Муниципальный мотор Вены (ч.3)

Финальная часть рассказа про уникальную венскую корпорацию Wien Holding (часть1, часть 2) Сегодня - про неприбыльные активы и жилье.

🤩Объединенные театры Вены - одна из дочерних компаний Wien Holding. Создана в 1987 году и владеет, управляет 4 крупными театрами в городе. Все театры до этого были в муниципальной собственности. Город спонсирует их примерно на 50% от бюджета (содержание зданий и зп персонала). При этом надо понимать, что все 4 театра - это около 4 тыс посадочных мест, это крупнейшие не-федеральные театры в стране. А всего в городе около 120 театров с посадкой в районе 25 тыс. Театральная компания зарабатывает и сама - кроме традиционных билетов и аренды, театры выпускают спектакли, которые затем уходят на экспорт. Cамый успешный кейс - мюзикл "Элизабет", продан в 14 стран мира. Такая вот муниципальная продукция)
🤩Штадтхалле - огромный концертно-спортивный центр с бассейнами, ледовыми аренами и крытым залом на 16 тыс человек (крупнейшая крытая арена страны). И это все тоже муниципальное, тут и школьники плавают в бассейнах и Евровидение проводят. Штадхалле не приносит прибыли, но на 60% закрывает свои потребности сам. Остальное финансирует Венский Холдинг, но опять же в формате долгосрочных кредитов, а не просто "держи и потрать с умом".
🤩Другие объекты - культурные долги город отдает, владея и финансируя Дворец Лаксенбург (правда пополам с региональными властями). Они же владеют Еврейским музеем и Домом Музыки - единственные два музея, которые были выкуплены Холдингом. В Музее музыки есть еще и 5 тыс квм офисов - сдаются в аренду под всякие мероприятия.
🤩Особый Хундертвассер. История с этим музеем - специфическая. Холдинг арендует помещением музея у частной компании - те выкупили здание у фонда Хундертвассера в 2013 году с публичным обещанием никогда не менять профиль объекта. Венский Холдинг, точнее его дочерняя структура, заведует всем внутри - от отопления и освещения до выставок и сдачи в аренду площадки. Это конечно не прибыльный актив - город им и сам подкидывает денег.
🤩Медиа-структура. У Холдинга есть и такое - WH Media GmbH. Это производство контента, целый телеканал и IT-услуги. Товарищи обслуживают как сам Холдинг (как обычно - деньги крутятся внутри Холдинга и не выпускаются наружу) - отвечают за обеспечение интернетом всего Холдинга (а это 120 локаций и два дата-центра, 6 тыс пользователей). Для города - они основные делатели сайтов и видеоконтента. Для внешних пользователей - товарищи занимаются телеканалом W24, также делают IT-контент и владеют приложением "dabei! App" - там всякие события, скидки, распродажи и т.д. Товарищи даже чуть-чуть (на 1%) владеют телепровайдером Magenta.

🤩Три жилищных коня. Конь первый - ARWAG. До 2022 года это был полностью застройщик Холдинга, потом часть продали, но за городом осталось около 60% акций. Arwag - полноценный девелопер и держатель жилой недвижимости. Строят и для себя (сдают квартиры) и для продажи. Например - вот, построили и продали весь комплекс на 220 квартир в 2022 году портфельному инвестору. Часто продают и физикам по схеме "rent-to-own" (пример). ARWAG - более чем прибыльная компания, так что для Холдинга это ценный актив.
Еще Wien Holding управляет компанией GESIBA. Старейшая муниципальная (на 99,97%) жилищно-строительная компания - работают с 1921 года. Красная Вена - это их рук дело, Aspern - это тоже они. Компания подчиняется Холдингу, платит ему за административные сервисы, но принадлежит городу. Строит компания тоже не в пользу Холдинга. В общем - это "дальняя родственница". Еще дальше от Холдинга, но все еще в его контуре - WIGEBA - дочка GESIBA, созданная в 2015 году. Цель новой компании - возобновить строительство муниципального жилья. В том году Вена запустила новую программу по строительству такого жилья и заодно создала нового застройщика (один из первый реализованных проектов - вот).

В общем, Вена - красивая история про то, как полезно сохранять в муниципальной собственности активы🤩

Что я обычно советую начинающим экономистам

В год через мои руки проходит примерно 100 студентов разного уровня подготовки. Я им читаю всякие курсы про экономику города и около того. Но как обычно - важны не только лекции, но и «разговоры за жизнь». Частый вопрос - что вообще посоветуете, чтобы успешно работать в этой отрасли.

Обычно начинающим экономистам я советую вот такое.

🤩приходить как можно раньше. Проект в нашей отрасли - дело такое, он может долго раскачиваться, формулироваться, жить в виде «идеи». Чем раньше в команде возникает экономист, тем меньше обычно неожиданностей потом. НУ хотя бы потому, что до денег дело дойдет все равно. И лучше, чтобы кто-то изначально держал рамку и смотрел на проект через оптику «кто платит».


🤩задавать неудобные вопросы. Когда речь идет о хорошей идее или проекте (благоустройство, сохранение наследия и т.д.) - часто случается так.
🤩Все увлекаются итоговым результатом и его положительными сторонами, обсуждением с жителями. Я всегда советую задавать вопросы «с обратной стороны» - кто платит, зачем это ему, какие KPI это помогает выполнять и т.д.
🤩 Звучат они обычно цинично и довольно приземленно, но зато если уж на них нашлись ответы - становится сразу как-то понятнее, что мы проектируем и куда бежим. Если же ответов нет - это хороший повод для всей команды про них подумать.


