Рейтинг московских районов в ЦАО по стоимости «вторички» за 1 кв. м по итогам 2024 года от ИРН.
В среднем 1-комнатная квартира в 36 кв. м в 1-528КП-80 - типовой серии советских «точечных» кирпичных 14-этажных жилых домов, появившаяся в конце 1960-х годов, и которых много в ЦАО обойдётся в 16-20 млн рублей.
Но ещё немного покритикую коллег по топографии. Почему-то часть Замоскворечья около метро Новокузнецкая и Третьяковская они отнесли к Якиманке.
А в Мещанском районе не включили станцию метро Рижская, от которой до многих улиц идти ближе или столько же, сколько от Проспекта Мира (например, улицы Гиляровского и Трифоновская).
В среднем 1-комнатная квартира в 36 кв. м в 1-528КП-80 - типовой серии советских «точечных» кирпичных 14-этажных жилых домов, появившаяся в конце 1960-х годов, и которых много в ЦАО обойдётся в 16-20 млн рублей.
Но ещё немного покритикую коллег по топографии. Почему-то часть Замоскворечья около метро Новокузнецкая и Третьяковская они отнесли к Якиманке.
А в Мещанском районе не включили станцию метро Рижская, от которой до многих улиц идти ближе или столько же, сколько от Проспекта Мира (например, улицы Гиляровского и Трифоновская).
SmartAgent собрал информацию из всех источников и порталов для размещения объявлений о продаже и аренде жилья по России, а также зависимость этих показателей от ключевой ставки.
С лета 2024 года, момента взлёта вверх ключевой ставки, число объявлений о продаже и аренде жилья резко пошло вниз.
Но это скорее говорит о нормализации ситуации, чем о кризисе. Число объявлений о продаже ушло на уровень 2021-22 годов, а число объявлений об аренде остаётся выше, чем в предыдущие три года.
С лета 2024 года, момента взлёта вверх ключевой ставки, число объявлений о продаже и аренде жилья резко пошло вниз.
Но это скорее говорит о нормализации ситуации, чем о кризисе. Число объявлений о продаже ушло на уровень 2021-22 годов, а число объявлений об аренде остаётся выше, чем в предыдущие три года.
«Снижение объёма продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, а также нестабильность спроса» - такие прогнозы дали «Известиям» девелоперы на 2025 год.
И эти прогнозы подаются как наступление кризиса.
Но это не кризис – а нормализация ситуации, т.е. постепенное сдутие «жилищного пузыря».
Главной проблемой девелоперы называют резкое падение выдачи ипотеки из-за её удорожания. Но ещё десять лет назад застройщики вполне нормально существовали с небольшой долей ипотеки. Специально посмотрел данные за благополучные 2012-13 годы:
«Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильём достигла 24,6%».
Для сравнения: сейчас доля ипотеки в сделках с новостройками составляет около 50%.
Застройщикам просто надо вспомнить свой опыт десятилетней давности, как они работали с небольшой долей ипотеки. При этом в Москве коэффициент доступности жилья за это время почти не изменился: в 2012-13 годах он составлял 3,9-4,1, а в 2024 году – около 4.
(Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов)
И эти прогнозы подаются как наступление кризиса.
Но это не кризис – а нормализация ситуации, т.е. постепенное сдутие «жилищного пузыря».
Главной проблемой девелоперы называют резкое падение выдачи ипотеки из-за её удорожания. Но ещё десять лет назад застройщики вполне нормально существовали с небольшой долей ипотеки. Специально посмотрел данные за благополучные 2012-13 годы:
«Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильём достигла 24,6%».
Для сравнения: сейчас доля ипотеки в сделках с новостройками составляет около 50%.
Застройщикам просто надо вспомнить свой опыт десятилетней давности, как они работали с небольшой долей ипотеки. При этом в Москве коэффициент доступности жилья за это время почти не изменился: в 2012-13 годах он составлял 3,9-4,1, а в 2024 году – около 4.
(Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов)
В декабре цены на вторичное жильё в Подмосковье упали на 0,3%, в Новой Москве выросли на 0,3%, в Москве – на 0,8%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости».
