В свете нового закона об изъятии заброшенных и неухоженных участков, вопрос уборки и вывоза мусора с дачных участков в Московской области становится особенно актуальным для собственников. Хочу поделиться практическим опытом. Проблему т.н. «заросших» или «заброшенных» участков можно условно поделить на несколько «фракций» — это участок, который просто зарос по пояс (возможно даже борщевиком) и участки, в которых либо закончилась стройка, осталось много мусора, либо она ещё идет, либо стройка заморожена (по объективным обстоятельствам, например владелец копит деньги на следующий этап работ)
Вообще новый закон потенциально должен помочь заработать разнообразным бизнесам, специализирующимся на «клининге». Если взять стандартный дачный участок в 6 соток, заросший травой по пояс, он представляет собой достаточно обременительный объект с точки зрения финансовых расходов на уборку (несмотря на то, что он крошечный). Кошение и уборка такого количества травы требует значительных усилий и может обойтись недёшево при обращении к специализированным службам. Вот, например случайный сайт (не реклама), специалисты предлагают расценки от 40-45 тыс. рублей. Конечно, сразу сделаем поправку – в большинстве случаев, владелец самостоятельно приедет и всё скосит своими руками, но много ли есть желающих, которые в свои единственные выходные – поедут бороться с борщевиков и махать косой? Как минимум придётся потратиться на газонокосилку, приличная будет стоить от 20 тыс. рублей и на специальную химию для уничтожения борщевика с другими сорняками. Работать с такой химией - не самое приятное занятие, к тому же скошенную траву и ветки нужно куда-то убирать, если не фасовать по мешкам и не вывозить, через пару таких итераций на участке вырастет мусорный "стог", который тоже можно трактовать как "неухоженный участок".
А вот стоимость вывоза строительного мусора – это уже совсем другая история, ценообразование тут максимально непрозрачное. В большинстве случаев менеджеры попросят отправить фотографию вашей горы мусора или заброшенного участка, и те же менеджеры уже «на глаз» определят сложность, расстояние до локации и др. нюансы. Вывоз бытового/строительного мусора в Московской области обойдется в минимум 10 тыс. рублей за грузовик с кузовом на 10-11 кубометров. Все будет зависеть от вашего строительного мусора, итоговая стоимость может вырасти в несколько раз за счёт разных факторов (количество грузчиков, потребуется ли распил, упакован ли ваш мусор в мешки, или это придётся делать рабочим и т.п.)
Эти расходы существенно бьют по бюджету владельца участка, особенно если вспомнить, что речь идет просто о вывозе мусора, без учета стоимости самой уборки и облагораживания территории. Конечно, можно найти и вполне прозрачные, фиксированные цены на сайтах услуг – на скриншотах к посту расценки рандомного сайта из Интернета (не реклама) можно ознакомиться и прикинуть, сколько уйдет денег на 30, 40, 50 кубов отходов. В среднем во время стройки загородного дома – строительного мусора может быть от 50-60 кубометров и больше, в зависимости от объекта и его сложности. То есть если у вас запланированная стройка, вы понимаете, что не получится доделать дом за 1-2 года, лучше заранее просчитывать ещё и стоимость вывоза мусора, чтобы участок не вызвал вопросов в связи новым законом.
Ещё из личного опыта – самый оптимальный поиск подрядчика для такой работы проходит на Авито, там можно сторговаться и найти цены дешевле чем на специализированных сайтах клининга. Но тонкость в том, что у большинства объявлений по телефону (или в диалоге на сайте) коммуницируют всегда менеджеры, в совершенстве владеющие русским языком. Но когда сталкиваешься со специалистами «на земле» получаются конфузы, может приехать один водитель и будет удивлённо стоять, смотреть на груду строительного мусора. Когда спрашиваешь его – где же грузчики, которых мы обсуждали по телефону (в переписке), иностранный специалист сообщает, что хотел подзаработать и не ожидал, что строительный мусор – это 30-40 кубов тяжелых элементов старого дома, а не легкие мешки со старыми подушками.
Вообще новый закон потенциально должен помочь заработать разнообразным бизнесам, специализирующимся на «клининге». Если взять стандартный дачный участок в 6 соток, заросший травой по пояс, он представляет собой достаточно обременительный объект с точки зрения финансовых расходов на уборку (несмотря на то, что он крошечный). Кошение и уборка такого количества травы требует значительных усилий и может обойтись недёшево при обращении к специализированным службам. Вот, например случайный сайт (не реклама), специалисты предлагают расценки от 40-45 тыс. рублей. Конечно, сразу сделаем поправку – в большинстве случаев, владелец самостоятельно приедет и всё скосит своими руками, но много ли есть желающих, которые в свои единственные выходные – поедут бороться с борщевиков и махать косой? Как минимум придётся потратиться на газонокосилку, приличная будет стоить от 20 тыс. рублей и на специальную химию для уничтожения борщевика с другими сорняками. Работать с такой химией - не самое приятное занятие, к тому же скошенную траву и ветки нужно куда-то убирать, если не фасовать по мешкам и не вывозить, через пару таких итераций на участке вырастет мусорный "стог", который тоже можно трактовать как "неухоженный участок".
А вот стоимость вывоза строительного мусора – это уже совсем другая история, ценообразование тут максимально непрозрачное. В большинстве случаев менеджеры попросят отправить фотографию вашей горы мусора или заброшенного участка, и те же менеджеры уже «на глаз» определят сложность, расстояние до локации и др. нюансы. Вывоз бытового/строительного мусора в Московской области обойдется в минимум 10 тыс. рублей за грузовик с кузовом на 10-11 кубометров. Все будет зависеть от вашего строительного мусора, итоговая стоимость может вырасти в несколько раз за счёт разных факторов (количество грузчиков, потребуется ли распил, упакован ли ваш мусор в мешки, или это придётся делать рабочим и т.п.)
Эти расходы существенно бьют по бюджету владельца участка, особенно если вспомнить, что речь идет просто о вывозе мусора, без учета стоимости самой уборки и облагораживания территории. Конечно, можно найти и вполне прозрачные, фиксированные цены на сайтах услуг – на скриншотах к посту расценки рандомного сайта из Интернета (не реклама) можно ознакомиться и прикинуть, сколько уйдет денег на 30, 40, 50 кубов отходов. В среднем во время стройки загородного дома – строительного мусора может быть от 50-60 кубометров и больше, в зависимости от объекта и его сложности. То есть если у вас запланированная стройка, вы понимаете, что не получится доделать дом за 1-2 года, лучше заранее просчитывать ещё и стоимость вывоза мусора, чтобы участок не вызвал вопросов в связи новым законом.
Ещё из личного опыта – самый оптимальный поиск подрядчика для такой работы проходит на Авито, там можно сторговаться и найти цены дешевле чем на специализированных сайтах клининга. Но тонкость в том, что у большинства объявлений по телефону (или в диалоге на сайте) коммуницируют всегда менеджеры, в совершенстве владеющие русским языком. Но когда сталкиваешься со специалистами «на земле» получаются конфузы, может приехать один водитель и будет удивлённо стоять, смотреть на груду строительного мусора. Когда спрашиваешь его – где же грузчики, которых мы обсуждали по телефону (в переписке), иностранный специалист сообщает, что хотел подзаработать и не ожидал, что строительный мусор – это 30-40 кубов тяжелых элементов старого дома, а не легкие мешки со старыми подушками.
С марта вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года. Хотя закон не запрещает строительство без эскроу, получить ипотеку на дома, возведённые по старой схеме, будет невозможно.
Деньги заказчика будут размещаться на счетах эскроу до регистрации права собственности. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств либо за счёт кредитных. Срок условного депонирования – не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Спорные ситуации при досрочном прекращении договора будут решаться путём соглашения либо в суде. Строительство по новой схеме доступно только девелоперам из Единого реестра застройщиков.
Главная цель закона — защита граждан как экономически уязвимой стороны. Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк подчёркивает следующие выгодные для всех сторон гарантии: подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получит деньги только после регистрации права собственности; средства на эскроу-счетах застрахованы (100% суммы, но не более 10 млн руб.); возврат денег при невыполнении обязательств (предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги)
Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что закон станет заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми связана большая доля рисков на рынке ИЖС. Новый закон однозначно повлияет на цены, президент Национального объединения строителей Антон Глушков говорит, что переход из серой зоны приведет к удорожанию работ из-за высокой стоимости обслуживания банковских кредитов. Доступность ИЖС может значительно сократиться, а стоимость частных домов вырастет на 10-12% уже в этом году.
Аналитики утверждают, что новая схема будет востребована покупателями из-за повышения прозрачности и надёжности. Для желающих воспользоваться ипотекой выбора не останется — кредит будет доступен только при использовании эскроу-счетов. Также станет возможным использование материнского капитала. Новый закон повлечёт и структурные перемены на рынке – мелкие застройщики вероятно полностью покинут рынок. Преимущество получат крупные и средние игроки, имеющие доступ к выгодным кредитным линиям. В краткосрочной перспективе можно ожидать сокращения предложения, но после адаптации рынка к новым реалиям оно не только восстановится, но и увеличится благодаря росту доверия покупателей. Анна Раджабова из «Метриум Премиум» прогнозирует, что закон стимулирует создание больших посёлков на сотни домов от девелоперов многоквартирного жилья, которым уже комфортно работать в рамках системы эскроу, и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений.
