Я довольно часто читаю лекции начинающим урбанистам и даже архитекторам (экономика, знаете ли всем нужна). И вопросы трудоустройства мы конечно тоже обсуждаем.
Не скрою, что и сама пользуюсь для справки и ребятам советую заглядывать на канал Халтура-Архитектура. Это канал с вакансиями для архитекторов и урбанистов, но не только.
Один из самых интересных и полезных материалов на канале - Статистика по зарплатам архитекторов в Москве актуальная на 2023 год (имхо это редкий случай для отрасли собирать вот такую народную статистику и публиковать ее). Прямо сейчас идет сбор статистики по зарплатам актуальный на 2024 и в нем можно принять участие.
Уже опубликованы первые интересные результаты
Еще на канале есть отзывы о работодателях (опять же собранные методом опроса, так что это прямо таки vox populi)
Готовые шаблон для портфолио в индизайне: раз и два - тоже вполне удобная штука и экономит массу нервов и времени.
В общем - рекомендую, если вдруг ищете новую работу в отрасли.
Не скрою, что и сама пользуюсь для справки и ребятам советую заглядывать на канал Халтура-Архитектура. Это канал с вакансиями для архитекторов и урбанистов, но не только.
Один из самых интересных и полезных материалов на канале - Статистика по зарплатам архитекторов в Москве актуальная на 2023 год (имхо это редкий случай для отрасли собирать вот такую народную статистику и публиковать ее). Прямо сейчас идет сбор статистики по зарплатам актуальный на 2024 и в нем можно принять участие.
Уже опубликованы первые интересные результаты
Еще на канале есть отзывы о работодателях (опять же собранные методом опроса, так что это прямо таки vox populi)
Готовые шаблон для портфолио в индизайне: раз и два - тоже вполне удобная штука и экономит массу нервов и времени.
В общем - рекомендую, если вдруг ищете новую работу в отрасли.
Telegram
Халтура-Архитектура
РКН ✅
Самый честный tg канал с вакансиями для спецов в области Архитектуры и Градостроительства.
+ полезная инфа про карьерный рост и кругозор для опытных архитекторов 👌💙
По вопросам сотрудничества:
tg @lizakukitz
Самый честный tg канал с вакансиями для спецов в области Архитектуры и Градостроительства.
+ полезная инфа про карьерный рост и кругозор для опытных архитекторов 👌💙
По вопросам сотрудничества:
tg @lizakukitz
Городские деревни Шеньчженя (ч1)
Редко встретишь современный мегаполис, внутри которого не сохранилась парочка бывших деревень. Их поглощает растущий город и чаще всего бесследно переваривает. Иногда удается их сохранить в качества свидетельств о том, "как все начиналось". Но это в городах, которые растут относительно давно и долго.
Что бывает, если город вырос из точки на карте до 18-млн мегаполиса за 40 лет? Разбираюсь с кейсом Шеньчженя (на фотографиях - деревни внутри него)
/Первая. Особая. Своя. В 1980 году Шеньчжень стал территорией огромного китайского эксперимента. Фактически закрытая от мира экономика решила приоткрыть занавесочку и пустить к себе мировой рынок, капитал и чего там у мира было. Выбрали территорию максимально близкую к Гонконгу, чтобы сюда перетекли промышленные мощности города. Наличие свободных земель и дешевого труда делало эту затею вполне разумной. Не вся территория Большого Шеньчженя имеет особый статус. В основном он распространяется на территории, прилегающие к Гонконгу.
/Китайский масштаб роста. Нужно понимать, что "пустое пространство на месте будущего города" - это фраза именно в китайском контексте. На момент 1980 года на этой территории проживало 310 тыс человек. Сейчас - перевалило за 14 млн. в 45 раз за 44 года.
/Половина города - деревни. Даже сейчас 60% населения Большого Шенчьженя живет на территории городских деревень. Их там примерно 2 тысячи, это 6 млн единиц жилья. Из 18 млн человек примерно 10-12 млн проживает в таких "деревнях".
/Планы каждый год. Как бы там ни было, а с каждой деревней внутри себя город должен разбираться отдельно. В 2005 Шеньчжень выпускает план редевелопмента городских земель (2005-2020). За первый этап (2006-2009) планировалось застроить 184 деревни. По факту смогли выкупить и застроить всего 10. Это долго, дорого и очень больно.
/Строительное раздолье. Если уж город (и девелоперы за его спиной) решаются зачищать территорию, то получается свободные участки посреди города с бешеной экономикой. О чем еще мечтать? Так что большинство крупных архитектурных проектов из Шеньчженя - это они, бывшие деревни, которые сравняли с землей.
О том, почему все это так долго и дорого, о чудесах китайского земельного хаоса и о роли колхозов - читайте завтра .
#urbancase
Редко встретишь современный мегаполис, внутри которого не сохранилась парочка бывших деревень. Их поглощает растущий город и чаще всего бесследно переваривает. Иногда удается их сохранить в качества свидетельств о том, "как все начиналось". Но это в городах, которые растут относительно давно и долго.
Что бывает, если город вырос из точки на карте до 18-млн мегаполиса за 40 лет? Разбираюсь с кейсом Шеньчженя (на фотографиях - деревни внутри него)
/Первая. Особая. Своя. В 1980 году Шеньчжень стал территорией огромного китайского эксперимента. Фактически закрытая от мира экономика решила приоткрыть занавесочку и пустить к себе мировой рынок, капитал и чего там у мира было. Выбрали территорию максимально близкую к Гонконгу, чтобы сюда перетекли промышленные мощности города. Наличие свободных земель и дешевого труда делало эту затею вполне разумной. Не вся территория Большого Шеньчженя имеет особый статус. В основном он распространяется на территории, прилегающие к Гонконгу.
