А кто сказал, что застройщики прям уж так грустят-то?

Данные по московскому региону. За февраль было продано 12,8 тысячи квартир по ДДУ. В деньгах это 226,9 миллиарда рублей. Для сравнения - за январь показатели ниже на 30% и 31% соответственно, за февраль 2024 года прирост составил 60 и 68%(!) соответственно. Ценник за год вырос на 5%, а площадь среднего юнита - снизилась на 1%.

То есть с продажами все прекрасно, они идут. Тогда откуда вечные стенания о том, как застройщикам плохо живется? Правильно, от лобби. И замаскированные под социальные различные инициативы на это как раз указывают. Опять для примера - ипотеку для работников образования должны были придумать еще к ноябрю 2023 года. Заново разговор о ней поднялся только в конце года прошлого. А новая бредятина по семейной ипотеке? Оно для кого делается?

Давайте поставим чуть иначе вопрос. А не было бы удобнее, если бы на субсидирование ипотеки подавались сами заемщики и это не было бы на поруках у банков? Потому что пока льготки выдаются банками, это останется оружием для ценового давления у девелоперов - одна и та же квартира при семейной ипотеке может стоить на 10% дороже, чем при обычной или кэше. Это неправильно. Приходит семья в МФЦ и подает заявление на снижение за счет государства платежей по ипотеке. Условно от 50 до 75%, в зависимости от количества детей, к примеру. Проработать условия, в том числе количественные - и по суммам, и по числу таких кредитов. И привет. Рассматривать заставить в течение двух недель максимум с гарантированным одобрением. Вот и вся социалочка. Только в руках людей, а не банков.

Пусть дальше хнычут ПИК, ЛСР, А101, "Самолет". Маржи еще хватает и для снижения цен, и для жизни.

В феврале 2025 года застройщики запустили новые проекты жилья на 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным ДОМ-РФ.
Сильнее всего запуск новых проектов снизился в Москве (-60%) и Московской области (-49%). Означает ли это, что в Московском регионе через два-три года (когда будут распроданы ранее запущенные проекты) мы увидим дефицит предложения жилья и сильный рост цен на него? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:

Мы точно увидим меньшее количество запущенных новых объектов в 2026-2028 годах, так как ведущие застройщики вынуждены сокращать свои земельные портфели, а на новые проекты не получается договориться с банками о приемлемых условиях финансирования.
Что касается цен, то здесь мы будем зависеть от спроса, который в свою очередь будет формироваться на инфляционных ожиданиях и динамике изменения доходов населения. Скорее всего, 2025 и 2026 года будут не такие радужные относительно роста ВВП. Однако точный прогноз не может дать никто из-за зависимости от геополитики. Поэтому предполагаю, что цена на новостройки будет расти просто несколько выше инфляции.

Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин:

Предложение новостроек в 2027-2028 гг. неизбежно сократится. И не только в московском регионе, потому что новых проектов действительно начинают всё меньше, и эта тенденция вряд ли изменится до кардинального смягчения денежно-кредитной политики. Ценовая динамика будет также зависеть от спроса. Но его рост на фоне ожиданий, что экономика продолжит развиваться, а ставки в 2027 будут заметно ниже, чем сейчас, вполне вероятен. А значит - и рост цен тоже.

Зампред думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:

Москва и Московская область всегда были лидерами по приобретению инвестиционных квартир. То есть далеко не каждая из покупаемых квартир действительно использовалась в качестве жилья. На определённом этапе это был достаточно разумный способ вложения средств.
Сегодня мы понимаем, что инвестирование денег в новую, в том числе строящуюся недвижимость, не является достаточно привлекательным. Естественно, что идёт снижение по проектируемым застройщиками объёмам строительства.
Однако в перспективе ближайших лет мы ожидаем всё же выравнивания ключевой ставки и изменения в денежно-кредитной политике в целом. В этой связи можно предполагать определённый рост и, что важно, конечно, для покупателя не стоит надеяться на то, что случится значительное снижение стоимости недвижимости в Москве и Московской области. Собственно, поэтому инвесторы, которые в свое время вложили средства в инвестиционные квартиры, не торопятся от них избавляться.

Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев:

Застройщики, которые могут позволить себе поменять бизнес-модель, снижают своё присутствие на рынке жилой недвижимости. Многие активизировались на рынке складской недвижимости, этот рынок переживает настоящий бум на фоне аномального роста электронной торговли. Ожил рынок ФОК, ИЖС, идёт застройка рекреационных зон.
Предложение на рынке жилой недвижимости в московском регионе в среднесрочной перспективе действительно снизится. Главным драйвером роста цен является инфляция, повышение стоимости рабочей силы, стройматериалов. Платёжеспособный спрос сместится в элитный сегмент, на рынок ИЖС. Для многих покупка дома за городом стала намного привлекательнее квартиры в городе, причем этот выбор не всегда продиктован ценой.

(продолжение в следующем посте)

Мозги аналитиков недвиги заняты серьезнейшим, но бесполезным делом - подсчетами, сколько денег польется в новостройки из вкладов.

Сильнейшие умы отрасли исходят из того, что на счетах сейчас больше 57 триллионов рублей, на которые банки навалят вплоть до 12-13 триллионов процентного дохода. И часть из этого ящичка народ пустит на недвижку.

Собственно, эти подсчеты и говорят о том, что они страдают фигней.

Почему забывается тот факт, что из этих 57+ триллионов 90% денег - это деньги 5% вкладчиков, так сказать? Не будем сейчас рыться в показателях, но соотношение останется примерно таким. Принцип Парето в действии, только в еще более грубой форме. Этим "вкладчикам" ну вот максимально не сдались ваши домики для Ниф-Нифа и Наф-Нафа. Они в худшем случае в склады с офисами вложатся, в лучшем - придумают что поинтереснее.

Почему забывается тот факт, что средний размер вклада в России - от 460 до 820 тысяч, по разным подсчетам? Разные компании - разные данные: например, один маркетплейс финансовых услуг рапортовал, что через него вклады открывались на 800+ тысяч в среднем за 2024 год. Так вот это в лучшем случае 160-170 тысяч процентов. Для однушки в Москве нужно собрать пул человек из 50, чтобы на проценты купить бетон. Смешно же.

Почему забывается тот факт, что ключевая ставка с очень низкой долей вероятности опустится ниже 18% годовых в текущем году? И депозиты останутся интереснее недвиги, где застройщикам уже так вылизали пятки, что они и блестят, и пачкать не хочется их - потому и ноют при растущем кредитовании, что у них все плохо. Зачем лезть в бетон, который еще непонятно какой даст выхлоп в долгую, когда перед носом есть безрисковый вариант с банком?

Нет, безусловно, вложения в недвигу перевалят за 10 триллионов рублей в этом году. Но в 2023 они дошли до 18. В 2024 - до 14,4. Просто манипулирование дошло до такой степени, что мальчик может слово "Волк" хоть в сирену кричать - не поверят.

Вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за 4 кв. 2024 года.

Основные тезисы (примечания мои):

1. Объем запуска новых проектов в 4 кв. 2024 остался на уровне 3 кв. 2024 (прим. ): При этом и в 2022 и в 2023 в 4 кв. был рост новых проектов, в 2023 аж в два раза.
2. Объем продаж стабилизировался, а рост цен на жилье замедлился. (прим.): Тезис про стабилизацию объемов продаж, на мой взгляд не раскрыт. Честно не понял, что они имели в виду. Видимо о том, что продажи есть. Ну, так я это тоже говорил. Хотя ниже, чем в 1 полугодии. ЦБ даже сказал на сколько: 2 млн. кв.м. в месяц против 2,4 млн.кв.м. в первом полугодии.

При этом любопытно, что сокращение на продаж на 17% не привело к поступлению на счета эксроу. ЦБ делает вывод, что это за счет роста цен по заключенным ДДУ. Но я бы выразился более корректно: за счет роста цен и увеличения продаж дорогого (элитка) жилья.

Кстати, звучит ссылка на цены очищенные от инфляции: "Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился
(+1,6 против +2,3% в 3к24 6). При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%" Я выше как раз сегодня говорил, что такое мы теперь часто слышать будем, особенно от чиновников. Потому что это красиво звучит, вроде как жилье доступнее становится. ага..

