В начале 2025 года на московском рынке аренды жилья наблюдаются существенные изменения. По данным Инком-Недвижимости, предложение съёмных квартир значительно увеличилось – в 2,3 раза с начала года и в 2,1 раза относительно прошлого года. Аналитики ЦИАН отмечают аналогичную тенденцию: относительно осени предложение также выросло в 2,3 раза. Это всё привело к постепенной коррекции арендных ставок.

После традиционного январского затишья в феврале-марте активность арендаторов начала восстанавливаться. Согласно данным "Авито Недвижимости", в период с 1 по 10 марта 2025 года интерес к долгосрочной аренде квартир в Москве увеличился на 9% по сравнению с аналогичным периодом января. При этом наибольшим спросом пользуются студии, где зафиксирован рост интереса на 24%, и однокомнатные квартиры с ростом интереса на 15%. «Яндекс Аренда» также отмечает рост интереса к объявлениям о сдаче жилья. В феврале число просмотров на одну публикацию выросло на 17% по сравнению с концом 2024 года.

По данным Инком-Недвижимости, количество запросов от арендаторов увеличилось на 18% по итогам февраля, месяц к месяцу. При этом в сравнении с февралём 2024 года заявок меньше на 30%. Под давлением растущего предложения в феврале 2025 года арендные ставки снизились на 1-4% в зависимости от типа жилья. В таблице от "Яндекс Аренды", можно увидеть значительное снижение в сегменте студий – на 3,8% за месяц, их средняя стоимость составила 70 тыс. руб. При этом в годовом выражении арендная ставка выросла на 12,9%. Однокомнатные квартиры подешевели на 2,1%, до 67 тыс. руб. (годовой рост +11,5%). Двухкомнатные квартиры показали снижение на 2,5%, их средняя цена составила 92 тыс. руб. (годовой рост +6,6%), а трёхкомнатные – на 1,2%, до 148 тыс. руб. (годовой рост +2,1%).

"Авито Недвижимость" отмечает, что в начале марта тенденция снижения цен продолжилась: студии подешевели ещё на 6%, а однокомнатные квартиры – на 3%. В Инком-Недвижимости приводят несколько иные данные по массовому сегменту рынка: снять студию в Старой Москве можно в среднем за 46-57 тыс. руб., а однушку — за 52-66 тыс. руб. В декабре-январе некоторые собственники уже снизили цены на 5-7% от пиковых значений. Аналитики Est-a-Tet оценивают общую корректировку арендной ставки относительно конца 2024 года в 2-3%.

Эксперты связывают увеличение предложения арендного жилья с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, на рынок аренды выходят инвестиционные квартиры, приобретённые в новостройках во время действия льготной ипотеки. По оценкам ЦИАН, около четверти арендных квартир сейчас приходится именно на недавние новостройки. Во-вторых, наблюдается переориентация собственников с продажи недвижимости на её сдачу в аренду – тренд был особенно заметен во втором полугодии 2024 года и частично сохраняется в 2025 году. Также сказывается сезонный фактор – возвращение на рынок рантье, которые отложили сдачу квартиры в декабре-январе на более активный период. Кроме того, свой вклад вносят флипперы, которые сдают квартиры в аренду параллельно с их выставлением на продажу из-за низкой активности рынка продаж.

Говоря о ближайших перспективах, эксперты не прогнозируют значительных колебаний спроса и цен на аренду жилья в Москве этой весной. С одной стороны, весенний период традиционно характеризуется более высокой активностью квартиросъемщиков, что может способствовать стабилизации средних арендных ставок. С другой стороны, при дальнейшем росте экспозиции на рынке стоимость долгосрочной аренды может продолжить снижаться. В условиях усиливающейся конкуренции собственники могут стать более сговорчивыми, соглашаясь на торг и небольшое уменьшение цены.

Аналитики прогнозируют падение спроса на апартаменты в Москве в 2025 году. Статистика за январь-февраль 2025 года демонстрирует интересные тенденции на рынке. В то время как количество договоров долевого участия (ДДУ) на строящееся жилье выросло на 37,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с 10.246 до 14.106 договоров), число ДДУ с апартаментами снизилось на 7,5% (с 791 до 732). В феврале 2025 года на рынке апартаментов Москвы было зафиксировано падение на 18% в сравнении с этим же периодом 2024 года.

По мнению управляющего директора агентства недвижимости «Метриум» Руслана Сырцова, рынок апартаментов переживает кризисный период. Основные причины включают неизбежное сокращение предложения из-за запрета на строительство новых объектов, отсутствие программы семейной ипотеки для данного сегмента и ограниченные маркетинговые возможности. Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что единственным эффективным способом привлечения клиентов к апартаментам остается ценовое преимущество. По его прогнозам, доля апартаментов в общей структуре продаж новостроек не превысит 10%, а при отсутствии привлекательных ценовых предложений может сократиться до 5%. Рост недоверия покупателей к апартаментам имеет под собой вполне логичные основания, чего уж тут удивляться? Апартаменты официально относятся к нежилым помещениям, что создает ряд ограничений для их владельцев. Несмотря на периодические обсуждения возможности перевода апартаментов в статус жилья, как отмечает коллега из «ИНКОМ-Недвижимости», эта идея была полностью отвергнута законодателями.