🤩смотреть в зубы дареному коню. Еще один распространенный кейс - кто-то внешний дает денег и «дарит» объект городу - качественный, большой, на века. Иногда это даже не внешний, а например - подарок к дню города от региона.
🤩 Это может быть что угодно - от парка до освещения, от набережной до озеленения центральных улиц. И вот в такой ситуации я всегда призываю экономистов держать рамку «сколько стоит содержать коня».
🤩И если уж есть возможность повлиять на проектирование «подарка» - то стараться сделать его легким и удобным в содержании, а не только ярким и впечатляющим в момент дарения.


🤩поработать в муниципалитете. Обычно в ответ на этот совет я вижу кислые лица своих студентов - «мало денег», «а зачем, я уже у девелопера работаю» и т.д. При всех очевидных минусах (а их немало), у работы в муниципалитете - даже в формате практики есть много плюсов.
🤩 Главный - вы посмотрите на систему изнутри. Редко можно встретить проект, где муниципалитет вообще никак не участвует. Понимать логику и процесс существования своего регулярного партнера - дело важное.
🤩Еще один плюс - увидеть, что там тоже люди. Они тоже работают, и тоже стараются сделать лучше ну или как минимум выполнить свои задачи.

По личному опыту могу сказать, что хороших и очень хороших муниципальных служащих гораздо больше, чем можно себе представить, сидя на студенческой скамье.

🤩поработать у разных участников процесса. В добавок к муниципалитету, я обычно советую попробовать поработать в принципе у разных игроков нашей отрасли.
🤩От небольшого архбюро до агентства недвижимости, от министерства строительства региона до градозащитной организации. Экономисты в проекте - это обычно те, кто описывают деньгами разные интересы и обмены. И тут важно уметь говорить на всех языках - понимать логику и стимулы широкого круга участников. Чем шире, тем лучше 🤩


🤩следить за российской практикой. Обычное дело - в одном регионе о какой-то схеме финансирования слышали очень в общем и издалека, а в другой - это регулярная практика с кучей набитых шишек. 🤩И если среди девелоперов еще принято широко транслировать свои успехи и подходы, то обмен практикой между муниципалтетами - дело более трудное и менее «раскрученное». Так что тут - только желание и интерес узнать «кто как решает эту задачку» со стороны экономистов-консультантов.

🤩🤩🤩🤩🤩 как развивать свои знания в урбанистике

В этом подкасте я поделилась:
🤩 как сама начинала развиваться в урбанистике
🤩 какие ошибки я допустила на этом пути и что бы изменила, зная это тогда?
🤩 какие ошибки совершают студенты сейчас?
🤩 общие рекомендации для всех, кто интересуется урбанистикой и благоустройством городов
🤩 как поддерживать мотивацию к учебе, саморазвитию и быть вовлеченным в этот процесс?

Доступно на скорости х1.5

Амстердам и дата-центры: от любви до ненависти

Расскажу сегодня историю о том, как "новые прогрессивные отрасли" сначала всех сильно радовали, а потом оказалось, что и их нужно держать в узде.

🤩Амстердам - столица европейского интернета. Cейчас уже мало кто вспомнит, но интернет на европейском континенте возник именно в Амстердаме. Тамошний НИИ в области математики и компьютерных наук написал первый email и отправил его в США в ноябре 1988.
🤩Первый звоночек в 1999. Серверные и дата-центры быстро съели весь объем имеющийся запас электроэнергии в регионе. В 1999 году Амстердам впервые заявляет о планах наложить мораторий на строительство новых интернет-мощностей. И тут же операторы, не дожидаясь самого моратория, перетекают в другие регионы.
🤩Олимпийские игры и дешевая энергия. В 2012 году Европа обнаружила, что очень сильно зависит от Лондона в плане обработки данных, трафика и т.д. А во время ОИ часть инфраструктуры закрыли ради безопасности, усложнили доступ и т.д. В общем, на континенте началась эра "децентрализации". Выиграл в том числе и Амстердам. Еще одним привлекательным фактом была цена на киловатт в Нидерландах. По сравнению с Германией и Великобританией, цена на электричество была ниже в стране в 2010-2020-х.
🤩Строительство с нуля. После 2005 года (кризис доткомов уже прошел), операторы решили развернуться в чистом поле. Яркий такой пример - Agriport 7 - агрокомплекс, где среди теплиц 75 га застроили огромными дата-центрами. Но строились объекты и внутри городской черты. У одного из лидеров рынка - Digital Realty - 12 действующих центров общей площадью 80 тыс квм в черте агломерации. У Equinix в городе - 9 центров примерно на 47 тыс квм. В итоге к 2022 году в городе сосредоточился 71% всех розничных мощностей дата-центров - более 100 объектов.
🤩Как это все выглядит. В принципе - не сильно страшно. Некоторые проекты вполне себе фигурируют в архитектурных подборках. Вот - несколько примеров (раз, два, три). . Крупнейший на стадии строительства - вот этот. В целом неплохо, но местным жителям все равно кажется, что это не сильно выдающиеся строения
🤩Борьба за свет. Пока дата-центры были точечным явлением, никого оо особо не трогало. Да, в 1999 году пригрозили мораторием, но вроде отпустило. А вот к концу 2010-х вопрос дефицита электричества встал в полный рост. За 2017-2019 годы аппетиты только амстердамских центров выросли на 65% и стали отъедать почти 3% всех национальных мощностей. По поводу дальнейших планов СМИ начали прямо панику наводить. Основные претензии - много едят энергии и воды, занимают много земли, дают мало рабочих мест, обслуживают не местные интересы а чьи-то там в интернетах этих.
🤩Планирование - наше все. Проблемы заключалась еще и в том, что никакого единого плана развития отрасли не было долгое время. Кто хотел - тот и строил. Разрешения выдавали местные власти, но и здесь без нарушений. Объекты аккуратные, на окружающую среду не сильно влияют - чего бы не разрешить? В 2019 году правительство напряглось и выкатило общую стратегию развития отрасли (текущая редакция - тут). Там более менее определились с прогнозами и выделили основные пятна под развитие объектов. Однако с управлением все было туманно.
🤩Энергетический потолок. В 2020 сам Амстердам уже выкатывает пространственную политику по развитию этого сектора. И там фактически вводит потолок для строительства новых центров. На каждый год - выделяется не более 67 мегаватт под новые объекты. Ограничены зоны, где разрешено строить центры, настоятельно рекомендовано делать их многоэтажными.
🤩Фактический запрет с 2023 года. Поправки в амстердамскую политику по дата-центрам в целом можно было считать просто уточнением, если бы не одно "но". Разрешено было продолжать только начатые проекты, а новые - запрещены. Если только новый проект не отвечает каким-то уж очень насущным потребностям города (а большинство не отвечает).

