Международный форум по закупкам в строительстве. Трансляция по ссылке: https://youtu.be/36PT7KTeNpM
Минфин считает, что за формирование начальной максимальной цены контракта отвечают, прежде всего, органы госэкспертизы, которые обязаны правильно оценить представленные документы.
http://www.ancb.ru/publication/read/11151
http://www.ancb.ru/publication/read/11151
ancb.ru
За формирование начальной максимальной цены контракта отвечают органы Госэкспертизы
Forwarded from Ценообразование и контрактные отношения в строительстве
ВОПРОС: При расчетах за выполненные работы, правомерно ли учитывать компенсацию затрат на НДС при УСН в соответствии со сметой (по формуле) без подтверждения затрат отраженных в бух. учете?
ОТВЕТ: Да, правомерно. Формула компенсации затрат на НДС при УСН не требует подтверждения данными бух. учета!
ОТВЕТ: Да, правомерно. Формула компенсации затрат на НДС при УСН не требует подтверждения данными бух. учета!
Forwarded from СОВЕСТЬ ГУБЕРНАТОРОВ
Путин: Построим не менее 1300 новых школ
Владимир Путин: "Построить завод "под ключ" в стране должно быть проще и выгоднее, чем за рубежом".
Предложение Первого заместителя председателя правительства Андрея Белоусова нашло поддержку главы государства.
Предложение Первого заместителя председателя правительства Андрея Белоусова нашло поддержку главы государства.
Forwarded from НЕЗЫГАРЬ
Путин: надо строить больше жилья для его доступности.
Forwarded from РИА Недвижимость
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин допустил, что при росте экономики в стране национальная цель по ежегодному вводу 120 миллионов квадратных метров жилья в год может быть достигнута раньше 2029 года. @ria_realty
Если для снижения стоимости жилья его необходимо больше строить, то в чем тогда будет заключаться справедливое ценообразование?
Сделать так, как обещает Минстрой и Главгосэкспертиза – цены вырастут, став достоверными и реальными.
Ввод в действие всех новых Методик, базы в уровне цен 2021, мониторинг, наполнение, публикация цен во ФГИС ЦС (и их регулирование?). После всех нововведений девелоперам должно рентабельнее и прозрачнее строить доступное жилье, не балансируя между многочисленными расследованиями обоснованности затрат, неактуальными расценками и старыми нормами.
Если вся реформа ценообразования обернётся косметикой, без обоснованных цен во ФГИС ЦС (не «подкрученных» по результатам мониторинга), без отвечающей реальностям базы (на основе РТМ), с переписанными Методиками (по сути без видимых, измеримых нововведений) и будет фактически направлена на сдерживание цен – ни о каком положительном результате для сообщества говорить будет невозможно.
Пройти между двух зажженных костров, выполнив поручение Президента – задача вице-премьера Марата Хуснуллина.
Сделать так, как обещает Минстрой и Главгосэкспертиза – цены вырастут, став достоверными и реальными.
Ввод в действие всех новых Методик, базы в уровне цен 2021, мониторинг, наполнение, публикация цен во ФГИС ЦС (и их регулирование?). После всех нововведений девелоперам должно рентабельнее и прозрачнее строить доступное жилье, не балансируя между многочисленными расследованиями обоснованности затрат, неактуальными расценками и старыми нормами.
Если вся реформа ценообразования обернётся косметикой, без обоснованных цен во ФГИС ЦС (не «подкрученных» по результатам мониторинга), без отвечающей реальностям базы (на основе РТМ), с переписанными Методиками (по сути без видимых, измеримых нововведений) и будет фактически направлена на сдерживание цен – ни о каком положительном результате для сообщества говорить будет невозможно.
Пройти между двух зажженных костров, выполнив поручение Президента – задача вице-премьера Марата Хуснуллина.
Владимир Путин: «Сейчас мы столкнулись с ростом цен, который съедает доходы граждан. Неотложные решения, конечно, приняты, но полагаться исключительно на точечные, по сути, директивные меры, конечно же, нельзя. Мы помним, к чему это приводит, ещё в 90-е, в конце 80-х годов в Советском Союзе, – к пустым полкам, так было в конце 80-х годов. Сейчас же, даже на пике эпидемии, мы такого не допустили.
