Роман спрашивает: «Я составляю свой личный Balance Sheet, возник вопрос – как отразить в активах/обязательствах квартиру, в которой мы живем, и ипотеку, 35% которой мы уже выплатили?»

Роман, в онлайн-дебатах «мамкиных финансистов» встречал самые разные варианты учета такой ситуации, включая сакральный тезис «квартира принадлежит не вам, а банку, и вообще она пассив – поэтому никак ее не отражайте у себя!!»

На самом деле, правильный ответ тут такой:
🐌 Квартиру надо учитывать как актив (базовый вариант – по стоимости приобретения, продвинутый – по текущей рыночной стоимости, если можете ее как-то более-менее адекватно прикинуть);
🐌 Ипотечный кредит надо учитывать как обязательство в размере текущего остатка непогашенной задолженности (обратите внимание – будущие проценты сюда включать не надо, они еще не начислились).

Получается, после взятия ипотеки на вашем «балансе» как бы появляются две разных сущности, которые дальше живут и переоцениваются независимо – актив (недвижка) и обязательство (кредит). Если вам кажется, что это чем-то похоже на ситуацию на брокерском счете, когда вы инвестируете с плечом от брокера – то вы не ошибаетесь, это ровно оно и есть.

А спонсором сегодняшней рубрики #РазумныйОтвет выступило агентство Андрея Негинского по недвижимым вопросам. У себя на каналах (их два – про Москву и про ОАЭ) ребята выкладывают 4 раза в неделю по одному новому интересному объекту – с кратким описанием, фотками и ценой. На заглавной картинке как раз пример такой квартиры с панорамным видом на 114 м2 (как говорится – угадайте локацию по фото!).

Короче, если вы любите посмотреть на интересные варианты квартир – то подписывайтесь на тот канал, который для вас более актуален географически:
- @еmirats для тех, кому интересны ОАЭ (40к+ подписчиков)
- @mosсоw про рынок Москвы (11к+ подписчиков)

#РазумныйОтвет #честная_реклама | о рекламе

Реклама. ИП Негинский А.Е. Erid: LjN8KCSh8

В конце 19 века в США был такой чувак по имени Фредерик Тейлор, который развивал теорию так называемого «научного менеджмента». Это было на заре выстраивания массового промышленного производства, так что к управлению людьми он подходил практически как к счетной оптимизационной задачке. Ну типа, надо аккуратно замерить время на максимально быстрое выполнение задачи работником, а дальше всё просто: тем, кто в поставленную «норму» укладывается, надо давать морковку спереди, а кто не укладывается – ну, выходит, фигурально вставлять сзади.

Такой подход получил название «тейлоризм» – и, в целом, для своей эпохи выстраивания эффективных производственных процессов в относительно стабильных условиях он был вполне логичен. Но со времен господства тейлоризма прошло уже больше ста лет, и мир стал немного другим: сейчас окружающие условия ведения бизнеса не просто не являются стабильными – они могут буквально меняться на 180 градусов чуть ли не каждые несколько недель (российские предприниматели при этих словах, думаю, рефлекторно тянутся за стопариком).

Поэтому на первый план в управлении людьми и бизнесом сейчас выходят прямо противоположные качества: не стандартизация, а максимально гибкое и быстрое реагирование на меняющиеся условия; не фиксация «самых эффективных решений», а адаптация к свежим данным и наиболее быстрое создание новых решений.

Примерно в такой логике сделан проект [Evolution]: гибкая модель управления – это совместный продукт Школы Критического Мышления и Beyond Taylor (это ребята, которые выстроили систему управления во ВкусВилл). Название «После Тейлора» как бы намекает, почему я начал с исторического ликбеза о теориях менеджмента. =)

Если тема современных практик управления вам близка, то вам будет интересным посетить бесплатный вебинар от [Evolution], который пройдет 31 августа в 19:00 Мск. Вести его будут Дмитрий Скворцов и Валерий Разгуляев (just google them), а рассматриваться будет два основных вопроса:
1. Каким должно быть мышление, построение команды и управление бизнесом, чтобы он соответствовал желаниям клиента и интересам внутренних заказчиков?
2. Каким должен быть подход, благодаря которому клиенты смогут полюбить ваш продукт и захотят возвращаться почаще?

