Центральный Банк России обеспокоен ситуацией, когда россияне со сбережениями кладут их на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку: фактически источником этого заработка становятся деньги налогоплательщиков.

«В ситуации, когда есть льготные программы, такие широко льготные, вполне логичное, рациональное поведение, когда можно получить льготный кредит по фиксированной ставке, а свои сбережения хранить в банке по высокой ставке», - заявила глава регулятора Набиуллина.

ЦБ продолжает закручивать гайки в ипотечном кредитовании, пытаясь аккуратно сдуть надуваемый ипотечный пузырь, прежде чем он сам лопнет. Регулятор выходит в правительство с предложением увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке. Обсуждается его новый уровень в 25-30%, чтобы повысить качество жилищных кредитов.

«Мы считаем, что нужно отправить такое предложение правительству, что еще нужно поднять требование к первоначальному взносу по льготной ипотеке, но это решение правительства», - заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина на пресс-конференции в пятницу, 27 октября.

ЦБ в рамках своих полномочий уже начал принимать меры, связанные с введением макропруденциальных надбавок с 1 октября, что должно сказаться на объемах кредитования, прежде всего рискованного.

🗒️📊💥Дайджест актуальной повестки недели в прицеле «Кремлевского мамковеда»:

• Ассоциации банков России (АБР) не согласна с российскими спецслужбами в праве получения прямого доступа к банковским информационным системам и базам с данными клиентов, что предусматривается законопроектом, внесенным в Госдуму в августе 2023 года. По мнению АБР, законопроект «порождает многочисленные правовые коллизии и входит в противоречие с положениями законодательства.

• Ожидается падение доли России в международной торговле газом с 30% (2021 год) до 15% к 2030 году, исходя из опубликованного МЭА отчета. Москве становится все сложнее находить новых покупателей, а перенаправить поставки в Азию будет трудно из-за динамики спроса. Россия ушла с газового рынка Европы, предпочтя поставки в Китай и Индию. В прошлом году трубопроводный экспорт в Европу сократился почти в 2 раза, но наращивания поставок в Китай по «Силе Сибири» и восточным маршрутам недостаточно. Доходы бюджета от продажи топлива снизятся со $100 млрд до менее $40 млрд, а попытки диверсифицировать экспорт с помощью сжиженного газа (СПГ) не принесут успеха из-за перенасыщенности мирового рынка.

• Растет товарооборот между Россией и Китаем: по данным ФТС он может составить $220 млрд по итогам 2023 года. Основной валютой стал китайский юань, спрос на который в России значительно вырос. При этом отмечаются тревожные явления в китайской экономике, которые могут негативно повлиять на курс юаня к доллару. Говоря о развороте на Восток и оценивая рост товарооборота между Россией и Китаем, следует понимать, что для Пекина Москва не союзник, а младший партнер, чья задача сводится к поставке ресурсов по комфортным для Китая ценам. Китай сейчас заходит на российский рынок, который покинули многие западные компании и подминает под себя его значительную часть.

• Центробанк России на октябрьском заседании совета директоров для кого-то неожиданно, для кого-то закономерно повысил ключевую ставку сразу на 2 процентных пункта, до 15%, хотя большинство аналитиков ожидало менее резкого повышения. Это решение в рамках проводимой жесткой ДКП принято на фоне усиления проинфляционного давления, которое складывается хуже ожиданий ЦБ. Задранный до небес уровень ключа ставит под сомнение размер реальной инфляции - ведь инфляция всегда превышает уровень ключевой ставки, но у Набиуллиной все наоборот. Чего стоит только один ее провал с дизайном купюр. Высокая ключевая ставка ударит по спросу, замедлит экономический рост, негативно повлияет на секторы, зависимые от бюджетных денег и кредитов, например, на вторичный рынок недвижимости.

• Банк России предлагает правительству снова увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке. Повышение ключевой ставки Центробанком играет свою роль в рыночном сегменте ипотеки, темпы выдачи которой сохраняются — только в сентябре ипотека за месяц выросла на 4,2%, что является не просто перегревом ипотечного рынка, а свидетельством рисков, которые не уменьшаются, что подтверждает сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках.