/Китайский масштаб роста. Нужно понимать, что "пустое пространство на месте будущего города" - это фраза именно в китайском контексте. На момент 1980 года на этой территории проживало 310 тыс человек. Сейчас - перевалило за 14 млн. в 45 раз за 44 года.
/Половина города - деревни. Даже сейчас 60% населения Большого Шенчьженя живет на территории городских деревень. Их там примерно 2 тысячи, это 6 млн единиц жилья. Из 18 млн человек примерно 10-12 млн проживает в таких "деревнях".
/Планы каждый год. Как бы там ни было, а с каждой деревней внутри себя город должен разбираться отдельно. В 2005 Шеньчжень выпускает план редевелопмента городских земель (2005-2020). За первый этап (2006-2009) планировалось застроить 184 деревни. По факту смогли выкупить и застроить всего 10. Это долго, дорого и очень больно.
/Строительное раздолье. Если уж город (и девелоперы за его спиной) решаются зачищать территорию, то получается свободные участки посреди города с бешеной экономикой. О чем еще мечтать? Так что большинство крупных архитектурных проектов из Шеньчженя - это они, бывшие деревни, которые сравняли с землей.
#urbancase
Городские деревни Шеньчженя (ч2)
Почему при сильной централизованной власти в городах Китая сохраняется множество деревень, а процесс их редевелопмента очень долгий и сложный? Разбираюсь с кейсом Шеньчженя (на фотографиях - деревни внутри него)
/Что можно делать с сельхоз землей в Китае. По закону владельцы сельских территорий не могут просто взять и изменить вид использования территорий. Хотя они и собственники. Такое право есть только у местных властей. Чтобы его реализовать, местные власти должны выкупить у владельцев землю и потом, сменив вид использования, могут ее продать, например, застройщикам. Вся эта схема работает с перебоями. Сельчане потихоньку и продают и сдают в аренду и чего только не делают со соей землей. В 2024 году в Шеньчжене введена важная поправка - выкуп, снос и редевелопмент возможен только при наличии 2/3 согласных в деревне.
/Бардак в бумажках. Одна из причин медленной скорости редевелопмента - хаос с землей. Часто права на землю у сельчан не оформлены, кто на самом деле чем владеет - неясно, сколько по итогу земельных участков, у кого что выкупать - тоже вопрос открытый. Кроме этого для каждой деревни местная власть выделяет кусок земли под промышленность (и ей уже вполне можно торговать официально), кто в итоге там собственник - тоже требует долгого выяснения. Ну и отдельная песня - законопослушность землепользователей. Забацать небольшой заводик на сельской территории - милое дело. В общем, при всех нюансах - честь и хвала Росреестру.
/Сельский домик любой высоты. Парадоксальность истории про городские деревни в том, что они даже внутри города не теряют своего отдельного статуса деревни. А значит - владельцы земли имеют право на строительство жилья. И самое главное, они не подчиняются городским нормам по строительству. Все, что требуется - получить согласие сельского старосты. Пожарное регулирование, вода, свет, доступность сервисов - все это на совести самих сельчан. Город не задает вопросов, так как земля не его.
/Колхозы на страже интересов сельчан. Еще одна причина, почему так долго город договаривается с сельчанами - у них есть кооперативы. С 1987 года в Китае введено такое понятие как сельский акционерный кооператив. По сути это структура, объединяющая сельчан (и их владения). Колхозы прекрасно сдают свои земли в аренду под любые виды деятельности, хотя должны бы только под с/х. В общем, с колхозом договариваться сложнее и дольше, чем с индивидуальными собственниками. Это как раз благодаря колхозам возможны такие богатые деревни как эта.
/Доходы - крестьянам, жилье - рабочим. По сути дела городские деревни как они сейчас есть - выход для двух наименее защищенных слоев горожан. Для бывших крестьян - это источник доходов взамен потерянных агро-заработков, а для трудовых мигрантов - дешевое доступное жилье, позволяющее платить им мизерную зарплату. Город со своей стороны может не заботиться о размещении трудовых ресурсов в городе и о выкупе за большие деньги этих земель. Например,в деревне Nanling в центральной части Шеньчженя проживало официально 897 человек. И еще 70 тысяч (!!!) жили там в качестве трудовых мигрантов, снимая жилье.
/Истории успеха. Деревня Nanling - модель успешного выживания сельчан в заданных условиях. В 1982 году они продали часть земель местным властям, а на полученные деньги открыли первое предприятие. Гонконгские инвесторы не заставили себя долго ждать и вложились в местное производство. К 1992 году тут было уже 4 промзоны и примерно 15 компаний-резидентов. Сейчас это вполне процветающая деревня с кучей хайтека и всяких производств роботов. Имеется даже свой креативный кластер в зданиях бывшей ювелирной фабрики - с концертами, филиалом университета и т.д.
#urbancase
Почему при сильной централизованной власти в городах Китая сохраняется множество деревень, а процесс их редевелопмента очень долгий и сложный? Разбираюсь с кейсом Шеньчженя (на фотографиях - деревни внутри него)
/Что можно делать с сельхоз землей в Китае. По закону владельцы сельских территорий не могут просто взять и изменить вид использования территорий. Хотя они и собственники. Такое право есть только у местных властей. Чтобы его реализовать, местные власти должны выкупить у владельцев землю и потом, сменив вид использования, могут ее продать, например, застройщикам. Вся эта схема работает с перебоями. Сельчане потихоньку и продают и сдают в аренду и чего только не делают со соей землей. В 2024 году в Шеньчжене введена важная поправка - выкуп, снос и редевелопмент возможен только при наличии 2/3 согласных в деревне.
