынки, образовательные организации (выезжают из центра из-за дорогой недвижимости), производство стройматериалов и оборудования, и ПО для строительства.

В итоге: по каждой промзоне в районе определили что делать дальше - интенсифицировать, выводить из промки, раскидали изменения по времени (ближайшие 5 лет, 10 лет, 15 лет).
Решили:
/ вывести из промфункции 103 га (22% от текущего)
/нарастить объем промплощадей на 30 тыс квм. (3% от текущего)
/ постараться 2300 рабочих мест создать.

#промка #лондон

P.S. Для экономистов и аналитиков - рекомендую просто прочитать материал полностью. Шикарная аналитика, интересные методы прогнозирования и сведения общегородской и региональной статистики, отличные систематизации. В общем - 125 страниц сплошной пользы.