Очень долгий Галатапорт. Часть 1.
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов.
В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк.
Cтамбульский Галатапорт показывают, наверное, всем урбанистам, приезжающим в город. Крупнейший, успешный проект комплексного преобразования пассажирского порта.
В общем, разбираюсь.
/ Ну очень небыстрый проект. Хотя сейчас принято считать его быстрым проектом, все началось очень давно. В 1993 году эту территорию накрывают охранной зоной, а в 1994 придают статус "туристического центра".
В 1995 году о Галатапорте заявляет Эрдоган, тогда еще мэр Стамбула. 10 лет город не может принять никаких планировочных решений и отзонировать территорию.
/ Чудеса с первой попытки. Территория порта находится в государственной собственности у Турецкой морской организации. На дворе лето 2005-го. Собственник решает передать права на территорию через конкурс. Для этого ваяют зонирование под интересы потенциального инвестора. Городской совет по охране наследия против. Но ... все закрывают глаза, новое зонирование принимается.
Защитники наследия идут в суд, а пока тянется бюрократия, собственник проводит тендер. Выигрывает израильская компания Royal Caribbean Cruises. Но суд отменяет результаты, так как зонирование признают недействительным, а значит и предмет торгов тоже как бы отсутствует. И процесс снова замирает.
/Парад законов и норм. С 2005 по 2010 шло перетягивание каната между городскими властями, экологами, владельцами земли и еще кучей разных интересантов. Одни защищали территорию от будущей застройки, другие - пытались расчистить дорогу инвестору. Конец терзаниям положил чудесный документ - новая редакция закона о прибрежных территориях 2010 года. Туда был внесен абзац про неподвластность прибрежных территорий решениям совета по охране наследия и окружающей среды. Мораль: строй-не хочу.
И в 2013 они объявляют тендер заново.Продолжение следует.
#стамбул #порт
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов.
В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк.
Cтамбульский Галатапорт показывают, наверное, всем урбанистам, приезжающим в город. Крупнейший, успешный проект комплексного преобразования пассажирского порта.
В общем, разбираюсь.
/ Ну очень небыстрый проект. Хотя сейчас принято считать его быстрым проектом, все началось очень давно. В 1993 году эту территорию накрывают охранной зоной, а в 1994 придают статус "туристического центра".
В 1995 году о Галатапорте заявляет Эрдоган, тогда еще мэр Стамбула. 10 лет город не может принять никаких планировочных решений и отзонировать территорию.
/ Чудеса с первой попытки. Территория порта находится в государственной собственности у Турецкой морской организации. На дворе лето 2005-го. Собственник решает передать права на территорию через конкурс. Для этого ваяют зонирование под интересы потенциального инвестора. Городской совет по охране наследия против. Но ... все закрывают глаза, новое зонирование принимается.
Защитники наследия идут в суд, а пока тянется бюрократия, собственник проводит тендер. Выигрывает израильская компания Royal Caribbean Cruises. Но суд отменяет результаты, так как зонирование признают недействительным, а значит и предмет торгов тоже как бы отсутствует. И процесс снова замирает.
/Парад законов и норм. С 2005 по 2010 шло перетягивание каната между городскими властями, экологами, владельцами земли и еще кучей разных интересантов. Одни защищали территорию от будущей застройки, другие - пытались расчистить дорогу инвестору. Конец терзаниям положил чудесный документ - новая редакция закона о прибрежных территориях 2010 года. Туда был внесен абзац про неподвластность прибрежных территорий решениям совета по охране наследия и окружающей среды. Мораль: строй-не хочу.
И в 2013 они объявляют тендер заново.
#стамбул #порт
Очень долгий Галатапорт. Часть 2.
Сегодня в подборке - варианты и эскизы проекта.
Сегодня в подборке - варианты и эскизы проекта.
Очень долгий Галатапорт. Часть 2.
Часть 1 - тут.
/Второй и окончательный тендер. В 2013 году был объявлен тендер на срок 30 лет. По сравнению с 2005-м годом срок сократили с 49 лет до 30. Также был сокращен объем допустимого строительства - примерно на 25%. Из-за этих изменений и итоговая стоимость ($702 млн.) стала меньше, чем в 2005. Позже контракт на управление портом продлен - теперь до 2062 года.