3. Рост кредитного портфеля замедлился из-за значительных погашений (прим.) ЦБ говорит, что это из-за того, что в конце года произошло существенное погашение ранее полученных кредитов из-за большого ввода жилья в эксплуатацию. Что же, это вполне возможно. И коррелируется с цифрами 22 и 23-го года.

Правда, думаю, что мы увидим спекуляции на тему того, что это свидетельствует о сокращении нового строительства. Но я бы пока не стал спорить с ЦБ о его выводе, хотя я и говорил, что сокращение новой стройки - это один из вариантов действий застройщиков.

Кстати, разговоры о том, что стройка сокращается и нас скоро ждет дефицит - это же намек на то, что скоро цены начнут расти, да? А кому эти разговоры выгодны? То-то же.. Так что пока считаем, что ЦБ прав.

4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу заметно уменьшилось. (прим.) минимальный уровень покрытия задолженности с 2021 года - 72%. Т.е. прирост кредитных средств на проектное финансирование выше, чем приток на эскроу = рост долговой нагрузки на застройщиков. ЦБ пишет: "В 2025 году можно ожидать роста остатков средств на счетах
эскроу в пределах 10%, прежде всего за счет замедления ввода жилья и повышения цен. "

В общем ЦБ ждет повышения цен. Правда оговариваются они тут же, что рост менее уровня инфляции (!), т.е. считай падение.. ну-ну..

5. Рост стоимости ПФ ускорился на фоне снижения уровня покрытия. (прим.) Средневзвешенная ставка выросла до 9,4%. Кстати, снижение уровня покрытия из предыдущего пункта здесь тоже играет свою роль.

Да-да, 9,4%. А то я иногда слышу разговоры про жуткие рыночные ставки по кредитам у застройщиков, которые неминуемо приведут к банкротствам.

При проектном финансировании ставка критично зависит от уровня наполнения экроу-счетов. И вообще, может и нулю равняться.

9,4%, конечно, не так приятно, как 6,39% в 4 кв. 2023-го или 4,3% в 2022-го. Но, на фоне текущей ключевой, ещё вопрос, что лучше: 4,3% при ключевой 7,5% или 9.4% при ключевой 21%. Как думаете?

Полный обзор можете здесь посмотреть.

Общий вывод: у застройщиков 2024-й прошел не так ужасно, как многие расписывали. В принципе стыкуется с моим мнением. При этом я жду, что в 2025-м им будет сложнее. Но вот ЦБ считает, что цены могут подрасти, правда ниже уровня инфляции..

@expertned

Итоги февраля на вторичном рынке Москвы

Спрос

🔸Удивительно, но спрос в феврале на вторичную недвижимость не превысил средних значений последних недель января. То есть вопреки ожиданиям количество покупателей в феврале не выросло.

🔸У нас февраль показал на 10% меньше предоплат по отношению к февралю прошлого года.

Предложение

🔸Количество квартир на вторичном рынке остается недостаточным. В феврале выросло на 3% к январю 2025 года и составило порядка 37 тысяч. Это на 1 тыс меньше, чем в феврале прошлого года.

Цены

🔸️Средние витринные цены продолжают топтаться на месте. В разных районах продолжаем фиксировать +1%.

Ипотека

🔸️Доля ипотеки на вторичном рынке стремиться к нулю. По февралю 5% от общего количества покупателей планировали использовать кредитование. Среднее тело кредита 2,7 млн, под средний процент 27%. То есть ипотеку если и используют, то только для компенсации недостающей суммы.

Что покупают?

🔸️80% продаж приходится на 1-2 комнатные квартиры с высокой ликвидностью. Переоцененные квартиры, а также объекты с конструктивными недостатками и пороками в документах «застревают» надолго.

👉 Выводы: Рынок продолжает находиться в хрупком балансе. Несмотря на отсутствие ипотеки, на вторичке сохраняется спрос. При этом нет тенденций к его росту.

Более того, февраль оказался хуже ожиданий. Цены пока не корректируются вниз только в результате недостаточного количества объектов.

Про ЦБ и рассрочки.

Как бы там не моросил регулятор, заиграться в эту историю ни у кого не получится. По одной простой причине - она пользуется хорошим спросом и реально актуальна только в классах "бизнес" и выше.

