В ЦИАН аналитике сообщают, что в новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Тренд, конечно, по-настоящему долгожданный. Но действительно ли малогабаритки уходят в прошлое? Доля микроквартир в новых проектах продолжила снижаться и сейчас составляет всего 3%. Это неудивительно, учитывая, что в мае 2024 года был прекращён выпуск разрешительной документации на корпуса с такими лотами. Однако накопленный "запас" проектов с уже выпущенными разрешениями на строительство был настолько большим, что даже во втором полугодии 2024 года каждая десятая новая квартира всё ещё представляла собой сверхкомпактную студию – большой вопрос, что делать с этой массой студий, и можно предположить, что в любом случае они будут реализованы.
Рост метражей в последние месяцы связан ещё и с экономическими реалиями: девелоперам сегодня выгоднее выпускать в реализацию более дорогие проекты, где экономика будет привлекательной даже при актуальных ставках по проектному финансированию https://yangx.top/cian_realtor/10670
Нельзя недооценивать значимость этого тренда для качества жизни москвичей. Жизнь в студиях площадью 18-25 кв.м не просто некомфортна — она буквально вредна для физического и психического здоровья. Постоянное нахождение в ограниченном пространстве, где спальня, кухня и рабочая зона объединены, создаёт постоянный стресс для нервной системы, не говоря уже о практических бытовых неудобствах. Нормальное жилое пространство позволяет организовать отдельные функциональные зоны, что критически важно для психологического комфорта. Это возможность уединиться, когда необходимо, разделить рабочее и жилое пространство. Если речь о семье – это вопрос ментального здоровья всех её членов. В идеале даже у ребенка любого возраста (по нынешним меркам лет до 20) должно быть свое место для уединения, что уж говорить о взрослых мужчине и женщине репродуктивного возраста со всеми потребностями.
Микростудии изначально создавались как временное жильё для одиночек, но в реалиях российского рынка они часто становились постоянным жильём даже для небольших семей. При этом ни о какой демографии при таких маленьких квартирах говорить не приходится — семья из 3-4 человек физически не может комфортно существовать на площади менее 60-80 кв. м. Желание иметь детей естественным образом отступает перед катастрофической нехваткой пространства.
Несмотря на обнадёживающую статистику по новым проектам, для рядового покупателя ситуация пока кардинально не изменилась. Беглый осмотр предложений на Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru) показывает, что в строящихся проектах по-прежнему ни о каких 60 кв. м. в среднем речи не идёт. В чём причина этого расхождения? Дело в том, что цифры, о которых говорят коллеги в ЦИАН отражают только новые корпуса, продажи в которых стартовали в 2025 году. Основная масса строящегося жилья — это проекты, получившие разрешительную документацию ещё до запрета на микролоты. Кроме того, застройщики, чувствуя потенциальные законодательные изменения, активно запасались разрешениями на строительство, создавая своеобразную "подушку безопасности" из проектов с микроквартирами.
Рост метражей в последние месяцы связан ещё и с экономическими реалиями: девелоперам сегодня выгоднее выпускать в реализацию более дорогие проекты, где экономика будет привлекательной даже при актуальных ставках по проектному финансированию https://yangx.top/cian_realtor/10670
Нельзя недооценивать значимость этого тренда для качества жизни москвичей. Жизнь в студиях площадью 18-25 кв.м не просто некомфортна — она буквально вредна для физического и психического здоровья. Постоянное нахождение в ограниченном пространстве, где спальня, кухня и рабочая зона объединены, создаёт постоянный стресс для нервной системы, не говоря уже о практических бытовых неудобствах. Нормальное жилое пространство позволяет организовать отдельные функциональные зоны, что критически важно для психологического комфорта. Это возможность уединиться, когда необходимо, разделить рабочее и жилое пространство. Если речь о семье – это вопрос ментального здоровья всех её членов. В идеале даже у ребенка любого возраста (по нынешним меркам лет до 20) должно быть свое место для уединения, что уж говорить о взрослых мужчине и женщине репродуктивного возраста со всеми потребностями.
Микростудии изначально создавались как временное жильё для одиночек, но в реалиях российского рынка они часто становились постоянным жильём даже для небольших семей. При этом ни о какой демографии при таких маленьких квартирах говорить не приходится — семья из 3-4 человек физически не может комфортно существовать на площади менее 60-80 кв. м. Желание иметь детей естественным образом отступает перед катастрофической нехваткой пространства.
Несмотря на обнадёживающую статистику по новым проектам, для рядового покупателя ситуация пока кардинально не изменилась. Беглый осмотр предложений на Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru) показывает, что в строящихся проектах по-прежнему ни о каких 60 кв. м. в среднем речи не идёт. В чём причина этого расхождения? Дело в том, что цифры, о которых говорят коллеги в ЦИАН отражают только новые корпуса, продажи в которых стартовали в 2025 году. Основная масса строящегося жилья — это проекты, получившие разрешительную документацию ещё до запрета на микролоты. Кроме того, застройщики, чувствуя потенциальные законодательные изменения, активно запасались разрешениями на строительство, создавая своеобразную "подушку безопасности" из проектов с микроквартирами.
Telegram
Циан для профи
🌇Квартиры в Москве растут, микролоты исчезают
В новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Это - максимум с момента начала наблюдений и на четверть больше локальных…
В новых корпусах столичных новостроек, продажи в которых начались в начале 2025 года, средняя площадь жилого помещения превысила 60 кв. м. Это - максимум с момента начала наблюдений и на четверть больше локальных…
(продолжение предыдущего поста)
А вот когда же реально студии уйдут в прошлое – это трудно просчитать. Анализируя текущую ситуацию и темпы изменений в законодательстве и экономике можно предположить, что полное исчезновение микролотов и студий из первичного предложения на московском рынке произойдёт не ранее 2027-2028 годов. Срок действия разрешения на строительство составляет до 5-10 лет с момента выдачи. Накопленный портфель проектов с микроквартирами у девелоперов остаётся значительным, для обычного покупателя такие лоты всегда будут «привлекательно» маячить на агрегаторах, не будем забывать и о сверхактивных риелторах, которые тоже не бросят усердно продавать такое микрожильё. Ну и экономическая целесообразность будет подталкивать застройщиков к реализации уже спроектированных объектов с микролотами в первую очередь.
Что касается достижения среднего показателя в 60 кв.м по всему рынку новостроек (а не только по новым корпусам), то это произойдёт в лучшем случае предположительно к 2030 году. Полноценная смена парадигмы требует времени — необходимо не только изменение законодательства, но и трансформация потребительских ожиданий, финансовых возможностей покупателей и бизнес-моделей девелоперов. Полная трансформация рынка потребует значительного времени, а обычному покупателю нужно решать квартирный вопрос уже сейчас, с инвестициями для спасения от инфляции дело обстоит также остро - ждать никто не будет. В ближайшие 2-3 года покупателям всё ещё придётся выбирать среди проектов, где представлены микролоты, даже несмотря на то, что их доля будет снижаться.
А вот когда же реально студии уйдут в прошлое – это трудно просчитать. Анализируя текущую ситуацию и темпы изменений в законодательстве и экономике можно предположить, что полное исчезновение микролотов и студий из первичного предложения на московском рынке произойдёт не ранее 2027-2028 годов. Срок действия разрешения на строительство составляет до 5-10 лет с момента выдачи. Накопленный портфель проектов с микроквартирами у девелоперов остаётся значительным, для обычного покупателя такие лоты всегда будут «привлекательно» маячить на агрегаторах, не будем забывать и о сверхактивных риелторах, которые тоже не бросят усердно продавать такое микрожильё. Ну и экономическая целесообразность будет подталкивать застройщиков к реализации уже спроектированных объектов с микролотами в первую очередь.
Что касается достижения среднего показателя в 60 кв.м по всему рынку новостроек (а не только по новым корпусам), то это произойдёт в лучшем случае предположительно к 2030 году. Полноценная смена парадигмы требует времени — необходимо не только изменение законодательства, но и трансформация потребительских ожиданий, финансовых возможностей покупателей и бизнес-моделей девелоперов. Полная трансформация рынка потребует значительного времени, а обычному покупателю нужно решать квартирный вопрос уже сейчас, с инвестициями для спасения от инфляции дело обстоит также остро - ждать никто не будет. В ближайшие 2-3 года покупателям всё ещё придётся выбирать среди проектов, где представлены микролоты, даже несмотря на то, что их доля будет снижаться.