Статистика, приводимая Банком России, желающим охладить льготную ипотеку тревожит: число граждан, имеющих ипотечный кредит, уже более 10 млн, но качество таких кредитов низкое. В случае невозможности заемщика исполнять свои кредитные обязательства, банки не смогут при реализации заложенного имущества на перегретом рынке жилья вернуть свои деньги, прежде всего, из-за низкого первоначального взноса и разрыва цен между первичным и вторичным жильем.

На сегодня, почти каждый второй кредит (48%) в первом полугодии 2023 г. выдан более чем на 25 лет, хотя еще годом ранее их было около 30%. В январе–июне 39% ипотечных кредитов было выдано заемщикам, которым на момент плановой выплаты долга исполнится более 65 лет и возникает закономерный вопрос - смогут ли пенсионеры выплачивать ипотеку?

Портрет ипотечного заемщика отражает растущую долговую нагрузку: у 8 из 10 граждан, взявших ипотеку в II квартале, уже был потребительский кредит. При этом годом ранее такой кредит был лишь у шести из десяти заемщиков. Около 6% ипотечных заемщиков, возможно, брали потребительский кредит для оплаты первоначального взноса. В четвертом квартале 2022 года таких заемщиков было 5,7%.

Предложение микронедвижимости (до 30 кв. м) на рынке новостроек в Старой Москве по итогам III квартала сократилось. В конце сентября, по данным «Метриум», в реализации находилось 820 лотов (796 — апартаменты и 24 — квартиры) в 37 проектах, что на 46% меньше показателя второго квартала этого года (1,52 тыс. объектов).

Значительное квартальное сокращение предложения объясняется ажиотажным спросом на первичном рынке во II квартале этого года. По сравнению с третьим кварталом прошлого года предложение уменьшилось на 58,8% (1,99 тыс.),

Средняя цена 1 кв. м малогабаритных квартир и апартаментов в третьем квартале этого года составила 333,62 тыс. руб. (+5,6% за квартал, +8% за год). Более половины зарегистрированных сделок с новостройками в Москве в августе 2023 года пришлось на малогабаритное жилье — студии и однокомнатные квартиры. Малогабаритное жилье и до этого было лидером по доле сделок с новостройками, но в августе его доля увеличилась до 55%, превзойдя предыдущие максимумы.

Столичное вторичное жилье в 2024 году подешевеет на 10% и более, прогнозирует аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». До конца 2023 года будет стагнация, рынок недвижимости инертен и продавцам требуется время на осознание того, что спрос упал. Но в перспективе ближайшего года стоимость метра на вторичке может упасть на 10% и более как за счет торга, так и за счет снижения цен в объявлениях, не говоря уже о каких-то непрогнозируемых внешних обстоятельствах.

Падение спроса связан с запредельным ростом ключевой ставки ЦБ, из-за чего ипотечные условия уже в октябре находились на абсолютно заградительном для подавляющего большинства ипотечников уровне, а в дальнейшем ухудшатся еще сильнее.

Более 50 млн кв. м — составит объем ввода многоквартирных домов (МКД) в России по итогам 2023 года, заявил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин на Пленарной сессии «Отрасль недвижимости: курс на равновесие» в рамках XVII Московского форума лидеров рынка недвижимости. Также он заявил, что сейчас Минстрой готов поднимать вопрос стоимости квадратного метра для граждан.

Общий объем жилищного строительства в РФ в январе-сентябре 2023 года составил 79 млн 730,3 тыс. кв. м, что на 0,7% превышает показатель за аналогичный период прошлого года.

Минстрой надувает ипотечный пузырь, Центробанк пытается его сдуть. Хорошо, что строят много жилья, но плохо, что качество ипотечных портфелей у банков очень низкое. Единство и борьба противоположностей — закон диалектики российского рынка недвижимости.

🏗️💰📈 16% и выше — столько сейчас составляет стоимость рыночной ипотеки в крупных банках. Ставки по кредитам на жилье поднимают практически все участники рынка, кто-то быстрее, как ВТБ и Альфа, а кто-то еще раскачивается, как например, Сбер, где рыночная ипотека пока еще начинается от 14,2% годовых.

ВТБ с 1 ноября повысил ставки по базовым ипотечным программам на 2,4 п.п. — минимальная ставка по ипотеке на строящееся и готовое жилье сейчас составляет 16,4–16,5%, плюс к ней добавляется 0,5 п.п., если клиент не получает зарплату в ВТБ или отказывается от электронной регистрации сделки. Альфа-банк с 1 ноября поднял на 1,2 п.п. базовые ставки по ипотеке на новостройки и квартиры на вторичном рынке до 16,69% годовых.

