(продолжение предыдущего поста)
Ну и про дороги, основная проблема транспортной инфраструктуры Сочи — это географические особенности города, растянувшегося вдоль побережья на десятки километров при малой ширине застройки. Основная транспортная артерия (федеральная трасса А-147) работает на пределе пропускной способности. В высокий сезон (май-сентябрь) ситуация усугубляется до критической - время в пути между районами города может увеличиваться в 3-5 раз по сравнению с нормативным. Ежедневные перемещения по городу сопряжены с регулярными многочасовыми пробками. Накладывается и недостаток парковочных мест. А если вы не водитель, то вас ожидает высокая стоимость услуг такси (в 1,5-2 раза выше, чем в других региональных центрах)
Недвижимость в Сочи представляет собой привлекательный инвестиционный актив только с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Оптимальным решением может стать приобретение недвижимости в Сочи только в качестве второго жилья или для проживания вне туристического сезона, когда город становится значительно более комфортным.
Ну и про дороги, основная проблема транспортной инфраструктуры Сочи — это географические особенности города, растянувшегося вдоль побережья на десятки километров при малой ширине застройки. Основная транспортная артерия (федеральная трасса А-147) работает на пределе пропускной способности. В высокий сезон (май-сентябрь) ситуация усугубляется до критической - время в пути между районами города может увеличиваться в 3-5 раз по сравнению с нормативным. Ежедневные перемещения по городу сопряжены с регулярными многочасовыми пробками. Накладывается и недостаток парковочных мест. А если вы не водитель, то вас ожидает высокая стоимость услуг такси (в 1,5-2 раза выше, чем в других региональных центрах)
Недвижимость в Сочи представляет собой привлекательный инвестиционный актив только с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Оптимальным решением может стать приобретение недвижимости в Сочи только в качестве второго жилья или для проживания вне туристического сезона, когда город становится значительно более комфортным.
Покупатели новых квартир хотят балконы.
Одно из самых главных изменений на рынке московского жилья – отсутствие балконов у большинства новостроек. В 2023 году лишь у 23% новостроек в Москвы были балконы.
Между тем, множество опросов показывало, что от 60% до 80% потенциальных покупателей новостроек хотят иметь в квартире балкон (или лоджию).
Это признают и сами застройщики: «В период самоизоляции многие высоко оценили полезность летних помещений, так что спрос на балконы и лоджии остается высоким – около 60% наших покупателей считают их наличие большим плюсом».
(ещё среди запросов покупателей новостроек – закрытый двор)
Главные аргументы за балкон – это самое подходящее место для сушки белья (особенно это актуально для малогабаритных квартир), это место для курения (до 40% мужчин и до 25% женщин – по-прежнему курильщики). Третий аргумент, и тоже в основном для малогабаритных квартир (до 50 кв. м) – место для хранения сезонных вещей.
В общем, остаётся загадкой, почему девелоперы игнорируют такой массовый запрос покупателей новостроек на балконы. Если у участников рынка есть объяснение этому удивительному несоответствию спроса-предложения, опубликуем его.
Одно из самых главных изменений на рынке московского жилья – отсутствие балконов у большинства новостроек. В 2023 году лишь у 23% новостроек в Москвы были балконы.
Между тем, множество опросов показывало, что от 60% до 80% потенциальных покупателей новостроек хотят иметь в квартире балкон (или лоджию).
Это признают и сами застройщики: «В период самоизоляции многие высоко оценили полезность летних помещений, так что спрос на балконы и лоджии остается высоким – около 60% наших покупателей считают их наличие большим плюсом».
(ещё среди запросов покупателей новостроек – закрытый двор)
Главные аргументы за балкон – это самое подходящее место для сушки белья (особенно это актуально для малогабаритных квартир), это место для курения (до 40% мужчин и до 25% женщин – по-прежнему курильщики). Третий аргумент, и тоже в основном для малогабаритных квартир (до 50 кв. м) – место для хранения сезонных вещей.
В общем, остаётся загадкой, почему девелоперы игнорируют такой массовый запрос покупателей новостроек на балконы. Если у участников рынка есть объяснение этому удивительному несоответствию спроса-предложения, опубликуем его.
Из данных исследования АКРА можно посмотреть последствия отмены льготной ипотеки во второй половине 2024 года. Во втором полугодии объём продаж по ипотечным программам с господдержкой составил 1 трлн 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя первого полугодия. За весь 2024 год продажи по ипотеке с господдержкой достигли 3 трлн 430 млрд руб., что на 29% ниже рекордного 2023 года.
Структура выдач во второй половине 2024 года значительно изменилась:
• Доля семейной ипотеки выросла до 82% от всех ипотечных кредитов с господдержкой
• Выдачи ИТ-ипотеки сократились до 45 млрд руб. против 268 млрд руб. в первом полугодии
• Льготная ипотека, которая раньше была лидером, фактически прекратила своё существование
При этом население продолжало брать ипотеку и по рыночным ставкам, несмотря на высокую ключевую ставку. Во втором полугодии 2024 года были выданы рыночные ипотечные кредиты на сумму около 850 млрд руб., что на 28% ниже показателя выдачи по программам с господдержкой. Как видно на графиках, совокупный объём ипотечного кредитования сокращается, но всё ещё находится вблизи уровней 2021-2022 годов. Однако тенденции последних месяцев 2024 года указывают на значительное сокращение выдач в 2025 году. АКРА прогнозирует, что в условиях сохранения жёсткой денежно-кредитной политики Банка России в 2025 году ипотечное кредитование может снизиться на 30% относительно уровней 2024 года.
(график сверху – объём выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб., внизу – совокупный объём выдачи ипотеки, млрд руб.)
Структура выдач во второй половине 2024 года значительно изменилась:
• Доля семейной ипотеки выросла до 82% от всех ипотечных кредитов с господдержкой
• Выдачи ИТ-ипотеки сократились до 45 млрд руб. против 268 млрд руб. в первом полугодии
• Льготная ипотека, которая раньше была лидером, фактически прекратила своё существование
При этом население продолжало брать ипотеку и по рыночным ставкам, несмотря на высокую ключевую ставку. Во втором полугодии 2024 года были выданы рыночные ипотечные кредиты на сумму около 850 млрд руб., что на 28% ниже показателя выдачи по программам с господдержкой. Как видно на графиках, совокупный объём ипотечного кредитования сокращается, но всё ещё находится вблизи уровней 2021-2022 годов. Однако тенденции последних месяцев 2024 года указывают на значительное сокращение выдач в 2025 году. АКРА прогнозирует, что в условиях сохранения жёсткой денежно-кредитной политики Банка России в 2025 году ипотечное кредитование может снизиться на 30% относительно уровней 2024 года.
(график сверху – объём выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб., внизу – совокупный объём выдачи ипотеки, млрд руб.)
Интересную дискуссию в медиа вызвало недавнее исследование портала SuperJob. По их данным, значительная часть москвичей (39%) выступает за увеличение туристического потока в столицу. Исследование, проведённое с 18 января по 28 февраля 2025 года, показало вполне объективную картину отношения москвичей к туристам. В то время как 39% поддерживают идею увеличения числа гостей города, 34% высказываются против, а 27% затрудняются определить свою позицию. Петербуржцы проявили ещё большую заинтересованность в росте туристического потока – 43% респондентов из Северной столицы выступают за увеличение числа туристов.
