🏗 Банкротства застройщиков 2025.

🫣 Ожидаются в Китае: там пятый год кризиса на рынке недвижимости. Очередной обвал стоимости акций очередного местного девелопера. В пятницу акции Sunac China Holdings Ltd. рухнули на 30%. А облигационный долг девелопера коммерческой недвижимости China Vanke Co. (погашение $4,9 млрд в 2025 году) опять подешевел по очередного минимума.

🫚Корень проблем кроется в агрессивной стратегии роста последних 10 лет: крупные застройщики набирали огромные долги на внутренних и внешних рынках капитала для финансирования новых проектов, рассчитывая на постоянный рост цен и спроса на недвижимость. Когда рынок перестал расти, многие оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства.

🎛️ Правительство Китая пытается спасти сектор. Правда, делает это слишком осторожно: немного снижает ставки по ипотеке, потихоньку ослабляет ограничения на покупку жилья в крупных городах, маненько сокращает налоги на недвижимость. Однако эти меры пока не дают долгосрочного эффекта – продажи 100 крупнейших застройщиков упали на 28,1% в прошлом году.

💡Ну неужели никто не может подсказать китайским товарищам идею семейной ипотеки в 3.5 раза дешевле ключевой ставки?

📉 В отсутствии подобного экстрима перспективы выглядят мрачно: аналитики американского банка JPMorgan Chase шортят прогнозируют, что китайские застройщики станут главным поставщиком дефолтов в Азии в 2025 году.

📈 Без резкого роста продаж сектор вполне способен на новые корпоративные банкротства, особенно это касается девелоперов из небольших городов, где ситуация намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

👍 Кризис это возможности 🈶
👀 У нас тоже будет?
🔥 У нас не Китай!

🫣 Разбираем завалы новых стартов продаж новостроек декабря!

📉 Кстати, нам обещали, что «в связи со сложной ситуацией в отрасли» стартов продаж в целом будет меньше, но в декабре их было много! То ли ситуация не очень «сложная», то ли застройщики спешили стартовать до удара курантов!

🏁По данным bnmар.рrо в последнем месяце ушедшего года в столице были объявлены старты продаж в 7 новых проектах.  Проектная площадь всех проектов в Москве — 164,2 тыс.

🎚️ В Московской области стартанули 3 проекта общей площадью 63,2 тыс.м2.

⚓ В Санкт-Петербурге и ЛО вышли в реализацию по 3 новых проекта. В СПБ площадью 58 тыс.м2, а в Ленинградской области — 56,9 тыс.м2.

🔮 Ваш прогноз на старты продаж в январе и феврале:
👍 Выведут больше, чем в декабре
🔥 Выведут меньше, чем в декабре
👀 Мне по 🥁

🏗 Дубай-2025: выбор есть, инвеста нет?

📊 Knight Frank констатирует: каждый пятый дом в Дубае стоит более $1 млн. При этом доля инвесторов среди покупателей в эмиратских проектах существенно снизилась – если в 2022 году она достигала 73%, то сейчас, по оценкам Betterrhomes, упала ниже 40%.

💸 Впрочем, продажи у застройщиклв пока идут хорошо. Девелоперы фиксируют рекордные показатели по итогам 2024 года благодаря притоку криптомиллионеров, состоятельных инвесторов и богатых индийцев. Население Дубая выросло с 3,66 млн в 2023 году до 3,8 млн в 2024 году.

😬 С другой стороны ситуация становится напряженной: по данным REIDIN, в 2024 году девелоперы анонсировали рекордное количество проектов, выведя на рынок почти 140 000 лотов в 588 проектах.

🏆Еще раз: рекордная экспозиция на фоне снижения инвестиционного спроса, необходимости для частных инвесторов давать дисконты покупателям и снижения числа переуступок.

🤩При этом аналитики Knight Frank сохраняют оптимизм. Они прогнозируют рост цен в Дубан на уровне 8% в 2025 году (хотя это существенно меньше, чем 20% в 2024 году).

🫤Откуда такие розовые ожидания мне лично неясно, ведь сочетание рекордного объема новых проектов и снижения доли инвесторов создает предпосылки скорее для охлаждения рынка.

🔻Итого: лично я считаю, что рынок Дубая входит в новую фазу – эпоха спекулятивного роста заканчивается (если уже не закончилась). Фокус инвесторов явно будет смещаться на проекты с реальным арендным потоком.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Похоже на сдутие пузыря...
👀 100% в Сочи будет рост цен!
👍 Спасибо, Кэп.

