МРР-12.1.02-22 Методические рекомендации по расчету стоимости проектирования объектов капитального строительства жилищно-гражданского назначения с использованием технологий информационного моделирования, осуществляемого с привлечением средств бюджета города Москвы (Приказ Москомэкспертизы от 30.03.2022 N МКЭ-ОД/22-25)

​​Как же так, Карл?

В прошлом году на фоне повышения мировых и внутренних цен на металл и дерево был поставлен диагноз – во всех бедах строителей виноваты производители строительных материалов. Дальнейшие принимаемые решения как в 2021 году, так и в настоящее время направлены, главным образом, на поддержку девелоперов.

Некоторые меры поддержки строителей:

• Создание Единого федерального центра поставщика
• Компенсация увеличения затрат на строительство
• Расходы на банковские гарантии для подрядчиков
• Формирование платежеспособного спроса за счет поддержки ипотеки
• Компенсация застройщикам до 15% кредитной ставки и другие меры.

Некоторые меры поддержки производителей строительных материалов:

• Заморозка цен на материалы
• Ограничение рентабельности продаж
• Декомпозиция себестоимости для понимания истинных причин изменения цены

Ну, ведь, очевидно, что для принятия правильных управленческих решений целесообразно определить основные причины роста цен на жилье в России.

Мы изучили эти причины. Прежде всего, мы рассмотрели две ключевые группы, составляющие стоимость цены квадратного метра на первичном рынке жилья:

1) Стоимость СМР, включая затраты на строительные материалы
2) Прибыль девелоперов и прочие расходы

В период 2014–2021 гг. мы наблюдаем неуклонное снижение доли строительно-монтажных работ (включая затраты на строительные материалы) в цене 1 кв. м на первичном рынке жилья. В том числе в 2021 году снижение составило 5 процентных пункта (см. рисунок).

Это означает, что основными драйверами роста стоимости жилья являются прибыль девелопера и затраты, несвязанные со строительно-монтажными работами и строительными материалами.

Ну, вот как-то так…

Ярославль занял первое место среди городов с населением более 500 тыс. человек по росту цен на новостройки за год. Средняя цена 1 кв. м в городе выросла на 96% — с 61,3 тыс. до 120,2 тыс. руб., подсчитали для «РБК-Недвижимости» эксперты «ЦИАН.Аналитики».

Второе место — у Краснодара, третье — Рязань. Москва - на 18-е месте. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м новостроек в столице выросла с марта прошлого года на 34%, с 233,1 тыс. до 312,4 тыс. руб.

На вторичном рынке Ярославля средняя стоимость в годовой динамике выросла на 24%, а за два года (относительно еще допандемийного февраля 2020 года) — на 37%. На первичном рынке цена выросла в полтора раза за год (+50%) и на 60% за два года. Основная причина роста цен — это повышенный спрос за счет более доступного ипотечного кредитования, причем льготная ипотека привела к большему росту цен именно на первичном рынке. Всего в 2019 году в Ярославской области было оформлено 10,6 тысячи ипотек, в 2020 году — 13,9 тысячи и в 2021 году — 14,9 тысячи.

К вопросу актуализации сметно-нормативной базы по сохранению объектов культурного наследия.

В первый раз, при разработке ОЕРрр-2001, были созданы документы, на наш взгляд, крайне полезные. Выполнив сравнительный анализ существующих сметных баз (ССН-1984, ССН-1991, ТЕРрр-2001 (Санкт-Петербург), ТСНрр-2001 (Москва)), а также, основываясь на опыте работы с определением сметной стоимости реставрационных работ, мы решили опубликовать некоторые материалы для информирования специалистов и обсуждения этой, крайне важной, темы.
Определение методов объемов работ. Площадь развернутой поверхности.