Действительно, к этому сегменту можно только ценой «заманить» покупателя, но сейчас в ряд ли получится найти человека, который будет отдавать несколько миллионов рублей (и больше) не задумываясь и не просчитывая детально "будущее" своей покупки. В России приобретение недвижимости – важнейшее событие в жизни человека, в большинстве случаев это происходит в лучшем случае один раз в жизни. У апартаментов минусов больше чем плюсов, ни один маркетолог не сможет убедить, что финансовые неудобства – это плюс. Владельцы апартаментов сталкиваются с более высокими тарифами на коммунальные услуги и налогами на имущество по сравнению с владельцами квартир. Также они лишены возможности получить налоговый вычет при покупке. К тому же отсутствие программы семейной ипотеки и других льготных условий кредитования для апартаментов делает их менее привлекательными для семей с детьми и других категорий покупателей, рассчитывающих на господдержку. Большинство покупателей пока что семьи, в которых все решения принимают женщины в рамках бытового матриархата в России (в одиночку вообще почти невозможно решить квартирный вопрос) а получение постоянной регистрации в апартаментах затруднено, что влечет за собой сложности с доступом к социальной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам.

В общем учитывая все эти факторы, снижение спроса на апартаменты выглядит закономерным. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу традиционного жилья или ИЖС, которое обеспечивает большую юридическую защищенность и доступ к государственным программам поддержки. Правильно коллеги отмечают, что без кардинальных изменений в законодательстве или значительного ценового преимущества (хотя бы в 2-3 раза дешевле) рынок апартаментов в Москве продолжит сокращаться, а может и вообще сойдет на нет.

ЦБ достиг соглашения с банками о прекращении практики значительного завышения ставок по комбинированной ипотеке. Как сообщил руководитель службы по защите прав потребителей ЦБ Михаил Мамута, с 1 апреля 2025 года полная стоимость кредита не сможет превышать среднерыночные значения более чем на треть. На эту проблему обратили внимание в декабре прошлого года, когда банки начали искусственно замедлять выдачи жилищных кредитов, устанавливая на рыночную часть комбинированной ипотеки ставки до 100%.

Комбинированная ипотека — это кредит, часть которого предоставляется по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночным условиям. Заемщики вынуждены использовать такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой. Например, средняя стоимость квартиры в Москве составляет около 20 млн рублей, в то время как максимальная сумма по семейной ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга - только 12 млн рублей, а для других регионов — 6 млн. На данный момент средняя полная стоимость жилищных кредитов в топ-10 банках составляет около 29–30%, это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн — по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением. По словам Максима Колядова из компании «Страховой брокер AMsec24», снижение ставок сделает ипотечные кредиты более доступными для заемщиков, что в свою очередь положительно скажется на рынке недвижимости. Он отметил, что хотя общий уровень ставок останется высоким, устранение искусственных наценок позволит заемщикам получить более стабильные и справедливые условия.

ВТБ уже снизил ставки по комбинированным ипотечным программам. Например, для кредита по семейной программе на сумму 13,5 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге ставки начинаются от 12%. При этом 12 млн рублей можно взять под 6%, а оставшиеся 1,5 млн — по рыночной ставке, в результате чего средняя ставка по кредиту составит 12%. С 1 апреля 2025 года банки также будут обязаны соблюдать ипотечный стандарт, запрещающий использование высокорисковых схем. Среди таких запрещённых практик — учет кешбэка в первоначальном взносе и получение вознаграждения от застройщиков для снижения ставки, что ведет к завышению цен на недвижимость. Некоторые эксперты предлагают полностью отказаться от ограничений на полную стоимость кредита, считая, что это позволит заемщикам брать кредиты на более высоких ставках, но при этом на рынке недвижимости исчезнут искусственно завышенные цены.

Виктор Зубик из Smarent обратил внимание на глобальную проблему – собственное жильё стало фактически недоступным для зумеров по всему миру. Рождённые в период с середины 1990-х по 2010-е зумеры сталкиваются с беспрецедентным жилищным кризисом, который меняет не только экономические реалии, но и сам уклад жизни целого поколения. Как следствие, они вынуждены дольше жить с родителями, откладывать планы на создание семьи и искать иные способы решения жилищного вопроса. И это проблема не только для России. Похожие тренды наблюдаются и в других странах. За последние десятилетия стоимость недвижимости взлетела до космических высот. В США средняя цена дома выросла с $165.000 в 2000 году до $420.000 сегодня, а за последние четыре года рост составил свыше 30%.

По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС) российский рынок демонстрирует ещё более драматичный рост — в 15 раз с 2000 по 2022 год (с 8055 рублей до 122 000 рублей за кв. м), а в Москве — более чем в 22 раза. После мирового кризиса 2008 года цены на жилье в России резко снижались до 2010-го, после чего снова начали расти. Схожая картина и в Германии, и в Австралии.