Интересный тренд на рынке заметили коллеги из Недвижки. Пишут, что ипотека с огромными процентами больше не вариант, так что застройщики предлагают рассрочки: можно платить по 20–30 тысяч в месяц, можно вообще ничего до сдачи дома – лишь бы занести первоначальный взнос 5–20% от стоимости квартиры. Без переплат, в отличие от прошлых ипотечных схем. https://yangx.top/nedvizha/22402 Виктор Зубик из Smarent тоже отмечает «преимущества» рассрочек в сравнении с ипотечной кабалой, но не без доли скепсиса. Хотя цифры пока и не говорят о массовости этого «тренда», интересно его рассмотреть поближе.
Конечно, можно понять, почему рассрочка от застройщиков набирает популярность среди покупателей. Выглядит всё неплохо, одно из ключевых преимуществ рассрочки — значительно более простая процедура оформления по сравнению с ипотекой. Для получения рассрочки от застройщика не требуется проходить сложную процедуру проверки кредитоспособности, собирать множество документов и подтверждать стабильный доход. В условиях, когда банки сократили выдачу ипотечных кредитов на 15% (по данным ЦБ за январь-февраль 2025 года) и ужесточили требования к заёмщикам, рассрочка становится практически единственной альтернативой для клиентов с нестабильным доходом или неидеальной кредитной историей (особенно с учетом количества занятых в серой, т.н. «гаражной экономике» https://yangx.top/tolk_tolk/13848).
Для многих потенциальных покупателей критично важным фактором является размер первоначального взноса. В случае с рассрочкой от застройщика этот порог значительно ниже, чем при ипотечном кредитовании:
Рассрочка: ~5-10% от стоимости квартиры (1-2 млн рублей для объектов в Москве)
Ипотека: минимум ~20-30% (5-6 млн рублей на московском рынке)
В 2025 году средний первоначальный взнос по ипотеке составляет от 20 до 30% от стоимости жилья, что делает покупку квартиры непосильной для большинства семей. Также и в условиях растущей инфляции рассрочка теоретически может быть выгоднее ипотеки. Если застройщик предлагает беспроцентную рассрочку или рассрочку с фиксированной стоимостью, покупатель фактически выигрывает за счёт обесценивания денег. По данным Росстата, годовая инфляция в России в начале 2025 года составила 9,92%. Это означает, что при беспроцентной рассрочке на 2-3 года покупатель может «сэкономить» на обесценивании денег.
Несмотря на различные госпрограммы господдержки, средневзвешенная ставка по ипотеке в России на первичном рынке в 2025 году составляет около 8,5% годовых. При покупке квартиры стоимостью 15 млн рублей на 20 лет переплата составит примерно 15,9 млн рублей — больше стоимости самой квартиры. А с 24 февраля 2025 года банк ВТБ, например, ещё и внёс значительные изменения в условия программы «Семейная ипотека». Теперь для оформления семейной ипотеки обязательным условием является оплата комиссии застройщиком или партнёром (программа «Купи ставку»). Минимальная комиссия составляет от 9,9%, такой вот «оброк». Это означает, что при покупке квартиры стоимостью 15 млн рублей покупатель должен заплатить дополнительно 1,2-1,5 млн рублей.
Ну и финальный фактор, делающий рассрочку привлекательной, — высокие ставки по банковским вкладам. По данным ЦБ (итоги первой декады февраля 2025 г.) средняя доходность рублевых банковских вкладов составила 21,44% годовых. Крупная сумма отправляется на вклад - а с процентов можно выплачивать рассрочку.
Конечно, можно понять, почему рассрочка от застройщиков набирает популярность среди покупателей. Выглядит всё неплохо, одно из ключевых преимуществ рассрочки — значительно более простая процедура оформления по сравнению с ипотекой. Для получения рассрочки от застройщика не требуется проходить сложную процедуру проверки кредитоспособности, собирать множество документов и подтверждать стабильный доход. В условиях, когда банки сократили выдачу ипотечных кредитов на 15% (по данным ЦБ за январь-февраль 2025 года) и ужесточили требования к заёмщикам, рассрочка становится практически единственной альтернативой для клиентов с нестабильным доходом или неидеальной кредитной историей (особенно с учетом количества занятых в серой, т.н. «гаражной экономике» https://yangx.top/tolk_tolk/13848).
Для многих потенциальных покупателей критично важным фактором является размер первоначального взноса. В случае с рассрочкой от застройщика этот порог значительно ниже, чем при ипотечном кредитовании:
Рассрочка: ~5-10% от стоимости квартиры (1-2 млн рублей для объектов в Москве)
Ипотека: минимум ~20-30% (5-6 млн рублей на московском рынке)
В 2025 году средний первоначальный взнос по ипотеке составляет от 20 до 30% от стоимости жилья, что делает покупку квартиры непосильной для большинства семей. Также и в условиях растущей инфляции рассрочка теоретически может быть выгоднее ипотеки. Если застройщик предлагает беспроцентную рассрочку или рассрочку с фиксированной стоимостью, покупатель фактически выигрывает за счёт обесценивания денег. По данным Росстата, годовая инфляция в России в начале 2025 года составила 9,92%. Это означает, что при беспроцентной рассрочке на 2-3 года покупатель может «сэкономить» на обесценивании денег.
Несмотря на различные госпрограммы господдержки, средневзвешенная ставка по ипотеке в России на первичном рынке в 2025 году составляет около 8,5% годовых. При покупке квартиры стоимостью 15 млн рублей на 20 лет переплата составит примерно 15,9 млн рублей — больше стоимости самой квартиры. А с 24 февраля 2025 года банк ВТБ, например, ещё и внёс значительные изменения в условия программы «Семейная ипотека». Теперь для оформления семейной ипотеки обязательным условием является оплата комиссии застройщиком или партнёром (программа «Купи ставку»). Минимальная комиссия составляет от 9,9%, такой вот «оброк». Это означает, что при покупке квартиры стоимостью 15 млн рублей покупатель должен заплатить дополнительно 1,2-1,5 млн рублей.
Ну и финальный фактор, делающий рассрочку привлекательной, — высокие ставки по банковским вкладам. По данным ЦБ (итоги первой декады февраля 2025 г.) средняя доходность рублевых банковских вкладов составила 21,44% годовых. Крупная сумма отправляется на вклад - а с процентов можно выплачивать рассрочку.
А нужны ли вообще риэлторы? Часто слышу такой риторический вопрос от рядовых покупателей, частных продавцов и арендодателей. Вопрос настолько интересный, что им уже заинтересовались народные избранники. Зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева сообщила, что направила на предварительный отзыв в правительство законопроект о лицензировании риэлторской деятельности. Рынок недвижимости в России действительно долгое время существовал без чёткой законодательной регламентации деятельности посредников. Отсутствие единых стандартов, требований к квалификации и механизмов ответственности риэлторов действительно создает почву для злоупотреблений и мошенничества. Внесённый в Госдуму проект Федерального закона «О деятельности в области услуг с недвижимостью», как мы понимаем, призван изменить эту ситуацию, установив правовые рамки для работы специалистов по операциям с недвижимостью (как предлагается официально называть риэлторов).
Если смотреть на ключевые положения законопроекта, он предусматривает:
1.Изменение официального наименования профессии с «риэлтор» на «специалист по операциям с недвижимостью».
2.Обязательную сертификацию специалистов через независимую оценку квалификации не реже одного раза в 5 лет.
3.Ограничения доступа к профессии для лиц с судимостями за тяжкие преступления (мошенничество, разбой, причинение тяжкого вреда здоровью и др.)
4.Обязательное оформление трудовых отношений - работа специалистов только по трудовому или гражданско-правовому договору с юридическими лицами или ИП, имеющими право оказывать услуги по недвижимости.
Законопроект, по сути, предлагает создать новую профессию со строгими правилами входа. Никаких больше «вчера продавал телефоны, сегодня решил стать риэлтором». «Эти изменения позволят обелить рынок и принесут в бюджет порядка 10 млрд рублей налогов ежегодно», – оптимистично заявляет Разворотнева. Звучит заманчиво, но так ли всё однозначно?
Легализация и стандартизация профессии – это всегда хорошо. Единые стандарты качества, обязательная сертификация, проверка репутации, всё это применимо по большому счету к любой серьезной профессии. Создание единых требований к квалификации повысит средний уровень компетентности на рынке, это факт. Формирование конкурентной среды, основанной на профессионализме, а не на демпинге, потенциально рынок может оздоровить. Продавец или покупатель сможет открыть реестр и убедиться, что перед ним действительно специалист, а не вчерашний курьер, решивший заработать на сделках с недвижимостью – чем-то напоминает реестр адвокатов и нотариусов, что, конечно, плюс.