Задача Правительства – сформировать именно долговременные условия, которые, хочу это подчеркнуть, уважаемые коллеги, именно с помощь рыночных механизмов, а они есть, гарантируют предсказуемость цен и качественное насыщение внутреннего рынка. Никто не говорит, что мы директивно цены будем устанавливать, не надо здесь тень на плетень наводить и всех пугать. Есть рыночные механизмы регулирования, и нужно их использовать только вовремя и в том объёме, которые необходим и соответствует определённой ситуации в экономике и социальной сфере. Через снижение рисков ведения бизнеса стимулировать инвестиционную активность. Одно другому совершенно не мешает».
Сегодня - ответ от поставщиков стройматериалов:
«Русская сталь» предлагает заключить договоры на поставку металла для госстроек со скидками к рыночным ценам, зафиксировать их на весь срок реализации проекта, а также предусмотреть частичную предоплату и отгрузку минимальными партиями.
…принципы ценообразования и заключения договоров на льготных условиях для госстроек, а также меры контроля поставок металла необходимо согласовать с Федеральной антимонопольной службой (ФАС), чтобы не допустить перепродажи сырья на рынке»
https://www.rbc.ru/business/22/04/2021/60802e129a794733c1e213cb
Кто следующий после металла? Всех в ручном режиме обяжут или поставщики теперь сами при работе с госстройками будут предоставлять скидки? А индикатором будет, например, цена во ФГИС ЦС?
Напомним, что уже было поручение Пр-45ГС, п.8 е) Президента кабинету министров и комиссии Госсовета по строительству и ЖКХ - к 1 марта придумать: как ограничить рост цен на материалы.
Задача Правительства – сформировать именно долговременные условия, которые, хочу это подчеркнуть, уважаемые коллеги, именно с помощь рыночных механизмов, а они есть, гарантируют предсказуемость цен и качественное насыщение внутреннего рынка. Никто не говорит, что мы директивно цены будем устанавливать, не надо здесь тень на плетень наводить и всех пугать. Есть рыночные механизмы регулирования, и нужно их использовать только вовремя и в том объёме, которые необходим и соответствует определённой ситуации в экономике и социальной сфере. Через снижение рисков ведения бизнеса стимулировать инвестиционную активность. Одно другому совершенно не мешает».
Сегодня - ответ от поставщиков стройматериалов:
«Русская сталь» предлагает заключить договоры на поставку металла для госстроек со скидками к рыночным ценам, зафиксировать их на весь срок реализации проекта, а также предусмотреть частичную предоплату и отгрузку минимальными партиями.
…принципы ценообразования и заключения договоров на льготных условиях для госстроек, а также меры контроля поставок металла необходимо согласовать с Федеральной антимонопольной службой (ФАС), чтобы не допустить перепродажи сырья на рынке»
https://www.rbc.ru/business/22/04/2021/60802e129a794733c1e213cb
Кто следующий после металла? Всех в ручном режиме обяжут или поставщики теперь сами при работе с госстройками будут предоставлять скидки? А индикатором будет, например, цена во ФГИС ЦС?
Напомним, что уже было поручение Пр-45ГС, п.8 е) Президента кабинету министров и комиссии Госсовета по строительству и ЖКХ - к 1 марта придумать: как ограничить рост цен на материалы.
1 марта в ФГИС ЦС запущены личные кабинеты поставщиков.
22 марта нам отчитались, что зарегистрировалось уже более 40 оптовых представителей.
Ровно через месяц – прирост +60, всего: 101 оптовый поставщик во ФГИС ЦС.
Пессимистичная картина. При нынешнем темпе - 500 оптовиков к концу года - так себе достижение.
Большая доля зарегистрировавшихся поставщиков и производителей так и не внесли данные о продукции по видам экономической деятельности, строительных ресурсах с привязкой кода КСР.
Зато на сайте ФГИС ЦС есть отдельный фильтр по «Отечественным производителям», общей численностью 70 записей.
Жаль, в открытом доступе нет информации: какого числа поставщик добавлен в ФГИС ЦС, «зашёл» ли туда сам или в буквальном смысле «попал» в мониторинг. Как наполнили информацию через личные кабинеты ФОИВ в регионах, что с достоверностью предоставленных цен, объемом информации. Об этом и причинах всего происходящего лучше всего могут рассказать коллеги из ГГЭ.
Было бы здорово наглядно предоставлять статистические данные работы регионов (на которых, как мы поняли, делается основная ставка), чтобы своевременно и оперативно использовать их на совещаниях. Провести дополнительные мотивирующие мероприятия (скоро месяц, как прошло первое Всероссийское совещание), где рассмотреть успешные кейсы ФОИВ.