Мария Соболева - специалист по ценообразованию в реставрации, автор программы курса повышения квалификации «Определение сметной стоимости работ по сохранению ОКН» - специально для Телеграм-канала "Просто о сметах" @smety

👉 Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.12.2021 № 1025/пр "О внесении изменений в Методику определения затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ вахтовым методом, утвержденную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 июня 2020 г. № 318/пр"/ Зарегистрирован 06.04.2022 № 68099
http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202204070005

Михаил Мишустин - принятые меры поддержки уже позволили IT-компаниям существенно увеличить доходы: «По итогам у нас 42 млрд руб. плюсом».
«Ребята! Разработчики, программисты, айтишники! Давайте сделаем свою экосистему. У нас все для этого есть. Нужно сделать свой магазин, потому что App store и Google Play скоро могут не дать возможность скачивать приложения. Мы все это можем. И я обращаюсь к вам, Родина дала для вас все возможности для работы. Ничего не бойтесь. Никому не верьте. Все будет хорошо, и вы сможете спокойно работать на свою страну, на свою компанию, нормально зарабатывать и комфортно здесь проживать».

@mkhusnullin: Михаил Мишустин еще раз подчеркнул роль строительного сектора – как драйвера всей экономики. Напрямую или косвенно стройка повышает качество жизни всех россиян.
@belaya_kaska: IT — новый средний класс России?

А если на стыке IT и стройки – уже элита?

Сегодня рядом были разработчики "облачного" сметного ПО; запись дискуссии "Перспективы взаимодействия государства и ИТ-компаний в современных условиях. Риски и пути решения в области разработки ГИС"

Наша информация полностью подтвердилась: Михаил Мишустин назначил заместителем Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Валерия Леонова.
Желаем Валерию Владимировичу успешного применения, эффективного масштабирования и прогрессивной трансформации всех полезных наработок Московского строительного комплекса (включая ценообразование) на всю страну

#openbook #ценообразование

Александр Карпушкин, специально для Телеграм-канала "Просто о сметах" @smety

Касательно применения контрактов «Open book»

[1]

Во-первых, необходимо отметить, что данный вид контракта имеет также название Cost-Plus Fee (Затраты+вознаграждение). Он происходит из концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком по изменению стоимости ресурсов и их фактического расходования. Здесь риски изменения стоимости ресурсов (заработной платы, стоимости материалов, аренды техники и пр.) берет на себя заказчик. Такой тип контракта обычно используется для строительства объектов, когда нет полного объема проектной и сметной документации, либо если есть высокие риски изменения этих объемов к концу строительства. Вариантов расчета вознаграждения также существует множество, от процента, фиксированной суммы, до прогрессивной шкалы. В таком контракте для подрядчика не важны ни объемы, ни цены, он просто предоставляет людей и технику, может привезти материалы, может взять заказчика. Можно сказать, что данный тип контракта противоположен контракту Unit price (цена за единицу, единичная стоимость, т.е. с применением единичных расценок) и Stipulated (lump) Sum (Оговоренная сумма). В данных типах контракта риски изменения стоимости и расхода ресурсов берет на себя подрядчик. По сути, все три типа контрактов в первую очередь отражают способы определения цены и соответственно способы оплаты.

В отечественной системе согласно ст. 709 и 424 Гражданского кодекса нет четкой грани между указанными способами определения цены. Можно сказать, заказчик оплачивает подрядчику работы по единичным расценкам сметы, и вместе с тем, эта цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Поэтому часто даже при наличии сметной документации, прошедшей государственную экспертизу, к подрядчику могут предъявить претензии по необоснованному обогащению. Залазят в расценки, снимают средства за неиспользованные краны и пр. Получается и с учетом принципа усреднения, который почему-то не перекочевал из МДС-35 в приказ 841/пр, и с учетом того, что мы все работаем в рынке последние 30 лет, у нас еще остались и старые инструменты и старое понимание их применения.

Также возникает проблема с финансированием таких контрактов. Если контракт заключается без полного комплекта проектной документации, и соответственно без полного комплекта детальных смет, то бюджет строительства должен закладываться по объекту-аналогу или на основе расчетов по УНЦС. В классическом контракте заказчик перекладывает большинство рисков изменения стоимости, а также объемов работ на подрядчика и очень много работ он делает просто бесплатно. В контракте такие условия есть, если ты ввязываешься, то должен понимать, что все что не учтено или некорректно просчитано – за твой счет.