/Бардак в бумажках. Одна из причин медленной скорости редевелопмента - хаос с землей. Часто права на землю у сельчан не оформлены, кто на самом деле чем владеет - неясно, сколько по итогу земельных участков, у кого что выкупать - тоже вопрос открытый. Кроме этого для каждой деревни местная власть выделяет кусок земли под промышленность (и ей уже вполне можно торговать официально), кто в итоге там собственник - тоже требует долгого выяснения. Ну и отдельная песня - законопослушность землепользователей. Забацать небольшой заводик на сельской территории - милое дело. В общем, при всех нюансах - честь и хвала Росреестру.
/Сельский домик любой высоты. Парадоксальность истории про городские деревни в том, что они даже внутри города не теряют своего отдельного статуса деревни. А значит - владельцы земли имеют право на строительство жилья. И самое главное, они не подчиняются городским нормам по строительству. Все, что требуется - получить согласие сельского старосты. Пожарное регулирование, вода, свет, доступность сервисов - все это на совести самих сельчан. Город не задает вопросов, так как земля не его.
/Колхозы на страже интересов сельчан. Еще одна причина, почему так долго город договаривается с сельчанами - у них есть кооперативы. С 1987 года в Китае введено такое понятие как сельский акционерный кооператив. По сути это структура, объединяющая сельчан (и их владения). Колхозы прекрасно сдают свои земли в аренду под любые виды деятельности, хотя должны бы только под с/х. В общем, с колхозом договариваться сложнее и дольше, чем с индивидуальными собственниками. Это как раз благодаря колхозам возможны такие богатые деревни как эта.
/Доходы - крестьянам, жилье - рабочим. По сути дела городские деревни как они сейчас есть - выход для двух наименее защищенных слоев горожан. Для бывших крестьян - это источник доходов взамен потерянных агро-заработков, а для трудовых мигрантов - дешевое доступное жилье, позволяющее платить им мизерную зарплату. Город со своей стороны может не заботиться о размещении трудовых ресурсов в городе и о выкупе за большие деньги этих земель. Например,в деревне Nanling в центральной части Шеньчженя проживало официально 897 человек. И еще 70 тысяч (!!!) жили там в качестве трудовых мигрантов, снимая жилье.
/Истории успеха. Деревня Nanling - модель успешного выживания сельчан в заданных условиях. В 1982 году они продали часть земель местным властям, а на полученные деньги открыли первое предприятие. Гонконгские инвесторы не заставили себя долго ждать и вложились в местное производство. К 1992 году тут было уже 4 промзоны и примерно 15 компаний-резидентов. Сейчас это вполне процветающая деревня с кучей хайтека и всяких производств роботов. Имеется даже свой креативный кластер в зданиях бывшей ювелирной фабрики - с концертами, филиалом университета и т.д.
#urbancase
Чемодан, вокзал и ... деньги
На российском опыте мы знаем много сюжетов, когда города пытаются привлечь новых жителей. Но вариантов, когда город платит за отъезд, лично я не встречала. Зато встретила в Токио - там платят семьям, выезжающим из столицы в села.
/Нация городов-садов. В 2021 году правительство страны объявило новую политику - Нация цифровых городов-садов. Основная мысль в том, чтобы сократить всяческие (прежде всего цифровые и инфраструктурные разрывы) между селом и городом. В рамках программы подводится интернет в каждую деревню, готовятся кадры для цифровизации села. Параллельно внедряют умные решения, компенсирующие острый дефицит людей в сельской местности. К нынешнему моменту программа разрослась в разные стороны - вплоть до ревитализации центров сел и мелких городов и стимулирования миграции.
/Префектуры спонсируют отъезд. Стимулировать отъезд своих жителей в удаленные регионы позволили каждому региону по своему усмотрению (то есть это не чистой воды централизованная программа и решение за всех) Токио стал первым и в апреле 2023 года запустил такую программу.
/Кому и за что платят? Чтобы получить грант нужно жить в Токио последние 5 лет. Деньги дают за переезд в убывающие префектуры (внутри Большого Токио такие тоже есть, но мало). Прожить на новом месте надо не меньше 5 лет, иначе придется деньги вернуть. На новом месте поселенцам нужно быстренько найти работу (в МСП), либо продолжать работать на старом месте в формате удаленки или вообще открыть свое дело (под это - отдельные деньги дают).
/Сколько денег? Расчет гранта идет по детям - за каждого дают $6300. Поверх этого можно получить еще $19 тыс в рамках старых программ - за сам переезд и за открытие новой компании в глуши. Половину денег дает правительство страны, а половину - префектура отъезда.
/KPI по отъезду. Как и положено у программы стимулирования есть свои цели. Например, предполагается, что ежегодно из Токио будут выселяться 10 тыс человек до 2027 года. Итого - 40 тыс с момента запуска.
/Первые результаты. Программа пока не сильно соблазнительна для Токио. К маю 2024 года отток увеличился на 1000 человек. Кстати разрыв в доходах между Токио и самыми бедными регионами всего полтора раза. При этом количество консультаций об отъезде в дальние регионы растет, а 70% интересантов - люди в возрасте 20-40 лет.
/Что дальше? Следующий шаг - дополнительная помощь семьям с детьми. Правительство планирует компенсировать ежемесячные затраты на воспитание детей в провинции (что конечно звучит уже вполне серьезно и интересно)
В общем, поглядим, как будут развиваться события...
