Нашли в Москве самую маленькую квартиру, предлагаемую в аренду.
Это 10 кв. м. Северная окраина Москвы, до ближайшего метро идти пешком 20 минут.
Квартира «двухэтажная» - спальное место находится на антресоли.
За такое помещение просят 42 тыс. руб. в месяц(!!!). То есть аренда 1 кв. м стоит 4,2 тыс. руб. По такому соотношению стандартная советская однушка в 35 кв. м обойдётся в 140 тыс. руб.
Не знаю, на что рассчитывает арендодатель… Но мой взгляд, даже за 20 тыс. в месяц такое снимать не стоит.
Дешевле снять однушку 30-40 кв. м в ближнем Подмосковье за те же деньги (около 40 тыс.). Если близко автобусная остановка или станция пригородной электрички, то и путь до центра города окажется по времени таким же (или даже быстрее), чем в этом варианте аренды 10-метровой квартиры (ещё раз отметим, что до метро тут идти пешком 20 минут; для сравнения от подмосковных станций Хлебниково-Водники-Долгопрудная до ближайшего метро «Лианозово» на электричке ехать 9-6 минут).
Но в целом появление таких вариантов аренды – 10 кв. м за 42 тыс. – говорит о перекосе рынка в сторону спроса.
Это 10 кв. м. Северная окраина Москвы, до ближайшего метро идти пешком 20 минут.
Квартира «двухэтажная» - спальное место находится на антресоли.
За такое помещение просят 42 тыс. руб. в месяц(!!!). То есть аренда 1 кв. м стоит 4,2 тыс. руб. По такому соотношению стандартная советская однушка в 35 кв. м обойдётся в 140 тыс. руб.
Не знаю, на что рассчитывает арендодатель… Но мой взгляд, даже за 20 тыс. в месяц такое снимать не стоит.
Дешевле снять однушку 30-40 кв. м в ближнем Подмосковье за те же деньги (около 40 тыс.). Если близко автобусная остановка или станция пригородной электрички, то и путь до центра города окажется по времени таким же (или даже быстрее), чем в этом варианте аренды 10-метровой квартиры (ещё раз отметим, что до метро тут идти пешком 20 минут; для сравнения от подмосковных станций Хлебниково-Водники-Долгопрудная до ближайшего метро «Лианозово» на электричке ехать 9-6 минут).
Но в целом появление таких вариантов аренды – 10 кв. м за 42 тыс. – говорит о перекосе рынка в сторону спроса.
Согласно последнему исследованию ВЦИОМ, отношение россиян к одиночеству значительно изменилось за последние 15 лет. Во всероссийском телефонном опросе, охватившем 1,6 тыс. граждан старше 18 лет, были выявлены следующие ключевые тенденции: 68% опрошенных заявили, что не боятся одиночества — это значительный рост по сравнению с показателем в 54% пятнадцатилетней давности. Кардинально изменилось понимание того, кого считать «одиноким человеком. В 2010 году 48% опрошенных считали одинокими людей без семьи и родственников, сейчас такой точки зрения придерживаются лишь 22% респондентов. 16% считают одинокими тех, кто не имеет друзей, близких или единомышленников. 10% определяют одиночество как состояние, когда человеку не к кому обратиться за помощью. Доля тех, кто считает, что найти партнера «просто», увеличилась с 18% до 25% за 15 лет. Женатые/замужние респонденты вдвое чаще холостых уверены в лёгкости поиска второй половины.
Проглядывается интересная корреляция с рынком недвижимости. Выявленные ВЦИОМ тенденции имеют прямое отражение на рынок жилья. Вот откуда мы имеем такой устойчивый спрос на малогабаритные квартиры. Доминирование студий и кавалерок в структуре продаж ведущих застройщиков похоже не случайно. Такое жильё идеально соответствует потребностям растущего числа людей, комфортно чувствующих себя в одиночестве. Студии становятся не вынужденным компромиссом из-за финансовых ограничений, а осознанным выбором, отражающим стиль жизни.
Рынок сам демонстрирует, что именно малогабаритное жильё показывает наиболее стабильный рост цен в расчёте на квадратный метр. Этот тренд отражает не только экономические факторы, но и социально-психологический запрос — спрос превышает предложение именно в сегменте студий и однокомнатных квартир. Если раньше близость к социальной инфраструктуре (школы, детские сады) была критически важным фактором, то сейчас на первый план будут выходить критерии, которые больше полезны для одиночек – качество интернет-соединения, удобство получения всевозможных доставок (готовая еда, ПВЗ маркетплейсов, наличие консьерж-сервиса, постаматов и т.п.) инфраструктура для удалённой работы (коворкинги и бизнес-центры в жилых комплексах). Пока данная тенденция проявляется в мегаполисах, где концентрация одиноких людей традиционно выше. Однако с распространением удалённой работы схожие тренды начинают проявляться и в региональных центрах.
На основе этих данных от ВЦИОМ можно даже прогноз попробовать сделать. Полагаю у этого тренда долгосрочный характер. Снижение страха перед одиночеством — однозначно не временное явление, а устойчивая тенденция, которая будет поддерживать спрос на малогабаритное жильё в обозримом будущем. С такой социологией, застройщики просто вынуждены адаптировать предложения на рынке. Вот и «свежее» подтверждение этой гипотезы – малогабаритное жильё продолжает занимать лидирующие позиции на столичном рынке даже после введения запрета на их строительство. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на статистику платформы BnMAP.pro. Застройщики скорее всего продолжат увеличивать долю студий и малогабаритных квартир в своих проектах (конечно, не запретных до 28 кв. м, а побольше) с акцентом на характеристики для «одиноких людей» – эргономичные планировки, встроенные системы "умного дома", инфраструктура для удалённой работы и т.п.
Как справедливо отмечают эксперты ВЦИОМ, в долгосрочной перспективе социальная изоляция может привести к негативным последствиям – таким как рост психических расстройств, снижение рождаемости и социальная дезадаптация. С таким обществом строить просторные квартиры для больших многодетных семей – будет, мягко говоря, невыгодно и не нужно.
Проглядывается интересная корреляция с рынком недвижимости. Выявленные ВЦИОМ тенденции имеют прямое отражение на рынок жилья. Вот откуда мы имеем такой устойчивый спрос на малогабаритные квартиры. Доминирование студий и кавалерок в структуре продаж ведущих застройщиков похоже не случайно. Такое жильё идеально соответствует потребностям растущего числа людей, комфортно чувствующих себя в одиночестве. Студии становятся не вынужденным компромиссом из-за финансовых ограничений, а осознанным выбором, отражающим стиль жизни.
Рынок сам демонстрирует, что именно малогабаритное жильё показывает наиболее стабильный рост цен в расчёте на квадратный метр. Этот тренд отражает не только экономические факторы, но и социально-психологический запрос — спрос превышает предложение именно в сегменте студий и однокомнатных квартир. Если раньше близость к социальной инфраструктуре (школы, детские сады) была критически важным фактором, то сейчас на первый план будут выходить критерии, которые больше полезны для одиночек – качество интернет-соединения, удобство получения всевозможных доставок (готовая еда, ПВЗ маркетплейсов, наличие консьерж-сервиса, постаматов и т.п.) инфраструктура для удалённой работы (коворкинги и бизнес-центры в жилых комплексах). Пока данная тенденция проявляется в мегаполисах, где концентрация одиноких людей традиционно выше. Однако с распространением удалённой работы схожие тренды начинают проявляться и в региональных центрах.
На основе этих данных от ВЦИОМ можно даже прогноз попробовать сделать. Полагаю у этого тренда долгосрочный характер. Снижение страха перед одиночеством — однозначно не временное явление, а устойчивая тенденция, которая будет поддерживать спрос на малогабаритное жильё в обозримом будущем. С такой социологией, застройщики просто вынуждены адаптировать предложения на рынке. Вот и «свежее» подтверждение этой гипотезы – малогабаритное жильё продолжает занимать лидирующие позиции на столичном рынке даже после введения запрета на их строительство. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на статистику платформы BnMAP.pro. Застройщики скорее всего продолжат увеличивать долю студий и малогабаритных квартир в своих проектах (конечно, не запретных до 28 кв. м, а побольше) с акцентом на характеристики для «одиноких людей» – эргономичные планировки, встроенные системы "умного дома", инфраструктура для удалённой работы и т.п.