И объяснить, наконец: ЧТО хорошего от всего этого получат поставщики?
Это действительно попадание в список «избранных» с какими-то привилегиями и бонусами или способ «отрегулировать» цены с помощью того же ФАС и ФНС?
Не помешает структурировать навигацию в вопросах и ответах, разбив на подразделы для поставщиков (9 вопросов, не обновлялся уже два года), ФОИВ (всего 1 вопрос) и сметчиков (обновлялся 1 апреля).
Сходу – для наполнения: два вопроса от производителей:
- как попасть в КСР и в новую базу 2021?
- когда планируется (и будет ли) публикация их цен во ФГИС ЦС в открытом доступе из личного кабинета?
Пора засучить рукава. Очень хочется верить, что эта безрадостная картина не будет основанием для Минстроя отложить переход на ресурсно-индексный метод по причине «низкой наполняемости ФГИС ЦС», о чем нам уже намекали ранее.
22 марта нам отчитались, что зарегистрировалось уже более 40 оптовых представителей.
Ровно через месяц – прирост +60, всего: 101 оптовый поставщик во ФГИС ЦС.
Пессимистичная картина. При нынешнем темпе - 500 оптовиков к концу года - так себе достижение.
Большая доля зарегистрировавшихся поставщиков и производителей так и не внесли данные о продукции по видам экономической деятельности, строительных ресурсах с привязкой кода КСР.
Зато на сайте ФГИС ЦС есть отдельный фильтр по «Отечественным производителям», общей численностью 70 записей.
Жаль, в открытом доступе нет информации: какого числа поставщик добавлен в ФГИС ЦС, «зашёл» ли туда сам или в буквальном смысле «попал» в мониторинг. Как наполнили информацию через личные кабинеты ФОИВ в регионах, что с достоверностью предоставленных цен, объемом информации. Об этом и причинах всего происходящего лучше всего могут рассказать коллеги из ГГЭ.
Было бы здорово наглядно предоставлять статистические данные работы регионов (на которых, как мы поняли, делается основная ставка), чтобы своевременно и оперативно использовать их на совещаниях. Провести дополнительные мотивирующие мероприятия (скоро месяц, как прошло первое Всероссийское совещание), где рассмотреть успешные кейсы ФОИВ.
И объяснить, наконец: ЧТО хорошего от всего этого получат поставщики?
Это действительно попадание в список «избранных» с какими-то привилегиями и бонусами или способ «отрегулировать» цены с помощью того же ФАС и ФНС?
Не помешает структурировать навигацию в вопросах и ответах, разбив на подразделы для поставщиков (9 вопросов, не обновлялся уже два года), ФОИВ (всего 1 вопрос) и сметчиков (обновлялся 1 апреля).
Сходу – для наполнения: два вопроса от производителей:
- как попасть в КСР и в новую базу 2021?
- когда планируется (и будет ли) публикация их цен во ФГИС ЦС в открытом доступе из личного кабинета?
Пора засучить рукава. Очень хочется верить, что эта безрадостная картина не будет основанием для Минстроя отложить переход на ресурсно-индексный метод по причине «низкой наполняемости ФГИС ЦС», о чем нам уже намекали ранее.
Пример региона, где действительно работают. Мы уже ранее писали про Липецкий РЦЦС.
Запрос_Минстрой.pdf
501.4 KB
НОСТРОЙ до 24.04 собирает информацию о потребности в строительных ресурсах, применяемых при строительстве объектов капстроительства на период 2021-2024 гг.
Данные будут направлены в Минстрой и Минпромторг с целью выработки механизма сдерживания роста цен на строительные ресурсы
Данные будут направлены в Минстрой и Минпромторг с целью выработки механизма сдерживания роста цен на строительные ресурсы
👆Что интересно: в ФГИС ЦС https://fgiscs.minstroyrf.ru/#/monitoring не удалось обнаружить часть поставщиков-«металлистов», фигурирующих в списке рассылки письма Минстроя. Как и большую часть компаний, в отношении которых вчера ФАС возбудил дело о картельном сговоре на рынке металлопроката.