#urbanpolicy
На российском опыте мы знаем много сюжетов, когда города пытаются привлечь новых жителей. Но вариантов, когда город платит за отъезд, лично я не встречала. Зато встретила в Токио - там платят семьям, выезжающим из столицы в села.
/Нация городов-садов. В 2021 году правительство страны объявило новую политику - Нация цифровых городов-садов. Основная мысль в том, чтобы сократить всяческие (прежде всего цифровые и инфраструктурные разрывы) между селом и городом. В рамках программы подводится интернет в каждую деревню, готовятся кадры для цифровизации села. Параллельно внедряют умные решения, компенсирующие острый дефицит людей в сельской местности. К нынешнему моменту программа разрослась в разные стороны - вплоть до ревитализации центров сел и мелких городов и стимулирования миграции.
/Префектуры спонсируют отъезд. Стимулировать отъезд своих жителей в удаленные регионы позволили каждому региону по своему усмотрению (то есть это не чистой воды централизованная программа и решение за всех) Токио стал первым и в апреле 2023 года запустил такую программу.
/Кому и за что платят? Чтобы получить грант нужно жить в Токио последние 5 лет. Деньги дают за переезд в убывающие префектуры (внутри Большого Токио такие тоже есть, но мало). Прожить на новом месте надо не меньше 5 лет, иначе придется деньги вернуть. На новом месте поселенцам нужно быстренько найти работу (в МСП), либо продолжать работать на старом месте в формате удаленки или вообще открыть свое дело (под это - отдельные деньги дают).
/Сколько денег? Расчет гранта идет по детям - за каждого дают $6300. Поверх этого можно получить еще $19 тыс в рамках старых программ - за сам переезд и за открытие новой компании в глуши. Половину денег дает правительство страны, а половину - префектура отъезда.
/KPI по отъезду. Как и положено у программы стимулирования есть свои цели. Например, предполагается, что ежегодно из Токио будут выселяться 10 тыс человек до 2027 года. Итого - 40 тыс с момента запуска.
/Первые результаты. Программа пока не сильно соблазнительна для Токио. К маю 2024 года отток увеличился на 1000 человек. Кстати разрыв в доходах между Токио и самыми бедными регионами всего полтора раза. При этом количество консультаций об отъезде в дальние регионы растет, а 70% интересантов - люди в возрасте 20-40 лет.
/Что дальше? Следующий шаг - дополнительная помощь семьям с детьми. Правительство планирует компенсировать ежемесячные затраты на воспитание детей в провинции (что конечно звучит уже вполне серьезно и интересно)
В общем, поглядим, как будут развиваться события...
#urbanpolicy
Ночь в архитектуре
Наткнулась я тут давече на берлинский домик авторства Бруно Таута - известного архитектора модернизма. Кроме того, что домик входит в жилой комплекс из списка ЮНЕСКО, в нем можно пожить.
Решила, посмотреть, у кого из великих архитекторов еще можно переночевать)
/Корбюзье - строил много и массово, так что переночевать в его объектах не так уж сложно. Вот - жилая единица в Марселе.
/Фрэнк Ллойд Райт - вот уж с кем проблем нет в плане выбора. Его коттеджей осталось много и они охотно сдаются.
/Рикардо Боффил - экcпериментальный жилой комплекс в испанском Кальпе 1973 года. 50 апартаментов, вроде бы можно арендовать некоторые.
/Алвар Аалто - так как маэстро занимался жильем, то выбрать есть из чего. Вот - Юваскула, вот - Рованиеми. Если вдруг будете учиться в MIT - можно пожить в общежитии квартирного типа его авторства.
/Пит Блом - в его известном Кубическом доме в Роттердаме сдается довольно много квартир.
/Шигеру Бан - мне приглянулась вот эта вилла на Шри Ланке. А еще можно пожить в одной из его вилл на территории музея в Хиросиме.
/Норман Фостер - не тот автор, чьи здания будут сдаваться в аренду на каком-то Airbnb, но вот в Дубае вполне можно попробовать.
/Фрэнк Гэри - у него можно пожить в Берлине, прямо в том самом здании возле Бранденбургских ворот.
У нас тоже вполне можно пожить в архитектурных шедеврах. В доме Наркомфина, например.
#туризм
Наткнулась я тут давече на берлинский домик авторства Бруно Таута - известного архитектора модернизма. Кроме того, что домик входит в жилой комплекс из списка ЮНЕСКО, в нем можно пожить.
Решила, посмотреть, у кого из великих архитекторов еще можно переночевать)
/Корбюзье - строил много и массово, так что переночевать в его объектах не так уж сложно. Вот - жилая единица в Марселе.
/Фрэнк Ллойд Райт - вот уж с кем проблем нет в плане выбора. Его коттеджей осталось много и они охотно сдаются.
/Рикардо Боффил - экcпериментальный жилой комплекс в испанском Кальпе 1973 года. 50 апартаментов, вроде бы можно арендовать некоторые.
/Алвар Аалто - так как маэстро занимался жильем, то выбрать есть из чего. Вот - Юваскула, вот - Рованиеми. Если вдруг будете учиться в MIT - можно пожить в общежитии квартирного типа его авторства.
/Пит Блом - в его известном Кубическом доме в Роттердаме сдается довольно много квартир.
/Шигеру Бан - мне приглянулась вот эта вилла на Шри Ланке. А еще можно пожить в одной из его вилл на территории музея в Хиросиме.
/Норман Фостер - не тот автор, чьи здания будут сдаваться в аренду на каком-то Airbnb, но вот в Дубае вполне можно попробовать.
