Э - экзамен
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
🔥79❤23👍20🎉5😍5😱2🤬1
Девелопер в крупную клетку
Давно я планировала начать новую рубрику - рассказывать не про проекты, а про девелоперов (как обычно - зарубежных). Начну с крупнейшего застройщика Нидерландов, точнее с его дочерней компании, которая делает крупномасштабные проекты застройки.
Название: AM
"Материнская" компания: Royal BAM Group
Специализация: территориальный девелопмент, офисы, концептуальный девелопмент.
/Внутри большой семьи. Основная компания - Royal BAM Group - это такой гигантский холдинг на 15 тыс человек, крупнейший по выручке застройщик в Нидерландах. Еще у них есть бизнес в Великобритании, Германии, Ирландии. Структурирована корпорация довольно понятно - жилое/нежилое строительство, инженерная часть, инвестиционщики, зарубежные офисы и АМ - у них задача как раз заниматься развитием крупных участков земли с привлечением других частей корпорации и внешних подрядчиков.
/Три главные темы. Ребята не сильно распыляются и все свои проекты накручивают на один из трех стержней: климат-позитивность, wellbeing и социальный вклад среды.
/Пригороды и mixed-use. Это не варианты проектов, это направления работы компании. Вообще устроено довольно интересно - более "девелоперский" блок организован по географическому принципу (север, юг, запад и т.д.), а более "проектный" по темам - пригороды, внутригородские проекты, mixed-use, средняя этажность. В плане жанров выделены офисы, они их пытаются перепридумывать и внедрять в свои проекты.
/ПанорАМа-2050. Внутри компании есть лаборатория, создающая новые концепции и идеи. Все свои взгляды относительно будущего городов и подходов к развитию территорий ребята собрали на симпатичном портале. Тут и про смешение функций (офис+жилье) и про редевелопмент и про программирование среды для жизни 24/7.
/Внешний куратор. Каждые три года компания нанимает внешнего "ментора" из отрасли - архитектора, который по задумке должен вносить что-то новое в регулярную жизнь компании - как в контент, так и в процессы.
/Сами строят, не сами продают. На сайте можно посмотреть 60 (!!) проектов в разных стадиях, в основном это жилье, половина - в продаже. Своего отдела продаж у компании нет, так что все проекты идут через риэлторские партнерства.
/Истории от сотрудников. Раздел, который мне больше всего понравился - рассказы о разных проектах компании (строящихся и завершенных) от лица сотрудников, курировавших проект. Оно и интереснее, чем читать сухой отчетный доклад, и как-то легче переходишь к описанию самих проектов.
/Свой журнал. Этим, кажется, уже никого не удивишь. Скорее тут интересно, что журнал выпускают раз в год и посвящают одной теме. В этом году - креатив и искусство.
Еще товарищи сделали отличную работу по городскому ритейлу. Но об этом - отдельный пост будет.
В общем, если вы занимаетесь "квартальным" "мастер-" или еще каким-то немаленьким планированием внутри большого застройщика - это вполне себе бенчмарк.
#девелоперы
Давно я планировала начать новую рубрику - рассказывать не про проекты, а про девелоперов (как обычно - зарубежных). Начну с крупнейшего застройщика Нидерландов, точнее с его дочерней компании, которая делает крупномасштабные проекты застройки.
Название: AM
"Материнская" компания: Royal BAM Group
Специализация: территориальный девелопмент, офисы, концептуальный девелопмент.
/Внутри большой семьи. Основная компания - Royal BAM Group - это такой гигантский холдинг на 15 тыс человек, крупнейший по выручке застройщик в Нидерландах. Еще у них есть бизнес в Великобритании, Германии, Ирландии. Структурирована корпорация довольно понятно - жилое/нежилое строительство, инженерная часть, инвестиционщики, зарубежные офисы и АМ - у них задача как раз заниматься развитием крупных участков земли с привлечением других частей корпорации и внешних подрядчиков.
/Три главные темы. Ребята не сильно распыляются и все свои проекты накручивают на один из трех стержней: климат-позитивность, wellbeing и социальный вклад среды.
/Пригороды и mixed-use. Это не варианты проектов, это направления работы компании. Вообще устроено довольно интересно - более "девелоперский" блок организован по географическому принципу (север, юг, запад и т.д.), а более "проектный" по темам - пригороды, внутригородские проекты, mixed-use, средняя этажность. В плане жанров выделены офисы, они их пытаются перепридумывать и внедрять в свои проекты.
