Рейтинг московских районов в ЦАО по стоимости «вторички» за 1 кв. м по итогам 2024 года от ИРН.
В среднем 1-комнатная квартира в 36 кв. м в 1-528КП-80 - типовой серии советских «точечных» кирпичных 14-этажных жилых домов, появившаяся в конце 1960-х годов, и которых много в ЦАО обойдётся в 16-20 млн рублей.
Но ещё немного покритикую коллег по топографии. Почему-то часть Замоскворечья около метро Новокузнецкая и Третьяковская они отнесли к Якиманке.
А в Мещанском районе не включили станцию метро Рижская, от которой до многих улиц идти ближе или столько же, сколько от Проспекта Мира (например, улицы Гиляровского и Трифоновская).
В среднем 1-комнатная квартира в 36 кв. м в 1-528КП-80 - типовой серии советских «точечных» кирпичных 14-этажных жилых домов, появившаяся в конце 1960-х годов, и которых много в ЦАО обойдётся в 16-20 млн рублей.
Но ещё немного покритикую коллег по топографии. Почему-то часть Замоскворечья около метро Новокузнецкая и Третьяковская они отнесли к Якиманке.
А в Мещанском районе не включили станцию метро Рижская, от которой до многих улиц идти ближе или столько же, сколько от Проспекта Мира (например, улицы Гиляровского и Трифоновская).
SmartAgent собрал информацию из всех источников и порталов для размещения объявлений о продаже и аренде жилья по России, а также зависимость этих показателей от ключевой ставки.
С лета 2024 года, момента взлёта вверх ключевой ставки, число объявлений о продаже и аренде жилья резко пошло вниз.
Но это скорее говорит о нормализации ситуации, чем о кризисе. Число объявлений о продаже ушло на уровень 2021-22 годов, а число объявлений об аренде остаётся выше, чем в предыдущие три года.
С лета 2024 года, момента взлёта вверх ключевой ставки, число объявлений о продаже и аренде жилья резко пошло вниз.
Но это скорее говорит о нормализации ситуации, чем о кризисе. Число объявлений о продаже ушло на уровень 2021-22 годов, а число объявлений об аренде остаётся выше, чем в предыдущие три года.
«Снижение объёма продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, а также нестабильность спроса» - такие прогнозы дали «Известиям» девелоперы на 2025 год.
И эти прогнозы подаются как наступление кризиса.
Но это не кризис – а нормализация ситуации, т.е. постепенное сдутие «жилищного пузыря».
Главной проблемой девелоперы называют резкое падение выдачи ипотеки из-за её удорожания. Но ещё десять лет назад застройщики вполне нормально существовали с небольшой долей ипотеки. Специально посмотрел данные за благополучные 2012-13 годы:
«Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильём достигла 24,6%».
Для сравнения: сейчас доля ипотеки в сделках с новостройками составляет около 50%.
Застройщикам просто надо вспомнить свой опыт десятилетней давности, как они работали с небольшой долей ипотеки. При этом в Москве коэффициент доступности жилья за это время почти не изменился: в 2012-13 годах он составлял 3,9-4,1, а в 2024 году – около 4.
(Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов)
И эти прогнозы подаются как наступление кризиса.
Но это не кризис – а нормализация ситуации, т.е. постепенное сдутие «жилищного пузыря».
Главной проблемой девелоперы называют резкое падение выдачи ипотеки из-за её удорожания. Но ещё десять лет назад застройщики вполне нормально существовали с небольшой долей ипотеки. Специально посмотрел данные за благополучные 2012-13 годы:
«Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильём достигла 24,6%».
Для сравнения: сейчас доля ипотеки в сделках с новостройками составляет около 50%.
Застройщикам просто надо вспомнить свой опыт десятилетней давности, как они работали с небольшой долей ипотеки. При этом в Москве коэффициент доступности жилья за это время почти не изменился: в 2012-13 годах он составлял 3,9-4,1, а в 2024 году – около 4.
(Коэффициент доступности жилья (КДЖ) отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он показывает, сколько лет нужно семье копить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов)
В декабре цены на вторичное жильё в Подмосковье упали на 0,3%, в Новой Москве выросли на 0,3%, в Москве – на 0,8%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости».
Динамика цен, по большому счёту, околонулевая. Но надо учитывать распространённые на рынке скидки (по данным «Миэль», они в среднем составляют 2-3%), а также инфляцию. Т.е. реальные цены всё же немного, но падают.
