Пустеющие дома Японии
Один из ярких результатов сжатия в Японии - рост вакантных домов. Решила разобраться, к чему приводит такой процесс (спойлер - не так все грустно)
/Масштаб проблемы. В апреле 2024 официальные власти отчитались, что в стране примерно 9 млн пустых домов, что составляет 14% от их общего количества. Долго пустующие, брошеные дома составляют около половину от этого объема. По формату 70% домов - ИЖС. По оценкам экспертов к 2038 году пустовать так или иначе в Японии будет каждый третий дом.
/ Демография и бюрократия. Главной причиной пустеющих домов является, естественно демография и миграция в стране. Детей меньше, молодежь уезжает даже из средних городов в крупнейшие. Но ещё проблем добавляют бумажные вопросы. Снести дом, оформить купчую, вообще оформить права на старенький домик в деревне - это сложно, дорого и больно. Проще закрыть и забыть.
/ Тлетворное влияние пустоты. Проблема возникает не только в самих домах, но и вокруг них. Брошенный дом - источник опасности (например, в случае землетрясения никто не придет разбирать завалы и т.д.). По оценкам местных экспертов, пустые дома в Японии уже уронили стоимость окружающей их земли на $25 млрд.
/Иностранные покупатели. Пустые дома не теряют своих хозяев (если хозяева сами не решают потеряться) и вполне могут торговаться на рынке. Вот - пример маркетплейса, ориентированного на западного покупателя. Приобретают ради сдачи в аренду туристам, сезонной жизни в стране. Кто-то открывает кафе/рестораны.
/Исход на восток. Сложности на внутреннем жилищном рынке Японии дали интересный результат - местные девелоперы штурмуют рынок США. Покупают локальных девелоперов, строят заводы стройматериалов и т.д.
#жилье
Один из ярких результатов сжатия в Японии - рост вакантных домов. Решила разобраться, к чему приводит такой процесс (спойлер - не так все грустно)
/Масштаб проблемы. В апреле 2024 официальные власти отчитались, что в стране примерно 9 млн пустых домов, что составляет 14% от их общего количества. Долго пустующие, брошеные дома составляют около половину от этого объема. По формату 70% домов - ИЖС. По оценкам экспертов к 2038 году пустовать так или иначе в Японии будет каждый третий дом.
/ Демография и бюрократия. Главной причиной пустеющих домов является, естественно демография и миграция в стране. Детей меньше, молодежь уезжает даже из средних городов в крупнейшие. Но ещё проблем добавляют бумажные вопросы. Снести дом, оформить купчую, вообще оформить права на старенький домик в деревне - это сложно, дорого и больно. Проще закрыть и забыть.
/ Тлетворное влияние пустоты. Проблема возникает не только в самих домах, но и вокруг них. Брошенный дом - источник опасности (например, в случае землетрясения никто не придет разбирать завалы и т.д.). По оценкам местных экспертов, пустые дома в Японии уже уронили стоимость окружающей их земли на $25 млрд.
/Иностранные покупатели. Пустые дома не теряют своих хозяев (если хозяева сами не решают потеряться) и вполне могут торговаться на рынке. Вот - пример маркетплейса, ориентированного на западного покупателя. Приобретают ради сдачи в аренду туристам, сезонной жизни в стране. Кто-то открывает кафе/рестораны.
/Исход на восток. Сложности на внутреннем жилищном рынке Японии дали интересный результат - местные девелоперы штурмуют рынок США. Покупают локальных девелоперов, строят заводы стройматериалов и т.д.
#жилье
Пивной Севкабель
Одним из ярких впечатлений от поездки в Гуанчжоу стало посещение "Пивного причала" - территории бывшего пивного завода Zhujiang beer. Сейчас он стадии постепенного перехода от пустых цехов к офисно-развлекательной жизни.
/Очень богатый и молодой завод. В целом это редевелопмент завода силами его собственника. Zhujiang beer - крупнейший производитель пива в Китае, за час в стране выпивают 48 тыс бутылок. В общем могут себе позволить делать почти все, что угодно - гуляют на свои.
/Постепенно выносили завод. С 2015 на площадке производство остановлено. Но процесс закрытия был очень постепенным - moving while producing. Когда начинали развивать кластер, пиво тут ещё разливали. С середины 2000-х город определил эти территории как зону перехода от "вторичной к третичной экономике" и производство стало не очень вписываться. Выносили его в новую индустриальную зону на юге города.