Эксперты ещё отмечают риск так называемого "потребительского терроризма", когда заказчики могут необоснованно отказываться подписывать акты приёма-передачи. Однако, этот вопрос решается — разрабатываются чёткие правила приемки загородных домов, аналогичные существующим для многоквартирных зданий. С учетом того, что ещё в 2021 г. почти 70% россиян назвали частный дом идеальным жильём, можно ожидать бум ИЖС в ближайшие годы, новый закон этому только поспособствует.
Деньги заказчика будут размещаться на счетах эскроу до регистрации права собственности. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств либо за счёт кредитных. Срок условного депонирования – не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Спорные ситуации при досрочном прекращении договора будут решаться путём соглашения либо в суде. Строительство по новой схеме доступно только девелоперам из Единого реестра застройщиков.
Главная цель закона — защита граждан как экономически уязвимой стороны. Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк подчёркивает следующие выгодные для всех сторон гарантии: подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получит деньги только после регистрации права собственности; средства на эскроу-счетах застрахованы (100% суммы, но не более 10 млн руб.); возврат денег при невыполнении обязательств (предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги)
Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что закон станет заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми связана большая доля рисков на рынке ИЖС. Новый закон однозначно повлияет на цены, президент Национального объединения строителей Антон Глушков говорит, что переход из серой зоны приведет к удорожанию работ из-за высокой стоимости обслуживания банковских кредитов. Доступность ИЖС может значительно сократиться, а стоимость частных домов вырастет на 10-12% уже в этом году.
Аналитики утверждают, что новая схема будет востребована покупателями из-за повышения прозрачности и надёжности. Для желающих воспользоваться ипотекой выбора не останется — кредит будет доступен только при использовании эскроу-счетов. Также станет возможным использование материнского капитала. Новый закон повлечёт и структурные перемены на рынке – мелкие застройщики вероятно полностью покинут рынок. Преимущество получат крупные и средние игроки, имеющие доступ к выгодным кредитным линиям. В краткосрочной перспективе можно ожидать сокращения предложения, но после адаптации рынка к новым реалиям оно не только восстановится, но и увеличится благодаря росту доверия покупателей. Анна Раджабова из «Метриум Премиум» прогнозирует, что закон стимулирует создание больших посёлков на сотни домов от девелоперов многоквартирного жилья, которым уже комфортно работать в рамках системы эскроу, и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений.
Эксперты ещё отмечают риск так называемого "потребительского терроризма", когда заказчики могут необоснованно отказываться подписывать акты приёма-передачи. Однако, этот вопрос решается — разрабатываются чёткие правила приемки загородных домов, аналогичные существующим для многоквартирных зданий. С учетом того, что ещё в 2021 г. почти 70% россиян назвали частный дом идеальным жильём, можно ожидать бум ИЖС в ближайшие годы, новый закон этому только поспособствует.
Стоимость квадратного метра в Сочи считают необоснованно высокой 50% жителей города-курорта. Исследование представила основатель маркетингового агентства Korol Media Ксения Король в ходе дискуссии «Девелопмент жилья: что происходит и что делать?» в рамках VI Российской строительной недели.
В сравнении с октябрём 2024 года количество граждан, рассматривающих стоимость как необоснованно высокую, возросло на 5%. Дорогостоящим жилье считают 40% жителей Сочи, что на 1% больше показателя октября 2024 года. Умеренной цену недвижимости признают лишь 6% участников опроса, причём эта цифра сократилась на 10% с октября прошлого года.
Ничего удивительного, про трансформацию Сочи в город «золотую клетку» мы уже говорили. С сохранением таких темпов роста цен на недвижимость и в целом постоянным увеличением стоимости проживания в городе – непонятно вообще, кто там будет жить и отдыхать в ближайшем будущем. Можно предположить, что по задумке инвесторов в Сочи должно зародиться новое «Монако», но для этого необходимо, что бы в стране ежегодно увеличивалось количество миллионеров, иностранные богачи пока не торопятся в гости по понятным причинам. Для массового, рядового покупателя жилья или обычного туриста город становится всё менее дружелюбным и привлекательным, теперь вот уже и местные что-то начинают понимать.
В сравнении с октябрём 2024 года количество граждан, рассматривающих стоимость как необоснованно высокую, возросло на 5%. Дорогостоящим жилье считают 40% жителей Сочи, что на 1% больше показателя октября 2024 года. Умеренной цену недвижимости признают лишь 6% участников опроса, причём эта цифра сократилась на 10% с октября прошлого года.
Ничего удивительного, про трансформацию Сочи в город «золотую клетку» мы уже говорили. С сохранением таких темпов роста цен на недвижимость и в целом постоянным увеличением стоимости проживания в городе – непонятно вообще, кто там будет жить и отдыхать в ближайшем будущем. Можно предположить, что по задумке инвесторов в Сочи должно зародиться новое «Монако», но для этого необходимо, что бы в стране ежегодно увеличивалось количество миллионеров, иностранные богачи пока не торопятся в гости по понятным причинам. Для массового, рядового покупателя жилья или обычного туриста город становится всё менее дружелюбным и привлекательным, теперь вот уже и местные что-то начинают понимать.
к предыдущему посту)
Действительно, в Сочи надулся огромный жилищный пузырь. Стоимость квадратного метра там составляет уже примерно столько же, сколько в Москве.
С другой стороны, спрос на жильё в самом тёплом регионе России будет только расти. Это мы видим по приросту населения не только в Сочи, но и в Краснодаре и вообще в целом в Краснодарском крае.
(Справка: В Краснодаре численность населения может увеличиться на 1 млн человек к 2040 году, и составить 2,6 млн человек. Об этом сообщил научный сотрудник «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» (НИИПГ) Аскар Бахтияров.
За последние 5 лет население в Краснодаре уже выросло на 200 тыс. человек, по оценками проектировщиков, сейчас в городе проживает 1,65 млн человек.
По расчетам НИИПГ, на данный момент 321 тыс. человек проживают в индивидуальных домах, и 1,3 млн человек – в многоквартирных зданиях)
Скорее всего, в целом по Краснодарскому краю к 2040 году прирост составит минимум 3-4 млн человек, а максимальные оценки дают и 5-6 млн.
Чтобы цивилизованно расселить новые миллионы жителей Краснодарского края, пора принимать специальную национальную программу. Краю критически не хватает новых электрических мощностей, коммунальных систем (накопителей и очистки воды, канализационных стоков), авто- и железных дорог, социальной инфраструктуры – расширения старых и создания новых вузов, школ, больниц, детсадов, культурных заведений и т.д. Систем безопасности – от правоохранительных органов до пожарных частей, экологического, санитарного и технического надзора.
Длина морского побережья от Анапы до границы с Абхазией – почти 400 км, от азовской части Тамани – почти 500 км. Это наш «лазурный берег». Для сравнения: длина «лазурного берега» во Франции, от Марселя через Ниццу до границы с Италией – 250 км, в 2 раза меньше.
Плотность населения во французском Провансе, куда входит «лазурный берег» - 160 человек на 1 кв. км. Плотность населения в Краснодарском крае – 80 человек на 1 кв. км. Значит, до французской плотности население Краснодарского края может вырасти ещё в 2 раза (с 6 до 12 млн человек).
Кроме Сочи, импульс к развитию должны получить все приморские города края – Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Каждый из них вполне может стать городом-полумиллионником, а между ними растянуться массив индивидуальных домов. Даже на 3 млн новых жителей края до 2040 года при скромной отметке в 25-30 кв. м на человека потенциал рынка новостроек в МКД и ИЖС – 75-90 млн кв. м до 2040 года, или 5-6 млн кв. м в год.
Эту тенденцию – появление новой точки роста в России, Краснодарского края – уже не повернуть назад. Но этот процесс нельзя бросать на самотёк, каким он является сегодня.
Действительно, в Сочи надулся огромный жилищный пузырь. Стоимость квадратного метра там составляет уже примерно столько же, сколько в Москве.
С другой стороны, спрос на жильё в самом тёплом регионе России будет только расти. Это мы видим по приросту населения не только в Сочи, но и в Краснодаре и вообще в целом в Краснодарском крае.
(Справка: В Краснодаре численность населения может увеличиться на 1 млн человек к 2040 году, и составить 2,6 млн человек. Об этом сообщил научный сотрудник «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» (НИИПГ) Аскар Бахтияров.
За последние 5 лет население в Краснодаре уже выросло на 200 тыс. человек, по оценками проектировщиков, сейчас в городе проживает 1,65 млн человек.