Таким образом, возможность и решение об увеличении стоимости контакта в связи с существенным изменением стоимости ресурсов, то, что сейчас повсеместно происходит в свете концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком теряет смысл. Заказчик как раз выбирает: кто берет на себя риски и применяет соответствующий тип контракта. Поэтому увеличения стоимости контракта, ровно, как и его уменьшения по единичным расценкам быть не должно.

Данный подход остался еще с плановой системы экономики и совершенно не отражает сегодняшние риски и потребности. А риски – это в первую очередь запасы. Фактически запасы на непредвиденные расходы на западе значительно выше и составляют около 10-15% на стадии строительства против наших 2-3%. Также подрядчик не имеет возможности заложить никаких запасов на свои риски, а только может снизить цену на конкурентной процедуре.

[2]

Кроме того, к стоимости по объекту-аналогу западные коллеги также прибавляют около 30-100%. В таком случае заказчик имеет средства заключить контракт EPC, который как раз и закладывает все риски и дороже обычных и контракт по фактическим затратам. У нас же запаса к объекту-аналогу вообще никаких не закладывают и что будет делать заказчик, когда ему не будет хватать средств? А их практически никогда не хватает!

Данный тип контракта подразумевает более глубокое участие заказчика в строительстве. Фактически он должен проверять всю бухгалтерскую документацию (отсюда и название). Т.е. расходы заказчика на специалистов тут будут выше. Часто создается корпорация из заказчика, проектировщика и подрядчика и данные взаимоотношения происходят внутри этого объединения. Плюс, необходимо понимать, что многие подрядчики все еще работают «в черную», т.е. имеют «серую» зарплату, «оптимизируют» налоги и занимаются прочими подобными вещами. И работать по такой схеме не просто не захотят, но и не смогут.
Также, в связи с последними изменениями законодательства, с отменой многих требований у многих подрядчиков возникает еще больший соблазн воспользоваться ситуацией. И сейчас очень своевременно было бы принять закон, наподобие Закона Линкольна (Закон о ложных исках) для защиты заказчика и государственной собственности от неправомерных действий подрядчика.

P.S: Сама идея применения типа контракта «Open book» очень хороша, опробована и давно работает на Западе в рыночной системе. Но она не «поедет» с нашей системой ценообразования, контрактации, закупок, оставшимися еще с плановой системы экономики.

#нампишут #openbook #ценообразование

Касательно open book

Две заслуживающих внимания ссылки из разряда «А как у них?»

1. Четыре уровня Open Book в Великобритании.

2. Правовые и политические аспекты cost-reimbursement контракта в США (перевод - приложен).

#openbook #ценообразование

Андрей Орловский, Генеральный директор сервиса по оценки стоимости строительства GLOBECOST.COM специально для Телеграм-канала "Просто о сметах" @smety

Многие эксперты, обратили внимание на один из пунктов Дорожной Карты Минстроя "Совершенствование правового регулирования в сфере строительства и практики применения внесенных изменений в нормативные правовые акты", п 2.5. «Проработка концепции проведения эксперимента с применением концепции "Открытая книга" для реализации строительных проектов»

[1]

Как известно, любой эксперимент, начинается с гипотезы и направлен на поиск чего-то нового. Я могу предполагать, что гипотеза, в данном случае может заключаться в том, что использование механизма «Открытая книга» позволит либо сократить стоимость строительства, либо сократить сроки, либо обеспечить прозрачность взаимоотношений. На мой взгляд, в рамках реализации государственных проектов, добиться этого с применением механизма «Открытая книга» не получиться, а может быть обратный эффект по следующим причинам:

1️⃣ Система ценообразования – для возможности применения данного механизма, необходимым условием должен быть переход к ресурсному методу ценообразования, который уже используется на некоторых коммерческих проектах, но никак не может быть реализован в рамках государственной системы и переход постоянно откладывается.

2️⃣ Коррупция – не для кого не секрет, что Российская Федерация, занимает одно из ведущих мест по уровню коррупции и строительство, является одним из самых ярких примеров. Главное условие для коррупции, это возможность. В условиях, когда нет одного заинтересованного Заказчика, который вкладывает личные деньги, а ответственность размыта между различными государственными структурами, механизм «Открытая книга», является отличной возможностью появления дополнительных коррупционных схем, которые приведут к увеличению стоимости.