Логика госпожи Разворотневой понятна - для профессионалов это шанс повысить престиж профессии и отделить себя от серой массы «случайных попутчиков». Для клиентов – дополнительная защита и гарантии качества. Для государства – легализация значительной части рынка и, как следствие, налоговые поступления.
Однако не всё так радужно, как может показаться на первый взгляд. Любое ужесточение правил игры автоматически повышает входной барьер и может вести к монополизации. Крупные агентства поддержат законопроект обеими руками – для них это возможность избавиться от мелких конкурентов. Сертификация, обучение, оформление документов – всё это стоит денег. И эти деньги в конечном счете лягут на плечи потребителя. Очень сомневаюсь, что обычные покупатели готовы платить больше за риэлторские услуги в надежде на повышение их качества или рынка в целом – у покупателей нет денег даже на лишний квадратный метр (можно понять, с учётом современных цен)
Ещё одна опасность – формальный подход к сертификации. Если проверка знаний превратится в «купил-сдал» (такую вероятность сложно списать со счетов), никакого повышения качества услуг не произойдет. Бюрократия всегда ищет новые «кормовые места», вместо реальной проверки знаний и отсева может просто вырасти коррупционная составляющая.
Если смотреть на ключевые положения законопроекта, он предусматривает:
1.Изменение официального наименования профессии с «риэлтор» на «специалист по операциям с недвижимостью».
2.Обязательную сертификацию специалистов через независимую оценку квалификации не реже одного раза в 5 лет.
3.Ограничения доступа к профессии для лиц с судимостями за тяжкие преступления (мошенничество, разбой, причинение тяжкого вреда здоровью и др.)
4.Обязательное оформление трудовых отношений - работа специалистов только по трудовому или гражданско-правовому договору с юридическими лицами или ИП, имеющими право оказывать услуги по недвижимости.
Законопроект, по сути, предлагает создать новую профессию со строгими правилами входа. Никаких больше «вчера продавал телефоны, сегодня решил стать риэлтором». «Эти изменения позволят обелить рынок и принесут в бюджет порядка 10 млрд рублей налогов ежегодно», – оптимистично заявляет Разворотнева. Звучит заманчиво, но так ли всё однозначно?
Легализация и стандартизация профессии – это всегда хорошо. Единые стандарты качества, обязательная сертификация, проверка репутации, всё это применимо по большому счету к любой серьезной профессии. Создание единых требований к квалификации повысит средний уровень компетентности на рынке, это факт. Формирование конкурентной среды, основанной на профессионализме, а не на демпинге, потенциально рынок может оздоровить. Продавец или покупатель сможет открыть реестр и убедиться, что перед ним действительно специалист, а не вчерашний курьер, решивший заработать на сделках с недвижимостью – чем-то напоминает реестр адвокатов и нотариусов, что, конечно, плюс.
Логика госпожи Разворотневой понятна - для профессионалов это шанс повысить престиж профессии и отделить себя от серой массы «случайных попутчиков». Для клиентов – дополнительная защита и гарантии качества. Для государства – легализация значительной части рынка и, как следствие, налоговые поступления.
Однако не всё так радужно, как может показаться на первый взгляд. Любое ужесточение правил игры автоматически повышает входной барьер и может вести к монополизации. Крупные агентства поддержат законопроект обеими руками – для них это возможность избавиться от мелких конкурентов. Сертификация, обучение, оформление документов – всё это стоит денег. И эти деньги в конечном счете лягут на плечи потребителя. Очень сомневаюсь, что обычные покупатели готовы платить больше за риэлторские услуги в надежде на повышение их качества или рынка в целом – у покупателей нет денег даже на лишний квадратный метр (можно понять, с учётом современных цен)
Ещё одна опасность – формальный подход к сертификации. Если проверка знаний превратится в «купил-сдал» (такую вероятность сложно списать со счетов), никакого повышения качества услуг не произойдет. Бюрократия всегда ищет новые «кормовые места», вместо реальной проверки знаний и отсева может просто вырасти коррупционная составляющая.
Нужны ли риэлторы? Я считаю, что нужны – но не обязательны. Каждый решает сам для своего случая.
Покажу на своём примере, когда риэлтор оказался нужен.
Я недавно сдавал квартиру в ближнем Подмосковье. И нанял риэлтора, тем более что лично мне это ничего не стоило – комиссию ему (в размере месячной арендной платы) заплатил арендатор.
Поездка от того места, где я живу, до квартиры, сдаваемой в аренду, у меня занимает 1.30-1.40 часа (90-100 минут). В одну сторону. Т.е. туда и обратно – 3-3,5 часа. Плюс время на общение с потенциальным арендатором. Т.е. один показ для меня обходился бы в половину рабочего дня.
Квартира сдавалась полтора месяца, за это время риэлтор (он, кстати, живёт в этом подмосковном городе, и дорога от его офиса до квартиры занимала 10-12 минут на машине, от места проживания до квартиры – 10 минут) провёл 12 показов.
Если бы я ездил на эти 12 показов, то у меня это заняло бы 6 рабочих дней. Наверное, некоторые показы можно было бы и совместить. Ну пусть 5 рабочих дней.
Да, риэлтор ещё взял на себя работу по размещению объявлений о сдаче, подготовил договор, плюс дал несколько стОящих советов о сдаче квартиры.
В общем, в моём случае я ничего не потерял, наняв риэлтора. Наоборот – приобрёл: свободное время и нервы (на общение с потенциальными арендаторами).
Покажу на своём примере, когда риэлтор оказался нужен.
Я недавно сдавал квартиру в ближнем Подмосковье. И нанял риэлтора, тем более что лично мне это ничего не стоило – комиссию ему (в размере месячной арендной платы) заплатил арендатор.
Поездка от того места, где я живу, до квартиры, сдаваемой в аренду, у меня занимает 1.30-1.40 часа (90-100 минут). В одну сторону. Т.е. туда и обратно – 3-3,5 часа. Плюс время на общение с потенциальным арендатором. Т.е. один показ для меня обходился бы в половину рабочего дня.
Квартира сдавалась полтора месяца, за это время риэлтор (он, кстати, живёт в этом подмосковном городе, и дорога от его офиса до квартиры занимала 10-12 минут на машине, от места проживания до квартиры – 10 минут) провёл 12 показов.
Если бы я ездил на эти 12 показов, то у меня это заняло бы 6 рабочих дней. Наверное, некоторые показы можно было бы и совместить. Ну пусть 5 рабочих дней.
Да, риэлтор ещё взял на себя работу по размещению объявлений о сдаче, подготовил договор, плюс дал несколько стОящих советов о сдаче квартиры.
В общем, в моём случае я ничего не потерял, наняв риэлтора. Наоборот – приобрёл: свободное время и нервы (на общение с потенциальными арендаторами).
Заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева что-то зачастила с яркими инициативами. Начальству точно, кто-то подсказал, что в недвижимости (в широком смысле) ещё не всё отработано, есть нетронутое «золотое дно». Теперь владельцев квартир в России хотят обязать сообщать в МВД и управляющие компании информацию о сдаче жилья в аренду и о квартирантах. Предложение выдвинули, мотивируя его соображениями безопасности жильцов дома. На первый взгляд, идея может показаться разумной — знать, кто живёт в твоем доме. Однако при детальном анализе становится очевидно, что реализация такой инициативы сталкивается с множеством проблем.
В России значительная часть арендных отношений находится в "серой" зоне. Многие собственники не оформляют договоры и не платят налоги с доходов от сдачи жилья. Введение обязательной регистрации арендаторов может не решить эту проблему, а лишь усугубит её. Владельцы квартир, которые и так избегают официального оформления, вряд ли вдруг станут сообщать о своих арендаторах в МВД и УК. Представьте масштаб работы: миллионы квартир, миллионы арендаторов, постоянная смена жильцов. Кто будет обрабатывать этот огромный поток информации? Нужно создавать новые базы данных, нанимать дополнительный персонал. У МВД и так по словам Колокольцева некомплект участковых уполномоченных полиции в Москве составляет 75%, участковых катастрофически не хватает для решения реальных задач, не то что поиска арендодателя который не зарегистрировался на Госуслугах. Это колоссальные затраты, которые в конечном итоге лягут на плечи налогоплательщиков. Молчу про высокие риски слива всех этих «данных» в даркенет, как это, к сожалению, все чаще случается по разным причинам.