/Три разных участка в проекте. Тут 17 га земли, находящейся в государственной (читай - городской) собственности, еще 3,6 га - это Pa Ti Beer Culture and Creative Park и еще 7 га находятся в резерве у самой компании. На этих 7 га стояли раньше цеха, сейчас тут строят 10-этажное офисное здание. Основано предприятие в 1985 году, так что это не какой-нибудь Spaten или Stella Artois.
/ Не все ещё запустили. Хотя производство прекратилось в 2015, не все площади используются под торговлю/вечеринки и т.д. Ждут, когда построят офисы и выселят туда релевантных арендаторов. Пока работает 5 тыс квм открытых площадок, 3,5 тыс закрытых помещений для проведения мероприятий.
/Управляет не завод. С 2010 года завод занимается скорее gr-ом по поводу площадки. Согласовывает статус пилотной зоны для "ночной экономики", торгуется с городом за часть земли и т.д. управляет самой площадкой компания, специализирующаяся на развитии таких сюжетов.
/ Спорт, еда и развлечения. В целом на площадке есть все, к чему мы привыкли в таких жанрах. Основное бурление происходит на бывшем причале - это небольшая часть всей территории. Но зато там работает все допоздна (поверьте это очень ценно в Китае). В год площадка принимают 2,5-3 млн человек. На мой взгляд, это не финальная цифра, так как многие площади завода пока не запущены в креативное плавание - ждут выезда офисных арендаторов в новую высотку. Причал запустили в 2010 году - в рамках Азиатских игр, проходящих в городе в тот год.
/И культура тоже. Кроме развлекательно-поедательно-спортивных вещей на площадке не забыли про базовый пивной сюжет. В 2009 году открыли музей пива на пару с бельгийским Budweiser InBev Group.
/ Станция метро. Завод - не единственная точка роста в этом районе. Вокруг - зона застройки офисами, жильем, снова офисами и т.д. Это развивается Экспериментальная зона цифровой и AI экономики Pazhou. В рамках развития района в 2015 сюда подвели метро - станцию назвали в честь проекта PaDi.
/ Выравнивать поток. Ближайшие планы у площадки - сглаживать поток по времени суток. Сейчас основная толпа вечером и ночью. Поэтому добавляют в проект в основном культурные, образовательные форматы, чтобы подтянуть дневное население.
#промка
Одним из ярких впечатлений от поездки в Гуанчжоу стало посещение "Пивного причала" - территории бывшего пивного завода Zhujiang beer. Сейчас он стадии постепенного перехода от пустых цехов к офисно-развлекательной жизни.
/Очень богатый и молодой завод. В целом это редевелопмент завода силами его собственника. Zhujiang beer - крупнейший производитель пива в Китае, за час в стране выпивают 48 тыс бутылок. В общем могут себе позволить делать почти все, что угодно - гуляют на свои.
/Постепенно выносили завод. С 2015 на площадке производство остановлено. Но процесс закрытия был очень постепенным - moving while producing. Когда начинали развивать кластер, пиво тут ещё разливали. С середины 2000-х город определил эти территории как зону перехода от "вторичной к третичной экономике" и производство стало не очень вписываться. Выносили его в новую индустриальную зону на юге города.
/Три разных участка в проекте. Тут 17 га земли, находящейся в государственной (читай - городской) собственности, еще 3,6 га - это Pa Ti Beer Culture and Creative Park и еще 7 га находятся в резерве у самой компании. На этих 7 га стояли раньше цеха, сейчас тут строят 10-этажное офисное здание. Основано предприятие в 1985 году, так что это не какой-нибудь Spaten или Stella Artois.
/ Не все ещё запустили. Хотя производство прекратилось в 2015, не все площади используются под торговлю/вечеринки и т.д. Ждут, когда построят офисы и выселят туда релевантных арендаторов. Пока работает 5 тыс квм открытых площадок, 3,5 тыс закрытых помещений для проведения мероприятий.
/Управляет не завод. С 2010 года завод занимается скорее gr-ом по поводу площадки. Согласовывает статус пилотной зоны для "ночной экономики", торгуется с городом за часть земли и т.д. управляет самой площадкой компания, специализирующаяся на развитии таких сюжетов.