Динамика цен, по большому счёту, околонулевая. Но надо учитывать распространённые на рынке скидки (по данным «Миэль», они в среднем составляют 2-3%), а также инфляцию. Т.е. реальные цены всё же немного, но падают.
По Подмосковью видно, что падал в цене единственный сегмент – квартиры в старых домах советских серий. Именно в этом сегменте максимально была распространена ипотека.
Вероятно, такую динамику цен на рынке вторичного жилья Московской агломерации мы будем наблюдать весь год – с небольшим падением реальных цен.
Те, кто приготовил деньги на первый взнос на ипотеку или тем более на покупку квартиры за одни только «живые деньги», лучше положить их в банк на депозит хотя бы на полгода, за которые можно получить около 10% прироста – квартиры за это время точно не вырастут в цене, а вы сможете потом выйти на рынок с большей суммой.
Динамика цен, по большому счёту, околонулевая. Но надо учитывать распространённые на рынке скидки (по данным «Миэль», они в среднем составляют 2-3%), а также инфляцию. Т.е. реальные цены всё же немного, но падают.
По Подмосковью видно, что падал в цене единственный сегмент – квартиры в старых домах советских серий. Именно в этом сегменте максимально была распространена ипотека.
Вероятно, такую динамику цен на рынке вторичного жилья Московской агломерации мы будем наблюдать весь год – с небольшим падением реальных цен.
Те, кто приготовил деньги на первый взнос на ипотеку или тем более на покупку квартиры за одни только «живые деньги», лучше положить их в банк на депозит хотя бы на полгода, за которые можно получить около 10% прироста – квартиры за это время точно не вырастут в цене, а вы сможете потом выйти на рынок с большей суммой.
Председатель Комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам Анатолий Артамонов:
«Льготную ипотеку для Москвы и Петербурга нужно отменять.
Льготные ипотеки, в том числе для семейных пар, должны действовать и развиваться прежде всего в регионах, в городах, которые нуждаются в населении. А не в столицах, куда и без того тянется народ со всей России.
Москва сегодня объективно перегружена. Транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура скоро перестанут справляться с количеством народа. То же самое можно сказать и о Петербурге. В то же время у нас есть множество городов, которые, напротив, стремительно пустеют - на том же Дальнем Востоке. Поэтому моя позиция такова, что, по крайней мере, в столицах необходимо оставить ипотеку только по рыночным ставкам. А вот в регионах, напротив, создавать максимально облегченные условия и стараться ставку снижать до символической.
Эту инициативу мы будем продвигать при дальнейшем обсуждении механизмов совершенствования льготной и семейной ипотеки. В том числе с правительством, потому что Совет Федерации, безусловно, будет непосредственным участником разработки и принятия конкретных решений».
Плохой знак для в целом московского стройкомплекса (и, видимо, для петербургского). Ещё хуже станет, если льготную ипотеку отменят в окружении двух мегаполисов – Московской и Ленинградской областях.
Но в целом – не значит плохо для частностей. Премиальные сектора новостроек, кто и сейчас работает с минимумом ипотеки, продолжат чувствовать себя хорошо (а также дорогой сегмент ИЖС).
В большой плюс уйдут владельцы вторички, кто и до этого жил без льготной ипотеки. По сути – все москвичи и петербуржцы. Те из приезжих, кто нацеливался на жизнь в этих двух мегаполисах через покупку новостройки, вынуждены будут покупать вторичное жильё. В общем, спрос сместится на вторичку.
Но уход с рынка значительной части девелоперских компаний сильно ударит по экономикам Москвы и Петербурга. Это потеря сотен тысяч рабочих мест как непосредственно в стройкомплексе, так и в обслуживающих его отраслях (стройматериалы, отделочные и ремонтные материалы, мебель, лифты, рекламные агентства и т.п.), а также потеря сотен миллиардов рублей налогов для местных бюджетов.
С другой стороны, если при нормализации удастся сбить инфляцию хотя бы до 6-7%, то и льготная ипотека не будет нужна – жил же рынок новостроек без неё до 2020 года, и нормально жил.
Ударом для стройкомплекса станет отмена льготной ипотеки только при наличии нынешних запретительных ставок по ней
«Льготную ипотеку для Москвы и Петербурга нужно отменять.
Льготные ипотеки, в том числе для семейных пар, должны действовать и развиваться прежде всего в регионах, в городах, которые нуждаются в населении. А не в столицах, куда и без того тянется народ со всей России.
Москва сегодня объективно перегружена. Транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура скоро перестанут справляться с количеством народа. То же самое можно сказать и о Петербурге. В то же время у нас есть множество городов, которые, напротив, стремительно пустеют - на том же Дальнем Востоке. Поэтому моя позиция такова, что, по крайней мере, в столицах необходимо оставить ипотеку только по рыночным ставкам. А вот в регионах, напротив, создавать максимально облегченные условия и стараться ставку снижать до символической.
Эту инициативу мы будем продвигать при дальнейшем обсуждении механизмов совершенствования льготной и семейной ипотеки. В том числе с правительством, потому что Совет Федерации, безусловно, будет непосредственным участником разработки и принятия конкретных решений».
Плохой знак для в целом московского стройкомплекса (и, видимо, для петербургского). Ещё хуже станет, если льготную ипотеку отменят в окружении двух мегаполисов – Московской и Ленинградской областях.
Но в целом – не значит плохо для частностей. Премиальные сектора новостроек, кто и сейчас работает с минимумом ипотеки, продолжат чувствовать себя хорошо (а также дорогой сегмент ИЖС).
В большой плюс уйдут владельцы вторички, кто и до этого жил без льготной ипотеки. По сути – все москвичи и петербуржцы. Те из приезжих, кто нацеливался на жизнь в этих двух мегаполисах через покупку новостройки, вынуждены будут покупать вторичное жильё. В общем, спрос сместится на вторичку.
Но уход с рынка значительной части девелоперских компаний сильно ударит по экономикам Москвы и Петербурга. Это потеря сотен тысяч рабочих мест как непосредственно в стройкомплексе, так и в обслуживающих его отраслях (стройматериалы, отделочные и ремонтные материалы, мебель, лифты, рекламные агентства и т.п.), а также потеря сотен миллиардов рублей налогов для местных бюджетов.
С другой стороны, если при нормализации удастся сбить инфляцию хотя бы до 6-7%, то и льготная ипотека не будет нужна – жил же рынок новостроек без неё до 2020 года, и нормально жил.
Ударом для стройкомплекса станет отмена льготной ипотеки только при наличии нынешних запретительных ставок по ней
К статистике по вторичному жилью.
Согласно данным о приобретённых квартирах через «Домклик», в декабре 2024 года – январе 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке РФ составил 6% (т.е. разница между ценой в объявлении и ценой сделки). Четверть квартир реализуется со скидкой.
В Москве эти показатели составляют 4,1% скидки и половина сделок (51,2%) со скидкой.
Но за полгода эти показатели остались почти на одном уровне. Средняя по России скидка в июне 2024 года была 6,2%.
При этом активность на рынке существенно упала. В ноябре количество сделок Сбера на вторичном рынке жилья снизилось сразу на 38% (месяц к месяцу), а в декабре - ещё на 19%.
Согласно данным о приобретённых квартирах через «Домклик», в декабре 2024 года – январе 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке РФ составил 6% (т.е. разница между ценой в объявлении и ценой сделки). Четверть квартир реализуется со скидкой.
В Москве эти показатели составляют 4,1% скидки и половина сделок (51,2%) со скидкой.
Но за полгода эти показатели остались почти на одном уровне. Средняя по России скидка в июне 2024 года была 6,2%.
При этом активность на рынке существенно упала. В ноябре количество сделок Сбера на вторичном рынке жилья снизилось сразу на 38% (месяц к месяцу), а в декабре - ещё на 19%.
Как сказалась отмена льготного ипотечного кредитования на загородном рынке, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – на примере Московского региона.
«Инком»: «У всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, участки без подряда (УБП) - 14%.
В преддверии окончания льготной ипотеки продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго число сделок выросло на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале - ещё минус 18%.
В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП (участки с подрядом) взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%».
Но как и с новостройками, падение продаж ИЖС не вызвало падения цен:
«Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки - 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усреднённая стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась».
«Инком»: «У всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, участки без подряда (УБП) - 14%.
В преддверии окончания льготной ипотеки продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго число сделок выросло на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале - ещё минус 18%.
В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП (участки с подрядом) взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%».
Но как и с новостройками, падение продаж ИЖС не вызвало падения цен:
«Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки - 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усреднённая стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась».
(продолжение предыдущего поста)
Торговые площади в Аркадии пустуют не первый год, их пробовали дополнить и даже заменить спортивным клубом и известным кинотеатром 5 звезд Новокузнецкая. Цокольный этаж на протяжении многих лет занимали различные супермаркеты (менялись неоднократно). Неизвестно, что станет с цокольным этажом теперь, а также останется ли на своём месте кинотеатр – говорят, что все торговые площади Аркадии будут отданы под офисы.
Офисная часть в этом ТЦ была с самого начала и пользовалась большим спросом, поэтому владелец и принял решение о смене профиля здания.
Реновация торговых комплексов под новые потребности рынка уже давно идёт полным ходом – ещё во время пандемии покупатели стали переходить на интернет-покупки, а дальнейший уход с рынка многих западных брендов только усугубил ситуацию. Но обычно торговые площади меняют свое назначение лишь частично, речь идёт о крупных торговых комплексах на окраинах. «Аркадия» же – один из первых примеров полной реконструкции под давлением новых условий рынка, тем более что комплекс находится в полутора километрах от Кремля, у него есть большая подземная парковка, и новые офисы в таком месте быстро найдут арендатора.
Торговые площади в Аркадии пустуют не первый год, их пробовали дополнить и даже заменить спортивным клубом и известным кинотеатром 5 звезд Новокузнецкая. Цокольный этаж на протяжении многих лет занимали различные супермаркеты (менялись неоднократно). Неизвестно, что станет с цокольным этажом теперь, а также останется ли на своём месте кинотеатр – говорят, что все торговые площади Аркадии будут отданы под офисы.
Офисная часть в этом ТЦ была с самого начала и пользовалась большим спросом, поэтому владелец и принял решение о смене профиля здания.
Реновация торговых комплексов под новые потребности рынка уже давно идёт полным ходом – ещё во время пандемии покупатели стали переходить на интернет-покупки, а дальнейший уход с рынка многих западных брендов только усугубил ситуацию. Но обычно торговые площади меняют свое назначение лишь частично, речь идёт о крупных торговых комплексах на окраинах. «Аркадия» же – один из первых примеров полной реконструкции под давлением новых условий рынка, тем более что комплекс находится в полутора километрах от Кремля, у него есть большая подземная парковка, и новые офисы в таком месте быстро найдут арендатора.
215 тыс. руб. в месяц – столько, по расчётам ДОМРФ, должна иметь средняя российская семья, чтобы могла «тянуть» ипотеку (цифра – из обзора ДОМРФ по итогам работа рынка жилья за 2024 год, январь 2025).
Вероятно, такая средняя семья состоит из 3-х человек, т.е. со среднедушевым доходом в 72 тыс. руб. в месяц.
И таких семей, по расчётам ДОМРФ, набирается в России 22% (в 2021 году их было 18%).
Это схоже с нашей цифрой, которую мы часто упоминаем: на рынке жилья в основном присутствует самая высокодоходная группа в 20% населения – те, кто «вписался в рынок».
Вероятно, такая средняя семья состоит из 3-х человек, т.е. со среднедушевым доходом в 72 тыс. руб. в месяц.
И таких семей, по расчётам ДОМРФ, набирается в России 22% (в 2021 году их было 18%).
Это схоже с нашей цифрой, которую мы часто упоминаем: на рынке жилья в основном присутствует самая высокодоходная группа в 20% населения – те, кто «вписался в рынок».
Коллеги оценивают цены в одном жилом проекте на окраине Москвы, в Бирюлёво:
«Если в январе в Квартале Герцена при прошлом владельце цена студий (23,7 кв. м) начиналась от 6,6 млн руб., то сейчас самая дешёвая студия (22,3 кв. м) стоит 8,7 млн руб. Разница 2,1 млн!
Самолет за однушки (42,5 кв. м) просил от 9,7 млн руб., а Брусника за квартиру (32,8 кв. м) уже от 11,7 млн руб. Плюс 2 млн».
https://yangx.top/dvizhpronedvizh/6337
Поправлю коллег. Студия 22,4 кв. м в Квартале Герцена стоит уже 9 млн руб. И это при официальном сроке сдачи в 4 квартале 2026 года (т.е. фактически через два года после внесения платы за квартиру).
Накачка цены за студию легко объяснима: такие студии - последние в продаже, московское правительство же запретило выдавать документы на жилые проекты, в которых есть студии меньше 28 кв. м. А для многих потенциальных покупателей это единственный способ с относительно небольшим ценником взять какое-то жильё в Москве.
Ходят слухи, что дальше будет запрет возведения жилья меньше 35 кв. м (в рамках набирающей сейчас ход демографической программы – якобы люди не рожают потому, что они живут в клетушках). Это тоже подогревает ажиотаж покупок жилья небольшой площади.
Так это или нет, но продажникам девелоперов нравятся такие слухи.
Постоянно муссируются слухи и об ужесточении семейной ипотеки, а также окончании лимитов на неё для Москвы (что, честно говоря, время от времени происходит у госбанков, вроде Сбера и ВТБ). Это тоже гонит потенциальных покупателей поскорее прихватить «хоть какое-то жильё».
Слухи и их распространение становятся союзниками маркетологов и продажников.
«Если в январе в Квартале Герцена при прошлом владельце цена студий (23,7 кв. м) начиналась от 6,6 млн руб., то сейчас самая дешёвая студия (22,3 кв. м) стоит 8,7 млн руб. Разница 2,1 млн!
Самолет за однушки (42,5 кв. м) просил от 9,7 млн руб., а Брусника за квартиру (32,8 кв. м) уже от 11,7 млн руб. Плюс 2 млн».
https://yangx.top/dvizhpronedvizh/6337
Поправлю коллег. Студия 22,4 кв. м в Квартале Герцена стоит уже 9 млн руб. И это при официальном сроке сдачи в 4 квартале 2026 года (т.е. фактически через два года после внесения платы за квартиру).
Накачка цены за студию легко объяснима: такие студии - последние в продаже, московское правительство же запретило выдавать документы на жилые проекты, в которых есть студии меньше 28 кв. м. А для многих потенциальных покупателей это единственный способ с относительно небольшим ценником взять какое-то жильё в Москве.
Ходят слухи, что дальше будет запрет возведения жилья меньше 35 кв. м (в рамках набирающей сейчас ход демографической программы – якобы люди не рожают потому, что они живут в клетушках). Это тоже подогревает ажиотаж покупок жилья небольшой площади.
Так это или нет, но продажникам девелоперов нравятся такие слухи.
Постоянно муссируются слухи и об ужесточении семейной ипотеки, а также окончании лимитов на неё для Москвы (что, честно говоря, время от времени происходит у госбанков, вроде Сбера и ВТБ). Это тоже гонит потенциальных покупателей поскорее прихватить «хоть какое-то жильё».
Слухи и их распространение становятся союзниками маркетологов и продажников.
Telegram
Движ про недвиж
Внезапно! Брусника задрала на 2 млн цены в Квартале Герцена 🙈
Наконец-то после покупки проекта у Самолета Брусника объявила там старт. Если в январе при прошлом владельце цена студий (23,7 кв. м) начиналась от 6,6 млн руб., то сейчас самая дешёвая студия…
Наконец-то после покупки проекта у Самолета Брусника объявила там старт. Если в январе при прошлом владельце цена студий (23,7 кв. м) начиналась от 6,6 млн руб., то сейчас самая дешёвая студия…
В ЦИАН аналитике сообщают, что в новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Тренд, конечно, по-настоящему долгожданный. Но действительно ли малогабаритки уходят в прошлое? Доля микроквартир в новых проектах продолжила снижаться и сейчас составляет всего 3%. Это неудивительно, учитывая, что в мае 2024 года был прекращён выпуск разрешительной документации на корпуса с такими лотами. Однако накопленный "запас" проектов с уже выпущенными разрешениями на строительство был настолько большим, что даже во втором полугодии 2024 года каждая десятая новая квартира всё ещё представляла собой сверхкомпактную студию – большой вопрос, что делать с этой массой студий, и можно предположить, что в любом случае они будут реализованы.
Рост метражей в последние месяцы связан ещё и с экономическими реалиями: девелоперам сегодня выгоднее выпускать в реализацию более дорогие проекты, где экономика будет привлекательной даже при актуальных ставках по проектному финансированию https://yangx.top/cian_realtor/10670
Нельзя недооценивать значимость этого тренда для качества жизни москвичей. Жизнь в студиях площадью 18-25 кв.м не просто некомфортна — она буквально вредна для физического и психического здоровья. Постоянное нахождение в ограниченном пространстве, где спальня, кухня и рабочая зона объединены, создаёт постоянный стресс для нервной системы, не говоря уже о практических бытовых неудобствах. Нормальное жилое пространство позволяет организовать отдельные функциональные зоны, что критически важно для психологического комфорта. Это возможность уединиться, когда необходимо, разделить рабочее и жилое пространство. Если речь о семье – это вопрос ментального здоровья всех её членов. В идеале даже у ребенка любого возраста (по нынешним меркам лет до 20) должно быть свое место для уединения, что уж говорить о взрослых мужчине и женщине репродуктивного возраста со всеми потребностями.
Микростудии изначально создавались как временное жильё для одиночек, но в реалиях российского рынка они часто становились постоянным жильём даже для небольших семей. При этом ни о какой демографии при таких маленьких квартирах говорить не приходится — семья из 3-4 человек физически не может комфортно существовать на площади менее 60-80 кв. м. Желание иметь детей естественным образом отступает перед катастрофической нехваткой пространства.
Несмотря на обнадёживающую статистику по новым проектам, для рядового покупателя ситуация пока кардинально не изменилась. Беглый осмотр предложений на Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru) показывает, что в строящихся проектах по-прежнему ни о каких 60 кв. м. в среднем речи не идёт. В чём причина этого расхождения? Дело в том, что цифры, о которых говорят коллеги в ЦИАН отражают только новые корпуса, продажи в которых стартовали в 2025 году. Основная масса строящегося жилья — это проекты, получившие разрешительную документацию ещё до запрета на микролоты. Кроме того, застройщики, чувствуя потенциальные законодательные изменения, активно запасались разрешениями на строительство, создавая своеобразную "подушку безопасности" из проектов с микроквартирами.
Рост метражей в последние месяцы связан ещё и с экономическими реалиями: девелоперам сегодня выгоднее выпускать в реализацию более дорогие проекты, где экономика будет привлекательной даже при актуальных ставках по проектному финансированию https://yangx.top/cian_realtor/10670
Нельзя недооценивать значимость этого тренда для качества жизни москвичей. Жизнь в студиях площадью 18-25 кв.м не просто некомфортна — она буквально вредна для физического и психического здоровья. Постоянное нахождение в ограниченном пространстве, где спальня, кухня и рабочая зона объединены, создаёт постоянный стресс для нервной системы, не говоря уже о практических бытовых неудобствах. Нормальное жилое пространство позволяет организовать отдельные функциональные зоны, что критически важно для психологического комфорта. Это возможность уединиться, когда необходимо, разделить рабочее и жилое пространство. Если речь о семье – это вопрос ментального здоровья всех её членов. В идеале даже у ребенка любого возраста (по нынешним меркам лет до 20) должно быть свое место для уединения, что уж говорить о взрослых мужчине и женщине репродуктивного возраста со всеми потребностями.
Микростудии изначально создавались как временное жильё для одиночек, но в реалиях российского рынка они часто становились постоянным жильём даже для небольших семей. При этом ни о какой демографии при таких маленьких квартирах говорить не приходится — семья из 3-4 человек физически не может комфортно существовать на площади менее 60-80 кв. м. Желание иметь детей естественным образом отступает перед катастрофической нехваткой пространства.