Forwarded from Ценообразование и контрактные отношения в строительстве
👉 Приказ Минстроя России от 21 апреля 2021 г. № 245/пр «О признании не подлежащими применению постановлений Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28 февраля 2001 г. №15«Об утверждении Методических указаний по определению величины сметной прибыли в строительстве», от 12 января 2004 г. №5 «Об утверждении Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве, осуществляемом в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним», и от 12 января 2004 г. №6 «МДС 81-33.2004. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве»
https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/9ee/245pr.pdf
https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/9ee/245pr.pdf
Forwarded from Экономизм
Есть три тезиса, касающиеся рынка жилой недвижимости, которые вчера не слишком активно, но обсуждались. Это увеличение сдаваемых объемов до 120 миллионов квадратов, повышение доступности за счет увеличения предложения и задача сделать среднюю ставку по ипотеке в районе 6,9%. Пройдемся по каждому из них.
1. Сдача 120 миллионов квадратных метров вместе с ИЖС - это более чем реальная цель, особенно учитывая субсидированные кредиты застройщикам в проектах с низкой маржой, льготное кредитование ИЖС вместе с распространением на него маткапитала и комплексное развитие территорий. И если по первым двум пунктам вопросов нет, там все четко и чисто, то вот КРТ - это отдельная песня.
У нас уже выходил материал по Тюмени и тому, как хочет провести это самое развитие местный босс стройки. Если то же самое распространится на всю страну, будет очень плохо. Главных претензии две - это переселение из своего района в другой и "наемные" дома с теоретическим использованием ипотеки для покупки нового жилья, которую полностью будет выплачивать государство. Вторая сама по себе выглядит настолько подозрительно, что на нее просто никто не согласится, а вот по первой все максимально просто. Если у тебя проект на 30 ярдов, а в год выделяется только по 6 - строй на эти 6. Не можешь сразу охватить весь район одним объемом денежки - не надо пытаться, делай по частям. А региональная стройка - это сразу +20% к смете на рост цен на материалы, логистику, откаты. Но вот почему пока что не берут как пример реальный работающий опыт московской реновации, пусть он и не беспроблемный - искренне непонятно.
2. Повышение доступности жилья за счет увеличения предложения - это максимально странное решение, и слова эти не Биг Босса, а Хуснуллина. Чтобы оно стало доступнее, нужно или обвалить цены, или резко взвинтить доходы населения. Ни того, ни другого не будет. В нынешних условиях увеличение предложения - это window shopping, то есть ходить и смотреть на то, что сможем себе позволить, когда станем богатыми. Ну не сможет домохозяйство с доходом в 100 тысяч купить себе квартиру даже за 8 миллионов и отдавать половину дохода в ипотеку. И это если первый взнос 25% и ставка 8% годовых. Будут то же самое снимать за 30 тысяч. Чем быстрее Минстрой спустится из своего мирка с единорогами и радужными долларами, тем лучше будет в первую очередь для них.
3. Средняя ставка по 6,9% при ключевой ставке ЦБ в районе 5-6% на среднесроке - это утопия. Средняя ставка по итогам марта с учетом ходящей по стране льготной ипотеки с косой и капюшоном - 7,23% при ставке ЦБ в 4,5%. Для того, чтобы процент был таким, каким хотят в Минстрое, нужно пересматривать ДКП ЦБ, то есть убирать Набиуллину. Клановая война в действии. Ну или попробуйте банкам сказать, что у них теперь такая максимальная ставка. Есть риск получить от охранника под копчик.
Нет, окей, допустим, ставку субсидирует государство. Тогда вопросов еще больше:
- какие именно кредиты субсидировать - вообще все или отдельные категории граждан будут осчастливлены?
- на вторичное жилье, как на балласт, который надо снести и перестроить, опять положат или ставки будут субсидироваться не только по новостройкам?
- если субсидирование кредитов спровоцирует новый скачок цен, кто будет отвечать? И так людей порадовали, после пересчета кадастра налог на недвижимость поднимается на 15-20%.
Спекулятивная болтовня - это прекрасно. Но у Минстроя по сути карт-бланш, на себя вы уже достаточно поработали в 2020 году. Поработайте немножко для людей, вдруг покажется, что это даже лучше.
1. Сдача 120 миллионов квадратных метров вместе с ИЖС - это более чем реальная цель, особенно учитывая субсидированные кредиты застройщикам в проектах с низкой маржой, льготное кредитование ИЖС вместе с распространением на него маткапитала и комплексное развитие территорий. И если по первым двум пунктам вопросов нет, там все четко и чисто, то вот КРТ - это отдельная песня.