Как справедливо отмечают эксперты ВЦИОМ, в долгосрочной перспективе социальная изоляция может привести к негативным последствиям – таким как рост психических расстройств, снижение рождаемости и социальная дезадаптация. С таким обществом строить просторные квартиры для больших многодетных семей – будет, мягко говоря, невыгодно и не нужно.
(продолжение предыдущего поста)
Такое резкое снижение страха перед одиночеством предоставляет ценный контекст для понимания текущих и будущих тенденций на рынке недвижимости. Успех застройщиков, делающих ставку на малогабаритное жильё, теперь можно объяснять не только экономическими факторами, но и глубинными социальными трансформациями. Понимание таких процессов позволяет более точно прогнозировать спрос и адаптировать предложение к меняющимся потребностям общества. В условиях, когда 68% россиян не боятся одиночества, а молодое поколение активно формирует новые модели социального взаимодействия, малогабаритное жильё ещё очень и очень долго останется одним из наиболее востребованных сегментов рынка. Правильно говорит психолог Елена Лаврова – современная культура пропагандирует образ независимого и самодостаточного человека, который делает ставку на «личностное развитие и профессиональную реализацию», осознает свои границы и не готов идти на компромиссы под давлением общества.
(Картина – американский художник Эдвард Хоппер, «Ночное окно». 1928 год)
Такое резкое снижение страха перед одиночеством предоставляет ценный контекст для понимания текущих и будущих тенденций на рынке недвижимости. Успех застройщиков, делающих ставку на малогабаритное жильё, теперь можно объяснять не только экономическими факторами, но и глубинными социальными трансформациями. Понимание таких процессов позволяет более точно прогнозировать спрос и адаптировать предложение к меняющимся потребностям общества. В условиях, когда 68% россиян не боятся одиночества, а молодое поколение активно формирует новые модели социального взаимодействия, малогабаритное жильё ещё очень и очень долго останется одним из наиболее востребованных сегментов рынка. Правильно говорит психолог Елена Лаврова – современная культура пропагандирует образ независимого и самодостаточного человека, который делает ставку на «личностное развитие и профессиональную реализацию», осознает свои границы и не готов идти на компромиссы под давлением общества.
(Картина – американский художник Эдвард Хоппер, «Ночное окно». 1928 год)
Аналитики группы «Самолет» поделились результатами исследования покупательских предпочтений. При выборе квартиры представительницы прекрасного пола в первую очередь ценят практичность и удобство предлагаемых вариантов. Они чаще интересуются жильём с просторными кухнями-гостиными (41% по сравнению с 35%), встроенными гардеробными (23% против 19%) и лоджиями (41% против 32% среди представителей мужского пола)
Для мужской аудитории более существенными параметрами оказались габариты потолков (21% против 18% среди женщин), обустроенная придомовая территория (40% против 36%) и наличие интеллектуальной системы "умный дом" (7% против 5%). При этом некоторые опции вызывают равноценный интерес у покупателей независимо от пола — это укомплектованные мебелью кухни (25%) и квартиры квартиры-распашонки, в которых комнаты расположены друг напротив друга (12%).
Касательно общественных пространств, специалисты отметили, что покупательницы обращают внимание на присутствие дополнительных элементов комфорта — зеркальных поверхностей (20% против 17%), уголков с комфортабельной мебелью (16% против 14%) и бесплатной сети Wi-Fi (32% против 27%). Мужчины же хотят видеть больше зелени и растений в местах общего пользования, а системы видеонаблюдения и специальные места для хранения колясок и велосипедов получили одинаковое количество голосов — 75 и 56% соответственно.
Предпочтения в оформлении дворовых пространств различаются сильнее. Женщины чаще хотят видеть во дворе пешеходные дорожки (53% против 50%), крытые беседки (23% против 19%) и площадки для выгула собак (21% против 13%). Представители сильного пола хотят иметь во дворе спортивную инфраструктуру — в частности, уличные тренажеры (39% против 34%) и многофункциональные спортивные площадки (35% против 26%). В то же время за дополнительную декоративную подсветку и зеленые зоны высказалось примерно одинаковое количество респондентов (31% и 34% соответственно)
(картина «Лирическое новоселье» Юрия Пименова, 1965 год)
Поздравляем наших дорогих женщин с 8 марта! Пусть вам дарят подарки не только в этот один день в году, и любят вас всегда!
Для мужской аудитории более существенными параметрами оказались габариты потолков (21% против 18% среди женщин), обустроенная придомовая территория (40% против 36%) и наличие интеллектуальной системы "умный дом" (7% против 5%). При этом некоторые опции вызывают равноценный интерес у покупателей независимо от пола — это укомплектованные мебелью кухни (25%) и квартиры квартиры-распашонки, в которых комнаты расположены друг напротив друга (12%).
Касательно общественных пространств, специалисты отметили, что покупательницы обращают внимание на присутствие дополнительных элементов комфорта — зеркальных поверхностей (20% против 17%), уголков с комфортабельной мебелью (16% против 14%) и бесплатной сети Wi-Fi (32% против 27%). Мужчины же хотят видеть больше зелени и растений в местах общего пользования, а системы видеонаблюдения и специальные места для хранения колясок и велосипедов получили одинаковое количество голосов — 75 и 56% соответственно.
Предпочтения в оформлении дворовых пространств различаются сильнее. Женщины чаще хотят видеть во дворе пешеходные дорожки (53% против 50%), крытые беседки (23% против 19%) и площадки для выгула собак (21% против 13%). Представители сильного пола хотят иметь во дворе спортивную инфраструктуру — в частности, уличные тренажеры (39% против 34%) и многофункциональные спортивные площадки (35% против 26%). В то же время за дополнительную декоративную подсветку и зеленые зоны высказалось примерно одинаковое количество респондентов (31% и 34% соответственно)
(картина «Лирическое новоселье» Юрия Пименова, 1965 год)
Поздравляем наших дорогих женщин с 8 марта! Пусть вам дарят подарки не только в этот один день в году, и любят вас всегда!
Ещё раз поздравляем всех женщин с прошедшим 8 марта!💐Пока кавалеры дарят цветы и радуют своих дам, расскажем про недвижимость этих самых кавалеров. Интересная история у этого термина «кавалерка» - он родом из Польши, вероятно отсюда растут ноги современных студий. «Кавалерка» (польск. kawalerka) — термин, обозначающий небольшую однокомнатную квартиру в Польше. Это название стало настолько распространенным в польской культуре, что прочно вошло в повседневный лексикон. История этих компактных жилищ тесно связана с социальными, экономическими и политическими изменениями в стране на протяжении XIX и XX веков.
Широкое распространение жильё подобного типа получило в Польше ещё в XIX веке. Изначально маленькие комнатки предназначались для прислуги в домах зажиточных горожан. Со временем они приобрели популярность среди туристов и юношей-студентов. Последние получали подобное жильё, чаще всего, в подарок от родителей в качестве стартового капитала во взрослую жизнь.
Слово «кавалерка» происходит от польского слова kawaler, что означает «холостяк» или «неженатый мужчина». Изначально такие квартиры предназначались именно для одиноких людей, в основном молодых мужчин, которые переезжали в города в поисках работы или учёбы. Первые прототипы современных кавалерок появились в Польше в межвоенный период (1918-1939). После обретения независимости в 1918 году Польша столкнулась с серьёзным жилищным кризисом, особенно в быстрорастущих промышленных центрах. В Варшаве и других крупных городах начали строить многоквартирные дома с небольшими квартирами для рабочего класса.
Архитектор Барбара Брукальска была одной из первых, кто спроектировал функциональные малогабаритные квартиры в рамках социального жилищного проекта Варшавского жилищного кооператива (WSM) в районе Жолибож в конце 1920-х годов. Эти проекты были вдохновлены идеями модернизма и функционализма, популярными в европейской архитектуре того времени.
Настоящий бум кавалерок пришелся на период после Второй мировой войны, во время социалистической эпохи. После разрушений войны и в рамках индустриализации страны правительство Польской Народной Республики начало масштабное строительство жилья. В 1950-60-х годах архитекторы Хелена и Шимон Сыркус разрабатывали типовые проекты жилых домов, включающие большое количество кавалерок. Эти квартиры обычно имели площадь от 17 до 25 квадратных метров и включали основную комнату, небольшую кухню (иногда просто кухонный уголок) и санузел. Типовые серии, такие как W-70, внедрённые в 1970-х годах, включали значительное количество кавалерок. Эти жилища строились по технологии крупнопанельного домостроения и были частью государственной программы обеспечения населения доступным жильём.