Такое желание жителей двух столиц объяснимо: чем выше туристический поток, тем выше спрос на краткосрочную аренду жилья. Для столичных арендодателей это открывает отличные возможности для дополнительного заработка. Коллеги из Москвич Mag почему-то сделали вывод, что Москва стала самым негостеприимным городом России, они трактовали 39% – как меньшинство, некоторые издания тоже поторопились с критикой «негостеприимных» москвичей и также превратно восприняли статистику от SuperJob. Журналистов справедливо поправили в московском комитете по туризму. По данным представителей ведомства, 94% жителей города поддерживают развитие туризма в Москве. Опрос, в котором приняли участие 1200 человек (мужчины и женщины в равных долях), также свидетельствует о том, что мнению жителей столицы, в будущем наибольшее влияние туризм окажет на развитие крупных точек притяжения (82%) и гастрономии (79%), улучшение сервиса в отелях (80%), наполнение афиши городских событий (76%). В целом, объективнее кажутся цифры комитета по туризму.
Желание москвичей видеть больше туристов в столице имеет под собой прочную экономическую основу. Развитие туристической отрасли создает дополнительные возможности для заработка жителей столицы, кто будет добровольно отказываться от дополнительного заработка к уже имеющимся ~140 000 рублей? Стоит отметить, что отельной инфраструктуры в Москве уже недостаточно для размещения всех туристов. По данным того же Комитета по туризму города Москвы, в 2023 году столицу посетили 24,5 миллиона туристов, а номерной фонд гостиниц составляет по разным данном около от 30 до 80 тыс. номеров. Председатель столичного комитета по туризму Евгений Козлов сообщил, что только за 2023 год среднегодовая загрузка отелей в Москве достигла 76%. Можно предположить, что в высокий сезон объекты размещения работают с ещё большей загрузкой.
Как отмечают эксперты, именно нехватка гостиничных номеров привела к активному развитию рынка краткосрочной аренды квартир. Развитие внутреннего туризма и медленное увеличение номерного фонда гостиниц подстегивает бурный рост рынка краткосрочной аренды жилья. Объем предложения апартаментов на крупных платформах только растёт. По данным совместного исследования Bronevik.com, МТС Travel и RealtyCalendar, результаты которого приводит Коммерсант, количество апартаментов, размещенных на витринах онлайн-тревел-сервисов, за год выросло на 60%
По расчетам Центра стратегических разработок, к 2026 году рынок посуточной аренды вырастет в два раза: с сегодняшних 318 до 655 тыс. объектов. В общем перспективы для собственников недвижимости в Москве – исключительно благоприятные при увеличении турпотока, с цифрами не поспоришь. Средняя доходность от краткосрочной аренды в Москве, по данным экспертов, на 30-40% превышает доходность от долгосрочной аренды.
Такое желание жителей двух столиц объяснимо: чем выше туристический поток, тем выше спрос на краткосрочную аренду жилья. Для столичных арендодателей это открывает отличные возможности для дополнительного заработка. Коллеги из Москвич Mag почему-то сделали вывод, что Москва стала самым негостеприимным городом России, они трактовали 39% – как меньшинство, некоторые издания тоже поторопились с критикой «негостеприимных» москвичей и также превратно восприняли статистику от SuperJob. Журналистов справедливо поправили в московском комитете по туризму. По данным представителей ведомства, 94% жителей города поддерживают развитие туризма в Москве. Опрос, в котором приняли участие 1200 человек (мужчины и женщины в равных долях), также свидетельствует о том, что мнению жителей столицы, в будущем наибольшее влияние туризм окажет на развитие крупных точек притяжения (82%) и гастрономии (79%), улучшение сервиса в отелях (80%), наполнение афиши городских событий (76%). В целом, объективнее кажутся цифры комитета по туризму.
Желание москвичей видеть больше туристов в столице имеет под собой прочную экономическую основу. Развитие туристической отрасли создает дополнительные возможности для заработка жителей столицы, кто будет добровольно отказываться от дополнительного заработка к уже имеющимся ~140 000 рублей? Стоит отметить, что отельной инфраструктуры в Москве уже недостаточно для размещения всех туристов. По данным того же Комитета по туризму города Москвы, в 2023 году столицу посетили 24,5 миллиона туристов, а номерной фонд гостиниц составляет по разным данном около от 30 до 80 тыс. номеров. Председатель столичного комитета по туризму Евгений Козлов сообщил, что только за 2023 год среднегодовая загрузка отелей в Москве достигла 76%. Можно предположить, что в высокий сезон объекты размещения работают с ещё большей загрузкой.
Как отмечают эксперты, именно нехватка гостиничных номеров привела к активному развитию рынка краткосрочной аренды квартир. Развитие внутреннего туризма и медленное увеличение номерного фонда гостиниц подстегивает бурный рост рынка краткосрочной аренды жилья. Объем предложения апартаментов на крупных платформах только растёт. По данным совместного исследования Bronevik.com, МТС Travel и RealtyCalendar, результаты которого приводит Коммерсант, количество апартаментов, размещенных на витринах онлайн-тревел-сервисов, за год выросло на 60%
По расчетам Центра стратегических разработок, к 2026 году рынок посуточной аренды вырастет в два раза: с сегодняшних 318 до 655 тыс. объектов. В общем перспективы для собственников недвижимости в Москве – исключительно благоприятные при увеличении турпотока, с цифрами не поспоришь. Средняя доходность от краткосрочной аренды в Москве, по данным экспертов, на 30-40% превышает доходность от долгосрочной аренды.
Продолжим разговор о перекосах на рынке жилья.
Вчера мы выяснили про первое несоответствие спроса и предложения: 60-80% покупателей жилья хотят иметь в квартире балкон, а на рынке только 23% жилых домов имеют балконы (данные на 2023 год по Москве).
Ещё один запрос потенциальных покупателей жилья – просторная кухня в квартире.
Опрос 2022 года показывал приоритеты при выборе жилья:
«В идеальном жилище, по мнению 63% россиян, должна быть большая кухня-гостиная. Еще половина участников исследования отметили важность красивого вида из окна, а 39% опрошенных хотели бы иметь гардеробную.
39% респондентов обращают внимание на высокие потолки, а у 32% россиян в идеальном жилье должны быть панорамные окна.
В варианте «Другое» 9% респондентов чаще всего отмечали, что хотели бы жить на солнечной стороне, чтобы в помещении было светло и тепло. 35% опрошенных россиян в идеальном жилье достаточно трёх комнат. 23% респондентов отметили, что хотели бы иметь четыре комнаты, а 19% — более четырех комнат.
Ещё 17% опрошенных рассказали, что им было бы достаточно двух комнат, а 6% наслаждались бы однокомнатным помещением».
Итак, большая кухня (иногда – кухня-гостиная) лидирует среди всех составляющих идеального жилья.