3️⃣ Отсутствие компетенций и кадров – для проверки всех расходов (а именно это предполагает механизм «Открытая Книга») и оценки их рыночности, необходимо иметь большой штат сотрудников Заказчика, который способен оперативно производить проверку, запрашивать альтернативы по стоимости и т.д. На нашем рынке, очень мало специалистов, которые понимают эту специфику и не все из них будут готовы работать в государственных учреждениях. Теоретически, это могут быть инженеры-сметчики, но за последние годы, роль профессии сметчика сильно недооценивалась (низкий уровень оплаты труда) и сильных специалистов очень сложно найти. Если говорить о других странах, то там Cost Manager или Quantity Surveyor (близкий аналог сметчика), зарабатывает на уровне Руководителя проекта. Высокий уровень оплаты труда, позволяет привлекать специалистов в профессию и обеспечивать высокий уровень компетенции и ответственности.

[2]

4️⃣ Снижение производительности труда – по своей практике, мы видим, что для многих подрядчиков, оплата труда рабочих является центром убытков и в первую очередь это связано с неэффективной организацией труда и падением производительности в целом. В случае применения механизма «Открытой книги», необходимо проработать мотивационные программы для подрядчика и рабочих, а также обеспечить переход на сдельную оплату труда. В ином случае, за всю неэффективность подрядчика, будет платить государство (точнее, налогоплательщики).

5️⃣ Адекватный начальный бюджет проекта – это самый проблемный и важный момент. Любой инвестиционно-строительный проект, должен предполагать возврат вложенных средств и их эффективность. Это может быть не только доход, но и Social Value т.е. ценность для общества в виде создания рабочих мест, дополнительной инфраструктуры, обеспечивающей развитие региона. В государственной системе ценообразования, отсутствует адекватный механизм для оценки стоимости на ранних стадиях. Укрупненные нормативы цены строительства (УНЦС), не отражают реальную стоимость и постоянно отстают от рынка. Это приводит к тому, что проекты изначально стартуют с дефицитом бюджета и без достаточного резерва средств (contingency) на покрытие рисков и изменений проектных решений. И если для коммерческих проектов такие, мы уже используем альтернативные методики, с расчетом рисков и прогноза бюджета, то на государственном уровне увы ничего нет. Мы уже выпускали большую статью про международный опыт, на эту тему.

В заключение, следует отметить, что применение механизма «Открытая книга» в чистом виде, практически не существует и скорее является мифом. На практике, в большинстве случаев, на частных проектах используется смешанные формы, где часть, которая находиться под контролем подрядчика является фиксированной (расценки на работы, общепроизводственные расходы, накладные и прибыль), а остальная часть (в основном это стоимость материалов и объем работ) определяется на основе совместных закупочных процедур и фактических затрат. В этом случае, сохраняется мотивация подрядчика реализовать проект в срок, но сокращает его риски в части неконтролируемых им затрат и это более эффективная схема.

Поздравляем коллектив ФБУ «РосСтройКонтроль» @fbursk с трехлетием!
Не понаслышке знаем, что слаженная команда учреждения максимально избегают бюрократии, в тоже время, стараясь быть предельно полезными, ответственно и профессионально работая в авангарде контроля строительной отрасли. Так держать!

Зам.руководителя Федерального казначейства Анна Катамадзе: «[Сметное ПО] - это очень сложные строительные системы. У Вас такой интересный монопродукт, без которого строительная отрасль не живет»…

Алексей Киселев, Директор по развитию ООО "Фирма СтройСофт" (облачное ПО «Сметный офис» и сметная программы Smeta ru) специально для Telegram-канала «Просто о сметах» @smety:

"Происходящее сегодня в нашей стране - не только серьезнейший стресс-тест для экономики, но и уникальное "окно возможностей". В сложившейся ситуации IT-индустрия должна стать одним из важнейших драйверов развития и роста для многих отраслей, в том числе и для строительной.
Организованная Федеральным Казначейством дискуссия позволила собрать многих ключевых игроков рынка IT для обсуждения перспектив развития в сегодняшних непростых условиях.
Было полезно обменяться мнениями с крупными игроками IT-отрасли и представителями органов власти, определить пути и перспективы развития в текущей ситуации, обсудить реализацию поддержки отрасли со стороны государства.
Для нас, как для разработчика сметных систем, особенно важно признание существенной роли рынка сметного программного обеспечения и его нахождения в фокусе внимания органов власти"

