С марта вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года. Хотя закон не запрещает строительство без эскроу, получить ипотеку на дома, возведённые по старой схеме, будет невозможно.

Деньги заказчика будут размещаться на счетах эскроу до регистрации права собственности. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств либо за счёт кредитных. Срок условного депонирования – не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Спорные ситуации при досрочном прекращении договора будут решаться путём соглашения либо в суде. Строительство по новой схеме доступно только девелоперам из Единого реестра застройщиков.

Главная цель закона — защита граждан как экономически уязвимой стороны. Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк подчёркивает следующие выгодные для всех сторон гарантии: подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получит деньги только после регистрации права собственности; средства на эскроу-счетах застрахованы (100% суммы, но не более 10 млн руб.); возврат денег при невыполнении обязательств (предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги)

Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что закон станет заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми связана большая доля рисков на рынке ИЖС. Новый закон однозначно повлияет на цены, президент Национального объединения строителей Антон Глушков говорит, что переход из серой зоны приведет к удорожанию работ из-за высокой стоимости обслуживания банковских кредитов. Доступность ИЖС может значительно сократиться, а стоимость частных домов вырастет на 10-12% уже в этом году.

Аналитики утверждают, что новая схема будет востребована покупателями из-за повышения прозрачности и надёжности. Для желающих воспользоваться ипотекой выбора не останется — кредит будет доступен только при использовании эскроу-счетов. Также станет возможным использование материнского капитала. Новый закон повлечёт и структурные перемены на рынке – мелкие застройщики вероятно полностью покинут рынок. Преимущество получат крупные и средние игроки, имеющие доступ к выгодным кредитным линиям. В краткосрочной перспективе можно ожидать сокращения предложения, но после адаптации рынка к новым реалиям оно не только восстановится, но и увеличится благодаря росту доверия покупателей. Анна Раджабова из «Метриум Премиум» прогнозирует, что закон стимулирует создание больших посёлков на сотни домов от девелоперов многоквартирного жилья, которым уже комфортно работать в рамках системы эскроу, и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений.

Эксперты ещё отмечают риск так называемого "потребительского терроризма", когда заказчики могут необоснованно отказываться подписывать акты приёма-передачи. Однако, этот вопрос решается — разрабатываются чёткие правила приемки загородных домов, аналогичные существующим для многоквартирных зданий. С учетом того, что ещё в 2021 г. почти 70% россиян назвали частный дом идеальным жильём, можно ожидать бум ИЖС в ближайшие годы, новый закон этому только поспособствует.

Стоимость квадратного метра в Сочи считают необоснованно высокой 50% жителей города-курорта. Исследование представила основатель маркетингового агентства Korol Media Ксения Король в ходе дискуссии «Девелопмент жилья: что происходит и что делать?» в рамках VI Российской строительной недели.

В сравнении с октябрём 2024 года количество граждан, рассматривающих стоимость как необоснованно высокую, возросло на 5%. Дорогостоящим жилье считают 40% жителей Сочи, что на 1% больше показателя октября 2024 года. Умеренной цену недвижимости признают лишь 6% участников опроса, причём эта цифра сократилась на 10% с октября прошлого года.

Ничего удивительного, про трансформацию Сочи в город «золотую клетку» мы уже говорили. С сохранением таких темпов роста цен на недвижимость и в целом постоянным увеличением стоимости проживания в городе – непонятно вообще, кто там будет жить и отдыхать в ближайшем будущем. Можно предположить, что по задумке инвесторов в Сочи должно зародиться новое «Монако», но для этого необходимо, что бы в стране ежегодно увеличивалось количество миллионеров, иностранные богачи пока не торопятся в гости по понятным причинам. Для массового, рядового покупателя жилья или обычного туриста город становится всё менее дружелюбным и привлекательным, теперь вот уже и местные что-то начинают понимать.

к предыдущему посту)
Действительно, в Сочи надулся огромный жилищный пузырь. Стоимость квадратного метра там составляет уже примерно столько же, сколько в Москве.
С другой стороны, спрос на жильё в самом тёплом регионе России будет только расти. Это мы видим по приросту населения не только в Сочи, но и в Краснодаре и вообще в целом в Краснодарском крае.