Простой взгляд от коллег на рынок дал это четко понять. Смотрим на лидеров по продажам за кэш или в рассрочку в процентном соотношении ко всем ДДУ:

AEON Development - 100% (здесь надо делать поправку на то, что что в "Ривер парке" и продаж-то сейчас почти нет, распродали все почти. А апарты в счет не идут);
"Донстрой" - 85% (тоже все очевидно - "Остров" который год в топ-3 самых продаваемых ЖК и он ни разу не бюджетный);
Sminex - 95% (no comments):
"Эталон" - 96% (ЖК Shagal, который на "Зиле". Тоже не из дешевых, так сказать);
MR Group - 73%.

Это все продавцы ЖК классов ну никак не ниже "бизнеса". Ну вот никак.

У ПИКа рассрочки - 27%. У А101 - 29%. У ДСК-1 - 41%. И еще раз - это рассрочка и кэш. То есть часть из этих юнитов выкупалась за наличку. А все остальное - ипотека. "Самолет" - 44% ипотека, 56% - кэш и рассрочки.

Еще один момент. Если вдруг понадобится ипотека, то ребята, взявшие рассрочку, смогут спокойно ей воспользоваться. То есть это с одной стороны фиксация цены, с другой - усиленное погашение долга перед застройщиков без кредитования.

И ладно бы не было проектного финансирования и эскроу-счетов. Тогда действительно можно было думать о том, что через рассрочки девелоперы пытаются скрысить бабки, выводя пулы из продаж и продавая через свои ООО. Так нет, официально ведут.

Не с тем ЦБ пытается бороться. Программы кредитования с кучей пометок мелким шрифтом надо отслеживать. И вообще - не довели бы рынок до такого состояния, не пришлось бы за рассрочки пытаться подтянуть кого-то.

СМИ бодро рапортуют о снижении ставок по ипотеке. Однако если посмотреть значения, то все по-прежнему плохо.

Так за прошедшую неделю с 3 по 9 марта средневзвешенная ипотечная ставка на новостройки потеряла сразу 0,8 п.п. по большей части это произошло из-за решения "Сбербанка" снизить ставки на 1 п.п. до 28,7% для обоих сегментов жилья.

В целом же по стране средневзвешенная ставка теперь составляет 27,93% на первичном рынке и 28,43% - на рынке вторичного жилья.

Здесь нет особой разницы, составляет ли ставка по ипотеке 20% или 28%. В любом случае она является заградительной. С 2020 года доступность жилья в России сильно снизилась. Программа массовой льготной ипотеки, которую нужно было отменять ещё в 2021 году, разогнала цены на жилье. В номинальном выражении за 4 года (с 1.07.20 по 1.07.24) они выросли в 2,5 раза. Разумеется, за это же время зарплаты на сопоставимую величину не выросли.

Если в 2019 году за определенную сумму можно было купить 65-70 метровую квартиру, то сейчас за такие же в реальном выражении деньги можно взять максимум 45 метров. А ведь это прямой удар по нашей демографии, ведь существует прямая корреляция между площадью жилой единицы и количеством детей в семье.

Никто за последние годы не сделал вреда для демографии России больше, чем строительное лобби. В середине 2010-х в стране наметились робкие положительные тенденции по рождаемости. Но, вместо того, чтобы их поддержать в том числе через жилищную политику, начали массово строить человейники с 45-метровыми клетушками, которые даже полноценными квартирами назвать нельзя. Причем не только в городах-миллионниках, но и по всей России. В результате, в том числе из-за этого, получили стремительное снижение суммарного коэффициента рождаемости с 1,8 до 1,4 в течение восьми лет.

Итоги недели. Равновесие.

На вторичном рынке Петербурга сохраняется равновесие. Спрос даже без рыночной ипотеки остается устойчивым.

Рекламные цены - слабо растут и в Петербурге, и в большинстве крупных городов.

В фокусе внимания - объем предложения. Если бы он начал прирастать - цены стагнировали бы или даже снижались. Но на второй неделе марта объем предложения снова перешел к снижению: минус 0,7% в спальных районах плюс Мурино/Кудрово; с начала месяца минус 0,3%. Это главные предпосылки к слабому повышению цен. Вопрос: сколько продержится такая ситуация?