Инициатива эта поднимает ещё серьезные вопросы о праве на частную жизнь. Насколько этично и законно требовать от граждан раскрывать информацию о том, кто и на каких условиях проживает в их собственности? Даже если представить, что система заработает, насколько она будет эффективна в обеспечении безопасности? Криминальные элементы уж точно найдут способы обойти регистрацию (незабываем, что живём фактически в цунами телефонных мошенников, каждый день новые «рекорды» по украденным суммам), а добропорядочные граждане в очередной раз будут страдать от лишних бюрократических процедур.
На практике, в странах с развитым рынком аренды жилья используются другие механизмы контроля — страхование ответственности, депозиты, проверка кредитной истории. Эти инструменты более эффективны и не требуют тотального контроля – другой вопрос что делать конкретно в России с учетом наших законов.
Потенциально вижу только один вариант – через ФНС, самозанятые и так платят налоги со сдачи недвижимости в аренду и потенциально сформировать базу таких людей не проблема, если государству действительно это будет нужно с точки зрения безопасности, а не «кормления» на новых бюрократических установках. А если создать ещё и налоговые стимулы для легализации арендных отношений, люди сами будут «сдавать всех своих жильцов» и заполнять любые формы на Госуслугах. В общем инициатива госпожи Разворотневой, хоть и преследует благие цели, на практике рискует стать очередной "мёртвой" нормой, которую будут массово игнорировать, или инструментом выборочного применения.
В России значительная часть арендных отношений находится в "серой" зоне. Многие собственники не оформляют договоры и не платят налоги с доходов от сдачи жилья. Введение обязательной регистрации арендаторов может не решить эту проблему, а лишь усугубит её. Владельцы квартир, которые и так избегают официального оформления, вряд ли вдруг станут сообщать о своих арендаторах в МВД и УК. Представьте масштаб работы: миллионы квартир, миллионы арендаторов, постоянная смена жильцов. Кто будет обрабатывать этот огромный поток информации? Нужно создавать новые базы данных, нанимать дополнительный персонал. У МВД и так по словам Колокольцева некомплект участковых уполномоченных полиции в Москве составляет 75%, участковых катастрофически не хватает для решения реальных задач, не то что поиска арендодателя который не зарегистрировался на Госуслугах. Это колоссальные затраты, которые в конечном итоге лягут на плечи налогоплательщиков. Молчу про высокие риски слива всех этих «данных» в даркенет, как это, к сожалению, все чаще случается по разным причинам.
Инициатива эта поднимает ещё серьезные вопросы о праве на частную жизнь. Насколько этично и законно требовать от граждан раскрывать информацию о том, кто и на каких условиях проживает в их собственности? Даже если представить, что система заработает, насколько она будет эффективна в обеспечении безопасности? Криминальные элементы уж точно найдут способы обойти регистрацию (незабываем, что живём фактически в цунами телефонных мошенников, каждый день новые «рекорды» по украденным суммам), а добропорядочные граждане в очередной раз будут страдать от лишних бюрократических процедур.
На практике, в странах с развитым рынком аренды жилья используются другие механизмы контроля — страхование ответственности, депозиты, проверка кредитной истории. Эти инструменты более эффективны и не требуют тотального контроля – другой вопрос что делать конкретно в России с учетом наших законов.
Потенциально вижу только один вариант – через ФНС, самозанятые и так платят налоги со сдачи недвижимости в аренду и потенциально сформировать базу таких людей не проблема, если государству действительно это будет нужно с точки зрения безопасности, а не «кормления» на новых бюрократических установках. А если создать ещё и налоговые стимулы для легализации арендных отношений, люди сами будут «сдавать всех своих жильцов» и заполнять любые формы на Госуслугах. В общем инициатива госпожи Разворотневой, хоть и преследует благие цели, на практике рискует стать очередной "мёртвой" нормой, которую будут массово игнорировать, или инструментом выборочного применения.
(к предыдущему посту)
Если говорить про Московский регион, то большинство арендодателей исправно платят налоги через самозанятость. Налог в 4% - это не так затратно ради спокойствия. Например, с квартиры стоимостью 50 тыс. руб. в месяц это составит 2 тыс.
Дело в том, что участковые, которых хоть и не хватает, через несколько месяцев всё равно как-то узнают об арендных отношениях вокруг квартиры (и тогда с ними придётся расплачиваться «неформально»). Иногда «стучат» соседи (особенно частыми такие случаи стали, когда вновь возникла угроза террористических актов). Бывают случаи, когда сами арендаторы шантажируют арендодателей (при возникновении каких-то острых проблем), что «настучат» в налоговую.
В общем, лучше на наживать себе проблем ради тех самых 2 тыс. руб. (ну пусть даже и 5-6 тыс. руб.).
Если говорить про Московский регион, то большинство арендодателей исправно платят налоги через самозанятость. Налог в 4% - это не так затратно ради спокойствия. Например, с квартиры стоимостью 50 тыс. руб. в месяц это составит 2 тыс.
Дело в том, что участковые, которых хоть и не хватает, через несколько месяцев всё равно как-то узнают об арендных отношениях вокруг квартиры (и тогда с ними придётся расплачиваться «неформально»). Иногда «стучат» соседи (особенно частыми такие случаи стали, когда вновь возникла угроза террористических актов). Бывают случаи, когда сами арендаторы шантажируют арендодателей (при возникновении каких-то острых проблем), что «настучат» в налоговую.
В общем, лучше на наживать себе проблем ради тех самых 2 тыс. руб. (ну пусть даже и 5-6 тыс. руб.).
Не зря говорят: нет ничего более постоянного, чем временное. Исследование АКРА показывает, что льготная ипотека стала ключевым драйвером развития строительной отрасли в России за последние годы. В период с 2021 по 2024 год среднегодовой объем ввода жилья в России составил рекордные 103 млн кв. м. Это на 29% выше, чем в предыдущие периоды 2017-2020 и 2013-2016 годов.
Программа льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, как временная антикризисная мера, помогла не только поддержать строительную отрасль в условиях пандемии, но и существенно обновить жилищный фонд страны. Взгляните на цифры: до начала действия программ ипотеки с господдержкой доля жилых помещений старше 50 лет составляла 32%. К 2023 году этот показатель снизился до 28%. За последние пять лет доля нового жилья в общей структуре жилищного фонда выросла на 7 п.п. и составила около 37% к концу 2023 года.
Всего за время действия льготной ипотеки около 1,6 млн россиян смогли улучшить свои жилищные условия, а объём ввода жилья достиг впечатляющих 413 млн кв. м за период 2021-2024 годов.
(на диаграмме - распределение площади жилых помещений по годам постройки)
(продолжение в следующем посте)
Программа льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года, как временная антикризисная мера, помогла не только поддержать строительную отрасль в условиях пандемии, но и существенно обновить жилищный фонд страны. Взгляните на цифры: до начала действия программ ипотеки с господдержкой доля жилых помещений старше 50 лет составляла 32%. К 2023 году этот показатель снизился до 28%. За последние пять лет доля нового жилья в общей структуре жилищного фонда выросла на 7 п.п. и составила около 37% к концу 2023 года.
Всего за время действия льготной ипотеки около 1,6 млн россиян смогли улучшить свои жилищные условия, а объём ввода жилья достиг впечатляющих 413 млн кв. м за период 2021-2024 годов.
(на диаграмме - распределение площади жилых помещений по годам постройки)
(продолжение в следующем посте)
(продолжение предыдущего поста)
Беспрецедентно, конечно, программы господдержки влияют на рынок жилья. Цифры из исследования АКРА впечатляют. В первой половине 2024 года доля продаж жилья с использованием ипотечных программ господдержки достигла рекордных 73% от общероссийского объёма продаж жилой недвижимости. Для сравнения, в 2020 году, когда программа только стартовала, эта доля составляла всего 23%.