По расчетам НИИПГ, на данный момент 321 тыс. человек проживают в индивидуальных домах, и 1,3 млн человек – в многоквартирных зданиях)
Скорее всего, в целом по Краснодарскому краю к 2040 году прирост составит минимум 3-4 млн человек, а максимальные оценки дают и 5-6 млн.
Чтобы цивилизованно расселить новые миллионы жителей Краснодарского края, пора принимать специальную национальную программу. Краю критически не хватает новых электрических мощностей, коммунальных систем (накопителей и очистки воды, канализационных стоков), авто- и железных дорог, социальной инфраструктуры – расширения старых и создания новых вузов, школ, больниц, детсадов, культурных заведений и т.д. Систем безопасности – от правоохранительных органов до пожарных частей, экологического, санитарного и технического надзора.
Длина морского побережья от Анапы до границы с Абхазией – почти 400 км, от азовской части Тамани – почти 500 км. Это наш «лазурный берег». Для сравнения: длина «лазурного берега» во Франции, от Марселя через Ниццу до границы с Италией – 250 км, в 2 раза меньше.
Плотность населения во французском Провансе, куда входит «лазурный берег» - 160 человек на 1 кв. км. Плотность населения в Краснодарском крае – 80 человек на 1 кв. км. Значит, до французской плотности население Краснодарского края может вырасти ещё в 2 раза (с 6 до 12 млн человек).
Кроме Сочи, импульс к развитию должны получить все приморские города края – Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Каждый из них вполне может стать городом-полумиллионником, а между ними растянуться массив индивидуальных домов. Даже на 3 млн новых жителей края до 2040 года при скромной отметке в 25-30 кв. м на человека потенциал рынка новостроек в МКД и ИЖС – 75-90 млн кв. м до 2040 года, или 5-6 млн кв. м в год.
Эту тенденцию – появление новой точки роста в России, Краснодарского края – уже не повернуть назад. Но этот процесс нельзя бросать на самотёк, каким он является сегодня.
Мы в Московской агломерации, в первую очередь в Подмосковье, часто жалуемся на плохую транспортную доступность. Если почитать ТГ-каналы или паблики ВК подмосковных городов, то одной из главных тем там всегда будут посты из серии «в 7 утра ждали автобус (до ближайшей станции метро – PR) полчаса, наконец он пришёл, но сесть в него мы не смогли». То же самое повторяется вечером – от станции метро до подмосковного города.
Но транспортная доступность в китайских мегаполисах, пожалуй, ещё хуже. В заметке NYT десятилетней давности описываются типичные практики преодоления этой проблемы:
«Каждое утро в 5:30 утра Лю Дэшэн присоединяется к дюжине пенсионеров, ожидающих экспресс-автобус в центр Пекина из этого небольшого города в провинции Хэбэй. Они стоят в начале очереди, но никогда не садятся в подъезжающий автобус, каждый из которых забирает по 50 человек из постоянно растущей очереди за пенсионерами.
Около 6:30 прибывают их взрослые дети. Очередь, теперь петляющая по улице, превратилась в часовое ожидание. Люди вклиниваются, и начинается толчея. Но пенсионеры избавили своих детей от этого испытания. Когда подъезжает следующий автобус, молодые люди занимают места родителей во главе очереди, которые они заняли час назад, и первыми садятся в автобус, путь которого до Пекина занимает 40 км.
«Я больше не могу многого дать семье», — сказал 62-летний г-н Лю, когда его сын помахал ему на прощание из окна автобуса. «Он очень устаёт каждый день, так что если я могу помочь ему немного больше отдохнуть, я это сделаю».
С тех пор транспортная ситуация в китайских мегаполисах, точнее, их пригородах не улучшилась: каждый год в китайские города переселяются по 13-15 млн человек из деревень.
Но транспортная доступность в китайских мегаполисах, пожалуй, ещё хуже. В заметке NYT десятилетней давности описываются типичные практики преодоления этой проблемы:
«Каждое утро в 5:30 утра Лю Дэшэн присоединяется к дюжине пенсионеров, ожидающих экспресс-автобус в центр Пекина из этого небольшого города в провинции Хэбэй. Они стоят в начале очереди, но никогда не садятся в подъезжающий автобус, каждый из которых забирает по 50 человек из постоянно растущей очереди за пенсионерами.
Около 6:30 прибывают их взрослые дети. Очередь, теперь петляющая по улице, превратилась в часовое ожидание. Люди вклиниваются, и начинается толчея. Но пенсионеры избавили своих детей от этого испытания. Когда подъезжает следующий автобус, молодые люди занимают места родителей во главе очереди, которые они заняли час назад, и первыми садятся в автобус, путь которого до Пекина занимает 40 км.
«Я больше не могу многого дать семье», — сказал 62-летний г-н Лю, когда его сын помахал ему на прощание из окна автобуса. «Он очень устаёт каждый день, так что если я могу помочь ему немного больше отдохнуть, я это сделаю».
С тех пор транспортная ситуация в китайских мегаполисах, точнее, их пригородах не улучшилась: каждый год в китайские города переселяются по 13-15 млн человек из деревень.
По данным рейтингового «Эксперт РА», рынок ипотечного кредитования в 2025 году столкнётся с существенным спадом – объём новых выдач сократится на 30% по сравнению с показателями 2024 года. Ипотечный портфель в 2024 году продемонстрировал рост на 11%, что значительно ниже рекордного скачка 2023 года (29%). Примечательно, что большая часть прироста (8%) пришлась на первое полугодие 2024 года, когда ещё действовала общая льготная программа, являвшаяся мощным стимулом развития рынка.
Прекращение действия общей льготной программы с 1 июля 2024 года кардинально изменило ситуацию. Высокие ставки по стандартным ипотечным продуктам фактически стали барьером для многих потенциальных заемщиков, что привело к снижению спроса на недвижимость. Адресные льготные программы, особенно семейная ипотека, частично компенсировали падение, обеспечив около 70% объёма кредитования во втором полугодии.
Дополнительное давление на рынок оказало ужесточение регулирования в первой половине 2024 года - повышение надбавок к риск-весам для высокорисковых кредитов (с первоначальным взносом менее 20% и повышенной долговой нагрузкой), что заставило банки сократить выдачу таких займов.
Согласно прогнозу агентства, активизация рыночного ипотечного кредитования возможна лишь при снижении ставок до уровня 13-15%, что маловероятно в 2025 году. Основной объём выдач по-прежнему будет приходиться на сохранившиеся льготные программы. Более того, с 1 апреля 2025 года Банк России получит возможность вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) для наиболее рискованных типов кредитов, что может ещё больше ограничить рынок.
Несмотря на прогнозируемое снижение выдач, общий рост ипотечного портфеля по итогам года ожидается на уровне 8-9%. Это будет обусловлено сокращением досрочных погашений: в текущих экономических условиях для населения выгоднее размещать свободные средства на депозитах, чем направлять их на погашение кредитов сверх обязательных платежей.
Прекращение действия общей льготной программы с 1 июля 2024 года кардинально изменило ситуацию. Высокие ставки по стандартным ипотечным продуктам фактически стали барьером для многих потенциальных заемщиков, что привело к снижению спроса на недвижимость. Адресные льготные программы, особенно семейная ипотека, частично компенсировали падение, обеспечив около 70% объёма кредитования во втором полугодии.
Дополнительное давление на рынок оказало ужесточение регулирования в первой половине 2024 года - повышение надбавок к риск-весам для высокорисковых кредитов (с первоначальным взносом менее 20% и повышенной долговой нагрузкой), что заставило банки сократить выдачу таких займов.
Согласно прогнозу агентства, активизация рыночного ипотечного кредитования возможна лишь при снижении ставок до уровня 13-15%, что маловероятно в 2025 году. Основной объём выдач по-прежнему будет приходиться на сохранившиеся льготные программы. Более того, с 1 апреля 2025 года Банк России получит возможность вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) для наиболее рискованных типов кредитов, что может ещё больше ограничить рынок.
Несмотря на прогнозируемое снижение выдач, общий рост ипотечного портфеля по итогам года ожидается на уровне 8-9%. Это будет обусловлено сокращением досрочных погашений: в текущих экономических условиях для населения выгоднее размещать свободные средства на депозитах, чем направлять их на погашение кредитов сверх обязательных платежей.
Коллеги из Телеграм-канала «Или Или» опубликовали свежую статистику по продажам квартир и апартаментов в Московской области за февраль 2025 года. Безоговорочным лидером по количеству регистраций ДДУ в феврале стал проект «Ильинские луга» от ПИКа в Красногорске с 831 зарегистрированным ДДУ. Это значительный рост – на 122,2% превышает январские показатели (374 ДДУ).
Распределение рыночных долей среди крупнейших застройщиков выглядит следующим образом:
1. ПИК — абсолютный лидер с долей 43% всех зарегистрированных ДДУ за февраль. Помимо «Ильинских лугов», высокие результаты показывают проекты «Яуза парк» (486 ДДУ), «Ярославский квартал» (286 ДДУ) и «Ярославский» (111 ДДУ).