Кавалерки играли важную роль в процессе урбанизации Польши. Они обеспечивали жильем молодых специалистов, приезжающих в города, рабочих промышленных предприятий,
студентов, начинающих самостоятельную жизнь, одиноких людей и молодые пары. В социалистический период кавалерки часто распределялись через государственные предприятия или жилищные кооперативы. Получение такой квартиры было значительным достижением, учитывая постоянный дефицит жилья.
После политических и экономических преобразований 1989 года концепция кавалерок эволюционировала. В 1990-е годы началась приватизация государственного жилья, и многие кавалерки перешли в частную собственность. Сегодня кавалерки остаются важной частью польского рынка недвижимости. Современные застройщики продолжают строить малогабаритные квартиры, хотя их стандарты значительно улучшились. Нынешние кавалерки обычно имеют более функциональную планировку, лучшее качество отделки и часто включают балкон или лоджию. В современной Польше законодательно разрешено делать перепланировки, позволяющие превратить стандартную квартиру в несколько небольших кавалерок. При этом в каждой есть своя сантехника, отдельная входная дверь и миниатюрная кухонная зона. Площадь подобных квартир составляет от 12 до 27 квадратных метров.
(продолжение в следующем посте)
Широкое распространение жильё подобного типа получило в Польше ещё в XIX веке. Изначально маленькие комнатки предназначались для прислуги в домах зажиточных горожан. Со временем они приобрели популярность среди туристов и юношей-студентов. Последние получали подобное жильё, чаще всего, в подарок от родителей в качестве стартового капитала во взрослую жизнь.
Слово «кавалерка» происходит от польского слова kawaler, что означает «холостяк» или «неженатый мужчина». Изначально такие квартиры предназначались именно для одиноких людей, в основном молодых мужчин, которые переезжали в города в поисках работы или учёбы. Первые прототипы современных кавалерок появились в Польше в межвоенный период (1918-1939). После обретения независимости в 1918 году Польша столкнулась с серьёзным жилищным кризисом, особенно в быстрорастущих промышленных центрах. В Варшаве и других крупных городах начали строить многоквартирные дома с небольшими квартирами для рабочего класса.
Архитектор Барбара Брукальска была одной из первых, кто спроектировал функциональные малогабаритные квартиры в рамках социального жилищного проекта Варшавского жилищного кооператива (WSM) в районе Жолибож в конце 1920-х годов. Эти проекты были вдохновлены идеями модернизма и функционализма, популярными в европейской архитектуре того времени.
Настоящий бум кавалерок пришелся на период после Второй мировой войны, во время социалистической эпохи. После разрушений войны и в рамках индустриализации страны правительство Польской Народной Республики начало масштабное строительство жилья. В 1950-60-х годах архитекторы Хелена и Шимон Сыркус разрабатывали типовые проекты жилых домов, включающие большое количество кавалерок. Эти квартиры обычно имели площадь от 17 до 25 квадратных метров и включали основную комнату, небольшую кухню (иногда просто кухонный уголок) и санузел. Типовые серии, такие как W-70, внедрённые в 1970-х годах, включали значительное количество кавалерок. Эти жилища строились по технологии крупнопанельного домостроения и были частью государственной программы обеспечения населения доступным жильём.
Кавалерки играли важную роль в процессе урбанизации Польши. Они обеспечивали жильем молодых специалистов, приезжающих в города, рабочих промышленных предприятий,
студентов, начинающих самостоятельную жизнь, одиноких людей и молодые пары. В социалистический период кавалерки часто распределялись через государственные предприятия или жилищные кооперативы. Получение такой квартиры было значительным достижением, учитывая постоянный дефицит жилья.
После политических и экономических преобразований 1989 года концепция кавалерок эволюционировала. В 1990-е годы началась приватизация государственного жилья, и многие кавалерки перешли в частную собственность. Сегодня кавалерки остаются важной частью польского рынка недвижимости. Современные застройщики продолжают строить малогабаритные квартиры, хотя их стандарты значительно улучшились. Нынешние кавалерки обычно имеют более функциональную планировку, лучшее качество отделки и часто включают балкон или лоджию. В современной Польше законодательно разрешено делать перепланировки, позволяющие превратить стандартную квартиру в несколько небольших кавалерок. При этом в каждой есть своя сантехника, отдельная входная дверь и миниатюрная кухонная зона. Площадь подобных квартир составляет от 12 до 27 квадратных метров.
(продолжение в следующем посте)
YouTube
Сново переезжаем? Куда? Наша Кавалерка в центре Познани.
(продолжение предыдущего поста)
Эти компактные квартиры всё так же популярны среди студентов,
молодых профессионалов, начинающих карьеру, инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду и пожилых людей, предпочитающих меньшие по размеру жилища.
Классическая кавалерка обычно имеет одну многофункциональную комнату (спальня/гостиная), небольшую кухню или кухонный уголок, компактную ванную комнату и прихожую или коридор. В современных проектах дизайнеры часто используют инновационные решения для максимально эффективного использования пространства: трансформируемую мебель, встроенные системы хранения и открытую планировку.
В период существования социалистического лагеря между Польшей и СССР происходил активный обмен опытом в различных сферах, включая архитектуру и жилищное строительство. Польские архитектурные и градостроительные решения часто изучались советскими специалистами, а польские проекты малогабаритных квартир рассматривались как один из вариантов решения жилищного вопроса. Термин «кавалерка» начал проникать в русский разговорный обиход в 1970-80-е годы, когда культурные связи между странами были особенно тесными. В отличие от официальной советской терминологии («малогабаритная квартира», «однокомнатная квартира»), слово «кавалерка» имело характерный польский колорит и часто использовалось с некоторой долей романтизации. В русском языке термин не получил такого широкого распространения, как в Польше, но закрепился в определённых кругах, особенно среди интеллигенции и людей, имевших связи с Польшей. В постсоветский период, с ростом интереса к европейскому образу жизни и расширением контактов, термин вновь стал популярен в России, особенно в контексте обсуждения малогабаритного жилья и студий.
Эти компактные квартиры всё так же популярны среди студентов,
молодых профессионалов, начинающих карьеру, инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду и пожилых людей, предпочитающих меньшие по размеру жилища.
Классическая кавалерка обычно имеет одну многофункциональную комнату (спальня/гостиная), небольшую кухню или кухонный уголок, компактную ванную комнату и прихожую или коридор. В современных проектах дизайнеры часто используют инновационные решения для максимально эффективного использования пространства: трансформируемую мебель, встроенные системы хранения и открытую планировку.
В период существования социалистического лагеря между Польшей и СССР происходил активный обмен опытом в различных сферах, включая архитектуру и жилищное строительство. Польские архитектурные и градостроительные решения часто изучались советскими специалистами, а польские проекты малогабаритных квартир рассматривались как один из вариантов решения жилищного вопроса. Термин «кавалерка» начал проникать в русский разговорный обиход в 1970-80-е годы, когда культурные связи между странами были особенно тесными. В отличие от официальной советской терминологии («малогабаритная квартира», «однокомнатная квартира»), слово «кавалерка» имело характерный польский колорит и часто использовалось с некоторой долей романтизации. В русском языке термин не получил такого широкого распространения, как в Польше, но закрепился в определённых кругах, особенно среди интеллигенции и людей, имевших связи с Польшей. В постсоветский период, с ростом интереса к европейскому образу жизни и расширением контактов, термин вновь стал популярен в России, особенно в контексте обсуждения малогабаритного жилья и студий.
По оценке ДОМРФ, в феврале 2025 г. банки предоставили 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%).
Выдача ипотеки с господдержкой составила 32 тыс. кредитов (-25% к февралю 2024 г.)
Выдача рыночной ипотеки в феврале составила 20 тыс. кредитов (-57% г/г). Средние ставки по ней составили 29% (+12 п.п. за год).
Кто же берёт сейчас рыночную ипотеку под сумасшедшие ставки около 30%?
Это в основном клиенты вторичного рынка, кто планирует рассчитаться по ней в течение года. Типичный вариант: подвернулся хороший вариант квартиры в новостройке и на вторичке, а собственная квартира, выставленная на вторичном рынке, пока не продалась.