Мораль: нет такого нового вида коммерческих объектов, который не пришлось бы в городе ограничивать, а то и запрещать, даже если на время.🤩

🤩🤩🤩🤩🤩🤩Польза от урбанистики

Как всякий эксперт я конечно считаю, что уж без моей профессии и специальности в мире прожить ну никак нельзя, потому что.... это ж самое главное))
Даже должна быть большая профессиональная дискуссия о пользе и востребованности знаний про город и тд.

🤩Но недвано мне задал вопрос про пользу от моей отрасли человек в возрасте 12 лет. Это не был разговор о будущей профессии - скорее светская беседа с юным джентльменом. А такому человеку, знаете ли, про калибровку экономических режимов исходя из территориального зоанирования не ответишь. Но и чупеху уже не расскажешь «мама просто строит города» (такое даже мой сын в 4 года уже не проглатывает) 😁

🤩В общем, я как-то сформулировала, зачем оно вообще на обывательском уровне.

🤩понимать как устроено то, чем ты пользуешься каждый день. Рано или поздно все начинатю разбираться в устройстве интернета и компьютера, научаются водить машину, кто-то становится опытным строителем личного дома или понимает, как делать ремонт в своей квартире. Но вот городом мы как-то пользуемся в «безусловном режиме». В принципе знания о том, кто за что отвечает в городе, как это устроено и кто решает, где возникает оставновка автобуса - не менее полезны, чем умение читать автомобильные знаки или знания об анатомии.

🤩иногда это помогает увидеть важное. Когда ты знаешь, что «запах газа в квартире - это опасно», такое знание помогает спрогнозировать риски. В принципе понимание процесса обустройства города помогает схожим образом.
🤩Сходишь на публичные слушания - уже примерно понимаешь, что там вокруг твоего района-квартала будет твориться.
🤩Посмотришь проект планировки района - уже будешь знать, что соседний сквер собираются вырубить под застройку - или наоборот - непонятный бурелом планируют причесать и сделать парк.

Процессы городского обустройства может и не самые открытые у нас, но при желании можно заранее узнать, что тебя ждет (а иногда и попробовать на это отреагировать).

🤩в этом можно участвовать. Ощущение «это все без меня решили и я тут в страдательном залоге» - понятно и логично. Но как бы там ни было даже практика российских городов дает иногда поводы для активного участия в жизни окружающей среды. В масштабе от «проголосовать за граффити на стене» до «получить деньги на обустройство нашего двора и чтобы заборчик был не зеленого цвета».
🤩 Но тут опять же - пока не разберешься, что и как крутится - остается ощущение, что это все делают странные люди из мэрии или откуда-то еще.

🤩знать, как бывает по-другому. Мой канал в основном про это. У нас тут как у географов - «весь мир на ладони».
И когда ты знаешь, как можно, как бывает, как получилось хорошо или плохо - оценивать реальность вокруг тебя становится проще. Да, не так уже легко сказать «да у нас просто все ужас-ужас, остановите планету - я выйду».
🤩С другой стороны какие-то волшебные заграничные страны и города, где «все хорошо и идеально» - тоже местами грешат до боли знакомыми ошибками.
🤩А с третьей стороны - появляется мнение что «можно не только так, можно еще и вот так и вот так - и никто не умер, все живы и радуются».

🤩В общем, урбанистика - она такая, вещь полезная. Так что - читайте нас, урбанистов)

🤩🤩🤩🤩🤩 ЧЕМ ИНТЕРЕСНЫ ОАЭ УРБАНИСТУ?

Новый формат разбора интересного кейса урбанистики

🤩 как справляться с бурным ростом и успевать планировать?
🤩достаточно ли просто быть очень богатой страной, чтобы реализовывать амбициозные планы?
🤩 "цифровое завтра" в масштабах страны и города
🤩 за чем стоит следить в ОАЭ, если вам интересна урбанистике и экономика городов?
🤩 про мастер-план 2040 (куда ж мы без мастер-планов)

Доступно на скорости х1.5

Индекс востребованности офисов

Не могу обойти вниманием тему возвращения в офис сотрудников после пандемии. Уж сколько было всяких прогнозов и предположений. Сегодня расскажу про "Индекс занятости офиса", который запустили в США.