👀 Педро подгадит инвесторам: 100% налог для покупателей недвижимости в Испании

🌍 Премьер-министр Испании Педро Санчес анонсировал новую шокирующую инициативу – введение 100% налога на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в Евросоюз. Похоже, что британцам, латиноамериканцам и всем остальным придётся попрощаться с мечтами об Испании.

📊 По данным правительства Испании, только в 2023 году граждане стран, не входящих в ЕС, приобрели около 27 000 объектов недвижимости. Педро уверен, что большинство этих покупок носило спекулятивный характер и не было связано с реальными потребностями в проживании.

🏘 Ситуация особенно острая в Мадриде, где состоятельные латиноамериканцы активно скупают недвижимость в центральных районах, что привело к значительному росту цен по всей столице. Также под ударом оказались популярные у иностранцев Балеарские острова, где комбинация краткосрочной аренды и роста числа элитных объектов сделала жильё недоступным для местных жителей.

🏢 В стране наблюдается серьёзный дефицит нового жилья: по оценкам Банка Испании, для удовлетворения спроса в ближайшие два года необходимо построить около 550 000 новых объектов. При этом сейчас ежегодно строится всего около 90 000 единиц жилья при спросе в 300 000.

🎛 Про эффективность предлагаемых мер. Опыт Канады, где в 2023 году ввели двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами, показал, что подобные ограничения слабо влияют на рынок. Цены на недвижимость в крупных канадских городах продолжают расти, а иностранные инвесторы просто перешли на другие инструменты – например, покупку объектов через SPV, локальные юридические лица.

🛞 В случае с Испанией ситуация может развиваться по схожему сценарию:
🔸Иностранные инвесторы, вероятно, найдут способы структурировать сделки через европейские компании или номиналов
🔸Сокращение иностранных инвестиций может негативно повлиять на строительный сектор, что только усугубит дефицит предложения

💡 Реальное решение испанского жилищного вопроса, очевидно, лежит в других плоскостях:
🔹Упрощение процедур согласования новых проектов (в т.ч. борьба с маньяной)
🔹Стимулирование массового строительства доступного жилья, особенно в крупных городах
🔹Развитие рынка арендного жилья и апарт-отелей в курортных зонах
🔹Повышение эффективности экономики Испании и рост реальных доходов испанцев (это Педро не может)

🎚Инициатива испанского правительства может создать прецедент для других стран ЕС (например, Португалии) по ограничению иностранных инвестиций в недвижимость. Это стоит учитывать при формировании инвестиционной стратегии и, возможно, обратить более пристальное внимание на рынки с меньшим уровнем политических рисков.

🤔Что думаете о перспективах испанского рынка недвижимости?
👍 Цены снизятся
🔥 Всё продолжит дорожать
👀 Инвесторы найдут обходные пути
😎 Испанский стыд!
🤗 Ждем покупателей из Латамы у нас!

🤔 Тем, кто читает мой канал достаточно давно, хорошо известно, что я несколько лет последовательно выражал свои (на мой взгляд, вполне обоснованные) сомнения по поводу акций "Самолёта".

🗃️ Я много раз писал, что происходит нечто нездоровое, что людей затягивают в акции компании, что цель топ-менеджеров "Самолёта" состоит в искусственном раздувании капитализации компании.

🔲 Тяжело быть белой вороной.

📊 Потому что в течение этих же лет ВСЕ популярные финансовые блогеры активно продвигали идею инвестирования в акции компании «Самолёт». Они проводили детальный анализ отчетности, организовывали интервью с руководством застройщика и прогнозировали рост котировок от Х0 000 рублей до ту зе мун.

👀 Однако реальность оказалась совершенно иной - стоимость акций обрушилась, снизившись на 85% от максимальных значений. "Фаворит сектора real estate" оказался худшим выбором инвесторов.

🎯 Я был прав. Но сейчас я не желаю "Самолёту" зла и не хочу пинать дохлого льва. От дальнейшего падения компании лучше никому из участников рынка недвижимости не станет.

🤷 Ну кого я буду критиковать, если вдруг сей застройщик обанкротится?