Средний срок экспозиции на вторичке сейчас составляет по России 90-100 дней, по Москве – 105-115 дней. Кстати, наиболее часто именно по таким вариантам продавцы предоставляют скидки 2-5% - потому что выплата рыночной ипотеки обходится дороже, чем предоставленная скидка.
Выдача ипотеки с господдержкой составила 32 тыс. кредитов (-25% к февралю 2024 г.)
Выдача рыночной ипотеки в феврале составила 20 тыс. кредитов (-57% г/г). Средние ставки по ней составили 29% (+12 п.п. за год).
Кто же берёт сейчас рыночную ипотеку под сумасшедшие ставки около 30%?
Это в основном клиенты вторичного рынка, кто планирует рассчитаться по ней в течение года. Типичный вариант: подвернулся хороший вариант квартиры в новостройке и на вторичке, а собственная квартира, выставленная на вторичном рынке, пока не продалась.
Средний срок экспозиции на вторичке сейчас составляет по России 90-100 дней, по Москве – 105-115 дней. Кстати, наиболее часто именно по таким вариантам продавцы предоставляют скидки 2-5% - потому что выплата рыночной ипотеки обходится дороже, чем предоставленная скидка.
Распроданность квартир в новостройках Москвы с вводом в эксплуатацию в 2025 году достигла 70%, следует из данных ДОМ.РФ. В среднем по России этот показатель составляет 51%, и отрыв столицы на 19 п.п. стал рекордным за все время наблюдений. Почему же Москва так обгоняет регионы? Прослеживается интересная тенденция развития рынка новостроек в Москве по сравнению с остальной Россией. Столичный рынок демонстрирует значительную устойчивость и даже рост на фоне общероссийского спада.
Если до 2024 года динамика распроданности в Москве и остальной России была относительно синхронной, то сейчас наблюдается разнонаправленное движение – Москва растёт, в то время как регионы показывают нисходящий тренд. Если посмотреть на соотношение распроданности к стройготовности – в Москве этот показатель составляет ~90%, что значительно выше общероссийского уровня в 70%. Это свидетельствует о более эффективных продажах в столице.
Можем предположить, что лидерство Москвы обусловлено большей долей жилья бизнес-класса, де-люкса, премиума и элитки. По данным РБК, доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85% Если в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки (при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жильё для продавца), составляла 20–30%, то к концу 2024 года — на начало 2025 года показатель увеличился до 70–80%. Это максимум за последние пять-семь лет, то есть всё за "живые деньги".
Аналитика ЦИАН за 2024 г. также показывает, что в структуре предложения Москвы доля проектов бизнес-, премиум- и элит-класса достигает 60%, тогда как в регионах этот показатель в разы ниже. Действительно, наблюдается обратная корреляция между зависимостью региона от ипотечных сделок и уровнем распроданности новостроек – по данным на февраль 2025 года, доля ипотечных сделок на первичном рынке в некоторых регионах России достигает 85%, в то время как в Москве этот показатель за 2024 г. составил около 32%. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» поясняет – это связано с тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки.
Высокий уровень распроданности в 70% для объектов со сдачей в 2025 году свидетельствует о здоровом состоянии столичного рынка недвижимости, но одновременно создаёт проблему дефицита предложения для покупателей, ищущих объекты с близкими сроками ввода. Если практически все ликвидные объекты уже проданы, то покупатели вынуждены либо обращаться к вторичному рынку и переуступкам, либо рассматривать проекты с более поздними сроками сдачи (2027-2028 гг.). К тому же ограниченное предложение не дает ценам снижаться, даже при возможных экономических колебаниях.
(график ДОМ.РФ)
Если до 2024 года динамика распроданности в Москве и остальной России была относительно синхронной, то сейчас наблюдается разнонаправленное движение – Москва растёт, в то время как регионы показывают нисходящий тренд. Если посмотреть на соотношение распроданности к стройготовности – в Москве этот показатель составляет ~90%, что значительно выше общероссийского уровня в 70%. Это свидетельствует о более эффективных продажах в столице.
Можем предположить, что лидерство Москвы обусловлено большей долей жилья бизнес-класса, де-люкса, премиума и элитки. По данным РБК, доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85% Если в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки (при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жильё для продавца), составляла 20–30%, то к концу 2024 года — на начало 2025 года показатель увеличился до 70–80%. Это максимум за последние пять-семь лет, то есть всё за "живые деньги".
Аналитика ЦИАН за 2024 г. также показывает, что в структуре предложения Москвы доля проектов бизнес-, премиум- и элит-класса достигает 60%, тогда как в регионах этот показатель в разы ниже. Действительно, наблюдается обратная корреляция между зависимостью региона от ипотечных сделок и уровнем распроданности новостроек – по данным на февраль 2025 года, доля ипотечных сделок на первичном рынке в некоторых регионах России достигает 85%, в то время как в Москве этот показатель за 2024 г. составил около 32%. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» поясняет – это связано с тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки.
Высокий уровень распроданности в 70% для объектов со сдачей в 2025 году свидетельствует о здоровом состоянии столичного рынка недвижимости, но одновременно создаёт проблему дефицита предложения для покупателей, ищущих объекты с близкими сроками ввода. Если практически все ликвидные объекты уже проданы, то покупатели вынуждены либо обращаться к вторичному рынку и переуступкам, либо рассматривать проекты с более поздними сроками сдачи (2027-2028 гг.). К тому же ограниченное предложение не дает ценам снижаться, даже при возможных экономических колебаниях.
(график ДОМ.РФ)
Цены на дачи в Подмосковье выросли на 10% за год. Согласно данным, предоставленным руководителем "Циан.Аналитики" Алексеем Поповым, средняя стоимость дачи массового сегмента в Московской области в феврале 2025 года составила 3,12 млн рублей, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2024 года (2,81 млн рублей). По словам Попова, сейчас это средняя цена на дачу массового сегмента - за небольшой дом 50-90 кв. м на участке с соответствующим назначением (СНТ, ДНП и схожие), не пригодный для круглогодичного проживания.
Есть большой вопрос – откуда аналитики берут такие среднерыночные цены? И понятие «дача массового сегмента» весьма расплывчатое. Даже беглый осмотр предложений на популярных площадках показывает совсем другую картину. Согласно тем же объявлениям, летний домик с участком в 6 соток (зачастую в не самом лучшем состоянии и не в ближнем Подмосковье) будет стоить минимум от 4-5 млн рублей.
За заявленные в ЦИАН 3 млн рублей сейчас можно только отреставрировать такой домик (сначала купить с участком за 4-5 млн. рублей) или попытаться привести его в более или менее пригодное для проживания состояние. По актуальным рыночным ценам в МО перестелить крышу обойдется примерно в 1 млн руб., обновление фасада — ещё около 1 млн, и в среднем 1 млн потребуется на внутреннюю отделку, итого порядок цен получится в районе 7-8 млн рублей за такой летний домик в СНТ. И это только основные, фундаментальные траты, если посчитать, сколько ещё набежит с учетом всех необходимых работ и благоустройства территории (приведение в порядок самого участка, высадка пары деревьев с газоном, простейшее отопление, скважина, забор + др. мелкие траты) можно к этой сумме смело плюсовать еще 1,5-2 млн. руб. Даже если купить «бабушкин» домик и сносить его, один разбор и вывоз строительного мусора (от снесённого дома) может выйти в несколько сотен тысяч рублей.
РБК в 2016 году писали – кирпичный дом с участком на расстоянии 150–200 км от Москвы, по данным «Метриум Групп», обойдётся в 4–7 млн руб. Минимальная стоимость земли под застройку составит от 20 до 40 тыс. руб. за сотку. И это было в далеком 2016 году, о чем говорить сейчас с учётом инфляции. А вот уже свежие данные по средней стоимости дачи в январе 2024 года, цена на вторичном загородном рынке Подмосковья в целом составляет ~10 млн руб. В таблице от «Инком-Недвижимость» можно посмотреть по городским округам, как формируется стоимость. При этом покупателю ещё предстоит определиться — брать готовый объект и доводить до ума или строить с нуля, но в любом случае общие затраты составят примерно 10 млн.