Записаться на вебинар можно по вот этой ссылке (более подробная информация придет ответным письмом): https://evolution-project.ru/

#честная_реклама | о рекламе

Реклама. ООО «Школа критического мышления». Erid: LjN8JwjmL

Золото или опыт, часть 2

Когда мне в рубрику #РазумныйОтвет пишут вопросы вроде «накопил миллион рублей, куда теперь его инвестировать?», неизменно появляются комментаторы с тезисами «да разве ж это деньги, с такого капитала богатым всё равно не станешь – лучше инвестировать их в себя!!»

И вроде бы и посыл даже в правильном направлении: я неоднократно писал о том, что вложения в человеческий капитал (грубо говоря, в свою способность зарабатывать деньги) – это самый надежный способ повысить свое финансовое благосостояние. Но…

Ребята, давайте я вам открою страшную тайну. Запихиванием денежных котлет внутрь человека этот самый человеческий капитал практически не прирастает! Это только в мире волшебных фей и драконов можно взять тысячу золотых, раздать их крестьянам, – и мгновенно получить левел-ап до кандидата некромантических наук + оффер на позицию CFO в областном преобразователе скелетов. А в реальном мире оно работает совсем не так.

Знаете в какой валюте делаются настоящие «инвестиции в себя»? Они измеряются в затратах времени, внимания и эмоционального ресурса. Инвестиции в себя – это сесть вечером после работы за учебники по английскому языку вместо того, чтобы залипнуть в новый интересный сериал. Это пытаться решать непонятные задачки по программированию на выходных вместо заслуженного обтюленивания на диване, ну и так далее.

Денежные траты тут могут немного помогать, но они почти никогда не играют решающую роль. На мой взгляд, в каком-то смысле непотраченные деньги здесь могут оказаться даже важнее. Ведь если у вас за душой нет совсем никаких накоплений – то беспокойство о завтрашнем дне будет сжирать немалую часть драгоценного внимания и эмоционального ресурса. А с накопленной финансовой подушкой здорового человека тратить свои душевные силы на любые планы долгосрочного развития – уже гораздо проще.

P.S. Мне кажется забавным, что самым залайканным постом за всю историю канала стал не какой-нибудь мега-полезный лонгрид, а щитпостинг про HoMM3.

Павел спрашивает: «Есть некоторая сумма, отложенная на FIRE – в данный момент это микс из стейблкоинов и чистой крипты (BTC, ETH и так далее). Имеет ли смысл часть суммы перевести в другие активы – и если да, то какую часть? Есть ли брокеры, готовые «принимать» крипту/стейблы как метод платежа-депозита? Или просто сидеть в крипте и верить, что она не схлопнется под напором SEC, и в долгосрочной перспективе будет расти?»

Знаю ряд криптанов, у кого почти весь накопленный немаленький капитал сосредоточен в крипте (текущие доходы, как нетрудно догадаться, они тоже извлекают из всяких блокчейн-проектов). Я им периодически намекаю на предмет того, что неплохо бы – ну это, диверсифицироваться немного, на всякий случай. Но у них, как правило, на это всегда есть один из двух ответов: «Так ведь сейчас рынок упал, я ж не дурак на низах продавать – выйду, когда восстановится!» либо «Так ведь рынок сейчас растет, зачем выходить, если в крипте гораздо больше заработаю?»

В общем, несмотря на то, что «наилучший момент» выхода из крипты поймать практически невозможно, я всё-таки полагаю, что концентрация всего капитала в одном конкретном виде актива (к тому же, крайне высокорискованном) – это не сильно разумный подход. Лично я в такой ситуации точно постарался бы значимую часть суммы конвертировать во что-то более традиционное: деньги в банке, ценные бумаги, недвижимость, ну и так далее.