#живисамолет

📊 ИТОГИ 2024 И ПРОГНОЗ НА 2025 ГОД ОТ MALINA PROPERTY

Основные тенденции 2024:

🏢 Наибольшим спросом пользовались помещения 50-150 м² стоимостью до 50 млн рублей
🌆 Активнее всего продажи шли в Ближнем Подмосковье и Новой Москве
💰 Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составила 11,8 лет
📈 Арендные ставки выросли на 20-30%
🏗 Цена за м² в новостройках комфорт-класса достигла 500.000 рублей
🎁 На вторичном рынке наблюдались рекордные скидки до 15-25%

Прогноз на 2025:

📊 Ожидается дальнейший рост цен на аренду и продажу коммерческих помещений
⚡️ Причины роста цен: повышение налогов, рост ключевой ставки, удорожание строительства
🏗 Многие застройщики замораживают новые проекты

👥 А теперь о тех, кто сделал этот прогноз - команде Malina Property. Они не какие-то там теоретики, а настоящие практики рынка недвижимости. Владеют собственными помещениями, постоянно общаются с арендаторами / инвесторами и знают рынок изнутри. Поэтому их можно смело назвать хедлайнерами в продажах готового арендного бизнеса в Москве и Подмосковье.

💡 Хотите быть в курсе лучших предложений? Загляните к ним в Телеграм: t.me/malinaproperty_ru. Там вы найдете самый большой выбор качественных объектов и оперативные рапорты с рынка. А удобный поиск поможет найти именно то, что вы ищете! 🔍

👀Тут нагнетают на тему рассрочек! Пишут, что рассрочка это риск для девелоперов, банков, экономики строительства и т.д. Мол рассрочка это пороховая бочка, которая может рвануть и разнести рынок жилой недвижимости.

⛔Вообще-то всё наоборот!

❌Массовые отказы покупателей платить по рассрочкам и фактические неплатежи почти всегда отмечаются накануне или уже ПОСЛЕ полномасштабных кризисов в экономике и на рынках недвижимости, но сами по себе не являются их причиной.

🔄 Как работает эта связь:
🔹 Сначала в экономике появляются первые проблемы (рост безработицы, падение доходов)
🔹 Люди начинают пропускать платежи по рассрочке как наименее приоритетные
🔹 Застройщики сталкиваются с кассовыми разрывами
🔹 Новые проекты замораживаются
🔹 Рынок входит в кризис.

🫨 То есть когда пишут о рисках рассрочки ставят телегу впереди лошади. Просто так люди от покупки недвижимости не отказываются. И ничего страшного в рассрочках самих по себе нет. Всё страшное нужно искать в экономике!

Согласны со мной?
👍 Да
👀 Нет
🔥 У меня ипотека!

🔥+91.9%! Взрыв продаж новостроек в СПБ!

📊 По данным BNMар.рro, декабрь преподнес сюрприз на рынке новостроек Петербургского региона: количество сделок взлетело по сравнению с ноябрем.

💫 Ключевые цифры по Санкт-Петербургу:
🔹 5332 проданных лота (рост на 91,9% к ноябрю)
🔹 210 тыс. м2 суммарной площади (+89,9%)
🔹 Самый резкий рост продаж за последние месяцы

🌿 Ситуация в Ленинградской области куда спокойнее:
🔹 1583 реализованных лота (+1,2% к ноябрю)
🔹 63,7 тыс. м2 общей площади (небольшое снижение на 0,9%)
🔹 Стабильные показатели без резких колебаний

🎯 В целом по региону:
🔹 6915 сделок (+59,3% к ноябрю)
🔹 273,7 тыс. м2 суммарной площади (+56,5%)

🤗 А с другой стороны, В декабре 2024 года было продано на 43% меньше лотов по сравнению с аналогичным периодом 2023 года...

⚡️ Важный момент: в статистику были включены и ноябрьские договоры, зарегистрированные в декабре. Итоговые цифры могут корректироваться.

🤔 Как вы оцениваете декабрьский всплеск продаж в Петербурге?
🔥 Нездоровый ажиотаж
👍 Временная аномалия
👀 Логичный итог года
✍️ Есть особое мнение, спускаюсь в ад комментариев

🌍 Мировая рассрочка: изучаем передовые практики оплаты недвижимости.

🎯 Рассрочки (в том числе) обеспечили хорошие продажи девелоперам в декабре! Что может появится на рынке в России из экзотического!?

🏗️ Разбираем по странам. Дубай - далеко не единственный новатор в этой области.

📈 Китай:
🔹 "Первый взнос + 5 лет": 30% первый взнос + равные платежи на 5 лет после сдачи
🔹 "Лестница вниз": крупные платежи в начале, которые постепенно уменьшаются
🔹 Привязка к этапам стройки с фиксированными процентами готовности

📈 Малайзия:
🔹 "Build Then Sell": 10% предоплата, остальное только после готовности дома
🔹 Дифференцированные платежи с привязкой к средним арендным ставкам в локации

📈 Вьетнам:
🔹 "Гибкий график": индивидуальный план платежей под конкретного покупателя
🔹 "35-35-30": три крупных платежа с большими промежутками времени
🔹 "Социальная рассрочка": сниженные платежи первые 2-3 года