Но что может предложить им рынок в сегменте бюджетного жилья (а это около 80% всех новостроек в Московском регионе). Кухни по-прежнему «советские», площадью 6-9 кв. м. Всё чаще из них делают кухни-гостиные.
Два таких варианта вы можете выглядеть на план-схемах тех самых бюджетных квартир в новостройках на окраине Москвы.
В 2-комнатной квартире площадью 51,6 кв. м кухня-гостиная занимает 19 кв. м. Примерно 6 кв. м кухня и 13 кв. м гостиная. На наш взгляд, получилось «не туда и не сюда». Скорее это кухня-столовая.
Разумнее было бы сделать кухню 10-12 кв. м, а вместо двух спален – одну спальню с теми же 10 кв. м одну гостиную в 20-22 кв.м. И всё это – при той же площади квартиры.
Тот же подход можно было применить и к квартире площадью 34,1 кв. м. В ней кухня занимает 5 кв. м (как в хрущовке), совмещённая с кухней гостиная – 9,4 кв. м. Итого – 13,4 кв.м.
На наш взгляд, в этом случае лучше было бы сделать полноценную однушку – с кухней хотя бы в 8 кв. м, а несовмещённая с кухней комната стала бы 18-19 кв. м.
В общем, маркетологи в обоих случаях не смогли спроектировать ни нормальную гостиную (которая в нашей традиции - «большая комната» в квартире), ни нормальную кухню (хотя бы площадью 8 кв. м).
В двух типах квартир вышла кухня-столовая со спальнями. Непонятно, где в такой квартире должна собраться семья хотя бы из 2-3 человек?
Вчера мы выяснили про первое несоответствие спроса и предложения: 60-80% покупателей жилья хотят иметь в квартире балкон, а на рынке только 23% жилых домов имеют балконы (данные на 2023 год по Москве).
Ещё один запрос потенциальных покупателей жилья – просторная кухня в квартире.
Опрос 2022 года показывал приоритеты при выборе жилья:
«В идеальном жилище, по мнению 63% россиян, должна быть большая кухня-гостиная. Еще половина участников исследования отметили важность красивого вида из окна, а 39% опрошенных хотели бы иметь гардеробную.
39% респондентов обращают внимание на высокие потолки, а у 32% россиян в идеальном жилье должны быть панорамные окна.
В варианте «Другое» 9% респондентов чаще всего отмечали, что хотели бы жить на солнечной стороне, чтобы в помещении было светло и тепло. 35% опрошенных россиян в идеальном жилье достаточно трёх комнат. 23% респондентов отметили, что хотели бы иметь четыре комнаты, а 19% — более четырех комнат.
Ещё 17% опрошенных рассказали, что им было бы достаточно двух комнат, а 6% наслаждались бы однокомнатным помещением».
Итак, большая кухня (иногда – кухня-гостиная) лидирует среди всех составляющих идеального жилья.
Но что может предложить им рынок в сегменте бюджетного жилья (а это около 80% всех новостроек в Московском регионе). Кухни по-прежнему «советские», площадью 6-9 кв. м. Всё чаще из них делают кухни-гостиные.
Два таких варианта вы можете выглядеть на план-схемах тех самых бюджетных квартир в новостройках на окраине Москвы.
В 2-комнатной квартире площадью 51,6 кв. м кухня-гостиная занимает 19 кв. м. Примерно 6 кв. м кухня и 13 кв. м гостиная. На наш взгляд, получилось «не туда и не сюда». Скорее это кухня-столовая.
Разумнее было бы сделать кухню 10-12 кв. м, а вместо двух спален – одну спальню с теми же 10 кв. м одну гостиную в 20-22 кв.м. И всё это – при той же площади квартиры.
Тот же подход можно было применить и к квартире площадью 34,1 кв. м. В ней кухня занимает 5 кв. м (как в хрущовке), совмещённая с кухней гостиная – 9,4 кв. м. Итого – 13,4 кв.м.
На наш взгляд, в этом случае лучше было бы сделать полноценную однушку – с кухней хотя бы в 8 кв. м, а несовмещённая с кухней комната стала бы 18-19 кв. м.
В общем, маркетологи в обоих случаях не смогли спроектировать ни нормальную гостиную (которая в нашей традиции - «большая комната» в квартире), ни нормальную кухню (хотя бы площадью 8 кв. м).
В двух типах квартир вышла кухня-столовая со спальнями. Непонятно, где в такой квартире должна собраться семья хотя бы из 2-3 человек?
5 февраля 2025 года вступили в силу поправки в Основы законодательства РФ о нотариате, внесённые Федеральным законом от 08.08.2024 № 251-ФЗ. Изменения касаются порядка оформления наследства и могут существенно повлиять на наследственные правоотношения в России. Согласно новому порядку, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство обязан запросить сведения через Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Это делается для проверки факта государственной регистрации смерти наследодателя и наличия родственных отношений между наследодателем и наследниками. Как отмечает прокуратура, такая проверка не потребуется только в случае, если нотариусу представлены документы, подтверждающие факт государственной регистрации смерти наследодателя, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов иностранных государств.
Нельзя не согласиться с мнением адвокатов о том, что судебных разбирательств станет больше. Действительно, нововведение позволит нотариусам видеть «как на ладони» полный круг наследников, включая тех, о которых сам наследодатель мог не знать или не поддерживать с ними связь. Дальние родственники, о которых умерший гражданин даже никогда не слышал и не был с ними знаком, начнут получать «звонки счастья» от нотариусов с сообщением о смерти какого-то там "дяди-москвича" (седьмая вода на киселе). Для многих это будет настоящим выигрышем в лотерею, особенно если речь идёт о наследовании недвижимости в Москве. Согласно исследованию британских генетиков, у каждого человека на планете, даже самого одинокого, есть десятки тысяч неизвестных ему родственников — вопрос лишь в степени родства, генетической и юридической точках зрения.
Нотариусы, безусловно, будут рады таким поправкам. Увеличение объёма работы неизбежно приведет к увеличению доходов. Каждый запрос в Единый государственный реестр, оформление документов и консультации — всё это вряд ли бесплатные услуги. Юристы также будут в выигрыше. Они получат возможность представлять интересы новоявленных наследников, уговаривая дальних родственников судиться за недвижимость. И действительно, как можно отказаться от такого «куска пирога» при нынешней стоимости квадратного метра в России? Нотариусы приложат все усилия, чтобы замотивировать «нового родственника» (которого они сами и смогли найти) действовать активно и бороться за свою долю, ещё и порекомендуют «правильного» адвоката для такой борьбы. Бюрократия умеет себя «прокармливать», работы прибавится и в аппаратах судов, в органах ЗАГС и других государственных структурах. Судебная система в целом только выигрывает от увеличения количества дел.
Ещё одно наблюдение – жить в Москве дорого, но всё дороже становится умирать (общий уровень цен в «данной сфере» в 2025 году будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции). Смерть современного москвича с его недвижимостью — это событие для целого ряда «специалистов». Выстраивается буквально целая «некросистема», в которой задействовано много участников от диспетчера до клининга на кладбище. Неудивительно, что Москва лидирует по количеству работающих ритуальных организаций.