2. Самолет — уверенное второе место с 15,7% рынка. Наиболее успешные проекты: «Томилино Парк» (102 ДДУ), «Пригород Лесное» (98 ДДУ) и «Мытищи Парк» (90 ДДУ).
3. Гранель — замыкает тройку лидеров с 5,7% рынка. Ключевые проекты: «Ильинойс» (72 ДДУ), «Пехра» (47 ДДУ) и «Аникеевский» (41 ДДУ).
Распределение рыночных долей среди крупнейших застройщиков выглядит следующим образом:
1. ПИК — абсолютный лидер с долей 43% всех зарегистрированных ДДУ за февраль. Помимо «Ильинских лугов», высокие результаты показывают проекты «Яуза парк» (486 ДДУ), «Ярославский квартал» (286 ДДУ) и «Ярославский» (111 ДДУ).
2. Самолет — уверенное второе место с 15,7% рынка. Наиболее успешные проекты: «Томилино Парк» (102 ДДУ), «Пригород Лесное» (98 ДДУ) и «Мытищи Парк» (90 ДДУ).
3. Гранель — замыкает тройку лидеров с 5,7% рынка. Ключевые проекты: «Ильинойс» (72 ДДУ), «Пехра» (47 ДДУ) и «Аникеевский» (41 ДДУ).
Коллеги посмотрели, какие скидки сейчас дают застройщики в Московском регионе (скидки – разница в цене объявлений и в цене сделки). Они варьируют от 2% у А101 (вероятно, речь идёт о Новой Москве) до 23% у «Гранеля».
https://yangx.top/propertyinsider/28386
В общем, это «секрет Полишинеля». Месяцем ранее о размере скидок сообщал «Домклик»:
«В январе 2025 года на рынке новостроек в среднем по России разница в ценах объявления и ценах сделки достигла почти 12%. В Москве эта разница – около 17%.
(Правда, это исследование относится только к сделкам по ипотеке, а на них сегодня приходится лишь около 40% от всех сделок (остальные сделки – рассрочка, оплата «живыми деньгами»)».
https://yangx.top/proeconomics/16270
Как бы ни хорохорились застройщики, что цены снижать не будут, это приходится делать. Так происходило в любой кризис. Я на собственном опыте в 2015-16 годах убедился в этом: когда мы приходили в офис застройщика (в основном домов бизнес-класса – смотрели их вокруг метро «Алексеевская»), нам с ходу говорили о скидке в 5% или о подземном машиноместе в подарок; поторговавшись, можно было добиться скидки и в 7-8%.
Сейчас на рынке вообще сложилась ненормальная для Москвы ситуация, когда цена новостройки стала на 20-25% выше, чем цена схожих по большинству параметров квартир на вторичном рынке.
До 2016 года вторичка и новостройки были в одну цену, в некоторые годы вторичка стоила даже дороже (что логично – во многих из них есть хороший ремонт, на который в новостройках ещё предстоит потратиться).
Так что возвращение к норме на московском рынке жилья – это снижение цен на новостройки минимум на 20% (если при этом цены на вторичку будут стоять на месте). Если бы выбили «костыль льготной ипотеки», то, уверен, в течение года-полутора произошла бы такая нормализация.
https://yangx.top/propertyinsider/28386
В общем, это «секрет Полишинеля». Месяцем ранее о размере скидок сообщал «Домклик»:
«В январе 2025 года на рынке новостроек в среднем по России разница в ценах объявления и ценах сделки достигла почти 12%. В Москве эта разница – около 17%.
(Правда, это исследование относится только к сделкам по ипотеке, а на них сегодня приходится лишь около 40% от всех сделок (остальные сделки – рассрочка, оплата «живыми деньгами»)».
https://yangx.top/proeconomics/16270
Как бы ни хорохорились застройщики, что цены снижать не будут, это приходится делать. Так происходило в любой кризис. Я на собственном опыте в 2015-16 годах убедился в этом: когда мы приходили в офис застройщика (в основном домов бизнес-класса – смотрели их вокруг метро «Алексеевская»), нам с ходу говорили о скидке в 5% или о подземном машиноместе в подарок; поторговавшись, можно было добиться скидки и в 7-8%.
Сейчас на рынке вообще сложилась ненормальная для Москвы ситуация, когда цена новостройки стала на 20-25% выше, чем цена схожих по большинству параметров квартир на вторичном рынке.
До 2016 года вторичка и новостройки были в одну цену, в некоторые годы вторичка стоила даже дороже (что логично – во многих из них есть хороший ремонт, на который в новостройках ещё предстоит потратиться).
Так что возвращение к норме на московском рынке жилья – это снижение цен на новостройки минимум на 20% (если при этом цены на вторичку будут стоять на месте). Если бы выбили «костыль льготной ипотеки», то, уверен, в течение года-полутора произошла бы такая нормализация.
Telegram
Недвижимость инсайды
У кого требовать скидки, спросите вы? А мы вам отвечаем. Самый фейковый прайс на сайте у девелопера под названием Гранель. У них цена факта ниже более чем на 20% относительно того, что может увидеть на прилавке клиент. И это чистая правда, в офисе продаж…
К предыдущему посту.
На графике хорошо видно – 2017 год стал переломным, когда на рынке начался перекос: цены на новостройки стали выше, чем цены на вторичное жильё, и эта разница с каждым годом только увеличивалась.
До 2016 года вторичка была дороже новостроек.
На графике – динамика цен в целом по России. В каждом городе – своя ценовая вилка. И даже в Москве она неоднородна: в Новой Москве разница – около 20%, а в границах старой Москвы может достигать и 50% (особенно это касается центра города).
На графике хорошо видно – 2017 год стал переломным, когда на рынке начался перекос: цены на новостройки стали выше, чем цены на вторичное жильё, и эта разница с каждым годом только увеличивалась.
До 2016 года вторичка была дороже новостроек.
На графике – динамика цен в целом по России. В каждом городе – своя ценовая вилка. И даже в Москве она неоднородна: в Новой Москве разница – около 20%, а в границах старой Москвы может достигать и 50% (особенно это касается центра города).
В начале 2025 года на московском рынке аренды жилья наблюдаются существенные изменения. По данным Инком-Недвижимости, предложение съёмных квартир значительно увеличилось – в 2,3 раза с начала года и в 2,1 раза относительно прошлого года. Аналитики ЦИАН отмечают аналогичную тенденцию: относительно осени предложение также выросло в 2,3 раза. Это всё привело к постепенной коррекции арендных ставок.
После традиционного январского затишья в феврале-марте активность арендаторов начала восстанавливаться. Согласно данным "Авито Недвижимости", в период с 1 по 10 марта 2025 года интерес к долгосрочной аренде квартир в Москве увеличился на 9% по сравнению с аналогичным периодом января. При этом наибольшим спросом пользуются студии, где зафиксирован рост интереса на 24%, и однокомнатные квартиры с ростом интереса на 15%. «Яндекс Аренда» также отмечает рост интереса к объявлениям о сдаче жилья. В феврале число просмотров на одну публикацию выросло на 17% по сравнению с концом 2024 года.
По данным Инком-Недвижимости, количество запросов от арендаторов увеличилось на 18% по итогам февраля, месяц к месяцу. При этом в сравнении с февралём 2024 года заявок меньше на 30%. Под давлением растущего предложения в феврале 2025 года арендные ставки снизились на 1-4% в зависимости от типа жилья. В таблице от "Яндекс Аренды", можно увидеть значительное снижение в сегменте студий – на 3,8% за месяц, их средняя стоимость составила 70 тыс. руб. При этом в годовом выражении арендная ставка выросла на 12,9%. Однокомнатные квартиры подешевели на 2,1%, до 67 тыс. руб. (годовой рост +11,5%). Двухкомнатные квартиры показали снижение на 2,5%, их средняя цена составила 92 тыс. руб. (годовой рост +6,6%), а трёхкомнатные – на 1,2%, до 148 тыс. руб. (годовой рост +2,1%).
"Авито Недвижимость" отмечает, что в начале марта тенденция снижения цен продолжилась: студии подешевели ещё на 6%, а однокомнатные квартиры – на 3%. В Инком-Недвижимости приводят несколько иные данные по массовому сегменту рынка: снять студию в Старой Москве можно в среднем за 46-57 тыс. руб., а однушку — за 52-66 тыс. руб. В декабре-январе некоторые собственники уже снизили цены на 5-7% от пиковых значений. Аналитики Est-a-Tet оценивают общую корректировку арендной ставки относительно конца 2024 года в 2-3%.
Эксперты связывают увеличение предложения арендного жилья с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, на рынок аренды выходят инвестиционные квартиры, приобретённые в новостройках во время действия льготной ипотеки. По оценкам ЦИАН, около четверти арендных квартир сейчас приходится именно на недавние новостройки. Во-вторых, наблюдается переориентация собственников с продажи недвижимости на её сдачу в аренду – тренд был особенно заметен во втором полугодии 2024 года и частично сохраняется в 2025 году. Также сказывается сезонный фактор – возвращение на рынок рантье, которые отложили сдачу квартиры в декабре-январе на более активный период. Кроме того, свой вклад вносят флипперы, которые сдают квартиры в аренду параллельно с их выставлением на продажу из-за низкой активности рынка продаж.