Выбор у покупателя небольшой. По квартирам, выставленным близко к нижней ценовой границе, число ежедневных просмотров объявлений на ЦИАН достигает 100-150. А на практике и 40 просмотров в день - уже хороший шанс на переход в сделку. В результате объекты с конкурентной ценой уходят легко, а по цене средней и выше могут долгое время находиться в рекламе. И формируют т. н. «среднюю цену», на которую опираются аналитики и СМИ.

При этом и спрос не растет. По общему впечатлению, в феврале активность на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем в январе.

К рынку новостроек: в марте, судя по отчетности Дом РФ, выдача семейной ипотеки ускорилась, и опережает февральские показатели. На 6 марта выдано 38 млрд рублей, если темпы сохранятся - в маре будет выдано на 15% больше чем в феврале. Продажи у застройщиков подрастут. Новых факторов роста продаж пока не видно, за исключением возможного расширения семейной ипотеки на все семьи с несовершеннолетними. Но это пока предположения.

Наблюдаем поступательное смягчение условий рыночной ипотеки. Банки понемногу снижают ставки, банк Дом РФ вернул учет доходов «по форме банка». Новости приятные, но на рынок не влияют. Пока ключевая ставка не вернется хотя бы к 14-15% доля рыночной ипотеки будет низкой. При этом главным бенефициаром снижения ставок будет вторичный рынок - пока цены там ниже на 15-20%, и покупатели с рыночной ипотекой устремятся туда.

Застройщики налегают на рассрочки, используют для снижения ставки удержание денег на аккредитивах и прочие чудеса финансового инжиниринга. Рассрочку по-прежнему дают либо до сдачи дома, либо после сдачи, на несколько лет, но с рисками, о которых не раз говорили.

Из долгосрочных факторов стабилизации рынка стоит выделить снижение объемов предложения. За январь-февраль на треть снизилось количество новых проектов, по сравнению с прошлым годом. Петербург по «сдержанности» будет лидерах, в силу традиционных сложностей с согласованием. Дефицит качественных новостроек в классах «комфорт плюс» и «бизнес» у нас обозначится быстрее.

Согласно отчету ЦБ, за 4 квартал сильно снизилось покрытие проектного финансирования эскроу-счетами: на конец года - 72%, минус 8 п.п. за квартал. Соответственно - выросла ставка проектного финансирования, до 9,4%, на 1,6 п.п. за квартал. Запас прочности есть, но темпы ее убывания настораживают: кредитная нагрузка застройщиков растет. Именно в ней главная проблема, а не в низких продажах.

Рынок аренды. Объем предложения в Петербурге, достигавший пика в 9 тысяч лотов, начал потихоньку снижаться. За неделю снижение составило 3%, текущий объем - 8177 штук. Плавно вкатываемся в туристический сезон.

@yeltsov

Прогноз на этот год по выдаче ипотеки.

если ключевая останется на том же уровне, то цифры будут примерно такие: вторичка примерно 750 тысяч кредитов, первичка порядка 360 тысяч.

Т.е. относительно выдач 2023 года, вторичка просядет процентов на 15%, первичка на 30%. А в сумме на 20%.

Всё ещё думаете - это значит, что цены упадут?

@expertned

Дом. рф выдал прогноз по ипотеке за февраль.

Первичка на уровне февраля прошлого года, и почти в два раза выше, чем в январе этого года.

Вторичка, в два с лишним раза ниже февраля прошлого года. И примерно в два раз выше, чем в прошлом месяце.

Но по вторичке данные могут быть не верные. Я думаю, что реальная цифра в районе 25 тысяч будет. Но узнаем мы об этом только в следующем месяце, когда выйдет статистика ЦБ.

Хотя в любом случае, можно отметить рост выдачи в сравнении с январем. Правда январь был совсем плохой..

Итого, от вторички я не жду и дальше больших выдач. Скорее всего, всё будет примерно в диапазоне 30-40 тысяч выданных кредитов.

@expertned

В последнее время вижу, как оптимизм девелоперов падает.
В целом, застройщики - очень оптимистичные люди. Верят, что все будет хорошо, что ставку снизят, что отрасль поддержат. Но в последние недели стал замечать, что вера исчезает. Это считывается по тону, по настроению и уже даже по делам. Некоторые стали задумываться о завершении деятельности, о продаже земли, а кто-то и вовсе уже начал выход из проектов.