🤩Что говорит аналитика? В США вопрос офисного посещения - крайне важный. Слишком большие деньги вложены в строительство и кредитование зданий, тут не до фантазий и домыслов. Благо, цифры радуют - в феврале 2025 средняя посещаемость дошла до 54,2% от допандемийной, что в целом лучший результат с 2020 года. Впереди всех отнюдь не Нью-Йорк, а Хьюстон - тот дошел до 65% от лучших времен.
🤩Откуда берут аналитику? Есть в США такая компания - Kastle Systems, они занимаются системами безопасности в том числе в офисных зданиях. Они же выдают сотрудникам карточки пропуска и собирают данные о входах-выходах. На основании этих данных с 2020 года компания выпускает "Back to Work Barometer" - еженедельную аналитику по посещению офисов, которые они курируют. На этих данных обычно в США пишутся всякие отчеты по поводу "возвращения" в офисы.

🤩Всех посчитали. Есть и другой подход к оценке использования офисов. Компания Placer занимается анализом перемещений по зданиям через сигналы смартфонов. Вообще они делают много еще - считают трафик для ритейлеров, анализируют географию посетителей и т.д. Но именно офисные данные породили Индекс занятости.
🤩Индекс занятости офиса. Базируясь на данных Placer, другая американская компания, консультант в недвижимости - Avison Young в прошлом году выкатили Индекс. Идея в том, что они оценивают заполненность людьми 4000 офисных зданий. Делают это в динамике с 2019 года, можно выгрузить динамику по городу, по типу здания, по профилю зданий. И вот этот индекс показывает, что в 2024 году наилучший показатель в стране был у Манхэттена - 76,6% к допандемийному уровню.
🤩Чиновники со вторника по четверг. Из открытых материалов по индексу мне показались интересными раскладки по дням. Самые посещаемые дни - со вторника по четверг. Анализ по отраслям и посещению дает такой топ-3 самых офисных: госслужба, инженеры/архитекторы, потребительские товары и юристы.

Мораль: массовый уход из офиса если и случился, то ненадолго, не у всех и не везде. Личное общение никто в итоге зумом не смог полностью заменить.🤩

Шанхайские новички

Сегодня расскажу про программу, которая недавно запущена в Шанхае - для "новых работников" в городе.

🤩Новая занятость. Примерно с 2023 года Шанхай систематически занимается вопросами новых видов деятельности и новых форм занятости. В основном все это связано с маркетплейсами и платформенной экономикой. Среди "новых занятых" - доставщики еды, курьеры и т.д.
🤩Дружелюбный город. В конце 2024 года Шанхай запустил программу "Дружелюбного города", комфортного для новых работников. Затея заключается в том, чтобы насытить город локациями в жанре "жилье", "отдых", "рабочее место". В этих местах люди могут не просто отдохнуть, купить еду со скидкой, но еще получить медицинскую и юридическую помощь, даже карьерные консультации.
🤩Карта комфортности. На прошлой неделе Шанхай запустил интерактивную карту, на которой отмечены 7400 точек сервисов для "новых работников". Здесь - места отдыха, столовые, места ремонта мопедов и т.д. Сделал ее город не сам, а вместе с большими товарищами - AutoNavi, Tencent, and Baidu Maps. Погружена она во все приложения для курьеров и онлайн-доставки, чтобы товарищам не нужно было никуда лишний раз заходить на телефонах.
🤩"Красные уголки" - не будем забывать, что КНР - коммунистическая страна, а значит, в каждом районе и квартале ест свой партийный уголок. Это уже давно не формат "ленинской комнаты" - это фактически локальный коммьюнити-центр с идеологической нагрузкой. Тем не менее, эти объекты хорошо распределены по городу и стали основной каркаса "дружелюбной" географии.
🤩Дом для строителей города. Еще одна программа, запущенная Департаментом строительства и транспорта города в 2023 году. Суть в том, что город строит/бронирует около 44 тыс спальных мест в доступных по цене локациях - как раз для строителей, работников муниципального ЖКХ и других городских служащих.
🤩Юридическая помощь. Для водителей муниципального транспорта, таксистов, водителей грузовиков организована программа по юридическому сопровождению - помогают защищать их права и вообще обустроиться в городе, получить все положенные льготы, скидки и т.д.
🤩Пчелиные домики. Веселая программа от почтовой службы города (точнее от национальной, но до Шанхая только докатилось). Для курьеров (не только муниципальной почты, но и вообще всех почтовых служб) открыты первые 22 станции, где можно отдохнуть, выпить воды зарядить телефон, подогреть себе еду и т.д. Объекты такого рода есть и не только от почтовой службы, но и от многих торговых сетей - для своих курьеров.
🤩Не только комфорт, но и городская жизнь. Город воспринимает новых работников не только как операторов важных и нужных функций, но и как потенциальных активных горожан, для этого город устраивает всякие конкурсы для представителей "новых профессий". Их стимулируют рассказывать про себя и свой опыт в городе, участвовать в локальной жизни своего района, знакомиться с соседями и т.д.