Говоря о ближайших перспективах, эксперты не прогнозируют значительных колебаний спроса и цен на аренду жилья в Москве этой весной. С одной стороны, весенний период традиционно характеризуется более высокой активностью квартиросъемщиков, что может способствовать стабилизации средних арендных ставок. С другой стороны, при дальнейшем росте экспозиции на рынке стоимость долгосрочной аренды может продолжить снижаться. В условиях усиливающейся конкуренции собственники могут стать более сговорчивыми, соглашаясь на торг и небольшое уменьшение цены.
После традиционного январского затишья в феврале-марте активность арендаторов начала восстанавливаться. Согласно данным "Авито Недвижимости", в период с 1 по 10 марта 2025 года интерес к долгосрочной аренде квартир в Москве увеличился на 9% по сравнению с аналогичным периодом января. При этом наибольшим спросом пользуются студии, где зафиксирован рост интереса на 24%, и однокомнатные квартиры с ростом интереса на 15%. «Яндекс Аренда» также отмечает рост интереса к объявлениям о сдаче жилья. В феврале число просмотров на одну публикацию выросло на 17% по сравнению с концом 2024 года.
По данным Инком-Недвижимости, количество запросов от арендаторов увеличилось на 18% по итогам февраля, месяц к месяцу. При этом в сравнении с февралём 2024 года заявок меньше на 30%. Под давлением растущего предложения в феврале 2025 года арендные ставки снизились на 1-4% в зависимости от типа жилья. В таблице от "Яндекс Аренды", можно увидеть значительное снижение в сегменте студий – на 3,8% за месяц, их средняя стоимость составила 70 тыс. руб. При этом в годовом выражении арендная ставка выросла на 12,9%. Однокомнатные квартиры подешевели на 2,1%, до 67 тыс. руб. (годовой рост +11,5%). Двухкомнатные квартиры показали снижение на 2,5%, их средняя цена составила 92 тыс. руб. (годовой рост +6,6%), а трёхкомнатные – на 1,2%, до 148 тыс. руб. (годовой рост +2,1%).
"Авито Недвижимость" отмечает, что в начале марта тенденция снижения цен продолжилась: студии подешевели ещё на 6%, а однокомнатные квартиры – на 3%. В Инком-Недвижимости приводят несколько иные данные по массовому сегменту рынка: снять студию в Старой Москве можно в среднем за 46-57 тыс. руб., а однушку — за 52-66 тыс. руб. В декабре-январе некоторые собственники уже снизили цены на 5-7% от пиковых значений. Аналитики Est-a-Tet оценивают общую корректировку арендной ставки относительно конца 2024 года в 2-3%.
Эксперты связывают увеличение предложения арендного жилья с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, на рынок аренды выходят инвестиционные квартиры, приобретённые в новостройках во время действия льготной ипотеки. По оценкам ЦИАН, около четверти арендных квартир сейчас приходится именно на недавние новостройки. Во-вторых, наблюдается переориентация собственников с продажи недвижимости на её сдачу в аренду – тренд был особенно заметен во втором полугодии 2024 года и частично сохраняется в 2025 году. Также сказывается сезонный фактор – возвращение на рынок рантье, которые отложили сдачу квартиры в декабре-январе на более активный период. Кроме того, свой вклад вносят флипперы, которые сдают квартиры в аренду параллельно с их выставлением на продажу из-за низкой активности рынка продаж.
Говоря о ближайших перспективах, эксперты не прогнозируют значительных колебаний спроса и цен на аренду жилья в Москве этой весной. С одной стороны, весенний период традиционно характеризуется более высокой активностью квартиросъемщиков, что может способствовать стабилизации средних арендных ставок. С другой стороны, при дальнейшем росте экспозиции на рынке стоимость долгосрочной аренды может продолжить снижаться. В условиях усиливающейся конкуренции собственники могут стать более сговорчивыми, соглашаясь на торг и небольшое уменьшение цены.
Аналитики прогнозируют падение спроса на апартаменты в Москве в 2025 году. Статистика за январь-февраль 2025 года демонстрирует интересные тенденции на рынке. В то время как количество договоров долевого участия (ДДУ) на строящееся жилье выросло на 37,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с 10.246 до 14.106 договоров), число ДДУ с апартаментами снизилось на 7,5% (с 791 до 732). В феврале 2025 года на рынке апартаментов Москвы было зафиксировано падение на 18% в сравнении с этим же периодом 2024 года.
По мнению управляющего директора агентства недвижимости «Метриум» Руслана Сырцова, рынок апартаментов переживает кризисный период. Основные причины включают неизбежное сокращение предложения из-за запрета на строительство новых объектов, отсутствие программы семейной ипотеки для данного сегмента и ограниченные маркетинговые возможности. Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что единственным эффективным способом привлечения клиентов к апартаментам остается ценовое преимущество. По его прогнозам, доля апартаментов в общей структуре продаж новостроек не превысит 10%, а при отсутствии привлекательных ценовых предложений может сократиться до 5%. Рост недоверия покупателей к апартаментам имеет под собой вполне логичные основания, чего уж тут удивляться? Апартаменты официально относятся к нежилым помещениям, что создает ряд ограничений для их владельцев. Несмотря на периодические обсуждения возможности перевода апартаментов в статус жилья, как отмечает коллега из «ИНКОМ-Недвижимости», эта идея была полностью отвергнута законодателями.
Действительно, к этому сегменту можно только ценой «заманить» покупателя, но сейчас в ряд ли получится найти человека, который будет отдавать несколько миллионов рублей (и больше) не задумываясь и не просчитывая детально "будущее" своей покупки. В России приобретение недвижимости – важнейшее событие в жизни человека, в большинстве случаев это происходит в лучшем случае один раз в жизни. У апартаментов минусов больше чем плюсов, ни один маркетолог не сможет убедить, что финансовые неудобства – это плюс. Владельцы апартаментов сталкиваются с более высокими тарифами на коммунальные услуги и налогами на имущество по сравнению с владельцами квартир. Также они лишены возможности получить налоговый вычет при покупке. К тому же отсутствие программы семейной ипотеки и других льготных условий кредитования для апартаментов делает их менее привлекательными для семей с детьми и других категорий покупателей, рассчитывающих на господдержку. Большинство покупателей пока что семьи, в которых все решения принимают женщины в рамках бытового матриархата в России (в одиночку вообще почти невозможно решить квартирный вопрос) а получение постоянной регистрации в апартаментах затруднено, что влечет за собой сложности с доступом к социальной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам.
В общем учитывая все эти факторы, снижение спроса на апартаменты выглядит закономерным. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу традиционного жилья или ИЖС, которое обеспечивает большую юридическую защищенность и доступ к государственным программам поддержки. Правильно коллеги отмечают, что без кардинальных изменений в законодательстве или значительного ценового преимущества (хотя бы в 2-3 раза дешевле) рынок апартаментов в Москве продолжит сокращаться, а может и вообще сойдет на нет.
По мнению управляющего директора агентства недвижимости «Метриум» Руслана Сырцова, рынок апартаментов переживает кризисный период. Основные причины включают неизбежное сокращение предложения из-за запрета на строительство новых объектов, отсутствие программы семейной ипотеки для данного сегмента и ограниченные маркетинговые возможности. Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что единственным эффективным способом привлечения клиентов к апартаментам остается ценовое преимущество. По его прогнозам, доля апартаментов в общей структуре продаж новостроек не превысит 10%, а при отсутствии привлекательных ценовых предложений может сократиться до 5%. Рост недоверия покупателей к апартаментам имеет под собой вполне логичные основания, чего уж тут удивляться? Апартаменты официально относятся к нежилым помещениям, что создает ряд ограничений для их владельцев. Несмотря на периодические обсуждения возможности перевода апартаментов в статус жилья, как отмечает коллега из «ИНКОМ-Недвижимости», эта идея была полностью отвергнута законодателями.
Действительно, к этому сегменту можно только ценой «заманить» покупателя, но сейчас в ряд ли получится найти человека, который будет отдавать несколько миллионов рублей (и больше) не задумываясь и не просчитывая детально "будущее" своей покупки. В России приобретение недвижимости – важнейшее событие в жизни человека, в большинстве случаев это происходит в лучшем случае один раз в жизни. У апартаментов минусов больше чем плюсов, ни один маркетолог не сможет убедить, что финансовые неудобства – это плюс. Владельцы апартаментов сталкиваются с более высокими тарифами на коммунальные услуги и налогами на имущество по сравнению с владельцами квартир. Также они лишены возможности получить налоговый вычет при покупке. К тому же отсутствие программы семейной ипотеки и других льготных условий кредитования для апартаментов делает их менее привлекательными для семей с детьми и других категорий покупателей, рассчитывающих на господдержку. Большинство покупателей пока что семьи, в которых все решения принимают женщины в рамках бытового матриархата в России (в одиночку вообще почти невозможно решить квартирный вопрос) а получение постоянной регистрации в апартаментах затруднено, что влечет за собой сложности с доступом к социальной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам.