Автор отмечает, что недвижимость во всём мире дорожает быстрее, чем растут доходы населения, и если в 2000 году среднестатистический американец мог накопить на дом за четыре с половиной года, то к 2023 году этот срок увеличился до семи–восьми лет. Рост цен обусловлен несколькими ключевыми факторами – дефицит земли в мегаполисах и ужесточение градостроительных норм, резкое удорожание строительных материалов — в России на 70% за четыре года (газоблоки выросли почти вдвое, теплоизоляция — в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%) Инвестиционный ажиотаж с объёмом сделок на российском рынке недвижимости в 2024 году в 500-700 млрд рублей (вспоминаем Китай, где квартиры покупались не для жизни, а в качестве инвестиций, стали визитной карточкой кризиса рынка недвижимости КНР). Увеличение объёма инвестиционных покупок на рынке недвижимости ещё больше ограничивает его доступность для обычных граждан. Ну и конечно стремительный рост ипотечных ставок, достигших на Западе 6-7% (ранее около 3%), а в России — 25-28%. Для Запада рост до 6-7% означает увеличение процентных расходов в два-три раза, то есть примерно так же, как в России.

Парадоксально, но зачастую инвестиционный спрос стимулируется государственными программами поддержки. Так, льготная ипотека в России, призванная помочь гражданам, стала инструментом спекуляций, когда отдельные инвесторы приобретали до 26 квартир, искусственно разгоняя цены.

(продолжение предыдущего поста)

Без жилья молодые люди не спешат заводить семьи, что отражается на демографии. В Южной Корее, где типичная квартира площадью около 60 кв. м стоит около $1,5 млн, уровень рождаемости по данным ООН составляет лишь 0,8 пункта (на 100 женщин рождается всего 80 детей). В России, Германии и США этот показатель — 1,4-1,7 пункта, при необходимых 2,1 для простого воспроизводства населения. Более того, средний возраст первородящих матерей в Европе год от года растет и сейчас превышает 30 лет. В Японии из-за высоких расходов на жилье и содержание семьи население ежегодно сокращается более чем на 500 тыс. человек.

В отсутствие традиционных решений зумеры продлевают совместное проживание с родителями и вынуждены прибегать к разным стандартным вроде аренды и нестандартным вариантам таким как «коливинги» (пространства для совместного проживания людей со схожими интересами – коммуналка по нашему). Также зумеры ищут квартиры-студии минимальной площади (до 25 кв. м) и рассматривают переезд в страны с более доступной недвижимостью (ЮВА или Турция)

Кризис доступности жилья будет только усугубляться. В настоящее время существует семейная ипотека на сумму до 12 млн рублей под 6%, но для этого необходим минимум один ребенок — условие, невыполнимое для многих молодых пар без собственного жилья. Снижение спроса неизбежно приведёт к сокращению предложения со стороны застройщиков ради сохранения прибыльности проектов. Положительным примером комплексного подхода может служить опыт Китая, где после кризиса власти реализовали меры по снижению ставок по ипотеке, сокращению первоначального взноса и выкупу нераспроданных площадей у застройщиков под социальное или арендное жилье – правда молодежь всё равно едет "снимать блоги" в деревню.

Автор видит возможные решения для России в комплексных мерах с участием государства. Программы доступного жилья для молодых семей с ограничением по минимальной площади и контролем за спекуляциями, льготная ипотека для молодёжи с условием использования жилья только для личного проживания. Развитие цивилизованного рынка аренды, включая сервисные апартаменты с долгосрочными контрактами. Если правительства (всех цивилизованных стран) не предпримут решительных шагов, поколение Z рискует стать "поколением вечных арендаторов".

(к предыдущим двум постам)
На примере позднесоветской и нынешней Москвы можно посмотреть, как изменилась доступность жилья.
С начала 1970-х в СССР существовал квазирынок жилья – кооперативные дома. Квартиры в них нельзя было купить, «придя с улицы», как сегодня. Надо было сначала вступить в такой кооператив (его могли организовать предприятия, творческие союзы), нельзя было иметь излишки жилья.

В Москве в 1970-е стандартная 2-комнатная кооперативная квартира 50-54 кв. м стоила в среднем 7500 руб. Такие дома находились не в центре города, но и не на самых окраинах – вроде Беляево, Водного стадиона, Проспекта Вернадского. Первоначальный взнос при вступлении в кооператив составлял 20-50%, остальную сумму можно было вносить в рассрочку 10-15 лет со стоимостью кредита до 2% (чаще всего – 0,5-1%).

При модальной зарплате в 150 руб. в месяц на квартиру стоимостью 7500 руб. нужно было работать 50 месяцев.

Сегодня модальная зарплата в Москве составляет 90-100 тыс., а такая же 2-комнатная квартира 50-54 кв. м в том же самом кооперативном доме, построенном в 1970-е, будет стоить не менее 15 млн руб. То есть на такую квартиру потребуется уже 150 модальных зарплат – против 50 модальных зарплат в позднем СССР. Относительное подорожание точно такого же жилья – ровно в 3 раза (при том, что за 40-50 лет и качественные характеристики такой квартиры в кооперативном доме ухудшились).

В предыдущем посте верно обращалось внимание на то, что одна из причин относительного удорожания жилья не только в Москве, но и во всех крупных городах мира, - рост цен на землю. Всё по Марку Твену: «Покупайте землю - ведь её уже больше никто не производит».
Невысокая стоимость кооперативных домов в Москве получалась потому, что земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставлялся ЖСК бесплатно. Только это снижало себестоимость квартир на 15-20%.

Ещё одна причина более доступного жилья: государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% годовых. Фактически это были бесплатные деньги. Сегодня для строителей ставка по проектному финансированию достигла 8%, а коммерческий кредит – около 30%.
Третье – кооперативам не нужна была прибыль (а это ещё минимум 20-25% от стоимости жилья), а также траты на маркетинг (которые при сегодняшней конкуренции застройщиков могут быть очень значительными).