По Подмосковью видно, что падал в цене единственный сегмент – квартиры в старых домах советских серий. Именно в этом сегменте максимально была распространена ипотека.
Вероятно, такую динамику цен на рынке вторичного жилья Московской агломерации мы будем наблюдать весь год – с небольшим падением реальных цен.
Те, кто приготовил деньги на первый взнос на ипотеку или тем более на покупку квартиры за одни только «живые деньги», лучше положить их в банк на депозит хотя бы на полгода, за которые можно получить около 10% прироста – квартиры за это время точно не вырастут в цене, а вы сможете потом выйти на рынок с большей суммой.
Динамика цен, по большому счёту, околонулевая. Но надо учитывать распространённые на рынке скидки (по данным «Миэль», они в среднем составляют 2-3%), а также инфляцию. Т.е. реальные цены всё же немного, но падают.
По Подмосковью видно, что падал в цене единственный сегмент – квартиры в старых домах советских серий. Именно в этом сегменте максимально была распространена ипотека.
Вероятно, такую динамику цен на рынке вторичного жилья Московской агломерации мы будем наблюдать весь год – с небольшим падением реальных цен.
Те, кто приготовил деньги на первый взнос на ипотеку или тем более на покупку квартиры за одни только «живые деньги», лучше положить их в банк на депозит хотя бы на полгода, за которые можно получить около 10% прироста – квартиры за это время точно не вырастут в цене, а вы сможете потом выйти на рынок с большей суммой.
Председатель Комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам Анатолий Артамонов:
«Льготную ипотеку для Москвы и Петербурга нужно отменять.
Льготные ипотеки, в том числе для семейных пар, должны действовать и развиваться прежде всего в регионах, в городах, которые нуждаются в населении. А не в столицах, куда и без того тянется народ со всей России.
Москва сегодня объективно перегружена. Транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура скоро перестанут справляться с количеством народа. То же самое можно сказать и о Петербурге. В то же время у нас есть множество городов, которые, напротив, стремительно пустеют - на том же Дальнем Востоке. Поэтому моя позиция такова, что, по крайней мере, в столицах необходимо оставить ипотеку только по рыночным ставкам. А вот в регионах, напротив, создавать максимально облегченные условия и стараться ставку снижать до символической.
Эту инициативу мы будем продвигать при дальнейшем обсуждении механизмов совершенствования льготной и семейной ипотеки. В том числе с правительством, потому что Совет Федерации, безусловно, будет непосредственным участником разработки и принятия конкретных решений».
Плохой знак для в целом московского стройкомплекса (и, видимо, для петербургского). Ещё хуже станет, если льготную ипотеку отменят в окружении двух мегаполисов – Московской и Ленинградской областях.
Но в целом – не значит плохо для частностей. Премиальные сектора новостроек, кто и сейчас работает с минимумом ипотеки, продолжат чувствовать себя хорошо (а также дорогой сегмент ИЖС).
В большой плюс уйдут владельцы вторички, кто и до этого жил без льготной ипотеки. По сути – все москвичи и петербуржцы. Те из приезжих, кто нацеливался на жизнь в этих двух мегаполисах через покупку новостройки, вынуждены будут покупать вторичное жильё. В общем, спрос сместится на вторичку.
Но уход с рынка значительной части девелоперских компаний сильно ударит по экономикам Москвы и Петербурга. Это потеря сотен тысяч рабочих мест как непосредственно в стройкомплексе, так и в обслуживающих его отраслях (стройматериалы, отделочные и ремонтные материалы, мебель, лифты, рекламные агентства и т.п.), а также потеря сотен миллиардов рублей налогов для местных бюджетов.
С другой стороны, если при нормализации удастся сбить инфляцию хотя бы до 6-7%, то и льготная ипотека не будет нужна – жил же рынок новостроек без неё до 2020 года, и нормально жил.
Ударом для стройкомплекса станет отмена льготной ипотеки только при наличии нынешних запретительных ставок по ней
«Льготную ипотеку для Москвы и Петербурга нужно отменять.
Льготные ипотеки, в том числе для семейных пар, должны действовать и развиваться прежде всего в регионах, в городах, которые нуждаются в населении. А не в столицах, куда и без того тянется народ со всей России.
Москва сегодня объективно перегружена. Транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура скоро перестанут справляться с количеством народа. То же самое можно сказать и о Петербурге. В то же время у нас есть множество городов, которые, напротив, стремительно пустеют - на том же Дальнем Востоке. Поэтому моя позиция такова, что, по крайней мере, в столицах необходимо оставить ипотеку только по рыночным ставкам. А вот в регионах, напротив, создавать максимально облегченные условия и стараться ставку снижать до символической.
