Все больше покупок квартир в рамках программы «семейная ипотека» приходится на малогабаритное жилье – студии и однушки, непригодные для проживания семей с детьми. Это происходит из-за перегрева рынка недвижимости, поэтому «семейная ипотека» нуждается в корректировках, так как в своем нынешнем виде она перестала выполнять главную задачу – помогать семьям с детьми приобретать жилье нормальной площади, подходящее для семейного проживания. Также проблема семейной ипотеки приобретает политический оттенок на фоне предвыборной кампании Президента.

К примеру в Москве, с учетом минимального первоначального взноса в 20% и кредитного лимита 12 млн руб., по программе семейной ипотеки можно купить квартиру стоимостью максимум 15 млн руб. – этого хватит на студию или однушку, а если на двушку – то очень небольшую и где-нибудь за МКАД. В регионах, конечно, цены ниже, но там и максимальная сумма кредита 6 млн руб., поэтому ситуация не сильно отличается от московской.

На фоне увеличения стоимости метра растет и спрос на малогабаритные квартиры – покупатели просто не могут позволить себе жилье побольше, даже если оно им действительно нужно. По статистике «Дом.рф» за 8 месяцев 2023 г., 33% купленных по семейной ипотеке квартир были студиями или однушками.

С одной стороны, льготные ипотечные программы перегрели рынок недвижимости по ценам, а с другой – спровоцировали резкое увеличение доли малогабаритных квартир в предложении, чтобы укладываться в лимиты льготных программ. Не трудно догадаться, что этот перекос в пользу малогабаритного жилья в дальнейшем будет крайне негативно сказываться на демографической ситуации в стране. Увеличение кредитных лимитов создаст дополнительное давление на бюджет, которому льготные программы обходятся все дороже из-за роста ключевой ставки. Кроме того, эффект от этой меры очень быстро сойдет на нет, так как застройщики просто снова поднимут цены.

Поэтому, чтобы семейная ипотека реально решала поставленные перед ней задачи, необходимо преодолеть две проблемы:
•Семейная ипотека не должна перегревать рынок, не должна провоцировать рост цен
• Семейная ипотека должна стимулировать застройщиков строить квартиры нормальных площадей, пригодных для семейного проживания с детьми, а не 15-20-25-метровые скворечники.

⚡️РБК: За 2023 год количество инвестиций в коммерческую недвижимость увеличилось на 42%.

На фоне инфляции и рисков заморозки счетов на зарубежных фондовых рынках, опытные инвесторы всё чаще берут курс на приумножение капитала через вклады в коммерческую недвижимость.

К примеру, так действует Игорь Бондаренко — инвестор со стажем более 4 лет, основатель школы коммерческой недвижимости, постоянный спикер крупнейших инвестиционных форумов.

В своём канале Игорь рассказывает:

✅ Какие проекты в области коммерческой недвижимости приносят максимальную доходность?
✅ Как инвестировать в твёрдые активы и получать доходность от 50% годовых на коммерческой недвижимости, вложив всего 1 млн рублей?
✅ Как выбрать проверенные проекты, которые обеспечат максимальную безопасность ваших денег?
А также разбирает множество других актуальных вопросов из мира инвестиций в коммерческую недвижимость.

🎁 Подписывайся на канал и не забудь забрать подарок у бота в закрепе: бесплатный вводный курс по Девелопменту.

👷‍♂️🛠️🏗️ Северная Корея спасает Новосибирскую область: Минстрой РФ был вынужден направить заявку в Северную Корею на отправку в Сибирь 2000 рабочих. Северная Корея оказывается не абсолютно закрытой и изолированной страной - рабочая сила является основой экспорта. Но прибегают к северокорейским рабочим только в крайнем случае.

В областном Минстрое отмечают, что Новосибирская область испытывает дефицит в 4500-5000 человек, в основном в сфере строительства. Есть версия, что причиной дефицита стал слишком быстрый рост жилищного строительства. Благодаря ажиотажному спросу на новостройки и недоступности вторичного жилья из-за заградительных ставок ЦБ, за 11 месяцев 2023 года было введено 2,6 млн кв. м. жилья при том, что план изначально был немногим более 2 млн кв. м. на год.

Однако, если немного заглянуть в историю, то становится ясно, что дефицит кадров возник не только что. Просто в правительстве Андрея Травникова этой проблемой предпочитали не заниматься. Даже в ноябре спокойного и комфортного 2021 года специалисты hh.ru отмечали, что в Новосибирской области не хватает врачей и строителей: на одну вакансию в лучшем случае имеется один претендент.

Осенью 2022 года на одну строительную вакансию приходилось 0,9 кандидатов, а по итогам первого квартала 2023 года в сфере строительства на одну вакансию приходилось уже только 0,8 резюме при комфортной для работодателей норме в 5-6 резюме. Это, конечно, не 0,3 резюме на одну вакансию, которые наблюдаются в сфере добычи сырья, но тоже недвусмысленный признак серьёзного кризиса.