Нельзя не согласиться с мнением адвокатов о том, что судебных разбирательств станет больше. Действительно, нововведение позволит нотариусам видеть «как на ладони» полный круг наследников, включая тех, о которых сам наследодатель мог не знать или не поддерживать с ними связь. Дальние родственники, о которых умерший гражданин даже никогда не слышал и не был с ними знаком, начнут получать «звонки счастья» от нотариусов с сообщением о смерти какого-то там "дяди-москвича" (седьмая вода на киселе). Для многих это будет настоящим выигрышем в лотерею, особенно если речь идёт о наследовании недвижимости в Москве. Согласно исследованию британских генетиков, у каждого человека на планете, даже самого одинокого, есть десятки тысяч неизвестных ему родственников — вопрос лишь в степени родства, генетической и юридической точках зрения.
Нотариусы, безусловно, будут рады таким поправкам. Увеличение объёма работы неизбежно приведет к увеличению доходов. Каждый запрос в Единый государственный реестр, оформление документов и консультации — всё это вряд ли бесплатные услуги. Юристы также будут в выигрыше. Они получат возможность представлять интересы новоявленных наследников, уговаривая дальних родственников судиться за недвижимость. И действительно, как можно отказаться от такого «куска пирога» при нынешней стоимости квадратного метра в России? Нотариусы приложат все усилия, чтобы замотивировать «нового родственника» (которого они сами и смогли найти) действовать активно и бороться за свою долю, ещё и порекомендуют «правильного» адвоката для такой борьбы. Бюрократия умеет себя «прокармливать», работы прибавится и в аппаратах судов, в органах ЗАГС и других государственных структурах. Судебная система в целом только выигрывает от увеличения количества дел.
Ещё одно наблюдение – жить в Москве дорого, но всё дороже становится умирать (общий уровень цен в «данной сфере» в 2025 году будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции). Смерть современного москвича с его недвижимостью — это событие для целого ряда «специалистов». Выстраивается буквально целая «некросистема», в которой задействовано много участников от диспетчера до клининга на кладбище. Неудивительно, что Москва лидирует по количеству работающих ритуальных организаций.
(продолжение предыдущего поста)
Участковые, патологоанатомы, ритуальные агенты, нотариусы, юристы — всем найдётся "работа". Получается целый "праздник", как в дикой природе — когда умирает крупный зверь, а его останки доедают более мелкие особи. Сами ритуальщики не скрывают, что во всей "цепочке" задействовано очень большое количество людей. И количество акторов в этой «некросистеме» скорее всего будет только увеличиваться, в этом году, получается, добавили голодных дальних "родственников" и их представителей, готовых бороться за свой кусок наследственного пирога.
Участковые, патологоанатомы, ритуальные агенты, нотариусы, юристы — всем найдётся "работа". Получается целый "праздник", как в дикой природе — когда умирает крупный зверь, а его останки доедают более мелкие особи. Сами ритуальщики не скрывают, что во всей "цепочке" задействовано очень большое количество людей. И количество акторов в этой «некросистеме» скорее всего будет только увеличиваться, в этом году, получается, добавили голодных дальних "родственников" и их представителей, готовых бороться за свой кусок наследственного пирога.
Несмотря на сокращение ипотечных программ с господдержкой, АКРА не ожидает серьёзного падения цен на рынке жилой недвижимости. Во-первых, застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом, поскольку им удалось создать значительный буфер абсорбции рисков в условиях предыдущего высокого спроса. Во-вторых, себестоимость строительства продолжает расти из-за удорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы.
Девелоперы в текущих условиях занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты. Особенно это касается проектов, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг. Интересно, что доля нераспроданных площадей с начала 2023 года стабильно находится в диапазоне 43-45%, и по данным на конец 2024 года не наблюдается заметного роста.
По оценкам Счётной палаты, которые приводятся в исследовании, снижение цен на рынке недвижимости на 20% вынудило бы банки нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Поэтому введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования представляется более вероятным, чем значительное снижение цен. Однако устойчивость цен не гарантирует компаниям сектора стабильных денежных потоков. В сценарии с сохранением высокой ключевой ставки и отсутствием изменений в ипотечных программах, сокращение продаж девелоперов за 2025 год в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года.
(на графике – реализация квартир в строящихся домах в России)
Девелоперы в текущих условиях занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты. Особенно это касается проектов, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг. Интересно, что доля нераспроданных площадей с начала 2023 года стабильно находится в диапазоне 43-45%, и по данным на конец 2024 года не наблюдается заметного роста.
По оценкам Счётной палаты, которые приводятся в исследовании, снижение цен на рынке недвижимости на 20% вынудило бы банки нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Поэтому введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования представляется более вероятным, чем значительное снижение цен. Однако устойчивость цен не гарантирует компаниям сектора стабильных денежных потоков. В сценарии с сохранением высокой ключевой ставки и отсутствием изменений в ипотечных программах, сокращение продаж девелоперов за 2025 год в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года.
(на графике – реализация квартир в строящихся домах в России)
Нашли в Москве самую маленькую квартиру, предлагаемую в аренду.
Это 10 кв. м. Северная окраина Москвы, до ближайшего метро идти пешком 20 минут.
Квартира «двухэтажная» - спальное место находится на антресоли.
За такое помещение просят 42 тыс. руб. в месяц(!!!). То есть аренда 1 кв. м стоит 4,2 тыс. руб. По такому соотношению стандартная советская однушка в 35 кв. м обойдётся в 140 тыс. руб.
Не знаю, на что рассчитывает арендодатель… Но мой взгляд, даже за 20 тыс. в месяц такое снимать не стоит.
Дешевле снять однушку 30-40 кв. м в ближнем Подмосковье за те же деньги (около 40 тыс.). Если близко автобусная остановка или станция пригородной электрички, то и путь до центра города окажется по времени таким же (или даже быстрее), чем в этом варианте аренды 10-метровой квартиры (ещё раз отметим, что до метро тут идти пешком 20 минут; для сравнения от подмосковных станций Хлебниково-Водники-Долгопрудная до ближайшего метро «Лианозово» на электричке ехать 9-6 минут).
Но в целом появление таких вариантов аренды – 10 кв. м за 42 тыс. – говорит о перекосе рынка в сторону спроса.
Это 10 кв. м. Северная окраина Москвы, до ближайшего метро идти пешком 20 минут.
Квартира «двухэтажная» - спальное место находится на антресоли.
За такое помещение просят 42 тыс. руб. в месяц(!!!). То есть аренда 1 кв. м стоит 4,2 тыс. руб. По такому соотношению стандартная советская однушка в 35 кв. м обойдётся в 140 тыс. руб.
Не знаю, на что рассчитывает арендодатель… Но мой взгляд, даже за 20 тыс. в месяц такое снимать не стоит.
Дешевле снять однушку 30-40 кв. м в ближнем Подмосковье за те же деньги (около 40 тыс.). Если близко автобусная остановка или станция пригородной электрички, то и путь до центра города окажется по времени таким же (или даже быстрее), чем в этом варианте аренды 10-метровой квартиры (ещё раз отметим, что до метро тут идти пешком 20 минут; для сравнения от подмосковных станций Хлебниково-Водники-Долгопрудная до ближайшего метро «Лианозово» на электричке ехать 9-6 минут).