После повышения Центробанком ключевой ставки 27 октября сразу на 2 п.п до 15%, все крупные российские банки заявили об ухудшение условий по ипотеке и розничным кредитам. До повышения средняя ставка в топ-20 ипотечных банков составляла 14,36% для первичного рынка и 14,52% для вторичного. Новый раунд увеличения ставок по ипотеке возвращает ситуацию на максимальные уровни прошлого года, когда после начала СВО ключевая ставка была 20%.

Рост стоимости ипотеки неминуемо ведет к уменьшению ее выдачи и охлаждению перегретого рынка жилья, к чему упорно стремится Набиуллина. На этом фоне Сбербанк сделал жесткий прогноз о сокращение спроса на рыночную ипотеку во втором полугодии примерно на 30% относительно первой половины 2023 года. Падение цен на вторичном рынке жилья ожидается на уровне 10%.

В связи с дороговизной обычных жилищных кредитов на рынке стала нарастать выдача ипотеки в рамках ориентированных на новостройки льготных программ, где скоро увеличат первоначальный взнос, но условия по ставкам остаются прежними: 8% — для первичного рынка жилья, 6% — на семейную ипотеку, 5% — на ипотеку для айтишников, 2% — на дальневосточную.

Остоженка и Патриаршие пруды продолжают удерживать пальму первенства среди наиболее дорогих районов Москвы, где сконцентрирована элитная недвижимости. В данных локациях по состоянию на октябрь 2023 года сформировался уровень цен более 3 млн руб. за 1 кв. м. благодаря устойчивому спросу на данную локацию, выходу на высокую стадию готовности ключевых проектов новостроек и повышению цен девелоперами.

Во втором квартале 2023 года число сделок на первичном рынке элитной недвижимости Москвы выросло на 15% в связи с большим количеством акций и предлагаемых скидок, а также выходом на рынок новых проектов.

Российские власти приготовились свернуть программу льготной ипотеки: с 1 января 2024 года первоначальный взнос по ней могут поднять с текущих 20% до 25%, а с 1 июля оставить ее только в регионах с низким спросом на недвижимость. Это следует из предложений, разработанных в Госдуме, которые находятся на рассмотрении Минфина и Центробанка.

Одобренная правительством программа льготной ипотеки при покупке новостроек действует до 1 июля 2024 года. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла о рисках перегрева на рынке и требовала повысить первоначальный взнос. В свою очередь замглавы Минфина Алексей Моисеев говорил, что его ведомство выступает против продления программы.

При этом, по данным ДОМ.РФ, 95% всех ипотечных кредитов, выданных с января по август текущего года, были оформлены в рамках льготной программы. В случае если власти начнут отменять льготные ставки по принципу «где много покупают, там и отменяем», поддержки лишится практически весь строительный комплекс страны. Большинство сделок приходится на 10–15 крупнейших городов.

Пошли первые заявки на арктическую ипотеку (под 2%), которая стартовала с 1 ноября. Программа доступна для жителей Мурманской области, Чукотки, НАО, ЯНАО и северных районов Архангельской области, Красноярского края, Якутии, Карелии и Коми. Только для семей не старше 36 лет и минимум с одним ребенком.

Из полезного - можно взять деньги на строительство индивидуального жилья. Из плохого - аналогичный опыт с дальневосточной ипотекой привел к резкому росту цен на жилье в регионах ДФО. А также к созданию навеса нераспроданных площадей.

Хотя есть нюансы. Стоит отметить, что в регионах, где запустили арктическую ипотеку, нет большого количества застройщиков. Девелоперы не идут на эти рынки из-за их низкой емкости и крайне высокой себестоимости строительства. Поэтому большого скачка цен может и не быть. Зато стоит ожидать, что будет преобладать выдача ипотеки под ИЖС.

Целью арктической ипотеки заявлено остановить отток населения из русской Арктики. За последние 30 лет оттуда сбежала треть населения, сейчас там проживает 2,4 млн человек. Однако, повторимся, стоимость жилищного строительства на Севере очень высокая, поэтому даже со льготной ипотекой может оказаться так, что дешевле купить жилье где-нибудь на Юге, чем строиться на вечной мерзлоте (которая теперь еще и подтаивает). Одним жильем удержать людей на Севере не получится - нужны высокие зарплаты, комфортные условия для жизни, транспортная доступность. А с этим проблемы.

