По актуальной со вчерашнего вечера теме дома Челышева.

Эту 👇 публикацию я сделала в августе прошлого года.
Здесь я высказала свою гражданскую и экспертную позицию в отношении и этого «жилого» памятника. Фотографии - красноречивые.
Факт - состояние дома не оставляло шансов на долгую жизнь.
Повторю без изменений 👇

Рубрика #Манифестента

Я всегда смотрю на дома в центре, и мысленно выбираю - в каком бы я хотела жить. В центре Самары есть с виду крепкие дома, с симпатичными фасадами. Однако, как предписывает закон жанра, все это - кажущееся благолепие. Как только ты заглядываешь внутрь двора, говоришь с людьми и ступаешь в подъезд - все очарование исчезает. Наступает правда жизни.

Как уж я полюбила дом на фото 1. Всегда, когда оказывалась на Садовой, смотрела на него с любовью. Думаю, как классно квартиру здесь иметь. Так, наверное, все думают про многие дома, особенно те, кто выступает за тотальное сохранение старого центра.

Как выяснилось, в этом доме живут всего несколько квартир, и то летом, потому, что в нем - печное отопление! Печное, Илон! Ты не ослышался - шутки в сторону.
А дымоход забит, печки не работают, людям холодно. И это цивилизованный центр города - не затон. Местная жительница на мою реплику - ой, как у вас тут по-курортному, раздраженно ответила «ага, особенно зимой. Ходят все ходят, никак расселить не могут».

Или вот дом Челышова (фото 2 и 3). Одно время я даже квартиры там смотрела, продавался там душевный притон за недорого. Но ведь это только фасад красивый и крепкий. Со двора - тоска и заброшка. Особенно подъезд - страх божий.

Вчера пока я шла по двору, а добропорядочное соседи, выпив крепко с утра, кидались на меня в поисках закуски, я отчётливо ощущала, как преждевременно старею 😂
Вездесущие британские учёные - мы их не видим, но они есть, как в ДМБ - сделали открытие. Вы знали, что если жить в неблагополучных местах и районах, быстрее наступает биологическое старение?
В «плохих местах» сокращаются так называемые теломеры, которые как наконечники на хромосоме, оберегают ее от укорочения и тем самым предохраняют от преждевременного старения. Так вот, это - правда, доложу я вам 😉

Я не знаю, как можно частично/фрагментарно/парцеллярно сохранять всю историческую и ценную «красоту» - в ней не возможно жить. Как это можно уберечь ещё на века? Очевидно, что пока там живут люди - никак. Покрасить стены в подъезде или вставить окна?

Я вижу это в виде ковровой программы реновации в рамках ГЧП. По отдельности никто не потянет. И сделать, как девелоперы Екатеринбурга на проекте Макаровский.

Я была там и видела своими глазами. Они сохраняли старое здание бывшей мельницы. Внутри внешних стен они все выгребли, абсолютно все! Там труха была. И заново возводили внутри стены, перекрытия, лестницы, делали квартиры, заводили коммуникации. Как только они начали, уже люди в очередь писались бронировать. К моменту сдачи - все было продано. Как элитное жилье.

Конечно, в Самаре не все памятники и дома с претензией на статус ЦФГО могут подарить нам элитное жилье после реновации. Но их и не мало. Можно выбрать особенно ценные, которые по своему потенциалу могут стать дорогим жильём.
Надо как-то так и решать!

Посмотрите, Дом Челышева уже страдал от огня. А как этого избежать, если в нем живут разные люди? Это фото я сделала в августе прошлого года.

Кстати, сегодня с коллегами и неравнодушными друзьями мы обсудим тему - как грамотно поселиться в историческом центре? Встреча запланирована давно, но актуальная повестка, думаю, определит и ход дискуссии.
Буду держать вас в курсе.

Кстати, заметный тренд, как производная новых планировочных решений. Ведь отражение сильнее луча.

Все более популярные кухни-гостиные сокращают в размерах кухонные гарнитуры.