Первая и самая очевидная причина острого дефицита кадров - недостаточные зарплаты в отрасли. Но какие они на самом деле - знают только работодатели. Даже министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков признаёт , что официальная статистика по зарплатам не имеет ничего общего с реальностью: “Я не буду называть цифры. Есть цифры статистические, а есть фактические”.

“Региональный центр мониторинга цен строительных ресурсов” тоже соглашается с тем, что “показатели службы статистики не всегда отражают реальную картину”. Но это не мешает Колмакову утверждать, что даже хорошими зарплатами на стройку не заманить людей, а регценту передавать данные о зарплатах в областное правительство. Если верить этим официальным искажённым данным (не известно, в какую сторону - большую или меньшую), то средняя зарплата строителя первого разряда составит в 2023 году ₽ 45942 - сейчас курьеры и таксисты зарабатывают в 2 раза больше.

Проблема известна давно, но её не решают. Долгое время в Новосибирской области проводили крайне консервативную политику в отношении трудовых мигрантов. В 2023 году Новосибирская область стала единственным регионом страны, которая сократила число квот на работу мигрантов. Так что нынешний кризис в сфере строительства - закономерный результат действий и бездействия областных властей.

Кто сказал, что в Москве много новостроек? В 30 районах столицы возводимых домов нет вообще. Новостройки распределены по 95 районам «старой» Москвы, где экспонируется 1 041 корпус МКД в виде квартир и апартаментов, или около 46,4 тыс. лотов.

Районом-лидером по числу стартов разных классов домов, как с квартирами так и с апартаментами, вышедших в продажу в 2023 году, стало Покровское-Стрешнево, где за год в продажу вышло максимальное число корпусов в Москве – 23 в новых и запущенных ранее проектах. По объему предложения в лотах район находится на 3 месте среди всех районов «старой» Москвы с общим показателем в 2,3 тыс. лотов.

После ажиотажного спроса россиян на зарубежную недвижимость в 2022 году интерес к ее покупке в 2023-м резко сократился. Участники рынка оценивают его сокращение в пределах 32-45%, но при этом медианный бюджет сделки россиян с зарубежной недвижимостью вырос за год на 23,5% и в 2023 году составил €247 000. Ожидается, что в 2024 году спрос на зарубежную недвижимость сохранится на уровне 2023 года, а высокого спроса российских покупателей на недвижимость в принципиально новых странах ждать не стоит.

Так, в 2023 году покупатели-инвесторы сформировали 22% спроса на зарубежную недвижимость. Доля тех, кто покупает жилье для переезда, сократилась с 66% до 63%, а для использования в качестве «дальней дачи» — с 17% до 15%. По основным рынкам картина следующая:

• Турция — падение на 60–70%,
• ОАЭ — минус 25–30%.
• Испания — на 40%,
• Черногория — на 38%,
• Италия — на 19%, 
• Греция — на 17%, 
• Таиланд — увеличение на 32% при сокращении медианного бюджет на 8%, до €138 000, наблюдается высокий интерес и к Бали.

Падение спроса россиян на жилье за рубежом связано с резким ослаблением рубля, что привело к увеличению стоимости таких активов вдвое. На турецкий рынок оказало влияние изменение местного законодательства, из-за чего порог инвестиций, позволяющий получить вид на жительство, вырос с $50 000 до $200 000, а с 1 января 2024 года сдача жилья в краткосрочную аренду будет разрешена только после получения специальной лицензии.

В ОАЭ падение спроса произошло из-за перегретого рынка, а также из-за вымывания спекулятивных сделок, которые россияне заключали в надежде на перепродажу недорогого жилья. Произошло снижение медианной стоимости покупки недвижимости в Эмиратах на 27% год к году, до €209 000.

Посмотрел на РБК-ТВ интервью главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной.
Одной из главных тем была ипотека.
Льготная ипотека (на новостройки) будет постепенно сворачиваться. Набиуллина говорит, что точно пока сохранится семейная ипотека, а по остальным льготным программам параметры будут постепенно ужесточаться. Сразу их отменить – это обрушить рынок новостроек, точнее – прибыли застройщиков. Потому хвост будут рубить по частям. Например, как отмечает Набиуллина, могут быть введены региональные коэффициенты, чтобы начать «лечение» с самых перегретых рынков.

Цель в этой области – снова привести соотношение цен на новостройки и на вторичный рынок как 1,1:1. Сейчас новостройки в среднем дороже квартир на вторичном рынке на 40%. До введения льготных программ этот параметр был 10%.
Иными словами, застройщики должны быть готовы к снижению цен на новостройки примерно на 30%.
Но опять же, как говорит Набиуллина, двигаться к этому параметру будут постепенно.

Россияне набрали кредитов на рекордные 35 трлн рублей, следует из статистики ЦБ

При этом примерно 60% всех полученных кредитов пришлось на ипотеку.