Как эту конвертацию провести таким образом, чтобы в процессе не всполошились налоговая, комплаенс-отделы банков, и прочие самые тревожно-беспокойные элементы финансовой системы – это может оказаться нетривиальной задачей, решение которой будет сильно зависеть от ваших конкретных личных обстоятельств. Но если это уже сейчас нередко выглядит сложной штукой – то стоит ли ожидать, что в будущем такая «легализация» криптокапиталов непременно упростится на порядок? Вот и я о том же.

Не уверен только, что прямой депозит криптой без транзита в фиат будет в вашем случае подходящим решением. Слышал, что такие варианты работают для некоторых полисов инвестиционной страховки unit-linked – но там внагрузку идут еще и всякие сомнительные «бонусы», вроде комиссии 7,5% за вход.

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

На фотке мой подписчик Егор Виноградов и его чудесный пёсель Энрико. По профессии он инженер-энергетик (Егор, не пёс), а последний год он проходил курс «Аналитик PRO» от Changellenge >> Education, записавшись на него после прошлогоднего поста у меня на канале.

Я сотрудничаю с ребятами из Changellenge уже давно (подробнее о том, почему выбрал именно их для постоянного сотрудничества, писал вот здесь). Наконец уже «подросли» те читатели, кто успел полностью пройти в этой школе обучение на аналитика – так что, я подумал, что было бы круто собрать у них обратную связь. Передаю слово Егору:

«Положительные эмоции, познакомился с крутыми ребятами, прошел отличный курс, который, уверен, поможет в будущей работе. Отличная подготовка по проработке и решению кейсов. Самым полезным считаю курс по структурному мышлению, а самым сложным для меня на курсе было финансовое моделирование. Главный результат – понимание, куда двигаться дальше, и что необходимо развивать дополнительно.»

Напомню основные моменты про курс «Аналитик PRO»:
- Самая полная программа по аналитике, включает сразу финансовый, бизнес- и дата-анализ
- Курс ведут спецы с опытом работы в топовых компаниях (McKinsey, Ernst & Young, KPMG и т.д.)
- 75% обучения построено на решении практических кейсов на реальных данных от компаний вроде Тинькофф или Мегафон
- Куча полезного нетворкинга в сообществе выпускников Changellenge
- Хорошая возможность прокачать навыки системного подхода к решению бизнес-задач и повысить свою ценность на рынке труда

А еще у Changellenge >> Education в этом месяце был день рождения – прошло ровно 5 лет с запуска первого курса (с тех пор они выпустили уже более 3000 аналитиков). В честь своего ДР у них сейчас мега-скидон –50% на все образовательные программы до 31 августа.

Ближайший поток стартует 5 сентября, все подробности здесь: https://u.to/BWvmHw

#честная_реклама | о рекламе

Реклама. ООО «Хайподром». Erid: LjN8KQBBH

P.S. Если вы хотите увидеть больше фоток Энрико, пишите в комментах кодовую фразу «хороший мальчик»!!

Евгений спрашивает: «Весь мой капитал лежит на двух крупных банковских вкладах: 70% в рублях под 10% на 3 года и 30% в валюте на год. Откладывал себе на пенсию, чтобы жить у моря. Инвестициями никогда не занимался, живу в РФ и здесь же планирую тратить деньги. Какие риски у меня есть при таком раскладе в текущей ситуации, можно ли их как-то минимизировать? Я опасаюсь сильной инфляции и обесценивания денег на рублевом вкладе, а по валютному – что его могут конвертировать в рубли по какому-нибудь придуманному заниженному курсу.»

Евгений, в целом, вы думаете в правильном направлении.

Основные риски для рублевого банковского вклада:
🐌 Кредитный риск – банкротство банка. Риск снижается ограничением общей суммы не более страхового лимита АСВ 1,4 млн руб. в каждом банке (но большую сумму так задолбаетесь раскладывать), либо вложением в условный Сбербанк (но там обычно и ставки не особо вдохновляющие).
🐌 Инфляционный риск – вложились на 3 года под 10%, а средняя инфляция на этом периоде вышла под 30%, и в реальном выражении на выходе капитал уменьшился почти вдвое. Вообще, Набиуллина старается изо всех сил держать инфляцию в узде, но внешние обстоятельства могут оказаться сильнее; да и живем мы в труднопредсказуемое время – не факт, что через пару лет Эльвира Сахипзадовна будет оставаться «у руля».