Там, где кухня - лишь небольшая зона в составе общественной, а остальное пространство - гостиная, нет необходимости по всей длине стены выстраивать бесконечные шкафы.

Мы видим, как визуально и на практике сокращаются размеры гарнитуров, а их места занимают диваны, кресла, элементы диалога, декора, телевизоры или проекторы. И это - круто, эстетично и удобно. Сейчас и диван, и консоль можно поставить посередине, поперёк, даже в так называемой полезной транзитной зоне. А не все вдоль стен в линеечку, как раньше.

Где-то тяжело вздохнули бенефициары индустрии модульной мебели.

ПС: я вот, как обладатель обычной классической кухни 12 кв м, где гарнитур размером с китайскую стену, хочу подчиниться тренду.

Только закончили.
Говорили о деньгах в исторической недвижимости.
Я, как приверженец работающих систем, говорила об инвестициях и условиях, при которых придут деньги в центр. И нужны ли там деньги? Конечно, не удержалась и дала пару #БесполезныхСоветов.

Чуть позже изложу тезисы. Их не мало.

Продолжаем бизнес с инвестиционными объектами ☺️

Конституционный суд не приравнял посуточную сдачу квартиры к гостиничным услугам:

— Каждый человек может владеть имуществом и распоряжаться им, как хочет. Главное не нарушать интересы других людей. И платить налоги - добавлю от себя.

— Владелец квартиры может сдавать ее по договору найма на срок не более 5 лет. Минимального срока у такого договора нет.

— Нет таких маркеров, которые показывают, что квартира превратилась в гостиницу.

КС уточнил, что ч. 3 ст. 17 ЖК не запрещает сдавать квартиру посуточно и не приравнивает это автоматически к гостиничным услугам.

Мадам, месье, места занять извольте. Сейчас начнётся котильон, пожалуйте… (Евгений Онегин)

❗️В Самаре, в ГР - городе будущего есть цена настоящего - 320 тыс руб/кв м за 1-комн квартиру в комфорт-классе.

Для всех, кто боялся продешевить - это 🥂 тост выходного дня.

Историческая недвижимость.
Что это?
ТОП 10 тезисов и моих мыслей.

1️⃣ Рынок исторической недвижимости должен быть в отдельном сегменте всего рынка недвижимости. Как вторичка, первичка, коммерческая, апартаменты и тд. Иначе она в составе единого рынка – просто ветхий фонд.

2️⃣ Историческая недвижимость - это эмоциональная покупка. Точка. Всегда. Рационалам там нет аргументов.

3️⃣ У нее, как у отдельного явления должна быть своя площадка, информационный ресурс и фокус внимания.

4️⃣ Чтобы сформировать престиж и интерес к этому сегменту недвижимости, не как к хламу, ей надо заниматься. Сейчас попробую сформулировать. Туда должен прийти инвестиционный осмысленный инвест, чтобы открыть людям этот сегмент, как привлекательный для жизни.

5️⃣ Такую недвижимость нужно марафетить. Иначе, в нее не придут деньги и люди с деньгами. Они не хотят тратить время на бесконечную тему ремонта и приведении в порядок - это долго и очень хлопотно. Кроме того, когда входишь в убитый объект, деланный-переделанный десятилетиями, хочется скорее убежать оттуда, ибо наступает экзистенциональный стресс 😊

6️⃣ Как и в любой сфере, деньги находят тех, кто приближает товар к потребителю и формирует тем самым добавленную стоимость. Как в том же искусстве, есть дилеры, деньги работают с ними, так как нет времени вникать и изучать.

7️⃣ Жизнь в исторической недвижимости в центре - сродни жизни в своём доме. Очень многодельно, всегда надо что-то делать, улучшать, межевать, благоустраивать.