В общем учитывая все эти факторы, снижение спроса на апартаменты выглядит закономерным. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу традиционного жилья или ИЖС, которое обеспечивает большую юридическую защищенность и доступ к государственным программам поддержки. Правильно коллеги отмечают, что без кардинальных изменений в законодательстве или значительного ценового преимущества (хотя бы в 2-3 раза дешевле) рынок апартаментов в Москве продолжит сокращаться, а может и вообще сойдет на нет.
ЦБ достиг соглашения с банками о прекращении практики значительного завышения ставок по комбинированной ипотеке. Как сообщил руководитель службы по защите прав потребителей ЦБ Михаил Мамута, с 1 апреля 2025 года полная стоимость кредита не сможет превышать среднерыночные значения более чем на треть. На эту проблему обратили внимание в декабре прошлого года, когда банки начали искусственно замедлять выдачи жилищных кредитов, устанавливая на рыночную часть комбинированной ипотеки ставки до 100%.
Комбинированная ипотека — это кредит, часть которого предоставляется по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночным условиям. Заемщики вынуждены использовать такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой. Например, средняя стоимость квартиры в Москве составляет около 20 млн рублей, в то время как максимальная сумма по семейной ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга - только 12 млн рублей, а для других регионов — 6 млн. На данный момент средняя полная стоимость жилищных кредитов в топ-10 банках составляет около 29–30%, это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн — по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением. По словам Максима Колядова из компании «Страховой брокер AMsec24», снижение ставок сделает ипотечные кредиты более доступными для заемщиков, что в свою очередь положительно скажется на рынке недвижимости. Он отметил, что хотя общий уровень ставок останется высоким, устранение искусственных наценок позволит заемщикам получить более стабильные и справедливые условия.
ВТБ уже снизил ставки по комбинированным ипотечным программам. Например, для кредита по семейной программе на сумму 13,5 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге ставки начинаются от 12%. При этом 12 млн рублей можно взять под 6%, а оставшиеся 1,5 млн — по рыночной ставке, в результате чего средняя ставка по кредиту составит 12%. С 1 апреля 2025 года банки также будут обязаны соблюдать ипотечный стандарт, запрещающий использование высокорисковых схем. Среди таких запрещённых практик — учет кешбэка в первоначальном взносе и получение вознаграждения от застройщиков для снижения ставки, что ведет к завышению цен на недвижимость. Некоторые эксперты предлагают полностью отказаться от ограничений на полную стоимость кредита, считая, что это позволит заемщикам брать кредиты на более высоких ставках, но при этом на рынке недвижимости исчезнут искусственно завышенные цены.
Комбинированная ипотека — это кредит, часть которого предоставляется по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночным условиям. Заемщики вынуждены использовать такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой. Например, средняя стоимость квартиры в Москве составляет около 20 млн рублей, в то время как максимальная сумма по семейной ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга - только 12 млн рублей, а для других регионов — 6 млн. На данный момент средняя полная стоимость жилищных кредитов в топ-10 банках составляет около 29–30%, это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн — по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением. По словам Максима Колядова из компании «Страховой брокер AMsec24», снижение ставок сделает ипотечные кредиты более доступными для заемщиков, что в свою очередь положительно скажется на рынке недвижимости. Он отметил, что хотя общий уровень ставок останется высоким, устранение искусственных наценок позволит заемщикам получить более стабильные и справедливые условия.
ВТБ уже снизил ставки по комбинированным ипотечным программам. Например, для кредита по семейной программе на сумму 13,5 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге ставки начинаются от 12%. При этом 12 млн рублей можно взять под 6%, а оставшиеся 1,5 млн — по рыночной ставке, в результате чего средняя ставка по кредиту составит 12%. С 1 апреля 2025 года банки также будут обязаны соблюдать ипотечный стандарт, запрещающий использование высокорисковых схем. Среди таких запрещённых практик — учет кешбэка в первоначальном взносе и получение вознаграждения от застройщиков для снижения ставки, что ведет к завышению цен на недвижимость. Некоторые эксперты предлагают полностью отказаться от ограничений на полную стоимость кредита, считая, что это позволит заемщикам брать кредиты на более высоких ставках, но при этом на рынке недвижимости исчезнут искусственно завышенные цены.
Виктор Зубик из Smarent обратил внимание на глобальную проблему – собственное жильё стало фактически недоступным для зумеров по всему миру. Рождённые в период с середины 1990-х по 2010-е зумеры сталкиваются с беспрецедентным жилищным кризисом, который меняет не только экономические реалии, но и сам уклад жизни целого поколения. Как следствие, они вынуждены дольше жить с родителями, откладывать планы на создание семьи и искать иные способы решения жилищного вопроса. И это проблема не только для России. Похожие тренды наблюдаются и в других странах. За последние десятилетия стоимость недвижимости взлетела до космических высот. В США средняя цена дома выросла с $165.000 в 2000 году до $420.000 сегодня, а за последние четыре года рост составил свыше 30%.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС) российский рынок демонстрирует ещё более драматичный рост — в 15 раз с 2000 по 2022 год (с 8055 рублей до 122 000 рублей за кв. м), а в Москве — более чем в 22 раза. После мирового кризиса 2008 года цены на жилье в России резко снижались до 2010-го, после чего снова начали расти. Схожая картина и в Германии, и в Австралии.
Автор отмечает, что недвижимость во всём мире дорожает быстрее, чем растут доходы населения, и если в 2000 году среднестатистический американец мог накопить на дом за четыре с половиной года, то к 2023 году этот срок увеличился до семи–восьми лет. Рост цен обусловлен несколькими ключевыми факторами – дефицит земли в мегаполисах и ужесточение градостроительных норм, резкое удорожание строительных материалов — в России на 70% за четыре года (газоблоки выросли почти вдвое, теплоизоляция — в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%) Инвестиционный ажиотаж с объёмом сделок на российском рынке недвижимости в 2024 году в 500-700 млрд рублей (вспоминаем Китай, где квартиры покупались не для жизни, а в качестве инвестиций, стали визитной карточкой кризиса рынка недвижимости КНР). Увеличение объёма инвестиционных покупок на рынке недвижимости ещё больше ограничивает его доступность для обычных граждан. Ну и конечно стремительный рост ипотечных ставок, достигших на Западе 6-7% (ранее около 3%), а в России — 25-28%. Для Запада рост до 6-7% означает увеличение процентных расходов в два-три раза, то есть примерно так же, как в России.
Парадоксально, но зачастую инвестиционный спрос стимулируется государственными программами поддержки. Так, льготная ипотека в России, призванная помочь гражданам, стала инструментом спекуляций, когда отдельные инвесторы приобретали до 26 квартир, искусственно разгоняя цены.
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС) российский рынок демонстрирует ещё более драматичный рост — в 15 раз с 2000 по 2022 год (с 8055 рублей до 122 000 рублей за кв. м), а в Москве — более чем в 22 раза. После мирового кризиса 2008 года цены на жилье в России резко снижались до 2010-го, после чего снова начали расти. Схожая картина и в Германии, и в Австралии.
Автор отмечает, что недвижимость во всём мире дорожает быстрее, чем растут доходы населения, и если в 2000 году среднестатистический американец мог накопить на дом за четыре с половиной года, то к 2023 году этот срок увеличился до семи–восьми лет. Рост цен обусловлен несколькими ключевыми факторами – дефицит земли в мегаполисах и ужесточение градостроительных норм, резкое удорожание строительных материалов — в России на 70% за четыре года (газоблоки выросли почти вдвое, теплоизоляция — в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%) Инвестиционный ажиотаж с объёмом сделок на российском рынке недвижимости в 2024 году в 500-700 млрд рублей (вспоминаем Китай, где квартиры покупались не для жизни, а в качестве инвестиций, стали визитной карточкой кризиса рынка недвижимости КНР). Увеличение объёма инвестиционных покупок на рынке недвижимости ещё больше ограничивает его доступность для обычных граждан. Ну и конечно стремительный рост ипотечных ставок, достигших на Западе 6-7% (ранее около 3%), а в России — 25-28%. Для Запада рост до 6-7% означает увеличение процентных расходов в два-три раза, то есть примерно так же, как в России.
Парадоксально, но зачастую инвестиционный спрос стимулируется государственными программами поддержки. Так, льготная ипотека в России, призванная помочь гражданам, стала инструментом спекуляций, когда отдельные инвесторы приобретали до 26 квартир, искусственно разгоняя цены.
(продолжение предыдущего поста)
Без жилья молодые люди не спешат заводить семьи, что отражается на демографии. В Южной Корее, где типичная квартира площадью около 60 кв. м стоит около $1,5 млн, уровень рождаемости по данным ООН составляет лишь 0,8 пункта (на 100 женщин рождается всего 80 детей). В России, Германии и США этот показатель — 1,4-1,7 пункта, при необходимых 2,1 для простого воспроизводства населения. Более того, средний возраст первородящих матерей в Европе год от года растет и сейчас превышает 30 лет. В Японии из-за высоких расходов на жилье и содержание семьи население ежегодно сокращается более чем на 500 тыс. человек.