/ Спорт, еда и развлечения. В целом на площадке есть все, к чему мы привыкли в таких жанрах. Основное бурление происходит на бывшем причале - это небольшая часть всей территории. Но зато там работает все допоздна (поверьте это очень ценно в Китае). В год площадка принимают 2,5-3 млн человек. На мой взгляд, это не финальная цифра, так как многие площади завода пока не запущены в креативное плавание - ждут выезда офисных арендаторов в новую высотку. Причал запустили в 2010 году - в рамках Азиатских игр, проходящих в городе в тот год.
/И культура тоже. Кроме развлекательно-поедательно-спортивных вещей на площадке не забыли про базовый пивной сюжет. В 2009 году открыли музей пива на пару с бельгийским Budweiser InBev Group.
/ Станция метро. Завод - не единственная точка роста в этом районе. Вокруг - зона застройки офисами, жильем, снова офисами и т.д. Это развивается Экспериментальная зона цифровой и AI экономики Pazhou. В рамках развития района в 2015 сюда подвели метро - станцию назвали в честь проекта PaDi.
/ Выравнивать поток. Ближайшие планы у площадки - сглаживать поток по времени суток. Сейчас основная толпа вечером и ночью. Поэтому добавляют в проект в основном культурные, образовательные форматы, чтобы подтянуть дневное население.
#промка
Вернуть былое величие
Отпуск в Москве - время для музеев. Нашла интересную выставку в ГМИИ - про возрождение былого величия города.
Три времени Рима
История о том, как в ветшающем и пустеющем городе восстанавливалась политическая, экономическая и религиозная столичность.
Знакомые сюжеты, живущие в веках:
/ Начать строить что-то эдакое, не найти на это денег и бросить лет на 10-20-30, пока недострой не превратился в руину.
/ Прорубать улицы сквозь старые здания и кварталы
/ Приводить памятники в порядок не просто так, а к большому юбилею или визиту кого-нибудь важного
/ Придумать большой туристический маршрут для богатой публики по городам
/ Творить в жанреruin porn , aka "любование руинами"
Отдельный предмет восхищения - коллекция М. Атаянца. Какие-то невероятные масштабы и разнообразие.
Выставка до 15 сентября в главном корпусе.
P.S. для городских экономистов - смотришь на этот римский стрит-ритейл 16-18 веков и понимаешь, что ничего глобально в нашей отрасли не поменялось)
#афишавнучки
Отпуск в Москве - время для музеев. Нашла интересную выставку в ГМИИ - про возрождение былого величия города.
Три времени Рима
История о том, как в ветшающем и пустеющем городе восстанавливалась политическая, экономическая и религиозная столичность.
Знакомые сюжеты, живущие в веках:
/ Начать строить что-то эдакое, не найти на это денег и бросить лет на 10-20-30, пока недострой не превратился в руину.
/ Прорубать улицы сквозь старые здания и кварталы
/ Приводить памятники в порядок не просто так, а к большому юбилею или визиту кого-нибудь важного
/ Придумать большой туристический маршрут для богатой публики по городам
/ Творить в жанре
Отдельный предмет восхищения - коллекция М. Атаянца. Какие-то невероятные масштабы и разнообразие.
Выставка до 15 сентября в главном корпусе.
P.S. для городских экономистов - смотришь на этот римский стрит-ритейл 16-18 веков и понимаешь, что ничего глобально в нашей отрасли не поменялось)
#афишавнучки
Итальянский реестр для аренды
Продолжаю наблюдать за тем, как разные страны пытаются решить вопрос с краткосрочной арендой жилья для туристов. Недавно я писала об очередной "атаке" на такой формат в Турции. Сегодня - итальянский день.
С 1 сентября текущего года в Италии запустился национальный реестр всех квартир для краткосрочной аренды.
Разбираюсь, что это за зверь такой:
/единый реестр с номерами. В национальную базу данных за 60 дней нужно внести всю инфу о своей квартире. После этого квартире придается уникальный номер. Информация о объекте требуется детальная - адрес, площадь, ФИО оператора, Если быть точным - не только квартиры, но и и отели, гостиницы и т.д. Но с ними все и так не сложно. А вот с квартирами - да.