(Справка: В Краснодаре численность населения может увеличиться на 1 млн человек к 2040 году, и составить 2,6 млн человек. Об этом сообщил научный сотрудник «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» (НИИПГ) Аскар Бахтияров.
За последние 5 лет население в Краснодаре уже выросло на 200 тыс. человек, по оценками проектировщиков, сейчас в городе проживает 1,65 млн человек.
По расчетам НИИПГ, на данный момент 321 тыс. человек проживают в индивидуальных домах, и 1,3 млн человек – в многоквартирных зданиях)

Скорее всего, в целом по Краснодарскому краю к 2040 году прирост составит минимум 3-4 млн человек, а максимальные оценки дают и 5-6 млн.

Чтобы цивилизованно расселить новые миллионы жителей Краснодарского края, пора принимать специальную национальную программу. Краю критически не хватает новых электрических мощностей, коммунальных систем (накопителей и очистки воды, канализационных стоков), авто- и железных дорог, социальной инфраструктуры – расширения старых и создания новых вузов, школ, больниц, детсадов, культурных заведений и т.д. Систем безопасности – от правоохранительных органов до пожарных частей, экологического, санитарного и технического надзора.

Длина морского побережья от Анапы до границы с Абхазией – почти 400 км, от азовской части Тамани – почти 500 км. Это наш «лазурный берег». Для сравнения: длина «лазурного берега» во Франции, от Марселя через Ниццу до границы с Италией – 250 км, в 2 раза меньше.
Плотность населения во французском Провансе, куда входит «лазурный берег» - 160 человек на 1 кв. км. Плотность населения в Краснодарском крае – 80 человек на 1 кв. км. Значит, до французской плотности население Краснодарского края может вырасти ещё в 2 раза (с 6 до 12 млн человек).

Кроме Сочи, импульс к развитию должны получить все приморские города края – Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Каждый из них вполне может стать городом-полумиллионником, а между ними растянуться массив индивидуальных домов. Даже на 3 млн новых жителей края до 2040 года при скромной отметке в 25-30 кв. м на человека потенциал рынка новостроек в МКД и ИЖС – 75-90 млн кв. м до 2040 года, или 5-6 млн кв. м в год.

Эту тенденцию – появление новой точки роста в России, Краснодарского края – уже не повернуть назад. Но этот процесс нельзя бросать на самотёк, каким он является сегодня.

Мы в Московской агломерации, в первую очередь в Подмосковье, часто жалуемся на плохую транспортную доступность. Если почитать ТГ-каналы или паблики ВК подмосковных городов, то одной из главных тем там всегда будут посты из серии «в 7 утра ждали автобус (до ближайшей станции метро – PR) полчаса, наконец он пришёл, но сесть в него мы не смогли». То же самое повторяется вечером – от станции метро до подмосковного города.

Но транспортная доступность в китайских мегаполисах, пожалуй, ещё хуже. В заметке NYT десятилетней давности описываются типичные практики преодоления этой проблемы:
«Каждое утро в 5:30 утра Лю Дэшэн присоединяется к дюжине пенсионеров, ожидающих экспресс-автобус в центр Пекина из этого небольшого города в провинции Хэбэй. Они стоят в начале очереди, но никогда не садятся в подъезжающий автобус, каждый из которых забирает по 50 человек из постоянно растущей очереди за пенсионерами.

Около 6:30 прибывают их взрослые дети. Очередь, теперь петляющая по улице, превратилась в часовое ожидание. Люди вклиниваются, и начинается толчея. Но пенсионеры избавили своих детей от этого испытания. Когда подъезжает следующий автобус, молодые люди занимают места родителей во главе очереди, которые они заняли час назад, и первыми садятся в автобус, путь которого до Пекина занимает 40 км.
«Я больше не могу многого дать семье», — сказал 62-летний г-н Лю, когда его сын помахал ему на прощание из окна автобуса. «Он очень устаёт каждый день, так что если я могу помочь ему немного больше отдохнуть, я это сделаю».

С тех пор транспортная ситуация в китайских мегаполисах, точнее, их пригородах не улучшилась: каждый год в китайские города переселяются по 13-15 млн человек из деревень.