Несмотря на обнадёживающую статистику по новым проектам, для рядового покупателя ситуация пока кардинально не изменилась. Беглый осмотр предложений на Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru) показывает, что в строящихся проектах по-прежнему ни о каких 60 кв. м. в среднем речи не идёт. В чём причина этого расхождения? Дело в том, что цифры, о которых говорят коллеги в ЦИАН отражают только новые корпуса, продажи в которых стартовали в 2025 году. Основная масса строящегося жилья — это проекты, получившие разрешительную документацию ещё до запрета на микролоты. Кроме того, застройщики, чувствуя потенциальные законодательные изменения, активно запасались разрешениями на строительство, создавая своеобразную "подушку безопасности" из проектов с микроквартирами.
Telegram
Циан для профи
🌇Квартиры в Москве растут, микролоты исчезают
В новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Это - максимум с момента начала наблюдений и на четверть больше локальных…
В новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Это - максимум с момента начала наблюдений и на четверть больше локальных…
(продолжение предыдущего поста)
А вот когда же реально студии уйдут в прошлое – это трудно просчитать. Анализируя текущую ситуацию и темпы изменений в законодательстве и экономике можно предположить, что полное исчезновение микролотов и студий из первичного предложения на московском рынке произойдёт не ранее 2027-2028 годов. Срок действия разрешения на строительство составляет до 5-10 лет с момента выдачи. Накопленный портфель проектов с микроквартирами у девелоперов остаётся значительным, для обычного покупателя такие лоты всегда будут «привлекательно» маячить на агрегаторах, не будем забывать и о сверхактивных риелторах, которые тоже не бросят усердно продавать такое микрожильё. Ну и экономическая целесообразность будет подталкивать застройщиков к реализации уже спроектированных объектов с микролотами в первую очередь.
Что касается достижения среднего показателя в 60 кв.м по всему рынку новостроек (а не только по новым корпусам), то это произойдёт в лучшем случае предположительно к 2030 году. Полноценная смена парадигмы требует времени — необходимо не только изменение законодательства, но и трансформация потребительских ожиданий, финансовых возможностей покупателей и бизнес-моделей девелоперов. Полная трансформация рынка потребует значительного времени, а обычному покупателю нужно решать квартирный вопрос уже сейчас, с инвестициями для спасения от инфляции дело обстоит также остро - ждать никто не будет. В ближайшие 2-3 года покупателям всё ещё придётся выбирать среди проектов, где представлены микролоты, даже несмотря на то, что их доля будет снижаться.
А вот когда же реально студии уйдут в прошлое – это трудно просчитать. Анализируя текущую ситуацию и темпы изменений в законодательстве и экономике можно предположить, что полное исчезновение микролотов и студий из первичного предложения на московском рынке произойдёт не ранее 2027-2028 годов. Срок действия разрешения на строительство составляет до 5-10 лет с момента выдачи. Накопленный портфель проектов с микроквартирами у девелоперов остаётся значительным, для обычного покупателя такие лоты всегда будут «привлекательно» маячить на агрегаторах, не будем забывать и о сверхактивных риелторах, которые тоже не бросят усердно продавать такое микрожильё. Ну и экономическая целесообразность будет подталкивать застройщиков к реализации уже спроектированных объектов с микролотами в первую очередь.
Что касается достижения среднего показателя в 60 кв.м по всему рынку новостроек (а не только по новым корпусам), то это произойдёт в лучшем случае предположительно к 2030 году. Полноценная смена парадигмы требует времени — необходимо не только изменение законодательства, но и трансформация потребительских ожиданий, финансовых возможностей покупателей и бизнес-моделей девелоперов. Полная трансформация рынка потребует значительного времени, а обычному покупателю нужно решать квартирный вопрос уже сейчас, с инвестициями для спасения от инфляции дело обстоит также остро - ждать никто не будет. В ближайшие 2-3 года покупателям всё ещё придётся выбирать среди проектов, где представлены микролоты, даже несмотря на то, что их доля будет снижаться.