/ПанорАМа-2050. Внутри компании есть лаборатория, создающая новые концепции и идеи. Все свои взгляды относительно будущего городов и подходов к развитию территорий ребята собрали на симпатичном портале. Тут и про смешение функций (офис+жилье) и про редевелопмент и про программирование среды для жизни 24/7.
/Внешний куратор. Каждые три года компания нанимает внешнего "ментора" из отрасли - архитектора, который по задумке должен вносить что-то новое в регулярную жизнь компании - как в контент, так и в процессы.
/Сами строят, не сами продают. На сайте можно посмотреть 60 (!!) проектов в разных стадиях, в основном это жилье, половина - в продаже. Своего отдела продаж у компании нет, так что все проекты идут через риэлторские партнерства.
/Истории от сотрудников. Раздел, который мне больше всего понравился - рассказы о разных проектах компании (строящихся и завершенных) от лица сотрудников, курировавших проект. Оно и интереснее, чем читать сухой отчетный доклад, и как-то легче переходишь к описанию самих проектов.
/Свой журнал. Этим, кажется, уже никого не удивишь. Скорее тут интересно, что журнал выпускают раз в год и посвящают одной теме. В этом году - креатив и искусство.
Еще товарищи сделали отличную работу по городскому ритейлу. Но об этом - отдельный пост будет.
В общем, если вы занимаетесь "квартальным" "мастер-" или еще каким-то немаленьким планированием внутри большого застройщика - это вполне себе бенчмарк.
#девелоперы
❤51👍28🔥9🎉9👎2
Маленький голландский ТЦ
На днях я рассказывала про девелопера территорий AM из Нидерландов. Как и положено приличным компаниям, ребята не просто творят застройку, но ещё и исследования выдают.
Прочитала тут одно про районные ТЦ. Выпущено в 2022 году.
/Зачем про это. У компании много жилых комплексных проектов. Соответственно вопрос про ритейл встаёт. Исследуют, как лучше строить ТЦ внутри кварталов.
/Спросим всех. По формату работа вполне стандартная, но опрашивали авторы не только пользователей, но и действующих инвесторов в ТЦ (что редкость).
Про что отчёт
/Пустота наступает не на всех. Около 20% районных ТЦ стоят частично пустыми. Однако самые заполненные - ТЦ на 11-20 магазинов (без еды и услуг). В таком объеме сохраняется широкий ассортимент, еще нет внутренней конкуренции и мало товаров периодического спроса.
/Маленькие и по расчету. Авторы делят ТЦ на малые (до 25 магазинов) и крупные (25-50 магазинов). Всего районных ТЦ - 631 в стране, 86% - малые. Из всех существующих половина была построена "по расчетам" обеспеченности торговлей в 1970-х.
/Онлайн и возраст. Два главных фактора для ТЦ - рост онлайн торговли и старение страны. Не ежедневный спрос уходит в сеть в два раза быстрее ежедневного. К 2040 году в стране будет больше 35% населения в возрасте 65+. Эти посетители ожидают от ТЦ товаров, про здоровье, удобного шоппинга рядом с домом и возможностей для общественной жизни.
/И все-таки для покупок. По итогам опроса получилось, что только 4% посетителей нынешних ТЦ делают это ради какой-то социализации. Еще 8% - это отдыхательный шоппинг. Все остальное - чисто покупки по списку.
/Супер и фермеры. Для самих себя и для читателей авторы приходят к выводу, что для успеха маленького ТЦ в нем по-любому должен быть якорь (супермаркет), а то и два. А ещё - линейка местных фермеров с петрушкой, сырами и колбасами.
/Лавочки и посылки. Для повышения привлекательности ТЦ авторы выдвигают такие тезисы. Надо делать минимальное общественное пространство - лавочки, газон, деревья и детская площадка. А ещё пункты доставки и почтовые службы - магниты нашей эры.
/Что не заменит онлайн. Без угрозы пропадания - форматы, которые сложно вывести в цифру. Инвесторы назвали услуги по уходу за собой, цветочников и магазины оптики.
/Дробная собственность. Как ни странно но это одна из двух основных проблем в вопросе реконструкции районных ТЦ.
/Финансовая непривлекательность. Вторая проблема - высокая цена таких объектов, несмотря на их вакантность. В результате лучший выход - сокращение торговых площадей (до минимально требующихся) и строительство жилья рядом/над/вместо пустующего ТЦ.