Коллеги из Телеграм-канала «Или Или» опубликовали свежую статистику по продажам квартир и апартаментов в Московской области за февраль 2025 года. Безоговорочным лидером по количеству регистраций ДДУ в феврале стал проект «Ильинские луга» от ПИКа в Красногорске с 831 зарегистрированным ДДУ. Это значительный рост – на 122,2% превышает январские показатели (374 ДДУ).

Распределение рыночных долей среди крупнейших застройщиков выглядит следующим образом:
1. ПИК — абсолютный лидер с долей 43% всех зарегистрированных ДДУ за февраль. Помимо «Ильинских лугов», высокие результаты показывают проекты «Яуза парк» (486 ДДУ), «Ярославский квартал» (286 ДДУ) и «Ярославский» (111 ДДУ).
2. Самолет — уверенное второе место с 15,7% рынка. Наиболее успешные проекты: «Томилино Парк» (102 ДДУ), «Пригород Лесное» (98 ДДУ) и «Мытищи Парк» (90 ДДУ).
3. Гранель — замыкает тройку лидеров с 5,7% рынка. Ключевые проекты: «Ильинойс» (72 ДДУ), «Пехра» (47 ДДУ) и «Аникеевский» (41 ДДУ).

Коллеги посмотрели, какие скидки сейчас дают застройщики в Московском регионе (скидки – разница в цене объявлений и в цене сделки). Они варьируют от 2% у А101 (вероятно, речь идёт о Новой Москве) до 23% у «Гранеля».
https://yangx.top/propertyinsider/28386

В общем, это «секрет Полишинеля». Месяцем ранее о размере скидок сообщал «Домклик»:
«В январе 2025 года на рынке новостроек в среднем по России разница в ценах объявления и ценах сделки достигла почти 12%. В Москве эта разница – около 17%.
(Правда, это исследование относится только к сделкам по ипотеке, а на них сегодня приходится лишь около 40% от всех сделок (остальные сделки – рассрочка, оплата «живыми деньгами»)».
https://yangx.top/proeconomics/16270

Как бы ни хорохорились застройщики, что цены снижать не будут, это приходится делать. Так происходило в любой кризис. Я на собственном опыте в 2015-16 годах убедился в этом: когда мы приходили в офис застройщика (в основном домов бизнес-класса – смотрели их вокруг метро «Алексеевская»), нам с ходу говорили о скидке в 5% или о подземном машиноместе в подарок; поторговавшись, можно было добиться скидки и в 7-8%.

Сейчас на рынке вообще сложилась ненормальная для Москвы ситуация, когда цена новостройки стала на 20-25% выше, чем цена схожих по большинству параметров квартир на вторичном рынке.
До 2016 года вторичка и новостройки были в одну цену, в некоторые годы вторичка стоила даже дороже (что логично – во многих из них есть хороший ремонт, на который в новостройках ещё предстоит потратиться).

Так что возвращение к норме на московском рынке жилья – это снижение цен на новостройки минимум на 20% (если при этом цены на вторичку будут стоять на месте). Если бы выбили «костыль льготной ипотеки», то, уверен, в течение года-полутора произошла бы такая нормализация.

К предыдущему посту.
На графике хорошо видно – 2017 год стал переломным, когда на рынке начался перекос: цены на новостройки стали выше, чем цены на вторичное жильё, и эта разница с каждым годом только увеличивалась.
До 2016 года вторичка была дороже новостроек.
На графике – динамика цен в целом по России. В каждом городе – своя ценовая вилка. И даже в Москве она неоднородна: в Новой Москве разница – около 20%, а в границах старой Москвы может достигать и 50% (особенно это касается центра города).

В начале 2025 года на московском рынке аренды жилья наблюдаются существенные изменения. По данным Инком-Недвижимости, предложение съёмных квартир значительно увеличилось – в 2,3 раза с начала года и в 2,1 раза относительно прошлого года. Аналитики ЦИАН отмечают аналогичную тенденцию: относительно осени предложение также выросло в 2,3 раза. Это всё привело к постепенной коррекции арендных ставок.

После традиционного январского затишья в феврале-марте активность арендаторов начала восстанавливаться. Согласно данным "Авито Недвижимости", в период с 1 по 10 марта 2025 года интерес к долгосрочной аренде квартир в Москве увеличился на 9% по сравнению с аналогичным периодом января. При этом наибольшим спросом пользуются студии, где зафиксирован рост интереса на 24%, и однокомнатные квартиры с ростом интереса на 15%. «Яндекс Аренда» также отмечает рост интереса к объявлениям о сдаче жилья. В феврале число просмотров на одну публикацию выросло на 17% по сравнению с концом 2024 года.

По данным Инком-Недвижимости, количество запросов от арендаторов увеличилось на 18% по итогам февраля, месяц к месяцу. При этом в сравнении с февралём 2024 года заявок меньше на 30%. Под давлением растущего предложения в феврале 2025 года арендные ставки снизились на 1-4% в зависимости от типа жилья. В таблице от "Яндекс Аренды", можно увидеть значительное снижение в сегменте студий – на 3,8% за месяц, их средняя стоимость составила 70 тыс. руб. При этом в годовом выражении арендная ставка выросла на 12,9%. Однокомнатные квартиры подешевели на 2,1%, до 67 тыс. руб. (годовой рост +11,5%). Двухкомнатные квартиры показали снижение на 2,5%, их средняя цена составила 92 тыс. руб. (годовой рост +6,6%), а трёхкомнатные – на 1,2%, до 148 тыс. руб. (годовой рост +2,1%).

"Авито Недвижимость" отмечает, что в начале марта тенденция снижения цен продолжилась: студии подешевели ещё на 6%, а однокомнатные квартиры – на 3%. В Инком-Недвижимости приводят несколько иные данные по массовому сегменту рынка: снять студию в Старой Москве можно в среднем за 46-57 тыс. руб., а однушку — за 52-66 тыс. руб. В декабре-январе некоторые собственники уже снизили цены на 5-7% от пиковых значений. Аналитики Est-a-Tet оценивают общую корректировку арендной ставки относительно конца 2024 года в 2-3%.

Эксперты связывают увеличение предложения арендного жилья с несколькими ключевыми факторами. Во-первых, на рынок аренды выходят инвестиционные квартиры, приобретённые в новостройках во время действия льготной ипотеки. По оценкам ЦИАН, около четверти арендных квартир сейчас приходится именно на недавние новостройки. Во-вторых, наблюдается переориентация собственников с продажи недвижимости на её сдачу в аренду – тренд был особенно заметен во втором полугодии 2024 года и частично сохраняется в 2025 году. Также сказывается сезонный фактор – возвращение на рынок рантье, которые отложили сдачу квартиры в декабре-январе на более активный период. Кроме того, свой вклад вносят флипперы, которые сдают квартиры в аренду параллельно с их выставлением на продажу из-за низкой активности рынка продаж.

Говоря о ближайших перспективах, эксперты не прогнозируют значительных колебаний спроса и цен на аренду жилья в Москве этой весной. С одной стороны, весенний период традиционно характеризуется более высокой активностью квартиросъемщиков, что может способствовать стабилизации средних арендных ставок. С другой стороны, при дальнейшем росте экспозиции на рынке стоимость долгосрочной аренды может продолжить снижаться. В условиях усиливающейся конкуренции собственники могут стать более сговорчивыми, соглашаясь на торг и небольшое уменьшение цены.

Аналитики прогнозируют падение спроса на апартаменты в Москве в 2025 году. Статистика за январь-февраль 2025 года демонстрирует интересные тенденции на рынке. В то время как количество договоров долевого участия (ДДУ) на строящееся жилье выросло на 37,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с 10.246 до 14.106 договоров), число ДДУ с апартаментами снизилось на 7,5% (с 791 до 732). В феврале 2025 года на рынке апартаментов Москвы было зафиксировано падение на 18% в сравнении с этим же периодом 2024 года.

По мнению управляющего директора агентства недвижимости «Метриум» Руслана Сырцова, рынок апартаментов переживает кризисный период. Основные причины включают неизбежное сокращение предложения из-за запрета на строительство новых объектов, отсутствие программы семейной ипотеки для данного сегмента и ограниченные маркетинговые возможности. Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что единственным эффективным способом привлечения клиентов к апартаментам остается ценовое преимущество. По его прогнозам, доля апартаментов в общей структуре продаж новостроек не превысит 10%, а при отсутствии привлекательных ценовых предложений может сократиться до 5%. Рост недоверия покупателей к апартаментам имеет под собой вполне логичные основания, чего уж тут удивляться? Апартаменты официально относятся к нежилым помещениям, что создает ряд ограничений для их владельцев. Несмотря на периодические обсуждения возможности перевода апартаментов в статус жилья, как отмечает коллега из «ИНКОМ-Недвижимости», эта идея была полностью отвергнута законодателями.