На мой взгляд, ситуация в отрасли сложная. Мягко говоря. Это просто пока не видно. По факту все держится только на том, что когда-то минстрой внедрил эскроу-счета и проектное финансирование. За эту меру можно нобелевскую премию команде давать. Если бы этого не было - стройки бы уже встали и мы бы жили с совсем иным информационным фоном. С обманутыми дольщиками и обанкротившимися компаниями.

Сами посудите. Все продают меньше, чем построили. Если бы на дворе был 2018 год, то девелоперам было бы просто не на что продолжать деятельность в силу отсутствия продаж. Ведь тогда было как? Строишь на те деньги, которые получил с продаж.
Но на дворе 2025 год и все иначе. Дома строятся в кредит и потому есть ощущение, что все норм. Увы. Это не так. Просто вопросы откладываются, но если ситуация не изменится, их появится сразу и много. Дома введутся, квартиры будут не проданы, кредиты не отданы. Тут то и начнется веселье. Вернее, - грусть. Ведь у этих девелоперов будут еще невведеные объекты, тоже с кредитами. Что с ними будет? Ответов нет. Но суть в том, что проблемы точно распространятся не только на завершенные объекты, но и на строящиеся.

Сколько еще отрасль продержится? На мой взгляд есть месяца 3.
Если ничего не изменится, то в декабре произойдет массовый ввод объектов, в которых не будут погашены кредиты. Девелоперы начнут как-то разбираться с банками и будут продавать готовое жилье. Из-за этого могут замедлиться или вовсе заморозиться стройки. Смысла в них не будет. Готового жилья будет слишком много. И вот если мы к этому придем, а идем мы уверенно, то тут и начнутся плохие последствия. Но это лишь первая волна. Будет и вторая. Ведь есть стройки, которые не заморозить. Например, те, что начались осенью 2024 - весной 2025. Через год они будут в середине и их уже не остановишь. Сейчас я наблюдаю за этими объектами и многие продаются в ноль или небольшой минус. Продавать в убыток и строить - выгоднее, чем не продавать, держа цены и строить с сумасшедшими кредитными ставками. Эти объекты введутся в 2027 году и они в силу текущих убыточных или нулевых продаж, даже в теории не будут иметь шанс на плюс. Даже, когда там продадут все готовые квартиры. Тут то вот все и может встать окончательно. Именно с 2027 года. Вернее - с весны 2026. Там уже все всё поймут и массово заморозят запуски новых проектов.
Вставшие стройки - это отсутствие работы для сотен тысяч людей, это отсутствие спроса на стройматериалы и сокращения на производствах и далее по цепочке. Это все может коснуться миллионов людей.
На мой взгляд критический момент может быть уже очень близок.

Как я к этому отношусь?
Если, как человек, представляющий индустрия / я очень переживаю. Строительная отрасль в России - одна из самых развитых в мире. Нам есть, что терять.
Как девелопер я отношусь к этому спокойно.
Самые большие риски я вижу для тех, кто перебрал с кредитами, строит большие объемы в местах, где жить никто не хочет. Я про поля и огороды, в которых спрос носит инвестиционный характер.
У нас почти весь земельный банк сформирован за счет собственных средств. У нас нет огромных площадок.
Стратегия нашей компании такова, что мы вообще готовимся продавать значительные объемы жилья именно готовыми. Поэтому делаем ставку на качество.
Мы не строим в плохих местах. У нас только хорошие земли, в которых есть спрос и ты всегда продашь если сделаешь небольшую скидку, потому что кто-то из соседнего дома всегда ищет квартиру.

Так как я в жизни проживал много финансовых неурядиц, сейчас всегда веду бизнес так, чтобы он был готов к самому тяжелому кризису.

Это мой минус, как многим казалось, но сейчас это становится большущим плюсом.

📍Последнее время меня немного удивляет, как некоторые СМИ искажают в общем-то полезную информацию. Эххх, сенсация, кликбейт, хайп и статистика переходов — увы, классика СМИ.

