Практика.live

❓ Нужно ли вносить арендную плату, если арендодателем созданы такие условия, которые препятствуют достижению цели аренды?

Определение ВС РФ № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 по делу А83-20325/2017

Фабула дела:
📍 В 2016 г. ИП выиграл аукцион на право заключения договора аренды с Администрацией г. Керчи. Договор был заключен, но не был зарегистрирован.
📍 Администрация, ссылаясь на то, что ИП не заплатил за аренду обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
📍 ИП предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, ссылаясь на то, что договор не был зарегистрирован по вине Администрации (она не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени Администрации за регистрацией обратилось неуполномоченное лицо; Администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации); в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.

Судебные акты:
➖ Суд первой инстанции в первоначальном иске отказал, встречный иск удовлетворил.
➖ Суд второй инстанции отменил решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска Администрации, взыскал с предпринимателя задолженность и пени, оставил без изменения решение в части удовлетворения встречного иска, по собственной инициативе применил последствия недействительности указанного договора, обязав ИП передать Администрации спорный земельный участок.
➖ Суд третье инстанции отменил постановление апелляционного суда в части взыскания с ИП пеней, изменил постановление в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части постановление от апелляционного суда оставил без изменения.

Позиция коллегии:
Судебная коллегия считает, судами второй и третьей инстанции не было учтено следующее:
🔺 Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (см. п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).
🔺 Для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы, подготовка которых осуществляется третьими лицами. В отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.
🔺 Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.
🔺 Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором. В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь его переход во владение арендатора, но не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.
🔺 Поскольку ИП с момента заключения договора не приступил к фактическому пользованию спорным публичным земельным участком (доказательств обратного Администрация в материалы дела не представила и не заявляла, что предприниматель использует участок, не требовала его возврата), у апелляционного суда в данном случае не было оснований по собственной инициативе применять последствия недействительности договора аренды в виде обязания предпринимателя вернуть участок Администрации. Суд округа приведенные нарушения не устранил.

⚠️Итог: Постановления апелляционного и кассационного судов отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

#арендаземельногоучастка #аренда

292 viewsAnastasia, edited 07:52