📈 Австралия:
🔹 "Земля сейчас + дом потом": раздельная оплата земли и строительства дома
🔹 "Отложенный платеж": крупный последний взнос через 3-5 лет после заселения
🔹 Привязка платежей к этапам согласования и девелопмента проекта

📈 Турция:
🔹 "Баланс после сдачи": 40% до окончания строительства, остальное в рассрочку на 4 года
🔹 "Сезонная рассрочка": повышенные платежи в высокий туристический сезон
🔹 Фиксированный курс валюты для иностранных покупателей

🎲 Интересные нюансы:
🔹 В Сингапуре застройщики предлагают "буферные периоды" без платежей
🔹 В Таиланде популярны схемы с минимальными платежами в первые 2 года
🔹 В Индонезии практикуют привязку платежей к праздничным датам

Очередной американский стартап профукал очередные💲миллионы.

💫 Стартап Divvy Homes, который хотел «демократизировать» покупку очень недешевого американского жилья и помочь арендаторам стать собственниками, продается по ликвидационной стоимости после оценки в $2 млрд.

🚀 В 2017 году основательница стартапа Адена Хефетс придумала, казалось бы, гениальную схему: компания покупает дома и сдает их в аренду, причем часть арендных платежей идёт в счет первоначального взноса на будущую покупку. У арендатора есть 3 года, чтобы накопить первоначальный взнос и выкупить дом в ипотеку у стартапа.

😍 Венчурные инвесторы были в восторге - Andreessen Horowitz, Tiger Global Management и другие киты вложили сотни миллионов.

🎚️ К 2021 году портфель Divvy включал 7000 домов общей стоимостью $1,7 млрд. Стартап оценивался в $2 млрд., и казалось, вот-вот "взлетит" ещё выше (IPO сделает...). Но тут случилось непредвиденное - резкий рост ключевой ставки (привет ФРС США). И оказалось, что бизнес-модель работает только на дешевых деньгах.

🌊 А дальше всё по классике: массовые увольнения персонала, жалобы клиентов на плесень и протечки, статьи в NYT о невыполненных обещаниях. В марте 2024 года была последняя попытка перезапуска в формате «подписки на подготовку к покупке жилья» - и тоже провал.

🏁Итог: продажа (по слухам за копейки) Divvy компании Maymont Homes, щупальцу крупнейшего инвестора в недвижимость в США, Brookfield Properties.

🔥 «Аквилон SIGNAL» становится лидером продаж в декабре среди апартаментных комплексов Москвы!

*Проект также вошел в ТОП-20 самых продаваемых новостроек Москвы согласно данным Росреестра.

🎄В последнем месяце 2024 года в комплексе было реализовано 88 лотов, что вывело проект на первое место по продажам в столице.

📊 Структура продаж:

🔸38 апартаментов со свободным управлением 🔸50 сервисных апартаментов в апарт-отеле

🎚️Особый интерес покупатели проявили к программам рассрочки – 84% сделок были оформлены с использованием этого инструмента (74 лота).

📊 А именно:
🔹 29 апартаментов со свободным управлением приобретено в рассрочку
🔹 45 сервисных апартаментов реализовано по программе рассрочки

💸 16% покупателей выбрали единовременную оплату

🗝️ Текущее предложение в комплексе:

🚩Апартаменты со свободным управлением:
🔸 От 7,4 млн рублей за лот площадью 21,6 м²
🔸 До 21,2 млн рублей за лот площадью 67 м²

🛋️ Сервисные апартаменты:
🔸 От 8,7 млн рублей за лот площадью 19,9 м²
🔸 До 22,7 млн рублей за лот площадью 62,7 м²

ℹ️ А всего в Москве ежемесячно в среднем продается 450-500 апартаментов на весь город. Такие дела.

🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?

🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.

📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают "печатный станок" и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают "новую жизнь", меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)

📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из него уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)

💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.

🥺Когда в очередной раз вам начнут что-то внушать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь

✈️ «Самолет» выкупит свои облигации с рынка?

🤔 Во всяком случае совет директоров застройщика рассматривает сегодня такой вопрос:

«Приобретение Облигаций ПАО «ГК «Самолет» серии БО-П12, БО-П13, БО-П14, БО-П15 по соглашению с их владельцами».

💸 Сумма выкупа неизвестна, но вряд ли «Самолет» приобретет всё. Вероятно, есть какие-то крупные владельцы облигаций, которые настаивают на такой сделке...

Update. «Самолет» выставил оферту на выкуп на четыре выпуска облигаций объемом до ₽10 млрд.