В отсутствие традиционных решений зумеры продлевают совместное проживание с родителями и вынуждены прибегать к разным стандартным вроде аренды и нестандартным вариантам таким как «коливинги» (пространства для совместного проживания людей со схожими интересами – коммуналка по нашему). Также зумеры ищут квартиры-студии минимальной площади (до 25 кв. м) и рассматривают переезд в страны с более доступной недвижимостью (ЮВА или Турция)
Кризис доступности жилья будет только усугубляться. В настоящее время существует семейная ипотека на сумму до 12 млн рублей под 6%, но для этого необходим минимум один ребенок — условие, невыполнимое для многих молодых пар без собственного жилья. Снижение спроса неизбежно приведёт к сокращению предложения со стороны застройщиков ради сохранения прибыльности проектов. Положительным примером комплексного подхода может служить опыт Китая, где после кризиса власти реализовали меры по снижению ставок по ипотеке, сокращению первоначального взноса и выкупу нераспроданных площадей у застройщиков под социальное или арендное жилье – правда молодежь всё равно едет "снимать блоги" в деревню.
Автор видит возможные решения для России в комплексных мерах с участием государства. Программы доступного жилья для молодых семей с ограничением по минимальной площади и контролем за спекуляциями, льготная ипотека для молодёжи с условием использования жилья только для личного проживания. Развитие цивилизованного рынка аренды, включая сервисные апартаменты с долгосрочными контрактами. Если правительства (всех цивилизованных стран) не предпримут решительных шагов, поколение Z рискует стать "поколением вечных арендаторов".
Без жилья молодые люди не спешат заводить семьи, что отражается на демографии. В Южной Корее, где типичная квартира площадью около 60 кв. м стоит около $1,5 млн, уровень рождаемости по данным ООН составляет лишь 0,8 пункта (на 100 женщин рождается всего 80 детей). В России, Германии и США этот показатель — 1,4-1,7 пункта, при необходимых 2,1 для простого воспроизводства населения. Более того, средний возраст первородящих матерей в Европе год от года растет и сейчас превышает 30 лет. В Японии из-за высоких расходов на жилье и содержание семьи население ежегодно сокращается более чем на 500 тыс. человек.
В отсутствие традиционных решений зумеры продлевают совместное проживание с родителями и вынуждены прибегать к разным стандартным вроде аренды и нестандартным вариантам таким как «коливинги» (пространства для совместного проживания людей со схожими интересами – коммуналка по нашему). Также зумеры ищут квартиры-студии минимальной площади (до 25 кв. м) и рассматривают переезд в страны с более доступной недвижимостью (ЮВА или Турция)
Кризис доступности жилья будет только усугубляться. В настоящее время существует семейная ипотека на сумму до 12 млн рублей под 6%, но для этого необходим минимум один ребенок — условие, невыполнимое для многих молодых пар без собственного жилья. Снижение спроса неизбежно приведёт к сокращению предложения со стороны застройщиков ради сохранения прибыльности проектов. Положительным примером комплексного подхода может служить опыт Китая, где после кризиса власти реализовали меры по снижению ставок по ипотеке, сокращению первоначального взноса и выкупу нераспроданных площадей у застройщиков под социальное или арендное жилье – правда молодежь всё равно едет "снимать блоги" в деревню.
Автор видит возможные решения для России в комплексных мерах с участием государства. Программы доступного жилья для молодых семей с ограничением по минимальной площади и контролем за спекуляциями, льготная ипотека для молодёжи с условием использования жилья только для личного проживания. Развитие цивилизованного рынка аренды, включая сервисные апартаменты с долгосрочными контрактами. Если правительства (всех цивилизованных стран) не предпримут решительных шагов, поколение Z рискует стать "поколением вечных арендаторов".
(к предыдущим двум постам)
На примере позднесоветской и нынешней Москвы можно посмотреть, как изменилась доступность жилья.
С начала 1970-х в СССР существовал квазирынок жилья – кооперативные дома. Квартиры в них нельзя было купить, «придя с улицы», как сегодня. Надо было сначала вступить в такой кооператив (его могли организовать предприятия, творческие союзы), нельзя было иметь излишки жилья.
В Москве в 1970-е стандартная 2-комнатная кооперативная квартира 50-54 кв. м стоила в среднем 7500 руб. Такие дома находились не в центре города, но и не на самых окраинах – вроде Беляево, Водного стадиона, Проспекта Вернадского. Первоначальный взнос при вступлении в кооператив составлял 20-50%, остальную сумму можно было вносить в рассрочку 10-15 лет со стоимостью кредита до 2% (чаще всего – 0,5-1%).
При модальной зарплате в 150 руб. в месяц на квартиру стоимостью 7500 руб. нужно было работать 50 месяцев.
Сегодня модальная зарплата в Москве составляет 90-100 тыс., а такая же 2-комнатная квартира 50-54 кв. м в том же самом кооперативном доме, построенном в 1970-е, будет стоить не менее 15 млн руб. То есть на такую квартиру потребуется уже 150 модальных зарплат – против 50 модальных зарплат в позднем СССР. Относительное подорожание точно такого же жилья – ровно в 3 раза (при том, что за 40-50 лет и качественные характеристики такой квартиры в кооперативном доме ухудшились).
В предыдущем посте верно обращалось внимание на то, что одна из причин относительного удорожания жилья не только в Москве, но и во всех крупных городах мира, - рост цен на землю. Всё по Марку Твену: «Покупайте землю - ведь её уже больше никто не производит».
Невысокая стоимость кооперативных домов в Москве получалась потому, что земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставлялся ЖСК бесплатно. Только это снижало себестоимость квартир на 15-20%.
Ещё одна причина более доступного жилья: государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% годовых. Фактически это были бесплатные деньги. Сегодня для строителей ставка по проектному финансированию достигла 8%, а коммерческий кредит – около 30%.
Третье – кооперативам не нужна была прибыль (а это ещё минимум 20-25% от стоимости жилья), а также траты на маркетинг (которые при сегодняшней конкуренции застройщиков могут быть очень значительными).
Справедливости ради: трёхкратная разница в стоимости жилья отчасти компенсируется сегодня тем, что покупка квартиры стала очень доступным действием: для этого не нужен никакой кооператив (тогда в него не могли попасть все желающие). Не забывайте и про огромное предложение вариантов квартир и их местоположения сегодня, а также про свободу распоряжения собственностью (в СССР не было частной собственности, а только личная с ограниченным функционалом).
На примере позднесоветской и нынешней Москвы можно посмотреть, как изменилась доступность жилья.
С начала 1970-х в СССР существовал квазирынок жилья – кооперативные дома. Квартиры в них нельзя было купить, «придя с улицы», как сегодня. Надо было сначала вступить в такой кооператив (его могли организовать предприятия, творческие союзы), нельзя было иметь излишки жилья.
В Москве в 1970-е стандартная 2-комнатная кооперативная квартира 50-54 кв. м стоила в среднем 7500 руб. Такие дома находились не в центре города, но и не на самых окраинах – вроде Беляево, Водного стадиона, Проспекта Вернадского. Первоначальный взнос при вступлении в кооператив составлял 20-50%, остальную сумму можно было вносить в рассрочку 10-15 лет со стоимостью кредита до 2% (чаще всего – 0,5-1%).
При модальной зарплате в 150 руб. в месяц на квартиру стоимостью 7500 руб. нужно было работать 50 месяцев.
Сегодня модальная зарплата в Москве составляет 90-100 тыс., а такая же 2-комнатная квартира 50-54 кв. м в том же самом кооперативном доме, построенном в 1970-е, будет стоить не менее 15 млн руб. То есть на такую квартиру потребуется уже 150 модальных зарплат – против 50 модальных зарплат в позднем СССР. Относительное подорожание точно такого же жилья – ровно в 3 раза (при том, что за 40-50 лет и качественные характеристики такой квартиры в кооперативном доме ухудшились).
В предыдущем посте верно обращалось внимание на то, что одна из причин относительного удорожания жилья не только в Москве, но и во всех крупных городах мира, - рост цен на землю. Всё по Марку Твену: «Покупайте землю - ведь её уже больше никто не производит».
Невысокая стоимость кооперативных домов в Москве получалась потому, что земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставлялся ЖСК бесплатно. Только это снижало себестоимость квартир на 15-20%.
Ещё одна причина более доступного жилья: государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% годовых. Фактически это были бесплатные деньги. Сегодня для строителей ставка по проектному финансированию достигла 8%, а коммерческий кредит – около 30%.
Третье – кооперативам не нужна была прибыль (а это ещё минимум 20-25% от стоимости жилья), а также траты на маркетинг (которые при сегодняшней конкуренции застройщиков могут быть очень значительными).