Справедливости ради: трёхкратная разница в стоимости жилья отчасти компенсируется сегодня тем, что покупка квартиры стала очень доступным действием: для этого не нужен никакой кооператив (тогда в него не могли попасть все желающие). Не забывайте и про огромное предложение вариантов квартир и их местоположения сегодня, а также про свободу распоряжения собственностью (в СССР не было частной собственности, а только личная с ограниченным функционалом).

В выходные — народное видео. Можно посмотреть, как строится ИЖС. Девушка с мужем купили участок в Нижнем Новгороде, в 2021-23 году построили гостевой дом-баню и живут в нем уже год. В 2024 начали строить основной дом из газобетона по льготной ипотеке для самостоятельного строительства, где-то работают сами, где-то подключают наёмные бригады, но в любом случае глобально весь процесс происходит под бдительным контролем технического надзора, который они сами и нанимают.

Фундамент построили самостоятельно, силами мужа с его братом, на стены и крышу нанимали бригаду (как правило стены – самая недорогая часть стройки, логично что делегировали) По крыше тоже правильно сделали, что отдали подрядчикам, там любая ошибка будет дорого стоить, а с крышами работают сотни, если не тысячи разных специалистов в каждом регионе.

На сегодняшний день затраты у ребят перевалили за 7 млн. рублей, если точнее 6 195 000 за коробку в 130 кв. м. (со всеми коммуникациями) То есть получилось 47.656 руб.за квадратный метр теплого контура дома. Хочу обратить внимание, что речь идёт о Нижнем Новгороде, а не о МО, тем не менее – средняя стоимость хорошего дома все равно будет в районе 10 млн рублей (в сумму вкладываю не только дом, но и внутреннюю отделку) В конце ролика автор показывает смету, можно посмотреть во сколько обошлась коробка одноэтажного дома вместе с крышей. Только на материалы по крыше и террасе – 1,2 млн рублей, работы обошлись по ним еще в 1 млн.

Теплый контур дома – 130 кв.м., если брать фундамент с крыльцом – то общая площадь 175 кв.м., вполне усреднённый дом для семьи, можно и детей заводить и круглогодично проживать. Что хочется отметить – автор блога, молодая девушка прекрасно излагает мысли, разбирается в терминологии, видно, что она понимает каждый этап стройки и «на земле» всё прочувствовала. Получается выбор из двух опций, который встаёт перед любым человеком, с желанием обзавестись собственным домом. Либо вы должны научиться разбираться во всех нюансах строительства и возводить дом самостоятельно (даже при помощи подрядчиков), либо вы можете купить готовый объект, но получится ли его довести до ума - большой вопрос. Когда строишь сам – контролируешь каждую деталь, у вас в итоге будет результат, который точно не разочарует. С покупкой готового объекта может получится наоборот – будут постепенно появляться одни разочарования, которые вы уже не сможете исправить, т.к сейчас к готовым загородным домам даже схему с канализационными коммуникациями могут не предоставить, не то что точный план строения до последнего квадратного метра.

Ещё интересный момент – ребята рассчитывали на 7-8 млн. за коробку дома с окнами, в эту сумму и уложились, при этом они обращались в строительные фирмы, где им тот же объём посчитали значительно дороже, строители им предлагали за 8.5 млн только пустую коробку без коммуникаций, тёплых полов, подземных ливневок, дренажа и т.п.

Согласно новому исследованию Kalinka Ecosystem, анализ результатов первых двух месяцев 2025 года по сделкам с зарубежной недвижимостью указывает на значительное увеличение активности россиян на международном рынке. По некоторым направлениям рост числа сделок может достичь 55% в сравнении с показателями прошлого года. Особенно заметно восстановление интереса российских покупателей к недвижимости в ОАЭ – уже в январе-феврале наблюдается 30-процентный рост числа транзакций. Эксперты Kalinka Ecosystem предсказывают, что текущий год может стать рекордным по количеству заключённых сделок с жилой недвижимостью в этой стране, включая приобретения российскими гражданами.

Коллеги отмечают, что ключевыми факторами, стимулирующими граждан России приобретать зарубежную недвижимость, являются укрепление курса рубля относительно мировых валют, появление новых направлений и привлекательных проектов с точки зрения инвестиций, а также стремление диверсифицировать финансовые риски. С начала 2025 года наблюдается повышенный интерес российских инвесторов и к Саудовской Аравии. Тенденция начала формироваться ещё в прошлом году, когда в стране стартовали продажи первых проектов. По прогнозам аналитиков, в текущем году Саудовская Аравия станет одним из приоритетных направлений для инвесторов в зарубежную недвижимость. Ожидается, что рост числа сделок россиян с недвижимостью в этой стране может составить 45-55% по итогам 2025 года. Также сохраняется стабильный спрос на объекты в Таиланде и на Мальдивах, сформировавшийся в прошлом году. Аналитики прогнозируют, что к концу года рост числа сделок в Таиланде достигнет примерно 20%, а на Мальдивах – 10-15%.