8️⃣ Сейчас наметилась тенденция снижения спроса на просеки, престиж жизни там остался в прошлом, когда еще лет 15 назад можно было вообще ничего не говорить про человека, но только то, что «он живет на просеке». Родоначальники престижа постарели, а дети, и особенно внуки не хотят там жить, им нужен город и его прелести.

9️⃣ В продолжении мысли из п.8, можно качать тему, что люди с просек, кому не чужда индивидуальность и многодельность, могут приехать «поднимать» центр. Как у любых тектонических процессов, и здесь должны быть бенефициары и программы формирования спроса.

1️⃣0️⃣Уровень ответственности собственности на историческую недвижимость в центре - другой. И надо, и хочется заниматься не только своей квартирой, но и целиком домом и кварталом.
Так сейчас девелоперы учатся строить - благоустраивать не только двор, но и прилегающую территорию. Это – залог развития города и любви к нему.

Вечером продолжу про инвест и цифры, а то уж много букв получается 🧐

Это 👆иллюстрации к пунктам 4 и 5 моего трактата об исторической недвижимости 😉

Рубрика #Манифестента

Историческая недвижимость.
Несколько тезисов про экономические смыслы:

☑️ Предложений на рынке мало. И хороших, и плохих. Не более 3 десятков, это ерунда в составе всего рынка. И если бы был спрос, то был бы дефицит и ценовые траектории.

☑️ В состоянии «хлам» цена объекта 50-60 тыс. руб/кв м. Кстати, в этом состоянии не факт, что люди купят даже за такие деньги.

☑️ Примарафеченная квартира своими силами – 80 тыс руб/кв м. Приведённая профессионально в порядок – 100+ тыс руб/кв м. Просматривается доходность.

☑️ Если рассматривать как инвест, то ремонт должен быть стильным и концептуальным, но до 20 тыс руб/кв м.

☑️ Интересная доходность от 30%.

☑️ По словам одного из жителей центра в исторической недвижимости, вместе с покупкой и ремонтом квартира им обошлась в 73 тыс руб/кв м.

☑️ Считаю, что в случае исторического центра локация и конкретные перекрёстки не так уж много решают. Есть просто границы спроса, на мой взгляд дальше Ленинградской/край Венцека и выше Садовой не стоит брать. Для инвестиций - это затон.

☑️ Интересно, но центровая локация влияет на уровень аренды, но не продажи. Аренда квартир в центре выше среднего рынка, а цена продажи - ниже. Это тоже, как аргумент надо иметь ввиду при инвесте.

☑️ Банки иногда дают ипотеку на историческую недвижимость, особенно преуспевает Сбербанк. Как ни странно.

Я точно знаю, что такое открыть на первом этаже новостройки просто не возможно. Такой вайб может отдать только центр и историческая недвижимость. В данном случае - кластер «Артист» на площадях цехов бывшей меховой фабрики «Отрада» на ул. Ленинградской.

Мой дружище Володя Рябихин, стилист и просто креативный человек, открыл здесь👆японский бар Тати Номи. В стиле японского рынка, почти свалки. С соответствующим антуражем и эстетикой. С открытой кухней и танцами до утра. Атмосферно. Красиво. Стильно. Рекомендую.

Если это не для апартаментов, то для чего в элитном Гранд И?

Я знаю точно, есть спрос у системных игроков на это в новых жилых комплексах. Обращались к нам. Но в проектах, где этаж больше жилой с разнообразными квартирами и далеко не тотальными однушками, целиком под апартаменты не совсем выгодно, только выборочно набирать.

А здесь как будто под это и проектировалось. Идеально. Это и может привлечь, в отличие от похожей истории в «Зодиаке», так как тянет на продуманное бизнес-решение, а не страх и косность. Во всяком случае, я очень в это верю.

И эти лукавые решения здесь назвать однушки девушками и нишу без окон считать за отдельную кухню - очень рабочий вариант для сдачи в аренду. Это вот прям классика.

Гранд Империал - проект статусный, даже по замыслу элитный. Много прилегающей и локальной инфраструктуры будет - пойдёт для сдачи в аренду.