/Фрэнк Гэри - у него можно пожить в Берлине, прямо в том самом здании возле Бранденбургских ворот.
У нас тоже вполне можно пожить в архитектурных шедеврах. В доме Наркомфина, например.
#туризм
Офис без депозита
Как привлечь арендаторов в офисное здание, а заодно и вообще - в ваш город?
Нашла в японской Фукуоке весьма оригинальный метод привлечений компаний - обнуления депозита при аренда офисов.
/Большие депозиты. Когда платить на входе нужно 1-3 месячные ставки вперед - это еще как-то терпимо. А вот когда платить нужно от 6 до 12 платежей вперед.... Однако в японском офисном сегменте средний размер именно такой. Если офис меньше 165 квм, то платить нужно в среднем 3-6 месячных ставок. В отдельных регионах Японии (включая как раз Кюсю, где находится Фукуока) применяется сюжет про гарантированно невозвратную часть депозита. Это как бы деньги на ремонт после ушедшего арендатора, даже если ремонт не особо нужен.
/Миллионы замороженных йен. По оценкам компании Nisshoho в Фукуоке уже лежат в виде депозитов около $6 млн. Во всей Японии - примерно $31,7 млрд. Эти деньги арендаторы вполне могли бы использовать. Более того, большие депозиты на входе создают сложности для рынка - смочь заплатить сразу такие суммы или найти такого арендатора (вакантность офисов в городе - на уровне 6%).
/Мы всех застрахуем. Компания в итоге предложила схему, когда она выступает брокером по подбору арендатора для владельцев офисов, а другой стороны - фактически страховой на случай внезапного окончания контракта. С арендаторов в этом случае берут не весь депозит, а 5% от предполагаемой суммы. Схема доступна не всем, а только тем компаниям, которых Nisshoho проверит и аккредитует как надежных и устойчивых арендаторов. Компания изначально страховая, так что оценивать риски и арендаторов - их базовый бизнес. Вот решили расширить поле деятельности)
/В масштабе всей страны. Кейс Фукуоки - это часть национальной программы Nisshoho. Ребята поставили себе цель разморозить все лежащие в виде депозитов деньги в стране и как бы заставить их работать. К концу прошлого года они обслуживали более 800 офисных зданий по схеме "без депозита".
Не видела таких схем у нас, но если есть - отличный сюжет, на мой взгляд.
#офисы
Как привлечь арендаторов в офисное здание, а заодно и вообще - в ваш город?
Нашла в японской Фукуоке весьма оригинальный метод привлечений компаний - обнуления депозита при аренда офисов.
/Большие депозиты. Когда платить на входе нужно 1-3 месячные ставки вперед - это еще как-то терпимо. А вот когда платить нужно от 6 до 12 платежей вперед.... Однако в японском офисном сегменте средний размер именно такой. Если офис меньше 165 квм, то платить нужно в среднем 3-6 месячных ставок. В отдельных регионах Японии (включая как раз Кюсю, где находится Фукуока) применяется сюжет про гарантированно невозвратную часть депозита. Это как бы деньги на ремонт после ушедшего арендатора, даже если ремонт не особо нужен.
/Миллионы замороженных йен. По оценкам компании Nisshoho в Фукуоке уже лежат в виде депозитов около $6 млн. Во всей Японии - примерно $31,7 млрд. Эти деньги арендаторы вполне могли бы использовать. Более того, большие депозиты на входе создают сложности для рынка - смочь заплатить сразу такие суммы или найти такого арендатора (вакантность офисов в городе - на уровне 6%).
/Мы всех застрахуем. Компания в итоге предложила схему, когда она выступает брокером по подбору арендатора для владельцев офисов, а другой стороны - фактически страховой на случай внезапного окончания контракта. С арендаторов в этом случае берут не весь депозит, а 5% от предполагаемой суммы. Схема доступна не всем, а только тем компаниям, которых Nisshoho проверит и аккредитует как надежных и устойчивых арендаторов. Компания изначально страховая, так что оценивать риски и арендаторов - их базовый бизнес. Вот решили расширить поле деятельности)
/В масштабе всей страны. Кейс Фукуоки - это часть национальной программы Nisshoho. Ребята поставили себе цель разморозить все лежащие в виде депозитов деньги в стране и как бы заставить их работать. К концу прошлого года они обслуживали более 800 офисных зданий по схеме "без депозита".
Не видела таких схем у нас, но если есть - отличный сюжет, на мой взгляд.
#офисы
Поиграем в урбанистику?
Сегодня расскажу про затею, которую я довольно давно хочу реализовать в наших университетах (но все никак). Есть у Urban Land Institute (это одна из ведущих урбанистических, девелоперских, строительных и т.д. НКО в мире) игра про урбанистику - UrbanPlan.
/Ответить на запрос города. Основной сюжет в следующем - воображаемый город объявляет сбор концепций по развитию какого-то участка. Например, участникам могут предложить сильно дешевеющий и ветшающий жилой квартир в центре выдуманного города. Финальный проект застройки представляет собой распечатанную карту квартала и кубики Lego, собранные в здания с разными функциями, поверх этого - финансовые расчеты, картинки и т.д. Игра может идти один день, а может целый семестр как учебный предмет.
/В игре есть 5 ролей. Банкиры/инвестор, финансовый аналитик, маркетолог, обеспокоенный житель, планировщик. Ну и соответственно каждый дует в свою дуду, команда состоит из всех ролей. Главная цель - договориться и выкатить единый план.