С 1 апреля 2025 года семейная ипотека станет доступна для приобретения жилья на вторичном рынке, но только в населённых пунктах с крайне низкой строительной активностью. Новое решение Минфина охватывает исключительно города, где одновременно возводится не более двух многоквартирных домов. Новые условия программы имеют ещё существенные ограничения. Льготная ставка до 6% годовых будет доступна только семьям с детьми до шести лет, причем воспользоваться этой возможностью можно лишь единожды. Приобретаемое жильё должно находиться в доме не старше 20 лет, не иметь статуса аварийного и не приобретаться у взаимозависимых лиц.

Любопытно, что же это за города? Эксперты из компании «Этажи» на основании данных единой системы жилищного строительства уже посмотрели и нашли города России, подходящие под эти новые условия. В число административных центров субъектов РФ, соответствующих условиям обновленной программы, входят Мурманск, Анадырь, Нарьян-Мар, а также Донецк. Эти города характеризуются минимальным объёмом строительства многоквартирных домов — не более двух объектов либо полным отсутствием новостроек.

Согласно результатам анализа экспертов «Этажей», среди сотни крупнейших городов страны по числу жителей, на льготное ипотечное кредитование вторичного жилья также смогут рассчитывать жители Комсомольска-на-Амуре (Хабаровский край), Братска (Иркутская область) и Орска (Оренбургская область). В каждом из этих городов в настоящее время возводится только один многоквартирный дом. Преимущественно расширение программы семейной ипотеки затронет небольшие города с численностью населения до 200 тысяч человек. Исключение составляют малые населённые пункты в непосредственной близости от городов-миллионников с активным строительным сектором. Такие города часто функционируют как города-спутники, где возводится жилье более доступного ценового сегмента по сравнению с мегаполисами.

Также семейная ипотека на вторичку может представлять особый интерес для граждан, рассматривающих возможность переезда в южные регионы России, так как в Краснодарском крае и Республике Крым имеются города без активного многоквартирного строительства. Туапсе и Геленджик в настоящий момент не имеют заявленных проектов строительства многоквартирных домов, что потенциально позволяет включить их в программу расширения семейной ипотеки на вторичный рынок. Среди других локаций стоит упомянуть Горно-Алтайск в Республике Алтай, где сейчас возводится только два многоквартирных дома.

Как застройщикам в Москве приходится скрытно повышать цены на новостройки – увеличивать долю сданных квартир без отделки, при этом часто оставляя цены на квартиры без отделки теми же, что были с отделкой.
Доля квартир, продаваемых с отделкой, в Москве в комфорт-класс впервые за последние годы упала ниже 50%. В среднем по России таких квартир в продаже около 10%.
С другой стороны, московские потребители были избалованы – ещё недавно почти ¾ квартир в массовом сегменте продавались с отделкой, тогда как в среднем по России эта доля никогда не была выше трети.
Зато в среднем по России доля квартир бизнес- и комфорт-класса с отделкой была выше, чем в Москве.
(данные – Альфа банк, «Мониторинг рынка жилья», март 2025)

Исследователи компании «НДВ супермаркет недвижимости» сообщают, что в пределах исторических границ Москвы осталось критически мало жилья стандарт-класса (ранее эконом) — всего 1,2 тыс. кв. м продаваемых площадей. За минувший год этот показатель сократился на 80%, фактически сведя долю такого жилья на рынке к нулю. Доступное жильё теперь можно найти только за пределами МКАД — в Новой Москве и Подмосковье.

Сегмент комфорт-класса также демонстрирует тенденцию к сокращению, хотя и менее стремительную. За год его объёмы уменьшились на 6,2%, составив 882,6 тыс. кв. м. Если до 2020 года массовые сегменты занимали половину всего рынка недвижимости, то к марту текущего года доля комфорт-класса упала до 33,7%, а стандарт-класс практически полностью исчез с рынка столицы.

Основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова объясняет вытеснение массового сегмента за МКАД резким удорожанием земельных участков. С 2019 по 2025 год стоимость гектара под застройку в «старой» Москве выросла с 665 миллионов до 1,79 миллиарда рублей. К такому скачку цен на землю привела, в том числе, программа льготной ипотеки, запущенная весной 2020 года, которая позволила застройщикам приобретать более дорогостоящие участки.

С 1 сентября вступают в силу изменения, обязывающие собственников вносить в ЕГРН сведения о лицах с правом пожизненного проживания в квартире. Новые правила затрагивают приватизированное жильё и направлены на урегулирование прав граждан с правом бессрочного проживания. Изменения стали результатом решений Конституционного Суда, выявившего правовую неопределённость в статусе бывших членов семьи собственника. В закон "О государственной регистрации недвижимости" (ФЗ N218 от 13 июля 2015 года) внесены дополнения, закрепляющие обязанность фиксировать в ЕГРН информацию о лицах, сохраняющих право пользования жильем в силу участия в приватизации или на основании иных правоустанавливающих документов (ордеров, судебных решений). Нововведения призваны повысить информированность покупателей и предотвратить ситуации, когда после приобретения объекта обнаруживаются лица с пожизненным правом пользования, что ранее приводило к оспариванию сделок и судебным разбирательствам.