Структура льготных программ тоже интересно менялась:
• В 2020 году львиную долю составляла льготная ипотека — 77% всех выдач по госпрограммам
• К первой половине 2024 года ситуация кардинально изменилась: семейная ипотека вышла на первое место с долей 51%, а льготная ипотека снизилась до 33%
• ИТ-ипотека и дальневосточная ипотека занимали меньшие доли: 12% и 4% соответственно в 1П2024
На графиках наглядно показано — застройщики фактически стали заложниками ипотечных программ с господдержкой — практически 3/4 всех продаж в первой половине 2024 года проходили с их использованием. Безусловными бенефициарами этого бума стали компании отрасли жилищного строительства. За период действия льготной ипотеки девелоперы показали сильные финансовые результаты, что привело к повышению их кредитных рейтингов в среднем на 2-3 ступени.
Беспрецедентно, конечно, программы господдержки влияют на рынок жилья. Цифры из исследования АКРА впечатляют. В первой половине 2024 года доля продаж жилья с использованием ипотечных программ господдержки достигла рекордных 73% от общероссийского объёма продаж жилой недвижимости. Для сравнения, в 2020 году, когда программа только стартовала, эта доля составляла всего 23%.
Структура льготных программ тоже интересно менялась:
• В 2020 году львиную долю составляла льготная ипотека — 77% всех выдач по госпрограммам
• К первой половине 2024 года ситуация кардинально изменилась: семейная ипотека вышла на первое место с долей 51%, а льготная ипотека снизилась до 33%
• ИТ-ипотека и дальневосточная ипотека занимали меньшие доли: 12% и 4% соответственно в 1П2024
На графиках наглядно показано — застройщики фактически стали заложниками ипотечных программ с господдержкой — практически 3/4 всех продаж в первой половине 2024 года проходили с их использованием. Безусловными бенефициарами этого бума стали компании отрасли жилищного строительства. За период действия льготной ипотеки девелоперы показали сильные финансовые результаты, что привело к повышению их кредитных рейтингов в среднем на 2-3 ступени.
С 2020 года цены на жильё в Сочи выросли на впечатляющие 400%, обгоняя даже столичные показатели. По данным компании «Этажи», средняя стоимость квадратного метра в наиболее востребованных локациях в новостройках Сочи в 2024 году выросла на 4–6% и сейчас находится на уровне 343,75 тыс. рублей (рост 3%) С высокой долей вероятности любой новый строительный проект в этом городе будет относиться к высокому ценовому сегменту. На рынке полагают, что в 2025 году тенденция роста цен и спроса на первичном рынке Сочи сохранится. Прогнозируется очередное повышение цен на новостройки ещё на 5-8%, а спроса — на 7–10% при условии постепенного повышения доступности ипотечных кредитов. Город как мне кажется, уже похож на золотую клетку. Массовое доступное жильё там не строят в принципе – интересно понаблюдать, во что же превратится это место лет через 15, и кто там вообще будет (сможет) жить? И насколько город в принципе пригоден для постоянного проживания с точки зрения инфраструктуры?
За последние 5 лет в Сочи было введено в эксплуатацию ~3 млн кв. метров жилья. Население города за этот же период увеличилось примерно на 150,000 человек и составляет по официальным данным около 650,000 жителей (с учётом незарегистрированных жителей эта цифра может достигать и 700-750 тысяч человек). Первое на что стоит обратить внимание – больницы и поликлиники в городе, не частные, а именно государственные (цифры из Интернета, возможны неточности):
≥ 5 городских больниц
≥ 12 поликлиник для взрослых
≥ 5-10 детских поликлиник
По нормативам на такое количество населения должно приходиться не менее 15-20 поликлиник и 10-12 больниц. Таким образом, нагрузка на существующие медицинские учреждения превышает норму на 40-50%. Есть, конечно, частные клиники, в Сети удалось найти цифру в 45 таких медицинских учреждений. Но несмотря на значительное количество этих частных клиник, большинство из них специализируются на косметологии, стоматологии и плановой медицине, серьёзные медицинские случаи все равно направляются в государственные учреждения. Стоимость услуг в частных клиниках Сочи может быть в разы выше среднероссийских показателей из-за сезона (лучше летом вообще не болеть) к тому же в пике туристического сезона значительно снижается доступность экстренной медицинской помощи. С роддомами картина не лучше, удалось найти 1 родильный дом и несколько перинатальных центров. При норме 1 роддом на 100,000-150,000 человек эти показатели находятся на пределе нормы, но с учётом сезонного наплыва туристов ситуация становится критичной – Краснодарский край почти единственное оставшееся туристическое направление доступное для Россиян, можно представить количество гостей в сезон (в том числе и женщин в положении).
Образовательная инфраструктура тоже пока не дотягивает до «комфортного» уровня. Удалось найти по открытым данным ~70 общеобразовательных школ и несколько частных школ (в 2025 обещают еще 6 построить). При нормативе 1 школа на 6,000-8,000 жителей город испытывает дефицит минимум в 10-15 школ. В результате большинство школ работают в две смены, а классы переполнены (в среднем 30-35 учеников вместо нормативных 20-25 с учетом площади на одного обучающегося). По детским садам всё получше, примерно ≥80 муниципальных детских садов и несколько десятков частных. Внешне неплохие цифры, обеспеченность детскими садами составляет около 70% от нормы. Очередь в детские сады для детей младше 3 лет может составлять до 1,5-2 лет.
За последние 5 лет в Сочи было введено в эксплуатацию ~3 млн кв. метров жилья. Население города за этот же период увеличилось примерно на 150,000 человек и составляет по официальным данным около 650,000 жителей (с учётом незарегистрированных жителей эта цифра может достигать и 700-750 тысяч человек). Первое на что стоит обратить внимание – больницы и поликлиники в городе, не частные, а именно государственные (цифры из Интернета, возможны неточности):
≥ 5 городских больниц
≥ 12 поликлиник для взрослых
≥ 5-10 детских поликлиник
По нормативам на такое количество населения должно приходиться не менее 15-20 поликлиник и 10-12 больниц. Таким образом, нагрузка на существующие медицинские учреждения превышает норму на 40-50%. Есть, конечно, частные клиники, в Сети удалось найти цифру в 45 таких медицинских учреждений. Но несмотря на значительное количество этих частных клиник, большинство из них специализируются на косметологии, стоматологии и плановой медицине, серьёзные медицинские случаи все равно направляются в государственные учреждения. Стоимость услуг в частных клиниках Сочи может быть в разы выше среднероссийских показателей из-за сезона (лучше летом вообще не болеть) к тому же в пике туристического сезона значительно снижается доступность экстренной медицинской помощи. С роддомами картина не лучше, удалось найти 1 родильный дом и несколько перинатальных центров. При норме 1 роддом на 100,000-150,000 человек эти показатели находятся на пределе нормы, но с учётом сезонного наплыва туристов ситуация становится критичной – Краснодарский край почти единственное оставшееся туристическое направление доступное для Россиян, можно представить количество гостей в сезон (в том числе и женщин в положении).
Образовательная инфраструктура тоже пока не дотягивает до «комфортного» уровня. Удалось найти по открытым данным ~70 общеобразовательных школ и несколько частных школ (в 2025 обещают еще 6 построить). При нормативе 1 школа на 6,000-8,000 жителей город испытывает дефицит минимум в 10-15 школ. В результате большинство школ работают в две смены, а классы переполнены (в среднем 30-35 учеников вместо нормативных 20-25 с учетом площади на одного обучающегося). По детским садам всё получше, примерно ≥80 муниципальных детских садов и несколько десятков частных. Внешне неплохие цифры, обеспеченность детскими садами составляет около 70% от нормы. Очередь в детские сады для детей младше 3 лет может составлять до 1,5-2 лет.
(продолжение предыдущего поста)
Ну и про дороги, основная проблема транспортной инфраструктуры Сочи — это географические особенности города, растянувшегося вдоль побережья на десятки километров при малой ширине застройки. Основная транспортная артерия (федеральная трасса А-147) работает на пределе пропускной способности. В высокий сезон (май-сентябрь) ситуация усугубляется до критической - время в пути между районами города может увеличиваться в 3-5 раз по сравнению с нормативным. Ежедневные перемещения по городу сопряжены с регулярными многочасовыми пробками. Накладывается и недостаток парковочных мест. А если вы не водитель, то вас ожидает высокая стоимость услуг такси (в 1,5-2 раза выше, чем в других региональных центрах)
Недвижимость в Сочи представляет собой привлекательный инвестиционный актив только с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Оптимальным решением может стать приобретение недвижимости в Сочи только в качестве второго жилья или для проживания вне туристического сезона, когда город становится значительно более комфортным.