Вообще, с рублевой инфляцией могут неплохо помочь справиться государственные облигации с защитой от инфляции ОФЗ-ИН – они сейчас позволяют зафиксировать реальную доходность ~3,1% сверх инфляции до февраля 2028 года. (Чуть подробнее про поведение инфляционных облигаций писал вот здесь.)

Основные риски для валютного банковского вклада:
🐌 Кредитный риск – тут всё аналогично.
🐌 Инфляционный риск – не факт, что доходность по вкладу позволит обогнать инфляцию (в том числе, с учетом возможных сюрпризов по инфляции в самом долларе).
🐌 Риски обменного курса + инфраструктуры – доллар нынче считается в России «токсичной недружественной валютой», так что вероятность получить обратно рубли по некоему заранее труднопрогнозируемому курсу определенно есть.

Как писал ранее, для целей получения доходности в твердой валюте внутри России сейчас интересно выглядят замещающие облигации – там, по крайней мере, можно рассчитывать на доходность порядка 8–9% годовых. Впрочем, все выплаты по ним идут в рублях по курсу ЦБ – так что от «курсовых сюрпризов» вы застрахованы не будете (еще и с НДФЛ на валютную переоценку могут возникнуть нюансы).

В целом, я бы на вашем месте подумал и о более диверсифицированном портфеле с большим количеством классов активов. Но для этого придется сначала немного разобраться с теоретической базой по инвестированию (с чего можно начать – писал здесь).

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

Артем спрашивает: «В данный момент у меня есть долгосрочный портфель в IB (горизонт 15–20 лет), при этом я придерживаюсь пассивной стратегии – откладываю ежемесячно, ребалансирую два раза в год. Есть ли смысл в том же IB взять кредит в размере 50% портфеля под залог этого самого портфеля, и пустить заемные деньги в работу? Купив тех же самых акций, например, или квартиру под сдачу, чтобы арендные платежи перекрывали проценты по долгу. При этом я абсолютно точно уверен, что основной портфель (залог) мне не придется продавать ни при каком жизненном сценарии (есть и резервный фонд, и страховки различные).»

Артем, предлагаю просто смоделировать один из возможных сценариев. Предположим, у вас на брокерском счете лежит $100k в фонде SPY (самый популярный ETF на индекс американских акций S&P500). 24 марта вы берете еще $50k у брокера в долг и вкладываете их в тот же самый фонд. Пока, вроде бы, всё отлично – уже вот-вот пойдут иксы, подкрепленные чудодейственным плечом!

К сожалению, дальше оказывается, что на дворе 2000 год, и рынок акций начинает бодро падать. К 9 октября 2002-го просадка составляет уже внушительные 48%. Если учесть, что за эти два с половиной года вам пришлось еще и проценты по взятому кредиту платить, то «живых» активов у вас на счете осталось всего $72k.

На первый взгляд может показаться, что всё нормально: активов всё еще больше, чем размер долга (напомню, вы заняли $50k) – а значит, можно спокойно дожидаться, когда рынок отрастет обратно и выведет вас в прибыль. Но брокер так не думает. Брокер думает: «если это ваше фондовое казино упадет еще хоть немного, то таять начнут уже не клиентские денежки, а мои кровные!» Так что в этот момент вам настоятельно предложат либо довнести откуда-то еще залог, либо принудительно погасить задолженность перед брокером путем продажи «лишних» акций. Это называется «margin call».