Высока вероятность введения мер, направленных на фактическое прекращение выдачи льготной ипотеки.
В сентябре был поставлен рекорд по объемам ипотеки – выдано более 238 тыс. кредитов на общую сумму свыше 955 млрд руб., что более чем на 100 млрд руб. превышает объем выдачи в августе.
Достигнут максимум выдачи кредитов по программам господдержки – свыше 652 млрд руб., прирост 28% м/м. На льготную ипотеку пришлось 68% всех выдач, в результате чего, несмотря на рост ключевой ставки, средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась на 0,12 п.п., до 7,92%.
При этом, необходимо отметить, что в сентябре еще активно выдавались кредиты по вторичному рынку по ранее одобренным ставкам, а ключевая ставка составляла 12-13%. Сейчас, после повышения ключевой ставки до 15%, минимальные рыночные ставки по ипотеке поднялись до 15,6-16,5%, хотя некоторыми банками сообщается, что по заявкам, одобренным до 31 октября, будут сохранены прежние условия до 14 декабря.
Однако при этом с мест поступает информация о многочисленных отказах в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям: банки снижают размер одобренной суммы, увеличивают требования к первоначальному взносу или просят заемщика дополнительно подтвердить доход; по некоторым оценкам доля таких отказов выросла до 60-70%.
По программам господдержки в первые три недели октября выдано 340 млрд рублей, что примерно на 27% ниже данного показателя за аналогичный период сентября. Очевидно, доля ипотеки по рыночным ставкам сократится еще больше, а доля льготной устремится к 90%. Причем, это уровень ставок не только для вторичного рынка жилья, но и для переуступок, апартаментов, коммерческой недвижимости. И если рынок вторичного жилья может продолжить функционировать как «временная мера» для заемщиков, которым надо оформить с временным лагом две сделки – покупку новой квартиры и продажу старой, то рынок коммерческой недвижимости резко пойдет на спад: поскольку сегодня на рынке, при покупке готовых крупных объектов, доходность по ним редко превышает 10-12%, что значительно ниже ставок кредитования. В случае действительного сохранения условий по ранее одобренным заявкам до конца года, коллапс наступит в январе.
Появившаяся информация о том, что «появился тренд» на оформление рассрочки в сделках купли-продажи недвижимости между физическими лицами, является преувеличением; утверждающие о тренде не приводят ни число сделок, ни их долю в общем объеме.
Подобные сделки, с учетом повышенного риска как для продавца, так и покупателя, остаются единичными. В то же время, звучат прогнозы о сокращении продаж на 70% в результате ожидаемого ужесточения по программам господдержки ипотеки. Действительно, масштабы падения могут оказаться на таком уровне, однако альтернативой становится продолжение накачивания льготной ипотеки и стремительный рост бюджетных расходов.
Фактически, запущен механизм перекачивания бюджетных средств в прибыли банков и застройщиков. Единственным средством остановить этот поток становится фактическое прекращение выдачи льготной ипотеки, которое может произойти в неявном виде. С учетом того, что 85% рынка контролируется двумя банками, негласный запрет на выдачу может быть не менее эффективен, чем формальная отмена программы господдержки.

Темпы вывода новых проектов на рынок сейчас максимальные: в октябре в строительство запущен рекордный за всю историю наблюдений месячный объем жилья — 5,6 млн кв. метров, что на 73% больше аналогичного показателя 2022 года и на 64% — 2021 года (по данным ДОМ.РФ). Всего за январь-октябрь 2023 года в России запущено более 38 млн кв. м новых проектов, а портфель строящегося жилья обновил максимум с начала 2020 г. и достиг в начале ноября 105,8 млн кв. м.

Основная причина запуска новых проектов — стремление застройщиков создать „задел“ по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года; выбираются уже полученные разрешения на строительство.

На фоне этих рекордных цифр ДОМ.РФ вынужденно прогнозирует в 2024 году замедление выхода новых проектов на рынок из-за возможной нестабильности спроса в среднесрочной перспективе.

Несубсидируемая ипотека падает не только из-за снижение спроса на нее, но и по причине ужесточения макропруденциальных мер, когда банки вынуждены отказывать клиентам в выдаче потребительских кредитов.