/Большой союз. Победителем стал Doğuş Holding, огромная структура, которая занимается стройкой, туризмом, интернетом и электронной торговлей, владеет гостиницами, ресторанами и банками, производит и торгует автомобилями и т.д. В 2014 году они нашли себе партнера по проекту - не менее значимую в туризме и строительстве Bilgili Holding. Там тоже газеты, пароходы, отели. Не так широко как у основного партнера, но тоже - не жук лапкой. С февраля 2014 года проектом занимается совместная компания.
/Кальянам тут не место. Одними из первых "пострадавших" от проекта стали кальянные, арендовавшие помещения у порта. Им предложили оперативно (в течение 24 дней) исчезнуть с территории, вне зависимости от того, когда заканчивались их договоры аренды. Сумма там явно не дотягивала до $702 млн, так что 300-ми рабочими местами спокойно пожертвовали.
/Проект пытались остановить. Меньше чем через год проект был близок к остановке. Сначала турецкий Союз инженеров и архитекторов пытался приостановить его из-за незаконно принятого зонирования. Им вежливо отказали. Эрдоган двинул яркую речь о том, что надо не тормозить инвесторов, а помогать им и вообще... Затем начался этап с оценкой воздействия на окружающую среду. Публичные слушания проходили в лучших традициях - пикеты, заявления о несостоятельности мероприятия, попытки официальных властей замять конфликт и т.д. Несмотря на это в 2015 году положительная оценка вынесена и проекты дан зеленый свет)
/Снесли немножечко наследия. В 2017 году оказалось, что строители реконструировали в ноль два исторических здания Karaköy Passenger Lounge (1940-е годы) и соседнее здание почты (1907). Застройщики нарушили собственный же план по реставрации и сохранению, который утвердили в 2016 году. При этом в ответ на обвинения в сносе застройщик традиционно пообещал "восстановить все, как было, только заново") В итоге стройку остановили, всем сделали внушение.... и продолжили строить) В силу больших подземных/подводных работ в районе трескался асфальт и здания поблизости. Но проект шел полным ходом...
Продолжение следует
#стамбул #порт
Часть 1 - тут.
/Второй и окончательный тендер. В 2013 году был объявлен тендер на срок 30 лет. По сравнению с 2005-м годом срок сократили с 49 лет до 30. Также был сокращен объем допустимого строительства - примерно на 25%. Из-за этих изменений и итоговая стоимость ($702 млн.) стала меньше, чем в 2005. Позже контракт на управление портом продлен - теперь до 2062 года.
/Большой союз. Победителем стал Doğuş Holding, огромная структура, которая занимается стройкой, туризмом, интернетом и электронной торговлей, владеет гостиницами, ресторанами и банками, производит и торгует автомобилями и т.д. В 2014 году они нашли себе партнера по проекту - не менее значимую в туризме и строительстве Bilgili Holding. Там тоже газеты, пароходы, отели. Не так широко как у основного партнера, но тоже - не жук лапкой. С февраля 2014 года проектом занимается совместная компания.
/Кальянам тут не место. Одними из первых "пострадавших" от проекта стали кальянные, арендовавшие помещения у порта. Им предложили оперативно (в течение 24 дней) исчезнуть с территории, вне зависимости от того, когда заканчивались их договоры аренды. Сумма там явно не дотягивала до $702 млн, так что 300-ми рабочими местами спокойно пожертвовали.
/Проект пытались остановить. Меньше чем через год проект был близок к остановке. Сначала турецкий Союз инженеров и архитекторов пытался приостановить его из-за незаконно принятого зонирования. Им вежливо отказали. Эрдоган двинул яркую речь о том, что надо не тормозить инвесторов, а помогать им и вообще... Затем начался этап с оценкой воздействия на окружающую среду. Публичные слушания проходили в лучших традициях - пикеты, заявления о несостоятельности мероприятия, попытки официальных властей замять конфликт и т.д. Несмотря на это в 2015 году положительная оценка вынесена и проекты дан зеленый свет)
/Снесли немножечко наследия. В 2017 году оказалось, что строители реконструировали в ноль два исторических здания Karaköy Passenger Lounge (1940-е годы) и соседнее здание почты (1907). Застройщики нарушили собственный же план по реставрации и сохранению, который утвердили в 2016 году. При этом в ответ на обвинения в сносе застройщик традиционно пообещал "восстановить все, как было, только заново") В итоге стройку остановили, всем сделали внушение.... и продолжили строить) В силу больших подземных/подводных работ в районе трескался асфальт и здания поблизости. Но проект шел полным ходом...
