Квартиры недели. Цены в Квартале Культура

Давайте приценимся к квартирам Квартала Культура. Проект с интересной архитектурой, кучей фишек и видом на озеро. И что немаловажно - с квартирами любой комнатности, от студий до 4-комнатных. Застройщик новый, проект новый, поэтому цены, прямо скажем, не кусаются.

Студия, 26,09 кв м
3 665 000 рублей
4 этаж
* студий почти не осталось

1к, 33,5 кв м
4 183 000 рублей
4 этаж

2к, 50,7 кв м
5 650 000 рублей
8 этаж, вид во двор

3к, 80,14 кв м
7 999 000 рублей
Гардеробная, 2 этаж

Студия за 3 665.

Аналитики "Этажей" пугают СМИ информацией о том, что банки застопили выдачу ипотеки 30% заемщиков с одобрениями августа-сентября. С одной стороны, молодцы, качают тему, хотя банкам от этого ни холодно, ни жарко.

А с другой стороны - каждый, кто сталкивался с работой так называемых ипотечных брокеров Этажей, даже не удивится - это лишняя и непонятная прокладка между банком и заемщиком, которая при этом не удосуживается даже какие-либо документы о доходе запросить. Отсюда - низкое качество заемщика, потому что "работа на поток" важнее. И если в период дешевой ипотеки это никого не смущало, то сейчас банки пошли стопить субпрайм заемщиков.

Сценарий:

1. Из-за повышения ключевой ставки вторичка встаёт. Риелторы в панике, у них в базах на экспозиции и так дофигища объектов, причем как правило не самых вкусных и по завышенному ценнику.

2. Первое следствие - те, кому надо продать, будут снижать цены, до уровня комфортного платежа по ипотеке для покупателей.

3. Второе следствие - снизится поток покупателей на новостройки, так как продажа вторички была частым источником получения денег на ПВ и взятие ипотеки.

4. Третье следствие - у застройщиков встанет трейд-ин. Скорее всего, они будут сильно продавливать продавцов по выкупной цене, чтобы иметь дельту для продажи трейд-иновских квартир ниже рынка и хотя бы так привлечь на них покупателей.

5. Четвертого следствия в виде снижения цен на новостройки не будет. Как бы ни зависели цены на первичке от цен на вторичке, процесс очень долгий и очень инерционный, к тому же на рынке теплится надежда, что высокая ключевая ставка будет до февраля-марта, и вся эта катавасия затеяна для того, чтобы стимулировать обмен валютной выручки в конце года.

Вывод - тяжеловато будет, конечно, всем. Риелторам, застройщикам, продавцам. Покупателям вторички в этой ситуации повезло вроде бы больше всего - пара месяцев и вожделенные объекты можно взять дешевле, главное, чтобы было на что.

Ну и пока все в ступоре после поднятия ключевой ставки, Корней с помощью юмора продолжает продвигать свой продукт.
👇👇👇

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Картинка (не знаем, можно ли назвать ее рендером) жуткая, но это проектная декларация на новый дом ЖБИ-3 в микрорайоне Тура-2.

Сдача 4 кв 2025.

18-этажная панелька на 144 квартиры. 56% однушек, 26% двушек, 18% трешек.

Об эстетике, конечно, можно спорить, но скорее всего тут будет очень привлекательный ценник, а учитывая количество однушек, квартиры разлетятся быстро.

А вот новая проектная документация на очередной дом в Чемпионском от В72 радует. Тут уже определенно есть эстетика.

25-этажка на 515 квартир со сдачей в 4 кв 2025. Вообще, мы думали, что В72 уже закончили эту площадку, но нет, еще пару лет строить будут.

Квартирография явно рассчитана на эффективные продажи - 61% однушек, 36% двушек, 3% трешек.

Бери в Перевалово, говорили они, там круто. А по итогу там мрак, жители к Моору обращение записывают.

https://vk.com/video-80040324_456299796?access_key=b45cebee0065e33113