/международные системы не стали спорить. Airbnb и Booking оперативно встроили в свои итальянские порталы руководства по получению номеров и окошечки для этих номеров на рекламных страницах. При этом пустая клеточка распознается системой как ошибка. Платформы предупреждают, что отсутствие номера будет до дедлайна будет основанием для удаления объявления с сайтов.
/процесс пошел. Судя уже по первой неделе, рынок вполне готов к единству и прозрачности. Выдано больше 100 тыс номеров. Министерство открыло 2 колл-центра для решения всяких сложностей.
/Штраф за отсутствие и молчание. Вводится две шкалы штрафов. Если номер не получен, то от 800 до 8 тыс евро. Если номер не указывается в объявлении - от 500 до 5 тыс евро.
В общем - новый кейс в копилку ответов "а как бороться с этим делом". Поглядим, как пойдет дело.
#туризм
Продолжаю наблюдать за тем, как разные страны пытаются решить вопрос с краткосрочной арендой жилья для туристов. Недавно я писала об очередной "атаке" на такой формат в Турции. Сегодня - итальянский день.
С 1 сентября текущего года в Италии запустился национальный реестр всех квартир для краткосрочной аренды.
Разбираюсь, что это за зверь такой:
/единый реестр с номерами. В национальную базу данных за 60 дней нужно внести всю инфу о своей квартире. После этого квартире придается уникальный номер. Информация о объекте требуется детальная - адрес, площадь, ФИО оператора, Если быть точным - не только квартиры, но и и отели, гостиницы и т.д. Но с ними все и так не сложно. А вот с квартирами - да.
/международные системы не стали спорить. Airbnb и Booking оперативно встроили в свои итальянские порталы руководства по получению номеров и окошечки для этих номеров на рекламных страницах. При этом пустая клеточка распознается системой как ошибка. Платформы предупреждают, что отсутствие номера будет до дедлайна будет основанием для удаления объявления с сайтов.
/процесс пошел. Судя уже по первой неделе, рынок вполне готов к единству и прозрачности. Выдано больше 100 тыс номеров. Министерство открыло 2 колл-центра для решения всяких сложностей.
/Штраф за отсутствие и молчание. Вводится две шкалы штрафов. Если номер не получен, то от 800 до 8 тыс евро. Если номер не указывается в объявлении - от 500 до 5 тыс евро.
В общем - новый кейс в копилку ответов "а как бороться с этим делом". Поглядим, как пойдет дело.
#туризм
Мобильное решение
Довольно часто стала встречать тексты про мобильные дома в США. И поддерживают их, и денег дают на самом высоком уровне. Решила разобраться.
/Мобильные и жилые. Официально этот тип жилья в США называется manufactured homes. Фольклорно, по старой памяти - mobile homes. Их и правда собирают на заводах и привозят почти собранными на место. По закону такой дом не может быть меньше 30 квм и должен быть привезенным на место в собранном виде.
/ Какие они бывают. По размеру - довольно внушительные, я находила вплоть до 300 квм. Больше половины таких домов - на юге страны. Но и в суровых условиях какой-нибудь Миннесоты, тоже вполне себе стоят. Стоят примерно на 50-75% дешевле, чем капитальный дом той же площади. В силу большой доступности - люди с невысоким достатком, пожилые, жители сельской местности - основные покупатели и жильцы.
/ 7% жилья - такую площадь занимают мобильные дома в США (6,7 млн квм), живёт в них около 22 млн человек. В основном - это доступное дешёвое жилье. В общем, вполне обычное дело. Сейчас отрасль не в лучшем виде - строят всего 10% от общего объема односемейных домов в стране. Еще в 1990-х строили 25%. И тем не менее с 2010 года идет стабильный рост рынка.
/ Дом есть земли нет. Главное отличие этого жилья от обычного построенного на земле дома - отношение с самой землёй. Домом можно владеть на праве собственности, а вот земля - только в аренде. Это же как бы мобильный дом. Его можно перевезти. Хотя в 80% случаев дома никуда не перемещаются после первой установки. Кроме этого, далеко не во всех штатах такой дом признается вообще недвижимостью, а значит - прощай ипотека. В основном такие дома покупают при помощи кредитов на крупные покупки (типа автомобиля).