Реальные цены на дачные объекты в Московской области значительно выше заявленных и у ТАСС. В январе-апреле 2024 года спрос на рынке загородной недвижимости Московской области увеличился на 30%, В среднем полностью готовый к проживанию дачный дом с участком в пределах до 50 км от МКАД по Ярославскому напр. обойдётся в 20 млн рублей (час езды до Москвы). Цены на более престижные направления стартуют уже от 40 млн рублей (на удалении до 50 км от МКАД)
(продолжение в следующем посте)
Есть большой вопрос – откуда аналитики берут такие среднерыночные цены? И понятие «дача массового сегмента» весьма расплывчатое. Даже беглый осмотр предложений на популярных площадках показывает совсем другую картину. Согласно тем же объявлениям, летний домик с участком в 6 соток (зачастую в не самом лучшем состоянии и не в ближнем Подмосковье) будет стоить минимум от 4-5 млн рублей.
За заявленные в ЦИАН 3 млн рублей сейчас можно только отреставрировать такой домик (сначала купить с участком за 4-5 млн. рублей) или попытаться привести его в более или менее пригодное для проживания состояние. По актуальным рыночным ценам в МО перестелить крышу обойдется примерно в 1 млн руб., обновление фасада — ещё около 1 млн, и в среднем 1 млн потребуется на внутреннюю отделку, итого порядок цен получится в районе 7-8 млн рублей за такой летний домик в СНТ. И это только основные, фундаментальные траты, если посчитать, сколько ещё набежит с учетом всех необходимых работ и благоустройства территории (приведение в порядок самого участка, высадка пары деревьев с газоном, простейшее отопление, скважина, забор + др. мелкие траты) можно к этой сумме смело плюсовать еще 1,5-2 млн. руб. Даже если купить «бабушкин» домик и сносить его, один разбор и вывоз строительного мусора (от снесённого дома) может выйти в несколько сотен тысяч рублей.
РБК в 2016 году писали – кирпичный дом с участком на расстоянии 150–200 км от Москвы, по данным «Метриум Групп», обойдётся в 4–7 млн руб. Минимальная стоимость земли под застройку составит от 20 до 40 тыс. руб. за сотку. И это было в далеком 2016 году, о чем говорить сейчас с учётом инфляции. А вот уже свежие данные по средней стоимости дачи в январе 2024 года, цена на вторичном загородном рынке Подмосковья в целом составляет ~10 млн руб. В таблице от «Инком-Недвижимость» можно посмотреть по городским округам, как формируется стоимость. При этом покупателю ещё предстоит определиться — брать готовый объект и доводить до ума или строить с нуля, но в любом случае общие затраты составят примерно 10 млн.
Реальные цены на дачные объекты в Московской области значительно выше заявленных и у ТАСС. В январе-апреле 2024 года спрос на рынке загородной недвижимости Московской области увеличился на 30%, В среднем полностью готовый к проживанию дачный дом с участком в пределах до 50 км от МКАД по Ярославскому напр. обойдётся в 20 млн рублей (час езды до Москвы). Цены на более престижные направления стартуют уже от 40 млн рублей (на удалении до 50 км от МКАД)
(продолжение в следующем посте)
(продолжение предыдущего поста)
Ещё один из заметных трендов на загородном рынке – барнхаусы (быстровозводимые каркасные и блочные дома). По словам представителя Ассоциации AREA Леонида Никитского, рост цен на такие объекты составил 15-30% за год, что связано с удорожанием строительных материалов. Весьма странно наблюдать такую моду в России — как этот архитектурный стиль из США попал к нам? Вот барнхаус предлагают за 6 млн в Тульской области, можно посмотреть на видео что это такое. Аналогичный проект уже в ближнем Подмосковье скорее всего будет стоить в 2 раза дороже. Строители говорят, что Барнхаусы востребованы у специалистов в IT-сфере, разных креативщиков, предпринимателей и тех, кто много путешествует.
Можно отметить, что в базы интернет-сервисов стали чаще попадать более качественные предложения: в "живых" садовых товариществах, где поддерживается инфраструктура, а дома пригодны для жизни. Заметное оживление на севере МО (Пестовское, Икшинское и Пироговское водохранилища) и востоке Подмосковья – по северу ничего удивительного, все хотят летом к воде. При сохранении текущих тенденций, в том числе при удорожании стройматериалов, повышение цен на такие дачи может составить ещё 10-15%, прогнозирует Никитский.
Коллега из AREA еще верно подметил, что потенциальными покупателями качественных дачных объектов могут стать граждане, ранее путешествовавшие за рубеж, которые теперь ищут варианты для отдыха внутри страны. Этот тренд косвенно подтверждает растущий интерес к качественной загородной недвижимости для отдыха и может быть связан с изменениями в туристических предпочтениях россиян.
И финальный тренд (который не может не радовать): на рынке происходят структурные изменения в предпочтениях покупателей, которые всё больше ориентируются на качественные предложения и меньше интересуются устаревшими дачными форматами. Мы видим постепенное смещение от традиционного формата дачи как места для выращивания сельхозпродукции к современному загородному дому для комфортного отдыха и проживания. Если проехаться по МО, действительно, странных теплиц и непонятных конструкций на участках становится меньше – большинство владельцев поняли, что дача – это про отдых, а не про «вторую работу».
Ещё один из заметных трендов на загородном рынке – барнхаусы (быстровозводимые каркасные и блочные дома). По словам представителя Ассоциации AREA Леонида Никитского, рост цен на такие объекты составил 15-30% за год, что связано с удорожанием строительных материалов. Весьма странно наблюдать такую моду в России — как этот архитектурный стиль из США попал к нам? Вот барнхаус предлагают за 6 млн в Тульской области, можно посмотреть на видео что это такое. Аналогичный проект уже в ближнем Подмосковье скорее всего будет стоить в 2 раза дороже. Строители говорят, что Барнхаусы востребованы у специалистов в IT-сфере, разных креативщиков, предпринимателей и тех, кто много путешествует.
Можно отметить, что в базы интернет-сервисов стали чаще попадать более качественные предложения: в "живых" садовых товариществах, где поддерживается инфраструктура, а дома пригодны для жизни. Заметное оживление на севере МО (Пестовское, Икшинское и Пироговское водохранилища) и востоке Подмосковья – по северу ничего удивительного, все хотят летом к воде. При сохранении текущих тенденций, в том числе при удорожании стройматериалов, повышение цен на такие дачи может составить ещё 10-15%, прогнозирует Никитский.
Коллега из AREA еще верно подметил, что потенциальными покупателями качественных дачных объектов могут стать граждане, ранее путешествовавшие за рубеж, которые теперь ищут варианты для отдыха внутри страны. Этот тренд косвенно подтверждает растущий интерес к качественной загородной недвижимости для отдыха и может быть связан с изменениями в туристических предпочтениях россиян.
И финальный тренд (который не может не радовать): на рынке происходят структурные изменения в предпочтениях покупателей, которые всё больше ориентируются на качественные предложения и меньше интересуются устаревшими дачными форматами. Мы видим постепенное смещение от традиционного формата дачи как места для выращивания сельхозпродукции к современному загородному дому для комфортного отдыха и проживания. Если проехаться по МО, действительно, странных теплиц и непонятных конструкций на участках становится меньше – большинство владельцев поняли, что дача – это про отдых, а не про «вторую работу».
В свете нового закона об изъятии заброшенных и неухоженных участков, вопрос уборки и вывоза мусора с дачных участков в Московской области становится особенно актуальным для собственников. Хочу поделиться практическим опытом. Проблему т.н. «заросших» или «заброшенных» участков можно условно поделить на несколько «фракций» — это участок, который просто зарос по пояс (возможно даже борщевиком) и участки, в которых либо закончилась стройка, осталось много мусора, либо она ещё идет, либо стройка заморожена (по объективным обстоятельствам, например владелец копит деньги на следующий этап работ)
Вообще новый закон потенциально должен помочь заработать разнообразным бизнесам, специализирующимся на «клининге». Если взять стандартный дачный участок в 6 соток, заросший травой по пояс, он представляет собой достаточно обременительный объект с точки зрения финансовых расходов на уборку (несмотря на то, что он крошечный). Кошение и уборка такого количества травы требует значительных усилий и может обойтись недёшево при обращении к специализированным службам. Вот, например случайный сайт (не реклама), специалисты предлагают расценки от 40-45 тыс. рублей. Конечно, сразу сделаем поправку – в большинстве случаев, владелец самостоятельно приедет и всё скосит своими руками, но много ли есть желающих, которые в свои единственные выходные – поедут бороться с борщевиков и махать косой? Как минимум придётся потратиться на газонокосилку, приличная будет стоить от 20 тыс. рублей и на специальную химию для уничтожения борщевика с другими сорняками. Работать с такой химией - не самое приятное занятие, к тому же скошенную траву и ветки нужно куда-то убирать, если не фасовать по мешкам и не вывозить, через пару таких итераций на участке вырастет мусорный "стог", который тоже можно трактовать как "неухоженный участок".