Любые операции с объектами, где зафиксированы такие права, требуют нотариально заверенного согласия всех лиц, внесённых в реестр как пожизненные жильцы. Это особенно важно для ипотечных сделок, поскольку банки учитывают возможные правовые риски. В случае отказа таких жильцов дать согласие залог становится невозможным, что потенциально может затруднить кредитование приобретателей недвижимости с подобными обременениями. Например, если бабушка подарила внуку квартиру, сохранив право бессрочного проживания, внук не может её выселить или продать жильё без её согласия. Теперь этот механизм получает дополнительную защиту — потенциальный покупатель заранее увидит, что в квартире зарегистрировано право проживания третьего лица.

Ранее у покупателей недвижимости возникало множество споров из-за невозможности заранее узнать о существующих правах пользования третьих лиц. Судебные процессы создавали правовую неопределённость и препятствовали нормальному обороту недвижимости. Новый механизм регистрации и требование нотариального согласования направлены на снижение подобных рисков и обеспечение защиты прав всех участников правоотношений в сфере недвижимости.

Архангельская область стала 21-м регионом России, присоединившимся к пилотному проекту Росреестра, направленному на систематизацию сведений об объектах недвижимости и вовлечение их в экономический оборот. Соответствующее трёхстороннее соглашение было подписано между Росреестром, «Роскадастром» и правительством Архангельской области. А к 2030 году планируется создать полный и точный реестр всей недвижимости региона.

Вообще пилотный проект Росреестра, стартовавший всего несколько лет назад, имеет вполне стратегическое значение для всей страны. Его основная цель — к концу 2030 года обеспечить полноту и качество сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые земельные участки и территории. Проект реализуется в рамках трёхстороннего соглашения между Росреестром, главой региона и «Роскадастром», который выступает исполнителем работ. После создания в субъекте оперативного штаба и утверждения «дорожной карты» начинается кропотливая работа по анализу архивных документов, включая картографические материалы, и обследованию территорий. В ходе проекта специалисты проводят титаническую работу – сверяют данные о существующих объектах недвижимости, оформляют права на ранее не зарегистрированную недвижимость, уточняют границы земельных участков, исправляют реестровые ошибки и вносят актуальную информацию в Единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных».

По данным на февраль 2025 года, пилотный проект реализуется в отдельных муниципальных образованиях 16 регионов. Работы завершены в 71 населённом пункте, ещё в 38 продолжаются. В результате выявлены сведения о правообладателях 8,3 тыс. объектов недвижимости, уточнены сведения о границах 18,7 тыс. земельных участков и объектов капитального строительства, выявлено 3,2 тыс. га территорий, пригодных для вовлечения в оборот. Как отмечают в Росреестре, на сегодняшний день в сфере земли и недвижимости остаются исторически накопленные проблемы отсутствия сведений в ЕГРН и других реестрах. В отношении 29,9 млн объектов полностью отсутствуют сведения о правообладателях, у 17,4 млн земельных участков не установлены границы. С 2021 года в рамках госпрограммы "Национальная система пространственных данных" силами Росреестра и ППК "Роскадастр" в ЕГРН внесены 191 граница между субъектами и 1,85 тысячи границ муниципальных образований. Также исправлено 1,9 млн реестровых ошибок. Количество объектов с правообладателями увеличилось на 18,1 млн.

Такая инициатива имеет огромное значение для России, поскольку позволяет вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые территории, которых в нашей стране невероятно много. Россия обладает колоссальным земельным потенциалом, значительная часть которого до сих пор не задействована в экономике. Для нации детдомовцев – это очень хороший проект, «цифровизация земли» в любом виде нам только на пользу. По данным различных исследований, площадь неиспользуемых сельскохозяйственных земель в России составляет около 40 млн гектаров. Это огромный ресурс, который при правильном подходе может значительно усилить экономический потенциал страны.

«Наценка» за ЦАО в новостройках Москвы составляет 55%. Специалисты компании STONE проанализировали цены на новостройки, находящиеся в непосредственной близости друг от друга, но разделённые границей Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. Большая часть исследуемых объектов относится к бизнес и премиум-сегментам.

В центральной части города средний показатель стоимости квадратного метра в таких проектах составляет 975 тыс. рублей. За пределами ЦАО, но вблизи его границ, подобные новостройки предлагаются примерно за 630 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, ценовая разница между соседними проектами одного класса по разные стороны границы ЦАО достигает 55%. В исследование новостроек вблизи ЦАО вошли 37 проектов с общим предложением около 4 тыс. помещений. Среди них объекты в районах Беговой, Марьина Роща, Сокольники Лефортово, Нижегородский, Южнопортовый, Даниловский, Донской, Гагаринский, Раменки, Дорогомилово, Филевский парк и Хорошевский. Выборка проектов на периферии ЦАО включила 36 объектов с предложением около 2 тыс. помещений (в том числе 1,8 тыс. квартир и около 200 апартаментов) охватывая почти все районы центрального округа: Тверской, Пресненский, Мещанский, Красносельский, Басманный, Таганский, Замоскворечье, Якиманку, Хамовники, Арбат.

Средняя цена квадратного метра в новостройках рядом с ЦАО составляет 721 тыс. рублей, тогда как в проектах на границе ЦАО она достигает 1,34 млн рублей. Разница между объектами по разные стороны границы ЦАО составляет 87%, то есть жильё внутри ЦАО дороже в 2 раза. Эксперты отмечают, что это сравнение не учитывает различия в структуре предложения, поскольку в ЦАО представлено больше элитных проектов. При сравнении новостроек одного класса разница в цене менее заметна. В элитном сегменте за пределами ЦАО средняя цена квадратного метра составляет 1,45 млн рублей, а внутри округа — 2,36 млн рублей. Разница достигает 40%.