Эту инициативу мы будем продвигать при дальнейшем обсуждении механизмов совершенствования льготной и семейной ипотеки. В том числе с правительством, потому что Совет Федерации, безусловно, будет непосредственным участником разработки и принятия конкретных решений».
Плохой знак для в целом московского стройкомплекса (и, видимо, для петербургского). Ещё хуже станет, если льготную ипотеку отменят в окружении двух мегаполисов – Московской и Ленинградской областях.
Но в целом – не значит плохо для частностей. Премиальные сектора новостроек, кто и сейчас работает с минимумом ипотеки, продолжат чувствовать себя хорошо (а также дорогой сегмент ИЖС).
В большой плюс уйдут владельцы вторички, кто и до этого жил без льготной ипотеки. По сути – все москвичи и петербуржцы. Те из приезжих, кто нацеливался на жизнь в этих двух мегаполисах через покупку новостройки, вынуждены будут покупать вторичное жильё. В общем, спрос сместится на вторичку.
Но уход с рынка значительной части девелоперских компаний сильно ударит по экономикам Москвы и Петербурга. Это потеря сотен тысяч рабочих мест как непосредственно в стройкомплексе, так и в обслуживающих его отраслях (стройматериалы, отделочные и ремонтные материалы, мебель, лифты, рекламные агентства и т.п.), а также потеря сотен миллиардов рублей налогов для местных бюджетов.
С другой стороны, если при нормализации удастся сбить инфляцию хотя бы до 6-7%, то и льготная ипотека не будет нужна – жил же рынок новостроек без неё до 2020 года, и нормально жил.
Ударом для стройкомплекса станет отмена льготной ипотеки только при наличии нынешних запретительных ставок по ней
К статистике по вторичному жилью.
Согласно данным о приобретённых квартирах через «Домклик», в декабре 2024 года – январе 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке РФ составил 6% (т.е. разница между ценой в объявлении и ценой сделки). Четверть квартир реализуется со скидкой.
В Москве эти показатели составляют 4,1% скидки и половина сделок (51,2%) со скидкой.
Но за полгода эти показатели остались почти на одном уровне. Средняя по России скидка в июне 2024 года была 6,2%.
При этом активность на рынке существенно упала. В ноябре количество сделок Сбера на вторичном рынке жилья снизилось сразу на 38% (месяц к месяцу), а в декабре - ещё на 19%.
Согласно данным о приобретённых квартирах через «Домклик», в декабре 2024 года – январе 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке РФ составил 6% (т.е. разница между ценой в объявлении и ценой сделки). Четверть квартир реализуется со скидкой.
В Москве эти показатели составляют 4,1% скидки и половина сделок (51,2%) со скидкой.
Но за полгода эти показатели остались почти на одном уровне. Средняя по России скидка в июне 2024 года была 6,2%.
При этом активность на рынке существенно упала. В ноябре количество сделок Сбера на вторичном рынке жилья снизилось сразу на 38% (месяц к месяцу), а в декабре - ещё на 19%.
Как сказалась отмена льготного ипотечного кредитования на загородном рынке, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – на примере Московского региона.
«Инком»: «У всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, участки без подряда (УБП) - 14%.
В преддверии окончания льготной ипотеки продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго число сделок выросло на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале - ещё минус 18%.
В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП (участки с подрядом) взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%».
Но как и с новостройками, падение продаж ИЖС не вызвало падения цен:
«Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки - 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усреднённая стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась».
«Инком»: «У всех форматов первичной загородной недвижимости зафиксирована отрицательная годовая динамика. Так, спрос на коттеджи уменьшился на 11%, блокированная застройка потеряла 44%, участки без подряда (УБП) - 14%.
В преддверии окончания льготной ипотеки продажи на первичной загородке Московской области увеличились: по итогам второго число сделок выросло на 17% к первому кварталу, а уже в третьем квартале статистика показала снижение объема реализации на 7%, в четвертом квартале - ещё минус 18%.
В сегменте застройки результаты особенно выразительные: во втором квартале 2024 г. продажи коттеджей и УСП (участки с подрядом) взлетели на 69%, в третьем отмечено уменьшение количества сделок на 5%, в четвертом квартале снижение на 26%».
Но как и с новостройками, падение продаж ИЖС не вызвало падения цен:
«Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки - 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усреднённая стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась».