Некоторые банки уже сокращают свои вложения в коммерческую недвижимость. PacWest Bancorp, один из американских кредиторов, охваченных беспорядками, продает портфель кредитов на строительство недвижимости на сумму 2,6 миллиарда долларов, чтобы поддержать ликвидность.
«Маленькие пескари» имеют «львиную долю риска», — сказал на вебинаре на этой неделе Монсур Хуссейн, руководитель отдела исследований глобальных финансовых организаций в Fitch Ratings. «У них есть примерно 14% их общих активов в рисках по CRE, но это может достигать более 40% их общих активов».
Любые дальнейшие банкротства региональных банков, вероятно, еще больше затруднят доступ к кредитам для застройщиков и арендодателей, особенно для тех, кто меньше или ниже по качеству.
По данным #GreenStreet, проблемы заключаются в том, что стоимость офисов в настоящее время снизилась в среднем на 27% по сравнению с их недавним пиком после дальнейшего падения в прошлом месяце. Средняя коммерческая недвижимость снизилась на 15%.
«В наши дни транзакций не так много, потому что покупатели и продавцы, похоже, не могут договориться о ценах», — сказал в отчете на этой неделе Питер Ротемунд, соруководитель отдела стратегических исследований фирмы. «Эти ситуации в конечном итоге разрешаются сами собой, и обычно в пользу покупателей».
«Маленькие пескари» имеют «львиную долю риска», — сказал на вебинаре на этой неделе Монсур Хуссейн, руководитель отдела исследований глобальных финансовых организаций в Fitch Ratings. «У них есть примерно 14% их общих активов в рисках по CRE, но это может достигать более 40% их общих активов».
Любые дальнейшие банкротства региональных банков, вероятно, еще больше затруднят доступ к кредитам для застройщиков и арендодателей, особенно для тех, кто меньше или ниже по качеству.
По данным #GreenStreet, проблемы заключаются в том, что стоимость офисов в настоящее время снизилась в среднем на 27% по сравнению с их недавним пиком после дальнейшего падения в прошлом месяце. Средняя коммерческая недвижимость снизилась на 15%.
«В наши дни транзакций не так много, потому что покупатели и продавцы, похоже, не могут договориться о ценах», — сказал в отчете на этой неделе Питер Ротемунд, соруководитель отдела стратегических исследований фирмы. «Эти ситуации в конечном итоге разрешаются сами собой, и обычно в пользу покупателей».
Согласно последнему исследованию Markets Live Pulse, проведенному агентством #Bloomberg, цены на офисные помещения в США должны резко упасть, а рынку коммерческой недвижимости грозит еще как минимум девять месяцев снижения.
Около двух третей из 919 респондентов, опрошенных агентством Bloomberg, считают, что рынок офисной недвижимости в США восстановится только после серьезного обвала. Еще большее количество респондентов считает, что цены на коммерческую недвижимость в США не достигнут дна до второй половины 2024 года или даже позже.
Это плохая новость для долга в размере 1,5 трлн долларов по коммерческой недвижимости, который, по данным #MorganStanley, должен быть погашен до конца 2025 года. Рефинансировать его будет непросто, особенно учитывая, что примерно 25% коммерческой недвижимости составляют офисные здания. Индекс цен на коммерческую недвижимость #GreenStreet уже упал на 16% по сравнению с его пиком в марте 2022 года.
Стоимость коммерческой недвижимости сильно пострадала от агрессивной кампании по ужесточению политики Федеральной резервной системы, которая повышает стоимость владения недвижимостью — расходы на финансирование. Но кредиторы, стремящиеся разгрузить свои активы, сейчас находят мало приемлемых вариантов, потому что не так много покупателей убеждены, что рынок близок ко дну.
“Никто не хочет продавать с огромными убытками”, - говорит Леа Оверби, аналитик #Barclays. “Это объекты недвижимости, которые не нужно продавать в течение длительного периода времени, и это означает, что владельцы, скорее всего, будут откладывать продажу так долго, как смогут”.