Мораль: как ни крути, а эти профессии и эти люди стали крайне важными участниками городской экономики. И думать про их потребности и жизнь в городах - очевидный шаг.🤩

Бесплатная аренда в Сингапуре

Знаете, что значит очень хотеть развивать свой ритейл? Обнулять на год арендную плату интересным форматам в торговых центрах. Так делает Сингапур.


Теперь подробности
🤩Retail Maverick Challenge - конкурс, объявленный 18 июня местным управлением по работе с предпринимателями (Enterprise Singapore) и гигантом в области недвижимости - CapitaLand Investment. Цель конкурса - найти прорывные свежие форматы и концепции ритейла для оживления местного ТЦ-ландшафта.
🤩Что получат победители? Всего их должно быть 3. Получат они прежде всего годовую бесплатную аренду в крупных ТЦ, принадлежащих CapitaLand - Clarke Quay, Funan, Plaza Singapura. На троих победителям выделят 370 квм и сверху - 150 тыс USD на всех в виде финансовой поддержки.
🤩Для кого этот конкурс? Подавать заявки может любой бренд, который уже представлен в Сингапуре. Если у вас стартап - то нужно партнерство с действующим местным ритейлером. От конкурсанта ждут описания концепции, клиентского пути и всех положенных характеристик с KPI.
🤩Это первая такая история? Вообще нет, Сингапур последние годы уделяет массу внимания развитию своего ритейл-сектора. В прошлом году тот же Enterprise Singapore организовывал конкурс среди стартапов в области цифровых технологий и инноваций в ритейле. Локальным ритейл-стартапам тоже постоянно дают всякие гранты и поощряют как могут.
🤩Вы еще успеете! Ну вдруг среди моих читателей есть и такие, у кого свой бренд в Сингапуре) Там прием заявок - до 4 августа. Результаты отбора в конце октября.

Мораль: на что только не пойдешь, чтобы сохранить обороты ритейла. Тем более, когда под боком Китай, Тайвань, Тайланд и далее по списку...🤩.

Нестандартные отели Бангкока

Все чаще убеждаюсь, что за нестандартными объектами чаще всего стоят нестандартные бизнес-модели. С отелями в Бангкоке - та же история. Вот три примера, когда сделали "не как у всех".

🤩Профессорский отель. Жил-был в Бангкоке известный по тайландским меркам сценарист, переводчик и театральный деятель - профессор Rassami Paoluengtong. И был у его семьи в собственности небольшой кусочек земли в центре Бангкока. На этой земле стояло полупустое здание на 2000 квм - когда-то жилье и магазины. И решил профессор, что пора заняться наследством. Собрал он 6 своих друзей - тоже креативных товарищей от литературы, музыки, живописи и т.д. И превратили они в 2022 году объект в отель на 19 номеров, оставили 300 квм под галерею, кафе и зал для выставок, магазин винила и шведского дизайна. Отель не только для своих - его вполне можно забронировать через Booking.
🤩6 номеров посреди мастерской. Очень похожая история привела к созданию The Head and The Heart Studio & Stupid Stay. В 2016 году два друга создали студию The Head and The Heart. Занимались дизайном, медиа, брендингом и т.д. В 2021 году друзья покупают старое 5-этажное здание в центре города. Пристроили мансарду и запустили в 2023 году проект. Внутри - всего 6 номеров для короткой и долгосрочной аренды. Все остальное - это офис самой компании, общая гостиная, где перемешиваются жильцы, клиенты компании, посетители других объектов внутри здания. А еще здесь - выставочные пространства, зал для мастер-классов и концертов, библиотека.
🤩Ночь в кинотеатре. Здание нынешнего Prince Theatre Heritage Stay было построено в 1912 году для казино. Затем здесь открыли кинотеатр, который доблестно боролся с многозальными гигантами аж до 2010 года. В 2017 году здание берет в аренду у государства отельный девелопер Montara на 10 лет. По контракту частный партнер приводит здание в порядок, создает 26 отельных номеров и управляет событийной площадкой в бывшем кинозале. В итоге под отель - меньше половины здания (всего объект на 1400 квм). Номера разные - от больших сьютов до общих комнат на 6 коек. Объект до декабря 2025 закрыт на реновацию.

В общем, отправляющимся в Бангкок урбанистам на заметку.🤩

Архитектура Греции: лучшее

Давненько я не делала обзоры национальных архитектурных премий. Исправляюсь - сегодня Греция. Кому как не им знать толк в пропорциях и эстетике.
Главная премия в Греции выдается не союзом архитекторов, а отраслевым журналом DOMA. Начали они в 2010 году как собственный проект, теперь же это по сути национальная премия с большим жюри и конкуренцией.

Посмотрела я проекты за последние 3 года. Выбрала вот такое:

🤩Лучший в склад. В 2025 году в номинации "Лучший завершенный проект" выбрали складской комплекс Seneka Logistics. Всего тут 7200 квм, 4 этажа. Объект предназначен для фармацевтической логистики. Владеет складом крупный греческий инвестфонд Ble Kedros REIC.
🤩Высотка на Кипре. Не только виллами и апартаментами богат город. В прошлом году построили тут 23-этажное многофункциональное здание The Labs Tower. Половина этажей - офисы, половина - апартаменты. В промежутках - этаж с фитнесом и ресторанами. Жилье повыше, офисы пониже. Интересно, что комнатность квартир нарастает снизу вверх - с 12 по 17 этаж - студии и односпальные, дальше два этажа 2-3 спальных и два этажа совсем больших квартир. На последних этажах все как положено - бассейн, общепит, места для посиделок и т.д. Владеет объектом греческий инвест-фонд.
🤩Спрятавшиеся дамы. Какая греческая премия без отелей. В 2024 году высоко оценили отель Hidden Ladies Suites - фактически это не отель, а 4 виллы на территории Vritomartis Naturist Resort на Крите. Все виллы построены ниже уровня земли - для каждой рыли большой котлован на склоне. Так что линия горизонта не нарушена. Владеет землями и отелем одна семья, а каждая вилла названа в честь одной из женщин в семье.