Ну и про дороги, основная проблема транспортной инфраструктуры Сочи — это географические особенности города, растянувшегося вдоль побережья на десятки километров при малой ширине застройки. Основная транспортная артерия (федеральная трасса А-147) работает на пределе пропускной способности. В высокий сезон (май-сентябрь) ситуация усугубляется до критической - время в пути между районами города может увеличиваться в 3-5 раз по сравнению с нормативным. Ежедневные перемещения по городу сопряжены с регулярными многочасовыми пробками. Накладывается и недостаток парковочных мест. А если вы не водитель, то вас ожидает высокая стоимость услуг такси (в 1,5-2 раза выше, чем в других региональных центрах)
Недвижимость в Сочи представляет собой привлекательный инвестиционный актив только с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Оптимальным решением может стать приобретение недвижимости в Сочи только в качестве второго жилья или для проживания вне туристического сезона, когда город становится значительно более комфортным.
Покупатели новых квартир хотят балконы.
Одно из самых главных изменений на рынке московского жилья – отсутствие балконов у большинства новостроек. В 2023 году лишь у 23% новостроек в Москвы были балконы.
Между тем, множество опросов показывало, что от 60% до 80% потенциальных покупателей новостроек хотят иметь в квартире балкон (или лоджию).
Это признают и сами застройщики: «В период самоизоляции многие высоко оценили полезность летних помещений, так что спрос на балконы и лоджии остается высоким – около 60% наших покупателей считают их наличие большим плюсом».
(ещё среди запросов покупателей новостроек – закрытый двор)
Главные аргументы за балкон – это самое подходящее место для сушки белья (особенно это актуально для малогабаритных квартир), это место для курения (до 40% мужчин и до 25% женщин – по-прежнему курильщики). Третий аргумент, и тоже в основном для малогабаритных квартир (до 50 кв. м) – место для хранения сезонных вещей.
В общем, остаётся загадкой, почему девелоперы игнорируют такой массовый запрос покупателей новостроек на балконы. Если у участников рынка есть объяснение этому удивительному несоответствию спроса-предложения, опубликуем его.
Одно из самых главных изменений на рынке московского жилья – отсутствие балконов у большинства новостроек. В 2023 году лишь у 23% новостроек в Москвы были балконы.
Между тем, множество опросов показывало, что от 60% до 80% потенциальных покупателей новостроек хотят иметь в квартире балкон (или лоджию).
Это признают и сами застройщики: «В период самоизоляции многие высоко оценили полезность летних помещений, так что спрос на балконы и лоджии остается высоким – около 60% наших покупателей считают их наличие большим плюсом».
(ещё среди запросов покупателей новостроек – закрытый двор)
Главные аргументы за балкон – это самое подходящее место для сушки белья (особенно это актуально для малогабаритных квартир), это место для курения (до 40% мужчин и до 25% женщин – по-прежнему курильщики). Третий аргумент, и тоже в основном для малогабаритных квартир (до 50 кв. м) – место для хранения сезонных вещей.
В общем, остаётся загадкой, почему девелоперы игнорируют такой массовый запрос покупателей новостроек на балконы. Если у участников рынка есть объяснение этому удивительному несоответствию спроса-предложения, опубликуем его.
Из данных исследования АКРА можно посмотреть последствия отмены льготной ипотеки во второй половине 2024 года. Во втором полугодии объём продаж по ипотечным программам с господдержкой составил 1 трлн 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя первого полугодия. За весь 2024 год продажи по ипотеке с господдержкой достигли 3 трлн 430 млрд руб., что на 29% ниже рекордного 2023 года.
Структура выдач во второй половине 2024 года значительно изменилась:
• Доля семейной ипотеки выросла до 82% от всех ипотечных кредитов с господдержкой
• Выдачи ИТ-ипотеки сократились до 45 млрд руб. против 268 млрд руб. в первом полугодии
• Льготная ипотека, которая раньше была лидером, фактически прекратила своё существование
При этом население продолжало брать ипотеку и по рыночным ставкам, несмотря на высокую ключевую ставку. Во втором полугодии 2024 года были выданы рыночные ипотечные кредиты на сумму около 850 млрд руб., что на 28% ниже показателя выдачи по программам с господдержкой. Как видно на графиках, совокупный объём ипотечного кредитования сокращается, но всё ещё находится вблизи уровней 2021-2022 годов. Однако тенденции последних месяцев 2024 года указывают на значительное сокращение выдач в 2025 году. АКРА прогнозирует, что в условиях сохранения жёсткой денежно-кредитной политики Банка России в 2025 году ипотечное кредитование может снизиться на 30% относительно уровней 2024 года.
(график сверху – объём выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб., внизу – совокупный объём выдачи ипотеки, млрд руб.)
Структура выдач во второй половине 2024 года значительно изменилась:
• Доля семейной ипотеки выросла до 82% от всех ипотечных кредитов с господдержкой
• Выдачи ИТ-ипотеки сократились до 45 млрд руб. против 268 млрд руб. в первом полугодии
• Льготная ипотека, которая раньше была лидером, фактически прекратила своё существование
При этом население продолжало брать ипотеку и по рыночным ставкам, несмотря на высокую ключевую ставку. Во втором полугодии 2024 года были выданы рыночные ипотечные кредиты на сумму около 850 млрд руб., что на 28% ниже показателя выдачи по программам с господдержкой. Как видно на графиках, совокупный объём ипотечного кредитования сокращается, но всё ещё находится вблизи уровней 2021-2022 годов. Однако тенденции последних месяцев 2024 года указывают на значительное сокращение выдач в 2025 году. АКРА прогнозирует, что в условиях сохранения жёсткой денежно-кредитной политики Банка России в 2025 году ипотечное кредитование может снизиться на 30% относительно уровней 2024 года.
(график сверху – объём выдачи ипотеки с господдержкой по программам, млрд руб., внизу – совокупный объём выдачи ипотеки, млрд руб.)
Интересную дискуссию в медиа вызвало недавнее исследование портала SuperJob. По их данным, значительная часть москвичей (39%) выступает за увеличение туристического потока в столицу. Исследование, проведённое с 18 января по 28 февраля 2025 года, показало вполне объективную картину отношения москвичей к туристам. В то время как 39% поддерживают идею увеличения числа гостей города, 34% высказываются против, а 27% затрудняются определить свою позицию. Петербуржцы проявили ещё большую заинтересованность в росте туристического потока – 43% респондентов из Северной столицы выступают за увеличение числа туристов.
Такое желание жителей двух столиц объяснимо: чем выше туристический поток, тем выше спрос на краткосрочную аренду жилья. Для столичных арендодателей это открывает отличные возможности для дополнительного заработка. Коллеги из Москвич Mag почему-то сделали вывод, что Москва стала самым негостеприимным городом России, они трактовали 39% – как меньшинство, некоторые издания тоже поторопились с критикой «негостеприимных» москвичей и также превратно восприняли статистику от SuperJob. Журналистов справедливо поправили в московском комитете по туризму. По данным представителей ведомства, 94% жителей города поддерживают развитие туризма в Москве. Опрос, в котором приняли участие 1200 человек (мужчины и женщины в равных долях), также свидетельствует о том, что мнению жителей столицы, в будущем наибольшее влияние туризм окажет на развитие крупных точек притяжения (82%) и гастрономии (79%), улучшение сервиса в отелях (80%), наполнение афиши городских событий (76%). В целом, объективнее кажутся цифры комитета по туризму.
Желание москвичей видеть больше туристов в столице имеет под собой прочную экономическую основу. Развитие туристической отрасли создает дополнительные возможности для заработка жителей столицы, кто будет добровольно отказываться от дополнительного заработка к уже имеющимся ~140 000 рублей? Стоит отметить, что отельной инфраструктуры в Москве уже недостаточно для размещения всех туристов. По данным того же Комитета по туризму города Москвы, в 2023 году столицу посетили 24,5 миллиона туристов, а номерной фонд гостиниц составляет по разным данном около от 30 до 80 тыс. номеров. Председатель столичного комитета по туризму Евгений Козлов сообщил, что только за 2023 год среднегодовая загрузка отелей в Москве достигла 76%. Можно предположить, что в высокий сезон объекты размещения работают с ещё большей загрузкой.