/Кроме участников есть роли "для взрослых" - это фасилитаторы (они периодически внедряются в команды и вкидывают идеи, задают вопросики и т.д.), финальные предложения команды показывают городскому совету. Это три человека, которые в итоге решают какой проект они утвердят, их задача как раз задавать неприятные вопросы и прикидывать, что им за это все будет))
/Бизнес участвует. Такие игры - отличный шанс для девелоперских, строительных, консалтинговых и т.д. компаний прорекламировать свою отрасль, присмотреть себе будущих звездочек, сформировать сюжет кейса. Часто компании выступают спонсорами, участвуют в качестве фасилитаторов или жюри, возят на свои площадки. В общем, видят смысл в этом деле.
/Не только для юношества, но и для взрослых. Собственно никто эту игру не делал чисто под школьников или студентов колледжей. Ее можно проводить для муниципальных служащих и общественников, в рамках MBA и вообще как угодно.
/Мировое признание. Сама игра была создана еще в 2000-е вместе с Университетом Беркли и в основном практикуется в США, где через нее прошли десятки тысяч студентов и старшеклассников. Еще в нее играют в Великобритании, скоро начнут в Сингапуре. Периодически играют в Австралии, на Филиппинах, в Индонезии.
P.S. Если вдруг кто-то соберется такое соорудить - позовите меня, пжлст)
#kidsurban
Сегодня расскажу про затею, которую я довольно давно хочу реализовать в наших университетах (но все никак). Есть у Urban Land Institute (это одна из ведущих урбанистических, девелоперских, строительных и т.д. НКО в мире) игра про урбанистику - UrbanPlan.
/Ответить на запрос города. Основной сюжет в следующем - воображаемый город объявляет сбор концепций по развитию какого-то участка. Например, участникам могут предложить сильно дешевеющий и ветшающий жилой квартир в центре выдуманного города. Финальный проект застройки представляет собой распечатанную карту квартала и кубики Lego, собранные в здания с разными функциями, поверх этого - финансовые расчеты, картинки и т.д. Игра может идти один день, а может целый семестр как учебный предмет.
/В игре есть 5 ролей. Банкиры/инвестор, финансовый аналитик, маркетолог, обеспокоенный житель, планировщик. Ну и соответственно каждый дует в свою дуду, команда состоит из всех ролей. Главная цель - договориться и выкатить единый план.
/Кроме участников есть роли "для взрослых" - это фасилитаторы (они периодически внедряются в команды и вкидывают идеи, задают вопросики и т.д.), финальные предложения команды показывают городскому совету. Это три человека, которые в итоге решают какой проект они утвердят, их задача как раз задавать неприятные вопросы и прикидывать, что им за это все будет))
/Бизнес участвует. Такие игры - отличный шанс для девелоперских, строительных, консалтинговых и т.д. компаний прорекламировать свою отрасль, присмотреть себе будущих звездочек, сформировать сюжет кейса. Часто компании выступают спонсорами, участвуют в качестве фасилитаторов или жюри, возят на свои площадки. В общем, видят смысл в этом деле.
/Не только для юношества, но и для взрослых. Собственно никто эту игру не делал чисто под школьников или студентов колледжей. Ее можно проводить для муниципальных служащих и общественников, в рамках MBA и вообще как угодно.
/Мировое признание. Сама игра была создана еще в 2000-е вместе с Университетом Беркли и в основном практикуется в США, где через нее прошли десятки тысяч студентов и старшеклассников. Еще в нее играют в Великобритании, скоро начнут в Сингапуре. Периодически играют в Австралии, на Филиппинах, в Индонезии.
P.S. Если вдруг кто-то соберется такое соорудить - позовите меня, пжлст)
#kidsurban
Спекулянтам - бой!
Есть в этом мире несколько вещей, на которые можно смотреть вечно. На огонь, на воду и на то, как Германия (а особенно Берлин) борется с повышением цен на жилье.
/Места с горячим рынком. Есть в немецком Гражданском кодексе такое понятие - территории с "напряженным" жилищным рынком. Если простыми словами - это места с дефицитом жилья, высокими арендными ставками, ростом населения выше прироста жилых площадей. Это официальный статус, его придают конкретным локациям (сейчас - до конца 2026 года). Берлин в 2021 году такой статус получил.
/Повышать можно, но осторожно. Статус "напряженного" рынка тянет за собой несколько правил. Например, тут нельзя просто назначить ставку найма для нового жильца по своему усмотрению. Ее потолок фиксирован +10% от средней ставки по району. Эту штуку фактически рассчитывает город. Исключения делаются для продолжающихся контрактов, для жилья постройки после 2014 и для сильно модернизированного жилья.
/Правила есть, порядка нет. Крупнейшая ассоциация нанимателей жилья в Берлине постоянно мониторит заключаемые сделки и делает выводы. В прошлом году проанализировали 935 договоров найма, заключенных в Берлине в основном в 2019-2020 годах. Оказалось, что в 98% случаев повышение ставки было выше разрешенных +10% к средней по району. В 49% случаев премия к средней ставке была 50% и выше. Нарушают в основном частные игроки рынка - собственники арендных домов или собственники отдельных квартир.
/Комиссия по спекуляциям. На этой неделе берлинский парламент заявил о своих планах по созданию специальной комиссии. Ее цель - разбираться с теми случаями, когда ставка аренды повышается сильнее дозволенного, защищать интересы нанимателей. В общем - каленым железом планируют выжигать спекуляцию и жадность))
P.S. В прошлых выпусках этого сериала уже был референдум о национализации жилья, замораживание арендных ставок. Не переключаемся - следим за товарищами.
