Встретился с Алексеем, ждём автобуса в Эмираты 🚌 🩳

Рубрика «Рынка нет, есть объект»

На днях пришли люди, которые купили квартиру в самом видовом ЖК Самары. Ту самую, фактически 1-комн квартиру 48 кв м, из которой инвесторы сделали двушку с кухней-нишей и комнатой. Цена – чуть больше 13 млн руб. За 1-комн квартиру.

Пошла ради интереса посмотреть, а что бы мы вскликнули, если бы взялись оценивать сделку в контексте «рынка». Поставила цену в 3 раза дешевле.

Почти 18% из всех предложений на рынке недвижимости приходится на 2-комн квартиры по цене до 5 млн руб (!). То есть - пятая часть, что серьезно может влиять на историю про «состояние рынка».

Я вспоминаю времена начала нулевых, когда одна риэлторская компания с долей рынка в 20% за одни сутки меняла цены на рынке. Просто все свои предложения поднимала на 15% разом и через неделю весь рынок подтягивался.

Сжалилась я над выборкой, и поставила фильтр на площадь двушки от 48 кв м, ну чтобы сохранить релевантность площадей. Таких предложений уже стало чуть более 10% от общего количества экспозиций. Но сути дела не меняет.

На завтра запланирован рейд по квартирам в центре города. Смотрим строго в определённых локациях. Буду помогать доверителю подыскивать инвест. Как шоппинг-стилист, только другой ☺️

Какие-то квартиры доверитель сама нашла, некоторые я предложила посмотреть.
Буду вам телеграфировать, если интересно.

Итоги шоппинг-рейда по центру

Посмотрели пока 4 квартиры. Время осмотра больше обычного, потому, что это другой мир. В обычном доме ты зашёл во двор, подъезд, лифт, лестничная клетка и квартира.
Здесь заглядываешь в каждый уголок, соседний дом, сарай, гараж и беседку.

Во всех квартирах живут люди и надо обладать изрядными способностями дополнять реальность, чтобы абстрагироваться от интерьеров, штор, паласов и люстр.

Пока могу сказать, что квартиры на первом этаже со своим отдельным входом предпочтительнее, так как «последняя миля» наверх перед квартирой - испытание. Что только не построено хозспособом по дороге в квартиру!

Совершенно точно надо выбирать каменный дом. Есть предложения в деревянных пристроях, домах, надстроях. Это сразу - нет.

Смотрели в основном 2-комн. Есть предложения студий, маленьких конурок, но я не советую на них ставить.

Лучше смотреть площадь от 40 кв м. Одна квартира вот только была 33 кв м - более менее, и то со своими нюансами.

Нюансов везде не мало. Надо взвешивать и вглядываться в нераскрытый потенциал.

Это, конечно, не обычный товар, не стандартный. Если оценивать его шаблонами, то лучше не начинать.

Считаю, что для инвеста интересен вход до 4 млн, максимум 5 млн руб, какой бы площади ни была квартира.
Кстати, большие площади встречаются очень редко, это чаще всего расселенная коммуналка или объединение нескольких квартир. Это можно смотреть или для себя, или с точки зрения разделить в обратном порядке.

Зарисовки из жизни замечательных людей и некоторые нюансы, мысли и мечты опубликую позже 😉

Балконов в центре мало.
Но каждый из них - тренажёр для слабаков.

#БалконКакИнициация

Есть две вещи, по которым не должно быть компромиссов: потолки и окна.

Потолки должны быть не ниже 3 метров. Иначе, такие объекты превращается в сараи, в каком бы состоянии они ни были. Точнее так - для инвеста это не подходит, так как съедает добавленную стоимость.

Окна должны быть большими, желательно во всех комнатах. Компромисс типа - да светло, одного окна хватает на две комнаты - не работает. Окно-бойница под потолком, к сожалению, не решает и поджирает ликвидность.

Мы сегодня продолжили изучении объектов, перелезали через забор и спускались в подвал. Точнее мой доверитель спускалась, я не готова была заново пройти такой перинатальный опыт 😉

Все, кто сейчас продаёт квартиры, особенно среднего класса и выше, говорят о том, что каждый второй покупатель приходит смотреть объект с желанием понять - когда продавец скинет полцены, при этом приговаривают: я подожду, сейчас все обвалится, вон за углом уже минус полмиллиона.
Да и к застройщикам, особенно объектов комфорт +, бизнес-класса и выше, тоже часто заходят только лишь затем, чтобы заявить свой манифест - я подожду, все равно вы все уроните цены.

Почему среди нас так много людей, кто прям руками, без весел, подгребают рыночные обвалы и падение цен, заявляют, что подождут и купят выгодно?

Просто большинство метят на объекты недвижимости, расположенные в более высоких сегментах, чем они могут себе позволить и где сейчас находятся. Потому, многим очень хочется, чтобы рынок свалился, и можно было реализовать свой новый имущественный статус за деньги, которые есть.

Такое стремление к прекрасному нельзя назвать зазорным. Его можно отнести к целому научному явлению поведенческой экономики под названием - ментальный расчёт. Ничего нового.

Его изучали американские экономисты в нулевых. Эксперимент касался премиальной марки бензина.

Суть вот в чем. Средние домохозяйства, которые очень тщательно ведут учёт своих расходов, обычно покупают бюджетный бензин. При снижении цен на премиальный бензин в результате кризисных явлений, большинство домохозяйств предпочли перейти на премиальную марку, а не купить побольше прежнего бензина или высвободившиеся деньги потратить на другое.