В списках за каждый год еще довольно много объектов - в основном виллы и квартиры, но есть и общественные пространства и социалка🤩

Эффективные квартиры из США

Сегодня расскажу вам про один из типов жилья в США - efficiency apartment.

🤩Не-студия. Основной способ описать "эффективные" квартиры - это сравнение со студиями. По сути дела, это студия, но меньше размером и без полноценной кухни, есть только кухонный уголок - без полноценной плиты и большого холодильника. Площадь такой квартиры 27-37 квм. Студии - это уже 40-50 квм.
🤩Это официальный статус? Вполне себе - про него даже есть отдельная глава в International Building Code. Это что-то вроде нашего СНИПа по поводу МКД. В обычной жизни термин тоже используется, причем настолько, что фигурирует даже в толковом словаре. Используют его как риэлторы, так и официальные лица уровня HUD.
🤩А такие маленькие можно строить? Собственно говоря в IBC обозначено, что в эффективной квартире жилое пространство не может быть меньше 17,7 квм. Еще требование - выделенный санузел. В "кухонной зоне" должна быть раковина, холодильник, конфорки - на каждое из этих трех устройств не менее 76 см рабочего пространства. Есть и общие требования - не только к эффективным квартирам. Высота потолка - не менее 2,2 метра, ширина/длина жилого пространства не менее 2,1 метра.
🤩Такое в реальной жизни бывает? Да, бывает и в коммерческих проектах и в полугосударственных. Вот, например, в ЛА проект Гершвин - там эффективные квартиры названы "bachelor with kitchenette" (20-24 квм), при этом отдельно сдаются студии, есть 1-2 спальные квартиры. Бостонский Микрополис вообще составлен только из микро-квартир (23-27 квм). Проекты с участием госбюджета и всяких программ поддержки тоже выдают такой продукт.

В общем, ждем появление и в США квартир размером до 20 квм...🤩

Самая одинокая библиотека

У супер популярного среди китайской молодежи курорта Aranya были все шансы таковым не стать. А стать очередным типичным примером китайского массового девелопмента отдыхательного жанра.

Если бы не "самая одинокая библиотека в мире"

🤩Партийный курорт. Находится Aranya недалеко от такого курортного места - Beidaihe. Это что-то вроде Южного берега Крыма времен СССР. Здесь отдыхают партийные лидеры. Ну и обычные люди тоже. Наших туристов туда активно возят из Благовещенска, Хабаровска, Читы и других городов Дальнего Востока.
🤩Ненужный актив. Территория нынешнего Aranya долго переходила из рук в руки как неприбыльный актив. Последний раз ей купили в 2013 году под реализацию большого мастер-плана курортно-туристического характера.
🤩Запрет на гольф. С 2004 года в Китае действует запрет на создание гольф-клубов. Отчасти это дань коммунистической традиции, которая воспринимает гольф как игру капиталистическую. Отчасти - это борьба с коррупцией. Считается, что по ходу игры можно аккуратно обсудить кучу "относительно законных" сделок и т.д. Борьба шла медленно и в районе 2011-2014 достигла апофеоза - от местных властей потребовали проверить все текущие проекты и выданные разрешения, дабы не допустить.... Так что у мастер-плана Aranya в редакции 2012 было мало шансов - пришлось бы переделывать.
🤩Роль личности. Так удачно сложилось, что в 2013 году в девелоперскую компанию этой территории пришел очень прогрессивный товарищ. Его позиция заключалась в том, что "старый" туризм больше не продается, ради песка и водички больше никто не приедет. И начал создавать "место со смыслом".
🤩Библиотека и Аудитория. Первым шагом тов. Ma Yin поменял логотип компании. А затем пригласил архитектора, чтобы тот построил два совершенно ненужных с точки зрения "прямого" девелопмента объекта - библиотеку и аудиторию на пляже.
🤩Успех в сети. В 2015 году видео с новой бибилиотекой на пляже под названием "Самая одинокая библиотека в мире" стало очень популярным. В Аранию потянулись толпы молодых людей, желающих тишины, покоя и интеллектуального отдыха. Это была равно та аудитория, которую ждал девелопер. Им он предлагал купить
🤩Ежегодная архитектура. Спустя 3 года после первых объектов на территории Арании построили еще один знаковый объект - Музей современного искусства внутри песчаной дюны. И снова - успех как среди арх-сообщества, так и просто молодежи. Ее тут же под свое крыло взяла пекинская галерея как первый филиал/ В следующем, 2019, был построен арт-центр. Примерно с 2018-2019 года в Арании стало модным строить - начинающие бюро и даже вполне зрелые считали важным выдать что-то именно там.
🤩Туризм и мода. Ясно дело, что вся эта красота создавалась не просто так. Локация стала очень популярна среди туристов -в 2024 году ежедневный поток - 20 тыс человек. Здесь более 5000 гостевых домов и отелей, за год проходит 11 фестивалей, около 1,5 тыс всяких мероприятий. Мировые бренды уровня LV и Armani проводят тут показы коллекций и презентации новых товаров.
🤩Недвижимость. Компания продолжает застраивать оставшиеся территории. Самое интересное, что формат "модное место для отдыха молодых" решили масштабировать - сейчас у девелопера уже 6 подобных площадок в Китае. Чаще всего они предлагают выкуп с обратной арендой - покупаете квартиру/виллу, а дальше сдаете ее компании, чтобы она уже управляла вашим объектом как курортной недвижимостью.