А вот стоимость вывоза строительного мусора – это уже совсем другая история, ценообразование тут максимально непрозрачное. В большинстве случаев менеджеры попросят отправить фотографию вашей горы мусора или заброшенного участка, и те же менеджеры уже «на глаз» определят сложность, расстояние до локации и др. нюансы. Вывоз бытового/строительного мусора в Московской области обойдется в минимум 10 тыс. рублей за грузовик с кузовом на 10-11 кубометров. Все будет зависеть от вашего строительного мусора, итоговая стоимость может вырасти в несколько раз за счёт разных факторов (количество грузчиков, потребуется ли распил, упакован ли ваш мусор в мешки, или это придётся делать рабочим и т.п.)
Эти расходы существенно бьют по бюджету владельца участка, особенно если вспомнить, что речь идет просто о вывозе мусора, без учета стоимости самой уборки и облагораживания территории. Конечно, можно найти и вполне прозрачные, фиксированные цены на сайтах услуг – на скриншотах к посту расценки рандомного сайта из Интернета (не реклама) можно ознакомиться и прикинуть, сколько уйдет денег на 30, 40, 50 кубов отходов. В среднем во время стройки загородного дома – строительного мусора может быть от 50-60 кубометров и больше, в зависимости от объекта и его сложности. То есть если у вас запланированная стройка, вы понимаете, что не получится доделать дом за 1-2 года, лучше заранее просчитывать ещё и стоимость вывоза мусора, чтобы участок не вызвал вопросов в связи новым законом.
Ещё из личного опыта – самый оптимальный поиск подрядчика для такой работы проходит на Авито, там можно сторговаться и найти цены дешевле чем на специализированных сайтах клининга. Но тонкость в том, что у большинства объявлений по телефону (или в диалоге на сайте) коммуницируют всегда менеджеры, в совершенстве владеющие русским языком. Но когда сталкиваешься со специалистами «на земле» получаются конфузы, может приехать один водитель и будет удивлённо стоять, смотреть на груду строительного мусора. Когда спрашиваешь его – где же грузчики, которых мы обсуждали по телефону (в переписке), иностранный специалист сообщает, что хотел подзаработать и не ожидал, что строительный мусор – это 30-40 кубов тяжелых элементов старого дома, а не легкие мешки со старыми подушками.
Вообще новый закон потенциально должен помочь заработать разнообразным бизнесам, специализирующимся на «клининге». Если взять стандартный дачный участок в 6 соток, заросший травой по пояс, он представляет собой достаточно обременительный объект с точки зрения финансовых расходов на уборку (несмотря на то, что он крошечный). Кошение и уборка такого количества травы требует значительных усилий и может обойтись недёшево при обращении к специализированным службам. Вот, например случайный сайт (не реклама), специалисты предлагают расценки от 40-45 тыс. рублей. Конечно, сразу сделаем поправку – в большинстве случаев, владелец самостоятельно приедет и всё скосит своими руками, но много ли есть желающих, которые в свои единственные выходные – поедут бороться с борщевиков и махать косой? Как минимум придётся потратиться на газонокосилку, приличная будет стоить от 20 тыс. рублей и на специальную химию для уничтожения борщевика с другими сорняками. Работать с такой химией - не самое приятное занятие, к тому же скошенную траву и ветки нужно куда-то убирать, если не фасовать по мешкам и не вывозить, через пару таких итераций на участке вырастет мусорный "стог", который тоже можно трактовать как "неухоженный участок".
А вот стоимость вывоза строительного мусора – это уже совсем другая история, ценообразование тут максимально непрозрачное. В большинстве случаев менеджеры попросят отправить фотографию вашей горы мусора или заброшенного участка, и те же менеджеры уже «на глаз» определят сложность, расстояние до локации и др. нюансы. Вывоз бытового/строительного мусора в Московской области обойдется в минимум 10 тыс. рублей за грузовик с кузовом на 10-11 кубометров. Все будет зависеть от вашего строительного мусора, итоговая стоимость может вырасти в несколько раз за счёт разных факторов (количество грузчиков, потребуется ли распил, упакован ли ваш мусор в мешки, или это придётся делать рабочим и т.п.)
Эти расходы существенно бьют по бюджету владельца участка, особенно если вспомнить, что речь идет просто о вывозе мусора, без учета стоимости самой уборки и облагораживания территории. Конечно, можно найти и вполне прозрачные, фиксированные цены на сайтах услуг – на скриншотах к посту расценки рандомного сайта из Интернета (не реклама) можно ознакомиться и прикинуть, сколько уйдет денег на 30, 40, 50 кубов отходов. В среднем во время стройки загородного дома – строительного мусора может быть от 50-60 кубометров и больше, в зависимости от объекта и его сложности. То есть если у вас запланированная стройка, вы понимаете, что не получится доделать дом за 1-2 года, лучше заранее просчитывать ещё и стоимость вывоза мусора, чтобы участок не вызвал вопросов в связи новым законом.
Ещё из личного опыта – самый оптимальный поиск подрядчика для такой работы проходит на Авито, там можно сторговаться и найти цены дешевле чем на специализированных сайтах клининга. Но тонкость в том, что у большинства объявлений по телефону (или в диалоге на сайте) коммуницируют всегда менеджеры, в совершенстве владеющие русским языком. Но когда сталкиваешься со специалистами «на земле» получаются конфузы, может приехать один водитель и будет удивлённо стоять, смотреть на груду строительного мусора. Когда спрашиваешь его – где же грузчики, которых мы обсуждали по телефону (в переписке), иностранный специалист сообщает, что хотел подзаработать и не ожидал, что строительный мусор – это 30-40 кубов тяжелых элементов старого дома, а не легкие мешки со старыми подушками.
С марта вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года. Хотя закон не запрещает строительство без эскроу, получить ипотеку на дома, возведённые по старой схеме, будет невозможно.
Деньги заказчика будут размещаться на счетах эскроу до регистрации права собственности. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств либо за счёт кредитных. Срок условного депонирования – не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Спорные ситуации при досрочном прекращении договора будут решаться путём соглашения либо в суде. Строительство по новой схеме доступно только девелоперам из Единого реестра застройщиков.
Главная цель закона — защита граждан как экономически уязвимой стороны. Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк подчёркивает следующие выгодные для всех сторон гарантии: подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получит деньги только после регистрации права собственности; средства на эскроу-счетах застрахованы (100% суммы, но не более 10 млн руб.); возврат денег при невыполнении обязательств (предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги)
Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что закон станет заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми связана большая доля рисков на рынке ИЖС. Новый закон однозначно повлияет на цены, президент Национального объединения строителей Антон Глушков говорит, что переход из серой зоны приведет к удорожанию работ из-за высокой стоимости обслуживания банковских кредитов. Доступность ИЖС может значительно сократиться, а стоимость частных домов вырастет на 10-12% уже в этом году.
Аналитики утверждают, что новая схема будет востребована покупателями из-за повышения прозрачности и надёжности. Для желающих воспользоваться ипотекой выбора не останется — кредит будет доступен только при использовании эскроу-счетов. Также станет возможным использование материнского капитала. Новый закон повлечёт и структурные перемены на рынке – мелкие застройщики вероятно полностью покинут рынок. Преимущество получат крупные и средние игроки, имеющие доступ к выгодным кредитным линиям. В краткосрочной перспективе можно ожидать сокращения предложения, но после адаптации рынка к новым реалиям оно не только восстановится, но и увеличится благодаря росту доверия покупателей. Анна Раджабова из «Метриум Премиум» прогнозирует, что закон стимулирует создание больших посёлков на сотни домов от девелоперов многоквартирного жилья, которым уже комфортно работать в рамках системы эскроу, и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений.
Эксперты ещё отмечают риск так называемого "потребительского терроризма", когда заказчики могут необоснованно отказываться подписывать акты приёма-передачи. Однако, этот вопрос решается — разрабатываются чёткие правила приемки загородных домов, аналогичные существующим для многоквартирных зданий. С учетом того, что ещё в 2021 г. почти 70% россиян назвали частный дом идеальным жильём, можно ожидать бум ИЖС в ближайшие годы, новый закон этому только поспособствует.
