Дачный сезон начался и самое время прицениться к подмосковным фазендам.

В марте их средняя стоимость составила 3,53 млн рублей.

Но годовой динамики роста цен почти нет, этот показатель всего на 0,3% превышает данные за март 2023 года, по данным «Авито. Недвижимость».

Но в ближайшие месяцы из-за улучшения погоды продавцы, конечно же, будут пытаться изо всех сил продать свои объекты, а часть из них при этом попробует назначить максимальную цену.

Эта стратегия вполне объяснима, ведь с приходом на рынок ИЖС ипотеки ценники там начали заметно ползти вверх.

И для всех, кому не хватает на покупку коттеджа, дача стала компромиссным вариантом.

@nedvizha

⚡️Число погибших детей при трагедии в "Крокусе" увеличилось до шести — Львова-Белова

Кампания по выборам в Мосгордуму началась в этом году со странного фальстарта. Некто вбросил со ссылкой на иноагентов, что оные решили выдвигаться в каждом из московских избирательных округов с целью создания медийного давления на модераторов кампании. Тему подхватили недалёкие эсеры, тут же выступившие с идеей законодательно заблокировать иноагентам возможность избираться на выборах. Сегодня сверху, скорее всего, распознав ловушку, эсерам дали по рукам и забрали у них идею "на доработку".

Так что на данный момент этот фальстарт выглядит проверкой на вшивость как федеральных, так и московских политадминистраторов. И уже сам факт таких эксцессов (в былые времена на подобные тухлые вбросы просто бы не обратили внимания и не стали бы на них ездить сами) говорит о том, насколько иллюзорной является видимость тотального контроля за внутриполитической повесткой в стране.

Ап арт аменты

Жители Столицы, а также многочисленные инвесторы очень любят скупать апартаменты в новостройках. Мотивация ну очень простая. При ценообразовании - апарты стоят дешевле квартир минимум на 15%. Локация может быть одинаковая, продукт одинаковый, а прайс ниже. Вот успех, вот удача, налетаем, покупаем. Что же останавливает желающих купить?

Обычно это сводится к трепу про налоги и прописку. Все так. Прописка в апартах возможна только временная, налоги выше. Менеджеры обычно отрабатывают возражения форматом - временную прописку мы вам обязательно сделаем (за все время рынка делали её в так 3 проектах), а налоги все равно будут ниже, так как кадастровая стоимость у объекта ниже, чем у квартиры. Главное не офисные апарты с налогами 2% купить.

Но, какие приколы начинаются на самом деле? Если вам инвестор - то плюс-минус похер. Сдали - продали. Погода неважна. А более низкий прайс может даже дать срок окупаемости меньше, чем у квартиры. Так как в аренде на съём апартов дисконта никакого нет. В начале нет.

На самом деле - первая жопа - инсоляция. В апартах этой нормы нет, поэтому стоять они могут абсолютно к чему угодно и как угодно впритык. В квартире вам должно солнце светить 3 часа в день в окно. А в апартах оно никому ничего не должно. Поэтому вероятность того, что вы будете без света и с каким-нибудь соседнем зданием в обнимку близка к 100%. Иногда этого здание в момент покупки может не быть, а в момент жизни оно появится.

Жопа номер 2. Это не жилье и никаких законов о тишине в нем нет. Да-да, слушать Хамалинавали можно слушать хоть круглосуточно, пока терпение соседей не лопнет и они не вызовут на вас какой-нибудь ЧОП. Вообще из-за того что апарты - не жилье у вас особо прав нет по любому вопросу. Не только по шуму. Любителям жаловаться и писать всякие письма и кляузы - полный облом - когда есть прописка в квартире - вы белый человек, а когда вы сидите в своих апартах и не пиздите.

Если в квартирах вы хоть как-то можете жаловаться на УК. То вот в апартах, сколько скажут за воду платить или тепло - столько и придется. Всех революционеров из чатика на тему смены УК пошлю по координатам икс, игрек и и с точкой.

Вишенкой на торте будет проблема с социалкой. В случае апартов девелоперов её вообще не должен строить. Обычно и не строят. Отработка возражений заключается в обороте - предусмотрели частный детский сад на первом этаже.