#housingurban
Есть в этом мире несколько вещей, на которые можно смотреть вечно. На огонь, на воду и на то, как Германия (а особенно Берлин) борется с повышением цен на жилье.
/Места с горячим рынком. Есть в немецком Гражданском кодексе такое понятие - территории с "напряженным" жилищным рынком. Если простыми словами - это места с дефицитом жилья, высокими арендными ставками, ростом населения выше прироста жилых площадей. Это официальный статус, его придают конкретным локациям (сейчас - до конца 2026 года). Берлин в 2021 году такой статус получил.
/Повышать можно, но осторожно. Статус "напряженного" рынка тянет за собой несколько правил. Например, тут нельзя просто назначить ставку найма для нового жильца по своему усмотрению. Ее потолок фиксирован +10% от средней ставки по району. Эту штуку фактически рассчитывает город. Исключения делаются для продолжающихся контрактов, для жилья постройки после 2014 и для сильно модернизированного жилья.
/Правила есть, порядка нет. Крупнейшая ассоциация нанимателей жилья в Берлине постоянно мониторит заключаемые сделки и делает выводы. В прошлом году проанализировали 935 договоров найма, заключенных в Берлине в основном в 2019-2020 годах. Оказалось, что в 98% случаев повышение ставки было выше разрешенных +10% к средней по району. В 49% случаев премия к средней ставке была 50% и выше. Нарушают в основном частные игроки рынка - собственники арендных домов или собственники отдельных квартир.
/Комиссия по спекуляциям. На этой неделе берлинский парламент заявил о своих планах по созданию специальной комиссии. Ее цель - разбираться с теми случаями, когда ставка аренды повышается сильнее дозволенного, защищать интересы нанимателей. В общем - каленым железом планируют выжигать спекуляцию и жадность))
P.S. В прошлых выпусках этого сериала уже был референдум о национализации жилья, замораживание арендных ставок. Не переключаемся - следим за товарищами.
#housingurban
Японские города силы
Я уже писала однажды про все-китайский городской индекс. Сегодня очередь Японии. Городской индекс здесь называется поэтично, как все на востоке - Японские города силы. Вчера выкатили результаты за 2024 год.
/Что за индекс? Есть в Японии такая крупная строительно-инвестиционная компания - Мори, а при нем есть фонд Mori Memorial, который занимается вопросами городского развития с 1981 года. Вот он и считает японский индекс с 2018 года. Кстати он же с 2008 года считает международный Индекс глобальной притягательности городов.
/Зачем считают? В связи с сильной концентрацией населения в крупных городах Японии понадобилось оценивать и сравнивать друг с другом разные города, популярные и не очень. Так можно понять, по каким параметрам отстающим надо подтянуться, а сильным доработать детали.
/Какие города оценивают? Всего индекс рассчитывается для 136 городов и 23 района Токио. Это города от 170 тыс чел, центры префектур и поселения, административно признанные городами. Для токийский районов - отдельный рейтинг и отдельная оценка.
/Как считают? Хотя институт к 2018 году уже 10 лет оценивал города по всему миру, для японского индекса разработали новую методику. Оценка ведется по 6 направлениям, у каждого свое максимальное количество очков. Самое "дорогое" - социалка/жилье/безопасность (700), состояние экономики (600), окружающая среда (500) и культура (500). Еще есть группа про транспортную доступность (300) и про научную деятельность (200). Внутри каждого направления - от 5 до 23 индикаторов.
/Какие интересные индикаторы есть? Мне понравились такие - "соотношение дневного и ночного населения", "сальдо миграции молодого населения", "объем предлагаемых на рынке площадей", "плотность ресторанов и магазинов".
/6 пользователей городов. Очень интересный подход к оценке не с точки зрения города, а с точки зрения пользователя. Есть оценки от лица одинокого жителя, семьи, пожилого человека, туриста, предпринимателя и наемного работника.
В итоге в общекомандном зачете тройка лидеров - Осака, Нагоя, Йокогама.
Еще Осака лидер по экономике и транспортной доступности. Нагоя - лидер по науке и социалке/жилью/безопасности, Киото - лидер по культурному направлению, Камакура - по экологии.
Все результаты и методику можно посмотреть тут.
#одобреноджейн
Я уже писала однажды про все-китайский городской индекс. Сегодня очередь Японии. Городской индекс здесь называется поэтично, как все на востоке - Японские города силы. Вчера выкатили результаты за 2024 год.
/Что за индекс? Есть в Японии такая крупная строительно-инвестиционная компания - Мори, а при нем есть фонд Mori Memorial, который занимается вопросами городского развития с 1981 года. Вот он и считает японский индекс с 2018 года. Кстати он же с 2008 года считает международный Индекс глобальной притягательности городов.
/Зачем считают? В связи с сильной концентрацией населения в крупных городах Японии понадобилось оценивать и сравнивать друг с другом разные города, популярные и не очень. Так можно понять, по каким параметрам отстающим надо подтянуться, а сильным доработать детали.
/Какие города оценивают? Всего индекс рассчитывается для 136 городов и 23 района Токио. Это города от 170 тыс чел, центры префектур и поселения, административно признанные городами. Для токийский районов - отдельный рейтинг и отдельная оценка.
/Как считают? Хотя институт к 2018 году уже 10 лет оценивал города по всему миру, для японского индекса разработали новую методику. Оценка ведется по 6 направлениям, у каждого свое максимальное количество очков. Самое "дорогое" - социалка/жилье/безопасность (700), состояние экономики (600), окружающая среда (500) и культура (500). Еще есть группа про транспортную доступность (300) и про научную деятельность (200). Внутри каждого направления - от 5 до 23 индикаторов.