Итого: после принудительной ликвидации, ваши $100k на счете всего за два с половиной года успешно превратились в $22k. Чтобы хотя бы выйти в ноль, вам понадобится еще 15 лет – изначального уровня в $100k на счете вы достигнете только к ноябрю 2017 года. И это в номинальном выражении; если еще и учесть накопленную долларовую инфляцию за все 17 лет с начала этих «плечевых экспериментов» – то всё окажется еще грустнее…

Вы тут можете сказать, что у вас портфель «более разумный»: не всё в акциях, а есть еще и облигационный балласт – значит, падать так сильно совершенно точно не будет! Да и насчет самого размера плеча можно губы немного подзакатать, и брать в долг поскромнее, чем 50% от всего портфеля. Но сути это не меняет: любые инвестиции с плечом всегда несут в себе риск принудительной ликвидации и, в пределе, обнуления счета (в некоторых случаях еще и должны брокеру останетесь).

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

Инвестирование с плечом, часть 2

Продолжение вчерашнего поста. Там у вопрошающего изначально был еще один абзац, который сразу не влез – давайте тоже его разберем.

Артем: «В крипте сейчас я, по сути, использую эту самую идею (очень консервативно, никаких иксов и туземунов). На Aave лежит портфель из битка, эфира и стейблов, под его залог взяты в долг USDC (на 50% стоимости портфеля), которые в свою очередь просто вложены в DeFi-протокол. Если стейбл USDC вдруг соскамится, то и мой долг тоже спишется. Разница между моей доходностью и ставкой по долгу в районе 4% годовых, получается что-то вроде бесплатных 2% в год на весь портфель (т.к. занимаем на 50% портфеля). При этом, даже с учетом волатильности портфеля крипты, ликвидация на Aave при таком подходе мне не грозит.»

Как мы разбирались вчера, если вы инвестируете с плечом и твердо уверены, что принудительная ликвидация вам не грозит ни при каких обстоятельствах – то, скорее всего, у вас в голове излишне оптимистичная картина окружающей реальности.

Применительно к залоговому портфелю из крипты это звучит особенно странно. Мы тут только что обсуждали «страшный» сценарий 2000-го года, когда рынок акций сложился пополам за два с половиной года. А в мире криптовалют такие падения происходят буквально в тысячу раз быстрее: например, в марте 2020 года Биткоин бодро уполовинился на горизонте 1–2 дней. Так что, если речь идет про криптозалог по займу – благоразумнее предполагать, что вопрос получения маржин-колла стоит не в формате «если», а скорее ближе к «когда?».

Отдельные вопросы в вашей схеме вызывает тот факт, что DeFi-протокол Aave почему-то выдает вам заем в USDC по ставке на 4% ниже, чем вы получаете от некоего другого DeFi-протокола. Что по логике как бы намекает на то, что второй протокол должен быть несколько рискованнее первого.

В 2022 году мы видели целую волну банкротств конструкций, которые обещали «надежную и стабильную доходность в крипте», про самые веселые истории на эту тему я подробно писал (см. Terra/Luna и Celsius). Конечно, тут по большей части смешались в кучу всякие псевдо-DeFi пирамидки, настоящей децентрализованностью в которых и не пахло.

На даже если речь идет про настоящие тру-DeFi протоколы, где движение крипты определяется смарт-контрактами, и «хозяева» всей конструкции не могут щедро перекладывать деньги из общей кубышки себе в карман, – даже там у вас остаются немалые риски. В 2022 году хитропопые хакеры своровали у криптанов в общей сложности почти 4 миллиарда долларов – большую часть как раз-таки из этих самых DeFi-протоколов. Даже если ваш любимый протокол обвешался аудитами кода с ног до головы – это, к сожалению, не дает гарантии, что на него рано или поздно не найдется свой хитрый эксплойт.

В общем, если ваш USDC-депозит внезапно перейдет в карман некоего талантливого паренька по имени Ким Чон-Хун – к сожалению, возвращать взятый на Aave заем придется из своего кармана. Насколько такие риски стоят дополнительных нескольких процентов годовых к доходности – тут уже решать вам.

#нетвойне #РазумныйОтвет (пишите вопросы для рубрики мне в личку)

Инвестирование с плечом, часть 3

В комментах к посту про плечо высказали следующую мысль: у вложений в рынок акций положительное матожидание доходности, а значит – у инвестиций туда же с плечом матожидание будет еще выше. Следовательно, разумный инвестор, не обремененный всякими иррациональными избеганиями риска, должен положительно относиться к такой затее.