Как отмечают эксперты, именно нехватка гостиничных номеров привела к активному развитию рынка краткосрочной аренды квартир. Развитие внутреннего туризма и медленное увеличение номерного фонда гостиниц подстегивает бурный рост рынка краткосрочной аренды жилья. Объем предложения апартаментов на крупных платформах только растёт. По данным совместного исследования Bronevik.com, МТС Travel и RealtyCalendar, результаты которого приводит Коммерсант, количество апартаментов, размещенных на витринах онлайн-тревел-сервисов, за год выросло на 60%
По расчетам Центра стратегических разработок, к 2026 году рынок посуточной аренды вырастет в два раза: с сегодняшних 318 до 655 тыс. объектов. В общем перспективы для собственников недвижимости в Москве – исключительно благоприятные при увеличении турпотока, с цифрами не поспоришь. Средняя доходность от краткосрочной аренды в Москве, по данным экспертов, на 30-40% превышает доходность от долгосрочной аренды.
Такое желание жителей двух столиц объяснимо: чем выше туристический поток, тем выше спрос на краткосрочную аренду жилья. Для столичных арендодателей это открывает отличные возможности для дополнительного заработка. Коллеги из Москвич Mag почему-то сделали вывод, что Москва стала самым негостеприимным городом России, они трактовали 39% – как меньшинство, некоторые издания тоже поторопились с критикой «негостеприимных» москвичей и также превратно восприняли статистику от SuperJob. Журналистов справедливо поправили в московском комитете по туризму. По данным представителей ведомства, 94% жителей города поддерживают развитие туризма в Москве. Опрос, в котором приняли участие 1200 человек (мужчины и женщины в равных долях), также свидетельствует о том, что мнению жителей столицы, в будущем наибольшее влияние туризм окажет на развитие крупных точек притяжения (82%) и гастрономии (79%), улучшение сервиса в отелях (80%), наполнение афиши городских событий (76%). В целом, объективнее кажутся цифры комитета по туризму.
Желание москвичей видеть больше туристов в столице имеет под собой прочную экономическую основу. Развитие туристической отрасли создает дополнительные возможности для заработка жителей столицы, кто будет добровольно отказываться от дополнительного заработка к уже имеющимся ~140 000 рублей? Стоит отметить, что отельной инфраструктуры в Москве уже недостаточно для размещения всех туристов. По данным того же Комитета по туризму города Москвы, в 2023 году столицу посетили 24,5 миллиона туристов, а номерной фонд гостиниц составляет по разным данном около от 30 до 80 тыс. номеров. Председатель столичного комитета по туризму Евгений Козлов сообщил, что только за 2023 год среднегодовая загрузка отелей в Москве достигла 76%. Можно предположить, что в высокий сезон объекты размещения работают с ещё большей загрузкой.
Как отмечают эксперты, именно нехватка гостиничных номеров привела к активному развитию рынка краткосрочной аренды квартир. Развитие внутреннего туризма и медленное увеличение номерного фонда гостиниц подстегивает бурный рост рынка краткосрочной аренды жилья. Объем предложения апартаментов на крупных платформах только растёт. По данным совместного исследования Bronevik.com, МТС Travel и RealtyCalendar, результаты которого приводит Коммерсант, количество апартаментов, размещенных на витринах онлайн-тревел-сервисов, за год выросло на 60%
По расчетам Центра стратегических разработок, к 2026 году рынок посуточной аренды вырастет в два раза: с сегодняшних 318 до 655 тыс. объектов. В общем перспективы для собственников недвижимости в Москве – исключительно благоприятные при увеличении турпотока, с цифрами не поспоришь. Средняя доходность от краткосрочной аренды в Москве, по данным экспертов, на 30-40% превышает доходность от долгосрочной аренды.
Продолжим разговор о перекосах на рынке жилья.
Вчера мы выяснили про первое несоответствие спроса и предложения: 60-80% покупателей жилья хотят иметь в квартире балкон, а на рынке только 23% жилых домов имеют балконы (данные на 2023 год по Москве).
Ещё один запрос потенциальных покупателей жилья – просторная кухня в квартире.
Опрос 2022 года показывал приоритеты при выборе жилья:
«В идеальном жилище, по мнению 63% россиян, должна быть большая кухня-гостиная. Еще половина участников исследования отметили важность красивого вида из окна, а 39% опрошенных хотели бы иметь гардеробную.
39% респондентов обращают внимание на высокие потолки, а у 32% россиян в идеальном жилье должны быть панорамные окна.
В варианте «Другое» 9% респондентов чаще всего отмечали, что хотели бы жить на солнечной стороне, чтобы в помещении было светло и тепло. 35% опрошенных россиян в идеальном жилье достаточно трёх комнат. 23% респондентов отметили, что хотели бы иметь четыре комнаты, а 19% — более четырех комнат.
Ещё 17% опрошенных рассказали, что им было бы достаточно двух комнат, а 6% наслаждались бы однокомнатным помещением».
Итак, большая кухня (иногда – кухня-гостиная) лидирует среди всех составляющих идеального жилья.
Но что может предложить им рынок в сегменте бюджетного жилья (а это около 80% всех новостроек в Московском регионе). Кухни по-прежнему «советские», площадью 6-9 кв. м. Всё чаще из них делают кухни-гостиные.
Два таких варианта вы можете выглядеть на план-схемах тех самых бюджетных квартир в новостройках на окраине Москвы.
В 2-комнатной квартире площадью 51,6 кв. м кухня-гостиная занимает 19 кв. м. Примерно 6 кв. м кухня и 13 кв. м гостиная. На наш взгляд, получилось «не туда и не сюда». Скорее это кухня-столовая.
Разумнее было бы сделать кухню 10-12 кв. м, а вместо двух спален – одну спальню с теми же 10 кв. м одну гостиную в 20-22 кв.м. И всё это – при той же площади квартиры.
Тот же подход можно было применить и к квартире площадью 34,1 кв. м. В ней кухня занимает 5 кв. м (как в хрущовке), совмещённая с кухней гостиная – 9,4 кв. м. Итого – 13,4 кв.м.
На наш взгляд, в этом случае лучше было бы сделать полноценную однушку – с кухней хотя бы в 8 кв. м, а несовмещённая с кухней комната стала бы 18-19 кв. м.
В общем, маркетологи в обоих случаях не смогли спроектировать ни нормальную гостиную (которая в нашей традиции - «большая комната» в квартире), ни нормальную кухню (хотя бы площадью 8 кв. м).
В двух типах квартир вышла кухня-столовая со спальнями. Непонятно, где в такой квартире должна собраться семья хотя бы из 2-3 человек?
Вчера мы выяснили про первое несоответствие спроса и предложения: 60-80% покупателей жилья хотят иметь в квартире балкон, а на рынке только 23% жилых домов имеют балконы (данные на 2023 год по Москве).
Ещё один запрос потенциальных покупателей жилья – просторная кухня в квартире.
Опрос 2022 года показывал приоритеты при выборе жилья:
«В идеальном жилище, по мнению 63% россиян, должна быть большая кухня-гостиная. Еще половина участников исследования отметили важность красивого вида из окна, а 39% опрошенных хотели бы иметь гардеробную.
39% респондентов обращают внимание на высокие потолки, а у 32% россиян в идеальном жилье должны быть панорамные окна.
В варианте «Другое» 9% респондентов чаще всего отмечали, что хотели бы жить на солнечной стороне, чтобы в помещении было светло и тепло. 35% опрошенных россиян в идеальном жилье достаточно трёх комнат. 23% респондентов отметили, что хотели бы иметь четыре комнаты, а 19% — более четырех комнат.
Ещё 17% опрошенных рассказали, что им было бы достаточно двух комнат, а 6% наслаждались бы однокомнатным помещением».
Итак, большая кухня (иногда – кухня-гостиная) лидирует среди всех составляющих идеального жилья.
Но что может предложить им рынок в сегменте бюджетного жилья (а это около 80% всех новостроек в Московском регионе). Кухни по-прежнему «советские», площадью 6-9 кв. м. Всё чаще из них делают кухни-гостиные.
Два таких варианта вы можете выглядеть на план-схемах тех самых бюджетных квартир в новостройках на окраине Москвы.
В 2-комнатной квартире площадью 51,6 кв. м кухня-гостиная занимает 19 кв. м. Примерно 6 кв. м кухня и 13 кв. м гостиная. На наш взгляд, получилось «не туда и не сюда». Скорее это кухня-столовая.
Разумнее было бы сделать кухню 10-12 кв. м, а вместо двух спален – одну спальню с теми же 10 кв. м одну гостиную в 20-22 кв.м. И всё это – при той же площади квартиры.
Тот же подход можно было применить и к квартире площадью 34,1 кв. м. В ней кухня занимает 5 кв. м (как в хрущовке), совмещённая с кухней гостиная – 9,4 кв. м. Итого – 13,4 кв.м.