Хорошие новые примеры (сделаны как раз AM):
/Распределенный торговый центр на территории квартала Hart van de Waalsprong. 35 магазинов, сгруппированных в 6 блоков (условно говоря в 6 зданиях на 1м этаже) по всем правилам торгового центра - якори по бокам, в середине торговая галерея.
/Торговая галерея (на 18 магазинов) площадью 6600 квм в новом квартале Hoog Dalem. В центре между корпусами - площадь с детской площадкой и лавочками.
Хороший пример редевелопмента:
/De Clomp - одноэтажный торговый центр, построенный вокруг парковки в 1970-х. Его просто снесли и построили на этом месте 3-этажные жилые дома со стрит-ритейлом. Получилось вполне мило - 17 магазинов, включая два супермаркета. Сверху - 66 квартир.
#ритейл
На днях я рассказывала про девелопера территорий AM из Нидерландов. Как и положено приличным компаниям, ребята не просто творят застройку, но ещё и исследования выдают.
Прочитала тут одно про районные ТЦ. Выпущено в 2022 году.
/Зачем про это. У компании много жилых комплексных проектов. Соответственно вопрос про ритейл встаёт. Исследуют, как лучше строить ТЦ внутри кварталов.
/Спросим всех. По формату работа вполне стандартная, но опрашивали авторы не только пользователей, но и действующих инвесторов в ТЦ (что редкость).
Про что отчёт
/Пустота наступает не на всех. Около 20% районных ТЦ стоят частично пустыми. Однако самые заполненные - ТЦ на 11-20 магазинов (без еды и услуг). В таком объеме сохраняется широкий ассортимент, еще нет внутренней конкуренции и мало товаров периодического спроса.
/Маленькие и по расчету. Авторы делят ТЦ на малые (до 25 магазинов) и крупные (25-50 магазинов). Всего районных ТЦ - 631 в стране, 86% - малые. Из всех существующих половина была построена "по расчетам" обеспеченности торговлей в 1970-х.
/Онлайн и возраст. Два главных фактора для ТЦ - рост онлайн торговли и старение страны. Не ежедневный спрос уходит в сеть в два раза быстрее ежедневного. К 2040 году в стране будет больше 35% населения в возрасте 65+. Эти посетители ожидают от ТЦ товаров, про здоровье, удобного шоппинга рядом с домом и возможностей для общественной жизни.
/И все-таки для покупок. По итогам опроса получилось, что только 4% посетителей нынешних ТЦ делают это ради какой-то социализации. Еще 8% - это отдыхательный шоппинг. Все остальное - чисто покупки по списку.
/Супер и фермеры. Для самих себя и для читателей авторы приходят к выводу, что для успеха маленького ТЦ в нем по-любому должен быть якорь (супермаркет), а то и два. А ещё - линейка местных фермеров с петрушкой, сырами и колбасами.
/Лавочки и посылки. Для повышения привлекательности ТЦ авторы выдвигают такие тезисы. Надо делать минимальное общественное пространство - лавочки, газон, деревья и детская площадка. А ещё пункты доставки и почтовые службы - магниты нашей эры.
/Что не заменит онлайн. Без угрозы пропадания - форматы, которые сложно вывести в цифру. Инвесторы назвали услуги по уходу за собой, цветочников и магазины оптики.
/Дробная собственность. Как ни странно но это одна из двух основных проблем в вопросе реконструкции районных ТЦ.
/Финансовая непривлекательность. Вторая проблема - высокая цена таких объектов, несмотря на их вакантность. В результате лучший выход - сокращение торговых площадей (до минимально требующихся) и строительство жилья рядом/над/вместо пустующего ТЦ.
Хорошие новые примеры (сделаны как раз AM):
/Распределенный торговый центр на территории квартала Hart van de Waalsprong. 35 магазинов, сгруппированных в 6 блоков (условно говоря в 6 зданиях на 1м этаже) по всем правилам торгового центра - якори по бокам, в середине торговая галерея.
/Торговая галерея (на 18 магазинов) площадью 6600 квм в новом квартале Hoog Dalem. В центре между корпусами - площадь с детской площадкой и лавочками.
Хороший пример редевелопмента:
/De Clomp - одноэтажный торговый центр, построенный вокруг парковки в 1970-х. Его просто снесли и построили на этом месте 3-этажные жилые дома со стрит-ритейлом. Получилось вполне мило - 17 магазинов, включая два супермаркета. Сверху - 66 квартир.