Справедливости ради: трёхкратная разница в стоимости жилья отчасти компенсируется сегодня тем, что покупка квартиры стала очень доступным действием: для этого не нужен никакой кооператив (тогда в него не могли попасть все желающие). Не забывайте и про огромное предложение вариантов квартир и их местоположения сегодня, а также про свободу распоряжения собственностью (в СССР не было частной собственности, а только личная с ограниченным функционалом).
В выходные — народное видео. Можно посмотреть, как строится ИЖС. Девушка с мужем купили участок в Нижнем Новгороде, в 2021-23 году построили гостевой дом-баню и живут в нем уже год. В 2024 начали строить основной дом из газобетона по льготной ипотеке для самостоятельного строительства, где-то работают сами, где-то подключают наёмные бригады, но в любом случае глобально весь процесс происходит под бдительным контролем технического надзора, который они сами и нанимают.
Фундамент построили самостоятельно, силами мужа с его братом, на стены и крышу нанимали бригаду (как правило стены – самая недорогая часть стройки, логично что делегировали) По крыше тоже правильно сделали, что отдали подрядчикам, там любая ошибка будет дорого стоить, а с крышами работают сотни, если не тысячи разных специалистов в каждом регионе.
На сегодняшний день затраты у ребят перевалили за 7 млн. рублей, если точнее 6 195 000 за коробку в 130 кв. м. (со всеми коммуникациями) То есть получилось 47.656 руб.за квадратный метр теплого контура дома. Хочу обратить внимание, что речь идёт о Нижнем Новгороде, а не о МО, тем не менее – средняя стоимость хорошего дома все равно будет в районе 10 млн рублей (в сумму вкладываю не только дом, но и внутреннюю отделку) В конце ролика автор показывает смету, можно посмотреть во сколько обошлась коробка одноэтажного дома вместе с крышей. Только на материалы по крыше и террасе – 1,2 млн рублей, работы обошлись по ним еще в 1 млн.
Теплый контур дома – 130 кв.м., если брать фундамент с крыльцом – то общая площадь 175 кв.м., вполне усреднённый дом для семьи, можно и детей заводить и круглогодично проживать. Что хочется отметить – автор блога, молодая девушка прекрасно излагает мысли, разбирается в терминологии, видно, что она понимает каждый этап стройки и «на земле» всё прочувствовала. Получается выбор из двух опций, который встаёт перед любым человеком, с желанием обзавестись собственным домом. Либо вы должны научиться разбираться во всех нюансах строительства и возводить дом самостоятельно (даже при помощи подрядчиков), либо вы можете купить готовый объект, но получится ли его довести до ума - большой вопрос. Когда строишь сам – контролируешь каждую деталь, у вас в итоге будет результат, который точно не разочарует. С покупкой готового объекта может получится наоборот – будут постепенно появляться одни разочарования, которые вы уже не сможете исправить, т.к сейчас к готовым загородным домам даже схему с канализационными коммуникациями могут не предоставить, не то что точный план строения до последнего квадратного метра.
Ещё интересный момент – ребята рассчитывали на 7-8 млн. за коробку дома с окнами, в эту сумму и уложились, при этом они обращались в строительные фирмы, где им тот же объём посчитали значительно дороже, строители им предлагали за 8.5 млн только пустую коробку без коммуникаций, тёплых полов, подземных ливневок, дренажа и т.п.
Фундамент построили самостоятельно, силами мужа с его братом, на стены и крышу нанимали бригаду (как правило стены – самая недорогая часть стройки, логично что делегировали) По крыше тоже правильно сделали, что отдали подрядчикам, там любая ошибка будет дорого стоить, а с крышами работают сотни, если не тысячи разных специалистов в каждом регионе.
На сегодняшний день затраты у ребят перевалили за 7 млн. рублей, если точнее 6 195 000 за коробку в 130 кв. м. (со всеми коммуникациями) То есть получилось 47.656 руб.за квадратный метр теплого контура дома. Хочу обратить внимание, что речь идёт о Нижнем Новгороде, а не о МО, тем не менее – средняя стоимость хорошего дома все равно будет в районе 10 млн рублей (в сумму вкладываю не только дом, но и внутреннюю отделку) В конце ролика автор показывает смету, можно посмотреть во сколько обошлась коробка одноэтажного дома вместе с крышей. Только на материалы по крыше и террасе – 1,2 млн рублей, работы обошлись по ним еще в 1 млн.
Теплый контур дома – 130 кв.м., если брать фундамент с крыльцом – то общая площадь 175 кв.м., вполне усреднённый дом для семьи, можно и детей заводить и круглогодично проживать. Что хочется отметить – автор блога, молодая девушка прекрасно излагает мысли, разбирается в терминологии, видно, что она понимает каждый этап стройки и «на земле» всё прочувствовала. Получается выбор из двух опций, который встаёт перед любым человеком, с желанием обзавестись собственным домом. Либо вы должны научиться разбираться во всех нюансах строительства и возводить дом самостоятельно (даже при помощи подрядчиков), либо вы можете купить готовый объект, но получится ли его довести до ума - большой вопрос. Когда строишь сам – контролируешь каждую деталь, у вас в итоге будет результат, который точно не разочарует. С покупкой готового объекта может получится наоборот – будут постепенно появляться одни разочарования, которые вы уже не сможете исправить, т.к сейчас к готовым загородным домам даже схему с канализационными коммуникациями могут не предоставить, не то что точный план строения до последнего квадратного метра.
Ещё интересный момент – ребята рассчитывали на 7-8 млн. за коробку дома с окнами, в эту сумму и уложились, при этом они обращались в строительные фирмы, где им тот же объём посчитали значительно дороже, строители им предлагали за 8.5 млн только пустую коробку без коммуникаций, тёплых полов, подземных ливневок, дренажа и т.п.
YouTube
Построили коробку за 7 000 000₽ одноэтажного дома и рады.
Оформляйте предзаказ хвойных растений со скидкой 50% в питомнике ТвояХвоя:
https://clck.ru/3FERUN
Доп.скидка -10% по промокоду:
Мизгирева Анастасия
Реклама ООО "ТвояХвоя" ИНН: 7807260426 erid: LjN8KNY1T
_______________
Вот и финал нашей стройки длительностью…
https://clck.ru/3FERUN
Доп.скидка -10% по промокоду:
Мизгирева Анастасия
Реклама ООО "ТвояХвоя" ИНН: 7807260426 erid: LjN8KNY1T
_______________
Вот и финал нашей стройки длительностью…
Согласно новому исследованию Kalinka Ecosystem, анализ результатов первых двух месяцев 2025 года по сделкам с зарубежной недвижимостью указывает на значительное увеличение активности россиян на международном рынке. По некоторым направлениям рост числа сделок может достичь 55% в сравнении с показателями прошлого года. Особенно заметно восстановление интереса российских покупателей к недвижимости в ОАЭ – уже в январе-феврале наблюдается 30-процентный рост числа транзакций. Эксперты Kalinka Ecosystem предсказывают, что текущий год может стать рекордным по количеству заключённых сделок с жилой недвижимостью в этой стране, включая приобретения российскими гражданами.
Коллеги отмечают, что ключевыми факторами, стимулирующими граждан России приобретать зарубежную недвижимость, являются укрепление курса рубля относительно мировых валют, появление новых направлений и привлекательных проектов с точки зрения инвестиций, а также стремление диверсифицировать финансовые риски. С начала 2025 года наблюдается повышенный интерес российских инвесторов и к Саудовской Аравии. Тенденция начала формироваться ещё в прошлом году, когда в стране стартовали продажи первых проектов. По прогнозам аналитиков, в текущем году Саудовская Аравия станет одним из приоритетных направлений для инвесторов в зарубежную недвижимость. Ожидается, что рост числа сделок россиян с недвижимостью в этой стране может составить 45-55% по итогам 2025 года. Также сохраняется стабильный спрос на объекты в Таиланде и на Мальдивах, сформировавшийся в прошлом году. Аналитики прогнозируют, что к концу года рост числа сделок в Таиланде достигнет примерно 20%, а на Мальдивах – 10-15%.
Коллеги отмечают, что ключевыми факторами, стимулирующими граждан России приобретать зарубежную недвижимость, являются укрепление курса рубля относительно мировых валют, появление новых направлений и привлекательных проектов с точки зрения инвестиций, а также стремление диверсифицировать финансовые риски. С начала 2025 года наблюдается повышенный интерес российских инвесторов и к Саудовской Аравии. Тенденция начала формироваться ещё в прошлом году, когда в стране стартовали продажи первых проектов. По прогнозам аналитиков, в текущем году Саудовская Аравия станет одним из приоритетных направлений для инвесторов в зарубежную недвижимость. Ожидается, что рост числа сделок россиян с недвижимостью в этой стране может составить 45-55% по итогам 2025 года. Также сохраняется стабильный спрос на объекты в Таиланде и на Мальдивах, сформировавшийся в прошлом году. Аналитики прогнозируют, что к концу года рост числа сделок в Таиланде достигнет примерно 20%, а на Мальдивах – 10-15%.