Анализ соседних районов показал, что в Беговом районе премиальное жильё в среднем на 12% дешевле, чем в граничащих с ним Тверском и Пресненском районах ЦАО. В Марьиной Роще новостройки премиум-класса на 20% доступнее, чем в соседнем Мещанском районе. Менее выражена разница в цене между Сокольниками и граничащими с ним районами ЦАО — около 7%, хотя отдельные проекты могут существенно отличаться. В Лефортово в среднем квадратный метр стоит около 464 тыс. рублей, тогда как в соседнем Таганском районе — 1,5 млн рублей, расценки имеют троекратное различие. Более существенная разница наблюдается между районами, разделёнными рекой. В Раменках элитные новостройки на 47% дешевле, чем в Хамовниках, а в премиум-сегменте разница достигает 69%. В Дорогомилове элитные проекты на 52% доступнее аналогичных в Хамовниках (ЦАО).

Однако специалисты зафиксировали и обратную ситуацию. Новостройки премиум-класса в Донском и Гагаринском районах оказались в два раза дороже аналогичных проектов в Якиманке (ЦАО). Аналитики объясняют это недавним появлением проектов за пределами ЦАО, тогда как в Якиманке они реализуются давно. Таким образом, новизна проекта может оказывать большее влияние на цену, чем его расположение внутри или за пределами ЦАО. На западном направлении похожая тенденция – в районах Филевский Парк и Хорошевский новостройки бизнес-класса в среднем на 30% дороже аналогичных проектов в Пресненском районе (ЦАО).

Аналитики «Яндекс Недвижимости» сообщают о росте цен на частные дома в регионах России. В преддверии старта сезона российский рынок загородной недвижимости демонстрирует заметную динамику роста цен. Согласно последним данным от «Яндекс Недвижимость», средняя медианная стоимость частных домовладений в регионах с городами-миллионниками увеличилась на 13,2% за прошедший год, достигнув отметки в 10,1 млн рублей к началу марта 2025 года.

Наиболее интенсивный рост цен зафиксирован в Омской области, где стоимость частных домов увеличилась на впечатляющие 34,5%. Практически идентичную динамику продемонстрировала Волгоградская область с показателем 30,1%. Существенное повышение стоимости также отмечено в Пермском крае (18,9%), Республике Башкортостан (16,7%) и Челябинской области (16,5%). Примечательно, что на фоне общероссийского подорожания наблюдается незначительное снижение цен в двух регионах – Ленинградской области (-4,9%) и Краснодарском крае (-0,4%).

Коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров отмечает, что весной рынок загородной недвижимости традиционно активизируется, поскольку именно в этот период можно более тщательно оценить участок и особенности рельефа. Он также подчеркивает экономическую привлекательность данного сегмента – стоимость квадратного метра частных домов (77 тысяч рублей) значительно уступает показателям новостроек (158 тысяч рублей) и вторичного рынка (114 тысяч рублей), что делает загородную недвижимость особенно интересной для покупателей, рассматривающих дом в качестве основного места жительства.

В обществе отчётливо формируется новое понимание комфортного жилья – растёт осознание того, что настоящий дом должен располагаться за городской чертой, обладать комфортной для проживания площадью, а не представлять собой тесную бетонную коробку в перенаселенном ЖК по непомерно высоким ценам. Тенденция ИЖС в России только «расправляет плечи» и раскрывает свой потенциал. Неслучайно ведущие застройщики уже проявляют активный интерес к данному сегменту и начинают исследовать возможности для масштабного строительства частных домов, а эти ребята просто так ничего не делают.

Власти Саратовской области планируют внедрить интересную программу по возвращению уехавших жителей для трудоустройства на малой родине. Губернатор Саратовской области Роман Бусаргин в интервью ТАСС подчеркнул масштаб потенциальной миграции: приблизительно 25-30 тысяч человек могли бы вернуться в регион, отказавшись от вахтового метода работы или трудоустройства в других областях России.

Конечно, сразу привлекает внимание компенсация процентов по ипотеке – такая мера представляется особенно актуальной в условиях высоких процентных ставок и может стать решающим фактором для тех, кто рассматривает возможность вернуться в родной регион. Среди стимулов для возвращения рассматривается не только компенсация ипотечных процентов, но и социальные бонусы, такие как бесплатное посещение детских садов. Однако именно ипотечная поддержка в современных экономических реалиях становится наиболее привлекательным предложением для потенциальных «возвращенцев».

Примечательно, что эта инициатива разрабатывается на фоне парадоксальной ситуации на рынке труда региона: исторически низкий уровень безработицы сочетается с острым дефицитом кадров, особенно в производственной сфере. На каждого соискателя, зарегистрированного в центре занятости, приходится семь вакансий, а промышленные предприятия испытывают нехватку около 1,5 тысяч специалистов. Для решения кадрового голода в регионе уже реализуются различные программы, включая "Профессионалитет" и систему наставничества, ориентированные на среднее профессиональное образование. За последние два года более 50 специальностей были перепрофилированы в учреждениях СПО, развивается материально-техническая база колледжей и техникумов, в том числе по инновационному направлению беспилотных систем. Молодым специалистам, трудоустраивающимся на промышленные предприятия, предоставляется единовременная выплата в размере от 200 до 450 тысяч рублей в зависимости от уровня образования. В 2024 году такую поддержку получили более 150 человек. Результаты предпринимаемых мер уже заметны: впервые за долгое время в прошлом году количество прибывших в Саратовскую область превысило число убывших на 2,5 тысячи человек.