#ритейл
👍46❤16🔥14🎉8👏3🥰1😍1
Квартира на два ключа
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
👍67🔥20❤19👏9🎉4👎1🥰1
Не успела написать в прошлом году - закрываю долги в новом.
В декабре 2024 года в первый раз была вручена премия за лучший проект по развитию портового города. Заведует премией AIVP - ассоциация портовых городов. У них отличный сайт и куча материалов по теме.
Победителем стал проект продолжающейся реконструкции порта в Танжере. Вот про нее и хотела написать ещё в прошлом году.
/ Зачем переделывать порт? В 40 км от города в конце нулевых построили гигантский портовый терминал. Туда и вынесли грузовые мощности из центра города. Встал вопрос "что делать вот с этим странным наследием" и "как подружить город с морем".
/ Началось все 14 лет назад. В 2010 году марокканский король дал старт проекту Tanger Ville - по преобразованию портовой зоны в туристическую. Закончить планировали в 2016 году. Выделили почти 600 млн евро. 180 - на реконструкцию портовых сооружений и остальное - на развитие рекреации, жилья, офисов, ритейла и т.д.
/ Кто рулит проектом. По сути дела правительство страны (и король). Портовые вопросы решают через голову города и региона. Конечно, как положено, создали проектную компанию в 2010, куда влили разные деньги и подчинили напрямую королю. Основных игроков и даже людей перевели сюда с успешно завершенного проекта грузового терминала Танжер-Мед. Землю в порту отдают приглашенным девелоперам, но за долю в этих копаниях. Эти доли стекаются в руки полугосударственной проектной компании. В 2015 году выделили еще одну компанию - чисто под марину
/ Мастер-план, куда ж без него. Делало его барселонское бюро Espinàs i Tarrasó. Кроме большой картинки, на территорию делались проекты в масштабе лотов 1-3 га (например).
/Программа развития Танжера - ее разработали на период 2013-2017 годы, реконструкция портовой зоны вошла туда в качестве одного из приоритетных проектов. Еще там - индустриальная зона, транспорт, образование, медицина и т.д.
/Туристы вместо контейнеров. Туристическую часть не только оставили, но и максимально под нее все подверстывают - наладили причальные стенки, приводят в порядок пассажирский терминал, сделали качественную марину.
/Сохранили рыбный порт. Как ни странно, но не вся портовая промышленность ушла. Наоборот - под рыбный порт выделили большую часть территории. Это дань уважения рыбакам и сохранение занятости в городе. Реконструкцию начали в 2011 году. Тут и мощности для ручной ловли и для промышленной. Ну, и заодно туристам показать.
/Канатная дорога. Наращивая туристический приток в порт, город логично уперся в вопрос логистики этих самых туристов дальше вглубь города. Решением стала канатная дорога. Она совсем небольшая - 2 км, всего 4 станции. В 2016 вроде договорились с Poma и с Pas Grau, но те через год взяли самоотвод. В 2021 отказалась от проекта и местная компания. В общем, ищут ребята исполнителя пока) Но с учетом ЧМ-2030 есть все шансы.
/Все для моря - сначала. Причалы для яхт и круизных лайнеров закончили еще в 2018. Тогда же закончили и рыбный порт, новую мечеть. На следующий год - центр по обслуживанию и ремонту яхт. Собственно фазирование было таким - сначала принимаем морских туристов и яхтсменов, даем работать рыбакам, а потом - селим и кормим в порту. На самой марине минимальная инфраструктура уже есть, кофе точно можно выпить.
/Жилье и ритейл - в конце. Их строить по сути только начали. Жилья планируют 80 тыс квм, офисов - 20 тыс, ритейла - 40 тыс, при этом ТЦ - только один на 15 тыс квм. Заведует этим компания из ОАЭ - Eagle Hills. Картиночки с жильем и кафешками - прилагаются.
/Горожан и наследие не забыли. Кроме строительства новых объектов, проект включает в себя сюжет про сохранение истории. В частности - реконструкцию старых городских стен, выходящих на порт. Территорию не стали делать закрытой для местных - проводят на открытых участках всякие фестивали, марафоны и праздники.