#стамбул #порт
Очень долгий Галатапорт. Часть 3.
Часть 1 - тут
Часть 2 - тут
/Пассажиры под землей.
Главная проблема пассажирского порта - это навигация людей. Для посадки и высадки нужна территория, желательно закрытая, с учетом таможни и всяких других формальных штук - большая. В итоге получаем кусок набережной по сути режимной и недоступной для пешеходов. Американцы Dror+Gensler предложили запихнуть все эти штуки под землю. А на время посадки-высадки территория порта отгораживается поднимающимися стенками. Получился первый в мире подземный пассажирский порт. А сверху - площадь, улицы и здания. Проект самого терминала занял 4 года - с 2017 по 2021. Тут - картинки и разрезы.
/Большая яма. Занималась подземным чудом итальянская Trevi. Яму выкопали на 65000 квм глубиной 15м, там и организовали терминал. Первая оценка воздействия на окружающую среду проводилась тогда, когда в проекте не было ни слова о большущей яме, которую выроют на побережье)) Процесс согласований начали заново, но копание ямы, естественно не останавливалось.
/Основные деньги от банков. Спустя 3 года после выигрыша на тендере застройщики озвучили структуру финансирования стройки - 79,5% дали 6 крупных турецких банков (один из них случайно принадлежит основному партнеру - Doğuş Grup), еще 19,5% вкладывают 2 компании девелоперов, а оставшийся 1% - предполагался из доходов самого порта. Кредит проекту дали на 14 лет - до 2030 года.
/Запоздали на 3 года. В конце 2017 на пресс-конференции девелоперы озвучили, что территория порта открывается в 2019. Это уже было на 1,5 года позже изначальных сроков. Запаздывание связали с правовыми разбирательствами. Через год срок сдвинули еще на полгода - до марта 2020. В итоге открыли территорию в октябре 2021. Тогда же и первый лайнер приняли.
/Тратить деньги сразу в порту. Основные претензии к проекту от городского туризма такие - вы пытаетесь вытянуть деньги из туриста прямо тут, в порту. За 6-7 часов остановки он потратит основное здесь, а на остальной город из его бюджета останется чуток. (Ну, в принципе я соглашусь с рассуждениями, хотя обвинять в этом инвесторов сложно - им нужно отбивать вложенное.) Кстати, по турецким оценкам бюджет среднего туриста был в 2019 - $600, а у круизного - $6000.
/6 лет без круизников. У проекта был еще один печальный эффект. Пассажирский порт в городе был один. И пока он не работал, круизный туризм по сути закончился в городе. Если в 2015 году в город приходило 305 кораблей (100,7 тыс пассажиров), то в 2016 - 46 кораблей. К 2018 году лавочка прикрылась вовсе. Принять заново корабли смогли в 2019, но в очень небольшом количестве. Альтернативный порт обустроит не успели, так что все просто терпели, пока не запустилось все заново.
/Недвижимость по соседству. Естественным образом будущие потоки туристов и посетителей Галатапорта повысили привлекательность и прилегающих районов. Самым ярким, наверное, стал район Tomtom, куда с 2013 года начали заходить инвесторы. Схема простая - выкуп старого дома, его ремонт и перепродажа товарищам с большими деньгами. Квартал с дизайнерами и креативным всем-всем-всем прилагается.
#стамбул #порт
Часть 1 - тут
Часть 2 - тут
/Пассажиры под землей.
Главная проблема пассажирского порта - это навигация людей. Для посадки и высадки нужна территория, желательно закрытая, с учетом таможни и всяких других формальных штук - большая. В итоге получаем кусок набережной по сути режимной и недоступной для пешеходов. Американцы Dror+Gensler предложили запихнуть все эти штуки под землю. А на время посадки-высадки территория порта отгораживается поднимающимися стенками. Получился первый в мире подземный пассажирский порт. А сверху - площадь, улицы и здания. Проект самого терминала занял 4 года - с 2017 по 2021. Тут - картинки и разрезы.