Так устроен человек и его ментальный расчёт. Понять и принять 😉

☑️ Кстати, интересный тренд на рынке аренды жилья - спрос смещается от однушек в сторону 2-х и трехкомнатных квартир, подстегивая стоимость их аренды - выяснили эксперты аналитического центра Домрф, которые изучили рынок аренды жилья. Причём этот тренд наблюдается именно в регионах.

Я не проверила, но правдоподобно. Поскольку, зачастую арендовать становится выгоднее, чем покупать в ипотеку, люди пришлю сюда реализовывать свои реальные предпочтения.

К слову. Средний ежемесячный платеж по всей ипотеке в России с ноября прошлого года вырос +9%, а по ипотеке новостроек +16%.

Меня терзают смутные сомнения.
ЖК Вознесенский риэлторы продают по разным ценам, но не ниже 120 тыс руб/кв м. Видимо все возможные «шапочки» сверху остаются у агентов.

При этом в декларации числятся 5 проданных квартир за март, со средним ценником 64,5 тыс руб/кв м.

Рубрика «Рынка нет, есть объект»

На днях состоялась знаковая сделка. Российский аукционный дом с первых торгов продал здание на Аврора, 148. Его раньше арендовал арбитражный суд, сейчас он просто в аренде, вакантные площади 20%.

Цена - 256,35 млн рублей. Внимание, это – цена сделки, не экспозиции.

Лет 5 назад, еще с прежним арендатором, объект готовили к продаже, но отложили. В то время фигурировала возможная цена до 200 млн и уже тогда, вместе с коллегами мы обсуждали, что «рынок не тот для такой цены». Рынок, опять рынок, опять не тот.

Сейчас, когда объект вышел в экспозицию за 256,35 млн руб, многие крутили у виска. Имели право, ведь если мерить «рыночными» показателями, то текущий срок окупаемости 17 лет вызывает недоумение. И выдавливает объект из «рынка».

Но если посмотреть на него с точки зрения возможностей, реновации и капитализации, то не нужен никакой рынок, потому, что покупатель лучше всех остальных знает, что с этим делать. Он увидел в этом деньги, а не расходы.

Как говорит мой хороший знакомый и большой специалист в коммерческой недвижимости Дмитрий Новиков – «объект вторичен, арендатор первичен». Может и здесь это сработает.

А коллегам из Поволжского филиала Российского аукционного дома мой большой респект.

Рубрика #СмотроваяВышка

Вообще, март выдался живым для рынка недвижимости. Во всяком случае для новостроя. Апрель тенденцию поддерживает.
На это указывает и моя «слежка» за некоторыми ЖК, и собственные итоги проекта.

В целом, многие самарские ЖК показали рост продаж, единицы демонстрируют даже рост средних цен сделок, но далеко не все. Очень далеко.
Есть все-таки ЖК, которые продали 0, хоть и ценник чуть скорректировали.

Что ещё раз доказывает, что динамику показывает не рынок, а объект. И тот, кто себя переоценил год назад, подтянул самодовольно свои цены к более качественным проектам, и тот, кто пытался «зайти» на старообрядческом пафосе, сейчас испытывают трудности.

Вчера допоздна общались с застройщиком нового ЖК «Комфорт», на Советской Армии/Карла Маркса. Проект готовится к открытию продаж, актуализируют стартовые цены.

После майских праздников готовы будут открывать продажи. Проектное финансирование от Сбербанка.

В начале следующей недели утвердят окончательно цены, можно будет бронировать по старту.

Коротко о спросе
Вызывают мартовскую грусть ЖК «Капитал», «Эстетика», «Культура», «Панова Парк».

Немного радуют «На корабельной/Штаны», «Зодиак», «Грин Ривер». Добавила бы в пул радости ещё один проект, но буду держать нейтралитет.

Друзья, у нас с одними доверителем разогрелся творческий спор - какая из 2 квартир наиболее удобная, а значит - потенциально востребованная.

Это не праздный спор. Дело в том, что при выборе инвеста важно избежать вкусовщины. Мне нравится - значит и всем понравится.

Кстати, западные экономисты не зря придумали много лет назад эксперимент - «конкурс красоты». Участникам раздают то, что нужно изучить, в оригинальной истории это были женские лица. Первый круг задач - выбрать тех девушек, кто тебе нравится. Второй круг задач - выбрать тех, кто по-вашему мнению, понравился соседу справа. Третий круг задач - выбрать тех девушек, про которые думал, что понравятся его соседу справа ваш сосед справа. И тд. Чаще всего - выбранный «продукт» из конечной цепочки выбора, очень сильно отличается от первого «который понравится вам».

Нужна помощь зала. Если вам не лень, посмотрите, какая квартира вам больше нравится 1 или 2? И какая, как вы думаете, понравилась мне.

Ответ - «обе говно» не принимается☺️

Рубрика #Манифестента

Я считаю, что потолки в черноте 2,5 метров - это не уровень ни для клубного дома в центре, ни для какого жилья.

Я, как вы знаете, бороздила весь центр и отсмотрела много квартир с историей. Именно здесь отчётливо выражены классовые признаки!
(в новостройки с потолками 2,5 м, слава богу не захожу. Хотя, была один раз, причём в чистовой отделке, очень хочется побыстрее выйти из такого помещения, где над тобой всего 2,3 м).

Могу так сказать. Потолок 2,5 метров - это чулан для прислуги, что бы кто ни сказал.
Такие потолки делали в надворных постройках, где обитала челядь.
Хозяева имели совсем другие условия, и первым делом это - парадный вход, высокие потолки и большие окна. Вот почему у девелопмента должна быть философия.