Компенсация процентов по ипотеке может стать лучшим решением, которое не только удержит население в регионе, но и привлечет обратно тех, кто ранее покинул область в поисках лучших условий. С учётом неподъемно высоких процентных ставок эта мера приобретает особую значимость, делая возвращение на малую родину не просто эмоциональным решением, но и экономически обоснованным шагом. Очень любопытно будет посмотреть о каких цифрах (компенсации) пойдет речь, когда программу запустят - от этого будет зависеть, получится ли сломать тренд на внутреннюю миграцию.

(к предыдущему посту)
Льготная ипотека становится главным элементом управления социальными процессами.
Саратовская область может стать первым регионом, который начнёт выдавать льготную ипотеку возвращенцам.
Недавно появилась информация, что ряд российских авиакомпаний на фоне большой текучки кадров хотят ввести собственную льготную ипотеку.
В середине 2024 года была запущена льготная ипотека для госслужащих, для получения которой надо проработать в госструктуре не менее года, а на период действия ипотечного договора (9 лет) трудовой контракт прерываться не должен.
На таком ж принципе – работать на одном месте всё время действия ипотеки – основана льготная IT-ипотека.
И подобные виды льготных ипотек только множатся (например, ведомственные ипотеки у госкорпораций).

Цель у таких видов ипотек одна – привязать её получателя к одному рабочему месту или, как в случае с Саратовской областью (а также для новых регионов России) – к одному географическому пункту. Получается, своего рода добровольное частное крепостное право. Правда, в облегчённой форме – от льготной ипотеки можно отказаться в любой момент, выплатив своего рода штраф (полную стоимость ипотеки уже по коммерческим процентам).

В преддверии высокого туристического сезона наблюдается примечательная картина на рынке аренды жилья популярных российских курортов. Несмотря на локальные экологические вызовы и транспортные ограничения, новое исследование, проведённое аналитиками Витрины недвижимости Restate показывает, что стоимость аренды на большинстве курортных направлений демонстрирует устойчивый рост.

Ситуация в Анапе представляет собой феномен. Экологическое бедствие, спровоцированное разливом нефтепродуктов, нанесло серьёзный удар по гостиничному сектору — число бронирований упало более чем на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако рынок долгосрочной аренды проявляет удивительную устойчивость. Владельцы недвижимости, вместо ожидаемого снижения расценок, продолжают придерживаться прежней ценовой политики, а в некоторых случаях даже повышают ставки. Средний прирост составил около 1000 рублей в месяц — сумма символическая, но отражающая настроения собственников, уверенных в сохранении высокого спроса. Показательно, что многие арендодатели уже закладывают в текущие договоры летние тарифы. Например, стандартная однокомнатная квартира, доступная сейчас за 20.000 рублей ежемесячно, с наступлением июня автоматически переходит в ценовую категорию 25.000 рублей. Это свидетельствует о том, что собственники рассчитывают на восстановление туристического потока к разгару сезона и готовы ждать, не снижая планку ожиданий.

На фоне неопределённости в Анапе другие курорты Краснодарского края демонстрируют заметный ценовой рост. Геленджик лидирует с показателем в 26%, практически достигнув отметки в 40.000 рублей за стандартную однокомнатную квартиру в месяц. Примечательно, что ни временно закрытая воздушная гавань, ни отсутствие железнодорожного сообщения не становятся непреодолимым препятствием для арендаторов, организующих альтернативные маршруты через Новороссийск. Важно отметить сезонную специфику: долгосрочная аренда в Геленджике доступна преимущественно до июня, после чего рынок переориентируется на краткосрочные форматы.

Сочи традиционно удерживает позицию премиального курорта России с самыми высокими арендными ставками. Здесь наблюдается увеличение среднего показателя на 22%, до 72.000 рублей ежемесячно. Основополагающий фактор — всесезонная востребованность: зимой город привлекает энтузиастов горнолыжного спорта, летом — любителей пляжного отдыха. Верхняя граница рынка представлена эксклюзивными объектами, такими как пятикомнатный пентхаус, доступный за 1 миллион рублей в месяц.

Дополнительным катализатором роста становится тенденция к долгосрочной аренде среди жителей мегаполисов. Растущее число арендаторов рассматривает возможность арендовать прибрежное жильё на продолжительный срок, совмещая удалённую работу с морским отдыхом либо используя недвижимость для периодических визитов. В определенных ситуациях такая модель оказывается экономически более привлекательной, чем традиционная краткосрочная аренда на несколько недель высокого сезона. В случае неблагоприятного развития экологической ситуации в Анапе, давление на арендный рынок Сочи и Геленджика может существенно усилиться: значительная часть туристов, лишённых возможности зарубежных путешествий, перенаправит своё внимание на альтернативные курорты Краснодарского края, что неизбежно спровоцирует дальнейшую эскалацию цен.