«Мы видим существенное снижение спроса на несубсидируемую ипотеку и рост еще больше доли ипотеки, субсидируемой государством. Непропорционально будет расти доля субсидируемой государством ипотеки, поэтому думаю, что мы получим замедление портфеля до конца текущего года», – председатель правления банка Герман Греф.

Как ЦБ вынуждает рынок недвижимости идти на риски

Telegram-канал «Экономизм» для канала «Московская прачечная»

Сухой остаток действий регулятора за последние месяцы таков. Ставка выросла вдвое за три месяца, Инфляция с начала года – 5,5%, год к году – 6,7%. Курс доллара с начала года вырос на 29%, но где ЦБ, и где доллар — все и так знают, что регулятор на него уже не оказывает никакого влияния, кроме небольшой волатильности на интервенциях.

С рынком недвижимости ситуация становится угрожающей и продавцам вторички, и покупателям. Первые потеряли весь спрос из-за кредитов в 18+% годовых и вынуждены и демпинговать, даже с учетом «торга», который может уронить ценник объявления на 10%, и уходить в аренду, чтобы жилье не простаивало и приносило хоть что-то. Вторые — просто уходят в аренду, поскольку такие ставки выглядят уже не заградительными, а запредельными.

В результате вся история приходит к тому, от чего в моменте отказывалась, и это касается первички в том числе. К поиску новых инструментов для продаж.

Самый простой пример — рассрочка. На рынке новостроек этот продукт известен давно и вполне себе прилично работал. Высокий первый взнос — от 30 до 50%, разбив платежей до ЗОС или выдачи ключей поквартально или по полугодиям равными долями. Все скидки за кредит или полную оплату здесь отменялись — риски несет застройщик. Оставался торг, который сбавлял не более 2–3% от итоговой стоимости.

Теперь же этот инструмент начнет переноситься на вторичку. Математика здесь максимально проста. Повышаем первый взнос до 30–40% и договариваемся с продавцом о рассрочке. Да, ему это может быть неудобно и, скорее всего, будет. Но с одной стороны, это будет доход, который можно будет вывести из-под НДФЛ, поскольку это оплата проданного объекта, с другой, сделка все равно пойдет чисто, поэтому при альтернативе или кредитовании ее можно спокойно указывать как ежемесячный доход.

Для покупателя это идеальная история при текущих ставках. При стоимости квартиры в 15 миллионов и первом взносе в 30% остается 10,5 миллиона долга. Разбив его на 5 лет, получим 175 тысяч платежа в месяц. Если накинуть миллион на риски продавца, будет 191 тысяча. Внимание, вопрос: каким будет платеж при ипотеке под 18% годовых на 20 лет? 162 тысячи. Только не на 5 лет, а на 20. Профит.

ЦБ уже три года воюет с застройщиками из-за «альтернативных» способов привлечения покупателей. Сейчас регулятор сам довел людей до того, что они будут искать такие варианты расчетов с обходом кредитной системы.

4,6 триллиона рублей составит выдачи ипотеки Сбербанком по итогам 2023 года, показав рост примерно на 80% в сравнении с прошлым годом и 60% в сравнении с 2021.

«По данным Сбербанка за неполные 10 месяцев, объем выдач уже составляет около 3,7 триллиона рублей. Согласно нашим прогнозам, объем выдач за весь 2023 год составит порядка 4,6 триллиона рублей», - Герман Греф.

Сбербанк — один из бенефициаров программы льготной ипотеки наряду с рядом крупных банков и девелоперов. Россиян, взявших льготные ипотечные кредиты на жилье по неадекватно высоким ценам на перегретом рынке недвижимости, к выгодоприобретателям льготной ипотеки причислить сложно.

Ипотека поехала вниз.

На 19,4% упала выдача ипотеки в октябре по отношению к сентябрю, когда банки оформили кредитов на покупку жилья на рекордные 962 млрд рублей - так ипотечный рынок России начал реагировать на меры охлаждения, которые применили ЦБ и правительство для сдерживания его бурного роста.

В октябре объем выданных ипотечных кредитов составил 775,6 млрд рублей. Динамика жилищного кредитования в месячном выражении оказалась худшей среди всех сегментов рынка — объемы потребительского кредитования снизились на 9% (месяцем ранее этот сегмент уже пережил обвал на 20%), автокредитование выросло на 17%, POS-кредиты — на 4%.