Поэтому нужно ли смотреть на апарты, когда покупаешь для себя? Нужно, только думать не об налогах и прописке, а об инсоляции, шуме, власти УК и социалки. Только с таким раскладом можно принимать решение.

Отдельно надо сказать, почему для города апартаменты - проблема:

1. Вечно недовольные люди, у которых могут выше перечисленные проблемы. С одной стороны на них пофиг, они там не прописаны, с другой стороны задолбают же права качать, когда у них этих прав даже нет. Очень социальное государству это позволяет.

2. Кап. ремонт всей этой радости. Если с квартир он как оброк, который собирает город, то с апартов там более прозаичная история. И что с апартами делать надо будет, когда они все начнут сыпаться ввиду качества строительства девелоперов - очень большой вопрос.

3. Нагрузка окружающую инфраструктуру - остановки, дороги, школы, транспорт. Так себе история без показателя того, что люди то там живут.

Из-за этих проблем город в ближайшее время будет во-первых перекидывать все несданные проекты апартов в квартиры (где это можно будет сделать по инсоляции), во-вторых сданные новые апарты в какой-то квартирный гибрид. Как минимум, чтобы бабки на кап. ремонт в полном объеме собирать. Это не означает, что сейчас надо брать и бежать с волосами назад и скупать апарты, чтобы потом получить из них квартиры и как следствие выйти с инвестом животворящем. Скорее всего, и в первом варианте и во втором, придется за такие юридические переходы что-то заплатить. Что-нибудь весомое.

Выкручиваться нужно всем - городу для которого апарты - проблема, девелоперам у которых они так себе продаются, клиентам, которые купили не особо понимая, что покупали.

П.С. Выше идет речь только про новостройки - апарты. На всякий редевелопмент апартаменты там разворачивается отдельный трек, который как ружье на стене рано или поздно выстрелит.

На РИА вышло любопытное интервью Ефимова. Для себя выделяем пару тезисов про КРТ и МПТ. Обожаем аббревиатуры из трех букв.

1. Инвесторы уже есть на 27 проектов КРТ, а остальными проектами занимаются операторы. Не Мобильные, а операторы КРТ. Операторами являются: КП "КРТ", СЭЗ "Технополис "Москва", Фонд реновации жилой застройки и КП "УГС".

2. Планирует на торги поставить 35 проектов КРТ. Судя по всему за этот год. Так, что готовьтесь участвовать в торгах.

3. В торгах участвуют не только "мастер-девелоперы", но и регионалы всех мастей: "За более чем три года проведения аукционов на право редевелопмента участков на торги приходили инвесторы из таких регионов, как Тюмень, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодар. Победителями торгов становились не только столичные компании, но и девелоперы из Архангельска и Санкт-Петербурга".

4. Менее 20% ввода жилья в Москве будет с КРТ.

5. Из-за развития транспорта теперь стали единые правила по льготам на МПТ за пределами ТТК. Ранее была более сложная схема, но когда в городе строится столько дорог и станций метро - транспортная доступность всех районов улучшается.

6. Определены центры развития экономики в городе: "Очаково, Шелепиха-Сити, Южный порт, Некрасовка, Варшавская, Коммунарка. В этих "ядрах" пересекается несколько видов транспорта, и мы видим их как центры концентрации мест приложения труда". Список инвесторам и ценообразователям на заметку. Прайс там всегда будет расти, так как стройка не закончится.

Полное интервью - здесь.

Ефимов сообщил, что КРТ в Ясенево - ЗУ "Голубинская, 22" и "Карамзина, 1" будет заниматься некое ООО "Лиманос". Это ОООшка Капиталистов. Ставлю ящик пива, что сейчас доведут проект до стадии "документики и РнСка на руках" и продадут какому-нибудь амбициозному регионалу. Чтобы проекты Капиталистов с МКАДа было видно - ну это уж совсем нонсенс.

В рамках КРТ можно навернуть 230 тыс. кв. м. жилья и снести гаражи. Ох, сегодня тема гаражей и Ясенево!