Действительно, к этому сегменту можно только ценой «заманить» покупателя, но сейчас в ряд ли получится найти человека, который будет отдавать несколько миллионов рублей (и больше) не задумываясь и не просчитывая детально "будущее" своей покупки. В России приобретение недвижимости – важнейшее событие в жизни человека, в большинстве случаев это происходит в лучшем случае один раз в жизни. У апартаментов минусов больше чем плюсов, ни один маркетолог не сможет убедить, что финансовые неудобства – это плюс. Владельцы апартаментов сталкиваются с более высокими тарифами на коммунальные услуги и налогами на имущество по сравнению с владельцами квартир. Также они лишены возможности получить налоговый вычет при покупке. К тому же отсутствие программы семейной ипотеки и других льготных условий кредитования для апартаментов делает их менее привлекательными для семей с детьми и других категорий покупателей, рассчитывающих на господдержку. Большинство покупателей пока что семьи, в которых все решения принимают женщины в рамках бытового матриархата в России (в одиночку вообще почти невозможно решить квартирный вопрос) а получение постоянной регистрации в апартаментах затруднено, что влечет за собой сложности с доступом к социальной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам.

В общем учитывая все эти факторы, снижение спроса на апартаменты выглядит закономерным. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу традиционного жилья или ИЖС, которое обеспечивает большую юридическую защищенность и доступ к государственным программам поддержки. Правильно коллеги отмечают, что без кардинальных изменений в законодательстве или значительного ценового преимущества (хотя бы в 2-3 раза дешевле) рынок апартаментов в Москве продолжит сокращаться, а может и вообще сойдет на нет.

ЦБ достиг соглашения с банками о прекращении практики значительного завышения ставок по комбинированной ипотеке. Как сообщил руководитель службы по защите прав потребителей ЦБ Михаил Мамута, с 1 апреля 2025 года полная стоимость кредита не сможет превышать среднерыночные значения более чем на треть. На эту проблему обратили внимание в декабре прошлого года, когда банки начали искусственно замедлять выдачи жилищных кредитов, устанавливая на рыночную часть комбинированной ипотеки ставки до 100%.

Комбинированная ипотека — это кредит, часть которого предоставляется по льготной ставке в рамках госпрограммы, а оставшаяся сумма — по рыночным условиям. Заемщики вынуждены использовать такой инструмент, когда стоимость приобретаемого жилья превышает максимальную сумму, предусмотренную льготной программой. Например, средняя стоимость квартиры в Москве составляет около 20 млн рублей, в то время как максимальная сумма по семейной ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга - только 12 млн рублей, а для других регионов — 6 млн. На данный момент средняя полная стоимость жилищных кредитов в топ-10 банках составляет около 29–30%, это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн — по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением. По словам Максима Колядова из компании «Страховой брокер AMsec24», снижение ставок сделает ипотечные кредиты более доступными для заемщиков, что в свою очередь положительно скажется на рынке недвижимости. Он отметил, что хотя общий уровень ставок останется высоким, устранение искусственных наценок позволит заемщикам получить более стабильные и справедливые условия.

ВТБ уже снизил ставки по комбинированным ипотечным программам. Например, для кредита по семейной программе на сумму 13,5 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге ставки начинаются от 12%. При этом 12 млн рублей можно взять под 6%, а оставшиеся 1,5 млн — по рыночной ставке, в результате чего средняя ставка по кредиту составит 12%. С 1 апреля 2025 года банки также будут обязаны соблюдать ипотечный стандарт, запрещающий использование высокорисковых схем. Среди таких запрещённых практик — учет кешбэка в первоначальном взносе и получение вознаграждения от застройщиков для снижения ставки, что ведет к завышению цен на недвижимость. Некоторые эксперты предлагают полностью отказаться от ограничений на полную стоимость кредита, считая, что это позволит заемщикам брать кредиты на более высоких ставках, но при этом на рынке недвижимости исчезнут искусственно завышенные цены.