На наш взгляд, в этом случае лучше было бы сделать полноценную однушку – с кухней хотя бы в 8 кв. м, а несовмещённая с кухней комната стала бы 18-19 кв. м.
В общем, маркетологи в обоих случаях не смогли спроектировать ни нормальную гостиную (которая в нашей традиции - «большая комната» в квартире), ни нормальную кухню (хотя бы площадью 8 кв. м).
В двух типах квартир вышла кухня-столовая со спальнями. Непонятно, где в такой квартире должна собраться семья хотя бы из 2-3 человек?
5 февраля 2025 года вступили в силу поправки в Основы законодательства РФ о нотариате, внесённые Федеральным законом от 08.08.2024 № 251-ФЗ. Изменения касаются порядка оформления наследства и могут существенно повлиять на наследственные правоотношения в России. Согласно новому порядку, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство обязан запросить сведения через Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Это делается для проверки факта государственной регистрации смерти наследодателя и наличия родственных отношений между наследодателем и наследниками. Как отмечает прокуратура, такая проверка не потребуется только в случае, если нотариусу представлены документы, подтверждающие факт государственной регистрации смерти наследодателя, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов иностранных государств.
Нельзя не согласиться с мнением адвокатов о том, что судебных разбирательств станет больше. Действительно, нововведение позволит нотариусам видеть «как на ладони» полный круг наследников, включая тех, о которых сам наследодатель мог не знать или не поддерживать с ними связь. Дальние родственники, о которых умерший гражданин даже никогда не слышал и не был с ними знаком, начнут получать «звонки счастья» от нотариусов с сообщением о смерти какого-то там "дяди-москвича" (седьмая вода на киселе). Для многих это будет настоящим выигрышем в лотерею, особенно если речь идёт о наследовании недвижимости в Москве. Согласно исследованию британских генетиков, у каждого человека на планете, даже самого одинокого, есть десятки тысяч неизвестных ему родственников — вопрос лишь в степени родства, генетической и юридической точках зрения.
Нотариусы, безусловно, будут рады таким поправкам. Увеличение объёма работы неизбежно приведет к увеличению доходов. Каждый запрос в Единый государственный реестр, оформление документов и консультации — всё это вряд ли бесплатные услуги. Юристы также будут в выигрыше. Они получат возможность представлять интересы новоявленных наследников, уговаривая дальних родственников судиться за недвижимость. И действительно, как можно отказаться от такого «куска пирога» при нынешней стоимости квадратного метра в России? Нотариусы приложат все усилия, чтобы замотивировать «нового родственника» (которого они сами и смогли найти) действовать активно и бороться за свою долю, ещё и порекомендуют «правильного» адвоката для такой борьбы. Бюрократия умеет себя «прокармливать», работы прибавится и в аппаратах судов, в органах ЗАГС и других государственных структурах. Судебная система в целом только выигрывает от увеличения количества дел.
Ещё одно наблюдение – жить в Москве дорого, но всё дороже становится умирать (общий уровень цен в «данной сфере» в 2025 году будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции). Смерть современного москвича с его недвижимостью — это событие для целого ряда «специалистов». Выстраивается буквально целая «некросистема», в которой задействовано много участников от диспетчера до клининга на кладбище. Неудивительно, что Москва лидирует по количеству работающих ритуальных организаций.
Нельзя не согласиться с мнением адвокатов о том, что судебных разбирательств станет больше. Действительно, нововведение позволит нотариусам видеть «как на ладони» полный круг наследников, включая тех, о которых сам наследодатель мог не знать или не поддерживать с ними связь. Дальние родственники, о которых умерший гражданин даже никогда не слышал и не был с ними знаком, начнут получать «звонки счастья» от нотариусов с сообщением о смерти какого-то там "дяди-москвича" (седьмая вода на киселе). Для многих это будет настоящим выигрышем в лотерею, особенно если речь идёт о наследовании недвижимости в Москве. Согласно исследованию британских генетиков, у каждого человека на планете, даже самого одинокого, есть десятки тысяч неизвестных ему родственников — вопрос лишь в степени родства, генетической и юридической точках зрения.
Нотариусы, безусловно, будут рады таким поправкам. Увеличение объёма работы неизбежно приведет к увеличению доходов. Каждый запрос в Единый государственный реестр, оформление документов и консультации — всё это вряд ли бесплатные услуги. Юристы также будут в выигрыше. Они получат возможность представлять интересы новоявленных наследников, уговаривая дальних родственников судиться за недвижимость. И действительно, как можно отказаться от такого «куска пирога» при нынешней стоимости квадратного метра в России? Нотариусы приложат все усилия, чтобы замотивировать «нового родственника» (которого они сами и смогли найти) действовать активно и бороться за свою долю, ещё и порекомендуют «правильного» адвоката для такой борьбы. Бюрократия умеет себя «прокармливать», работы прибавится и в аппаратах судов, в органах ЗАГС и других государственных структурах. Судебная система в целом только выигрывает от увеличения количества дел.
Ещё одно наблюдение – жить в Москве дорого, но всё дороже становится умирать (общий уровень цен в «данной сфере» в 2025 году будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции). Смерть современного москвича с его недвижимостью — это событие для целого ряда «специалистов». Выстраивается буквально целая «некросистема», в которой задействовано много участников от диспетчера до клининга на кладбище. Неудивительно, что Москва лидирует по количеству работающих ритуальных организаций.
(продолжение предыдущего поста)
Участковые, патологоанатомы, ритуальные агенты, нотариусы, юристы — всем найдётся "работа". Получается целый "праздник", как в дикой природе — когда умирает крупный зверь, а его останки доедают более мелкие особи. Сами ритуальщики не скрывают, что во всей "цепочке" задействовано очень большое количество людей. И количество акторов в этой «некросистеме» скорее всего будет только увеличиваться, в этом году, получается, добавили голодных дальних "родственников" и их представителей, готовых бороться за свой кусок наследственного пирога.
Участковые, патологоанатомы, ритуальные агенты, нотариусы, юристы — всем найдётся "работа". Получается целый "праздник", как в дикой природе — когда умирает крупный зверь, а его останки доедают более мелкие особи. Сами ритуальщики не скрывают, что во всей "цепочке" задействовано очень большое количество людей. И количество акторов в этой «некросистеме» скорее всего будет только увеличиваться, в этом году, получается, добавили голодных дальних "родственников" и их представителей, готовых бороться за свой кусок наследственного пирога.
Несмотря на сокращение ипотечных программ с господдержкой, АКРА не ожидает серьёзного падения цен на рынке жилой недвижимости. Во-первых, застройщики не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом, поскольку им удалось создать значительный буфер абсорбции рисков в условиях предыдущего высокого спроса. Во-вторых, себестоимость строительства продолжает расти из-за удорожания строительных материалов и дефицита рабочей силы.
Девелоперы в текущих условиях занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты. Особенно это касается проектов, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг. Интересно, что доля нераспроданных площадей с начала 2023 года стабильно находится в диапазоне 43-45%, и по данным на конец 2024 года не наблюдается заметного роста.
По оценкам Счётной палаты, которые приводятся в исследовании, снижение цен на рынке недвижимости на 20% вынудило бы банки нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Поэтому введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования представляется более вероятным, чем значительное снижение цен. Однако устойчивость цен не гарантирует компаниям сектора стабильных денежных потоков. В сценарии с сохранением высокой ключевой ставки и отсутствием изменений в ипотечных программах, сокращение продаж девелоперов за 2025 год в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года.
(на графике – реализация квартир в строящихся домах в России)
Девелоперы в текущих условиях занимают выжидательную позицию и придерживают готовые объекты. Особенно это касается проектов, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг. Интересно, что доля нераспроданных площадей с начала 2023 года стабильно находится в диапазоне 43-45%, и по данным на конец 2024 года не наблюдается заметного роста.
По оценкам Счётной палаты, которые приводятся в исследовании, снижение цен на рынке недвижимости на 20% вынудило бы банки нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Поэтому введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования представляется более вероятным, чем значительное снижение цен. Однако устойчивость цен не гарантирует компаниям сектора стабильных денежных потоков. В сценарии с сохранением высокой ключевой ставки и отсутствием изменений в ипотечных программах, сокращение продаж девелоперов за 2025 год в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года.
(на графике – реализация квартир в строящихся домах в России)