Деньги заказчика будут размещаться на счетах эскроу до регистрации права собственности. Подрядчик строит дом за счёт собственных средств либо за счёт кредитных. Срок условного депонирования – не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Спорные ситуации при досрочном прекращении договора будут решаться путём соглашения либо в суде. Строительство по новой схеме доступно только девелоперам из Единого реестра застройщиков.
Главная цель закона — защита граждан как экономически уязвимой стороны. Вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк подчёркивает следующие выгодные для всех сторон гарантии: подрядчик заинтересован в завершении строительства, так как получит деньги только после регистрации права собственности; средства на эскроу-счетах застрахованы (100% суммы, но не более 10 млн руб.); возврат денег при невыполнении обязательств (предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги)
Директор по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что закон станет заградительной мерой для некомпетентных игроков, с которыми связана большая доля рисков на рынке ИЖС. Новый закон однозначно повлияет на цены, президент Национального объединения строителей Антон Глушков говорит, что переход из серой зоны приведет к удорожанию работ из-за высокой стоимости обслуживания банковских кредитов. Доступность ИЖС может значительно сократиться, а стоимость частных домов вырастет на 10-12% уже в этом году.
Аналитики утверждают, что новая схема будет востребована покупателями из-за повышения прозрачности и надёжности. Для желающих воспользоваться ипотекой выбора не останется — кредит будет доступен только при использовании эскроу-счетов. Также станет возможным использование материнского капитала. Новый закон повлечёт и структурные перемены на рынке – мелкие застройщики вероятно полностью покинут рынок. Преимущество получат крупные и средние игроки, имеющие доступ к выгодным кредитным линиям. В краткосрочной перспективе можно ожидать сокращения предложения, но после адаптации рынка к новым реалиям оно не только восстановится, но и увеличится благодаря росту доверия покупателей. Анна Раджабова из «Метриум Премиум» прогнозирует, что закон стимулирует создание больших посёлков на сотни домов от девелоперов многоквартирного жилья, которым уже комфортно работать в рамках системы эскроу, и они станут одними из бенефициаров происходящих изменений.
Эксперты ещё отмечают риск так называемого "потребительского терроризма", когда заказчики могут необоснованно отказываться подписывать акты приёма-передачи. Однако, этот вопрос решается — разрабатываются чёткие правила приемки загородных домов, аналогичные существующим для многоквартирных зданий. С учетом того, что ещё в 2021 г. почти 70% россиян назвали частный дом идеальным жильём, можно ожидать бум ИЖС в ближайшие годы, новый закон этому только поспособствует.
Стоимость квадратного метра в Сочи считают необоснованно высокой 50% жителей города-курорта. Исследование представила основатель маркетингового агентства Korol Media Ксения Король в ходе дискуссии «Девелопмент жилья: что происходит и что делать?» в рамках VI Российской строительной недели.
В сравнении с октябрём 2024 года количество граждан, рассматривающих стоимость как необоснованно высокую, возросло на 5%. Дорогостоящим жилье считают 40% жителей Сочи, что на 1% больше показателя октября 2024 года. Умеренной цену недвижимости признают лишь 6% участников опроса, причём эта цифра сократилась на 10% с октября прошлого года.
Ничего удивительного, про трансформацию Сочи в город «золотую клетку» мы уже говорили. С сохранением таких темпов роста цен на недвижимость и в целом постоянным увеличением стоимости проживания в городе – непонятно вообще, кто там будет жить и отдыхать в ближайшем будущем. Можно предположить, что по задумке инвесторов в Сочи должно зародиться новое «Монако», но для этого необходимо, что бы в стране ежегодно увеличивалось количество миллионеров, иностранные богачи пока не торопятся в гости по понятным причинам. Для массового, рядового покупателя жилья или обычного туриста город становится всё менее дружелюбным и привлекательным, теперь вот уже и местные что-то начинают понимать.
В сравнении с октябрём 2024 года количество граждан, рассматривающих стоимость как необоснованно высокую, возросло на 5%. Дорогостоящим жилье считают 40% жителей Сочи, что на 1% больше показателя октября 2024 года. Умеренной цену недвижимости признают лишь 6% участников опроса, причём эта цифра сократилась на 10% с октября прошлого года.
Ничего удивительного, про трансформацию Сочи в город «золотую клетку» мы уже говорили. С сохранением таких темпов роста цен на недвижимость и в целом постоянным увеличением стоимости проживания в городе – непонятно вообще, кто там будет жить и отдыхать в ближайшем будущем. Можно предположить, что по задумке инвесторов в Сочи должно зародиться новое «Монако», но для этого необходимо, что бы в стране ежегодно увеличивалось количество миллионеров, иностранные богачи пока не торопятся в гости по понятным причинам. Для массового, рядового покупателя жилья или обычного туриста город становится всё менее дружелюбным и привлекательным, теперь вот уже и местные что-то начинают понимать.
к предыдущему посту)
Действительно, в Сочи надулся огромный жилищный пузырь. Стоимость квадратного метра там составляет уже примерно столько же, сколько в Москве.
С другой стороны, спрос на жильё в самом тёплом регионе России будет только расти. Это мы видим по приросту населения не только в Сочи, но и в Краснодаре и вообще в целом в Краснодарском крае.
(Справка: В Краснодаре численность населения может увеличиться на 1 млн человек к 2040 году, и составить 2,6 млн человек. Об этом сообщил научный сотрудник «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» (НИИПГ) Аскар Бахтияров.
За последние 5 лет население в Краснодаре уже выросло на 200 тыс. человек, по оценками проектировщиков, сейчас в городе проживает 1,65 млн человек.
По расчетам НИИПГ, на данный момент 321 тыс. человек проживают в индивидуальных домах, и 1,3 млн человек – в многоквартирных зданиях)
Скорее всего, в целом по Краснодарскому краю к 2040 году прирост составит минимум 3-4 млн человек, а максимальные оценки дают и 5-6 млн.
Чтобы цивилизованно расселить новые миллионы жителей Краснодарского края, пора принимать специальную национальную программу. Краю критически не хватает новых электрических мощностей, коммунальных систем (накопителей и очистки воды, канализационных стоков), авто- и железных дорог, социальной инфраструктуры – расширения старых и создания новых вузов, школ, больниц, детсадов, культурных заведений и т.д. Систем безопасности – от правоохранительных органов до пожарных частей, экологического, санитарного и технического надзора.
Длина морского побережья от Анапы до границы с Абхазией – почти 400 км, от азовской части Тамани – почти 500 км. Это наш «лазурный берег». Для сравнения: длина «лазурного берега» во Франции, от Марселя через Ниццу до границы с Италией – 250 км, в 2 раза меньше.
Плотность населения во французском Провансе, куда входит «лазурный берег» - 160 человек на 1 кв. км. Плотность населения в Краснодарском крае – 80 человек на 1 кв. км. Значит, до французской плотности население Краснодарского края может вырасти ещё в 2 раза (с 6 до 12 млн человек).
Кроме Сочи, импульс к развитию должны получить все приморские города края – Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Каждый из них вполне может стать городом-полумиллионником, а между ними растянуться массив индивидуальных домов. Даже на 3 млн новых жителей края до 2040 года при скромной отметке в 25-30 кв. м на человека потенциал рынка новостроек в МКД и ИЖС – 75-90 млн кв. м до 2040 года, или 5-6 млн кв. м в год.
Эту тенденцию – появление новой точки роста в России, Краснодарского края – уже не повернуть назад. Но этот процесс нельзя бросать на самотёк, каким он является сегодня.
Действительно, в Сочи надулся огромный жилищный пузырь. Стоимость квадратного метра там составляет уже примерно столько же, сколько в Москве.
С другой стороны, спрос на жильё в самом тёплом регионе России будет только расти. Это мы видим по приросту населения не только в Сочи, но и в Краснодаре и вообще в целом в Краснодарском крае.
(Справка: В Краснодаре численность населения может увеличиться на 1 млн человек к 2040 году, и составить 2,6 млн человек. Об этом сообщил научный сотрудник «Научно-исследовательского института перспективного градостроительства» (НИИПГ) Аскар Бахтияров.
За последние 5 лет население в Краснодаре уже выросло на 200 тыс. человек, по оценками проектировщиков, сейчас в городе проживает 1,65 млн человек.
По расчетам НИИПГ, на данный момент 321 тыс. человек проживают в индивидуальных домах, и 1,3 млн человек – в многоквартирных зданиях)
Скорее всего, в целом по Краснодарскому краю к 2040 году прирост составит минимум 3-4 млн человек, а максимальные оценки дают и 5-6 млн.
Чтобы цивилизованно расселить новые миллионы жителей Краснодарского края, пора принимать специальную национальную программу. Краю критически не хватает новых электрических мощностей, коммунальных систем (накопителей и очистки воды, канализационных стоков), авто- и железных дорог, социальной инфраструктуры – расширения старых и создания новых вузов, школ, больниц, детсадов, культурных заведений и т.д. Систем безопасности – от правоохранительных органов до пожарных частей, экологического, санитарного и технического надзора.
Длина морского побережья от Анапы до границы с Абхазией – почти 400 км, от азовской части Тамани – почти 500 км. Это наш «лазурный берег». Для сравнения: длина «лазурного берега» во Франции, от Марселя через Ниццу до границы с Италией – 250 км, в 2 раза меньше.
Плотность населения во французском Провансе, куда входит «лазурный берег» - 160 человек на 1 кв. км. Плотность населения в Краснодарском крае – 80 человек на 1 кв. км. Значит, до французской плотности население Краснодарского края может вырасти ещё в 2 раза (с 6 до 12 млн человек).
Кроме Сочи, импульс к развитию должны получить все приморские города края – Анапа, Геленджик, Новороссийск, Туапсе. Каждый из них вполне может стать городом-полумиллионником, а между ними растянуться массив индивидуальных домов. Даже на 3 млн новых жителей края до 2040 года при скромной отметке в 25-30 кв. м на человека потенциал рынка новостроек в МКД и ИЖС – 75-90 млн кв. м до 2040 года, или 5-6 млн кв. м в год.
Эту тенденцию – появление новой точки роста в России, Краснодарского края – уже не повернуть назад. Но этот процесс нельзя бросать на самотёк, каким он является сегодня.
Мы в Московской агломерации, в первую очередь в Подмосковье, часто жалуемся на плохую транспортную доступность. Если почитать ТГ-каналы или паблики ВК подмосковных городов, то одной из главных тем там всегда будут посты из серии «в 7 утра ждали автобус (до ближайшей станции метро – PR) полчаса, наконец он пришёл, но сесть в него мы не смогли». То же самое повторяется вечером – от станции метро до подмосковного города.
Но транспортная доступность в китайских мегаполисах, пожалуй, ещё хуже. В заметке NYT десятилетней давности описываются типичные практики преодоления этой проблемы:
«Каждое утро в 5:30 утра Лю Дэшэн присоединяется к дюжине пенсионеров, ожидающих экспресс-автобус в центр Пекина из этого небольшого города в провинции Хэбэй. Они стоят в начале очереди, но никогда не садятся в подъезжающий автобус, каждый из которых забирает по 50 человек из постоянно растущей очереди за пенсионерами.
Около 6:30 прибывают их взрослые дети. Очередь, теперь петляющая по улице, превратилась в часовое ожидание. Люди вклиниваются, и начинается толчея. Но пенсионеры избавили своих детей от этого испытания. Когда подъезжает следующий автобус, молодые люди занимают места родителей во главе очереди, которые они заняли час назад, и первыми садятся в автобус, путь которого до Пекина занимает 40 км.
«Я больше не могу многого дать семье», — сказал 62-летний г-н Лю, когда его сын помахал ему на прощание из окна автобуса. «Он очень устаёт каждый день, так что если я могу помочь ему немного больше отдохнуть, я это сделаю».
С тех пор транспортная ситуация в китайских мегаполисах, точнее, их пригородах не улучшилась: каждый год в китайские города переселяются по 13-15 млн человек из деревень.
Но транспортная доступность в китайских мегаполисах, пожалуй, ещё хуже. В заметке NYT десятилетней давности описываются типичные практики преодоления этой проблемы:
«Каждое утро в 5:30 утра Лю Дэшэн присоединяется к дюжине пенсионеров, ожидающих экспресс-автобус в центр Пекина из этого небольшого города в провинции Хэбэй. Они стоят в начале очереди, но никогда не садятся в подъезжающий автобус, каждый из которых забирает по 50 человек из постоянно растущей очереди за пенсионерами.
Около 6:30 прибывают их взрослые дети. Очередь, теперь петляющая по улице, превратилась в часовое ожидание. Люди вклиниваются, и начинается толчея. Но пенсионеры избавили своих детей от этого испытания. Когда подъезжает следующий автобус, молодые люди занимают места родителей во главе очереди, которые они заняли час назад, и первыми садятся в автобус, путь которого до Пекина занимает 40 км.
«Я больше не могу многого дать семье», — сказал 62-летний г-н Лю, когда его сын помахал ему на прощание из окна автобуса. «Он очень устаёт каждый день, так что если я могу помочь ему немного больше отдохнуть, я это сделаю».
С тех пор транспортная ситуация в китайских мегаполисах, точнее, их пригородах не улучшилась: каждый год в китайские города переселяются по 13-15 млн человек из деревень.
По данным рейтингового «Эксперт РА», рынок ипотечного кредитования в 2025 году столкнётся с существенным спадом – объём новых выдач сократится на 30% по сравнению с показателями 2024 года. Ипотечный портфель в 2024 году продемонстрировал рост на 11%, что значительно ниже рекордного скачка 2023 года (29%). Примечательно, что большая часть прироста (8%) пришлась на первое полугодие 2024 года, когда ещё действовала общая льготная программа, являвшаяся мощным стимулом развития рынка.
Прекращение действия общей льготной программы с 1 июля 2024 года кардинально изменило ситуацию. Высокие ставки по стандартным ипотечным продуктам фактически стали барьером для многих потенциальных заемщиков, что привело к снижению спроса на недвижимость. Адресные льготные программы, особенно семейная ипотека, частично компенсировали падение, обеспечив около 70% объёма кредитования во втором полугодии.
Дополнительное давление на рынок оказало ужесточение регулирования в первой половине 2024 года - повышение надбавок к риск-весам для высокорисковых кредитов (с первоначальным взносом менее 20% и повышенной долговой нагрузкой), что заставило банки сократить выдачу таких займов.
Согласно прогнозу агентства, активизация рыночного ипотечного кредитования возможна лишь при снижении ставок до уровня 13-15%, что маловероятно в 2025 году. Основной объём выдач по-прежнему будет приходиться на сохранившиеся льготные программы. Более того, с 1 апреля 2025 года Банк России получит возможность вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) для наиболее рискованных типов кредитов, что может ещё больше ограничить рынок.
Несмотря на прогнозируемое снижение выдач, общий рост ипотечного портфеля по итогам года ожидается на уровне 8-9%. Это будет обусловлено сокращением досрочных погашений: в текущих экономических условиях для населения выгоднее размещать свободные средства на депозитах, чем направлять их на погашение кредитов сверх обязательных платежей.
Прекращение действия общей льготной программы с 1 июля 2024 года кардинально изменило ситуацию. Высокие ставки по стандартным ипотечным продуктам фактически стали барьером для многих потенциальных заемщиков, что привело к снижению спроса на недвижимость. Адресные льготные программы, особенно семейная ипотека, частично компенсировали падение, обеспечив около 70% объёма кредитования во втором полугодии.
Дополнительное давление на рынок оказало ужесточение регулирования в первой половине 2024 года - повышение надбавок к риск-весам для высокорисковых кредитов (с первоначальным взносом менее 20% и повышенной долговой нагрузкой), что заставило банки сократить выдачу таких займов.
Согласно прогнозу агентства, активизация рыночного ипотечного кредитования возможна лишь при снижении ставок до уровня 13-15%, что маловероятно в 2025 году. Основной объём выдач по-прежнему будет приходиться на сохранившиеся льготные программы. Более того, с 1 апреля 2025 года Банк России получит возможность вводить макропруденциальные лимиты (МПЛ) для наиболее рискованных типов кредитов, что может ещё больше ограничить рынок.
Несмотря на прогнозируемое снижение выдач, общий рост ипотечного портфеля по итогам года ожидается на уровне 8-9%. Это будет обусловлено сокращением досрочных погашений: в текущих экономических условиях для населения выгоднее размещать свободные средства на депозитах, чем направлять их на погашение кредитов сверх обязательных платежей.