Но в целом появление таких вариантов аренды – 10 кв. м за 42 тыс. – говорит о перекосе рынка в сторону спроса.
Согласно последнему исследованию ВЦИОМ, отношение россиян к одиночеству значительно изменилось за последние 15 лет. Во всероссийском телефонном опросе, охватившем 1,6 тыс. граждан старше 18 лет, были выявлены следующие ключевые тенденции: 68% опрошенных заявили, что не боятся одиночества — это значительный рост по сравнению с показателем в 54% пятнадцатилетней давности. Кардинально изменилось понимание того, кого считать «одиноким человеком. В 2010 году 48% опрошенных считали одинокими людей без семьи и родственников, сейчас такой точки зрения придерживаются лишь 22% респондентов. 16% считают одинокими тех, кто не имеет друзей, близких или единомышленников. 10% определяют одиночество как состояние, когда человеку не к кому обратиться за помощью. Доля тех, кто считает, что найти партнера «просто», увеличилась с 18% до 25% за 15 лет. Женатые/замужние респонденты вдвое чаще холостых уверены в лёгкости поиска второй половины.
Проглядывается интересная корреляция с рынком недвижимости. Выявленные ВЦИОМ тенденции имеют прямое отражение на рынок жилья. Вот откуда мы имеем такой устойчивый спрос на малогабаритные квартиры. Доминирование студий и кавалерок в структуре продаж ведущих застройщиков похоже не случайно. Такое жильё идеально соответствует потребностям растущего числа людей, комфортно чувствующих себя в одиночестве. Студии становятся не вынужденным компромиссом из-за финансовых ограничений, а осознанным выбором, отражающим стиль жизни.
Рынок сам демонстрирует, что именно малогабаритное жильё показывает наиболее стабильный рост цен в расчёте на квадратный метр. Этот тренд отражает не только экономические факторы, но и социально-психологический запрос — спрос превышает предложение именно в сегменте студий и однокомнатных квартир. Если раньше близость к социальной инфраструктуре (школы, детские сады) была критически важным фактором, то сейчас на первый план будут выходить критерии, которые больше полезны для одиночек – качество интернет-соединения, удобство получения всевозможных доставок (готовая еда, ПВЗ маркетплейсов, наличие консьерж-сервиса, постаматов и т.п.) инфраструктура для удалённой работы (коворкинги и бизнес-центры в жилых комплексах). Пока данная тенденция проявляется в мегаполисах, где концентрация одиноких людей традиционно выше. Однако с распространением удалённой работы схожие тренды начинают проявляться и в региональных центрах.
На основе этих данных от ВЦИОМ можно даже прогноз попробовать сделать. Полагаю у этого тренда долгосрочный характер. Снижение страха перед одиночеством — однозначно не временное явление, а устойчивая тенденция, которая будет поддерживать спрос на малогабаритное жильё в обозримом будущем. С такой социологией, застройщики просто вынуждены адаптировать предложения на рынке. Вот и «свежее» подтверждение этой гипотезы – малогабаритное жильё продолжает занимать лидирующие позиции на столичном рынке даже после введения запрета на их строительство. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на статистику платформы BnMAP.pro. Застройщики скорее всего продолжат увеличивать долю студий и малогабаритных квартир в своих проектах (конечно, не запретных до 28 кв. м, а побольше) с акцентом на характеристики для «одиноких людей» – эргономичные планировки, встроенные системы "умного дома", инфраструктура для удалённой работы и т.п.
Как справедливо отмечают эксперты ВЦИОМ, в долгосрочной перспективе социальная изоляция может привести к негативным последствиям – таким как рост психических расстройств, снижение рождаемости и социальная дезадаптация. С таким обществом строить просторные квартиры для больших многодетных семей – будет, мягко говоря, невыгодно и не нужно.
Проглядывается интересная корреляция с рынком недвижимости. Выявленные ВЦИОМ тенденции имеют прямое отражение на рынок жилья. Вот откуда мы имеем такой устойчивый спрос на малогабаритные квартиры. Доминирование студий и кавалерок в структуре продаж ведущих застройщиков похоже не случайно. Такое жильё идеально соответствует потребностям растущего числа людей, комфортно чувствующих себя в одиночестве. Студии становятся не вынужденным компромиссом из-за финансовых ограничений, а осознанным выбором, отражающим стиль жизни.
Рынок сам демонстрирует, что именно малогабаритное жильё показывает наиболее стабильный рост цен в расчёте на квадратный метр. Этот тренд отражает не только экономические факторы, но и социально-психологический запрос — спрос превышает предложение именно в сегменте студий и однокомнатных квартир. Если раньше близость к социальной инфраструктуре (школы, детские сады) была критически важным фактором, то сейчас на первый план будут выходить критерии, которые больше полезны для одиночек – качество интернет-соединения, удобство получения всевозможных доставок (готовая еда, ПВЗ маркетплейсов, наличие консьерж-сервиса, постаматов и т.п.) инфраструктура для удалённой работы (коворкинги и бизнес-центры в жилых комплексах). Пока данная тенденция проявляется в мегаполисах, где концентрация одиноких людей традиционно выше. Однако с распространением удалённой работы схожие тренды начинают проявляться и в региональных центрах.
На основе этих данных от ВЦИОМ можно даже прогноз попробовать сделать. Полагаю у этого тренда долгосрочный характер. Снижение страха перед одиночеством — однозначно не временное явление, а устойчивая тенденция, которая будет поддерживать спрос на малогабаритное жильё в обозримом будущем. С такой социологией, застройщики просто вынуждены адаптировать предложения на рынке. Вот и «свежее» подтверждение этой гипотезы – малогабаритное жильё продолжает занимать лидирующие позиции на столичном рынке даже после введения запрета на их строительство. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на статистику платформы BnMAP.pro. Застройщики скорее всего продолжат увеличивать долю студий и малогабаритных квартир в своих проектах (конечно, не запретных до 28 кв. м, а побольше) с акцентом на характеристики для «одиноких людей» – эргономичные планировки, встроенные системы "умного дома", инфраструктура для удалённой работы и т.п.
Как справедливо отмечают эксперты ВЦИОМ, в долгосрочной перспективе социальная изоляция может привести к негативным последствиям – таким как рост психических расстройств, снижение рождаемости и социальная дезадаптация. С таким обществом строить просторные квартиры для больших многодетных семей – будет, мягко говоря, невыгодно и не нужно.
(продолжение предыдущего поста)
Такое резкое снижение страха перед одиночеством предоставляет ценный контекст для понимания текущих и будущих тенденций на рынке недвижимости. Успех застройщиков, делающих ставку на малогабаритное жильё, теперь можно объяснять не только экономическими факторами, но и глубинными социальными трансформациями. Понимание таких процессов позволяет более точно прогнозировать спрос и адаптировать предложение к меняющимся потребностям общества. В условиях, когда 68% россиян не боятся одиночества, а молодое поколение активно формирует новые модели социального взаимодействия, малогабаритное жильё ещё очень и очень долго останется одним из наиболее востребованных сегментов рынка. Правильно говорит психолог Елена Лаврова – современная культура пропагандирует образ независимого и самодостаточного человека, который делает ставку на «личностное развитие и профессиональную реализацию», осознает свои границы и не готов идти на компромиссы под давлением общества.