Мораль: стройте библиотеки, аудитории и т.д. - это не блажь, в нынешнем мире это и правда вероятный путь к девелоперскому успеху🤩

Био-деревня из грузовых контейнеров

Сегодня расскажу про очень необычный проект из Лондона - биологический хаб в грузовых контейнерах Opencell.

🤩Что это такое? Если в общем - это компания которая придумала переделывать грузовые контейнеры в биолаборатории. И сейчас у них есть хаб - 70 грузовых контейнеров. Каждый можно арендовать для своих исследований на срок от нескольких дней до нескольких месяцев. Арендовать можно как 1 контейнер, так и комплекс из 4.
🤩Как до такого додумались? За проектом стоят двое ученых - Helene Steiner и Thomas Meany. Они сами сталкивались с дефицитом лаборатории и видели множество студенческих проектов, которые не получали развитие опять же из-за недоступности своей лаборатории. Helene Steiner долгое время работала между наукой и дизайном. В 2017 они придумали концепцию доступного контейнера-лаборатории и к счастью встретили товарищей из Biotop. Эта австрийская студия уже работала на стыке архитектуры, дизайна и науки и быстренько соорудила первый лабораторный контейнер.
🤩Кто проинвестировал? За проектом стоит SynbiCITE - национальный акселератора в области синтетической и инженерной биологии. В него вливаются деньги нескольких государственных фондов и частные инвестиции. Собственно говоря этот фонд и проинвестировал Opencell в самом начале и до сих пор курирует его как инвестор.
🤩Почему в этом месте? К 2018 году, когда запустился Opencell территория Shepherd’s Bush Market и Old Laundry Yard уже несколько лет жили как на пороховой бочке. Местные власти давно хотели привести территории в порядок и как-то сорганизовать жизнь, а потому искали девелопера. В 2014 появился первый проект - про снос рынка и строительство тут жилья. Два года местные бурно протестовали против затеи, в итоге власти сменили девелопера. Новая компания решила действовать более аккуратно и сразу заявила, что ломать ничего не будет - только развивать и дополнять. В общем Opencell со своими контейнерами пришелся как нельзя кстати.
🤩Они сразу были такие большие? 70 контейнеров - не кот чихнул. Но изначально, в июне 2018 года, открыли только 20 штук. Назвали это все "био-деревней" и начали активно продвигать территорию и лаборатории среди целевой аудитории. К концу того же 2018 года здесь уже было 70 контейнеров.
🤩Что с этим кластером будет дальше? На самом деле - это вопрос открытый. Текущий девелопер - Yoo Capital - разработал проект редевелопмента территории. В проекте даже есть некий "инкубатор", но ни слова о контейнерах и Opencell. В 2021 году Opencell заявил, что целится в создание первого "Био-отеля" - уже без контейнеров но с сохранением других параметров гибкости. Арендовать тоже можно будет ненадолго за относительно малые деньги плюс получить сопутствующие услуги (типа прачечной для халатов).

В общем, даже временное использование территории под редевелопмент может быть и очень-очень высокотехнологичным...🤩

P.S. для специалистов - вот тут описано, как и что они с контейнерами делают.

🤩🤩🤩🤩🤩 Как урбанист смотрит город

В этом подкасте я поделилась:
🤩есть ли разница между "урбанистическим" и обычным маршрутом по новому городу
🤩как я для себя структурирую жилье, чтобы его смотреть
🤩о чем я обычно спрашиваю таксистов
🤩как в экспресс-режиме изучить экономику города в процессе посещения
🤩зачем посещать рынки в отдаленных районах города?

Доступно на скорости х1.5

Жилье и немного промки

Сегодня расскажу про еще один проект из Лондона.
12 Thames Road - в основном это жилье, но включает в себя и промышленные площади.