/ Мобильные парки. Места, где установлено какое-то количество таких домиков называется mobile/ manufactured housing park. По сути это большой участок земли, принадлежащий кому-то. И этот кто-то сдает участки под домики. Арендная плата - главный доход в таком бизнесе. И растет она вполне стабильно - до 10-15% в год. А потому владеют такими землями гиганты типа Blackstone или Баффета. Возврат на инвестиции с 2010 по 2020 был в среднем 22% годовых, что вообще выше любого другого вида недвижимости. . Заодно эти же корпорации инвестируют в заводы по производству домов.
/Земельный кооператив. Владельцы домиков не в восторге от роста ставок на землю. И стремятся получить на нее права. Стоимость таких домов (особенно если они новые) фактически неотличима от стоимости капитального ИЖС. Помогает им с покупкой земли в основном ROC USA, некоммерческая компания, дающая кредиты кооперативам по низкий процент и помогающая с выкупом и налаживанием жизни на своей земле.
/ Поддержка от государства. В этом году правительство страны впервые выделило деньги на поддержку кооперативов мобильных парков. Их можно потратить на обновление инфраструктуры в поселках. Кроме этого, деньги можно потратить на выкуп земли или на освоение новых участков под сдачу.
Отдельно отмечу, что mobile homes - явление не чисто американское, оно и в Австралии и Великобритании часто встречается. Вариации на тему доступного жилья, так сказать.
#жилье
Довольно часто стала встречать тексты про мобильные дома в США. И поддерживают их, и денег дают на самом высоком уровне. Решила разобраться.
/Мобильные и жилые. Официально этот тип жилья в США называется manufactured homes. Фольклорно, по старой памяти - mobile homes. Их и правда собирают на заводах и привозят почти собранными на место. По закону такой дом не может быть меньше 30 квм и должен быть привезенным на место в собранном виде.
/ Какие они бывают. По размеру - довольно внушительные, я находила вплоть до 300 квм. Больше половины таких домов - на юге страны. Но и в суровых условиях какой-нибудь Миннесоты, тоже вполне себе стоят. Стоят примерно на 50-75% дешевле, чем капитальный дом той же площади. В силу большой доступности - люди с невысоким достатком, пожилые, жители сельской местности - основные покупатели и жильцы.
/ 7% жилья - такую площадь занимают мобильные дома в США (6,7 млн квм), живёт в них около 22 млн человек. В основном - это доступное дешёвое жилье. В общем, вполне обычное дело. Сейчас отрасль не в лучшем виде - строят всего 10% от общего объема односемейных домов в стране. Еще в 1990-х строили 25%. И тем не менее с 2010 года идет стабильный рост рынка.
/ Дом есть земли нет. Главное отличие этого жилья от обычного построенного на земле дома - отношение с самой землёй. Домом можно владеть на праве собственности, а вот земля - только в аренде. Это же как бы мобильный дом. Его можно перевезти. Хотя в 80% случаев дома никуда не перемещаются после первой установки. Кроме этого, далеко не во всех штатах такой дом признается вообще недвижимостью, а значит - прощай ипотека. В основном такие дома покупают при помощи кредитов на крупные покупки (типа автомобиля).
/ Мобильные парки. Места, где установлено какое-то количество таких домиков называется mobile/ manufactured housing park. По сути это большой участок земли, принадлежащий кому-то. И этот кто-то сдает участки под домики. Арендная плата - главный доход в таком бизнесе. И растет она вполне стабильно - до 10-15% в год. А потому владеют такими землями гиганты типа Blackstone или Баффета. Возврат на инвестиции с 2010 по 2020 был в среднем 22% годовых, что вообще выше любого другого вида недвижимости. . Заодно эти же корпорации инвестируют в заводы по производству домов.
/Земельный кооператив. Владельцы домиков не в восторге от роста ставок на землю. И стремятся получить на нее права. Стоимость таких домов (особенно если они новые) фактически неотличима от стоимости капитального ИЖС. Помогает им с покупкой земли в основном ROC USA, некоммерческая компания, дающая кредиты кооперативам по низкий процент и помогающая с выкупом и налаживанием жизни на своей земле.
/ Поддержка от государства. В этом году правительство страны впервые выделило деньги на поддержку кооперативов мобильных парков. Их можно потратить на обновление инфраструктуры в поселках. Кроме этого, деньги можно потратить на выкуп земли или на освоение новых участков под сдачу.
Отдельно отмечу, что mobile homes - явление не чисто американское, оно и в Австралии и Великобритании часто встречается. Вариации на тему доступного жилья, так сказать.
#жилье