У всего проекта есть неплохой сайт с картинками и цифрами
#порт
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤40👍22🔥12😁2
Нью-Йорк разрешил не строить парковки (и много чего другого разрешил)
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальныеквартиры кухни. В ПЗЗ НЙ нет требований к минимальной площади квартиры. Есть требование к средней площади квартиры в доме ( dwelling unit factor) . Вот их как раз снизили. Основная цель - дать девелоперам возможность строить маленькие квартиры и квартиры с общей кухней и санузлом.
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальные
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
👍58🔥40❤22😐5
Сохраняй и строй
Сегодня - сюжет из Сингапура, где власти превратили сохранение наследия в предмет торга с девелоперами.
/Золотая миля. Есть в Сингапуре такой массив зданий - Golden Mile. Входят туда Golden Mile Complex (я про него уже писала) и Golden Mile Tower. Построена башня 1976 году, стилобат закончили в 1973 и открыли там один из крупнейших кинотеатров в городе (1500 мест). Хотя здание считается выдающимся и заметным, охранного статуса у него нет (в отличие от соседа). Вот поэтому весь дальнейший сюжет и возник.
/Дробная собственность. Башня не имеет единого собственника, но коллектив собственников пытается продать объект с ноября 2022 года. Цена уже упала на 15%, а желающих особо не появилось. Тогда собственники решили договориться с городом, что тот позволит построить на месте башни чуть-чуть больше. (+18% к текущим площадям). Город отказался от этой схемы, но выдвинул встречное предложение.
/Метры за сохранение. Вариант от города выглядит так. Наиболее ценное внутри башни - тот самый кинотеатр 1973 года. Чтобы не затеваться с охранным статусом, город предлагает потенциальному покупателю обмен. Хочешь снести все под ноль - разрешаем построить только в текущем объеме площадей и высотности. Если сохраняешь кинотеатр - сверху получаешь разрешение на дополнительные 25% площадей и 11% по высоте. То есть по сути компенсируется объем кинотеатра в новом проекте (совпадают ли арифметически бонусные площади и площади зала, но предположу, что где-то около того).
Чем закончится дело - покажет время (и финмодель). Но схема в любом случае интересная.
#urbanheritage
Сегодня - сюжет из Сингапура, где власти превратили сохранение наследия в предмет торга с девелоперами.
/Золотая миля. Есть в Сингапуре такой массив зданий - Golden Mile. Входят туда Golden Mile Complex (я про него уже писала) и Golden Mile Tower. Построена башня 1976 году, стилобат закончили в 1973 и открыли там один из крупнейших кинотеатров в городе (1500 мест). Хотя здание считается выдающимся и заметным, охранного статуса у него нет (в отличие от соседа). Вот поэтому весь дальнейший сюжет и возник.
/Дробная собственность. Башня не имеет единого собственника, но коллектив собственников пытается продать объект с ноября 2022 года. Цена уже упала на 15%, а желающих особо не появилось. Тогда собственники решили договориться с городом, что тот позволит построить на месте башни чуть-чуть больше. (+18% к текущим площадям). Город отказался от этой схемы, но выдвинул встречное предложение.
/Метры за сохранение. Вариант от города выглядит так. Наиболее ценное внутри башни - тот самый кинотеатр 1973 года. Чтобы не затеваться с охранным статусом, город предлагает потенциальному покупателю обмен. Хочешь снести все под ноль - разрешаем построить только в текущем объеме площадей и высотности. Если сохраняешь кинотеатр - сверху получаешь разрешение на дополнительные 25% площадей и 11% по высоте. То есть по сути компенсируется объем кинотеатра в новом проекте (совпадают ли арифметически бонусные площади и площади зала, но предположу, что где-то около того).
Чем закончится дело - покажет время (
#urbanheritage
👍24❤10😱3👎2👏1
Квадратиш. Модулиш. Без людей.
Я как-то писала про японскую затею - отель без персонала. В Японии это мне казалось вполне естественным - населения мало, рабочих рук тоже. Но вот наткнулась я тут на нехилую такую отельную сеть в Германии. И тоже без людей. Просто комнаты с кодовыми замками.
/Сначала мебель, потом отели, потом модули. Материнская компания занимается производством мебели в Германии с 1946 года. В 2016 году товарищи занялись отельным бизнесом, начали строить крошечные отельчики, а с 2020 завели у себя и строительное производство.
/Хостелы без персонала. Строятся объекты обычно рядом с промзонами, индустриальными парками или на выездах из городов. Отельчики небольшие (20-35 двухместных комнат), с парковкой и зарядками для электромобилей. В номерах - кухонные уголки и бесплатный wi-fi. Никакого ресепшена и вообще никого, кроме уборщиков (их нанимают в каждой локации точечно). Номер открывается по коду, который приходит в смс-ке.