Проблему усугубляет стресс среди региональных банков, на долю которых по состоянию на 2022 год приходилось около 30% задолженности по офисным зданиям, согласно мартовскому отчету Goldman Sachs Group Inc. По данным #ФРС, депозиты небольших банков сократились почти на 2% за 12 месяцев, закончившихся в августе, после того, как банк SVB и #SignatureBank рухнули. Это приводит к меньшему объему финансирования для банков, что дает им меньшие возможности для кредитования.
Владельцам коммерческой недвижимости в США, которую Morgan Stanley оценивает в общей сложности в 11 триллионов долларов, могут потребоваться годы, чтобы осознать последствия повышения процентных ставок. Например, инвесторы в офисные здания часто получают долгосрочное финансирование по фиксированной ставке, и их арендаторы также могут быть предметом долгосрочной аренды.
Согласно исследованию Moody's Investors Service, опубликованному в марте, для перехода к более низким ожидаемым доходам по договорам аренды, которые действуют сегодня, потребуется время до 2027 года. Если нынешние тенденции сохранятся, то доходы к тому времени будут на 10% ниже, чем сегодня.
“При изменении ставок на недвижимость в США расчет, как правило, идет медленно”, - сказал Оверби из Barclays. - "А офисный сектор находится в глубоком кризисе, на решение которого уйдет много времени”.
@Bloomberg4you 🇺🇸 #BloombergEconomics
Около двух третей из 919 респондентов, опрошенных агентством Bloomberg, считают, что рынок офисной недвижимости в США восстановится только после серьезного обвала. Еще большее количество респондентов считает, что цены на коммерческую недвижимость в США не достигнут дна до второй половины 2024 года или даже позже.
Это плохая новость для долга в размере 1,5 трлн долларов по коммерческой недвижимости, который, по данным #MorganStanley, должен быть погашен до конца 2025 года. Рефинансировать его будет непросто, особенно учитывая, что примерно 25% коммерческой недвижимости составляют офисные здания. Индекс цен на коммерческую недвижимость #GreenStreet уже упал на 16% по сравнению с его пиком в марте 2022 года.
Стоимость коммерческой недвижимости сильно пострадала от агрессивной кампании по ужесточению политики Федеральной резервной системы, которая повышает стоимость владения недвижимостью — расходы на финансирование. Но кредиторы, стремящиеся разгрузить свои активы, сейчас находят мало приемлемых вариантов, потому что не так много покупателей убеждены, что рынок близок ко дну.
“Никто не хочет продавать с огромными убытками”, - говорит Леа Оверби, аналитик #Barclays. “Это объекты недвижимости, которые не нужно продавать в течение длительного периода времени, и это означает, что владельцы, скорее всего, будут откладывать продажу так долго, как смогут”.
Проблему усугубляет стресс среди региональных банков, на долю которых по состоянию на 2022 год приходилось около 30% задолженности по офисным зданиям, согласно мартовскому отчету Goldman Sachs Group Inc. По данным #ФРС, депозиты небольших банков сократились почти на 2% за 12 месяцев, закончившихся в августе, после того, как банк SVB и #SignatureBank рухнули. Это приводит к меньшему объему финансирования для банков, что дает им меньшие возможности для кредитования.
Владельцам коммерческой недвижимости в США, которую Morgan Stanley оценивает в общей сложности в 11 триллионов долларов, могут потребоваться годы, чтобы осознать последствия повышения процентных ставок. Например, инвесторы в офисные здания часто получают долгосрочное финансирование по фиксированной ставке, и их арендаторы также могут быть предметом долгосрочной аренды.
Согласно исследованию Moody's Investors Service, опубликованному в марте, для перехода к более низким ожидаемым доходам по договорам аренды, которые действуют сегодня, потребуется время до 2027 года. Если нынешние тенденции сохранятся, то доходы к тому времени будут на 10% ниже, чем сегодня.
“При изменении ставок на недвижимость в США расчет, как правило, идет медленно”, - сказал Оверби из Barclays. - "А офисный сектор находится в глубоком кризисе, на решение которого уйдет много времени”.
@Bloomberg4you 🇺🇸 #BloombergEconomics