И я бы не заострял на этом вообще никакого внимания, но люди-то это читают. И строят на основе искаженных фактов собственную стратегию, причём нежизнеспособную. В общем, смотрите, что происходит:

Не так давно все средства массовой информации облетела новость: «По итогам прошлого года просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63%, до 95 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю наблюдений».

Страшно же звучит? И выглядит как сенсация. Вау! Что подумает обычный человек, который пристально не следит за рынком недвижимости? А подумает он, что назревает ипотечный кризис, который скоро лопнет, ведь люди не могут платить ипотеку и скоро выбросят на рынок подешевевшие квартиры, возможно даже за полцены. Так ведь? Думаю, что примерно так и подумают.

А всё на самом деле не так. Почему? Да потому что нужно следить не за объемом просрочки, а за её долей. Пока непонятно? Объясняю на пальцах:

Смотрите: если объем выданных ипотек вырос за год в два раза, а просроченные платежи на 60% — плохо это или нормально? Да это нормально. Так и должно быть. Поэтому мы должны смотреть не на сумму просроченных платежей, а на долю просрочки в процентах от общего объема выданных ипотек.

Теперь, для наглядности, эти данные я свел на диаграмме вверху. И теперь что мы видим? А видим мы, что просрочка-то находится на минимальном историческом уровне и составляет всего 0,5%.

🔖 В общем, вот такие наблюдения и выводы: никакого ипотечного кризиса нет и нет никаких предпосылок для его появления. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Любой ценой. 100 миллиардов просрочки долга по ипотеке - а есть ли проблема?

На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб)

После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб).
Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями.
Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше.

За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.

Банки, долги, коллекторы

Всем привет!
В РБК вышла статья о том, что банки стали активнее продавать проблемную ипотеку коллекторам.

🔸 в 2024 году банки передали коллекторам ипотеку на 3,9 млрд руб., это в три раза больше, чем в 2023-м.
🔸 Доля ипотечных долгов среди продаваемых банками долгов выросла до 1,2%.

Причины
1️⃣ рост просрочки требует увеличения резервов, и банкам проще продать долг, чем самостоятельно судиться.
2️⃣ Экономия на судебных расходах: с прошлого года госпошлины ощутимо выросли.
3️⃣ Сразу получить ликвидность вместо долгого возврата через суд.

Доля «плохих» ипотечных долгов пока еще мала, но растет.
Всего 0,5% ипотеки в России находится в глубокой просрочке, однако в рублях это +55% за год.

Причина: бум субсидированных программ в 2022–2023 годах, где часть заемщиков не просчитала риски.

Что это значит для заемщика?

🔸Продажа долга коллекторам (цессия) означает, что коллектор становится новым кредитором и вправе взыскивать залог.
🔸Закон позволяет изымать даже единственное жилье, если это предмет залога и просрочка превышает три месяца.
🔸Коллекторы заинтересованы в таких портфелях благодаря возможности взыскания заложенной квартиры или дома.

В связи с этим:
1️⃣ Мне интересно, означает ли это то, что банкам будет интереснее вместо того, чтобы изымать залоговую недвижимость с последующей реализацией на торгах, продавать долг коллекторам?

По идее, коллекторское агентство после «отжатия» недвижимости будет заинтересовано в максимальной стоимости реализации и на рынке не ожидается продаж множества залоговых объектов.

2️⃣ Еще мне интересен опыт банков и коллекторов по плохим кредитам на ИЖС. Я вангую, что там их ждёт много открытий, связанных с тем, что стоимость залогов будет ниже стоимости кредита не на 20-30 процентов, а в 2 и больше раз.

Отсюда может начаться поворот банков в сторону типовых домов индустриального производства и комплексных проектов, о чем я говорю через раз.

3️⃣ Еще я размышляю на тему того, что банки одновременно являются 🔸держателями множества кредитных обязательств и залогов,
🔸выдают проектное финансирование
🔸держат гигантские суммы депозитов
Прямо напрашивается идея «поженить» депозиты одних на нераспроданные квартиры и проблемные залоги других.
По любви, конечно

Что думаете? Пишите в комментах

По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.

https://yangx.top/chto_stroim

Итоги недели. Без особых изменений.

В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.

Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.

Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.

Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.

Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.

Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.

На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.

@yeltsovm