/Почти сотня. Первый отель открылся в 2016 году в Миндельхайме - родном городе самой компании. Сейчас на сайте сети я насчитала почти 70 локаций, в некоторых местах открыто по два отеля. Учитывая сроки строительства (14 недель от начала до открытия) - скорость в районе 8-9 отелей в год. Новый жанр, который возник недавно - отели рядом с медицинскими центрами. В особо успешных случаях по соседству ставят второй блок.
/Для кого оно такое? Туризм туризмом, но основных клиентов компания видит в торговых представителях и ремонтниках оборудования, которые колесят по стране и не имеют больших бюджетов на командировки. Средний срок остановки по сети - 3 дня.
/Кирпичные модули. Скорость возведения и дешевизна всех объектов достигается еще и методом строительства. Товарищи ваяют здания из кирпичных модулей на собственном заводе. В общем, как пел Владимир Семенович, "у нее все свое - и жилье и белье".
/Вендинговый отель. Так весело назвали проект жители города Айхенцелль, не согласные с его строительством. Основная причина - подозрение, что отель превратится в отель на час и вообще будет бардак. Инвесторы отпирались и давили на опыт и репутацию. Тем не менее, как решаются вопросы с безопасностью в таких объектах - не очень ясно.
P.S. Кстати говоря, неплохой формат для гостиниц при технопарках и крупных предприятиях - костов мало, кормить людей можно и силами внутренней столовой, персонал тоже не требуется отдельный.
#туризм
Я как-то писала про японскую затею - отель без персонала. В Японии это мне казалось вполне естественным - населения мало, рабочих рук тоже. Но вот наткнулась я тут на нехилую такую отельную сеть в Германии. И тоже без людей. Просто комнаты с кодовыми замками.
/Сначала мебель, потом отели, потом модули. Материнская компания занимается производством мебели в Германии с 1946 года. В 2016 году товарищи занялись отельным бизнесом, начали строить крошечные отельчики, а с 2020 завели у себя и строительное производство.
/Хостелы без персонала. Строятся объекты обычно рядом с промзонами, индустриальными парками или на выездах из городов. Отельчики небольшие (20-35 двухместных комнат), с парковкой и зарядками для электромобилей. В номерах - кухонные уголки и бесплатный wi-fi. Никакого ресепшена и вообще никого, кроме уборщиков (их нанимают в каждой локации точечно). Номер открывается по коду, который приходит в смс-ке.
/Почти сотня. Первый отель открылся в 2016 году в Миндельхайме - родном городе самой компании. Сейчас на сайте сети я насчитала почти 70 локаций, в некоторых местах открыто по два отеля. Учитывая сроки строительства (14 недель от начала до открытия) - скорость в районе 8-9 отелей в год. Новый жанр, который возник недавно - отели рядом с медицинскими центрами. В особо успешных случаях по соседству ставят второй блок.
/Для кого оно такое? Туризм туризмом, но основных клиентов компания видит в торговых представителях и ремонтниках оборудования, которые колесят по стране и не имеют больших бюджетов на командировки. Средний срок остановки по сети - 3 дня.
/Кирпичные модули. Скорость возведения и дешевизна всех объектов достигается еще и методом строительства. Товарищи ваяют здания из кирпичных модулей на собственном заводе. В общем, как пел Владимир Семенович, "у нее все свое - и жилье и белье".
/Вендинговый отель. Так весело назвали проект жители города Айхенцелль, не согласные с его строительством. Основная причина - подозрение, что отель превратится в отель на час и вообще будет бардак. Инвесторы отпирались и давили на опыт и репутацию. Тем не менее, как решаются вопросы с безопасностью в таких объектах - не очень ясно.
P.S. Кстати говоря, неплохой формат для гостиниц при технопарках и крупных предприятиях - костов мало, кормить людей можно и силами внутренней столовой, персонал тоже не требуется отдельный.
#туризм
👍38❤15🥰12
Лондонская Industria
Я нечасто тут пишу про конкретные здания, но иногда случается.
Тем более если здание про экономику города как она есть.
Industria - построено в 2023 - многоэтажное промышленное здание в Лондоне.