🤩Что построили? В целом - 4 жилых блока на 156 квартир (около 11 тыс квм), блоки на 7-17 этажей. К жилым блокам пристроен корпус под легкое производство на 17 секций, общая площадь - 4300 квм. Проект закончили в этом году, квартиры правда еще недоступны, промблоки - уже можно выбрать.
🤩Кто платил? Двигатель проекта - BeFirst - муниципальный девелопер района Barking & Dagenham. Он же строил многоэтажное промздание Industria недалеко от этой площадки. Финансирование полностью муниципальное - 58 млн фунтов - основную часть дал сам район и докинул BeFirst.
🤩Чья земля? В этом весь фокус проекта - земля еще с конца 1980-х принадлежит району. До жилья на ней стояли промышленные здания, было одно кафе, но все это были только арендаторы земли. Так что район чувствует себя в этих местах спокойно и уверенно.
🤩Купить или арендовать? Район не просто так вкладывался в этот объект. Все остается в его собственности. Квартиры можно снять, но только по социальным расценкам и только людям из соответствующих групп. Промышленные помещения - свободно сдаются.
🤩Как такое вообще разрешили? В Лондоне активно развивается политика "совместного размещения" и "интенсификации" - иными словами город пытается не вынести промку за свой периметр, а аккуратно встроить ее в новые реалии. В том числе - путем разрешения таких смешанных проектов. Район Barking & Dagenham даже на городском уровне отличник - у них куча проектов и планов по перепридумыванию своих промзон. Так что жилье+промка не просто разрешены, они очень даже настойчиво всем рекомендованы.
🤩Как промку и жилье подружили? Все в итоге держится на довольно строгих требованиях к промке в пользу жилья (не шуметь, не греметь, соблюдать часы работы). Управляющая компания должна будет регулярно делать замеры шума и качества воздуха, чтобы ничего не мешало жителям. На планировке соседство с промкой тоже сказалось - все спальни вынесены на противоположные стороны, примыкающие к промблоку стены и перекрытия сделаны из материалов с повышенной звукоизоляцией. Вентиляционные системы максимально разнесены, чтобы в жилье не затягивало пыль. Естественно, таким строгим требованиям какой-нибудь сталепрокатный завод не сможет отвечать. Так что прямо стоп-листа нет по отраслям.
🤩Переезд кафе. До начала проекта на этом участке кроме промышленных предприятий было одно кафе. Его не стали закрывать, а просто предоставили ему один из блоков в промышленной части комплекса.

В общем, еще один кейс в жанре "перемешиваем всё со всем" в городе🤩

🤩🤩🤩🤩🤩🤩
Я тут статью сочинила про Вьетнам и его реновацию жилья. Последние пару лет всех агитирую за эту страну в плане "посмотрите, там все только начинается". По моему скромному мнению, если кому-то может быть полезен отечественный опыт (хороший и плохой) застройки и управления массовой заменой жилья, то Вьетнаму - точно🤩

Взгляд на Восток: Вьетнам как новый ориентир для урбанистики

В то время как Азия занимает всё более заметное место в сфере урбанистики, её изучение остаётся на недостаточно высоком уровне. Однако именно здесь формируются новые тренды.

Вьетнам, например, планирует построить более 1 млрд м2 жилья в течение следующих десяти лет, что открывает значительные возможности для российских девелоперов. Кроме того, страна представляет собой перспективный рынок для интеллектуального экспорта.

Руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» Елена Короткова делится подробностями вьетнамской реновации: от государственной стратегии до роли частных игроков.

📎 Читайте на портале «Среда для жизни».

Среда для жизни
@Vnu4ka_Jjacobs

Покупайте вторые дома в Южной Корее

Как страны работают со своими сжимающимися территориями - это прямо отдельный жанр. Я писала уже про города Японии, Геную, Каунас. Сегодня расскажу про Южную Корею и тамошнюю политику "второго дома".

🤩В чем суть политики? Правительство страны выделило почти 100 локаций, где можно купить второй дом и он будет облагаться минимальными налогами.
🤩Статус сжимающихся. В 2022 году в Корее вышел закон "О поддержке регионов со сжимающимся населением". Благодаря этому документу зоны сжатия были официально описаны, были зафиксированы критерии таких зон (динамика населения на протяжении 10+ лет ниже средних параметров), были определены шаги по стабилизации. Более того, были выделены зоны с риском полного исчезновения населения - исходя из половозрастного текущего состава. Там еще много чего полезного было написано, вплоть до разработки планов действий по каждой зоне риска.
🤩Второй как первый. После обозначения проблемы с ней начали работать. И придумали вот что. В Корее с 1998 года существует система налоговых вычетов для покупки первого и единственного жилья - весьма похожая на нашу. И вот как раз для сжимающихся регионов государство разрешило рассматривать второй дом как первый. То есть все плюшки за покупку первого жилья (имущественный налог, налог с продажи и т.д.) распространяются на второе, если это второе находится в "особых" регионах.
🤩Какой дом надо купить? В законах были прописаны параметры жилья, на которое распространялись скидки и вычеты - в основном про потолок цены покупки, про перепрофилирование из нежилого в жилое.
🤩Где такое дают? Изначально в Корее был утвержден список из 89 сжимающихся территорий. На 83 из них распространили правило "второго дома" сразу. На прошлой неделе добавили еще 9 территорий.
🤩 Оно работает? Программе всего год - фактически ее запустили 4 января 2024 года. Но какая-то статистика с мест уже есть и вроде как процесс идет. К чему приведет эта политика - покажет время. В Японии недвижимость в глухих районах собственников имеет, но они не торопятся ею заниматься. И это порождает тоже кучу проблем. В общем - наблюдаем.


P.S. хочу доработать в своей отрасли до того момента, когда "сжатие населения" перестанет быть тем, что нельзя называть, а станет обычным вопросом, который обсуждают, ищут решение, пробуют инструменты и которого не стесняются.🤩

🔹 Ожидание: команда заряжена и работает, каски блестят.
🔹 Реальность: HR с десятком резюме и нервным тиком в глазу.

Недвижка у нас не только про квадратные метры и фасады. Это еще и вечный квест по поиску специалистов, которые все это построят. И здесь, кажется, без лайфхаков и аналитики по рынку труда не обойтись.

▪️ Этой информацией делится канал «Работа в недвижимости | Движение.ру. Здесь инсайды стройтрасли: вакансии, тренды рынка труда, новые назначения и законы.

Рекомендуем подписаться: @rabotadvizhenie