/Какие интересные индикаторы есть? Мне понравились такие - "соотношение дневного и ночного населения", "сальдо миграции молодого населения", "объем предлагаемых на рынке площадей", "плотность ресторанов и магазинов".
/6 пользователей городов. Очень интересный подход к оценке не с точки зрения города, а с точки зрения пользователя. Есть оценки от лица одинокого жителя, семьи, пожилого человека, туриста, предпринимателя и наемного работника.
В итоге в общекомандном зачете тройка лидеров - Осака, Нагоя, Йокогама.
Еще Осака лидер по экономике и транспортной доступности. Нагоя - лидер по науке и социалке/жилью/безопасности, Киото - лидер по культурному направлению, Камакура - по экологии.
Все результаты и методику можно посмотреть тут.
#одобреноджейн
Назови меня верно по имени
Всегда меня интересовал вопрос, где и как рождаются все эти "вилладжи", "сити", "плазы", "поляны" и другие названия жилых и нежилых проектов. Не уверена, что кто-то пытался провести анализ соответствия между именем и проектом)
Если вы решите начать строить что-то в китайской провинции Гуандун (это там, где Гуанчжоу), то придется выполнять Правила по наименованию жилых проектов.
Правила такие:
/ "здание" (building) - можно применять к проекту выше 20 этажей и площадью от 30 тыс квм в большом городе (от 500 тыс именно городского населения) , для среднего или малого города такое название доступно при этажности от 15 и площади от 10 тыс.
/ "площадь" (square) - если площадь участка от 1 га или общая площадь построенного от 100 тыс квм. Проект должен быть окружен дорогами по периметру, а в коммерческой части проекта не менее 2 тыс квм - открытое общественное пространство, без учета парковок.
/"деревня" (village) - плотное, достаточно самостоятельное поселение, плоащдь земли не менее 10 га с собственной инфраструктурой (детские сады, школы и т.д.)
/"парк" (park) - площадь участка от 2 га или общая площадь построенного от 100 тыс квм, при этом озелененные территории и территории для отдыха - не менее 35% от площади участка.
/"сад" (garden), "двор" (courtyard, court), "резиденция" (residence) - площадь участка 1-2 га, площадь застройки 50-100 тыс квм.
/"вилла" (villa) - площадь участка от 1 га, плотность застройки до 0,5, процент застройки участка - менее 25%, площадь приусадебных участков, садов и т.д. больше чем площадь застройки. Такой проект должен быть расположен в малоэтажной, низкоплотной пригородной зоне с высоким классом недвижимости.
/"шале" (chalet ) - то же, что и вилла, но построенное в горной местности.
/"центр" (center) - одно или группа зданий на участке от 2 га, или общей площадью от 200 тыс квм c какой-то ведущей функцией. Если название "центр" используется, то ведущая функция должна быть включена в название (жилой центр, развлекательный центр и т.д.)
Название вы не можете просто начать писать в объявлениях. Сначала нужно его зарегистрировать. Для этого нужно заявление с кучей приложенных бумажек - права на землю, план застройки, эскизы, разрешение на строительство. До получения согласование на название публиковать рекламную информацию с названием нельзя.
#housing
Всегда меня интересовал вопрос, где и как рождаются все эти "вилладжи", "сити", "плазы", "поляны" и другие названия жилых и нежилых проектов. Не уверена, что кто-то пытался провести анализ соответствия между именем и проектом)
Если вы решите начать строить что-то в китайской провинции Гуандун (это там, где Гуанчжоу), то придется выполнять Правила по наименованию жилых проектов.
Правила такие:
/ "здание" (building) - можно применять к проекту выше 20 этажей и площадью от 30 тыс квм в большом городе (от 500 тыс именно городского населения) , для среднего или малого города такое название доступно при этажности от 15 и площади от 10 тыс.
/ "площадь" (square) - если площадь участка от 1 га или общая площадь построенного от 100 тыс квм. Проект должен быть окружен дорогами по периметру, а в коммерческой части проекта не менее 2 тыс квм - открытое общественное пространство, без учета парковок.
/"деревня" (village) - плотное, достаточно самостоятельное поселение, плоащдь земли не менее 10 га с собственной инфраструктурой (детские сады, школы и т.д.)
/"парк" (park) - площадь участка от 2 га или общая площадь построенного от 100 тыс квм, при этом озелененные территории и территории для отдыха - не менее 35% от площади участка.
/"сад" (garden), "двор" (courtyard, court), "резиденция" (residence) - площадь участка 1-2 га, площадь застройки 50-100 тыс квм.
/"вилла" (villa) - площадь участка от 1 га, плотность застройки до 0,5, процент застройки участка - менее 25%, площадь приусадебных участков, садов и т.д. больше чем площадь застройки. Такой проект должен быть расположен в малоэтажной, низкоплотной пригородной зоне с высоким классом недвижимости.
/"шале" (chalet ) - то же, что и вилла, но построенное в горной местности.
/"центр" (center) - одно или группа зданий на участке от 2 га, или общей площадью от 200 тыс квм c какой-то ведущей функцией. Если название "центр" используется, то ведущая функция должна быть включена в название (жилой центр, развлекательный центр и т.д.)
Название вы не можете просто начать писать в объявлениях. Сначала нужно его зарегистрировать. Для этого нужно заявление с кучей приложенных бумажек - права на землю, план застройки, эскизы, разрешение на строительство. До получения согласование на название публиковать рекламную информацию с названием нельзя.
#housing