У нас уже выходил материал по Тюмени и тому, как хочет провести это самое развитие местный босс стройки. Если то же самое распространится на всю страну, будет очень плохо. Главных претензии две - это переселение из своего района в другой и "наемные" дома с теоретическим использованием ипотеки для покупки нового жилья, которую полностью будет выплачивать государство. Вторая сама по себе выглядит настолько подозрительно, что на нее просто никто не согласится, а вот по первой все максимально просто. Если у тебя проект на 30 ярдов, а в год выделяется только по 6 - строй на эти 6. Не можешь сразу охватить весь район одним объемом денежки - не надо пытаться, делай по частям. А региональная стройка - это сразу +20% к смете на рост цен на материалы, логистику, откаты. Но вот почему пока что не берут как пример реальный работающий опыт московской реновации, пусть он и не беспроблемный - искренне непонятно.
2. Повышение доступности жилья за счет увеличения предложения - это максимально странное решение, и слова эти не Биг Босса, а Хуснуллина. Чтобы оно стало доступнее, нужно или обвалить цены, или резко взвинтить доходы населения. Ни того, ни другого не будет. В нынешних условиях увеличение предложения - это window shopping, то есть ходить и смотреть на то, что сможем себе позволить, когда станем богатыми. Ну не сможет домохозяйство с доходом в 100 тысяч купить себе квартиру даже за 8 миллионов и отдавать половину дохода в ипотеку. И это если первый взнос 25% и ставка 8% годовых. Будут то же самое снимать за 30 тысяч. Чем быстрее Минстрой спустится из своего мирка с единорогами и радужными долларами, тем лучше будет в первую очередь для них.
3. Средняя ставка по 6,9% при ключевой ставке ЦБ в районе 5-6% на среднесроке - это утопия. Средняя ставка по итогам марта с учетом ходящей по стране льготной ипотеки с косой и капюшоном - 7,23% при ставке ЦБ в 4,5%. Для того, чтобы процент был таким, каким хотят в Минстрое, нужно пересматривать ДКП ЦБ, то есть убирать Набиуллину. Клановая война в действии. Ну или попробуйте банкам сказать, что у них теперь такая максимальная ставка. Есть риск получить от охранника под копчик.
Нет, окей, допустим, ставку субсидирует государство. Тогда вопросов еще больше:
- какие именно кредиты субсидировать - вообще все или отдельные категории граждан будут осчастливлены?
- на вторичное жилье, как на балласт, который надо снести и перестроить, опять положат или ставки будут субсидироваться не только по новостройкам?
- если субсидирование кредитов спровоцирует новый скачок цен, кто будет отвечать? И так людей порадовали, после пересчета кадастра налог на недвижимость поднимается на 15-20%.
Спекулятивная болтовня - это прекрасно. Но у Минстроя по сути карт-бланш, на себя вы уже достаточно поработали в 2020 году. Поработайте немножко для людей, вдруг покажется, что это даже лучше.
Forwarded from Бесславные Строители
Цифровизация? Не, не слыхали😁😁😁😁 продление выходных способно вызвать коллапс в экономике😈 В течении последнего получаса упали сайты:
ТАСС - люди захотели найти новость про майские и убедиться что это не фейк;
Кремля - люди захотели узнать детали (например, что 11 мая уже рабочий день);
РЖД - люди убедились в том, что это правда и пошли покупать билеты на отдых👩🏼💻
ТАСС - люди захотели найти новость про майские и убедиться что это не фейк;
Кремля - люди захотели узнать детали (например, что 11 мая уже рабочий день);
РЖД - люди убедились в том, что это правда и пошли покупать билеты на отдых👩🏼💻
Forwarded from Шумпетер не одобрит
#прожилье #цены
Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?
‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:
📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;
📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.
📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.
‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!
🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:
📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.
‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.
‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...
Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?
‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:
📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;
📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.
📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.
‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!
🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:
📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.
‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.
‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...
Forwarded from Ценообразование и контрактные отношения в строительстве
Договор_о_кап_ремонте_по_ПП615_НДС_при_УСН_.pdf
196.3 KB
Союз инженеров-сметчиков: ДОГОВОР О ПРОВЕДЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА (ПП 615). Подрядчик на УСН - что делать с НДС?
Победители Международного строительного чемпионата, в т.ч. в индивидуальной номинации «Ценообразование и сметное нормирование» представители:
- ПАО «СИБУР Холдинг» - 1 место
- АО «Концерн «Росэнергоатом» - 2 место
- АО «ЧМЗ» - 3 место
https://pro-wcc.ru/pobediteli
- ПАО «СИБУР Холдинг» - 1 место
- АО «Концерн «Росэнергоатом» - 2 место
- АО «ЧМЗ» - 3 место
https://pro-wcc.ru/pobediteli