Отметим, число неплательщиков по кредитам в России по результатам трех кварталов 2023 года превысило 21 млн. Это на 22% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным ЦБ за первое полугодие, оформленные кредиты и займы есть у 47 млн россиян, что на 2 млн больше, чем за аналогичный период 2022 г. Преимущественно увеличивается количество граждан с тремя и более ссудами, сейчас таких заемщиков насчитывается уже 11,2 млн человек.

По данным ФССП, наибольшее число должников живут в Башкортостане, Краснодарском и Красноярском краях, в Подмосковье и Свердловской области.

ЦБ продолжает закручивать гайки: регулятор вновь ужесточил макропруденциальное регулирование ипотеки. С 1 марта 2024 года увеличены до запретительного уровня надбавки к коэффициентам риска по кредитам на покупку жилья, что должно сделать невыгодным для банков выдавать ипотеку закредитованным заемщикам, имеющим высокий показатель долговой нагрузки (ПДН), и предлагающим низкий первоначальный взнос.

Центробанк последние полгода последовательно ухудшает условия ипотечного кредитования, чтобы остудить перегретый рынок. 1 октября 2023 года уже повышались надбавки к коэффициентам риска по ипотеке в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением ПДН. С 20 сентября 2023 года выросли требования к первому взносу по государственным ипотечным программам (с 15% до 20%), что привело к сокращению доли выдачи кредитов со взносом до 20%: с 50% в III квартале до 15% в октябре–ноябре. При этом доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%. 

Качество ипотечного кредитования по-прежнему находится на низком уровне: банки и заемщики используют схему, когда средства на первоначальный взнос финансируются за счет потребительского кредита, что составляет 6,5% от всех выдач. Новые надбавки направлены на прекращение подобной практики, ЦБ требует, чтобы первоначальный взнос формировался из собственных средств заемщика, иначе это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.

Ипотечная халява заканчивается

Выдавать льготную ипотеку банкам стало не слишком-то выгодно. Поэтому предполагается, что финт ушами, провёрнутый Сбером, повторят и другие банки. В чём суть фокуса? Начиная с 11 января будущего года льготная ипотека станет доступной только при условии субсидирования покупки жилья аккредитованными застройщиками.

Собственно, без этого льготная ипотека перестала быть банкам «интересна». Постановление правительства, корректирующее параметры льготных ипотечных программ, вступило в силу 23 декабря. Увеличился первоначальный взнос до 30% и срезали максимальную сумму до 6 миллионов, что почти убило всю линию льготных ипотек для Москвы. Кроме того, была снижена предельная величина субсидий, получаемых банками в рамках льготных программ.

Проще говоря, у государства кончаются деньги на задабривание россиян, но прямо признаться в этом и сказать, что игры в щедрость окончены – нельзя. На носу мартовские мероприятия. Вот и приходится выкручиваться и власти, и банкам кто как может.

🏗️💰📉 Сбербанк добивает льготную ипотеку: с 11 января банк вводит комиссию для девелоперов в размере от 7,5% до 11,5% от размера займа. Застройщики получили уведомление о новых условиях через несколько дней после того, как правительство снизило компенсацию банкам по льготной ипотеке с 2,5% сверх ключевой ставки до 1,5%.

Льготная ипотека, появившаяся в период пандемии, серьёзно исказила рынок недвижимости, создала разрыв цен между новостройками и вторичкой до 40%, привела к росту цен на новые квартиры на 88% за время действия программы. Правительство старается плавно выйти из этой ловушки, повысив первый минимальный взнос с 20% до 30% и снизив максимальный размер займа для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области с ₽12 млн до ₽6 млн. Таким образом идёт переход от льготной ипотеки для всех к адресным программам – Дальневосточной, Арктической, семейной и IT-ипотеке.

Но комиссии от Сбербанка Германа Грефа делают отказ от базовой программы быстрым и болезненным. К тому же они напрямую влияют на доступность адресных программ. Для общедоступной ипотеки с господдержкой комиссия составит 7,5%. То есть «Сбер» от выдачи ипотеки на ₽6 млн получит комиссию в размере ₽450 тыс. Для семейной ипотеки по ставке 6% годовых комиссия составит 8,4%. При максимальном размере займа в ₽12 млн, комиссия банка составит ₽1,008 млн. Для IT-ипотеки по ставке 5% годовых комиссия составит 8,9%. При займе на максимальные ₽18 млн, комиссия составит ₽1,602 млн.

Но больнее всего новые условия ударят по Арктической и Дальневосточным программам, которые рассчитаны не на состоятельных айтишников, а на молодые семьи, учителей, врачей и сотрудников оборонных предприятий. В этом случае «Сбер» возьмёт комиссию в 11,5%. При займе в ₽9 млн это ₽1,035 млн. С новыми комиссиями симметрично подорожают и квартиры.

Для Приморского края, где отмечается один из самых низких уровней доступности жилья в стране, такое повышение цен – это катастрофы. Ситуация осложняется тем, что 45% новостроек в регионе Олега Кожемяко стоят нераспроданными. А это уже первый признак грядущего кризиса на рынке недвижимости регионального масштаба.