/Ответ на деиндустриализацию. Я уже писала когда-то про Лондон и про его борьбу за сохранение промышленности внутри самого себя. Сегодняшнее здание - результат как раз этой борьбы и усилий.
/В зоне приложения труда. Объект находится внутри River Road Employment Area - это так называемая зона интенсификации занятости в промышленности - Strategic Industrial Location (подробно про этот жанр - вот тут). Собственно в 2019-2020 был разработан план интенсификации этой территории. А в рамках плана построена уже Industria. И план и объект делала одна компания - Haworth Tompkins. Так как жанр многоэтажной промки в мелкую нарезку - новый, то и заниматься им пришлось городу - личным примером, так сказать.
/Кто заказчик? Построено это по заказу девелоперской районной компании - вот такая вот комбинация. У лондонского района Barking and Dagenham с 2017 года есть своя компания Be First, которая занимается регенерацией территории. Ключевые цели - создать 50 тыс единиц жилья и 20 тыс новых рабочих мест к 2037 году. На них - вопросы планировки, контроля за строительством и сбор всяких платежей, они же выступают муниципальным заказчиком для доступного жилья.|
/Большое из маленьких. Что в этом здании отлично - так это общий размер и нарезка. Всего тут 11 тыс квм, не Автоваз конечно. Но поделено это все на 45 лотов разной площади - от 76 до 485 квм. При этом часть названа "креативными блоками" - там потолки 3,5 метра (у промки - 6-7м), и нарезка помельче. К зданию примыкает рампа для 7,5-тонных грузовиков, доехать можно до самого верха.
/Детали играют роль. В здании много общих зон - от душевых и кухонь до залов для встреч и зоны для пикника на крыше. Еще на крыше установлены солнечные батареи, которые питают само здание и еще остается немножко для внешних пользователей. Ну и веселый дизайн, зелень - все как положено нынче.
/Сколько это стоило? Точно до копеек я не нашла, но в районе 37 млн фунтов. На весь объект мэрия Лондона выделила 1 млн фунтов. Строить начали в конце 2021 года, за два года управились.
В общем, достойный кейс для подборки "современные форматы light industry"
#промка
Я нечасто тут пишу про конкретные здания, но иногда случается.
Тем более если здание про экономику города как она есть.
Industria - построено в 2023 - многоэтажное промышленное здание в Лондоне.
/Ответ на деиндустриализацию. Я уже писала когда-то про Лондон и про его борьбу за сохранение промышленности внутри самого себя. Сегодняшнее здание - результат как раз этой борьбы и усилий.
/В зоне приложения труда. Объект находится внутри River Road Employment Area - это так называемая зона интенсификации занятости в промышленности - Strategic Industrial Location (подробно про этот жанр - вот тут). Собственно в 2019-2020 был разработан план интенсификации этой территории. А в рамках плана построена уже Industria. И план и объект делала одна компания - Haworth Tompkins. Так как жанр многоэтажной промки в мелкую нарезку - новый, то и заниматься им пришлось городу - личным примером, так сказать.
/Кто заказчик? Построено это по заказу девелоперской районной компании - вот такая вот комбинация. У лондонского района Barking and Dagenham с 2017 года есть своя компания Be First, которая занимается регенерацией территории. Ключевые цели - создать 50 тыс единиц жилья и 20 тыс новых рабочих мест к 2037 году. На них - вопросы планировки, контроля за строительством и сбор всяких платежей, они же выступают муниципальным заказчиком для доступного жилья.|
/Большое из маленьких. Что в этом здании отлично - так это общий размер и нарезка. Всего тут 11 тыс квм, не Автоваз конечно. Но поделено это все на 45 лотов разной площади - от 76 до 485 квм. При этом часть названа "креативными блоками" - там потолки 3,5 метра (у промки - 6-7м), и нарезка помельче. К зданию примыкает рампа для 7,5-тонных грузовиков, доехать можно до самого верха.
/Детали играют роль. В здании много общих зон - от душевых и кухонь до залов для встреч и зоны для пикника на крыше. Еще на крыше установлены солнечные батареи, которые питают само здание и еще остается немножко для внешних пользователей. Ну и веселый дизайн, зелень - все как положено нынче.
/Сколько это стоило? Точно до копеек я не нашла, но в районе 37 млн фунтов. На весь объект мэрия Лондона выделила 1 млн фунтов. Строить начали в конце 2021 года, за два года управились.
В общем, достойный кейс для подборки "современные форматы light industry"
#промка
❤43👍37🔥27