Что здесь не так? На мой взгляд, принимать решения, ориентируясь исключительно на матожидание результата – это ошибка. Для долгосрочного инвестора с горизонтом в десятки лет не стоит вопрос «случится ли на моем веку черный лебедь?», скорее его можно сформулировать как «когда он случится?». Так что самая базовая цель для такого инвестора – это хотя бы просто дожить до целевой точки вместе со своим капиталом, не растеряв его по дороге в реальном выражении.

Давайте разберем конкретный пример. Вам предлагают сыграть в игру: вы ставите деньги на кон, и либо с вероятностью 51% удваиваете их, либо теряете (в оставшихся 49% случаев). Это игра с положительным математическим ожиданием результата – каждая ставка в среднем принесет вам прибыль в размере 2%. Но в игре есть один нюанс: ставить можно только весь свой капитал целиком.

Казалось бы: раз матожидание положительное – то надо играть. Сто раз подряд сделал ставочку – и в среднем преумножил свои деньги на 625%! Единственная проблема заключается в том, что 99,999999999% попытавшихся такое провернуть полностью потеряют все свои деньги, и никакое матожидание им не поможет…

Кстати, fun fact: Сэму Бэнкману-Фриду (основателю криптобиржи FTX) в одном из интервью задавали эту задачку, и он там ответил в стиле «конечно, буду делать такую ставку снова и снова!». Судя по тому, что его собственный хедж-фонд Alameda вскоре после этого взорвался с красивыми спецэффектами (прихватив с собой деньги всех клиентов FTX) – кудряш не шутил, а правда был таким вот затейником по жизни.

Про долгосрочную доходность жилой недвижимости

На эту тему можно встретить разные мнения:
🐌 Вот тут британские ученые проанализировали данные по 16 странам за 145 лет, и у них вышло, что недвига в среднем приносила аж 6,6% годовых сверх инфляции (даже выше, чем рынок акций).
🐌 Саша Силаев пишет, что сдаваемая в аренду квартира должна долгосрочно плюс-минус покрывать инфляцию в ноль.
🐌 Кийосаки считает, что квартира – это пасси… Так, ладно, не будем оскорблять уважаемого писателя Силаева таким соседством.

Мои личные прикидки выглядят так: я купил квартиру в Екб в 2012-м, с тех пор она (если верить ценовым индексам УПН) должна была подорожать примерно на 60%. Правда, инфляция повысила общий уровень цен в РФ за этот период в два раза – так что в реальном выражении я потерял ~20% (или чуть больше 2% в год). Квартира сдается за 5% от текущей рыночной оценки в год (ЖКХ на арендаторе) – так что ее реальная доходность выходит грубо где-то в районе 3% годовых сверх инфляции.

Вообще, по ходу, пора уже вводить постоянную рубрику «размышления о недвижимости» – спонсором сегодняшнего поста опять выступило агентство Андрея Негинского. Если вам нравится такой более «интеллектуальный» формат рекламы – то ставьте посту лайк и подписывайтесь на канал Негинского про недвижимость ОАЭ!

Пару раз в месяц там выкладывают бесплатные файлы-подборки объектов – с картинками, описанием, ценами (короче, всё, как мы любим). Сегодня как раз выходит очередная такая подборка на 20 квартир – ее можно будет найти на канале по тегу #ПолезныеМатериалы.

На фотке как раз один такой объект из подборки – видовые апартаменты на 172 м² с интерьером от итальянского бренда Missoni в башне на берегу канала в центре Дубая (сколько это всё стоит – лично я пока боюсь лезть проверять).

Если вы любите смотреть на интересные варианты квартир (и хотите поддержать нашу рубрику про недвижимость) – то подписывайтесь на канал «Недвижка Негинского ОАЭ» (там уже более 41к подписчиков).

#честная_реклама | о рекламе

Реклама. ИП Негинский А.Е. Erid: LjN8KFnuB