Следует начать предпринимать энергичные шаги и находить действенные способы ускорения юридической экспертизы, оперативного согласования изменений/замечаний в Минюсте методических документов ценообразования стройки. Сокращать сроки и вводить жесткий контроль прохождения документов.
Методики в замкнутом цикле итераций продолжают вяло (в режиме «very slow») перенаправляются из Минстроя в Минюст и обратно, часто застревая в кабинетах исполнителей под формальным предлогом и увеличивая время работы над ними вплоть до бесконечности. Не смешно, когда соответствующие Приказы мучительно согласовываются всеми участниками процесса, подписываются в декабре 2021, утверждаются в Минстрое в апреле 2022.
И это еще хорошо! Важнейшие изменения к ключевом документу – Приказу 421/пр (Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов капстроительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ на территории Российской Федерации) уже более 1,5 лет по меткому выражению представителей ГГЭ «где-то валандаются» (помянем Приказ 258/пр от 26.04.21)…
Неужели это опять в «ручном режиме» разруливать вице-премьеру? Или все банальнее: есть документы в ценообразовании стройки, которым сознательно не дают ходу?

Министр строительства Ирек Файзуллин:

"Для бесперебойной работы отрасли на территории всей страны важно обеспечить доступность строительных материалов и стабилизировать цены. Министерством проводится систематический мониторинг стоимости, что дает возможность пресекать необоснованный рост цен на строительные ресурсы".

В сухом остатке результаты работы по "пресечению цен" не поддаются измерению, т.к. статистики обращений в "жалобную книгу" на портале ФГИС ЦС нет, как и отчетов ФАС об итогах рассмотрений этих писем. Зато есть снижение цен на металл, о котором не упоминает только ленивый. Правда, его в связи с санкциями итак оставили в стране, а одиозное совещание замглавы Минпромторга Виктора Евтухова с металлургами и посредниками вынудило игроков рынка умерить аппетиты. Продолжаем поддерживать маржинальность самых пострадавших: застройщиков и банков.

Андрей Бычков, Член Комитета по ценообразованию и экспертизе НОПРИЗ - о состоянии системы ценообразования в инженерных изысканиях:

"Еще в 2018 году НОПРИЗ была проведена научно-исследовательская работа, в рамках которой подробно рассмотрены все проблемы определения реальной стоимости изыскательских работ, изучены действующие сборники базовых цен и предложено несколько вариантов дальнейшего развития системы определения стоимости инженерных изысканий.
Основные методологические предложения по разработке сметных норм для определения стоимости инженерных изысканий легли в основу разработанной ФАУ «Главгосэкспертиза России» Методики определения стоимости работ по инженерным изысканиям.
Данная методика была рассмотрена профессиональным сообществом на различных площадках. Было внесено множество предложений и правок, на сегодняшний день методика проходит процедуру утверждения в Минстрое России с последующей регистрацией в Минюсте России.
Подробно расписан порядок формирования цен на инженерные изыскания различными методами: методом технического нормирования, методом анализа рыночных цен, методом реальных трудозатрат исполнителей.
Определены тарифные коэффициенты специалистов, задействованных при осуществлении различных инженерных изысканий, в том числе с учетом технологий информационного моделирования, выведены значения нормативных показателей годового режима технических средств, используемых при инженерных изысканиях, предложены нормы накладных расходов и сметной прибыли при расчете стоимости работ по инженерным изысканиям в соответствии с калькуляцией затрат (форма 3П).

Методика закладывает основы достоверного и прозрачного ценообразования изыскательских работ.

В ближайшее время ожидается согласование этого наиважнейшего нормативного документа и официальное внесение в ФРСН".

11 апреля, 10.00 (МСК)

Круглый стол: «Роль СРО в развитии системы ценообразования в строительстве»

Москва, гостиница «Рэдиссон Славянская», зал «Пушкин»
Трансляция

В т.ч. будет обсуждаться рабочий вариант механизма корректировки при неоднократном, повторном пересчете цены контракта.