(Картина – американский художник Эдвард Хоппер, «Ночное окно». 1928 год)
Такое резкое снижение страха перед одиночеством предоставляет ценный контекст для понимания текущих и будущих тенденций на рынке недвижимости. Успех застройщиков, делающих ставку на малогабаритное жильё, теперь можно объяснять не только экономическими факторами, но и глубинными социальными трансформациями. Понимание таких процессов позволяет более точно прогнозировать спрос и адаптировать предложение к меняющимся потребностям общества. В условиях, когда 68% россиян не боятся одиночества, а молодое поколение активно формирует новые модели социального взаимодействия, малогабаритное жильё ещё очень и очень долго останется одним из наиболее востребованных сегментов рынка. Правильно говорит психолог Елена Лаврова – современная культура пропагандирует образ независимого и самодостаточного человека, который делает ставку на «личностное развитие и профессиональную реализацию», осознает свои границы и не готов идти на компромиссы под давлением общества.
(Картина – американский художник Эдвард Хоппер, «Ночное окно». 1928 год)
Аналитики группы «Самолет» поделились результатами исследования покупательских предпочтений. При выборе квартиры представительницы прекрасного пола в первую очередь ценят практичность и удобство предлагаемых вариантов. Они чаще интересуются жильём с просторными кухнями-гостиными (41% по сравнению с 35%), встроенными гардеробными (23% против 19%) и лоджиями (41% против 32% среди представителей мужского пола)
Для мужской аудитории более существенными параметрами оказались габариты потолков (21% против 18% среди женщин), обустроенная придомовая территория (40% против 36%) и наличие интеллектуальной системы "умный дом" (7% против 5%). При этом некоторые опции вызывают равноценный интерес у покупателей независимо от пола — это укомплектованные мебелью кухни (25%) и квартиры квартиры-распашонки, в которых комнаты расположены друг напротив друга (12%).
Касательно общественных пространств, специалисты отметили, что покупательницы обращают внимание на присутствие дополнительных элементов комфорта — зеркальных поверхностей (20% против 17%), уголков с комфортабельной мебелью (16% против 14%) и бесплатной сети Wi-Fi (32% против 27%). Мужчины же хотят видеть больше зелени и растений в местах общего пользования, а системы видеонаблюдения и специальные места для хранения колясок и велосипедов получили одинаковое количество голосов — 75 и 56% соответственно.
Предпочтения в оформлении дворовых пространств различаются сильнее. Женщины чаще хотят видеть во дворе пешеходные дорожки (53% против 50%), крытые беседки (23% против 19%) и площадки для выгула собак (21% против 13%). Представители сильного пола хотят иметь во дворе спортивную инфраструктуру — в частности, уличные тренажеры (39% против 34%) и многофункциональные спортивные площадки (35% против 26%). В то же время за дополнительную декоративную подсветку и зеленые зоны высказалось примерно одинаковое количество респондентов (31% и 34% соответственно)
(картина «Лирическое новоселье» Юрия Пименова, 1965 год)
Поздравляем наших дорогих женщин с 8 марта! Пусть вам дарят подарки не только в этот один день в году, и любят вас всегда!
Для мужской аудитории более существенными параметрами оказались габариты потолков (21% против 18% среди женщин), обустроенная придомовая территория (40% против 36%) и наличие интеллектуальной системы "умный дом" (7% против 5%). При этом некоторые опции вызывают равноценный интерес у покупателей независимо от пола — это укомплектованные мебелью кухни (25%) и квартиры квартиры-распашонки, в которых комнаты расположены друг напротив друга (12%).
Касательно общественных пространств, специалисты отметили, что покупательницы обращают внимание на присутствие дополнительных элементов комфорта — зеркальных поверхностей (20% против 17%), уголков с комфортабельной мебелью (16% против 14%) и бесплатной сети Wi-Fi (32% против 27%). Мужчины же хотят видеть больше зелени и растений в местах общего пользования, а системы видеонаблюдения и специальные места для хранения колясок и велосипедов получили одинаковое количество голосов — 75 и 56% соответственно.
Предпочтения в оформлении дворовых пространств различаются сильнее. Женщины чаще хотят видеть во дворе пешеходные дорожки (53% против 50%), крытые беседки (23% против 19%) и площадки для выгула собак (21% против 13%). Представители сильного пола хотят иметь во дворе спортивную инфраструктуру — в частности, уличные тренажеры (39% против 34%) и многофункциональные спортивные площадки (35% против 26%). В то же время за дополнительную декоративную подсветку и зеленые зоны высказалось примерно одинаковое количество респондентов (31% и 34% соответственно)
(картина «Лирическое новоселье» Юрия Пименова, 1965 год)
Поздравляем наших дорогих женщин с 8 марта! Пусть вам дарят подарки не только в этот один день в году, и любят вас всегда!
Ещё раз поздравляем всех женщин с прошедшим 8 марта!💐Пока кавалеры дарят цветы и радуют своих дам, расскажем про недвижимость этих самых кавалеров. Интересная история у этого термина «кавалерка» - он родом из Польши, вероятно отсюда растут ноги современных студий. «Кавалерка» (польск. kawalerka) — термин, обозначающий небольшую однокомнатную квартиру в Польше. Это название стало настолько распространенным в польской культуре, что прочно вошло в повседневный лексикон. История этих компактных жилищ тесно связана с социальными, экономическими и политическими изменениями в стране на протяжении XIX и XX веков.
Широкое распространение жильё подобного типа получило в Польше ещё в XIX веке. Изначально маленькие комнатки предназначались для прислуги в домах зажиточных горожан. Со временем они приобрели популярность среди туристов и юношей-студентов. Последние получали подобное жильё, чаще всего, в подарок от родителей в качестве стартового капитала во взрослую жизнь.
Слово «кавалерка» происходит от польского слова kawaler, что означает «холостяк» или «неженатый мужчина». Изначально такие квартиры предназначались именно для одиноких людей, в основном молодых мужчин, которые переезжали в города в поисках работы или учёбы. Первые прототипы современных кавалерок появились в Польше в межвоенный период (1918-1939). После обретения независимости в 1918 году Польша столкнулась с серьёзным жилищным кризисом, особенно в быстрорастущих промышленных центрах. В Варшаве и других крупных городах начали строить многоквартирные дома с небольшими квартирами для рабочего класса.
Архитектор Барбара Брукальска была одной из первых, кто спроектировал функциональные малогабаритные квартиры в рамках социального жилищного проекта Варшавского жилищного кооператива (WSM) в районе Жолибож в конце 1920-х годов. Эти проекты были вдохновлены идеями модернизма и функционализма, популярными в европейской архитектуре того времени.
Настоящий бум кавалерок пришелся на период после Второй мировой войны, во время социалистической эпохи. После разрушений войны и в рамках индустриализации страны правительство Польской Народной Республики начало масштабное строительство жилья. В 1950-60-х годах архитекторы Хелена и Шимон Сыркус разрабатывали типовые проекты жилых домов, включающие большое количество кавалерок. Эти квартиры обычно имели площадь от 17 до 25 квадратных метров и включали основную комнату, небольшую кухню (иногда просто кухонный уголок) и санузел. Типовые серии, такие как W-70, внедрённые в 1970-х годах, включали значительное количество кавалерок. Эти жилища строились по технологии крупнопанельного домостроения и были частью государственной программы обеспечения населения доступным жильём.
Кавалерки играли важную роль в процессе урбанизации Польши. Они обеспечивали жильем молодых специалистов, приезжающих в города, рабочих промышленных предприятий,
студентов, начинающих самостоятельную жизнь, одиноких людей и молодые пары. В социалистический период кавалерки часто распределялись через государственные предприятия или жилищные кооперативы. Получение такой квартиры было значительным достижением, учитывая постоянный дефицит жилья.
После политических и экономических преобразований 1989 года концепция кавалерок эволюционировала. В 1990-е годы началась приватизация государственного жилья, и многие кавалерки перешли в частную собственность. Сегодня кавалерки остаются важной частью польского рынка недвижимости. Современные застройщики продолжают строить малогабаритные квартиры, хотя их стандарты значительно улучшились. Нынешние кавалерки обычно имеют более функциональную планировку, лучшее качество отделки и часто включают балкон или лоджию. В современной Польше законодательно разрешено делать перепланировки, позволяющие превратить стандартную квартиру в несколько небольших кавалерок. При этом в каждой есть своя сантехника, отдельная входная дверь и миниатюрная кухонная зона. Площадь подобных квартир составляет от 12 до 27 квадратных метров.
(продолжение в следующем посте)
Широкое распространение жильё подобного типа получило в Польше ещё в XIX веке. Изначально маленькие комнатки предназначались для прислуги в домах зажиточных горожан. Со временем они приобрели популярность среди туристов и юношей-студентов. Последние получали подобное жильё, чаще всего, в подарок от родителей в качестве стартового капитала во взрослую жизнь.
Слово «кавалерка» происходит от польского слова kawaler, что означает «холостяк» или «неженатый мужчина». Изначально такие квартиры предназначались именно для одиноких людей, в основном молодых мужчин, которые переезжали в города в поисках работы или учёбы. Первые прототипы современных кавалерок появились в Польше в межвоенный период (1918-1939). После обретения независимости в 1918 году Польша столкнулась с серьёзным жилищным кризисом, особенно в быстрорастущих промышленных центрах. В Варшаве и других крупных городах начали строить многоквартирные дома с небольшими квартирами для рабочего класса.
Архитектор Барбара Брукальска была одной из первых, кто спроектировал функциональные малогабаритные квартиры в рамках социального жилищного проекта Варшавского жилищного кооператива (WSM) в районе Жолибож в конце 1920-х годов. Эти проекты были вдохновлены идеями модернизма и функционализма, популярными в европейской архитектуре того времени.
Настоящий бум кавалерок пришелся на период после Второй мировой войны, во время социалистической эпохи. После разрушений войны и в рамках индустриализации страны правительство Польской Народной Республики начало масштабное строительство жилья. В 1950-60-х годах архитекторы Хелена и Шимон Сыркус разрабатывали типовые проекты жилых домов, включающие большое количество кавалерок. Эти квартиры обычно имели площадь от 17 до 25 квадратных метров и включали основную комнату, небольшую кухню (иногда просто кухонный уголок) и санузел. Типовые серии, такие как W-70, внедрённые в 1970-х годах, включали значительное количество кавалерок. Эти жилища строились по технологии крупнопанельного домостроения и были частью государственной программы обеспечения населения доступным жильём.
Кавалерки играли важную роль в процессе урбанизации Польши. Они обеспечивали жильем молодых специалистов, приезжающих в города, рабочих промышленных предприятий,
студентов, начинающих самостоятельную жизнь, одиноких людей и молодые пары. В социалистический период кавалерки часто распределялись через государственные предприятия или жилищные кооперативы. Получение такой квартиры было значительным достижением, учитывая постоянный дефицит жилья.
После политических и экономических преобразований 1989 года концепция кавалерок эволюционировала. В 1990-е годы началась приватизация государственного жилья, и многие кавалерки перешли в частную собственность. Сегодня кавалерки остаются важной частью польского рынка недвижимости. Современные застройщики продолжают строить малогабаритные квартиры, хотя их стандарты значительно улучшились. Нынешние кавалерки обычно имеют более функциональную планировку, лучшее качество отделки и часто включают балкон или лоджию. В современной Польше законодательно разрешено делать перепланировки, позволяющие превратить стандартную квартиру в несколько небольших кавалерок. При этом в каждой есть своя сантехника, отдельная входная дверь и миниатюрная кухонная зона. Площадь подобных квартир составляет от 12 до 27 квадратных метров.
(продолжение в следующем посте)
YouTube
Сново переезжаем? Куда? Наша Кавалерка в центре Познани.
(продолжение предыдущего поста)
Эти компактные квартиры всё так же популярны среди студентов,
молодых профессионалов, начинающих карьеру, инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду и пожилых людей, предпочитающих меньшие по размеру жилища.
Классическая кавалерка обычно имеет одну многофункциональную комнату (спальня/гостиная), небольшую кухню или кухонный уголок, компактную ванную комнату и прихожую или коридор. В современных проектах дизайнеры часто используют инновационные решения для максимально эффективного использования пространства: трансформируемую мебель, встроенные системы хранения и открытую планировку.
В период существования социалистического лагеря между Польшей и СССР происходил активный обмен опытом в различных сферах, включая архитектуру и жилищное строительство. Польские архитектурные и градостроительные решения часто изучались советскими специалистами, а польские проекты малогабаритных квартир рассматривались как один из вариантов решения жилищного вопроса. Термин «кавалерка» начал проникать в русский разговорный обиход в 1970-80-е годы, когда культурные связи между странами были особенно тесными. В отличие от официальной советской терминологии («малогабаритная квартира», «однокомнатная квартира»), слово «кавалерка» имело характерный польский колорит и часто использовалось с некоторой долей романтизации. В русском языке термин не получил такого широкого распространения, как в Польше, но закрепился в определённых кругах, особенно среди интеллигенции и людей, имевших связи с Польшей. В постсоветский период, с ростом интереса к европейскому образу жизни и расширением контактов, термин вновь стал популярен в России, особенно в контексте обсуждения малогабаритного жилья и студий.
Эти компактные квартиры всё так же популярны среди студентов,
молодых профессионалов, начинающих карьеру, инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду и пожилых людей, предпочитающих меньшие по размеру жилища.
Классическая кавалерка обычно имеет одну многофункциональную комнату (спальня/гостиная), небольшую кухню или кухонный уголок, компактную ванную комнату и прихожую или коридор. В современных проектах дизайнеры часто используют инновационные решения для максимально эффективного использования пространства: трансформируемую мебель, встроенные системы хранения и открытую планировку.
В период существования социалистического лагеря между Польшей и СССР происходил активный обмен опытом в различных сферах, включая архитектуру и жилищное строительство. Польские архитектурные и градостроительные решения часто изучались советскими специалистами, а польские проекты малогабаритных квартир рассматривались как один из вариантов решения жилищного вопроса. Термин «кавалерка» начал проникать в русский разговорный обиход в 1970-80-е годы, когда культурные связи между странами были особенно тесными. В отличие от официальной советской терминологии («малогабаритная квартира», «однокомнатная квартира»), слово «кавалерка» имело характерный польский колорит и часто использовалось с некоторой долей романтизации. В русском языке термин не получил такого широкого распространения, как в Польше, но закрепился в определённых кругах, особенно среди интеллигенции и людей, имевших связи с Польшей. В постсоветский период, с ростом интереса к европейскому образу жизни и расширением контактов, термин вновь стал популярен в России, особенно в контексте обсуждения малогабаритного жилья и студий.
По оценке ДОМРФ, в феврале 2025 г. банки предоставили 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%).
Выдача ипотеки с господдержкой составила 32 тыс. кредитов (-25% к февралю 2024 г.)
Выдача рыночной ипотеки в феврале составила 20 тыс. кредитов (-57% г/г). Средние ставки по ней составили 29% (+12 п.п. за год).
Кто же берёт сейчас рыночную ипотеку под сумасшедшие ставки около 30%?
Это в основном клиенты вторичного рынка, кто планирует рассчитаться по ней в течение года. Типичный вариант: подвернулся хороший вариант квартиры в новостройке и на вторичке, а собственная квартира, выставленная на вторичном рынке, пока не продалась.
Средний срок экспозиции на вторичке сейчас составляет по России 90-100 дней, по Москве – 105-115 дней. Кстати, наиболее часто именно по таким вариантам продавцы предоставляют скидки 2-5% - потому что выплата рыночной ипотеки обходится дороже, чем предоставленная скидка.
Выдача ипотеки с господдержкой составила 32 тыс. кредитов (-25% к февралю 2024 г.)
Выдача рыночной ипотеки в феврале составила 20 тыс. кредитов (-57% г/г). Средние ставки по ней составили 29% (+12 п.п. за год).
Кто же берёт сейчас рыночную ипотеку под сумасшедшие ставки около 30%?
Это в основном клиенты вторичного рынка, кто планирует рассчитаться по ней в течение года. Типичный вариант: подвернулся хороший вариант квартиры в новостройке и на вторичке, а собственная квартира, выставленная на вторичном рынке, пока не продалась.
Средний срок экспозиции на вторичке сейчас составляет по России 90-100 дней, по Москве – 105-115 дней. Кстати, наиболее часто именно по таким вариантам продавцы предоставляют скидки 2-5% - потому что выплата рыночной ипотеки обходится дороже, чем предоставленная скидка.
Распроданность квартир в новостройках Москвы с вводом в эксплуатацию в 2025 году достигла 70%, следует из данных ДОМ.РФ. В среднем по России этот показатель составляет 51%, и отрыв столицы на 19 п.п. стал рекордным за все время наблюдений. Почему же Москва так обгоняет регионы? Прослеживается интересная тенденция развития рынка новостроек в Москве по сравнению с остальной Россией. Столичный рынок демонстрирует значительную устойчивость и даже рост на фоне общероссийского спада.
Если до 2024 года динамика распроданности в Москве и остальной России была относительно синхронной, то сейчас наблюдается разнонаправленное движение – Москва растёт, в то время как регионы показывают нисходящий тренд. Если посмотреть на соотношение распроданности к стройготовности – в Москве этот показатель составляет ~90%, что значительно выше общероссийского уровня в 70%. Это свидетельствует о более эффективных продажах в столице.
Можем предположить, что лидерство Москвы обусловлено большей долей жилья бизнес-класса, де-люкса, премиума и элитки. По данным РБК, доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85% Если в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки (при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жильё для продавца), составляла 20–30%, то к концу 2024 года — на начало 2025 года показатель увеличился до 70–80%. Это максимум за последние пять-семь лет, то есть всё за "живые деньги".
Аналитика ЦИАН за 2024 г. также показывает, что в структуре предложения Москвы доля проектов бизнес-, премиум- и элит-класса достигает 60%, тогда как в регионах этот показатель в разы ниже. Действительно, наблюдается обратная корреляция между зависимостью региона от ипотечных сделок и уровнем распроданности новостроек – по данным на февраль 2025 года, доля ипотечных сделок на первичном рынке в некоторых регионах России достигает 85%, в то время как в Москве этот показатель за 2024 г. составил около 32%. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» поясняет – это связано с тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки.
Высокий уровень распроданности в 70% для объектов со сдачей в 2025 году свидетельствует о здоровом состоянии столичного рынка недвижимости, но одновременно создаёт проблему дефицита предложения для покупателей, ищущих объекты с близкими сроками ввода. Если практически все ликвидные объекты уже проданы, то покупатели вынуждены либо обращаться к вторичному рынку и переуступкам, либо рассматривать проекты с более поздними сроками сдачи (2027-2028 гг.). К тому же ограниченное предложение не дает ценам снижаться, даже при возможных экономических колебаниях.
(график ДОМ.РФ)
Если до 2024 года динамика распроданности в Москве и остальной России была относительно синхронной, то сейчас наблюдается разнонаправленное движение – Москва растёт, в то время как регионы показывают нисходящий тренд. Если посмотреть на соотношение распроданности к стройготовности – в Москве этот показатель составляет ~90%, что значительно выше общероссийского уровня в 70%. Это свидетельствует о более эффективных продажах в столице.
Можем предположить, что лидерство Москвы обусловлено большей долей жилья бизнес-класса, де-люкса, премиума и элитки. По данным РБК, доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85% Если в начале прошлого года доля сделок за наличные, включая альтернативные сделки (при которых одновременно с продажей квартиры подыскивается новое жильё для продавца), составляла 20–30%, то к концу 2024 года — на начало 2025 года показатель увеличился до 70–80%. Это максимум за последние пять-семь лет, то есть всё за "живые деньги".
Аналитика ЦИАН за 2024 г. также показывает, что в структуре предложения Москвы доля проектов бизнес-, премиум- и элит-класса достигает 60%, тогда как в регионах этот показатель в разы ниже. Действительно, наблюдается обратная корреляция между зависимостью региона от ипотечных сделок и уровнем распроданности новостроек – по данным на февраль 2025 года, доля ипотечных сделок на первичном рынке в некоторых регионах России достигает 85%, в то время как в Москве этот показатель за 2024 г. составил около 32%. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» поясняет – это связано с тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки.
Высокий уровень распроданности в 70% для объектов со сдачей в 2025 году свидетельствует о здоровом состоянии столичного рынка недвижимости, но одновременно создаёт проблему дефицита предложения для покупателей, ищущих объекты с близкими сроками ввода. Если практически все ликвидные объекты уже проданы, то покупатели вынуждены либо обращаться к вторичному рынку и переуступкам, либо рассматривать проекты с более поздними сроками сдачи (2027-2028 гг.). К тому же ограниченное предложение не дает ценам снижаться, даже при возможных экономических колебаниях.
(график ДОМ.РФ)