/Большая яма. Занималась подземным чудом итальянская Trevi. Яму выкопали на 65000 квм глубиной 15м, там и организовали терминал. Первая оценка воздействия на окружающую среду проводилась тогда, когда в проекте не было ни слова о большущей яме, которую выроют на побережье)) Процесс согласований начали заново, но копание ямы, естественно не останавливалось.
/Основные деньги от банков. Спустя 3 года после выигрыша на тендере застройщики озвучили структуру финансирования стройки - 79,5% дали 6 крупных турецких банков (один из них случайно принадлежит основному партнеру - Doğuş Grup), еще 19,5% вкладывают 2 компании девелоперов, а оставшийся 1% - предполагался из доходов самого порта. Кредит проекту дали на 14 лет - до 2030 года.
/Запоздали на 3 года. В конце 2017 на пресс-конференции девелоперы озвучили, что территория порта открывается в 2019. Это уже было на 1,5 года позже изначальных сроков. Запаздывание связали с правовыми разбирательствами. Через год срок сдвинули еще на полгода - до марта 2020. В итоге открыли территорию в октябре 2021. Тогда же и первый лайнер приняли.
/Тратить деньги сразу в порту. Основные претензии к проекту от городского туризма такие - вы пытаетесь вытянуть деньги из туриста прямо тут, в порту. За 6-7 часов остановки он потратит основное здесь, а на остальной город из его бюджета останется чуток. (Ну, в принципе я соглашусь с рассуждениями, хотя обвинять в этом инвесторов сложно - им нужно отбивать вложенное.) Кстати, по турецким оценкам бюджет среднего туриста был в 2019 - $600, а у круизного - $6000.
/6 лет без круизников. У проекта был еще один печальный эффект. Пассажирский порт в городе был один. И пока он не работал, круизный туризм по сути закончился в городе. Если в 2015 году в город приходило 305 кораблей (100,7 тыс пассажиров), то в 2016 - 46 кораблей. К 2018 году лавочка прикрылась вовсе. Принять заново корабли смогли в 2019, но в очень небольшом количестве. Альтернативный порт обустроит не успели, так что все просто терпели, пока не запустилось все заново.
/Недвижимость по соседству. Естественным образом будущие потоки туристов и посетителей Галатапорта повысили привлекательность и прилегающих районов. Самым ярким, наверное, стал район Tomtom, куда с 2013 года начали заходить инвесторы. Схема простая - выкуп старого дома, его ремонт и перепродажа товарищам с большими деньгами. Квартал с дизайнерами и креативным всем-всем-всем прилагается.
#стамбул #порт
Мини-библиотеки в Швеции
Сегодня не будет длинных текстов.
А будут просто крошечные книжные шкафчики, которые с 2022 года стоят на улицах в разных шведских городах. Организатор проекта "100 мини-библиотек" - Ассоциация свободного образования Швеции NVB.
При запуске проекта в эти шкафчики разложили 8 тыс книг. Всего проект реализован в 67 городах. Карта - тут.
В большинстве городов шкафчики типовые и поставлены на ящики с электрощитками, но есть 10 "героев". Это копии шведских достопримечательностей разного масштаба. Городская библиотека Стокгольма, концертный зал в Уппсале, купальни в Варберге, рыбный рынок в Гетеборге, фудтрак с фалафелем, вагон метро и т.д.
#красиваяурбанистика #швеция
Сегодня не будет длинных текстов.
А будут просто крошечные книжные шкафчики, которые с 2022 года стоят на улицах в разных шведских городах. Организатор проекта "100 мини-библиотек" - Ассоциация свободного образования Швеции NVB.
При запуске проекта в эти шкафчики разложили 8 тыс книг. Всего проект реализован в 67 городах. Карта - тут.
В большинстве городов шкафчики типовые и поставлены на ящики с электрощитками, но есть 10 "героев". Это копии шведских достопримечательностей разного масштаба. Городская библиотека Стокгольма, концертный зал в Уппсале, купальни в Варберге, рыбный рынок в Гетеборге, фудтрак с фалафелем, вагон метро и т.д.
#красиваяурбанистика #швеция